20.12.2012

ES

Diario Oficial de la Unión Europea

L 350/109

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DECISIÓN DEL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC

No 157/12/COL

de 9 de mayo de 2012

relativa a la venta de la parcela gnr 271/8 por el municipio de Oppdal (Noruega)

EL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC (EN LO SUCESIVO DENOMINADO «EL ÓRGANO»),

Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (en lo sucesivo denominado «el Acuerdo EEE») y, en particular, el artículo 61 y el Protocolo 26,

Visto el Acuerdo entre los Estados de la AELC sobre el establecimiento de un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia (en lo sucesivo denominado «el Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción») y, en particular, su artículo 24,

Visto el Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción (en lo sucesivo denominado «el Protocolo 3») y, en particular, el artículo 1, apartado 2, de la parte I, y el artículo 7, apartado 2, de la parte II,

Vista la versión consolidada de la Decisión del Órgano no 195/04/COL, de 14 de julio de 2004, sobre las disposiciones de aplicación contempladas en el artículo 27 de la parte II del Protocolo 3 (en lo sucesivo denominada «Decisión sobre las disposiciones de aplicación») (1),

Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con las citadas disposiciones, y teniendo en cuenta dichas observaciones (2),

Considerando lo siguiente:

I.   HECHOS

1   Procedimiento

Por carta de 3 de julio de 2008 (ref. no 484519), Oppdal Booking AS (en lo sucesivo denominado «OB»), el denunciante, presentó una denuncia contra la prevista venta por el municipio de Oppdal (en lo sucesivo denominado «el municipio») de la parcela gnr 271/8 (en lo sucesivo denominada «la propiedad»), situada en Oppdal, a Strand Drift Oppdal AS (en lo sucesivo denominada «SDO»).

Mediante carta de 9 de julio de 2008 (ref. no 485146), el Órgano de Vigilancia pidió información adicional a las autoridades noruegas.

Por carta de 8 de septiembre de 2008 (ref. no 491369), el comprador, SDO, presentó comentarios ante el Órgano. Por carta de 9 de septiembre de 2008 (ref. no 490914), las autoridades noruegas respondieron a la solicitud de información. Por carta de 1 de octubre de 2008 (ref. no 493593), el denunciante presentó información adicional.

La Decisión no 417/10/COL del Órgano de incoar el procedimiento formal de investigación previsto en el artículo 1, apartado 2, de la parte I del Protocolo 3, (en lo sucesivo denominada «la Decisión de incoación») se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea y en el correspondiente Suplemento del EEE (3). El Órgano invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones sobre la Decisión.

Por carta de 3 de diciembre de 2010 (ref. no 579649), las autoridades noruegas remitieron sus observaciones (y las de SDO) sobre la Decisión de incoación.

2   Cronología de los hechos

Por carta de 7 de febrero de 2007 (4), SDO propuso al municipio de Oppdal la construcción en la propiedad gnr 271/8 de una instalación para dar servicio a los clientes de la estación de esquí. La propiedad tendría que ser recalificada para que la zona pudiese utilizarse a dicho efecto.

Por carta de 19 de octubre de 2007 (5), SDO expresó su interés en comprar la propiedad. Mediante carta de 30 de noviembre de 2007 (6), el municipio respondió que la oferta de compra no sería tenida en cuenta hasta que la zona hubiera sido recalificada.

El 31 de marzo de 2008, la zona fue recalificada (7). Por carta de 23 de abril de 2008 (8), OB presentó una denuncia contra la decisión de recalificación de la propiedad. Por carta de 7 de mayo de 2008 (9), el municipio informó a SDO de que, como consecuencia de la denuncia, su interés en comprar la propiedad no podría ser considerado hasta que se tomase una decisión sobre la denuncia. El 26 de mayo de 2008, el municipio decidió no apoyar la denuncia de OB sobre la recalificación de la propiedad, sino remitirla al Gobernador del Condado de Oppland (Fylkesmannen) (10).

Por carta de 30 de mayo de 2008 (11), OB manifestó su interés por comprar la propiedad en caso de que su denuncia no fuera tenida en cuenta por la administración del Condado. Por carta de 6 de junio de 2008 (12), el municipio informó a SDO de que no consideraría su interés en adquirir la propiedad antes de que el Gobernador del Condado adoptase una decisión con respecto a la denuncia. Además, el municipio recalcó que no había concedido a SDO ninguna opción de compra de la propiedad (13).

El 30 de junio de 2008, el órgano de gobierno del municipio decidió recabar dos tasaciones independientes del valor de la propiedad y posteriormente proceder a las negociaciones para la venta a SDO (14). Por carta de 3 de julio de 2008 (15), OB presentó una denuncia ante el Órgano contra la intención del municipio de vender la propiedad a SDO.

Por carta de 10 de julio de 2008 (16) OB solicitó el acceso a las dos tasaciones independientes.

El 16 de julio de 2008 (17), el municipio y SDO se reunieron para discutir un proyecto de contrato de venta de la propiedad. El municipio informó a SDO sobre las tasaciones independientes y el precio de venta de la propiedad, que fue establecido en 850 000 NOK (en consonancia con las tasaciones independientes). Se dio de plazo a SDO hasta el 17 de julio de 2008 para sopesar el contrato y el municipio acordó decidir sobre la venta en una reunión el 24 de julio de 2008 (18). SDO firmó el contrato el 18 de julio de 2008 (19).

Por carta de 23 de julio de 2008 (20), OB presentó una oferta de 3,1 millones NOK por la propiedad.

El municipio de Oppdal firmó el contrato de venta con SDO el 31 de julio de 2008 (21).

3   Denuncia

En julio de 2008, OB presentó una denuncia ante el Órgano en la que alegaba que el municipio de Oppdal tenía la intención de vender la propiedad gnr 271/8 a SDO sin licitación pública. Antes de su recalificación, la propiedad formaba parte de una zona destinada a aparcamiento para los clientes de una estación de esquí.

OB posee y explota la estación de esquí de Oppdal y otras empresas relacionadas. El comprador de la parcela, SDO, es una empresa competidora de OB que anteriormente había alquilado un inmueble de OB para su actividad de equipos de esquí y escuela de esquí. Cuando OB incrementó el alquiler, SDO empezó a buscar nuevas instalaciones (22).

En la denuncia OB alegó que la propiedad se vendería sin licitación pública, tal como se especifica en la sección 2.1 de la Comunicación del Órgano relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (en lo sucesivo denominada «la Comunicación») (23). Además, OB alegó que el municipio no había actuado de conformidad con lo dispuesto en el procedimiento alternativo descrito en la sección 2.2 de la Comunicación, puesto que las negociaciones con el comprador potencial a efectos de la venta se iniciaron antes de obtener una tasación independiente de la propiedad (24).

OB mantuvo que no estaban claros los principios en los que se basaron los informes y afirmó que su oferta de 3,1 millones NOK, basada en una explotación de la propiedad idéntica a la prevista por el comprador, demostraba que el precio de mercado no había sido reflejado en el precio de venta. Además, OB alegó que no podía ser considerado como un comprador con un especial interés en la propiedad (25).

4   Motivos para incoar el procedimiento

El Órgano incoó el procedimiento formal de investigación sobre la base de que la venta de terrenos por el municipio de Oppdal a Strand Drift Oppdal AS podría implicar ayuda estatal. En particular, el Órgano tenía dudas con respecto a si el precio de venta reflejaba el precio de mercado de la propiedad y sobre la existencia de ayuda estatal ilegal. En general, en opinión del Órgano de Vigilancia, en situaciones en las que el municipio recibe una oferta competidora por un bien inmobiliario superior al valor de una tasación efectuada por peritos independientes, el municipio debe someter la oferta superior a un examen más concienzudo al efecto de garantizar que la propiedad sea vendida a su valor de mercado. Esto puede hacerse solicitando una nueva tasación de la propiedad o pidiendo al perito tasador independiente que reconsidere su dictamen.

El Órgano se remitió a la Decisión C35/2006 de la Comisión (26), relativa a la venta de terrenos por parte del municipio sueco de Åre, en cuyo caso el municipio había recibido una oferta mejor por la propiedad.

Por otra parte, el Órgano expresó sus dudas acerca de si la venta de terrenos podía considerarse compatible con el funcionamiento del Acuerdo EEE, especialmente sobre la base de su artículo 61, apartado 3, letra c).

5   Comentarios de las autoridades noruegas

Mediante carta de 3 de diciembre de 2010 (27), las autoridades noruegas se remitieron a su carta enviada al Órgano el 9 de septiembre de 2008 (28).

En ella afirmaban haber seguido el procedimiento descrito en el apartado 2.2 de la Comunicación y que, por tanto, no existía ayuda estatal en la operación. Además, añadían que las tasaciones de los peritos fueron obtenidas antes de la apertura de las negociaciones para la venta a SDO y que los informes reflejan el precio de mercado de la propiedad. Por otro lado, presentaron un resumen elaborado por el municipio de Oppdal que indicaba que, con arreglo a la información disponible, el precio de la propiedad fue el más alto pagado por metro cuadrado en la zona.

Además, las autoridades noruegas alegaron que el precio de mercado debía reflejar el valor que un comprador normal estaría dispuesto a pagar por la propiedad, excluyendo a los compradores con intereses particulares. Por lo tanto, mantuvieron que la oferta de OB de 3,1 millones NOK debía considerarse hecha por una parte con un interés especial puesto que OB ocupa una posición dominante en el mercado local de servicios de esquí y, por ello, estaba dispuesto a pagar un precio altísimo para eliminar a los competidores del mercado. En consecuencia, las autoridades noruegas mantuvieron que el valor indicado por los peritos en las tasaciones reflejaba el valor real de mercado de la propiedad.

6   Observaciones de Strand Drift Oppdal AS  (29)

SDO afirma que el presente asunto y la Decisión C35/2006 de la Comisión no pueden compararse. En la Decisión C35/2006, la tasación independiente de la propiedad se llevó a cabo casi dos años y medio antes de la venta y durante ese largo período el valor de los terrenos pudo haber cambiado significativamente. En segundo lugar, alega que los hechos del asunto C35/2006 no dejan claro si la tasación independiente se utilizó para determinar el valor del contrato. En el presente asunto, por otra parte, SDO afirma que la venta del terreno se realizó de conformidad con la sección 2.2. de la Comunicación del Órgano.

SDO añade que la oferta de OB parece formar parte de una estrategia destinada a ser el único proveedor de servicios de esquí en el mercado local, lo que, según SDO, explica por qué OB presentó una oferta que superaba con mucho el valor de mercado de la propiedad. SDO también hace referencia a la información facilitada por el municipio de Oppdal en un resumen de 29 de agosto de 2008 (30) en la que se muestra que el precio de venta de la propiedad era el mayor precio por metro cuadrado del que el municipio tenía conocimiento.

Además, SDO afirma que el denunciante ha comprado propiedades en la zona a precios considerablemente inferiores al precio de venta en el presente caso. SDO también indica que con arreglo al Derecho contractual noruego, un contrato se considera concluido y vinculante si las partes han acordado las condiciones, con independencia de que el documento haya sido firmado. Por lo tanto, SDO opina que el municipio de Oppdal estaba obligado legalmente a vender la propiedad a SDO en el momento en que OB presentó su oferta.

SDO considera que la venta de la propiedad se realizó a su valor de mercado, puesto que el precio de venta se basó en las tasaciones de dos peritos independientes con arreglo a la Comunicación del Órgano. Por ello, SDO sostiene que no existió ayuda estatal.

II.   EVALUACIÓN

El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE establece:

6.1   Comunicación relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos  (31)

La ayuda debe ser concedida por el Estado o con cargo a recursos estatales. A dicho efecto, los municipios se consideran como parte del Estado miembro, por lo que los recursos del municipio de Oppdal pueden considerarse como recursos estatales.

La Comunicación ofrece más orientaciones sobre la interpretación y aplicación por el Órgano de las disposiciones del Acuerdo EEE relativas a las ayudas estatales cuando se trata de evaluar la venta de terrenos y construcciones de propiedad pública. La sección 2.1 describe la venta mediante licitación incondicional y la 2.2, la venta previa tasación por peritos independientes.

Las ventas de terrenos y construcciones de propiedad pública a un precio inferior al valor de mercado implica la presencia de recursos estatales. Sin embargo, la Comunicación prevé dos situaciones en las que, en caso de que se cumplan las condiciones aplicables, el precio pagado por los bienes se corresponderá al valor de mercado, excluyendo así la presencia de recursos estatales. Como se señaló anteriormente, estas dos situaciones son: a) venta realizada en el merco de una licitación abierta e incondicional; b) venta efectuada tras una tasación por tasadores independientes.

En el presente asunto, el municipio no organizó una licitación abierta e incondicional, sino que utilizó dos tasaciones independientes como base para determinar el precio de venta.

La sección 2.2 de la Comunicación dispone que cuando los poderes públicos no tengan la intención de recurrir al procedimiento descrito en el punto 1, se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta, a una tasación a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. El precio de mercado resultante constituirá el precio mínimo de compra admisible para que no se considere que existe ayuda de Estado.

Las autoridades noruegas han indicado que el municipio de Oppdal encargó dos tasaciones a los peritos independientes Sr. Geir Husebø y Sr. Ragnar Lian, que las efectuaron, respectivamente, el 7 y el 9 de julio de 2008. Aunque SDO mostró interés por la propiedad en febrero de 2007 y que posteriormente, ese mismo año, indicó su interés por adquirirla, las autoridades noruegas no aceptaron ninguna opción de compra de la propiedad y no hay indicios en la correspondencia facilitada por las autoridades noruegas de que se negociara un contrato de venta o un acuerdo sobre el precio de compra antes de conocerse las conclusiones de los dos peritos tasadores. Ambos informes estimaron un valor de mercado similar para la propiedad, 800 000 NOK y 850 000 NOK, respectivamente.

6.2   Venta de la propiedad

Como el Órgano señaló en su Decisión de incoación, la Comunicación no aborda expresamente una situación en la que una oferta superior y competidora llegue después de recibidas las tasaciones de los peritos, pero antes de la celebración del contrato. El Órgano considera que en dicha situación la presentación de una oferta competidora superior podría suscitar dudas en cuanto a si las tasaciones de los peritos reflejan el valor real de mercado de la propiedad.

En la Decisión de incoación del procedimiento, el Órgano de Vigilancia se remitió a la Decisión C35/2006 de la Comisión, relativa a una situación en la que se había realizado una oferta después de haberse recibido la tasación del perito. En su Decisión, la Comisión afirmó:

Aunque la evaluación de los peritos hubiese sido realizada de conformidad con la Comunicación  (32), es decir, una evaluación de la parcela de terreno objeto de la venta realizada inmediatamente antes de la venta y con arreglo a normas de tasación generalmente aceptadas, dicha tasación solo sería el segundo mejor instrumento para determinar el precio de mercado del terreno, en ausencia de ofertas de precios reales. A partir del momento en que se presenta una oferta creíble y vinculante y siempre que sea directamente comparable y superior al precio estimado por la tasación, la primera deberá ser preferida. La oferta establece un verdadero precio de mercado y debe considerarse como una mejor estimación de la pérdida de recursos estatales que una tasación por peritos  (33).

La Decisión de la Comisión fue recurrida ante el Tribunal General (34), que desaprobó la tasación de la Comisión y llegó a la conclusión de que no existió ayuda estatal en la operación de venta de los terrenos. El Tribunal General concluyó que la oferta superior competidora no era creíble ni comparable a la aceptada por el municipio (35). Por otra parte, el Tribunal indicó también que es importante tener en cuenta las circunstancias específicas del asunto al determinar si una oferta competidora puede considerarse comparable (36).

En el presente caso, las autoridades noruegas afirmaron que OB era un comprador con un especial interés en la propiedad y que en consecuencia estaba dispuesto a pagar un precio anormalmente alto para evitar que SDO estableciese un negocio competidor por su propia cuenta. OB es el principal proveedor de servicios de esquí en la estación de esquí. El negocio de SDO entraría en competencia directa con los servicios prestados por OB y amenazaría la posición de mercado de este. OB se opuso a la recalificación de la propiedad y cuando su denuncia fue desestimada, pretendió comprar la propiedad. Esto demuestra sus intenciones. Por tanto, puede considerarse que OB tenía un interés especial en la propiedad, que se reflejó en la elevada oferta, más de tres veces superior (3 100 000 NOK) al precio fijado por los peritos independientes, y el Órgano no tiene indicios de que las tasaciones realizadas por los peritos independientes presentasen deficiencias. En el presente asunto, el Órgano considera que las ofertas realizadas por SDO y OB no son comparables debido al especial interés de OB en la propiedad. Debido a este interés especial, OB estaba dispuesta a hacer una oferta elevadísima por la propiedad. Esta oferta no puede, por tanto, considerarse comparable a la oferta presentada por SDO, que refleja el valor de la propiedad determinado por los peritos independientes.

En consecuencia, habida cuenta de las circunstancias del caso, el Órgano concluye que la propiedad se vendió a precio de mercado, de conformidad con el procedimiento establecido en el punto 2.2 de la Comunicación del Órgano.

A la luz de todo lo anterior, el Órgano considera que no existió ayuda estatal en la venta de la propiedad por el municipio de Oppdal a SDO, ya que la oferta competidora presentada por OB debe considerarse como procedente de un comprador con especial interés en la propiedad. El Órgano considera, por tanto, que la venta se realizó por su valor de mercado, de acuerdo con el procedimiento establecido en el punto 2.2 de la Comunicación del Órgano relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos.

7   Conclusión

Sobre la base de esta evaluación, el Órgano considera que la venta por el municipio de Oppdal de la propiedad gnr 271/8 a Strand Drift Oppdal AS no constituye ayuda estatal en el sentido de las disposiciones sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.

HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:

Artículo 1

El Órgano de Vigilancia de la AELC considera que la venta por el municipio de Oppdal de la propiedad gnr 271/8 a Strand Drift Oppdal AS no constituye ayuda estatal en el sentido del artículo 61 del Acuerdo EEE.

Artículo 2

Se archiva el procedimiento incoado de conformidad con el artículo 4, apartado 4, leído en relación con el artículo 13 de la parte II del Protocolo 3, relativo a la venta de la propiedad gnr 271/8 por el municipio de Oppdal.

Artículo 3

El destinatario de la presente Decisión es el Reino de Noruega.

Artículo 4

El texto en lengua inglesa de la presente Decisión es el único auténtico.

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(1)  Disponible en http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf

(2)  Publicado en el Diario Oficial de la Unión Europea DO C 34 de 3.2.2011, y en el Suplemento EEE del Diario Oficial de la Unión Europea no 6 de 3.2.2011.

(3)  Estos documentos se publicaron en el Diario Oficial de la Unión Europea, DO C 34 de 3.2.2011, y en el Suplemento EEE del Diario Oficial de la Unión Europea no 6 de 3.2.2011.

(4)  Ref. no 491369.

(5)  Ref. no 491369.

(6)  Ref. no 491369.

(7)  Véase el acta de la reunión del 31 de marzo de 2008 en el municipio de Oppdal (urbanismo) Ref. no 490914).

(8)  Ref. no 491369.

(9)  Ref. no 491369.

(10)  Véase el acta de la reunión del 26 de mayo de 2008 en el municipio de Oppdal (urbanismo) Ref. no 490914.

(11)  Ref. no 491369.

(12)  Ref. no 491369.

(13)  Ref. no 491369.

(14)  Véase el acta de la reunión del 30 de junio de 2008 en el municipio de Oppdal (Gobierno local) Ref. no 493593).

(15)  Ref. no 484869.

(16)  Ref. no 490914.

(17)  Véase el acta de la reunión del 16.7.2008 - Ref. no 491369.

(18)  Véase el acta de la reunión del 16.7.2008 - Ref. no 491369.

(19)  Véase el contrato de venta entre SDO y el municipio de Oppdal (Ref. no 490914).

(20)  Ref. no 493593 y 491369.

(21)  Véase el contrato de venta entre SDO y el municipio de Oppdal (Ref. no 490914).

(22)  Ref. no 491369.

(23)  Este capítulo de la Comunicación corresponde a la Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (DO C 209 de 10.7.1997, p. 3) también disponible en: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(24)  Ref. no 493593.

(25)  Ref. no 493593.

(26)  Decisión de la Comisión de 30.1.2008 en el asunto C 35/06, DO L 126 de 14.5.2008, p. 3.

(27)  Ref. no 579649.

(28)  Ref. no 490914.

(29)  Ref. no 579649.

(30)  Ref. no 490914.

(31)  Disponible en http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32)  La sección 2.2 de la Comunicación relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos corresponde a la Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (DO C 209 de 10.7.1997, p. 3).

(33)  Decisión de la Comisión de 30.1.2008 en el asunto C 35/06, DO L 126 de 14.5.2008, p. 3, apartado 59.

(34)  Asuntos T-244/08 Konsum Nord/Comisión, sentencia de 13.12.2011, aún no publicada.

(35)  Asunto T-244/08 Konsum Nord/Comisión, apartados 72-76.

(36)  Asunto T-244/08 Konsum Nord/Comisión, apartado 73.

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