Compra de imóveis de habitação – Regras relativas aos empréstimos

PONTOS-CHAVE

• A diretiva é aplicável a todos os empréstimos concedidos aos consumidores para efeitos de compra de um imóvel de habitação, incluindo empréstimos garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente.
• Prevê o fornecimento de melhor informação aos consumidores sobre os produtos hipotecários disponíveis, incluindo:
  • a obrigação de os credores fornecerem aos consumidores uma ficha de informação normalizada (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que lhes permite procurar o produto certo para eles;
  • a inclusão, na Ficha de Informação Normalizada Europeia, dos piores cenários possíveis no que diz respeito aos juros variáveis e aos empréstimos em moeda estrangeira, a fim de alertar os consumidores para as possíveis variações da taxa de juro;
  • um período de reflexão garantido (antes da celebração do contrato de crédito) ou um período para o exercício do direito de resolução (após a celebração do contrato de crédito) para mutuários;
  • a obrigação de os credores levarem a cabo uma avaliação rigorosa e documentada da solvabilidade dos mutuários para garantir que são capazes de cumprir as suas obrigações de reembolso.
• A diretiva define princípios respeitantes às normas de conduta::
  • estas asseguram que os credores e os intermediários de crédito (isto é, pessoas ou empresas que prestam informações e assistência aos consumidores que procuram um crédito hipotecário) agem de modo honesto e transparente, no interesse dos consumidores;
  • os credores e os intermediários devem assegurar que os seus funcionários possuem conhecimentos atualizados sobre contratos de crédito e que os consumidores recebem todas as informações necessárias antes de assinarem um contrato.
• Os consumidores têm o direito geral de reembolso antecipado do crédito para beneficiarem de uma redução no custo total remanescente da hipoteca. Nesses casos, os Estados-Membros da UE podem conferir aos credores o direito a uma indemnização justa por eventuais custos direta e exclusivamente ligados ao reembolso antecipado.
• A diretiva estabelece um regime de passaporte da UE para os intermediários de crédito. Isto significa que, em princípio, uma vez autorizado num Estado-Membro, um intermediário de crédito fica autorizado a prestar serviços em toda a UE.

Diretiva (UE) 2021/2167 que altera a Diretiva 2014/17/UE

• A fim de garantir que o nível de defesa do consumidor não é afetado caso os direitos do credor ao abrigo de um contrato de crédito hipotecário sejam transferidos para terceiros (adquirente de crédito), a Diretiva de alteração (UE) 2021/2167 (que harmoniza as regras para os gestores de créditos e adquirentes de créditos no que respeita a créditos não produtivos — ver síntese) acrescenta um novo artigo à Diretiva 2014/17/UE, que confere ao consumidor, nos casos de transferência de crédito, o direito de exigir ao adquirente do crédito qualquer defesa disponibilizada pelo credor inicial e o direito de ser informado da transferência.
• A Diretiva de alteração (UE) 2021/2167 também acrescenta um artigo que estabelece as regras relativas às informações que o credor tem de comunicar ao consumidor antes da modificação dos termos e condições de um contrato de crédito.
• A diretiva de alteração também introduz um requisito para que os credores disponham de políticas e procedimentos adequados que lhes permitam agir com ponderação adequada antes de ser intentado um processo de execução, conforme adequado e tendo em consideração as circunstâncias dos consumidores. A diretiva de alteração define uma lista não exaustiva de possíveis medidas de reestruturação de créditos.