NADZORNI ORGAN EFTE (V NADALJNJEM BESEDILU: NADZORNI ORGAN) JE –

ob upoštevanju naslednjega:

I.   DEJSTVA

1   Postopek

Pritožnik, podjetje Oppdal Booking AS (v nadaljnjem besedilu: podjetje OB), je z dopisom z dne 3. julija 2008 (ev. št. 484519) vložil pritožbo proti nameravani prodaji zemljišča gnr 271/8 (v nadaljevanju: zemljišče) v Oppdalu podjetju Strand Drift Oppdal AS (v nadaljnjem besedilu: podjetje SDO) s strani občine Oppdal (v nadaljnjem besedilu: občina).

Nadzorni organ je z dopisom z dne 9. julija 2008 (ev. št. 485146) od norveških organov zahteval dodatne informacije.

Kupec, podjetje SDO, je svoje pripombe Nadzornemu organu predložil v dopisu z dne 8. septembra 2008 (ev. št. 491369). Norveški organi so poslali zahtevane informacije v dopisu z dne 9. septembra 2008 (ev. št. 490914). Pritožnik je v dopisu z dne 1. oktobra 2008 (ev. št. 493593) predložil dodatne informacije.

Odločba Nadzornega organa št. 417/10/COL o začetku formalnega postopka preiskave na podlagi člena 1(2) dela I Protokola 3 (v nadaljnjem besedilu: odločba o začetku postopka) je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije in v Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije  (3). Nadzorni organ je pozval zainteresirane strani, naj predložijo svoje pripombe v zvezi s to odločbo.

Norveški organi so z dopisom z dne 3. decembra 2010 (ev. št. 579649) predložili svoje pripombe (in pripombe podjetja SDO) v zvezi z odločbo o začetku postopka.

2   Sosledje dogodkov

Podjetje SDO je v dopisu z dne 7. februarja 2007  (4) občino zaprosilo za dovoljenje za izgradnjo storitvenega objekta na zemljišču gnr 271/8 za goste smučarskega središča. Za to bi bilo treba spremeniti namembnost zemljišča.

Podjetje SDO je v dopisu z dne 19. oktobra 2007  (5) izrazilo interes za nakup zemljišča. Občina je v dopisu z dne 30. novembra 2007  (6) odgovorila, da odločitve o tem ne bo sprejela, dokler namembnost zemljišča ne bo spremenjena.

Namembnost zemljišča je bila spremenjena 31. marca 2008  (7). Podjetje OB je v dopisu z dne 23. aprila 2008  (8) vložilo pritožbo zoper odločitev o spremembi namembnosti zemljišča. Občina je podjetje SDO v dopisu z dne 7. maja 2008  (9) obvestila, da zaradi pritožbe ne bo mogla obravnavati njegovega interesa za nakup zemljišča, dokler ne bo sprejeta odločitev glede pritožbe. Občina se je 26. maja 2008 odločila, da ne bo ugodila pritožbi podjetja OB glede spremembe namembnosti zemljišča, ampak bo pritožbo predala uradu okrajnega guvernerja Opplanda (Fylkesmannen) (10).

Podjetje OB je v dopisu z dne 30. maja 2008  (11) izrazilo interes za nakup zemljišča, če urad guvernerja ne bi ugodil njegovi pritožbi. Občina je podjetje SDO v dopisu z dne 6. junija 2008  (12) obvestila, da njegovega interesa za nakup zemljišča ne bo obravnavala, dokler urad okrajnega guvernerja ne sprejme odločitve glede pritožbe. Poleg tega je poudarila, da podjetju SDO ni podelila nakupne pravice za zemljišče (13).

Izvršilni odbor občine se je 30. junija 2008 odločil, da bo pridobil dve ločeni oceni vrednosti zemljišča, nato pa začel pogajanja glede prodaje s podjetjem SDO (14). Podjetje OB je z dopisom z dne 3. julija 2008  (15) pri Nadzornem organu vložilo pritožbo zoper nameravano prodajo zemljišča podjetju SDO s strani občine.

Podjetje OB je v dopisu z dne 10. julija 2008  (16) zahtevalo vpogled v neodvisni oceni vrednosti zadevnega zemljišča.

Občina in podjetje SDO sta se 16. julija 2008  (17) sestala, da bi se dogovorila o osnutku kupoprodajne pogodbe za zemljišče. Občina je podjetje SDO seznanila z neodvisnima ocenama in prodajno ceno zemljišča. Prodajna cena je bila 850 000 NOK (v skladu z neodvisnima ocenama). Podjetje je imelo čas do 17. julija 2008, da pretehta pogodbo, občina pa je nameravala odločitev o prodaji sprejeti na sestanku dne 24. julija 2008  (18). Podjetje SDO je pogodbo podpisalo 18. julija 2008  (19).

Podjetje OB je v dopisu z dne 23. julija 2008  (20) za zemljišče ponudilo 3,1 milijona NOK.

Občina Oppdal je 31. julija 2008 podpisala kupoprodajno pogodbo s podjetjem SDO (21).

3   Pritožba

Podjetje OB je julija 2008 pri Nadzornem organu vložilo pritožbo, ker naj bi po njegovem mnenju občina Oppdal nameravala zemljišče gnr 271/8 prodati podjetju SDO brez javnega razpisa. Zemljišče je bilo pred spremembo namembnosti del območja, namenjenega parkiriščem za goste bližnjega smučarskega središča.

Smučarsko središče in povezane dejavnosti so v lasti podjetja OB, ki jih tudi upravlja. Kupec zadevnega zemljišča, podjetje SDO, konkurira podjetju OB in je v preteklosti imelo pri njem v najemu zemljišče, na katerem je izvajalo dejavnosti, povezane s smučarsko opremo in poučevanjem smučanja. Ko je podjetje OB zvišalo najemnino, je podjetje SDO začelo iskati nove prostore (22).

V pritožbi je podjetje OB trdilo, da gre za nameravano prodajo zemljišča brez javnega razpisa, kar je v nasprotju z oddelkom 2.1. smernic Nadzornega organa o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (v nadaljnjem besedilu: Smernice) (23). Trdilo je tudi, da občina ni ravnala po alternativnem postopku iz oddelka 2.2 Smernic, saj so se pogajanja s potencialnim kupcem glede prodaje začela, še preden je dobila neodvisno oceno vrednosti zemljišča (24).

Poleg tega po mnenju podjetja OB ni bilo jasno, na kakšnih načelih sta temeljili poročili o oceni vrednosti. Podjetje OB je trdilo, da je njegova ponudba v višini 3,1 milijona NOK temeljila na enaki uporabi zemljišča kot kupčeva, iz česar je razvidno, da prodajna cena ni bila tržna. Podjetje OB je trdilo tudi, da ga ni mogoče šteti za kupca s posebnim interesom za zemljišče (25).

4   Razlogi za začetek postopka

Nadzorni organ je začel formalni postopek preiskave v zvezi s tem, ali je prodaja zemljišča občine Oppdal podjetju Strand Drift Oppdal AS vključevala državno pomoč. Zlasti je imel pomisleke glede tega, ali je prodajna cena zemljišča ustrezala tržni in ali je šlo za nezakonito državno pomoč. Po mnenju Nadzornega organa bi morala občina, ki po pridobitvi neodvisne strokovne ocene vrednosti zemljišča prejme konkurenčno višjo ponudbo za to zemljišče, to višjo ponudbo podrobno proučiti, da se zagotovi prodaja zemljišča po tržni ceni. V ta namen lahko bodisi zahteva novo oceno vrednosti zemljišča bodisi ponovno oceno neodvisnega strokovnjaka.

Nadzorni organ se je skliceval na Odločbo Komisije C35/2006 (26), ki obravnava prodajo zemljišča švedske občine Åre, pri kateri je občina dobila konkurenčno višjo ponudbo za zemljišče.

Poleg tega je Nadzorni organ izrazil dvom, ali je prodajo zemljišča mogoče šteti za združljivo z delovanjem Sporazuma EGP, zlasti na podlagi člena 61(3)(c) Sporazuma.

5   Pripombe norveških organov

Norveški organi so se v dopisu z dne 3. decembra 2010  (27) sklicevali na svoj dopis Nadzornemu organu z dne 9. septembra 2008  (28).

V dopisu z dne 9. septembra 2008 so norveški organi poudarili, da so upoštevali postopek iz oddelka 2.2 Smernic, zato prodaja ni vključevala državne pomoči. Poleg tega so trdili, da so zadevni strokovni oceni vrednosti pridobili pred pogajanji s podjetjem SDO in da sta poročili odražali tržno vrednost zemljišča. Norveški organi so predložili tudi pregled, ki ga je pripravila občina Oppdal, iz katerega je razvidno, da je glede na njene informacije cena navedenega zemljišča najvišja cena za kvadratni meter zemljišča na zadevnem območju.

Poleg tega norveški organi trdijo, da bi morala tržna cena zemljišča ustrezati ceni, ki bi jo bil pripravljen plačati kupec, ki nima posebnega interesa. Po mnenju norveških organov je zato treba ponudbo podjetja OB v višini 3,1 milijona NOK razumeti kot ponudbo stranke s posebnim interesom, saj ima podjetje OB prevladujoč položaj na lokalnem trgu smučarskih storitev, zaradi česar je pripravljeno plačati pretirano visoko ceno, da bi tako tekmece izločilo s trga. Zato trdijo, da vrednost, ki sta jo navedla strokovnjaka, ustreza dejanski tržni ceni zemljišča.

6   Pripombe podjetja Strand Drift Oppdal AS (29)

Podjetje SDO trdi, da obravnavana zadeva in Odločba Komisije C35/2006 nista primerljivi. V zadevi C35/2006 je bila neodvisna ocena zemljišča izvedena skoraj dve leti in pol pred prodajo, v tako dolgem obdobju pa bi se lahko vrednost zemljišča občutno spremenila. Drugič, po mnenju podjetja SDO ni jasno, ali je bila neodvisna ocena v zadevi C35/2006 uporabljena za določitev prodajne cene. V obravnavani zadevi pa je bila v skladu s trditvami podjetja SDO prodaja zemljišča sklenjena v skladu z oddelkom 2.2 Smernic Nadzornega organa.

Podjetje SDO poleg tega trdi, da je ponudba podjetja OB očitno del njegove strategije, da postane edini ponudnik smučarskih storitev na lokalnem trgu, kar po mnenju podjetja SDO pojasnjuje, zakaj njegova ponudba močno presega tržno vrednost zemljišča. Podjetje SDO se sklicuje tudi na podatke iz pregleda, ki ga je 29. avgusta 2008 predložila občina Oppdal (30) in iz katerega je razvidno, da je prodajna cena zemljišča glede na njene informacije najvišja cena za kvadratni meter zemljišča na zadevnem območju.

Poleg tega podjetje SDO trdi, da je pritožnik kupil zemljišča na zadevnem območju po cenah, ki so bile precej nižje od prodajne cene v obravnavani zadevi. Podjetje SDO tudi poudarja, da v skladu z norveškim pogodbenim pravom pogodba velja za sklenjeno in zavezujočo, če sta se pogodbenici dogovorili o pogojih, tudi če ni dejansko podpisana. Zato podjetje SDO meni, da je bila občina Oppdal pravno zavezana, da zemljišče proda njemu, kljub ponudbi podjetja OB.

Po mnenju podjetja SDO je bila prodajna cena zemljišča tržna, saj v skladu s Smernicami Nadzornega organa temelji na oceni dveh neodvisnih strokovnjakov. Zato podjetje SDO trdi, da ne gre za državno pomoč.

II.   OCENA

Prisotnost državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP

Člen 61(1) Sporazuma EGP določa:

6.1   Smernice o državni pomoči glede elementov državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (31)

Pomoč mora dodeliti država ali pa se mora dodeliti iz državnih sredstev. Občine za namene državne pomoči veljajo za del države, zato sredstva občine Oppdal veljajo za državna sredstva.

Smernice o državni pomoči glede elementov državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (v nadaljevanju: Smernice) zagotavljajo dodatna navodila o tem, kako Nadzorni organ pri ocenjevanju prodaje javnih zemljišč in objektov razlaga in uporablja določbe o državni pomoči sporazuma EGP. Oddelek 2.1 opredeljuje prodajo prek brezpogojnega ponudbenega postopka, oddelek 2.2 pa prodajo na podlagi neodvisne strokovne ocene.

Prodaja zemljišč in objektov v javni lasti pod tržno vrednostjo pomeni, da so vključena državna sredstva. Vendar pa Smernice predvidevajo dva primera, ko ob izpolnjenih veljavnih pogojih cena, plačana za zemljišče, velja za tržno, s čimer je izključena prisotnost državnih sredstev. Kot že povedano, sta ta dva primera naslednja: (a) prodaja je potekala prek brezpogojnega ponudbenega postopka ter (b) prodaja je bila izvedena po neodvisni strokovni oceni.

V obravnavani zadevi občina ni uporabila brezpogojnega ponudbenega postopka, pač pa je prodajno ceno določila na podlagi dveh neodvisnih strokovnih ocen.

Oddelek 2.2 Smernic Nadzornega organa določa: „ če javne oblasti ne nameravajo uporabiti postopka, opisanega v oddelku 2.1, mora pred dogovori o prodaji en cenilec ali več opraviti neodvisno oceno, da se določi tržna vrednost na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalcev in cenilskih standardov. Tako določena tržna cena je najnižja nakupna cena, ki se lahko določi brez dodelitve državne pomoči.“

Norveški organi so navedli, da je občina Oppdal naročila dve oceni vrednosti zemljišča, ki sta jih opravila neodvisna strokovnjaka g. Geir Husebø in g. Ragnar Lian. Oceni sta bili opravljeni 7. in 9. julija 2008. Podjetje SDO je interes za zemljišče izrazilo februarja 2007, pozneje istega leta pa tudi interes za njegov nakup, vendar pa mu norveški organi niso podelili nakupne pravice, prav tako tudi v korespondenci, ki so jo posredovali norveški organi, nič ne kaže na to, da bi do takrat, ko so bili znani rezultati obeh strokovnih ocen, potekala pogajanja o prodaji ali bil dosežen dogovor o prodajni ceni. Poročili sta določili podobni tržni vrednosti zemljišča, in sicer 800 000 oziroma 850 000 NOK.

6.2   Prodaja zemljišča

Kot je Nadzorni organ poudaril v odločitvi o začetku postopka, Smernice ne obravnavajo izrecno primerov, ko je po opravljeni strokovni oceni vrednosti, vendar še pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, dana konkurenčna višja ponudba. Nadzorni organ meni, da v takem primeru oddaja konkurenčne višje ponudbe lahko zbuja pomisleke glede tega, ali strokovna ocena izraža tržno ceno zemljišča.

Nadzorni organ se v odločitvi o začetku postopka sklicuje na odločitev Komisije v zadevi 35/2006, ki obravnava primer, ko je bila ponudba dana po opravljeni strokovni oceni vrednosti. V tej odločitvi je Komisija navedla:

„ Tudi če bi bila strokovna ocena opravljena v skladu s Sporočilom  (32), tj. bi bila ocena dejanskega zemljišča, ki se prodaja, opravljena tik pred prodajo in na podlagi splošno sprejetih cenilskih standardov, bi bila ta ocena v odsotnosti dejanskih cenovnih ponudb samo drugi najboljši instrument za ugotavljanje tržne cene zemljišča. Od trenutka oddaje verodostojne in zavezujoče ponudbe in pod pogojem, da je ta ponudba neposredno primerljiva s ceno iz ocene in višja od nje, je treba dati prednost tej ponudbi. V ponudbi je določena dejanska tržna cena, zato je razlika med ceno iz ponudbe in prodajno ceno najboljši približek državnih sredstev, ki se jim je država odrekla “  (33).

Zoper odločitev Komisije je bila vložena pritožba pri Splošnem sodišču. Splošno sodišče (34) se ni strinjalo z oceno Komisije in je odločilo, da pri prodaji zemljišča ni šlo za državno pomoč. Splošno sodišče je ugotovilo, da konkurenčna višja ponudba ni bila niti verodostojna niti primerljiva s ponudbo, ki jo je občina sprejela (35). Poleg tega je poudarilo, da je treba pri odločitvi, ali je konkurenčna ponudba primerljiva, upoštevati posebne okoliščine zadeve (36).

V obravnavani zadevi so norveški organi trdili, da je bilo podjetje OB kupec s posebnim interesom za zemljišče, zaradi česar je bilo zanj pripravljeno plačati nenormalno visoko ceno, da bi tako podjetju SDO preprečilo postati konkurenčno podjetje. Podjetje OB ima prevladujoč položaj na področju smučarskih storitev v zadevnem smučarskem središču. Dejavnosti podjetja SDO bi neposredno konkurirale njegovim dejavnostim in tako ogrožale njegov tržni položaj. Podjetje OB je najprej nasprotovalo spremembi namembnosti zemljišča, ko je bila njegova pritožba zavrnjena, pa ga je hotelo kupiti. Iz tega so razvidni nameni podjetja OB. Zato je mogoče trditi, da ima podjetje OB poseben interes za zemljišče. Poseben interes podjetja OB je razviden iz visoke ponudbe; njegova ponudba je bila trikrat višja (3 100 000 NOK) od cene, ki sta jo določila neodvisna strokovnjaka. Nadzorni organ nima razloga za domnevo, da sta bili oceni vrednosti, ki sta jih opravila neodvisna strokovnjaka, pomanjkljivi. V obravnavani zadevi Nadzorni organ meni, da ponudbi podjetij SDO in OB nista primerljivi, ker je imelo podjetje OB poseben interes za zemljišče. Zaradi tega posebnega interesa je bilo podjetje OB pripravljeno dati pretirano visoko ponudbo za nakup zemljišča. Te ponudbe torej ni mogoče šteti za primerljivo s ponudbo podjetja SDO, ki ustreza vrednosti zemljišča, ki sta jo določila neodvisna strokovnjaka.

Glede na okoliščine zadeve Nadzorni organ tako zaključuje, da je bilo zemljišče prodano po tržni ceni v skladu s postopkom iz oddelka 2.2 njegovih smernic o prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti.

Ob upoštevanju navedenega Nadzorni organ meni, da pri prodaji zemljišča občine Oppdal podjetju SDO ni šlo za državno pomoč, saj je bila konkurenčna ponudba podjetja OB ponudba kupca s posebnim interesom za zemljišče. Nadzorni organ zato meni, da je bilo zemljišče prodano po tržni ceni v skladu s postopkom iz oddelka 2.2 njegovih smernic o prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti.

7   Zaključek

Na podlagi zgornje ocene Nadzorni organ meni, da prodaja zemljišča gnr 271/8 podjetju Strand Drift Oppdal AS s strani občine Oppdal ni vključevala državne pomoči v smislu določb o državni pomoči Sporazuma EGP –

SPREJEL NASLEDNJO ODLOČBO: