NADZORNI ORGAN EFTE (1) JE –

ob upoštevanju naslednjega:

I.   DEJSTVA

1.   POSTOPEK

Nadzorni organ je 3. marca 2007 od združenja z imenom Aksjonsgruppa „Ta vare på trivelige Bryne“ prejel pritožbo v zvezi s prodajo parcel številka 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 v občini Time s strani občinskih organov dvema različnima zasebnima subjektoma ter prodajo parcele številka 2/70 (stadion Bryne, ki vključuje tudi parcelo številka 2/32) s strani Bryne fotballklubb zasebnemu vlagatelju, ki jo je občina pred tem dala klubu (ev. št.: 414270). Zasebni vlagatelj g. Gunnar Oma je z dopisom z dne 9. maja 2007 Nadzornemu organu poslal pritožbo v zvezi s prodajo ene od zgoraj navedenih nepremičnin s strani občine Time, t.j. parcele številka 4/165.

Po korespondenci in izmenjavi informacij z norveškimi organi (8) se je 19. decembra 2007 Nadzorni organ odločil, da sproži formalni postopek preiskave o prodaji zgoraj navedenih zemljiških parcel. Odločba Nadzornega organa št. 717/07/COL o sprožitvi postopka je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije in v Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije  (9).

Norveški organi so pripombe na odločbo o sprožitvi postopka predložili z dopisom z dne 21. februarja 2008 (ev. št. 466024). Nadzorni organ je pozval zainteresirane strani, naj predložijo svoje pripombe. Nadzorni organ je prejel pripombe dveh zainteresiranih strani (10). Nadzorni organ je z dopisom z dne 24. julija 2008 (ev. št. 485974) te pripombe posredoval norveškim organom. Norveški organi so Nadzorni organ z dopisom z dne 13. avgusta 2008 (ev. št. 488289) obvestili, da nimajo nadaljnjih pripomb.

2.   OPIS TRANSAKCIJ, KI SE PREGLEDUJEJO

2.1   PRODAJA PARCEL ŠTEVILKA 1/152, 1/301 IN 1/630 PODJETJU GRUNNSTEINEN AS

Občina Time je s prodajno pogodbo z dne 25. avgusta 2007  (11) zasebnemu izvajalcu gradbenih del Grunnsteinen AS prodala parcele številka 1/152 (1 312 kvadratnih metrov), 1/301 (741 kvadratnih metrov) in 1/630 (1 167 kvadratnih metrov) v centru občinskega središča občine Time, v kraju Bryne. V skladu s pojasnili se zdi, da so pobudo za sklenitev sporazuma dali kupci in pred prodajo ni potekalo javno zbiranje ponudb (12). Podjetje Grunnsteinen AS za nepremičnine ni plačalo nobenega zneska, vendar se je zavezalo zgraditi 65 parkirnih mest kot nadomestilo za običajno plačilo za nepremičnino (13). Določba 7 sporazuma Grunnsteinen je določala, da se lastninske pravice na nepremičnini prenesejo šele ob dokončanju parkirnih mest, najpozneje do konca leta 2008. Poleg tega je določba 1 določala, da se podzemno parkirišče ob ponovnem prenosu za občino Time v zemljiški knjigi vpiše kot ločena parcela.

Določba 1 pogodbe (14) navaja, da so bile nepremičnine ob sklenitvi pogodbe v območju, namenjenem za stanovanja in javno cesto/parkirišče.

Po določbi 1 pogodbe se je podjetje Grunnsteinen AS zavezalo zgraditi podzemna parkirna mesta na parceli številka 1/152, od katerih naj bi jih ob dokončanju 65 prenesli na občino Time (določbi 1 in 5 sporazuma). Po navedbah občinskih organov je bilo plačilo za parcelo številka 1/152 sestavljeno iz 44 parkirnih mest na nepremičnini, ki je nadomestilo za podzemno parkirišče. Glede parcel številka 1/301 in 1/630 je občina naročila oceno vrednosti ene od nepremičnin, in sicer parcele številka 1/630, in občina trdi, da ju je ocenil Eiendomsmegler 1. Ocena vrednosti parcele številka 1/630, v kateri je bilo ugotovljeno, da je bila tržna vrednost 600 NOK na kvadratni meter, je bila Nadzornemu organu predložena pred sprožitvijo formalnega postopka preiskave (15). V odgovor na zahtevke Nadzornega organa so norveški organi najprej predložili izračune gradbenega podjetja Skanska Norge AS, ki je izračunalo ceno v višini približno 150 000 NOK na parkirno mesto v podzemnem parkirišču – brez DDV in stroškov nakupa / oddaje zemljišča (16). Na podlagi teh ocen so norveški organi trdili, da bi bila na podlagi ocen vrednosti tržna cena za parceli številka 1/301 in 1/630 2 516 400 NOK (17), ocenjena vrednost dodatnih 21 parkirnih mest, ki se jih je podjetje Grunnsteinen zavezalo zgraditi, pa je bila 2 625 000 NOK (18). Tako bi podjetje Grunnsteinen z izgradnjo 21 dodatnih parkirnih mest v celoti nadomestilo vrednost teh dveh nepremičnin.

V odgovor na odredbo Nadzornega organa o predložitvi podatkov v odločbi o sprožitvi formalnega postopka preiskave so bile predložene nove ocene vrednosti nepremičnine ter ocene cene parkirišča (19). Nove ocene vrednosti je izdelalo podjetje za vrednotenje sredstev OPAK. OPAK je na podlagi metode cene zemljišč (20) izračunal tržno vrednost 3,2 milijona NOK za nepremičnine, prodane v kosu. Po navedbah OPAK je hiša na parceli številka 1/301 zasežena in jo bo treba porušiti, zato predstavlja obremenitev nepremičnine. Stroški rušenja so ocenjeni na 150 000 NOK. Ocena OPAK vključuje tudi oceno stroškov za parkirna mesta. Na podlagi najmanj 25 kvadratnih metrov na parkirno mesto (kot zahtevajo vladni predpisi) in stroškov gradnje v višini 5 200 NOK za kvadratni meter (na podlagi izkušenj) je OPAK izračunal ceno 130 000 NOK za eno parkirno mesto ali 8 450 000 NOK za 65 parkirnih mest.

2.2   PRODAJA PARCELE ŠTEVILKA 4/165 PODJETJU BRYNE INDUSTRIPARK AS

Občina Time in zasebni izvajalec gradbenih del Bryne Industripark AS sta 31. avgusta 2005 podpisala prodajno pogodbo v zvezi s parcelo številka 4/165 v Hålandu v občini Time (21). Nepremičnina je obsegala 56 365 kvadratnih metrov industrijskih površin in prodajna cena je bila določena na 4,7 milijona NOK (ali približno 83 NOK na kvadratni meter). Ob podpisu pogodbe je bilo to območje namenjeno za industrijske namene, vendar podroben urbanistični načrt ni bil sprejet zaradi ugovorov Uprave za javne ceste. Pogodba vsebuje določbo o vračilu sredstev (določba 7) za občino Time v primeru, če se na nepremičnini ne zgradi ali se nepremičnina ne da v uporabo 5 let po datumu prevzema.

V času sklenitve sporazuma je bila nepremičnina komunalno neopremljeno zemljišče. Občinska uprava v memorandumu za občinski svet, ki je odobril sporazum, navaja, da bi morala biti sklenitev pogodbe o ureditvi pogoj za prodajo zemljišča. Po navedbah občinskih organov so bili 30. avgusta 2007 sprejeti novi urbanistični predpisi, v katerih je bila nepremičnina določena za športne namene (22). Prodajna pogodba je določala, da mora biti pogodba o ureditvi sklenjena na podlagi urbanističnega predpisa. Norveški organi so skupaj s pripombami o odločitvi o sprožitvi postopka predložili oceno stroškov ureditve, ki so jo naročili pri svetovalnem podjetju Asplan Viak, in ponudbo za zemeljska dela, ki jo je predložil lokalni gradbenik (23).

Občina potrjuje, da pred prodajo ni potekalo javno zbiranje ponudb in da je pobudo za prodajo dal kupec, vendar trdi, da je bil za zemljišče v letih 2003 in 2004 objavljen oglas na njenih spletnih straneh. Iz upravnega memoranduma, ki je bil izdelan pred prodajo, sledi, da je bila cena zaračunana na podlagi cene, po kateri je občina Time nepremičnino kupila v letu 1999, ki so ji bili prišteti stroški investicijskega vzdrževanja, stroški regulativnih dejavnosti in upravni stroški. Cena je bila torej določena v skladu s splošnim načelom občine za prodajo industrijskih nepremičnin, t.j. prodaja po nabavni vrednosti (24).

Pritožnik trdi, da bi morala biti cena za tako vrsto nepremičnine približno 400 NOK za kvadratni meter, kar temelji na cenitvi, ki naj bi jo v januarju 2007 izdelal neodvisni cenilec (25). Vendar ustrezna dokumentacija o tem ni bila predložena. Občinski organi so trdili, da bi bila tržna cena v tem območju v razponu od 80 do 115 NOK za kvadratni meter, kar temelji na podlagi prodaje podobnih nepremičnin med zasebnimi strankami v regiji (26). Norveški organi so v odgovor na odredbo Nadzornega organa o predložitvi podatkov v odločitvi o sprožitvi formalnega postopka preiskave predložili oceno vrednosti, ki jo je izdelal OPAK. Ocena OPAK zadeva zemljišče, kot je bilo določeno v času pogodbe, t.j. za industrijske namene in ne za športne namene, kot je bilo določeno pozneje na podlagi urbanističnih predpisov. Ocena ne temelji na metodi eksploatacije, ampak na prodajni vrednosti, ki je opredeljena kot „cena, za katero se meni, da bi jo bilo več neodvisnih zainteresiranih strank na dan cenitve pripravljeno plačati“. V obravnavanem primeru je bila ta cena določena s sklicevanjem na prodajne cene, pridobljene za „primerljive nepremičnine v območju“. V oceni je ugotovljeno, da tržne cene ni mogoče zanesljivo določiti, verjetno pa bi bila v razponu od 80 do 100 NOK/kvadratni meter.

2.3   PRODAJA PARCEL ŠTEVILKA 2/70 IN 2/32 NOGOMETNEMU KLUBU BRYNE

2.3.1    Prodajna pogodba

Občina Time je s sporazumom z dne 8. avgusta 2003  (27) parcelno številko prenesla na stadion Bryne, parceli številka 2/32 in 2/70, t.j. površino v izmeri približno 53 000 kvadratnih metrov, pa na nogometni klub Bryne (Bryne FK) (28). Objekti na zemljišču (vključno z nogometnimi tribunami) so že pripadale nogometnemu klubu in obstajale so najemne pogodbe za igrišče (29). Zdi se, da je na zemljišču ostal en objekt, ki ne pripada nogometnemu klubu Bryne, in predvideno je bilo, da bo klub prevzel pravice občine na podlagi najemne pogodbe z lastnikom objekta (30).

Na podlagi določbe 2 sporazuma Bryne se parcele številka 2/32 in 2/70 prenesejo na Bryne FK brez plačila. Občina je tudi krila vse stroške, povezane s prenosom nepremičnine, kot so razdelitev zemljišča, meritve itd. Površina parcel je približno 53 000 kvadratnih metrov in v sporazumu je bilo izrecno določeno, da jih je treba uporabljati predvsem v športne namene.

Iz določbe 1 sporazuma izhaja, da je nogometni klub zaprosil, da se pravica do zemljišča prenese. Namen je bil povečati premoženje kluba, da bi lahko nogometno igrišče posodobili v skladu z zahtevanimi pogoji za igrišča, ki se uporabljajo v Tippeligaenu (norveška prva liga). Zapiski, ki jih je sestavila občina, kažejo, da je bilo za klub bistveno, da lahko nepremičnino zastavi kot zavarovanje za dolgove, čeprav je bilo verjetno, da bo cena nepremičnine nižja zaradi pogodbene določbe, da se lahko uporablja samo za športne namene.

Norveški organi so v odgovor na odredbo Nadzornega organa o predložitvi podatkov v odločbi o sprožitvi formalnega postopka preiskave predložili oceno vrednosti zemljišča stadiona, kot je bila v času prenosa. Oceno je izdelal OPAK. OPAK je na podlagi ocene zemljišča kot zemljišča, ki se uporablja za športne objekte, izračunal prodajno vrednost v višini 2 650 000 NOK.

Pritožnik trdi, da je Bryne FK v letu 2007 nameraval stadion prodati Forum Jæren za 50 milijonov NOK. V Hålandu naj bi zgradili nov stadion, in sicer na zemljišču, kupljenem od Bryne Industripark AS (kot je navedeno zgoraj). Norveški organi so v odgovoru na zahtevek Nadzornega organa za podatke potrdili, da je bilo za parcelo številka 2/70 med Bryne FK in Forum Jæren podpisano pismo o nameri, vendar ne morejo predložiti kopije tega pisma. Vendar se zdi, da so bile v letu 2008 transakcije preklicane, ker se je izkazalo, da so stroški izgradnje načrtovanega stadiona v Hålandu znatno višji od pričakovanih (31).

2.3.2    Bryne FK

Prejemnik zemljišča je Bryne FK, lokalni nogometni klub, ki trenutno igra v tako imenovani „Adecco League“ (druga liga). Bryne FK je v registru gospodarskih družb vpisan kot neprofitna organizacija (32), vendar je nogometni klub ustanovil tudi družbo z omejeno odgovornostjo Bryne Fotball AS.

Po podatkih norveških organov (33) sta leta 2001 klub in družba z omejeno odgovornostjo sklenila sporazum o sodelovanju na podlagi standardnega sporazuma, ki ga je pripravila Norveška nogometna zveza za sodelovanje med komercialnim in nekomercialnim delom ekipe. V skladu z določbami sporazuma (34) je bila družba z omejeno odgovornostjo, ki se je takrat imenovala Bryne Fotball ASA, odgovorna za naslednje gospodarske dejavnosti: sponzorske pogodbe, prodajo medijskih in televizijskih pravic in oglaševalskega prostora, prodajo in izdajo dovoljenj za navijaške pripomočke, uporabo trenerjev in igralcev v oglaševalske namene, komercialno uporabo imena in logotipa kluba, prodajo vstopnic za tekme kluba doma in pogodbe o tombolah. Bryne FK pa je bil odgovoren za vse zadeve, povezane s športom, kot so treniranje in izbira ekip, koledar tekem in tekme kot take, organizacijo potovanj za igralce, pravice in obveznosti v zvezi z igralci, člani, drugimi organizacijami in vladnimi službami, ki jih klubu dodeljujejo predpisi in zakoni športnih združenj, članarine in manjše komercialne dejavnosti, kot so srečelovi med tekmami, ter za delovanje stadiona.

Na podlagi sporazuma o sodelovanju je bil Bryne Fotball ASA finančno odgovoren za igralce (35). Bryne Fotball ASA je tudi plačal nabavno ceno za igralce ali pa ceno Bryne FK, ko je igralec napredoval iz ene od nižjih ekip kluba v elitno ekipo. Družba z omejeno odgovornostjo je tudi obdržala čisti dobiček po plačilu teh stroškov. Družba z omejeno odgovornostjo je Bryne FK plačala znesek v višini 150 000 NOK na leto za najem stadiona in 10 000 NOK na uradno nogometno tekmo ter ceno za medijske pravice, sponzorske pravice itd.

Zaradi izpolnjevanja splošnih pravil NFF pa je pogodbe o za poslitvi formalno sklepal Bryne FK in klub je bil formalno tudi stranka pogodb o prodaji, nakupu ali najemu igralcev. Poleg tega je bil klub odgovoren za upravljanje čisto športne narave (kot sta treniranje, izbira itd.).

Pomladi 2004 sta bila klub in družba reorganizirana. Vse dejavnosti Bryne ASA so bile prenesene na Bryne FK, Bryne Fotball ASA je spremenil status družbe in postal Bryne Fotball AS, katerega edini namen je bil odplačilo dolgov. Zdi se, da so bili dolgovi plačani v letu 2006 (36). Tako se sedaj vse gospodarske in negospodarske dejavnosti opravljajo v okviru Bryne FK.

3.   PRIPOMBE NORVEŠKIH ORGANOV

Norveška vlada je predložila pripombe na odločitev o sprožitvi formalnega postopka preiskave.

3.1   PRIPOMBE NA PRODAJO PARCEL ŠTEVILKA 1/152, 1/301 IN 1/630 PODJETJU GRUNNSTEINEN AS

Norveški organi so skupaj s pripombami predložili oceno vrednosti nepremičnine, vključno z ovrednotenjem cene podzemnih parkirišč.

Norveški organi menijo, da nepremičnina ni bila podarjena brez plačila; občina je bila plačana preko izgradnje podzemnega parkirišča. Tako ne bi bilo nobene državne pomoči, če cena izgradnje parkirišč ustreza vsaj vrednosti nepremičnin, prenesenih na podjetje Grunnsteinen AS.

