(1)

S pritožbo, evidentirano 14. novembra 2005, je fundacija Den Nya Välfärden obvestila Komisijo, da je občina Åre prodala podjetju Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (v nadaljnjem besedilu: podjetje Konsum) zemljišče in da prodaja domnevno vključuje nezakonito državno pomoč (v nadaljnjem besedilu: izpodbijana prodaja).

(2)

Z dopisom z dne 3. januarja 2006 je Komisija od švedskih organov zahtevala dodatne informacije, ki so bile predložene z dopisoma z dne 2. in 28. marca 2006.

(3)

Z dopisom z dne 3. januarja 2006 je Komisija od pritožnika zahtevala dodatne informacije, ki so bile predložene z dopisom z dne 1. februarja 2006.

(4)

Z dopisom z dne 19. julija 2006 je Komisija sporočila Švedski, da bo začela postopek v skladu s členom 88 Pogodbe ES glede izpodbijane prodaje (2).

(5)

Sklep Komisije, da začne postopek, je bil objavljen v Uradnem listu Evropske unije (3). Komisija je pozvala vse zainteresirani strani, naj predložijo svoje pripombe glede ukrepa.

(6)

Švedska je pripombe predložila z dopisom z dne 27. septembra 2006. Komisija ni prejela nobenih pripomb zainteresiranih strani.

(7)

Z dopisom z dne 24. januarja 2007 je Komisija od švedskih organov zahtevala dodatne informacije, ki so bile predložene z dopisom z dne 21. februarja 2007.

(8)

Komisija je 30. januarja 2008 sprejela končno odločbo (v nadaljnjem besedilu: odločba) (4), v kateri je sklenila, da je izpodbijana prodaja vsebovala pomoč v smislu člena 87(1) Pogodbe ES (5).

(9)

Podjetje Konsum je proti odločbi vložilo pritožbo. Splošno sodišče je s sodbo z dne 13. decembra 2011 v zadevi T-244/08 odločbo razveljavilo. Zato je morala Komisija ponovno proučiti ukrep in sprejeti nov sklep o izpodbijani prodaji.

(10)

Z dopisom z dne 22. marca 2012 je Komisija od švedskih organov zahtevala dodatne informacije, ki so bile predložene z dopisom z dne 23. aprila 2012.

(11)

Po predložitvi informacij švedskih organov aprila 2012 je fundacija Den Nya Välfärden predložila pripombe z dopisom z dne 21. maja 2012.

(12)

Poleg pripomb, ki jih je predložila fundacija Den Nya Välfärden, je podjetje Lidl Sverige KB (v nadaljnjem besedilu: podjetje Lidl) z dopisom z dne 15. maja 2012 predložilo dopolnilne informacije. Poleg tega je fundacija Den Nya Välfärden na srečanju s Komisijo 25. junija 2012 predložila nadaljnje informacije.

(13)

Z dopisom z dne 5. decembra 2012 je Komisija zahtevala dodatno pojasnilo švedskih organov, ki so odgovorili z dopisom z dne 23. januarja 2013.

(14)

Občina Åre (v nadaljnjem besedilu: občina) je v švedskem okrožju Jämtland in ima približno 10 100 prebivalcev.

(15)

Podjetje Konsum, ki je domnevni upravičenec do izpodbijane prodaje, je zadruga, ki prodaja potrošniško blago, vključno s hrano in živili, v celotnem okrožju Jämtland. Podjetje se je 1. januarja 2006 združilo s podjetjem Konsum Nord ekonomisk förening. Obe podjetji sodelujeta s podjetjem Kooperativa förbundet, ki je združenje švedskih zadrug. Podjetje Kooperativa förbundet je matično podjetje skupine KF, ki ima med drugim v lasti norveške trgovce na drobno.

(16)

Podjetje Åre Centrum AB (v nadaljnjem besedilu: podjetje Åre Centrum) je zasebno nepremičninsko podjetje, ki deluje neodvisno od občine. V času izpodbijane prodaje je bilo podjetje Åre Centrum v lasti podjetja SkiStar AB in drugih podjetij v občini Åre. Od leta 2007 je podjetje Åre Centrum del zasebnega podjetja DIÖS Fastigheter AB.

(17)

Pritožnik, tj. fundacija Den Nya Välfärden, je švedska fundacija, ki jo financira predvsem konfederacija švedskega podjetništva. Ena od njenih nalog je zaščititi interese švedskih podjetij s spremljanjem delovanja svobodne konkurence na Švedskem. V pritožbi v zvezi z izpodbijano prodajo fundacija Den Nya Välfärden deluje v imenu enega od svojih članov, tj. podjetja Lidl.

(18)

Podjetje Lidl je bil prvi tuji gospodarski subjekt v sektorju hrane, ki je leta 2003 vstopil na švedski trg, in je neposredni tekmec podjetja Konsum v sektorju maloprodaje hrane in živil.

(19)

Pritožba se nanaša na prodajo zemljišča, ki ga je občina 5. oktobra 2005 prodala podjetju Konsum po domnevno nižji ceni od tržne.

(20)

Ta prodaja je bila del večjega posla za pridobitev nepremičnin, ki je vključeval več različnih prodaj zemljišč in več različnih strani. Cilj teh prodaj je bila izvedba glavnega razvojnega načrta, ki ga je občina sprejela 21. junija 2005. Eden od ciljev glavnega razvojnega načrta je bil izvesti nekatera razvojna dela, da bi se okoli osrednjega trga občine Åre (v nadaljnjem besedilu: trg Åre Torg) ustvarilo območje brez prometa. V zvezi s tem je bilo podjetje Åre Centrum izbrano za izvajalca modernizacije trga Åre Torg v skladu z glavnim razvojnim načrtom.

(21)

V okviru tega načrta so bili oktobra 2005 izvedeni naslednji posli za prodajo zemljišč:

(22)

Na začetku naj bi bila cena izpodbijanega zemljišča na sestanku občinskega izvršilnega odbora 24. avgusta 2005 določena na 1 SEK. Vendar je podjetje Lidl 23. avgusta 2005 prek telefonskega klica, ki mu je sledilo še elektronsko sporočilo, za isto zemljišče ponudilo 6,6 milijona SEK (približno 710 602 EUR), tako da sta se občina in podjetje Konsum ponovno pogajala o prodajni ceni in se dogovorila, da se zviša z 1 SEK na 1 milijon SEK (približno 107 000 EUR). Vendar je bila cena 1 milijon SEK zaradi pritožbe dveh članov občinskega sveta pri okrožnem upravnem sodišču razveljavljena.

(23)

Na koncu je občinski izvršilni odbor 5. oktobra 2005 odobril ceno za izpodbijano zemljišče v višini 2 milijonov SEK. Istega dne sta podjetje Konsum in občina podpisala pogodbo o končni prodaji.

(24)

Po navedbah pritožnika pred izpodbijano prodajo ni bilo nobenega uradnega ponudbenega postopka in nobene neodvisne strokovne ocene. Izpodbijana prodaja po mnenju pritožnika krši člen 107(1) Pogodbe o delovanju EU (PDEU). V zvezi s tem pritožnik zlasti navaja, da je bila ponudba podjetja Lidl verodostojna, zavezujoča in neposredno primerljiva s ponudbo podjetja Konsum, ki jo je občina sprejela. Pritožnik meni, da je občina s tem, ko ni sprejela ponudbe podjetja Lidl, zemljišče prodala po nižji ceni od tržne. Pritožnik trdi, da pomoč znaša 4,6 milijona SEK (približno 495 268 EUR), kar je enako razliki med ponudbo podjetja Lidl in prodajno ceno.

(25)

Komisija ni prejela nobenih pripomb zainteresiranih strani.

(26)

V dopisu z dne 21. maja 2012 je pritožnik navedel, da je podjetje Konsum za zemljišče, ki ga je pridobilo od podjetja Åre Centrum, plačalo 861 SEK/m2 (približno 92 EUR) v primerjavi s ceno 312 SEK/m2 (približno 34 EUR), po kateri je bilo zemljišče kupljeno od občine. Po navedbah pritožnika je to dodaten dokaz, da je bila izpodbijana prodaja izvedena po nižji ceni od tržne in da bi zasebni gospodarski subjekt zemljišče prodal po višji ceni.

(27)

Po navedbah švedskih organov je bila prodaja podjetju Konsum del niza zemljiških poslov, ki so vključevali predvsem njegovo prodajo zemljišča na drugem območju občine Åre (trg Åre Torg), ki naj bi ga občina uporabljala za nekatere razvojne namene.

(28)

Podjetje Konsum je s prodajo zemljišča svojo prodajalno preselilo s trga Åre Torg in občini s tem omogočilo, da doseže cilje iz glavnega razvojnega načrta, tj. da se okoli trga Åre Torg ustvari območje brez prometa. Če bi občina sprejela ponudbo podjetja Lidl, ne bi mogla doseči cilja iz glavnega razvojnega načrta, saj bi podjetje Konsum ostalo v svojih prostorih na trgu Åre Torg. Zato ponudbe podjetja Lidl ni bilo mogoče šteti za primerljivo s ponudbo podjetja Konsum. Poleg tega švedski organi zaradi pozne oddaje in pomanjkanja zadostnih informacij ponudbe podjetja Lidl niso šteli za resno in zavezujočo.

(29)

Švedski organi v vsakem primeru menijo, da je bila izpodbijana prodaja izvedena po tržni vrednosti. V zvezi s tem so za podporo svojim stališčem predložili dve strokovni poročili, in sicer ocenjevalno poročilo, ki ga je maja 2003 pripravilo podjetje Ernst & Young Real Estate, in naknadno ocenjevalno poročilo, ki ga je aprila 2012 pripravilo podjetje Pricewaterhouse Coopers (PwC) in v katerem je bila ocenjena vrednost zemljišča v času prodaje oktobra 2005.

(30)

Ocenjevalno poročilo podjetja Ernst & Young je bilo pripravljeno maja 2003. Temelji na analizi denarnega toka in upošteva parametre, kot so namembnost zemljišča, prihodnji razvoj trga na območju, stroški poslovanja in vzdrževanja primerljivih nepremičnin itd. Za določitev tržne vrednosti je poročilo vključevalo sklicevanja na nekatera zemljišča in njihovo oceno, pri čemer eno od njih (Åre Prästbord 1:76) meji na zemljišče, ki ga je podjetje Konsum kupilo od občine (Åre Prästbord 1:30, 1:68 in 1:69). V tem poročilu je vrednost neposrednega sosednjega zemljišča ocenjena na približno 1 000 SEK/m2 bruto površine (približno 110 EUR).

(31)

Po navedbah švedskih organov je zemljišče, ki meji na zemljišče, na katerega se sklicuje poročilo podjetja Ernst & Young, primerljivo z zemljiščem, ki ga je občina leta 2005 prodala podjetju Konsum. Tako bi morala ocenjena cena ustrezati končni prodajni ceni izpodbijanega posla v višini 1 200 SEK/m2 bruto površine (približno 129 EUR).

(32)

V zvezi s tem švedski organi poudarjajo, da je občina pri določanju cene upoštevala vrednost na kvadratni meter bruto površine. To je bila posledica dejstva, da sta strani predvideli, da se bodo na zemljišču gradili poslovni prostori. V ta namen švedski organi menijo, da se cene, ki jih je izračunal pritožnik in ki so bile predložene kot dokaz, da je bila izpodbijana prodaja izvedena pod tržno vrednostjo (glej uvodno izjavo (26)), ne bi smele upoštevati, saj se nanašajo na ceno zemljišča na kvadratni meter celotnega območja.

(33)

Po navedbah švedskih organov se je upoštevala časovna razlika med datumom ocene podjetja Ernst & Young in datumom dejanskega posla (dve leti in pol), pri čemer je bil trg za novozgrajene maloprodajne objekte v občini Åre majhen oziroma praktično ni obstajal. Švedski organi so v podporo svojim navedbam ob odsotnosti uradnih statističnih podatkov cen nepremičnin v zadevnem obdobju in na zadevnem območju opozorili na indeks cen življenjskih potrebščin. Švedski organi so sklenili, da je ocena podjetja Ernst & Young v vsakem primeru primerljiva s končno prodajno ceno.

(34)

Švedski organi so kot odziv na zahtevo Komisije po informacijah 22. marca 2012 predložili tudi novo naknadno strokovno ocenjevalno poročilo, ki ga je aprila 2012 pripravilo podjetje PwC. V njem je bilo sklenjeno, da je tržna vrednost zadevnega zemljišča (9) v času prodaje (oktobra 2005) znašala med 1,65 milijona SEK in 2,474 milijona SEK (približno 177 000 EUR in 265 000 EUR). V poročilu je bila za določitev tega razpona vrednosti uporabljena analiza lokalnih cen poslov, ki so vključevali podobne nepremičnine.

(35)

Poleg tega so se švedski organi sklicevali na sodbo okrožnega upravnega sodišča v Jämtlandu z dne 24. maja 2006, v kateri je bila potrjena zakonitost odločitve občine, da odobri prodajo zemljišča podjetju Konsum za 2 milijona SEK. Okrožno upravno sodišče je sklenilo, da je bila odločitev zakonita in da podjetju Konsum ni bila dana nobena prednost, ter navedlo naslednje razloge:

(36)

Švedski organi kot odgovor na trditve pritožnika, da posli za pridobitev nepremičnin niso bili izvedeni in da se zdi, da je podjetje Konsum še vedno lastnik nepremičnine Åre Mörviken 2:91, trdijo, da je poslom sledil postopek ponovne parcelacije vseh zadevnih nepremičnin. Tako so bile po izvedenih poslih posamezne nepremičnine v zemljiški knjigi preimenovane. V zvezi s tem švedski organi opozarjajo, da so se nepremičnine Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 in del 1:69, ki sta jih občina in podjetje Åre Centrum AB prodala podjetju Konsum, preimenovale v Mörviken 2:91.

(37)

V skladu s členom 107(1) PDEU „je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z notranjim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“.

(38)

V skladu z ustaljeno sodno prakso (10) lahko državna pomoč pomeni to, da javni organi prodajo zemljišča ali zgradbe podjetju ali posamezniku, ki opravlja gospodarsko dejavnost, zlasti kadar se taka prodaja ne opravi po tržni ceni, tj. po ceni, za katero bi se lahko dogovoril zasebni vlagatelj, ki bi posloval v običajnih konkurenčnih pogojih.

(39)

Komisija v zvezi s tem ugotavlja, da bi bilo treba posle za prodajo zemljišč načeloma oceniti na podlagi Sporočila Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (11) (v nadaljnjem besedilu: sporočilo o prodaji zemljišč), v katerem je določen niz smernic za države članice za zagotovitev, da prodaja zemljišč in objektov s strani javnih organov ne vključuje državne pomoči.

(40)

V sporočilu o prodaji zemljišč sta določeni dve metodi izključevanja prisotnosti pomoči iz takih poslov, in sicer s prodajo zemljišč in objektov po zadosti oglaševanem, odprtem in brezpogojnem ponudbenem postopku, primerljivem z dražbo, na katerem se sprejme najboljša ali edina ponudba, ter predhodnim ocenjevalnim poročilom, ki ga pripravi neodvisni strokovnjak. Cilj teh dveh metod je zagotoviti, da cena, po kateri javni organ proda zemljišče, čim bolj izraža tržno vrednost navedenega zemljišča in je tako v skladu z načelom vlagatelja pod tržnimi pogoji, da bi se izključila možnost, da ima kupec zemljišča s prodajo gospodarsko prednost. Vendar ni mogoče izključiti, da se lahko v takih primerih uporabijo tudi druge metode ocene, dokler se zagotovi, da cena, ki jo kupec dejansko plača, na podlagi navedenih metod čim bolj izraža tržno vrednost zadevnega zemljišča (12).

(41)

V tem primeru za izpodbijano prodajo ni bilo niti odprtega in brezpogojnega ponudbenega postopka niti izvedene predhodne neodvisne ocene. Tako se sporočilo o prodaji zemljišč ne uporablja neposredno. Zaradi tega je treba o tržni vrednosti zemljišča sklepati iz drugih razpoložljivih informacij.

(42)

Konkretna istočasna ponudba tekmeca je običajno boljši kazalnik tržne vrednosti zemljišča kot vrednost zemljišča, ki jo je ocenil neodvisni strokovnjak, saj izraža ceno, ki jo je trg pripravljen plačati za zemljišče na datum prodaje. Da pa bi taka ponudba veljala za zanesljiv kazalnik tržne vrednosti zemljišča, mora biti verodostojna, zavezujoča in primerljiva s sprejeto ponudbo, ob upoštevanju posebnih razmer zadevnega posla.

(43)

Komisija ugotavlja, da švedski organi izpodbijajo verodostojnost in zavezujočo naravo ponudbe podjetja Lidl. Švedski organi so poudarili, da je podjetje Lidl izrazilo interes s poslanim elektronskim sporočilom en dan pred sprejetjem odločitve občinskega izvršilnega odbora o izvedbi izpodbijane prodaje in da sporočilo ni vsebovalo zadostnih informacij.

(44)

Komisija meni, da bi bilo v teh okoliščinah dejansko mogoče podvomiti v verodostojnost ponudbe podjetja Lidl. Vendar ponudba podjetja Lidl, tudi če bi se štela za verodostojno, ne bi bila popolnoma primerljiva s ponudbo podjetja Konsum. Podjetji Lidl in Konsum namreč nista bili v podobnem položaju, kar zadeva izpodbijano zemljišče. Z vidika podjetja Konsum je bila izpodbijana prodaja del niza poslov za pridobitev nepremičnin, katerih cilj je bila izvedba navedenega glavnega razvojnega načrta v občini, da bi se okoli trga Åre Torg ustvarilo območje brez prometa.

(45)

V zvezi s tem na podlagi sodne prakse izhaja, da je treba pri oceni, ali prodaja zemljišč ali objektov podjetju s strani javnega organa vsebuje elemente državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU, upoštevati razmere, v katerih je bil posel izveden (13).

(46)

Medtem ko se je podjetje Lidl zanimalo le za pridobitev izpodbijanega zemljišča, se podjetje Konsum po navedbah švedskih organov ne bi preselilo s trga Åre Torg, če ne bi moglo pridobiti dveh sosednjih zemljišč na območju Åre Prästbord. Izpodbijana prodaja je bila dejansko del niza medsebojno povezanih nepremičninskih operacij z istim ciljem, določenim v razvojnem načrtu občine za območje, tj. ponovno parcelacijo nepremičnin, ki se šteje za potrebno, da bi se okoli trga Åre Torg ustvarilo območje brez prometa. Poleg tega za razliko od pogodbe, sklenjene med podjetjem Konsum in občino, ponudba podjetja Lidl ni vsebovala nobenih sklicevanj ali specifikacij v zvezi z glavnim razvojnim načrtom. Tako bi sprejetje ponudbe podjetja Lidl ogrozilo doseganje ciljev iz glavnega razvojnega načrta, zato z vidika občine ponudbi ni mogoče šteti za primerljivi.

(47)

Komisija je zato sklenila, da glede na okoliščine izpodbijane prodaje ponudba podjetja Lidl ne zagotavlja najboljšega razpoložljivega približka za določitev tržne vrednosti izpodbijanega zemljišča.

(48)

Švedski organi so trdili, da v času izpodbijane prodaje zaradi odsotnosti nepremičninskega trga za takšne posle ni bilo nobenega uradnega poročila o razvoju nepremičninskih cen v občini Åre. Zato so namesto tega predložili oceno sosednjega zemljišča, ki jo je maja 2003 pripravilo podjetje Ernst & Young. Čeprav je neodvisni cenilec navedeno oceno izvedel na podlagi splošno sprejetih standardov ocenjevanja, je to bilo skoraj dve leti in pol pred izvedbo izpodbijane prodaje, tako da se je lahko vrednost zemljišča v tem obdobju znatno spremenila.

(49)

Švedski organi so na zahtevo Komisije predložili še eno dodatno strokovno poročilo o tržni vrednosti zadevnega zemljišča. V tem novem naknadnem poročilu, ki ga je leta 2012 pripravilo podjetje PwC, je ocenjena tržna vrednost zemljišča v času izpodbijane prodaje, tj. oktobra 2005. Poročilo potrjuje trditev švedskih organov, da v času izpodbijane prodaje na območju praktično ni bilo poslov s podobnimi značilnostmi, na podlagi katerih bi bilo mogoče določiti tržno vrednost izpodbijane nepremičnine. Kljub temu je bila za oceno tržne vrednosti nepremičnine v poročilu uporabljena analiza lokalnih cen poslov s podobnimi nepremičninami. V poročilu je bilo sklenjeno, da je tržna vrednost izpodbijane prodaje oktobra 2005 znašala med 1,65 milijona SEK in 2,475 milijona SEK.

(50)

Ker je neodvisni cenilec, da bi ocenil tržno vrednost izpodbijanega zemljišča na datum izpodbijane prodaje, to poročilo pripravil na podlagi splošno sprejetih standardov ocenjevanja, tj. primerjalne metode (analize poslov, ki so vključevali podobne nepremičnine), Komisija meni, da je ta ocena najboljši razpoložljivi približek za določitev tržne vrednosti izpodbijanega zemljišča. Na podlagi navedene ocene je nakupna cena, ki jo je podjetje Konsum plačalo občini za zemljišče, tj. 2 milijona EUR, znotraj razpona, ki se šteje za tržno vrednost oktobra 2005.

(51)

Nazadnje, Komisija upošteva tudi dejstvo, da sta strani pri določitvi cene zadevnega zemljišča upoštevali ceno na kvadratni meter bruto površine. V zvezi s tem se zdi, da je cena 1 000 SEK/m2 bruto površine, kot je ocenjena v poročilu podjetja Ernst & Young, primerljiva s ceno 1 200 SEK/m2 bruto površine, ki je bila dogovorjena za izpodbijano prodajo.

(52)

Glede na navedeno Komisija meni, da je bila prodaja nepremičninskih enot Åre Prästbord 1:30, 1:68 in 1:69 na območju Produkthuset podjetju Konsum s strani občine 5. oktobra 2005 za 2 milijona SEK izvedena po tržni ceni, tako da navedena prodaja ne vsebuje državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU –