3.2.2009   

SK

Úradný vestník Európskej únie

C 27/18

1.1

Komisia opäť žiada náš výbor, aby zaujal stanovisko k integrácii trhov EÚ s hypotekárnymi úvermi na zakúpenie bytových a nebytových nehnuteľností. Ide o dokument Biela kniha o integrácii trhov EÚ s hypotekárnymi úvermi.

1.2

Biela kniha je zvyčajne výsledkom takmer konečného a štruktúrovaného politického hodnotenia toho, ako postupovať ďalej. Teraz tomu tak však nie je. Komisia musí ešte preskúmať mnohé otvorené otázky, akými sú napr. podielové fondy, poskytovatelia finančných služieb, viazanie produktov, atď. Celkovo bolo zohľadnených 14 aspektov.

1.3

Biela kniha teda nepredstavuje ukončený proces, ale vzhľadom na svoju skutočnú a očividnú komplexnosť stále zostáva otvorená. Na čo teda žiadosť o ďalšie stanovisko, keď biela kniha, ku ktorej sa EHSV už vyjadril, neprináša nič nové?

1.4

Ide tu o problém, o ktorom sa už roky opakovane diskutuje na rôznych fórach bez toho, aby Komisia našla východisko a urobila skutočné rozhodnutie o odstránení kultúrnych, právnych, administratívnych a iných prekážok, ktoré podľa názoru EHSV predstavujú skutočné a reálne prekážky brániace uskutočneniu cieľov Komisie.

1.5

Stanovisko k zelenej knihe vypracované EHSV (1), ktoré bolo schválené na plenárnom zasadnutí v decembri 2005, pričom sa len jediný člen zdržal hlasovania, je ešte stále v celom rozsahu platné.

1.6

Biela kniha odráža situáciu, pre ktorú je ešte aj dnes charakteristická výrazná roztrieštenosť sektoru ako dôsledok kultúrnych, právnych, legislatívnych a eticko-sociálnych osobitostí, ktoré charakterizujú kúpu nehnuteľnosti, predovšetkým obydlia, v rôznych členských štátoch Európskej únie.

1.7

Aj keď EHSV má určité pochybnosti o konkrétnych možnostiach integrácie a homogenizácie trhu s hypotekárnymi úvermi v Európskej únii, kde existujú veľmi odlišné špecifiká a charakteristiky (stanovisko pána Buraniho z 15. decembra 2005 (2)), v zásade však víta úsilie Komisie o stanovenie „pravidiel“ či už v podobe nezáväzných návrhov správania sa (tzv. osvedčené postupy) alebo záväzných nariadení.

1.8

Toto opatrenie by však mohlo byť považované za prehnané, ak by mali byť spochybnené rovnako pozitívne príležitosti, ktoré už dnes poskytuje systém samoregulácie trhov s hypotekárnymi úvermi.

1.9

EHSV navrhuje, aby sa Komisia medzitým dôkladnejšie zaoberala otázkami, ktoré nie sú spojené s veľkými problémami (napr. úverové registre, nútený predaj nehnuteľností, šírenie finančnej kultúry, atď.), pokiaľ to je hodné vynaloženého úsilia.

1.10

Výbor zastáva názor, že opatrenia Komisie sú príliš zamerané na možný krátkodobý úžitok vyplývajúci z prípadného zavedenia nových pravidiel založených na trochu parciálnom ponímaní trhov s hypotekárnymi úvermi. Prístup zameraný na krátkodobé výsledky sleduje zníženie nákladov hypotekárneho financovania bez ohľadu na skutočný úžitok, ktorý by mohli mať občania Spoločenstva z aktuálnej ponuky produktov financovania a ich inovácií.

1.11

EHSV zastáva názor (ako vo svojom stanovisku zdôraznil aj spravodajca BURANI), že rámec, ktorý navrhuje Komisia, len málo zohľadňuje neustály vývoj trhov, a preto ho znepokojujú dlhodobé dôsledky na najslabších zmluvných partnerov, teda tých spotrebiteľov, ktorí najviac potrebujú ochranu.

1.12

EHSV oceňuje skutočnosť, že vzniká spojenie medzi aktuálnymi pravidlami hypotekárnych úverov a potrebou chrániť spotrebiteľa. Tieto zámery treba oceniť a povzbudiť, pokiaľ sledujú šírenie vyššej finančnej kultúry v oblasti hypotekárnych úverov. Súhlas si teda zaslúži úsilie Komisie o posilnenie pravidiel transparentnosti v záujme lepšej ochrany spotrebiteľa.

1.13

Zároveň sa však zdá, že je ťažké a riskantné vnútiť za každú cenu všeobecné pravidlá zamerané na posúdenie rizík, ktoré predstavuje osoba žiadateľa o úver.

1.14

EHSV zastáva názor, že na jednej strane treba chrániť spotrebiteľa vo fáze dojednávania hypotekárneho úveru, na druhej strane však financovaný subjekt nesmie zabúdať na svoju zodpovednosť voči poskytovateľovi úveru.

2.1

Dňa 18. decembra 2007 bol schválený dokument „Hodnotenie vplyvu“ (SEC(2007) 1683) ako sprievodný dokument tzv. bielej knihy o integrácii trhov EÚ s hypotekárnymi úvermi. K tomuto dokumentu patria tri prílohy: i) charakteristiky trhov s hypotekárnymi úvermi, ii) postupy alebo procesy, iii) hodnotenia vplyvu na špecifické aspekty.

2.2

Aj keď dokument SEC(2007) 1684 obsahuje veľmi dobrý súhrn dokumentov, treba v krátkosti zdôrazniť niekoľko podstatných bodov tohto dokumentu, ku ktorému sa od EHSV požaduje nové stanovisko:

2.3

Dokument Komisie teda preberá body, ktoré už boli analyzované v predchádzajúcej zelenej knihe o hypotekárnych úveroch. Inak tomu ani nemohlo byť, keďže v novom dokumente sa hovorí o integrácii trhov s hypotekárnymi úvermi a o už uvedených posúdeniach vplyvu.

2.4

EHSV však už prijal stanovisko na tému tejto zelenej knihy 15. decembra 2005 (spravodajca: BURANI). Obsah tohto dokumentu úplne vyjadruje postoj EHSV v tejto oblasti. Toto stanovisko sa chce zamerať na dva body, ktoré Komisia doplnila:

3.1

Biela kniha nastoľuje širokú škálu problémov na riešenie, ku ktorým sa má EHSV vyjadriť. Ide tu o 11 tematických oblastí:

3.2.1

Predzmluvné informácie Aby sa odstránila nevyváženosť informácií vo fáze pred uzavretím zmluvy, je podľa EHSV dôležitá výmena a šírenie špecifických informácii a vedomostí z oblasti hypotekárnych úverov. Tým však nesmú vzniknúť ďalšie náklady pre občanov.

3.2.1.1

Lepšia ponuka informácií a šírenie finančnej kultúry sú podmienkami efektívneho posúdenia vzťahu medzi nákladmi a ziskom v rizikovej situácii. Najlepším spôsobom ako zabrániť prípadným nadmerným rizikám je poskytnúť zmluvným stranám informácie o tom, akým reálnym rizikám sú vystavené.

3.2.1.2

EHSV považuje za dôležité zdôrazniť, že pravidlá a predpisy sa musia týkať spôsobov výmeny informácií a prípadných trestov za ich nedodržanie. Výbor však zastáva názor, že uvalenie sic et simpliciter určitej povinnosti len na jednu zmluvnú stranu by malo jediný následok, a síce snahu o presun zaťaženia na druhú zmluvnú stranu.

3.2.2

Kódexy správania EHSV zastáva názor, že by sa mali schváliť stimuly na pristúpenie k dobrovoľnému kódexu správania.

3.2.2.1

Financovanému subjektu by sa tým umožnilo získať lepšie informácie o rizikách, ktorým by mohol byť vystavený, ako aj o možnostiach získania výhodných podmienok financovania.

3.2.2.2

Ako nástroj by sa tu mohol financovanej osobe predložiť na vyplnenie štandardný dotazník na posúdenie vlastných schopností splniť si stredne až dlhodobý finančný záväzok.

3.2.3

Miera nákladov EHSV pokladá za vhodné, aby bolo povinnosťou poskytovateľov úveru uviesť celkové náklady operácie rozpísané po jednotlivých zložkách vrátane podielu dane.

3.2.4

Poradenstvo EHSV zastáva názor, že poradenské služby úzko spojené s operáciami financovania hypotekárnych úverov by sa mali posilniť mechanizmami nezávislej tvorby cien, hoci aj v rámci výpočtu ceny finančnej operácie.

3.2.5.1

Možnosti uplatnenia Pri probléme splatenia úveru pred termínom splatnosti treba rozlišovať medzi: i) splatením pred termínom splatnosti s úplným alebo čiastočným splatením hypotekárneho úveru a ii) splatením pred termínom splatnosti na základe možnosti dojednať výhodnejšiu cenu v iných finančných ústavoch.

3.2.5.2

Cena Pokiaľ ide o náklady predčasného splatenia úveru, výbor zdôrazňuje, že by sa mali vypočítať na základe matematických vzorcov, ktoré musia byť uvedené v zmluvných podmienkach. Klientovi možno náklady vyúčtovať len v prípade dobrovoľného splatenia úveru. V prípade odstúpenia od zmluvy by nákladové bremeno mal znášať nový úverový ústav.

3.2.6

Viazanie produktov Aby bol predaj na seba naviazaných produktov odôvodnený, musí sa preukázať reálny úžitok viazania. EHSV pokladá za možné tento problém vyriešiť tým, že poskytovateľ úveru bude povinný predložiť výpočet nákladov a zisku a poskytnúť príjemcovi úveru dostatok času na rozhodnutie o prijateľnosti ponuky, prípadne aj po uzavretí úverovej zmluvy.

3.2.7

Úverové registre EHSV súhlasí s tým, že je potrebný európsky úverový register, prístup ku ktorému by upravovali špecifické predpisy o ochrane osobných údajov. Zastáva názor, že vytvorenie európskeho úverového registra môže byť významným prvkom zvýšenia konkurencie medzi rôznymi poskytovateľmi hypotekárnych úverov v Európe. V každom prípade sa musí umožniť cezhraničný prístup k registrom každého členského štátu, čím sa zlepšia postupy poskytovania informácií.

3.2.8

Ohodnotenie nehnuteľností Vychádza sa z predpokladu, že ohodnotenie nehnuteľností je zložitejšie než všeobecné finančné ohodnotenie. Osobitosti nehnuteľnosti podmieňujú jej úžitok (najmä skutočnosť, že ju nemožno premiestniť) a okrem toho vplývajú na ohodnotenie aj vonkajšie činitele súvisiace s jej polohou ako napr.:

Preto je čírou utópiou uvažovať o zhrnutí všetkých hodnotiacich činiteľov do jedného špecifického vzorca nehnuteľností.

3.2.8.1

Kritéria ohodnotenia nehnuteľností Vzhľadom na vysokú mieru zložitosti hodnotenia nehnuteľností nepokladá sa za potrebné používať univerzálny špecifický vzorec. Navrhuje sa však vytvoriť tzv. osvedčené postupy na miestnom základe a zdôrazniť, že hodnotenie nehnuteľnosti musia vykonávať subjekty, ktorých odbornosť je doložená certifikátmi príslušných profesijných združení zodpovedných aj za „férovosť“ daného ohodnotenia.

3.2.8.2

Posúdenie rizík spojených s kúpou nehnuteľnosti EHSV zastáva tiež názor, že popri ohodnotení nehnuteľností by bolo vhodné overiť volatilitu stanovenej hodnoty, aby bolo možné lepšie posúdiť istotu, ktorú poskytuje daná nehnuteľnosť. Odporúča tu použiť nástroje, ktoré už využívajú iní operátori finančných trhov a ktoré v už podstate prijali aj iné právne predpisy Spoločenstva, ako napríklad metódu value-at-risk  (5).

3.2.9

Nútený predaj nehnuteľnosti Ak sa dá hypotekárne financovanie rozdeliť na úver na nehnuteľnosť a na úver na príjemcu úveru, bolo by potrebné rozlíšiť aj medzi hospodárskym užívateľom nehnuteľnosti a majiteľom, ktorý poskytuje formálne garancie.

3.2.10

Uplatniteľné právne predpisy EHSV zastáva názor, že možnosť výhodne sa rozhodnúť medzi rôznymi príležitosťami, ktoré ponúkajú civilné a daňové predpisy EÚ, je hnacou silou integrácie trhov, bez ktorej by sa nedala dosiahnuť.

3.2.10.1

Teda v zásade je priaznivo naklonený zachovaniu existujúcich rozdielnych právnych predpisov v členských krajinách. Takto má zmluvný partner možnosť vybrať si predpis, ktorý poskytuje najlepšiu možnosť čo najviac znížiť celkové náklady finančnej operácie, ako je uvedené v Rímskom dohovore (6).

3.2.11

Úžernícke sadzby EHSV potvrdzuje svoje stanovisko, ktoré na túto tému už predložil v minulosti, pretože je mimoriadne ťažké správne určiť stupeň úžery pri určitej úrokovej sadzbe, keď sa použije predpisový rámec určený pre tzv. spotrebné úvery. Zdôrazňuje však, že najlepšou zbraňou proti úžere zostáva stále informovanosť. EHSV teda navrhuje vytvoriť rozsiahle komunikačné nástroje poskytujúce informácie o kategóriách rizikových príplatkov uplatňovaných na rôzne rizikové triedy príjemcov úverov.

3.2.12

Refinancovanie hypotekárneho úveru EHSV zastáva názor, že prístup bielej knihy zameraný na odlíšenie pravidiel refinancovania na základe subjektívnej povahy sprostredkovateľov (ktorých rozdeľuje na bankových a nebankových) sa dá veľmi ľahko obísť.

3.2.12.1

Nebankové inštitúcie poskytujúce finančné služby Hypotekárne financovanie by mala vždy poskytnúť regulovaná a kontrolovaná finančná inštitúcia. Podpora a pomoc zo strany sprostredkovateľov (napríklad poradenských firiem) je dovolená len v prípade, že ju vykonávajú kvalifikované subjekty, aj keď to nie sú úverové inštitúcie.

4.1

Nedávna americká kríza hypotekárnych úverov (nedostatočne garantovaných hypotekárnych úverov tzv. subprime úverov) ukázala, ako volatilita cien nehnuteľností v spojení s nedostatočnými postupmi posúdenia rizika, že klient nebude platiť splátky, ktoré sú neprimerané vzhľadom na hodnotu založených nehnuteľností, môže spôsobiť finančné krízy takých rozmerov, že narušia stabilitu celého systému. Preto je potrebné, aby každé opatrenie EÚ zohľadnilo túto skúsenosť ako aj body uvedené v predchádzajúcom odseku.

4.2

Dvadsiaty ôsmy mechanizmus tvorby predpisov pre hypotekárne úvery, ktorý by doplnil mechanizmy existujúce v členských krajinách, ako to navrhuje biela kniha, by pomohol lepšej integrácii trhov EÚ s hypotekárnymi úvermi, čím by sa rozšírili možnosti výberu kontrahentov bez toho, aby vznikli predpoklady pre nestabilitu finančného systému, ktoré sa prejavili pri kríze hypotekárnych tzv. subprime úverov (nedostatočne garantovaných hypotekárnych úverov).

4.3

Stáva sa, že výber nehnuteľnosti, predovšetkým nehnuteľnosti na bývanie, je ovplyvnený sčasti emotívnymi (subjektívnymi) faktormi, ktoré nemajú nič spoločné so správnym a racionálnym (objektívnym) posúdením majetku. Akékoľvek opatrenie Komisie na úpravu hypotekárneho úveru teda musí zohľadniť (objektívne a subjektívne) referenčné prostredie, ak má byť účinné.

4.4

Bolo by zaujímavé vypracovať návrh, ktorý by EHSV mohol podrobnejšie preskúmať, spočívajúci v prijatí interpretačnej schémy hypotekárneho úveru, v ktorej by každá operácia financovania bola rozčlenená do portfólia zloženého z dvoch pasívnych zložiek:

4.5

Prijatie dvojstupňového systému hypotekárneho úveru (twin-mortgage) by mohlo mať určité výhody, ktoré by bolo potrebné overiť v dôkladnej analýze:

4.6

EHSV dúfa, že Komisia tento proces čo najskôr uzavrie, pričom preukáže viacej rozhodnosti a vytvorí podmienky, aby sa oddelenie inštitucionálnych aspektov stalo základom pre prípadné zavedenie dvadsiateho ôsmeho mechanizmu.