17.3.2006   

NL

Publicatieblad van de Europese Unie

C 65/113

1.1

Het groenboek van de Commissie over woningkredieten in de EU past binnen het beleid ter integratie van de financiële diensten op Europees niveau. Het wordt momenteel door de betrokken sectoren bestudeerd.

1.2

Het EESC kan zich vinden in de doelstellingen die de Commissie voor ogen heeft, maar denkt dat een volledige integratie van de woningkredietmarkten in de EU op korte termijn moeilijk realiseerbaar is. Deze markten zijn namelijk zeer verschillend en hebben elk hun eigen kenmerken. Hiermee moet terdege rekening worden gehouden.

1.3

De Commissie heeft in het groenboek een aantal vragen geformuleerd, die het EESC in dit advies heeft beantwoord. Een eerste reeks vragen gaat over consumentenbescherming. Het EESC dringt er in dit verband op aan dat gedragscodes door de verenigingen van Europese financiële instellingen in samenwerking met consumentenorganisaties geformuleerd, door de nationale ombudsmannen gecontroleerd en bij rechtbanken of kamers van koophandel geregistreerd worden. Voorts vindt het dat informatie en voorlichting (ook in de precontractuele fase) inhoudelijk helder en transparant moeten zijn, wat nog strikter zou moeten gelden voor de informatie en voorlichting die door kredietbemiddelaars wordt gegeven. Voor de berekeningen die in geval van vervroegde aflossing worden gemaakt, zouden volgens het EESC financiële wiskundige formules moeten worden toegepast waarin ook de daadwerkelijke onkosten van de vervroegde aflossing van het krediet voor de kredietgever worden meegenomen. Op de vraag of er voor het jaarlijks kostenpercentage (APR) een EU-norm moet worden ontwikkeld die zowel de berekeningsmethode als de kostenelementen bestrijkt, antwoordt het EESC dat een kleinste gemene deler zou kunnen worden gevormd door dossierkosten, afsluitkosten, duidelijk te onderscheiden administratieve kosten en verzekeringskosten. Het benadrukt dat het voorstel voor een standaardisering van woningkredietovereenkomsten hoe dan ook geen belemmering mag vormen om nieuwe producten aan te bieden, omdat innovatieve ontwikkelingen anders worden afgeremd. Het EESC staat verder positief tegenover het creëren van instrumenten voor bemiddeling, maar negatief tegenover het creëren van instrumenten voor arbitrage, aangezien laatst genoemde soort instrumenten niet meer vallen onder consumentenbescherming.

1.4

Een tweede reeks vragen gaat over juridische kwesties. Het EESC maakt over de juridische kwesties die de Commissie in het groenboek ter sprake brengt, in dit advies slechts enkele algemene opmerkingen. Het wijst er met name op dat de regelgeving van het land waar de woonplaats van de consument zich bevindt, een sterk beperkende invloed op het kredietaanbod heeft. Het vindt bovendien dat er duidelijkheid moet komen over de taal waarin de kredietovereenkomst moet worden opgesteld en de contacten en correspondentie tussen de contractpartijen dienen te geschieden.

1.5

Een derde reeks vragen gaat over de hypothecaire zekerheid. Volgens het EESC moet de Commissie haar initiatieven ter bevordering van de samenwerking tussen eigenaars en beheerders van kadasters voortzetten (en elk jaar een verslag uitbrengen over de behaalde resultaten). In het algemeen vindt het EESC dat de plannen voor een „eurohypotheek” (Euromortgage) moeten worden ondersteund.

1.6

Tot slot stelt de Commissie in het groenboek een reeks vragen over de financiering van hypothecair krediet. Het EESC staat in dit verband achter het idee voor een pan-Europees financieringsmechanisme zoals dat door de Commissie wordt voorgesteld, maar denkt dat de realisering daarvan alleen op lange termijn haalbaar is. Het zal op een later tijdstip een gedetailleerder standpunt hierover innemen.

2.1

De Europese Commissie behandelt in bovengenoemd groenboek het onderwerp 'woningkredieten in de EU' in het kader van haar beleid ter integratie van de financiële diensten. Ze is van plan op dit terrein concrete beleidsmaatregelen te nemen als uit het huidige onderzoek en het momenteel gevoerde overleg blijkt dat zulke maatregelen zouden leiden tot een geïntegreerde, efficiënter functionerende en beter concurrerende markt met voordelen voor alle betrokkenen. Het groenboek „Hypothecair krediet in de EU” is gebaseerd op de studie „De integratie van de EU-markten voor hypothecair krediet”, die in opdracht van de Commissie door de Forumgroep voor hypothecair krediet is opgesteld. Dat wil echter niet zeggen dat de Commissie en deze groep er altijd dezelfde opvattingen op na houden.

2.2

De reacties van alle betrokken sectoren op dit groenboek worden eind november 2005 verwacht. Vervolgens zal in december een hoorzitting plaatsvinden. Daarna zal de Commissie beoordelen of zij beleidsmaatregelen moet nemen en zo ja hoe die eruit zouden moeten zien.

3.1.1

De Commissie schrijft dat de markten voor hypothecair krediet tot de meest complexe financiële markten behoren, omdat er veel partijen bij een hypotheektransactie betrokken kunnen zijn en omdat dergelijke transacties heel verschillende vormen kunnen aannemen. Bovendien bestaat er een direct verband tussen de markten voor hypothecair krediet en de macro-economie, aangezien elke conjunctuurverandering en elke variatie van de rentetarieven gevolgen hebben voor de omvang en de ontwikkeling van een hypothecair krediet. Feitelijk is de groei van het kredietvolume in de EU beïnvloed door macro-economische factoren (daling van de rentetarieven en sterke stijging van de prijzen van onroerend goed in veel lidstaten) en door structurele ontwikkelingen (toenemende liberalisering en integratie van de financiële markten).

3.1.2

Ondanks deze gemeenschappelijke trends blijven de markten voor hypothecair krediet in de EU zeer verschillend: ze vertonen elk eigen kenmerken wat productaanbod, debiteurenprofiel, distributiestructuren, looptijd van leningen, onroerendgoedbelasting en herfinancieringsmechanismen betreft. Die verschillen zijn het gevolg van een uiteenlopende houding van de lidstaten ten opzichte van regelgeving, en van historisch bepaalde sociaal-economische factoren. Daardoor kunnen de kenmerken van de woningkredietmarkten soms maar moeilijk onder één noemer worden gebracht. Factoren als overheidsbemoeienis met sociale woningbouw, belastingen, prudentiële regelgeving, de mate van concurrentie op de markten voor hypothecair krediet en insolventierisico's, die van land tot land verschillen, maken het er nog gecompliceerder op.

3.1.3

In dit licht is het niet verbazingwekkend dat de EU-markten voor hypothecair krediet niet sterk geïntegreerd zijn. Daarbij zij er echter op gewezen dat de grensoverschrijdende verkopen van onroerend goed nog geen 1 % van de totale woningbouwmarkt uitmaken. De Commissie veronderstelt dat een grotere integratie van de markten voor woningkredieten leidt tot voordelen als een daling van de kosten voor een hypotheek, meer wettelijke bescherming voor de consument en een stijging van het potentiële aantal kredietnemers, omdat dan ook degenen met een minder goede kredietwaardigheid (d.w.z. met een laag of onvolledig debiteurenprofiel) voor een lening in aanmerking zouden komen.

3.1.4

Het EESC kan zich vinden in de doelstellingen die de Commissie voor ogen heeft. Niettemin denkt het dat, vanwege de talrijke verschillen tussen de vele markten, waarvan de Commissie er enkele noemt en andere elders in dit advies aan de orde komen, een volledige integratie van de woningkredietmarkten op korte termijn erg moeilijk realiseerbaar is. In de nabije toekomst zou in de eerste plaats moeten worden gekeken naar de sectoren waar harmonisatie geen heel grote problemen oplevert, waarbij men zich wel elke keer de vraag dient te stellen of het sop de kool waard is en niet wordt toegegeven aan de neiging regels op te leggen — of te wijzigen — alleen om te bereiken dat aan programma's of ideeën wordt beantwoord.

3.1.5

Eén aspect dient extra te worden benadrukt. Grensoverschrijdende onroerendgoedaankopen maken zoals gezegd minder dan 1 % van de markt uit en betreffen bijna uitsluitend vakantiewoningen of woningen in grensregio's. Het lijkt dus niet erg geloofwaardig dat de Commissie in de eerste plaats dacht aan dit kleine deel van de markt toen zij het groenboek opstelde, maar veeleer dat zij daarbij de strategische doelstelling die in paragraaf 3.1.3 reeds aan de orde kwam, voor ogen had. Zij streeft met andere woorden naar een marktintegratie die ertoe moet leiden dat elke EU-burger in zijn eigen of een ander land een woning kan kopen met de financiële ondersteuning van een in zijn eigen land, het land waar de woning zich bevindt of een derde land gevestigde instantie.

3.2.1

Bij het thema voorlichting formuleert de Commissie vier vragen. Over de eerste, met betrekking tot gedragscodes  (1), merkt het EESC op dat die per definitie een vrijwillig karakter hebben. Het probleem zit hem in de inhoud ervan, die door de verenigingen van Europese financiële instellingen in samenwerking met consumentenorganisaties zou moeten worden geformuleerd en meteen sanctiebepalingen zou moeten bevatten, of anders door de nationale ombudsmannen gecontroleerd en bij rechtbanken of kamers van koophandel geregistreerd zou moeten worden. De gedragscodes zouden voorts door alle betrokkenen uit de sector moeten worden onderschreven, en in contracten en informatiemateriaal zou expliciet moeten worden vermeld dat de kredietgever met de gedragscode heeft ingestemd.

3.2.2

De tweede vraag gaat over de inhoud van de te verstrekken informatie, die van essentieel belang is: alle juridische, technische en boekhoudkundige aspecten van het contract moeten namelijk duidelijk zijn voor de consument, maar een bevredigend compromis tussen transparantie, nauwkeurigheid en eenvoud is niet gemakkelijk te vinden. Als technische termen worden uitgelegd, maakt dat een tekst langer en niet noodzakelijkerwijs duidelijker. In de verstrekte informatie zou ook moeten worden opgesomd wanneer er sprake is van niet-naleving van het contract en wat de gevolgen daarvan dan zijn. Het EESC stelt voor om informatie over steeds terugkerende kwesties in de vorm van een standaardtekst in de gedragscodes te op te nemen.

3.2.3

De derde vraag gaat over voorlichting in de precontractuele fase: hiervoor geldt op zijn minst voor een deel hetzelfde als wat in het voorafgaande is gezegd. Als de consument in deze fase voldoende voorlichting krijgt, kan hij kredietaanbiedingen uit hetzelfde land met elkaar vergelijken en vervolgens kiezen op basis van informatie. In deze fase is het echter lastig om hulp te bieden bij de vergelijking van aanbiedingen uit verschillende landen. Er bestaat in dit verband wel een Europees initiatief van de betreffende beroepsverenigingen. Die hebben in samenwerking met consumentenorganisaties het zgn. „Gestandaardiseerd Europees informatieblad” opgesteld. Maar ook al onderschrijven de meeste financiële instellingen dit initiatief, sommige betrokkenen hebben de indruk dat daaraan in een aantal landen in de praktijk met weinig overtuiging invulling wordt gegeven. De Commissie onderzoekt momenteel deze kwestie en zou indien nodig dwingende maatregelen kunnen nemen of wellicht zelfs het convenant in regelgeving moeten gieten.

3.2.4

Wat ten slotte de vierde vraag betreft: voor het EESC lijdt het geen twijfel dat regels over voorlichting ook — en zelfs nog strikter — moeten gelden voor kredietbemiddelaars (zoals brokers).

3.2.5

De Commissie stelt twee vragen over de advisering aan kredietnemers. De eerste heeft betrekking op een kwestie die allang onderwerp is van discussie: moet de kredietgever al dan niet worden verplicht te adviseren over o.a. de beste kredietvorm en de looptijd en prijs van leningen? De Commissie realiseert zich dat verplichte schriftelijke advisering — waar de consument op aandringt — juridische risico's voor de kredietgever inhoudt en de kans vergroot dat schadevergoeding van hem zal worden geëist. Kredietverstrekkers zullen dergelijke risico's niet snel willen nemen, vooral niet omdat het voor hen achteraf lastig zal zijn aan te tonen dat ze niet de beschikking hadden over alle voor de beoordeling van een kredietaanvraag benodigde informatie of rekening hebben kunnen houden met mogelijke toekomstige gebeurtenissen. Verplichte advisering zou dan ook leiden tot een veel kleiner kredietaanbod en is dus niet wenselijk. Toch valt niet uit te sluiten dat een aantal kredietgevers of bemiddelaars uit concurrentieoogpunt zullen besluiten om gratis of tegen betaling adviezen te verstrekken.

3.2.6

De tweede vraag over advisering is of aan alle — vrijwillig of verplicht — verstrekte schriftelijke adviezen of voorlichting eisen moeten worden gesteld. Hier dient een onderscheid te worden gemaakt tussen advisering en voorlichting . Voor advisering is het antwoord op deze vraag reeds in de tweede helft van de vorige paragraaf gegeven. Voor onjuiste of verzwegen informatie (ongeacht of er daarbij opzet of onachtzaamheid in het spel is) is de kredietgever echter aansprakelijk. De reikwijdte van de voorlichting dient wel duidelijk te zijn: die mag niet beperkt blijven tot een simpele beschrijving van de technische aspecten, maar moet de consument alle noodzakelijke informatie verschaffen — of zou dat moeten doen — zodat hij uiteindelijk zelfstandig een weloverwogen keuze kan maken. Gedragscodes, of desnoods het burgerlijk wetboek, zouden bij geschillen een leidraad moeten bieden.

3.2.7

De Commissie stelt drie vragen over vervroegde aflossing. De eerste heeft betrekking op een kwestie die allang onderwerp is van discussie: moet vervroegde aflossing een juridisch recht van de consument of een keuzemogelijkheid voor de contractpartijen zijn? In het algemeen wil de consument vervroegd aflossen als veranderingen in de rentetarieven voor hem nadelig uitpakken, wat zowel het geval kan zijn bij leningen met een vaste als variabele rente. Grote veranderingen in de rentetarieven hebben zich in het verleden in sommige landen voorgedaan ten gevolge van een hoge inflatie. In ieder geval wordt vervroegde aflossing altijd gevraagd door de consument en maar zeer zelden geweigerd door de kredietgever, ook al staat daarover niets in het contract. Het probleem is niet zozeer of vervroegde aflossing al dan niet mogelijk is, maar ligt veeleer besloten in de volgende vraag.

3.2.8

Hoe moeten de vergoedingen voor vervroegde aflossing worden berekend? Woningkredieten worden per land verschillend gefinancierd, maar in het algemeen verwerven de kredietgevers fondsen door de uitgifte van obligaties, die zij op de primaire of secundaire markt verkopen en die als zekerheid het met een hypotheek bezwaarde onroerend goed hebben. De afzonderlijke financieringsmechanismen en producten, waarvan equity release een van de nieuwste is, vertonen overigens substantiële verschillen al naargelang van de looptijd van de leningen, rentetarieven (vast of variabel), vergoedingen, gebruikte technieken en marktgewoonten. Vervroegde aflossing betekent behalve een voordeel voor de consument ook een onkostenpost voor de kredietgever, die — zo ongeveer en eenvoudig gezegd — het geld dat hij eerder terugkrijgt moet gebruiken om de uitgegeven obligaties terug te kopen, waarvoor het verhypothekeerde goed niet langer als zekerheid geldt. Met behulp van een financiële wiskundige formule kunnen de onkosten voor de kredietgever worden berekend, die variëren al naargelang van de reeds verstreken looptijd, de ontwikkeling van de rentetarieven en de situatie op de markt voor woningkredieten. Volgens het EESC luidt het antwoord op de hier gestelde vraag dat bij de berekening van de vergoedingen voor vervroegde aflossing billijkheid het uitgangspunt dient te zijn: behalve het voordeel van vervroegde aflossing voor de consument moeten de daadwerkelijke onkosten daarvan voor de kredietgever worden becijferd.

3.2.9

De regels voor die berekening zouden in de gedragscodes of beter nog in elk contract afzonderlijk moeten worden opgenomen. Alleen de reeds genoemde financiële wiskundige formule komt hier als berekeningsstandaard in aanmerking, aangezien daarmee zonder noemenswaardige problemen op basis van de verstreken en nog uitstaande looptijd, en de toegepaste en huidige rentetarieven het voordeel van vervroegde aflossing voor de consument en de onkosten daarvan voor de kredietgever kunnen worden berekend. Aan de uitkomsten van die dus puur financieel wiskundige berekening zou de winst die de kredietverstrekker maakt (of het verlies dat hij lijdt) omdat hij het geld van de eerder terugbetaalde lening in de desbetreffende periode opnieuw moet investeren, moeten worden toegevoegd. Boetes voor de consument zouden hoe dan ook uitgesloten moeten zijn.

3.2.10

De derde vraag over vervroegde aflossing heeft betrekking op de wijze waarop de consument daarover moet worden voorgelicht. Het antwoord op die vraag is reeds in de vorige paragraaf gegeven. Het EESC ziet niet in waarom de mogelijkheden voor vervroegde aflossing niet in de vooraf gegeven informatie, in de verstrekte voorlichting of beter nog in het contract zelf zouden kunnen worden vermeld.

3.2.11

De Commissie stelt vier vragen over het jaarlijks kostenpercentage ( annual percentage rate , APR ). De eerste — is een APR bedoeld om voorlichting te geven, kredieten met elkaar te kunnen vergelijken of beide? — gaat over een kwestie die reeds uitvoerig is besproken tijdens de voorbereiding van de desbetreffende richtlijn. Dat de Commissie nu jaren later weer daarop terugkomt lijkt erop te wijzen dat er hierover nog steeds onduidelijkheid bestaat. De formule die is gekozen om het APR te berekenen, zit wiskundig en economisch gezien uiterst logisch in elkaar en zou, zo was althans de bedoeling van de wetgever, ook moeten beantwoorden aan een aantal criteria op het vlak van voorlichting, transparantie en vergelijkingsmogelijkheden. In de praktijk echter heeft de consument, tenzij hij een financieel wiskundige is, geen andere keus dan kennis te nemen van het percentage dat hem wordt medegedeeld. De voorlichtings- en transparantievereisten worden dus alleen formeel nageleefd. Vergelijkingen met andere kredietaanbiedingen zijn alleen mogelijk als de verschillende kredietverstrekkers exact hetzelfde product aanbieden, het APR op dezelfde wijze hebben berekend en de voor die berekening gebruikte cijfers hebben vermeld.

3.2.12

De tweede vraag over het APR — moet er een EU-norm worden ontwikkeld die zowel de berekeningsmethode als de kostenelementen bestrijkt? — leent zich zonder twijfel in beginsel voor een positief antwoord. In werkelijkheid echter kan een dergelijke norm alleen maar worden vastgesteld als op elkaar afgestemde systemen worden gebruikt, producten onderling exact te vergelijken zijn en er gestandaardiseerde administratieve procedures bestaan. Dit alles is op korte termijn moeilijk realiseerbaar.

3.2.13

De derde vraag is welke kostenelementen in een eventuele EU-norm voor het APR moeten worden opgenomen. Het EESC denkt dat de kleinste gemene deler zou kunnen worden gevormd door dossierkosten, afsluitkosten, duidelijk te onderscheiden administratieve kosten en verzekeringskosten. Als eerste kostenindicatie zou dit voor de consument voldoende moeten zijn om verschillende kredietaanbiedingen te kunnen vergelijken. Elke kredietverstrekker zou de consument echter onomwonden dienen te waarschuwen dat hij niet te snel, alleen op basis van het op hier genoemde wijze berekende APR een keuze moet maken.

3.2.14

De vierde vraag over het APR is of het al dan niet wenselijk is dat de kredietgever de informatie over alle kosten die niet in het APR worden opgenomen afzonderlijk verstrekt en hij het effect van het APR in concrete cijfers, zoals de kosten per maand of de totale kosten van het krediet, weergeeft. Op deze vraag geeft het EESC twee antwoorden. Het is er voorstander van om alle niet in het APR opgenomen kosten afzonderlijk te vermelden, omdat dan — als daadwerkelijk alle kosten bekend zijn — onder meer het in de vorige paragraaf geformuleerde voorbehoud (niet te snel een keuze maken op basis van alleen het APR) achterwege kan blijven. Wat de weergave van het effect van het APR in de door de Commissie bedoelde concrete cijfers betreft, denkt het EESC dat zulks beslist mogelijk is en dat er computerprogramma's bestaan waarmee aan dat vereiste kan worden beantwoord — verondersteld dat het om een vereiste zou gaan. Het heeft over het nut hiervan echter zijn twijfels, waarbij het verwijst naar het probleem dat het in paragraaf 3.2.11 al aanstipte. Het risico bestaat namelijk dat de consument nog meer in verwarring wordt gebracht als hij tegelijkertijd een terugbetalingsschema — dat voor hem echt belangrijk is — en een ander financieel schema — dat wiskundig gezien perfect in elkaar zit, maar verschilt van het eerste — onder ogen krijgt.

3.2.15

De Commissie stelt ook vier vragen over de regelgeving ter bestrijding van woekerrente en voor veranderingen in het rentetarief. Over de eerste — wat zijn de gevolgen van de (in sommige lidstaten bestaande) regelgeving ter bestrijding van woekerrente voor de marktintegratie? — dient om te beginnen het volgende te worden opgemerkt: in de landen met juridisch afdwingbare maxima voor de rentetarieven lijken die te zijn bedoeld voor consumentenkrediet, negatieve saldi op lopende rekeningen en persoonlijke kredieten en niet, volgens het EESC, voor hypothecaire kredieten. In ieder geval gaat het hier over een heikel vraagstuk: een lidstaat waar maximale rentetarieven gelden, zou een kredietgever uit een ander land kunnen vervolgen als die die maxima heeft overschreden; die maxima gelden echter niet voor de betreffende kredietgever zelf, maar voor het contract dat op het grondgebied van de lidstaat in kwestie betrekking heeft. Hoe dan ook belemmert nationale regelgeving ter bestrijding van woekerrente de marktintegratie.

3.2.16

De tweede vraag over de regelgeving ter bestrijding van woekerrente is of dit vraagstuk niet in een breder kader moet worden onderzocht en niet alleen in verband met hypothecair krediet. Het EESC antwoordt bevestigend op die vraag: de uiteenlopende geldende nationale regelgeving terzake zou door communautaire wetgeving kunnen worden vervangen als uit nader onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is. Het waarschuwt echter voor te simplistische oplossingen: met één maximum ter bestrijding van woekerrente dreigen de kenmerken van de afzonderlijke markten te worden genegeerd. Het vaststellen van zo'n maximum zou daarom zinloos zijn; de bepaling van dit soort maxima zou aan elke lidstaat apart moeten worden overgelaten nadat het in de tweede helft van paragraaf 3.2.15 ter sprake gebrachte probleem is opgelost.

3.2.17

De derde vraag gaat over de maxima voor veranderingen in het rentetarief en is of de marktintegratie wordt belemmerd door de beperkingen die in sommige lidstaten gelden voor het opleggen van een samengestelde interest. Het EESC kan op deze vraag alleen maar hetzelfde antwoord geven als op de vergelijkbare vraag over de regelgeving ter bestrijding van woekerrente, twee paragrafen terug. De Commissie zou overigens de hoogte van de enkelvoudige interest in de lidstaten die geen samengestelde interest kennen moeten nagaan. Mocht blijken dat die voor vergelijkbare transacties gemiddeld meer bedraagt dan in andere landen, dan zou dit er wellicht op wijzen dat het verlies dat wordt geleden vanwege het niet kunnen toepassen van samengestelde interesten, wordt gecompenseerd door hogere enkelvoudige interesten te berekenen, volgens een marktlogica die nadelig voor de consument en ondoorzichtig is.

3.2.18

De vierde vraag in dit verband heeft betrekking op equity release en is welk effect de beperkingen voor het opleggen van een samengestelde interest kunnen hebben op de ontwikkeling van dit product. Omdat het hier om een nieuw product gaat waarmee nog niet veel ervaring is opgedaan, ziet het EESC ervan af deze vraag te beantwoorden. Het laat dat over aan de marktdeskundigen.

3.2.19

De Commissie merkt over de standaardisering van woningkredietovereenkomsten op dat die kwestie moet worden beoordeeld in het breder kader van het initiatief inzake een Europees verbintenissenrecht. Deze standaardisering zou kunnen worden gerealiseerd door middel van een klassieke harmonisering of een zogeheten „26e regeling”, een rechtsinstrument dat naast de nationale wetgeving bestaat en waarvoor de betrokkenen na onderlinge overeenstemming als alternatieve optie kunnen kiezen. Het EESC vindt klassieke harmonisering in dit verband momenteel voorbarig. Een „26e regeling” zou een goede manier zijn om woningkredietovereenkomsten te standaardiseren, maar alleen als na een grondige bestudering van de wetgeving en de kredietovereenkomsten van alle 25 lidstaten vast is komen te staan dat dit „naast de nationale wetgeving bestaande” rechtsinstrument niet strijdig is met enige nationale wet of regel. In ieder geval mag standaardisering geen belemmering vormen om nieuwe producten aan te bieden, dus om te innoveren. In afwachting van een oplossing voor verschillende in dit verband relevante kwesties zouden financiële instellingen, consumentenorganisaties en de Commissie echter snel overeenstemming moeten kunnen bereiken over een basisovereenkomst, die op zijn minst bestaat uit de meest gebruikte en in elk soort overeenkomst gebruikelijke bepalingen.

3.2.20

Tot slot stelt de Commissie twee vragen over de juridische mogelijkheden voor de bescherming van de rechten van de consument. In alle lidstaten bestaan er naast de gerechtelijke verhaalsmechanismen, die voor de consument vaak te langzaam functioneren en te duur zijn, alternatieve instrumenten. De Commissie vraagt om te beginnen of zij de lidstaten zou moeten verplichten specifieke alternatieve verhaalsinstrumenten, zoals bemiddeling of arbitrage, te creëren op het terrein van het hypothecair krediet. Het EESC staat in het algemeen positief tegenover bemiddeling, maar negatief tegenover arbitrage, aangezien dat laatste niet meer valt onder consumentenbescherming. Het merkt daarbij op dat het woningkredietrecht van nature verbonden is met een reeks andere wetten en regels, bijv. op het vlak van civiel, erf-, faillissements-, eigendoms- en belastingrecht en kadastrale registratie. Voor verhaalsinstrumenten die een echt alternatief bieden voor een gang naar de rechter en moeten leiden tot besluiten die niet gemakkelijk kunnen worden aangevochten, zijn daarom wellicht de middelen en een organisatiestructuur nodig die vergelijkbaar zijn met die van het gerechtelijk apparaat zelf. Aangezien sommige lidstaten voor deze mogelijkheid lijken te voelen, zouden ze daarover na een geschikte proefperiode verslag kunnen uitbrengen, zodat genoeg nuttige praktijkervaring voorhanden zal zijn met het oog op een eventuele algemene invoering van alternatieve verhaalsinstrumenten.

3.2.21

Vervolgens verzoekt de Commissie aanbevelingen te doen om de geloofwaardigheid van de bestaande alternatieve verhaalsmechanismen, in het bijzonder op het terrein van het woningkrediet, te vergroten. Voor zover het EESC weet, leiden die instrumenten tot tamelijk bevredigende resultaten, maar kan de werking ervan vaak nog worden verbeterd door de besluitvorming te versnellen. Voor wat de specifieke instrumenten op het terrein van het hypothecair krediet betreft en met verwijzing naar de vorige paragraaf, merkt het op dat mechanismen als bemiddeling of arbitrage geloofwaardig zouden moeten zijn voor beide partijen en niet alleen voor de consument. Omdat er bij elk geschil gemiddeld veel op het spel staat, dienen de genomen besluiten eerlijk en juridisch waterdicht te zijn om te voorkomen dat een van de partijen achteraf alsnog naar de rechter stapt.

3.3.1

De Commissie vindt het nuttig de juridische aspecten die samenhangen met hypothecair krediet te behandelen in het kader van de aan de gang zijnde herziening van het Verdrag van Rome uit 1980, dat in een Europese verordening zal worden omgezet. Ten aanzien van het op woningkredietovereenkomsten toepasselijk recht worden momenteel drie mogelijke oplossingen bestudeerd:

3.3.1.1

Bovengenoemde drie mogelijke oplossingen dienen in een apart EESC-advies nader te worden besproken, omdat deze kwestie complex is en iedere oplossing zowel voor- als nadelen kent. Het EESC maakt hierover in dit advies slechts drie korte algemene opmerkingen:

3.3.2

De Commissie spreekt vervolgens over de beoordeling van de kredietwaardigheid van de klant en somt in dat verband een aantal problematische kwesties op, die eerder bij de behandeling van een soortgelijke sector (die van het consumentenkrediet) aan bod kwamen. De meest urgente vindt ze het garanderen van een niet-discriminerende grensoverschrijdende toegang tot gegevensbanken. Volgens het EESC is een recht van toegang nodig , maar dienen er om de toegang tot bedoelde gegevensbanken echt te garanderen speciale regels te komen teneinde vast te leggen voor wie dit recht onder welke voorwaarden geldt en welke garanties de consument daarbij krijgt. Het EESC wil hier tevens de aandacht vestigen op een aspect dat nog niet aan bod is gekomen: de koper van een onroerend goed (of dat nu zijn eerste huis of een vakantiewoning is) komt vaak in geen enkele gegevensbank voor als hij nog nooit een lening heeft gehad. In dat geval wordt het zoeken naar betrouwbare informatie over hem een problematische en dure aangelegenheid die veel tijd in beslag neemt.

3.3.3

De volgende kwestie die de Commissie bespreekt is de taxatie van het onroerend goed. Ze stelt de vraag of één enkele Europese taxatienorm moet worden ingevoerd of dat zij zelf maatregelen moet nemen om ervoor te zorgen dat de lidstaten elkaars taxatienormen erkennen. Het EESC is van mening dat het voorstel voor één Europese taxatienorm bij voorbaat al, zonder verdere motivering, kan worden afgewezen. Ten aanzien van de wederzijdse erkenning van taxatienormen merken de deskundigen op dat het bestaan van nationale, of zelfs regionale normen een utopie is. Met dit feit dient rekening te worden gehouden! Teveel verschillende omstandigheden hebben geleid tot en leiden nog steeds tot het ontstaan van onroerendgoedmarkten met overwegend lokale kenmerken. Elke poging tot standaardisering zou dan ook misleidend zijn. Het EESC is het hiermee eens.

3.3.4

Daarna snijdt de Commissie een andere belangrijk vraagstuk aan: de gedwongen verkoop van het verhypothekeerde goed. Ze stelt vast dat de daartoe in de lidstaten gevolgde procedures en de duur en de kosten daarvan aanzienlijk uiteenlopen, wat grensoverschrijdende kredietactiviteiten belemmert. Daarom stelt ze een aanpak voor om de bij gedwongen verkoop gevolgde procedures geleidelijk te verbeteren: 1) verzamelen van gegevens over de duur en de kosten van deze procedures, zodat een scorebord kan worden opgesteld, dat vervolgens regelmatig moet worden bijgewerkt, en 2) — indien het eerste geen resultaten oplevert — overwegen krachtdadiger maatregelen te nemen. Het EESC denkt dat dankzij het verzamelen van gegevens en het opstellen van een scorebord lidstaten met relatief inefficiënte en dure procedures als het ware moreel zullen worden overtuigd om de nodige verbeteringen door te voeren (moral suasion). Tegelijkertijd zou zo'n scorebord kredietgevers en consumentenorganisaties een goed middel in handen kunnen geven om de autoriteiten van hun land onder druk te zetten de procedures bij gedwongen verkoop adequaat te verbeteren. Maar de tweede stap — dreigen met krachtdadiger maatregelen — is in de ogen van het EESC niet realistisch. De kans is klein dat de lidstaten over een voorstel terzake overeenstemming zullen bereiken. Bovendien lijkt de gedachte complete rechtssystemen overhoop te halen alleen maar om grensoverschrijdende woningkredietactiviteiten te bevorderen, buiten alle proporties (grensoverschrijdende onroerendgoedaankopen maken momenteel immers minder dan 1 % en in de toekomst volgens de gunstigste voorspellingen niet meer dan 5 % van de Europese markt uit).

3.3.5

De volledige integratie van de woningkredietmarkten wordt voorts belemmerd door de fiscale wetgeving van de lidstaten; de nationale fiscaliteit vormt tot nu toe een onoverkomelijk probleem. De Commissie toont hier realiteitszin en komt niet met voorstellen voor een harmonisatie op dit terrein. Een aantal fiscale obstakels kan echter wel uit de weg worden geruimd. Zo weigeren enkele lidstaten om een belastingaftrek toe te staan voor rentebetalingen van hun belastingplichtigen aan buitenlandse woningkredietgevers. In andere gevallen worden de renteontvangsten van nationale kredietgevers pas belast na aftrek van hun rentebetalingen voor de herfinanciering van de leningen, terwijl buitenlandse kredietgevers belasting dienen te betalen over hun bruto renteontvangsten die afkomstig zijn van binnenlandse kredietnemers. In beide situaties is sprake van inbreuken op de Verdragen of communautaire regelgeving: de eerste is strijdig met de artikelen 49 en 56 van het Verdrag, wat in twee uitspraken van het Hof van Justitie werd bevestigd; tegen de tweede situatie zal de Commissie zelf actie ondernemen, waarbij ze op volledige steun van het EESC kan rekenen.

3.4.1

Kadasters spelen een cruciale rol bij de vaststelling van de eigendomsrechten ten aanzien van een onroerend goed. Toch blijken kadastrale gegevens niet altijd duidelijkheid te geven over de rechten van derden op een onroerend goed. Voor probleemloze grensoverschrijdende woningkredietactiviteiten (m.i.v. herfinanciering) is een goed begrip van de inhoud en het functioneren van de kadasters nodig. De Commissie heeft een proefproject (EULIS) gefinancierd, dat tot doel had de samenwerking tussen eigenaars en beheerders van kadasters te bevorderen en dat onder andere voor veel nieuwe lidstaten zeer nuttig zou kunnen zijn. Nu stelt zij de vraag of ze in dit initiatief een actieve rol moet blijven spelen en of kredietgevers en investeerders, die immers gebruik maken van de kadasters, niet financieel aan dergelijke initiatieven zouden moeten bijdragen. Het EESC vindt dat de Commissie de onderlinge samenwerking tussen de betrokkenen moet blijven bevorderen, omdat die zeer waardevol is, en tevens elk jaar een verslag zou moeten uitbrengen over de behaalde resultaten. Het is het er echter niet mee eens dat één bepaalde (en niet eens de grootste) groep gebruikers van de kadasters zou moeten opdraaien voor de financiering van de hier bedoelde samenwerkingsprojecten, aangezien de staat en de gemeenschap er belang bij hebben dat kadasters worden bijgehouden en reeds betaald moet worden voor de registratie van en de toegang tot kadastrale gegevens.

3.4.2

Het plan voor een „eurohypotheek” (Euromortgage) is niet nieuw, maar tot nu toe is daar op de markt nog niet mee geëxperimenteerd en is er zelfs nog geen proefproject geweest. Kort gezegd zou met een eurohypotheek de band tussen het hypothecair krediet en de hypothecaire zekerheid moeten worden verzwakt; de zekerheid zou deel moeten uitmaken van een Europese pool met zekerheden die worden gedekt door op de markt uitgegeven waardepapieren. Dit plan lijkt aantrekkelijk en sluit aan op de idee van een geïntegreerde Europese onroerendgoedmarkt. Het zou volgens het EESC dan ook moeten worden ondersteund. Mocht de eurohypotheek werkelijkheid worden, dan zou dat een eerste stap zijn op weg naar een marktintegratie die tot stand is gebracht door de markt zelf in plaats van onder druk van regelgeving.

3.5.1

De mechanismen voor de financiering van woningkredieten verschillen per lidstaat, maar in het algemeen wordt gebruik gemaakt van obligaties met als zekerheid voor de investeerder het met een hypotheek bezwaarde onroerend goed. In de betrokken sectoren zijn steeds meer mensen van mening dat de creatie van een pan-Europese markt voor deze waardepapieren een verdere integratie van de markten bespoedigt. De Commissie huldigt hetzelfde standpunt, maar merkt op dat deze stelling toch grondiger moet worden onderzocht. Een pan-Europees financieringsmechanisme zou het volgens haar mogelijk maken om meer financieringsbronnen aan te boren, de liquiditeit van de markten te vergroten en, meer in het algemeen, risico's beter te spreiden. Bovendien zou zo'n mechanisme de integratie van de secundaire markten vergemakkelijken, hoewel die afhangt van de integratie van de primaire markten. Het EESC kan zich in het voorafgaande vinden, maar is het met degenen eens die dit als een langetermijndoelstelling beschouwen.

3.5.2

Een essentiële voorwaarde in dit verband is de overdraagbaarheid van woningkredieten. De Commissie is van plan een ad-hocgroep van belanghebbenden op te richten die moet gaan onderzoeken of en zo ja welke maatregelen met betrekking tot financiering in dit kader nodig zijn. Voorts wil ze nagaan of de totstandkoming van een pan-Europese markt voor de financiering van hypothecair krediet met gebruikmaking van de marktwerking kan worden bevorderd (bijvoorbeeld m.b.v. de invoering van documentatienormen en modeldefinities voor grensoverschrijdende financieringsactiviteiten). Het EESC laat het aan de marktpartijen over om hierop te reageren, want zij beschikken als enige over genoeg kennis en ervaring om een oordeel te kunnen geven.

3.5.3

De allerlaatste vraag die de Commissie in het groenboek stelt, gaat over een kwestie die van enorm belang is voor de toekomst van de woningkredietmarkten: moet hypothecaire kredietverlening noodzakelijkerwijs een activiteit zijn die voorbehouden blijft voor kredietinstellingen, of — en zo ja, onder welke voorwaarden — mag een dergelijke activiteit ook worden uitgeoefend door financiële instellingen die geen geld ontvangen in de vorm van deposito's of anderszins en dus niet vallen onder de EU-definitie van een kredietinstelling en zich bijgevolg niet hoeven te houden aan de daaraan verbonden prudentiële regels? Het EESC merkt in dit verband allereerst op dat de controle uitgeoefend door de toezichthoudende instanties voor de effectenmarkten onvoldoende is om marktstabiliteit en -soliditeit te garanderen. Alle betrokken financiële instellingen dienen adequaat te worden gecontroleerd. Voorts werden, om de consument te beschermen, prudentiële regels uitgewerkt; met dit in het achterhoofd moet elk nieuw voorstel worden bestudeerd.

3.5.4

De in de vorige paragraaf bedoelde twee soorten financiële instellingen zouden kunnen worden verplicht alleen met eigen middelen hypothecaire kredieten te verstrekken. Dit is voor hen nauwelijks haalbaar en zou hoe dan ook inhouden dat constant moet worden gecontroleerd of nog steeds aan dit vereiste wordt voldaan. Het enige alternatief is hen toe te staan gebruik te maken van externe fondsen — in welke vorm dan ook. De conclusie van het EESC is dat de door de Commissie beschreven twee soorten financiële instellingen onderworpen moeten worden aan prudentiële controles, of het nu om banken of andere instellingen gaat. Bovendien is het essentieel dat er sprake is van eerlijke concurrentie en daarom moeten eventuele andere financiële instellingen onderworpen zijn aan dezelfde regels als kredietinstellingen, wat met name geldt voor de bepalingen inzake solvabiliteit en liquiditeit . Als de beginselen die ten grondslag liggen aan het prudentieel toezicht nog steeds van toepassing zijn, ziet het EESC niet in waarom er daarop uitzonderingen zouden moeten worden gemaakt.