V tej zvezi norveški organi opozarjajo na oceno vrednosti, ki jo je izdelal OPAK in za nepremičnine, prenesene na podjetje Grunnsteinen kot celoto, izračunal vrednost v razponu od 4 510 000 to 5 636 000 NOK. Nadalje OPAK na podlagi izkušenj pri podobnih projektih, kar je običajni industrijski postopek, ocenjuje stroške izgradnje parkirnih mest v podzemnem parkirišču na približno 8 450 000 NOK. Norveški organi tudi poudarjajo, da je gradbeno podjetje Skanska na isti podlagi ocenilo stroške izgradnje enega parkirnega mesta na 150 000 NOK ali 9 750 000 NOK za 65 parkirnih mest.

Na podlagi teh podatkov norveški organi trdijo, da strošek parkirišča več kot izravna vrednost nepremičnine in da tako ni vključena nikakršna državna pomoč.

3.2   PRIPOMBE NA PRODAJO PARCELE ŠTEVILKA 4/165 PODJETJU BRYNE INDUSTRIPARK AS

Glede prodaje parcele številka 4/165 podjetju Bryne Industripark AS je bila spet predložena ocena vrednosti, ki jo je izdelal OPAK. Norveški organi so navedli, da je OPAK zemljišče ocenil v skladu s takrat veljavnimi predpisi, t.j. komunalno neopremljeno zemljišče, ki je v splošnem občinskem načrtu rezervirano za industrijske namene, ni pa predmet podrobnega urbanističnega načrta. Norveški organi trdijo, da ni bistveno, da je bil podroben urbanistični načrt predložen in pozneje umaknjen, in da je bilo območje pozneje določeno za športne namene, če v času transakcije ni bilo veljavnega urbanističnega načrta.

Ob upoštevanju navedenega norveški organi poudarjajo, da je bila cena, ki jo je podjetje Bryne Industripark dejansko plačalo, in sicer 4 700 000 NOK (kar ustreza 83 NOK na kvadratni meter), glede na oceno vrednosti, ki jo je pripravil OPAK, t.j. 4 510 000–5 636 000 NOK (ali 80 do 100 NOK na kvadratni meter) v sprejemljivem cenovnem razponu. Norveški organi potrjujejo, da je cena, ki je bila plačana, v spodnjem delu sprejemljivega intervala cen, ki jih je ocenil OPAK, vendar trdijo, da državna pomoč ne more biti vključena, če plačana cena znatno ne odstopa od ocenjenih vrednosti, ker je cena komunalno neopremljenega zemljišča, ki ni predmet urbanističnega načrta, vsekakor negotova.

3.3   PRIPOMBE NA PRODAJO PARCEL ŠTEVILKA 2/70 IN 2/32 BRYNE FK

Glede prodaje parcel številka 2/70 in 2/32 norveški organi trdijo, da je treba najprej oceniti vprašanje, ali je bila Bryne FK preko transakcije zagotovljena gospodarska prednost. OPAK je v priloženi oceni vrednosti vrednost nepremičnine, na kateri je zgrajen stadion, ocenil na razpon od 2 385 000 do 2 915 000 NOK. Ker za nepremičnino ni bilo plačano nadomestilo, norveški organi priznavajo, da je Bryne FK prejel gospodarsko prednost, ki ustreza vrednosti nepremičnine, kot jo je določil OPAK.

Kljub gospodarski prednosti, ki jo je dobil Bryne FK, pa norveški organi trdijo, da transakcija ni vključevala pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP. Po njihovem mnenju Bryne FK v času transakcije ni bil podjetje v smislu pravil EGP o državni pomoči. To stališče temelji na organizacijski strukturi kluba v času transakcije: Bryne FK je takrat opravljal samo nekomercialne in nepoklicne dejavnosti, komercialne dejavnosti ter gospodarska tveganja in koristi, povezane s poklicno nogometno ekipo kluba, pa so potekale v okviru Bryne Fotball ASA.

Glede morebitne državne pomoči Bryne Fotball ASA Norveška trdi, da je bila izključena preko pogojev sporazuma o sodelovanju. V skladu s sporazumom je moral Bryne Fotball ASA Bryne FK plačati letni znesek v višini 150 000 NOK za uporabo stadiona in 10 000 NOK na uradno tekmo. S tem je sporazum zagotovil, da je imel gospodarsko prednost iz prenosa zemljišča izključno Bryne FK.

Glede združitve Bryne Fotball ASA in Bryne FK, do katere je prišlo približno pol leta po prenosu nepremičnine, norveški organi trdijo, da ni mogoče predpostavljati, da bodo zaradi združitve komercialne dejavnosti kluba samodejno imele sorazmerne koristi od prednosti, ki jo je dodelila občina. Namesto tega je treba podrobno analizirati trenutne gospodarske dejavnosti, da se določi delitveni ključ med gospodarskimi in negospodarskimi dejavnostmi.

4.   PRIPOMBE TRETJIH STRANK

4.1   PRIPOMBE BRYNE FK

Bryne FK je predložil pripombe o prenosu nepremičnine ter organizacijski strukturi in dejavnostih kluba.

V skladu z zgoraj navedenim klub pojasnjuje, da se je njegova organizacijska struktura spremenila ob združitvi Bryne FK in Bryne Fotball ASA v letu 2004. Trenutno vse dejavnosti potekajo v okviru Bryn FK. Vendar je klub sklenil vzajemni dogovor z gospodarsko družbo Klubbinvest AS, ki nosi finančna tveganja za pogodbe s poklicnimi nogometaši.

Nadalje klub poudarja, da je imel v letih 2005, 2006 in 2007 negativne rezultate in da je pretežni del njegovih dejavnosti nekomercialnih, povezanih predvsem z mladimi nogometaši. Skupno število ur dejavnosti v klubu je bilo 2 047  (37), od tega je bilo samo približno 230 ur ali 11 odstotkov gospodarskih dejavnosti. Vse negospodarske dejavnosti potekajo v objektih, ki so na zemljišču, prenesenem na klub s sporazumom iz leta 2003.

Glede prenosa lastninske pravice na prostore stadiona klub poudarja, da je bilo leta 2003 preneseno samo zemljišče, ker je klub že imel v lasti zgradbe in objekte. Klub se sklicuje tudi na najemno pogodbo, sklenjeno z občino Time kot nekdanjo lastnico nepremičnine, po kateri je določena površina prenesenega zemljišča rezervirana za parkiranje za obdobje 99 let. Klub meni, da dolgoročna najemna pogodba znatno znižuje vrednost nepremičnine in da OPAK tega ni upošteval.

Po mnenju kluba Bryne FK zaradi takratne organizacijske strukture in zgoraj opisanega sporazuma o sodelovanju v času prenosa zemljišča ni bil podjetje. Ker je treba oceniti vprašanje pomoči v času prenosa, ni bila vključena nobena državna pomoč. Glede vrednosti nepremičnine klub ugotavlja, da je zaradi negativne vrednosti najemne pogodbe, po kateri je del zemljišča rezerviran za parkiranje, dejanska vrednost prenesenega zemljišča znatno nižja od vrednosti, ki jo je ugotovil OPAK. Zato bi Nadzorni organ moral ugotoviti, da prenos ne vključuje pomoči in kakršen koli element pomoči je torej neznaten.

4.2   PRIPOMBE NORVEŠKE NOGOMETNE ZVEZE

Norveška nogometna zveza (NFF) je predložila pripombe, ki se nanašajo na organizacijo norveškega nogometa na splošno, ni pa podala svojega mnenja posebej o spornem primeru.

Zveza pojasnjuje, da je ena največjih norveških neprofitnih organizacij z več kot 500 000 člani, vključno s 400 000 aktivnimi nogometaši. Glavna dejavnost zveze je pridobivanje in razvoj igralcev na vseh ravneh.

Zato si NFF prizadeva zagotoviti, da v vsej državi obstajajo primerni objekti.

NFF poudarja, da je načeloma javna odgovornost otrokom in mladini v njihovem lokalnem okolju ponuditi in organizirati športne dejavnosti. Za izgradnjo novih objektov je torej potreben prispevek športne skupnosti in tudi javnih organov. NFF meni, da je prispevek kluba k javni nalogi dejansko precejšen, čeprav nikoli ni bil količinsko opredeljen. Dodatna korist prizadevanj za otroke in mladino pa je ustvarjanje načinov mobilnosti med množičnim nogometom in poklicnim nogometom. Solidarnost z lokalnimi klubi je vedno pomemben cilj, tudi če se prihodki ustvarjajo s prodajo medijskih pravic na nacionalni ali evropski ravni.

4.3   PRIPOMBE VÅLERENGA FOTBALL

Vålerenga Fotball je preko odvetniške pisarne Selmer, ki je njihov pravni zastopnik, predložil splošne pripombe o vprašanju prenosa zemljišč na nogometne klube zaradi izgradnje nogometnih objektov. Vålerenga meni, da je to vprašanje praktičnega pomena in da se bo verjetno v prihodnje spet pojavilo.

Ob upoštevanju navedenega klub opozarja na šest vprašanj, ki so lahko pomembna pri obravnavanju takih primerov. Najprej opozarja na pomen vodenja ločenega računovodstva za komercialni in nekomercialni del kluba. Drugič, Vålerenga trdi, da klub, ki ima v lasti nogometni stadion, ki se daje v najem, še vedno lahko ne spada v okvir opredelitve podjetja, če deluje samo kot „pasivni lastnik“. Tretjič, Vålerenga meni, da se domneva, da izgradnja in delovanje nogometnih stadionov ne vplivata na trgovino. Četrtič, navedeno je, da se nogometni stadioni lahko obravnavajo kot socialna infrastruktura. Petič, tržno najemnino za nogometni stadion je treba določiti na podlagi tega, kar so kupci pripravljeni plačati, in ne na podlagi tega, ali se bo naložba amortizirala. Šestič, obveznost zgraditi in upravljati nogometni stadion, ki je povezan s prenesenim zemljiščem, ima negativno vrednost, kar pomeni, da klub nima nobene gospodarske prednosti.

II.   OCENA

1.   PRISOTNOST DRŽAVNE POMOČI

Člen 61(1) Sporazuma EGP se glasi:

Iz te določbe izhaja, da morajo biti za prisotnost državne pomoči v smislu Sporazuma EGP izpolnjeni naslednji pogoji:

—	pomoč mora biti dodeljena iz državnih sredstev,

—	pomoč mora dajati prednost posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga; t.j. ukrep mora podjetju zagotavljati gospodarsko prednost,

—	ukrep mora biti selektiven v smislu Sporazuma EGP,

—	pomoč mora biti taka, da lahko izkrivlja konkurenco in vpliva na trgovino med pogodbenicami.

Za vsako zgoraj opisano transakcijo je treba posebej oceniti, ali so ti pogoji izpolnjeni.

2.   PRODAJA PARCEL ŠTEVILKA 1/152, 1/301 IN 1/630 PODJETJU GRUNNSTEINEN AS

Nadzorni organ je v odločitvi o sprožitvi formalnega postopka preiskave izrazil dvom, da je transakcija potekala pod tržnimi pogoji. Nadzorni organ priznava, da načeloma transakcija, pri kateri je cena, plačana za nepremičnino, sestavljena iz obveznosti zgraditi podzemno nepremičnino za občino, lahko poteka pod tržnimi pogoji. Vendar bi Nadzorni organ lahko preveril, da je bilo res tako, če bi bila na zanesljiv način izdelana ocena vrednosti nepremičnine in tržna cena izgradnje parkirnih mest.

Nadalje je Nadzorni organ v odločitvi o sprožitvi postopka poudaril, da je ocena vrednosti, ki so jo takrat predložili norveški organi in ki jo je izdelal Eiendomsmegler 1, zajemala samo eno zadevno parcelo. Nadzorni organ je tudi izrazil dvom o zanesljivosti ocene vrednosti parcele številka 1/630, ker ocena ne navaja uporabljene metode in značilnosti nepremičnine, ki so bile odločilne za ugotovitev.

Nadzorni organ je tudi ugotovil, da je transakcija vplivala na trgovino in konkurenco v EGP.

Po odločitvi Nadzornega organa o sprožitvi postopka so norveški organi predložili novo oceno vrednosti nepremičnin in ovrednotenje stroškov izgradnje parkirnih mest, ki ju je izdelal OPAK. Nadzorni organ ugotavlja, da ni mogoče ugotoviti, ali je podjetje Grunnsteinen imelo kakršno koli prednost, če se lahko dokaže, da je bila vrednost nepremičnine enaka ali nižja od negativne vrednosti obveznosti zgraditi podzemno parkirišče. Da se prouči, ali je bilo res tako, je treba oceniti zanesljivost poročila, ki ga je pripravil OPAK, s sklicevanjem na metodo, navedeno v Smernicah o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih organov.

2.1   OCENA POROČILA, KI GA JE PRIPRAVIL OPAK

V skladu s Smernicami o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih organov mora tržno vrednost nepremičnine določiti cenilec na dobrem glasu na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja in cenilec mora biti pri izvajanju svojih nalog neodvisen. In na koncu, gospodarske slabosti posebnih obveznosti je treba oceniti ločeno in se lahko uporabijo za znižanje prodajne cene (38).

Cenilec na dobrem glasu

Poročilo o vrednotenju je pripravil OPAK, gospodarska družba, dejavna na področju gradbenega upravljanja, storitev za društva lastnikov stanovanj in vrednotenje sredstev. Zadevno poročilo je pripravil g. Jacob Aarsheim.

Smernice o državni pomoči določajo, da je „cenilec“ oseba na dobrem glasu, ki je pridobila primerno izobrazbo v priznanem izobraževalnem središču ali enakovredno akademsko kvalifikacijo ter ima primerne izkušnje in je pristojna za ocenjevanje vrednosti zemljišč in objektov po območju in kategoriji nepremičnine.

Norveški organi so pojasnili, da imata OPAK in zlasti g. Aarsheim veliko izkušenj pri vrednotenju nepremičnin te kategorije na območju Jæren. Njihove navedbe potrjuje življenjepis g. Aarsheima, ki je priložen pripombam norveških organov, ki so jih predložili Nadzornemu organu (39). Poleg bogatih izkušenj ima g. Aarsheim tudi izobrazbo s področja gradbene tehnologije. Zato ni razloga za mnenje, da OPAK in g. Aarsheim ne izpolnjujeta meril, določenih v smernicah, in da nista na dobrem glasu.

Neodvisnost cenilca

Smernice o državni pomoči navajajo: „ Cenilec mora biti pri izvajanju svojih nalog neodvisen, t.j. javni organi ne smejo biti upravičeni do dajanja navodil v zvezi z rezultatom vrednotenja “.

Poročilo se sklicuje na namen ocene, prisotnost g. Aarsheima in še ene druge osebe iz OPAK v času obiska nepremičnine. Priložena je tudi podrobna obrazložitev uporabljene metode. Ob upoštevanju navedenega Nadzorni organ ne vidi razloga za dvom, da je cenilec svojo nalogo opravil popolnoma neodvisno v smislu smernic.

Ocena tržne vrednosti na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja

Smernice opredeljujejo „tržno vrednost“ kot „ vrednost, po kateri bi se lahko prodali zemljišča in objekti po zasebni pogodbi med voljnim prodajalcem in neodvisnim kupcem na dan vrednotenja, pri čemer se pojmuje, da je lastnina javno ponujena na trgu, da razmere na trgu dovoljujejo njeno pravilno prodajo in da je za prodajne dogovore na voljo običajen rok, ob upoštevanju narave lastnine“ .

Poročilo, ki ga je pripravil OPAK, med drugim navaja naslednje podlage in predpostavke:

—	lastnik se strinja s prodajo,

—	da se nepremičnina v običajnem časovnem obdobju prosto trži za prodajo,

—	kupci, ki so zaradi „posebnih interesov“ pripravljeni plačati neobičajno visoke cene, niso upoštevani, […]

—	ocena je izdelana v skladu z običajnimi postopki OPAK za ocene vrednosti in tečaji ocenjevanja vrednosti, ki jih izvaja UiS.

Ker je objekt na nepremičnini zasežen in ga bo treba porušiti, je OPAK ocenil vrednosti parcel kot nezazidanih zemljišč. Uporabljena metodologija, imenovana „metoda cene zemljišča“, je pojasnjena takole:

„Vrednotenje nepremičnine je odvisno od pričakovane uporabe in razvojnega potenciala, vključno s pričakovanim dobičkom. Neposredni parameter za to so stroški zemljišča, t.j. razlika med tržno vrednostjo popolnoma komunalno opremljene nepremičnine in vseh gradbenih stroškov, vključno s stopnjo dobička, vendar brez cene zemljišča; deljeno s številom kvadratnih metrov notranje talne površine brez kleti“  (40). Pojasnjeno je tudi, da je cena zemljišča odvisna od povpraševanja po objektih na območju, gradbenih stroškov in veljavnih urbanističnih predpisov. Pri ocenjevanju se upoštevajo tudi izkušnje pri prodaji primerljivih zemljišč na tem območju.

OPAK je z uporabo te metode ugotovil, da je cena 3,2 milijona NOK razumna ocena prodajne cene.

Nadzorni organ je že prej v svoji odločbi, ki se nanaša na prodajo objekta univerzitetne knjižnice v Oslu, ugotovil, da je metoda cene zemljišča sprejemljiva metoda za zemljišča brez obstoječih objektov (41). Norveško združenje cenilcev (NTF) se na svojih spletnih straneh (42) sklicuje predvsem na druge metode, kot so metoda čiste kapitalizacije, metoda denarnih tokov in metoda tehnične vrednosti. Vendar te metode predpostavljajo, da je na zemljišču obstoječi objekt. Ker je objekt na zadevni nepremičnini zasežen, Nadzorni organ ugotavlja, da je metoda cene zemljišča sprejemljiva metoda vrednotenja za vse tri zadevne parcele.

Gospodarske slabosti posebnih obveznosti

V skladu s smernicami se „[p]rodaji v javnem interesu lahko dodajo posebne obveznosti, povezane z zemljišči in objekti, ne pa s kupcem ali njegovimi gospodarskimi dejavnostmi, če bi jih morali izpolnjevati in bi jih načeloma lahko izpolnjevali vsi potencialni kupci, ne glede na to, ali in v kateri dejavnosti poslujejo. Gospodarske slabosti takih obveznosti morajo ločeno oceniti neodvisni cenilci in se lahko uporabijo za znižanje prodajne cene“.

Nadzorni organ meni, da je obveznost zgraditi podzemno parkirišče posebna obveznost, ki ni povezana s kupcem. Tudi stroški rušenja zaseženega objekta se lahko po istih načelih ocenijo in uporabijo za znižanje.

Glede obveznosti zgraditi podzemna parkirna mesta ocena stroškov temelji na smernicah, ki so jih izdali javni organi in neodvisen inženirski inštitut (43), ki zahtevajo 25 kvadratnih metrov na parkirno mesto in izkušnje gradbenih stroškov pri podzemnih parkiriščih. OPAK navaja, da je ta metoda izračunavanja stroškov običajen industrijski postopek. Na tej podlagi je OPAK ocenil stroške izgradnje enega parkirnega mesta na 130 000 NOK ali 8 450 000 NOK za 65 parkirnih mest, pri čemer so izključeni DDV in stroški zemljišča.

Stroški rušenja, ki vključujejo pristojbine za zbiranje in sortiranje odpadkov, so bili določeni na podlagi izkušenj pri podobnih rušilnih delih. OPAK ocenjuje, da bi ti stroški lahko znašali 150 000 NOK.

Nadzorni organ opozarja, da čeprav mora oceniti vsebino izvedenskih mnenj, ki jih predložijo zunanje stranke, mu ni treba angažirati svojih zunanjih strokovnjakov (44). Nadzorni organ po proučitvi izračunov stroškov, ki jih je v okviru ocene vrednosti nepremičnine kot take izdelal neodvisni strokovnjak z zadostnim tehničnim znanjem, in na podlagi pregleda prostorov meni, da so ti izračuni skladni s smernicami o državni pomoči. Torej se tako ocenjeni stroški lahko uporabijo za znižanje prodajne cene.

2.2   SKLEPNA UGOTOVITEV O ELEMENTU DRŽAVNE POMOČI PRI PRODAJI PARCEL ŠTEVILKA 1/152, 1/301 IN 1/630 PODJETJU GRUNNSTEINEN AS

Nadzorni organ na podlagi zgornje ocene poročila, ki ga je pripravil OPAK, ugotavlja, da zato, ker je skupni znesek gospodarskih slabosti obveznosti zgraditi podzemna parkirna mesta in strošek rušitve zaseženega objekta ocenjen na 8,6 milijona NOK, vrednost nepremičnine pa je ocenjena na 3,2 milijona NOK, transakcija podjetju Grunnsteinen AS ne zagotavlja nobene gospodarske prednosti. Ker negativna vrednost gospodarskih slabosti znatno presega pozitivno vrednost nepremičnine, na to sklepno ugotovitev ne vpliva nobena razumna toleranca ali dejstvo, da OPAK navaja, da je vrednotenje takih nepremičnin resnično negotovo.

Vendar pa Nadzorni organ ugotavlja, da je razlika med vrednostjo obveznosti, ki jo podjetje Grunnsteinen prevzema, in vrednostjo nepremičnine tako velika, da lahko kaže, da je tržna vrednost, ki jo je ocenil OPAK, morebiti negotova. Vendar pa znatno odstopanje in celo velik popravek vrednosti, ki jih je ugotovil OPAK, ne bi vodilo do ugotovitve, da je podjetje Grunnsteinen deležno prednosti.

Ob upoštevanju navedenega Nadzorni organ ugotavlja, da prenos parcel številka 1/152, 1/301 in 1/360 na podjetje Grunnsteinen ni vključeval državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.

3.   PRODAJA PARCELE ŠTEVILKA 4/165 PODJETJU BRYNE INDUSTRIPARK AS

Nadzorni organ je v odločitvi o sprožitvi formalnega postopka preiskave izrazil dvom, da cena 4,7 milijona NOK za 56 000 kvadratnih metrov veliko površino ustreza tržni ceni. Dvomi Nadzornega organa so med drugim temeljili na dejstvu, da je občina navedla, da je bila nepremičnina prodana po nabavni vrednosti, pozneje pa je prišlo do odstopanja od te politike, ker naj bi povzročila, da so se zemljišča prodajala po prenizki ceni. Ker ocena vrednosti ni bila opravljena, Nadzornega organa ni prepričala primerjava s prodajo drugih nepremičnin v regiji.

Norveški organi so v odgovor na odredbo Nadzornega organa o predložitvi podatkov v uvodni odločbi predložili oceno vrednosti nepremičnine, ki jo je izdelal OPAK. Zato je treba presoditi, ali predložena ocena izpolnjuje standarde, določene v smernicah Nadzornega organa.

3.1   OCENA POROČILA, KI GA JE PRIPRAVIL OPAK

V skladu s smernicami Nadzornega organa o državni pomoči mora tržno vrednost nepremičnine določiti cenilec na dobrem glasu na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja in cenilec mora biti pri izvajanju svojih nalog neodvisen.

Cenilec na dobrem glasu

Usposobljenost in ugled OPAK in zlasti g. Aarsheima sta bila ocenjena zgoraj. Nadzorni organ ob upoštevanju te ocene ugotavlja, da je poročilo, ki se nanaša na parcelo številka 4/165, izdelal cenilec, ki je na dobrem glasu.

Neodvisnost cenilca

Nadzorni organ meni, da nič ne kaže na to, da cenilec ni bil neodvisen. G. Aarsheim je iz poznane družbe za vrednotenje sredstev, ki nima nobenih formalnih povezav z občino. Poročilo tudi navaja namen ocene in potrjuje, da je g. Aarsheim nepremičnino obiskal, ter podrobno opisuje uporabljeno metodo. Na tej podlagi Nadzorni organ ne vidi razloga za dvom, da je bila ocena izdelana popolnoma neodvisno od kakršnih koli ukazov občine glede rezultata vrednotenja.

Ocena tržne vrednosti na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja

Kakor je opisano zgoraj, OPAK navaja več predpostavk za svoja vrednotenja, vključno s predpostavko, da je prodajalec pripravljen prodati in da se nepremičnina lahko trži v običajnem časovnem obdobju.

OPAK je vrednost zemljišča ocenil na podlagi tega, da zemljišče ni bilo predmet urbanističnega načrta, ampak samo splošne rezervacije za industrijske namene. Razlog za to je, da je bil predlagani urbanistični načrt kot industrijsko zemljišče zaradi ugovorov Uprave za javne ceste umaknjen pred podpisom pogodbe (45). Po navedbah OPAK se je pozneje sprejeti urbanistični načrt zelo razlikoval od načrta, ki je bil umaknjen, ker je bilo območje določeno za športne in ne za industrijske namene.

Poročilo opredeljuje „prodajno vrednost kot ceno, ki jo je na dan vrednotenja pripravljeno plačati več potencialnih kupcev, ki se zanimajo za nepremičnino“. V primeru Hålandsmarka pa OPAK v nasprotju z oceno nepremičnin, prenesenih na podjetje Grunnsteinen, ne uporablja metode cene zemljišča ali metod, ki jih NTF največ uporablja v zvezi z objekti, ampak je cena določena s primerjavo s podobnimi zemljišči, prodanimi v območju (primerjalne prodajne vrednosti).

OPAK navaja, da so primerljive cene na tem območju v razponu od 80 NOK na kvadratni meter (prodaja med zasebniki in občino) do 115 NOK na kvadratni meter (prodaja med dvema zasebnikoma). OPAK se sklicuje tudi na odločbo po ponovni cenitvi v Stavangerju, v kateri je bila ugotovljena cena 140 NOK na kvadratni meter za parcele, rezervirane za gradnjo domov na lokacijah v samem središču. Po navedbah OPAK bi to ustrezalo ceni približno 90 NOK na kvadratni meter za zadevno industrijsko območje. OPAK priznava, da so tržni pogoji negotovi, in zato predlaga tržno ceno med 80 in 100 NOK za kvadratni meter ali med 4 510 000 in 5 636 000 NOK za celotno površino. Ob upoštevanju navedenega OPAK ocenjuje prodajno vrednost v sredini tega razpona, in sicer na 5 100 000 NOK.

Nadzorni organ je bil v svoji odločitvi o sprožitvi postopka skeptičen glede opiranja na primerjave občine s cenami, pridobljenimi za druge nepremičnine na tem območju, med drugim zato, ker se zdi, da je bil urbanistični načrt kljub ugovorom Uprave za javne ceste že sprejet, zato bi se zdelo nepravilno primerjati zemljišče z območji, za katera urbanistični načrt ni obstajal. Vendar so norveški organi v svojih pripombah na odločitev o sprožitvi postopka poudarili, da so bili v času prodaje ugovori Uprave za javne ceste znani in da zato ni bilo urbanističnega načrta. Urbanistični načrt za to območje je bil sprejet šele avgusta 2007, t.j. dve leti po prodaji, in območje je bilo določeno za športne namene. Čeprav stranki v času transakcije nista poznali poznejšega spleta dogodkov, ta dejstva podpirajo ugotovitev, da je bil prvotni urbanistični načrt dejansko umaknjen in da je bilo mogoče pričakovati znatne spremembe.

Zato Nadzorni organ ugotavlja, da so predpostavke, na katerih temelji poročilo, ki ga je pripravil OPAK, t.j. da se v času prodaje ni uporabljal noben urbanistični načrt, sprejemljive.

V zvezi z metodo vrednotenja, ki jo je uporabil OPAK, Nadzorni organ poudarja, da se zdi, da so primerjalne prodajne vrednosti manj točne od drugih metod, ki jih opisuje NTF, ker se značilnosti in pričakovana uporaba nepremičnine upoštevajo v manjši meri. Vendar Nadzorni organ iz ocene OPAK razume, da metode cene zemljišča, ki je tesno povezana z največjim dovoljenim izkoriščanjem zemljišča, ni enostavno uporabljati, če urbanistični načrt ne obstaja. V tej zvezi je treba omeniti, da tudi NTF navaja primerjalne prodajne vrednosti kot eno od sprejemljivih metod za vrednotenje industrijskih površin (46).

Ob upoštevanju navedenega Nadzorni organ ugotavlja, da je treba odločiti, da poročilo OPAK temelji na splošno sprejetih tržnih kazalnikih in standardih vrednotenja.

3.2   SKLEPNA UGOTOVITEV O ELEMENTU DRŽAVNE POMOČI PRI PRODAJI PARCELE ŠTEVILKA 4/165 PODJETJU BRYNE INDUSTRIPARK

Prodajna cena podjetju Bryne Industripark je bila 4 700 000 NOK. To je v spodnjem delu razpona cen, ki ga je določil OPAK (4 510 000 do 5 636 000 NOK) in nekoliko nižje od ocenjene prodajne vrednosti 5,1 milijona NOK.

Iz sodne prakse Sodišča prve stopnje izhaja, da mora Nadzorni organ pri proučevanju ocen vrednosti, ki so mu bile predložene v okviru postopka o državni pomoči glede prodaje zemljišč in objektov s strani javnih organov „ugotoviti, ali [prodajna cena] toliko odstopa od njih, da bi bilo treba sklepati o obstoju prednosti“  (47) (dodan poudarek). Nadalje sporna transakcija zadeva komunalno neopremljeno zemljišče, ki ni predmet urbanističnega načrta, in po navedbah OPAK vrednosti tega zemljišča ni mogoče zanesljivo določiti. Zato bi bila realna tržna vrednost nepremičnine lahko tudi v spodnjem delu razpona, ki ga je določil OPAK, kar bi ustrezalo ceni, ki jo je Bryne Industripark dejansko plačal. Ob upoštevanju navedenega Nadzorni organ ugotavlja, da ni mogoče ugotoviti, ali je bila podjetju Bryne Industripark zaradi prodaje nepremičnine dodeljena ugodnost v smislu pravil o državni pomoči.

Zato transakcija ne vključuje dodelitve državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP podjetju Bryne Industripark.

4.   PRODAJA PARCEL ŠTEVILKA 2/70 IN 2/32 BRYNE FK (STADIONU BRYNE)

Nadzorni organ je v odločitvi o sprožitvi formalnega postopka preiskave izrazil dvom, da je prenos na Bryne FK v višini 0 NOK potekal pod tržnimi pogoji. Nadalje Nadzorni organ na podlagi informacij, ki so mu bile takrat na voljo, meni, da Bryne FK verjetno sodi v opredelitev podjetja za namen pravil o državni pomoči, ker opravlja gospodarske dejavnosti, ki lahko vplivajo na trgovino znotraj EGP. Na tej podlagi je Nadzorni organ zavzel predhodno stališče, da je transakcija lahko vključevala državna sredstva, da je bila podjetju podeljena prednost in da bi lahko vplivala na trgovino znotraj EGP.

Nadzorni organ je dobil nove podatke preko formalnega postopka preiskave.

Norveški organi so v svojih pripombah na odločitev o sprožitvi formalnega postopka preiskave in v odgovoru na odredbo Nadzornega organa o predložitvi podatkov zagotovili: prvič, oceno vrednosti prenesenih parcel, in drugič, več podatkov o organizacijski strukturi nogometnega kluba v času transakcije. Glede organizacijske strukture je bilo poudarjeno, da sta klub sestavljala dva subjekta, in sicer Bryne ASA in Bryne FK.

4.1   DRŽAVNA SREDSTVA

Člen 61(1) Sporazuma EGP zahteva, da mora ukrep dodeliti država ali da mora biti dodeljen iz državnih sredstev, da se lahko šteje za državno pomoč.

Nadzorni organ opozarja, da je v skladu z ustaljeno sodno prakso opredelitev pomoči bolj splošna od opredelitve subvencije, ker ne zajema le pozitivnih koristi, kot so subvencije same, ampak tudi državne ukrepe, ki v različnih oblikah zmanjšajo običajne obremenitve za proračun podjetja in ki sicer niso subvencije v ožjem pomenu, vendar imajo enake lastnosti in učinke (48). Izpad dohodka države zaradi prodaje pod tržno vrednostjo tudi sodi v pojem državnih sredstev.

Zato je za ugotovitev, ali so bila v prodajo parcel številka 2/70 in 2/32 Bryne FK vključena državna sredstva, treba določiti njuno tržno vrednost. Če jih je občina prodala pod tržno vrednostjo, so bila porabljena državna sredstva v obliki izgube dohodka.

Norveški organi so predložili oceno vrednosti zemljišča, na katerem je zgrajen stadion, ki jo je izdelal OPAK. Tako kot zgoraj je treba oceno vrednosti proučiti z vidika smernic Nadzornega organa.

Cenilec na dobrem glasu

Pri ocenjevanju poročila Nadzorni organ ugotavlja, da je oceno izdelal isti cenilec – OPAK / g. Aarsheim. Pristojni organ je že ugotovil, da OPAK in g. Aarsheim izpolnjujeta zahtevo iz smernic, da mora biti cenilec na dobrem glasu. Nadzorni organ tudi nima razloga za mnenje, da g. Aarsheim pri izdelavi ocene ni bil neodvisen.

Ocena tržne vrednosti na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja

Ob upoštevanju posebne narave zadevne nepremičnine je treba bolj podrobno proučiti uporabljeno metodo, da se ugotovi, ali je bila ocena narejena na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja.

Ocena vsebuje opis sedanje rabe zemljišča, to je nogometno igrišče, steza za tek, igrišča za treniranje, tribune in dvorane za treniranje. V veljavnem urbanističnem načrtu z dne 28. oktobra 1997 je območje določeno za športne namene. OPAK kot izhodišče navaja, da mora vrednost zemljišča temeljiti na dovoljenem izkoriščanju zemljišča. Vendar pa OPAK ugotavlja, da je zato, ker so na zemljišču že zgrajeni športni objekti in zato ni dovoljenega izkoriščanja, treba uporabiti drugačno metodologijo. Ker je stadion prejel sredstva za igre (49), se OPAK sklicuje na pogoje, ki urejajo ta sredstva in določajo, da morajo biti objekti odprti in se uporabljati 40 let, sicer je treba sredstva povrniti. Da se lahko oceni vrednost zemljišča na podlagi drugega urbanističnega načrta, je treba poznati pogoje takega načrta. Ob upoštevanju navedenega OPAK ugotavlja, da je stadion mogoče oceniti samo kot nepremičnino za razvoj za športne objekte. Ocena torej temelji na primerjavi industrijskih površin, prodanih na tem območju, z odbitkom, ki temelji na tem, da v sedanjem urbanističnem načrtu ni komercialnih območij, ki ustvarjajo prihodek. OPAK ugotavlja, da bi bila tržna cena v razponu od 2 385 000 NOK do 2 915 000 NOK, prodajno vrednost pa ocenjuje na 2 650 000 NOK.

Na začetku Nadzorni organ ugotavlja, da ocena ne temelji na nobeni od metod, ki jih kot najbolj primerne navaja Norveško združenje cenilcev. Prav tako ne temelji na neposredni primerjavi s podobnimi nepremičninami.

Vendar Nadzorni organ priznava, da je nogometno igrišče edinstvena vrsta nepremičnine in da je zato neposredna primerjava z drugimi vrstami nepremičnin težka. Nadzorni organ tudi meni, da se zaradi odsotnosti drugega urbanističnega načrta in gospodarske slabosti, ki izhaja iz obveznosti povračila v primeru ponovne določitve, zdi, da ocena vrednosti, ki temelji na sedanjem urbanističnem načrtu, najbolje odraža vrednost dejansko prenesenega zemljišča. Na koncu Nadzorni organ priznava težave, povezane z ocenjevanjem vrednosti nepremičnin, določenih za športne namene, ki se v skladu s sedanjimi urbanističnimi pravili ne morejo uporabljati kot komercialna območja, ki ustvarjajo prihodek. V takih okoliščinah Nadzorni organ meni, da je metoda, ki jo je uporabil OPAK / g. Aarsheim, sprejemljiva za ocenjevanje tržne cene, čeprav vsaka taka cena neizogibno vključuje nekaj negotovosti. Nadzorni organ na primer ugotavlja, da bi bilo tržno vrednost mogoče še bolj znižati zaradi dejstva, da je klub že imel najemno pogodbo za zemljišče, ki bi posledično predstavljala obremenitev nepremičnine za vsakega drugega kupca. S temi pridržki Nadzorni organ ugotavlja, da je poročilo dovolj podrobno in utemeljeno, da z zadostno mero gotovosti nakazuje, kakšna bi bila verjetna vrednost.

Ker je občina Time nepremičnino prenesla na Bryne FK za ceno 0 NOK, ocenjena vrednost pa je bila približno 2 650 000 NOK, Nadzorni organ ugotavlja, da so bila v to transakcijo vključena državna sredstva.

4.2   GOSPODARSKA PREDNOST ZA PODJETJE

(a)   Prisotnost gospodarske prednosti

Ker je bila nepremičnina na Bryne FK prenesena za 0 NOK, je očitna razlika med plačano ceno in verjetno tržno vrednostjo nepremičnine. Zato Nadzorni organ ugotavlja, da transakcija Bryne FK zagotavlja gospodarsko prednost, ker klubu za zemljišče ni bilo treba plačati vrednosti, ki jo je zemljišče imelo v tržnih pogojih.

(b)   Bryne FK kot podjetje za namen pravil o državni pomoči

Nato je treba oceniti, ali je Bryne FK treba šteti za podjetje za namen pravil o državni pomoči. Za ta namen je treba opozoriti, da pojem podjetje vključuje vsako enoto, ki izvaja gospodarsko dejavnost neodvisno od njene pravne oblike in oblike njenega financiranja, in da je gospodarska dejavnost vsaka dejavnost, ki vključuje ponudbo blaga ali storitev na danem trgu (50).

Bryne FK ima poklicno ali polpoklicno ekipo, ki trenutno igra v ligi pod prvo ligo, v času transakcije pa je igrala v prvi ligi. Nadzorni organ je v odločitvi o sprožitvi postopka Bryne FK opredelil kot podjetje, kar je temeljilo na dejstvu, da se zdi, da so nekatere dejavnosti kluba, predvsem prodaja in nakup poklicnih igralcev, zagotavljanje zabave v obliki nogometnih tekem in zagotavljanje oglaševalskega prostora, vključevale ponudbo na trgu in so bile zato gospodarske narave. Nadzorni organ meni, da med formalnim postopkom preiskave niso bile izražene trditve, ki bi lahko spremenile to sklepno ugotovitev. Zato je treba ugotoviti, da je Bryne FK za te dejavnosti podjetje za namen pravil o državni pomoči.

Vendar Nadzorni organ ugotavlja, da se 89 odstotkov vseh dejavnosti Bryne FK, merjeno po urah dejavnosti, nanaša na dejavnosti nepoklicnega nogometa, zlasti na organizacijo takih dejavnosti za otroke in mladino (51).

V skladu s sodno prakso Sodišča Evropskih skupnosti se pravo EGP uporablja za športne dejavnosti samo takrat, ko gre za gospodarsko dejavnost v smislu Sporazuma EGP. To bi se uporabljajo za poklicne in polpoklicne nogometaše, ki so prisotni na trgu (52). Kot je navedeno zgoraj, so bile te dejavnosti koncentrirane v okviru gospodarske družbe Bryne ASA. Po drugi strani pa dejavnosti, ki jih Bryne FK izvaja za 600 mladih nogometašev v klubu, potekajo pretežno na nepridobitni osnovi in v veliki meri s prostovoljnim delom staršev in drugih (53).

Treba je tudi opozoriti, da je bilo v praksi Evropske komisije določeno, da zagotavljanje takih športnih dejavnosti za otroke in mladino ne pomeni gospodarskih dejavnosti za namen pravil o državni pomoči. V zadevi o javni podpori športnim dejavnostim, ki jih organizirajo poklicni klubi za mladino v Franciji, je Komisija ugotovila, da je treba podporo državljanski, akademski in športni vzgoji mladine šteti za splošne naloge, ki jih ima država na področju izobraževanja. Če je ta vzgoja prevzela tisto, kar je bilo prej poznano kot „športni študij“, in pri tem ohranila splošne značilnosti in organizacijo, bi zadevna podpora koristila dejavnostim na področju izobraževanja in je tako izvzeta iz konkurence. Poleg tega so bile nekatere podprte dejavnosti usmerjene na zmanjšanje nasilja med navijači in na dejavnosti soseske. Komisija je ugotovila, da lahko take dejavnosti opredelimo kot dejavnosti, ki prispevajo k državljanski vzgoji v širšem smislu. Tako je ugotovila, da so zadevni ukrepi primerljivi z izobraževalnimi dejavnostmi, za katere bi bil odgovoren nacionalni izobraževalni sistem, ena od splošnih nalog države (54).

V zvezi s tem je treba opozoriti, da je Norveška nogometna zveza (NFF) poudarila, da je načeloma javna odgovornost otrokom/mladini v njihovem lokalnem okolju ponuditi in organizirati športne dejavnosti. Klubi v sodelovanju z lokalnimi organi in Zvezo prevzemajo znatno odgovornost za razvoj objektov in organizacijo dejavnosti na vseh ravneh. NFF je tudi poudarila, da so norveški organi večkrat poudarili pozitiven vpliv nogometa kot mehanizma socialne vključenosti (55).

Kot je poudarila NFF, klubi organizirajo nogometne dejavnosti za otroke in mladino in s tem zagotavljajo izobraževalno dopolnilo na področju športa in pot za socialno vključenost in mobilnost, zato Nadzorni organ meni, da rekreacijske nogometne dejavnosti, ki jih organizira Bryne FK, lahko štejemo kot nalogo, ki se izvaja v splošnem interesu, podobno kot izobraževalne dejavnosti. Tako take dejavnosti niso gospodarske dejavnosti v smislu določb Sporazuma EGP o državni pomoči.

Ob upoštevanju zgoraj navedenega Nadzorni organ ugotavlja, da Bryne FK glede nepoklicnih dejavnosti ne moremo šteti za podjetje za namen pravil o državni pomoči.

(c)   Nobenih ugodnosti za gospodarske dejavnosti kluba

Evropska komisija je ugotovila, da če športni klub opravlja gospodarske in negospodarske dejavnosti, v klubu ni prisotna državna pomoč, če klub z ločenim računovodstvom zagotovi, da gospodarske dejavnosti nimajo nobenih prednosti (56). Naslednji korak pri oceni mora torej biti, ali je prednost, ki je sestavljena iz prenosa nepremičnine za ceno, nižjo od ocenjene tržne cene, dejansko koristila gospodarskim dejavnostim kluba.

Kot izhodišče je treba opozoriti, da sta v času transakcije klub sestavljali dve pravni osebi, in sicer Bryne FK in Bryne Fotball ASA. Razdelitev nalog in gospodarska razmerja med subjektoma so bila določena v sporazumu o sodelovanju, ki sta ga klub in gospodarska družba sklenila leta 2000.

Na podlagi sporazuma o sodelovanju med subjektoma je bil Bryne Fotball ASA odgovoren za opravljanje gospodarskih dejavnosti, kot so sponzorske pogodbe, prodaja medijskih in televizijskih pravic, zagotavljanje oglaševalskega prostora na stadionu, prodaja in izdaja dovoljenj za navijaške pripomočke in komercialna uporaba igralcev ter imena in logotipa kluba, prodaja vstopnic za tekme kluba doma in sporazumi o tombolah (določba 2.1).

Bryne FK pa je bil po drugi strani odgovoren za vse športne dejavnosti, vključno s treningi in tekmami, vse uradne dolžnosti po športnih predpisih NFF, različne dejavnosti, povezane z zbiranjem sredstev za nepoklicni del kluba in za delovanje stadiona, razen oglaševanja.

Čeprav je bil formalno Bryne FK delodajalec poklicnim igralcem in pomožnemu osebju in formalna pogodbena stranka sporazumov o prodaji, nakupu ali najemu igralcev, je vse s tem povezane finančne obveznosti (57) opravljal Bryne Fotball ASA. Poleg tega je ves čisti dobiček po pokritju finančnih stroškov ostal v okviru Bryne Fotball ASA (določba 4.2). Administrativno osebje je najemal in plačeval Bryne Fotball ASA (določba 5.1).

Na podlagi sporazuma je bil za stadion kot tak odgovoren Bryne FK. Bryne Fotball ASA bi moral plačati Bryne FK 150 000 NOK na leto za uporabo stadiona na splošno in 10 000 NOK na uradno tekmo (4.2). Bryne Fotball ASA je moral Bryne FK plačati tudi letni znesek za pravico do izkoriščanja imena in logotipa kluba in komercialno izkoriščanje igralcev (določba 4.3). Ko je poklicna ekipa uporabljala sredstva v lasti Bryne FK, na primer stadion ter ime in logotip kluba, je bilo za to treba klubu plačati. Bryne FK v stališčih, predloženih Nadzornemu organu, trdi, da je bila to tržno zasnovana premija, čeprav ni predložil nobene dokumentacije o izračunavanju te premije.

Na podlagi sporazuma o sodelovanju bi lahko rekli, da je Bryne FK opravljal nekatere dodatne dejavnosti zbiranja sredstev, zlasti je Bryne Fotball ASA oddajal v najem stadion ter svoje ime in logotip. Narava teh dejavnosti je taka, da načeloma lahko potekajo na trgu in konkurirajo drugim izvajalcem ter s tem sodijo v opredelitev gospodarske dejavnosti. Vendar pa je bil v obravnavanem primeru namen učinka plačila družbe z omejeno odgovornostjo za uporabo stadiona ter imena in logotipa kluba, da se dejansko zagotovi, da dejavnosti poklicnega nogometa niso imele koristi od financiranja, namenjenega dejavnostim rekreativnega nogometa. Tako se zdi, da so se prihodki, ki jih je Bryne FK imel zaradi te ureditve, stekali nazaj za dejavnosti nepoklicnega nogometa, ki so potekale v okviru Bryne FK.

Kot je prikazano zgoraj, je vse stroške, ki se nanašajo na poklicno ekipo, plačal Bryne Fotball ASA in če poklicna ekipa uporablja sredstva, ki pripadajo Bryne FK, je treba klubu za to plačati. Poleg tega je treba tudi opozoriti, da vse komercialne dejavnosti (kot je oglaševanje itd.), ki se nanašajo na poklicno ekipo, potekajo v okviru Bryne Fotball ASA (58). Kakor je navedeno zgoraj, je bilo v skladu s sporazumom z občino Time zemljišče stadiona dano Bryne FK in ne Bryne Fotball ASA. Glede na te okoliščine Nadzorni organ meni, da sporazum o sodelovanju zagotavlja, da pomoč, dodeljena Bryne FK, ni bila v korist dejavnostim poklicnega nogometa ali z njim povezanih komercialnih dejavnosti, ker je bilo računovodstvo vodeno ločeno od računovodstva Bryne FK.

Nadzorni organ tudi opozarja, da je Bryne FK navedel, da vse njegove dejavnosti potekajo na nepremičnini stadiona in da nepoklicne dejavnosti obsegajo kar 89 odstotkov vseh dejavnosti. To bi pomenilo, da se nepremičnina uporablja predvsem za lastne glavne dejavnosti kluba, t.j. izvajanje dejavnosti rekreativnega nogometa v lokalni skupnosti, predvsem za otroke in mladino.

Glede na te okoliščine Nadzorni organ ugotavlja, da je jasno, da imajo dejavnosti Bryne FK, ki ustvarjajo prihodke, samo značaj pomožnih dejavnosti pri primarnem cilju kluba (59).

Poleg tega zlasti v zvezi z oddajanjem nogometnega stadiona Nadzorni organ opozarja, da ima zadevni stadion omejeno število sedežev in da ni v večjem urbanem središču. Tako se mogoče zdi, da se za uporabo stadiona druge stranke razen Bryne Fotball ASA ne bi preveč zanimale, da bi ta uporaba prinašala skromne prihodke in da bi bil zato interes zasebnih vlagateljev, ki želijo ustvarjati dobiček, omejen. Kot poročilo, ki ga je pripravil OPAK, posebej navaja, je pomembno, da ni zraven nobenih komercialnih območij in da območje stadiona ne tekmuje s trgovskimi središči ali poslovnimi stavbami v regiji.

Spomladi 2004, t.j. približno pol leta po transakciji, je Bryne Fotball ASA prenehal svoje dejavnosti in poklicne dejavnosti so bile prenesene na Bryne FK. Bryne FK je tudi potrdil, da klub ne vodi ločenega knjigovodstva za različne vrste dejavnosti v okviru kluba.

Ker je prenos nepremičnine enkratna transakcija, zgornja ocena temelji na strukturi kluba v času transakcije. Ocena morebitnega prenosa na gospodarske dejavnosti kluba po združitvi bi bila utemeljena, če bi kar koli kazalo na to, da je bil cilj toka dogodkov dejansko izogibanje pravilom o državni pomoči z usmerjanjem gospodarske prednosti preko negospodarskega subjekta. V obravnavanem primeru Nadzorni organ meni, da nič ne kaže na to, da je bila združitev Bryne FK in Bryne Fotball ASA načrtovana v času prenosa, kakor koli povezana s pridobitvijo zemljišča s strani kluba ali kako drugače namenjena izogibanju pravilom EGP o državni pomoči.

Zato Nadzorni organ ugotavlja, da podpora, dodeljena Bryne FK preko prenosa zemljišča, na katerem je zgrajen stadion, ni prinesla koristi za gospodarske dejavnosti kluba.

4.3   SKLEPNA UGOTOVITEV O PRENOSU PARCEL ŠTEVILKA 2/70 IN 2/32 NA BRYNE FK

Ob upoštevanju zgoraj navedenega Nadzorni organ ugotavlja, da prenos nepremičnine na Bryne FK ni vključeval državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.

5.   SKLEPNA UGOTOVITEV

Na podlagi zgornje ocene Nadzorni organ ugotavlja, da ni mogoče prikazati, da je katera od treh transakcij, ki so predmet te odločbe, vključevala državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP –

SPREJEL NASLEDNJO ODLOČBO: