(1)

A ottobre e novembre del 2011 le notizie pubblicate dalla stampa e alcune informazioni trasmesse da cittadini hanno attirato l'attenzione della Commissione su un presunto aiuto di Stato a favore del Real Madrid Club de Fútbol (in prosieguo: «Real Madrid»), concesso sotto forma di un trasferimento di proprietà vantaggioso. Il 20 dicembre 2011 la Spagna è stata invitata a presentare osservazioni in merito a tali informazioni, che ha trasmesso il 23 dicembre 2011 e il 20 febbraio 2012. A seguito di un'ulteriore richiesta di informazioni della Commissione del 2 aprile 2012, la Spagna ha trasmesso ulteriori informazioni il 18 giugno 2012.

(2)

Con lettera del 18 dicembre 2013 la Commissione ha comunicato alla Spagna la propria decisione di avviare il procedimento di cui all'articolo 108, paragrafo 2, del trattato in relazione all'aiuto. Con lettera del 16 gennaio 2014 la Spagna ha trasmesso le proprie osservazioni in merito a tale decisione.

(3)

La decisione della Commissione di avviare il procedimento (la «decisione di avvio») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea (2). La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare osservazioni in merito alla misura.

(4)

La Commissione ha ricevuto le osservazioni delle parti interessate e le ha trasmesse alla Spagna, cui è stata offerta la possibilità di commentarle. Le osservazioni della Spagna sono pervenute alla Commissione con lettera del 17 novembre 2014. Il 4 novembre 2015 e il 14 marzo 2016 la Commissione ha incontrato i rappresentanti del Real Madrid. Il 6 novembre 2015 la Commissione ha tenuto una teleconferenza con rappresentanti del comune di Madrid. Il 9 marzo 2016 la Spagna ha trasmesso ulteriori informazioni.

(5)

Il 22 aprile 2015 la Commissione ha trasmesso alla Spagna lo studio di valutazione dei terreni commissionato all'ufficio di valutazione indipendente CEIAM Cabré Alegret (in prosieguo: «CEIAM») onde consentire di formulare eventuali osservazioni. Con lettera del 15 giugno 2015 la Spagna ha trasmesso le proprie osservazioni in merito a detto studio. Con lettera del 9 luglio 2015 il Real Madrid ha trasmesso le proprie osservazioni riguardo a detto studio.

(6)

Il 29 luglio 2011 il comune di Madrid (Ayuntamiento de Madrid) e il Real Madrid hanno concluso un accordo che ha risolto una controversia sorta tra le parti in relazione a un accordo del 1991 e ad uno scambio di beni immobili che era stato oggetto di successivi accordi reciproci nel 1996 e nel 1998 (in prosieguo: l'«accordo transattivo del 2011» o la «misura in esame»).

(7)

Il 20 dicembre 1991 il comune di Madrid, la Gerencia Municipal de Urbanismo e il Real Madrid hanno concluso un accordo riguardante la ristrutturazione dello stadio del Real Madrid, il Santiago Bernabéu (in prosieguo: l'«accordo del 1991»). Tramite tale accordo il Real Madrid si impegnava a realizzare un parcheggio sotterraneo. Il Real Madrid non ha onorato tale impegno.

(8)

Il 29 novembre 1996 il Real Madrid e la comunità autonoma di Madrid (Comunidad de Madrid) hanno concluso un accordo di scambio di terreni (convenio de permuta de suelo) (in prosieguo: l'«accordo di scambio del 1996»). In virtù di tale accordo il Real Madrid acconsentiva a trasferire alla comunità autonoma di Madrid e al comune di Madrid un terreno di 30 000 metri quadri situato nella zona di «Ciudad Deportiva». In cambio il comune di Madrid si impegnava a fornire al Real Madrid alcuni terreni di proprietà pubblica oltre a diritti su altri terreni pubblici. I terreni e i diritti che il comune di Madrid avrebbe dovuto trasferire sarebbero stati individuati in una fase successiva. Le parti hanno fissato il valore dell'operazione di scambio a 27 milioni di EUR.

(9)

Il 29 maggio 1998 il Real Madrid e il comune di Madrid hanno concluso un nuovo accordo volto a dare attuazione all'accordo di scambio del 1996 (in prosieguo: l'«accordo di attuazione del 1998»). In base a tale accordo, il terreno situato nella zona di Ciudad Deportiva sarebbe stato rilevato per metà (15 000 metri quadri) dalla comunità autonoma di Madrid, mentre i rimanenti 15 000 metri quadri sarebbero stati destinati al comune di Madrid. Di conseguenza il Real Madrid ha trasferito tali terreni situati nella zona di Ciudad Deportiva. In cambio il comune di Madrid si è impegnato ad effettuare, a favore del Real Madrid, un trasferimento fondiario di valore equivalente ai propri obblighi nei confronti del club, ovvero a cedere terreni di valore pari a circa 13 500 000 EUR. A tale scopo avrebbero dovuto essere trasferiti al Real Madrid alcuni terreni situati nella zona di Julian Camarillo Sur (terreni 33 e 34) e il terreno B-32 nella zona di Las Tablas (terreno B-32). Il terreno B-32 ha una superficie di 70 815 metri quadri.

(10)

Ai fini di tale scambio, nel 1998 i servizi tecnici dell'amministrazione comunale di Madrid hanno stimato il valore del terreno B-32 a 595 194 EUR. La valutazione è stata effettuata sulla base della legislazione, che stabilisce una metodologia per calcolare il valore dei beni immobili urbani (Real Decreto 1020/1993 (3)). Secondo la Spagna, nella valutazione del terreno B-32 del 1998 i servizi tecnici dell'amministrazione comunale di Madrid avevano tenuto conto del livello e del potenziale di sviluppo dell'area. In particolare essi avevano tenuto presente che era stata completata soltanto la pianificazione urbana ma non l'urbanizzazione dell'area e che non si era ancora iniziato a edificare.

(11)

Successivamente, sempre nel 1998, il comune di Madrid ha trasferito al club i terreni 33 e 34. Il terreno B-32 non è stato trasferito immediatamente perché nel 1998 il comune di Madrid non ne era ancora il legittimo proprietario. A tale riguardo l'accordo di attuazione del 1998 stabiliva che il trasferimento dovesse essere effettuato sette giorni dopo la registrazione nel registro immobiliare spagnolo (Registro de la Propiedad) del comune di Madrid come proprietario del terreno B-32. Il 28 luglio 2000 il comune di Madrid è diventato il legittimo proprietario del terreno B-32. Tuttavia la registrazione del terreno B-32 nel registro immobiliare come proprietà del comune di Madrid è avvenuta soltanto l'11 febbraio 2003.

(12)

In realtà il trasferimento del terreno B-32 non è avvenuto. Conformemente alla normativa urbanistica, il terreno B-32 è classificato come terreno per utilizzo sportivo (equipamiento básico deportivo). Tale classificazione era inizialmente contenuta nel piano parziale (plan parcial) del territorio «UZI 0.08 Las Tablas» del 28 luglio 1995 e successivamente è stata inserita nel piano regolatore di Madrid (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, in prosieguo: il «PGOU»), approvato il 17 aprile 1997 dal comune di Madrid e dalla comunità autonoma di Madrid.

(13)

Le parti dell'accordo di attuazione del 1998 erano consapevoli della destinazione del terreno ad un utilizzo sportivo ma, secondo le autorità spagnole, ritenevano che ciò non avrebbe ostacolato un trasferimento alla proprietà privata. Inoltre poiché il Real Madrid aveva manifestato l'intenzione di costruirvi un'infrastruttura sportiva, il comune di Madrid aveva presupposto che il terreno B-32 potesse essere trasferito a condizione che il Real Madrid ne avesse garantito e rispettato la classificazione come terreno destinato ad un utilizzo sportivo.

(14)

Tuttavia l'articolo 64 della legge 9/2001, del 17 luglio, sui terreni della comunità autonoma di Madrid (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, in prosieguo: la «legge 9/2001») stabiliva che tutti i terreni, le infrastrutture, le costruzioni e gli edifici dovessero essere utilizzati conformemente alla loro designazione, classificazione o destinazione d'uso urbanistica. L'articolo 7.7.2., lettera a, del PGOU descrive i terreni destinati a un utilizzo sportivo come terreni di proprietà pubblica. La legge 9/2001 era già entrata in vigore quando il comune di Madrid è stato registrato come proprietario del terreno B-32 nel 2003 e si è trovato a dover trasferire il terreno al Real Madrid. La legge 9/2001 prevedeva che i terreni destinati ad un utilizzo sportivo dovessero essere di proprietà pubblica. Qualunque trasferimento di un terreno di questo tipo a un ente privato sarebbe stato escluso in quanto la natura pubblica del terreno (bien de naturaleza demanial) lo avrebbe reso inalienabile. Pertanto il comune di Madrid ha ritenuto che fosse giuridicamente impossibile trasferire il terreno B-32 al Real Madrid e per tale ragione nel 2003 non ha provveduto al trasferimento previsto dall'accordo di attuazione del 1998.

(15)

Inoltre nel 2004 il Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha statuito che la classificazione stabilita nei piani urbanistici, come ad esempio il PGOU, avrebbe impedito a qualunque ente privato di essere il legittimo proprietario di un'area avente la stessa classificazione del terreno B-32 (4). La sentenza ha chiarito l'interpretazione giuridica dei principi di pianificazione urbanistica Pertanto il trasferimento del terreno B-32 al Real Madrid non è avvenuto.

(16)

Con l'accordo transattivo del 2011 il comune di Madrid e il Real Madrid hanno riconosciuto l'impossibilità giuridica di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid («Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela»). Di conseguenza il comune di Madrid ha accettato di compensare il Real Madrid per il mancato trasferimento del terreno B-32 conformemente all'accordo del 1998 con un importo pari al valore del 2011 del terreno B-32. I servizi tecnici del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni hanno fissato nel 2011 il valore del terreno B-32 a 22 693 054,44 EUR nell'ambito di una perizia pubblicata il 27 luglio 2011. Tale valutazione del terreno B-32 ha adottato gli stessi criteri generali per il calcolo del valore dei beni comunali che erano stati applicati nel 1998, tenendo conto della stessa classificazione del terreno e presupponendo la trasferibilità dello stesso.

(17)

Le parti hanno deciso che la compensazione sarebbe stata erogata sostituendo il trasferimento del terreno B-32 con il trasferimento al Real Madrid, da parte del comune di Madrid, di altri terreni. Tali terreni consistevano in una proprietà di 3 600 metri quadri situata tra le vie Rafael Salgado, Paseo de la Castellana e Concha Espina, in vari terreni nelle zone di «Mercedes Arteaga, Jacinto Verdaguer» nel quartiere di Carabanchel, per un totale di 7 966 metri quadri e in un'area di 3 035 metri quadri nella «Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas». I servizi tecnici del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni hanno fissato il valore complessivo di tali terreni a 19 972 348,96 EUR.

(18)

Le parti hanno inoltre convenuto che il Real Madrid avrebbe dovuto corrispondere al comune di Madrid un importo pari a 2 812 735,03 EUR a titolo di indennizzo per inadempimento dell'obbligo contrattuale, assunto nel 1991, di costruire un parcheggio sotterraneo.

(19)

Con l'accordo transattivo del 2011, il Real Madrid e il comune di Madrid hanno deciso di compensare i crediti reciproci. In primo luogo un importo pari a 92 037,59 EUR, corrispondente alle imposte fondiarie versate dal Real Madrid dal 2002 per il terreno B-32, è stato aggiunto all'ammontare del credito di 22 693 054,44 EUR vantato dal Real Madrid per il terreno B-32. In secondo luogo il debito pendente di 2 812 735,03 nel quadro dell'accordo del 1991 è stato dedotto dal credito vantato dal Real Madrid nei confronti del comune di Madrid, che si è ridotto a 19 972 357,00 EUR. Tale credito è stato compensato con il valore di 19 972 348,96 EUR delle proprietà destinate a compensare il Real Madrid per l'impossibilità di trasferire il terreno B-32. Ne è risultato un credito netto di 8,04 EUR a favore del Real Madrid nei confronti del comune di Madrid.

(20)

In forza di un successivo accordo concluso nel settembre 2011 tra il comune di Madrid e il Real Madrid (in prosieguo: la «convenzione urbanistica del 2011»), il Real Madrid si è impegnato a restituire al comune di Madrid le proprietà situate nella zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, che facevano parte delle attività immobiliari trasferite al Real Madrid in virtù dell'accordo transattivo del 2011, a cedere al comune di Madrid un centro commerciale di sua proprietà e ad effettuare un pagamento unico di 6,6 milioni di EUR a favore del comune di Madrid. In cambio il comune di Madrid si è impegnato a trasferire al Real Madrid un terreno di sua proprietà, prospiciente lo stadio Bernabéu del Real Madrid, avente una superficie di 5 216 metri quadri, sul quale il Real Madrid intendeva costruire un centro commerciale e un hotel. Nel quadro di quest'ultimo trasferimento, il comune e la comunità autonoma di Madrid hanno modificato il PGOU, riclassificando l'area prospiciente lo stadio per consentire una maggiore densità edilizia e l'utilizzo commerciale dell'area stessa. Tuttavia una sentenza recente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, del 2 febbraio 2015 (5), ha annullato la modifica del PGOU.

(21)

Nella decisione di avvio la Commissione è giunta alla conclusione preliminare che la compensazione concessa dal comune di Madrid al Real Madrid in base all'accordo transattivo del 2011 ha costituito un aiuto di Stato a favore del Real Madrid ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato.

(22)

Nelle informazioni trasmesse alla Commissione prima dell'avvio del procedimento di indagine formale, la Spagna ha sostenuto che, data l'impossibilità giuridica di rispettare l'obbligo, assunto in virtù dell'accordo di attuazione del 1998, di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid, il comune di Madrid era tenuto per legge a compensare il Real Madrid con il valore del 2011 del terreno in questione. Ciò ha indotto la Commissione a chiedersi se fosse effettivamente impossibile trasferire il terreno al Real Madrid e quali conseguenze potrebbero derivare, ai sensi del diritto civile spagnolo, dall'impossibilità di una delle parti di un contratto di rispettare i propri obblighi contrattuali.

(23)

Nella decisione di avvio la Commissione ha ritenuto che le disposizioni del Codice civile spagnolo in materia di nullità dei contratti non impongano necessariamente alla parte inadempiente l'obbligo di versare una compensazione.

(24)

La Commissione ha inoltre messo in dubbio che il valore del terreno B-32 previsto nell'accordo transattivo del 2011 riflettesse un prezzo di mercato. Sebbene le autorità spagnole abbiano presentato perizie estimative che dimostrano il valore elevato di terreni presumibilmente comparabili, destinati ad esempio ad utilizzi vari, ma non di natura pubblica, il fatto che le zone cui la Spagna fa riferimento fossero trasferibili a privati e dunque commercializzabili ne ostacola la comparabilità.

(25)

Nella decisione di avvio la Commissione ha espresso dubbi in merito al notevole aumento del valore presunto del terreno B-32 tra il 1998 e il 2011. Il valore di tale terreno, che all'epoca della sua acquisizione era stato stimato a 595 194 EUR, era apparentemente salito ad oltre 22 milioni di EUR, ovvero trentasette volte il valore iniziale. La Commissione ha chiesto alle autorità spagnole perché il comune di Madrid non abbia tentato di evitare un debito di oltre 22 milioni di EUR.

(26)

La Commissione ha inoltre espresso dubbi sul fatto che il valore delle proprietà trasferite al Real Madrid attraverso l'ulteriore scambio di terreni intorno allo stadio Bernabéu in virtù della convenzione urbanistica del 2011 fosse allineato al loro valore di mercato. La Commissione ha pertanto ritenuto che anche in tali operazioni possa configurarsi un aiuto ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato.

(27)

La Commissione ha inoltre espresso dubbi sulla compatibilità di un eventuale aiuto con il mercato interno. In assenza di specifici orientamenti sull'applicazione delle norme in materia di aiuti di Stato alle attività sportive commerciali, qualunque valutazione dovrebbe basarsi direttamente sull'articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del trattato. Secondo tale disposizione, gli aiuti possono essere considerati compatibili con il mercato interno se agevolano, nell'interesse comune, lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche. La Commissione dubita che vi sia un obiettivo di interesse comune che possa giustificare un aiuto selettivo ad un attore così forte in un settore economico altamente competitivo.

(28)

Pertanto la Commissione ha invitato la Spagna e le parti interessate a fornire informazioni pertinenti in merito all'effettiva impossibilità giuridica per il comune di Madrid di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid conformemente all'accordo di attuazione del 1998 e in merito alle possibili conseguenze di tale impossibilità ai sensi del diritto spagnolo. La Commissione ha inoltre invitato a esprimere osservazioni sul valore dei terreni oggetto dell'accordo transattivo del 2011 e della convenzione urbanistica del 2011.

(29)

La Spagna ha confermato che il trasferimento del terreno B-32 era ed è tuttora giuridicamente impossibile. Essa sostiene che la situazione giuridica riguardante la trasferibilità del terreno era per lo meno poco chiara all'epoca della conclusione dell'accordo del 1998. L'impossibilità giuridica è diventata evidente nel 2004, con la sentenza n. 77/2015 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid citata nel considerando 19. La Spagna ritiene che tale sentenza riguardi la legislazione che era già in vigore nel 1998, anno in cui il comune di Madrid e il Real Madrid hanno concluso l'accordo di attuazione. Pertanto la Spagna conviene che il trasferimento del terreno B-32 era impossibile sin dall'inizio. Secondo le autorità spagnole, ai sensi dell'articolo 1303 del Codice civile tale impossibilità giuridica comporterebbe per le parti contraenti la restituzione di quanto reciprocamente ricevuto. In conformità dell'articolo 1307 del Codice civile, laddove la cosa oggetto del contratto nullo non possa essere restituita perché è andata persa, la parte deve restituire il valore che la cosa aveva al momento della sua perdita. L'obiettivo sarebbe quello di ripristinare la situazione come se il contratto non fosse mai esistito.

(30)

La Spagna sostiene che un contratto che contempli vari oggetti e obblighi debba essere considerato integralmente nullo tranne nel caso in cui si possa presumere che sarebbe stata intenzione delle parti mantenere il resto del contratto. Ciò dipende dall'ipotetica volontà delle parti. La Spagna è del parere che nulla sembri giustificare l'ipotesi secondo la quale il comune di Madrid e il Real Madrid avrebbero mantenuto il resto dell'accordo di attuazione del 1998 se fossero state a conoscenza dell'impossibilità giuridica di trasferire il terreno B-32 in virtù di detto accordo.

(31)

In tale contesto la Spagna suppone che l'accordo del 1998 sia integralmente nullo e conclude che il Real Madrid e il comune di Madrid dovrebbero anche restituire gli altri terreni contemplati dall'accordo di scambio del 1996 e dall'accordo di attuazione del 1998. Tuttavia poiché nel frattempo tali terreni sono stati venduti e non possono essere restituiti in natura, il comune di Madrid dovrebbe restituire un importo pari al valore che tali terreni avevano al momento della loro vendita. In altri termini il comune di Madrid ha l'obbligo di corrispondere al Real Madrid il valore che i 15 000 metri quadri di terreno situati nella zona di «Ciudad Deportiva» avevano all'epoca della loro vendita, valore che, secondo la Spagna, ammontava a 53 578 623 EUR. Tale risultato sarebbe molto più vantaggioso per il Real Madrid e molto più oneroso per il comune di Madrid rispetto a quanto concordato nell'accordo transattivo del 2011.

(32)

La Spagna cita inoltre la giurisprudenza a sostegno della sua tesi secondo cui il comune di Madrid dovrebbe compensare il Real Madrid per il mancato adempimento dei suoi obblighi derivanti dall'accordo di attuazione del 1998. Le autorità spagnole citano sentenze che riguardano l'impossibilità ex post, causata con dolo o con colpa da una delle parti. Secondo la Spagna tale giurisprudenza si basa sulla continuità della validità del contratto e sul mancato adempimento dello stesso da parte di uno dei contraenti; la parte che rispetta i propri obblighi ha diritto al valore attuale di quanto non ha ricevuto, dato che in circostanze normali ne sarebbe in possesso. Tale diritto esisterebbe indipendentemente dall'intenzione o dalla colpa del creditore. Le autorità spagnole citano l'articolo 1124 del Codice civile, secondo il quale una parte può chiedere all'altra un risarcimento in caso di inadempimento di un contratto bilaterale valido, se l'esecuzione in forma specifica non è più possibile. Pertanto mediante l'accordo transattivo del 2011 il comune di Madrid ha estinto i propri obblighi giuridici esistenti nei confronti del Real Madrid in virtù dell'accordo di attuazione del 1998.

(33)

Per quanto riguarda la possibile variazione della destinazione d'uso del terreno B-32 nel PGOU, le autorità spagnole confermano che, in linea di massima, compete al comune di Madrid proporre alla comunità autonoma di Madrid una modifica del PGOU. La Spagna, tuttavia, sostiene che siffatte modifiche debbano perseguire un obiettivo di interesse generale. Essa rinvia al principio giuridico del mantenimento dei terreni di dominio pubblico, che impedisce la vendita di terreni di proprietà pubblica senza l'acquisizione di nuovi terreni aventi caratteristiche simili. L'obiettivo di evitare una richiesta risarcitoria elevata non giustificherebbe un cambiamento del piano regolatore nel caso di specie, in quanto tale cambiamento sarebbe arbitrario. L'articolo 67, paragrafo 2, della legge 9/2001 non consente di modificare la classificazione urbanistica dei terreni destinati ad uso pubblico in assenza di misure compensative nella medesima zona.

(34)

Infine la Spagna osserva che se il Real Madrid avesse ottenuto la proprietà del terreno nel 2011, non esisterebbe alcun aiuto di Stato e pertanto la compensazione concessa al Real Madrid dal comune Madrid in virtù dell'accordo transattivo del 2011 per il mancato trasferimento di quel terreno non può costituire aiuto di Stato, in quanto tale compensazione equivale al valore del terreno nel 2011.

(35)

Per quanto riguarda la valutazione del terreno, la Spagna ha spiegato che tale valutazione è stata effettuata dai servizi tecnici del comune di Madrid sulla base di criteri consolidati che sono utilizzati per tutti i terreni di proprietà del comune. I periti ingaggiati da tali servizi sono vincolati al rispetto dei principi di obiettività, professionalità e imparzialità. Le amministrazioni pubbliche sono tenute per legge a stabilire il valore dei terreni in primo luogo attraverso i propri servizi e funzionari.

(36)

Sulla base di un modello di calcolo (Módulo básico de repercusión de suelo, in prosieguo:«MBR») è fissato un prezzo a metro quadro per Madrid. Il valore del terreno B-32 nel 2011 è stato determinato con la modalità che segue:

(37)

La Spagna cita inoltre la relazione del ministero delle Finanze del 2011, nella quale il valore del terreno B-32 era stato stimato a 25 776 296 EUR. La Spagna evidenzia che sarebbe tenuta per legge a stabilire per il proprio inventario il valore di tutti i terreni di sua proprietà, indipendentemente dalla loro natura giuridica di dominio pubblico o privato.

(38)

Per quanto riguarda lo studio preparato per la Commissione dal CEIAM, la Spagna ha espresso critiche a riguardo, ritenendo che esso basi uno degli scenari della valutazione sull'utilizzo del terreno per l'edilizia popolare. Tale utilizzo non seguirebbe il presupposto del massimo e migliore utilizzo del suolo. Lo studio è pertanto giunto a un valore che era del 50 % inferiore al valore in caso di utilizzo per finalità di servizio pubblico (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: istruzione, servizi e istituzioni culturali, ospedali, chiese), che rappresenta il massimo e migliore utilizzo del suolo destinato a scopi pubblici. Il valore nello scenario di utilizzo per scopi privati, come la costruzione di alloggi o uffici, sarebbe superiore di un ulteriore 30 %.

(39)

Sulla base dell'utilizzo del suolo per finalità di servizio pubblico, la Spagna propone di calcolare il valore del terreno con il metodo della capitalizzazione semplice, partendo dal prezzo di vendita previsto per metro quadro edificabile, che è basato su progetti comparabili nel 2011 in quella zona di Madrid. Previa deduzione dei costi di costruzione, determinati in base a un modello standard applicato dal comune di Madrid, la Spagna ha ottenuto un valore di 22 708 633,52 EUR. Tuttavia tale valutazione si basa sul presupposto che il terreno sia destinato ad un «uso pubblico di vario tipo». La Spagna ammette che la classificazione attuale del terreno non sia «uso pubblico di vario tipo» bensì per «uso pubblico per finalità sportive», e che un utilizzo per altre attività non sportive renderebbe necessaria una modifica formale del piano di classificazione urbanistica del comune.

(40)

La Spagna propone inoltre di operare un raffronto con un altro terreno che è destinato ad un utilizzo ospedaliero. Una valutazione indipendente ha attribuito a tale terreno un valore di 900 EUR per metro quadro di superficie edificabile.

(41)

Per quanto riguarda la differenza tra la valutazione del terreno nel 1998 e quella effettuata nel 2011, le autorità spagnole sostengono che la notevole differenza può essere spiegata con il fatto che nel 1998 l'urbanizzazione dell'area era ancora a uno stadio iniziale. All'epoca era stata completata soltanto la pianificazione. Il terreno non era ancora stato acquisito dal comune di Madrid e doveva ancora essere urbanizzato. Quindi sarebbero passati ancora diversi anni prima che potesse avere inizio la fase di edificazione. Tale situazione è cambiata radicalmente nel 2011. In entrambi i casi la valutazione ha seguito le norme abitualmente applicate dal comune di Madrid per la valutazione dei terreni.

(42)

Per quanto riguarda le disposizioni immobiliari previste dalla convenzione urbanistica del 2011, la Spagna rileva che la sentenza n. 77/2015 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 2 febbraio 2015 ha annullato la modifica del PGOU in relazione ai terreni situati attorno allo stadio Bernabéu ed impedisce l'entrata in vigore della convenzione urbanistica del 2011.

(43)

Dopo la pubblicazione della decisione di avvio, la Commissione ha ricevuto osservazioni dal Real Madrid, dall'associazione Ecologistas en Acción, dalla Asociación para la Defensa del Estado de Derecho e dai cittadini che avevano informato la Commissione riguardo all'operazione immobiliare in esame.

(44)

Per quanto riguarda il contesto dell'accordo di attuazione del 1998, il Real Madrid spiega che il comune di Madrid era interessato a Ciudad Deportiva, in quanto aveva in programma di urbanizzare questa zona centrale e il Real Madrid aveva l'esigenza di cedere attività fisse per ripianare i debiti.

(45)

Il Real Madrid sostiene di avere più volte sollecitato il comune di Madrid a trasferire il terreno B-32. Conviene che la destinazione del terreno ad un «utilizzo sportivo» (deportivo de carácter básico) rappresenta un ostacolo giuridico alla vendita dello stesso a privati ma ritiene che il trasferimento del terreno fosse possibile. La classificazione urbanistica non era immutabile né esulava dal controllo del comune di Madrid. Il comune di Madrid aveva la capacità di annullare la classificazione esistente del terreno (desafectación) e di attribuire una classificazione diversa. Per effetto di tale misura il terreno sarebbe passato dal «dominio pubblico» al «dominio privato», il che avrebbe consentito l'adempimento dell'obbligo contrattuale di trasferire il terreno al Real Madrid.

(46)

Nel 1998 una siffatta modifica della classificazione urbanistica esistente avrebbe potuto essere apportata senza scontrarsi con particolari ostacoli normativi. Tuttavia nel 2001 con l'entrata in vigore della legge 9/2001 la situazione è mutata. L'articolo 67, paragrafo 2, della legge 9/2001 stabilisce che la decisione di cambiare la classificazione urbanistica dei terreni destinati a un utilizzo pubblico (desafecte el suelo de un destino público) deve essere accompagnata da misure compensative allo scopo di mantenere la qualità e la quantità di tali risorse pubbliche nella zona interessata (6). Di conseguenza quando nel 2003 è arrivato il momento di trasferire il terreno B-32, il comune di Madrid non avrebbe potuto modificare la classificazione di tale terreno senza adottare misure volte a garantire che la qualità e la quantità degli impianti sportivi a Las Tablas non sarebbero state compromesse.

(47)

Pertanto il comune di Madrid avrebbe dovuto acquistare a Las Tablas un terreno di dimensioni simili a quelle del terreno B-32 e classificarlo in maniera tale da destinarlo ad un «utilizzo sportivo». Tale soluzione sarebbe stata assai onerosa, in quanto tutti i terreni disponibili in quella zona erano classificati, nel 2011, come «residenziali» o «commerciali». I terreni così classificati richiedono un prezzo di mercato assai più elevato rispetto a quelli destinati ad un «utilizzo sportivo». In effetti uno studio presentato dal Real Madrid calcola che tali misure compensative avrebbero per il comune di Madrid un costo compreso tra 58 milioni e 240 milioni di EUR, ovvero molto più della compensazione di 22 693 054,44 EUR concessa in base all'accordo transattivo del 2011 (7).

(48)

Pertanto dal punto di vista giuridico, se lo avesse voluto, il comune di Madrid avrebbe potuto superare gli ostacoli che impedivano l'esecuzione del contratto. A tale riguardo il Real Madrid sostiene che, affinché un'obbligazione contrattuale sia nulla conformemente alla dottrina della impossibilità iniziale prevista dal diritto privato spagnolo, gli ostacoli all'adempimento del contratto devono esistere dal principio, essere assoluti, permanenti e sfuggire al controllo delle parti.

(49)

Per la medesima ragione il comune di Madrid non avrebbe potuto sottrarsi all'obbligo contrattuale nei confronti del club di trasferire il terreno B-32 invocando la dottrina dell'impossibilità sopraggiunta prevista dal diritto spagnolo (imposibilidad sobrevenida). Il comune di Madrid avrebbe potuto sottrarsi alla responsabilità soltanto qualora gli ostacoli all'adempimento fossero stati insormontabili e totalmente fuori dal suo controllo.

(50)

Il rispetto, da parte del comune di Madrid, dell'obbligo contrattuale di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid nel 2011 avrebbe comportato l'ottenimento, da parte del Real Madrid, di un terreno avente un valore di mercato pari a 22 693 054,44 EUR. Pertanto il valore economico del diritto del Real Madrid di esigere l'esecuzione del contratto era identico al valore di mercato del terreno B-32 nel 2011.

(51)

Il Real Madrid osserva che non avrebbe avuto alcun senso accettare un accordo che avesse attribuito al suo diritto contrattuale al terreno B-32 un valore inferiore al valore attuale di mercato del terreno. Il Real Madrid non sarebbe stato disposto ad accettare una soluzione che avesse valutato il suo diritto al terreno B-32 secondo il valore di mercato di tale terreno nel 1998 o nel 2003. Esso avrebbe esperito un'azione in giudizio per proteggere l'intero valore del suo diritto ad esigere l'esecuzione dell'accordo di attuazione del 1998.

(52)

Per il Real Madrid l'alternativa all'accordo transattivo del 2011 sarebbe stata quella di insistere sui suoi diritti contrattuali, ad esempio il diritto a un indennizzo per inadempimento contrattuale in caso di inadempimento commesso per dolo o colpa ai sensi dell'articolo 1101 del Codice civile. Ne sarebbe derivata una richiesta di indennizzo di importo pari al valore del terreno al momento della sentenza, ovvero il valore previsto nell'accordo transattivo del 2011. Il Real Madrid avrebbe anche potuto risolvere il contratto a norma dell'articolo 1124 del Codice civile; ciò avrebbe determinato il diritto alla restituzione delle prestazioni già erogate a norma dell'articolo 1123 del Codice civile e una richiesta di risarcimento danni.

(53)

Il Real Madrid sottolinea che per il comune di Madrid l'accordo transattivo del 2011 è più vantaggioso della completa restituzione. La restituzione avrebbe comportato il ripristino della situazione antecedente all'accordo di attuazione del 1998. In linea di massima il comune di Madrid sarebbe stato costretto a restituire al Real Madrid i 15 000 metri quadri ricevuti a Ciudad Deportiva e il Real Madrid avrebbe dovuto restituire al comune di Madrid i terreni 33 e 34. Tuttavia la restituzione dei terreni in quanto tali non sarebbe stata fattibile. Le parti hanno venduto i terreni molti anni fa a terzi che li hanno acquistati in buona fede. In tali casi il diritto spagnolo prevede che una parte debba restituire all'altra il valore attuale del terreno oggetto di restituzione al momento della pronuncia della sentenza.

(54)

Basandosi sui pareri giuridici raccolti e su una relazione di valutazione della società di consulenza immobiliare Aguirre Newman (in prosieguo: la «relazione Aguirre Newman») ottenuta ad aprile del 2014, il Real Madrid spiega in che modo la restituzione delle prestazioni contrattuali nel 2011 sarebbe regolata dal diritto privato spagnolo e quali sarebbero le conseguenze finanziarie di tale restituzione. Secondo il Real Madrid, la restituzione avrebbe dato luogo ai seguenti pagamenti tra il comune di Madrid e il Real Madrid: il comune di Madrid avrebbe dovuto versare al Real Madrid il valore attuale (nel 2011) dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva, stimato da Aguirre Newman a 65,346 milioni di EUR (8); il Real Madrid avrebbe dovuto corrispondere al comune di Madrid il valore del 2011 dei terreni 33 e 34, stimato da Aguirre Newman a 32,246 milioni di EUR (9). Pertanto come effetto netto della restituzione il comune di Madrid dovrebbe versare al Real Madrid 33,1 milioni di EUR, ovvero 10,407 milioni di EUR in più rispetto a quanto ricevuto dal club in base all'accordo transattivo del 2011. Ciò significa che sottoscrivendo l'accordo transattivo del 2011 il Real Madrid ha sostanzialmente rinunciato ad esigere dal comune di Madrid il pagamento di ulteriori 10,407 milioni di EUR.

(55)

Il Real Madrid sostiene pertanto che la cessazione dell'accordo di attuazione del 1998 e la completa restituzione in virtù di tale accordo e dell'accordo di scambio del 1996 rappresentava un rischio reale e concreto per il comune di Madrid nel 2011. Stipulando l'accordo transattivo del 2011, il comune di Madrid ha potuto evitare tale rischio ad un costo che era di circa 10,407 milioni di EUR inferiore rispetto all'importo che il Real Madrid avrebbe potuto esigere se avesse risolto l'accordo di attuazione del 1998 e chiesto la restituzione.

(56)

Infine il Real Madrid sostiene che avrebbe potuto chiedere il risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale da parte del comune di Madrid. L'articolo 1124 del Codice civile e la giurisprudenza consolidata stabiliscono che la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni di origine contrattuale costituiscono mezzi di ricorso compatibili tra loro. Scopo di tale risarcimento è porre il creditore nella stessa posizione in cui si sarebbe trovato se il debitore avesse assolto i suoi obblighi contrattuali.

(57)

Partendo dal presupposto della nullità dell'accordo di attuazione del 1998, il Real Madrid sostiene che la conseguenza giuridica della nullità contrattuale sarebbe, conformemente all'articolo 1303 del Codice civile, la restituzione delle prestazioni erogate dalle parti in virtù del contratto invalido. L'articolo 1307 del Codice civile stabilisce che una cosa che non può essere restituita perché è andata perduta dovrebbe essere sostituita con il suo valore al momento della perdita, addizionato degli interessi. La vendita a un soggetto terzo in buona fede è equiparata a una perdita (10); ciò significa che ai terreni venduti dopo la conclusione dell'accordo di attuazione del 1998 dovrebbe essere attribuito, in linea di massima, non il loro valore attuale bensì il valore che essi avevano al momento della vendita a terzi.

(58)

Tale approccio darebbe luogo ai seguenti pagamenti tra il comune di Madrid e il Real Madrid: il comune di Madrid dovrebbe versare al Real Madrid i proventi della vendita, nel 2003, dei 15 000 metri quadri nella zona di Ciudad Deportiva, pari a circa 53 milioni di EUR, oltre agli interessi maturati da tale data. Il Real Madrid dovrebbe versare al comune di Madrid i proventi della vendita nel 1999 dei terreni 33 e 34, pari a circa 12,9 milioni di EUR, più gli interessi. Pertanto l'effetto netto di tale restituzione nel 2011, senza gli interessi, sarebbe consistito nel pagamento da parte del comune di Madrid a favore del Real Madrid di un importo pari a 40,1 milioni di EUR. Tale importo è di circa 17,407 milioni di EUR superiore all'indennizzo versato al club in virtù dell'accordo transattivo del 2011 e di circa 7 milioni superiore all'importo che il comune di Madrid dovrebbe restituire al club se l'accordo di attuazione del 1998 fosse risolto in conseguenza dell'inadempimento dello stesso da parte del comune di Madrid.

(59)

I valori presunti dei terreni nel 1998 sono stati determinati da funzionari qualificati e competenti della «Gerencia Municipal de Urbanismo», l'ufficio urbanistico del comune di Madrid, che hanno utilizzato la metodologia di valutazione prevista dalla legislazione spagnola. In base a tali valutazioni i terreni da trasferire al club avevano il medesimo valore complessivo dei 15 000 metri quadri da trasferire al comune di Madrid.

Tabella 1

Valutazioni nell'accordo di attuazione del 1998

(60)

Pertanto le valutazioni utilizzate dal comune di Madrid nel 1998 come base per il trasferimento dei terreni B-32, 33 e 34 non indicavano che il Real Madrid avrebbe ricevuto una sovracompensazione.

(61)

Il Real Madrid contesta l'affermazione secondo la quale le valutazioni effettuate dai tecnici dell'ufficio urbanistico in conformità della legislazione nazionale non sono «indipendenti». Esso cita la comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (11) (la comunicazione sulla vendita di terreni), che riconosce che gli uffici pubblici di valutazione, i funzionari e gli impiegati della pubblica amministrazione sono considerati indipendenti nella misura in cui possa essere effettivamente esclusa ogni indebita interferenza sulle loro conclusioni.

(62)

La metodologia di valutazione seguita per stabilire il valore dei terreni nell'accordo del 1998 è utilizzata dalle autorità pubbliche in tutta la Spagna per determinare in maniera oggettiva il valore dei terreni (12). I funzionari che preparano le perizie estimative sono esperti del settore e sono personalmente tenuti ad agire in conformità della normativa e delle procedure applicabili e a rispettare i principi di obiettività, neutralità e imparzialità. Si presume che le valutazioni che essi preparano siano eque ed accurate, anche quando sono utilizzate nell'ambito di procedimenti dinanzi ai giudici spagnoli. In base al diritto spagnolo sarebbe illegale correggere intenzionalmente una valutazione (al rialzo o al ribasso) a beneficio di un soggetto privato e a spese della pubblica amministrazione.

(63)

Per tali ragioni il Real Madrid ritiene che le valutazioni effettuate nel 1998 per l'accordo di attuazione del 1998 fossero valutazioni di periti indipendenti ai sensi della comunicazione sulla vendita di terreni.

(64)

Inoltre la relazione Aguirre Newman calcola il valore di mercato del 1998 del terreno B-32 e dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva. I risultati di tale relazione si discostano in parte dalle valutazioni concordate per l'accordo di attuazione del 1998. Tuttavia i risultati consentono di ritenere che il Real Madrid non abbia ricevuto una sovracompensazione nel 1998. In effetti la relazione indica che l'accordo di attuazione del 1998 aveva sottostimato il valore del 1998 dei 15 000 metri quadri di Ciudad Deportiva e sovrastimato il valore del terreno B-32 e dei terreni 33 e 34.

Tabella 2

Raffronto tra le valutazioni nell'accordo di attuazione del 1998 e quelle contenute nella relazione Aguirre Newman

(65)

Tali elementi suffragherebbero la tesi secondo cui il comune di Madrid avrebbe agito come un acquirente privato quando ha stipulato l'accordo di scambio del 1996 e l'accordo di attuazione del 1998 e non avrebbe trasferito alcun beneficio al Real Madrid. La successiva vendita di Ciudad Deportiva per un importo pari a 53 milioni di EUR confermerebbe chiaramente che il Real Madrid non ha ricevuto una sovracompensazione quando ha venduto Ciudad Deportiva. Inoltre la vendita del terreno di Julián Camarillo Sur a terzi da parte del Real Madrid nel 1999 ad un prezzo che era pressoché identico al valore attribuito ai fini dell'accordo di attuazione del 1998 conferma l'accuratezza delle valutazioni del comune di Madrid.

(66)

Quanto alla valutazione del terreno B-32 nel 2011, il Real Madrid ritiene che la perizia eseguita dai servizi tecnici dell'ufficio urbanistico del comune di Madrid costituisca anch'essa una valutazione indipendente. Il Real Madrid ha chiesto alla società Aguirre Newman di fornire altresì una stima del valore del terreno B-32 nel 2011. La perizia eseguita dalla società secondo principi di valutazione internazionale consolidati indica che il valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 era pari a 22 690 000 EUR, ovvero pressoché identico al valore ottenuto dalla valutazione effettuata nell'accordo transattivo del 2011.

(67)

Inoltre il Real Madrid richiama l'attenzione sul fatto che il valore attribuito al terreno B-32 dal catasto immobiliare (Catastro Inmobiliario) nel 2011 era addirittura superiore ed arrivava ad un importo pari a 25 776 296 EUR. Il Catastro Immobiliario è un ente statale collegato al ministero delle Finanze e della pubblica amministrazione che non dipende dal comune di Madrid né da altre autorità o enti comunali di Madrid. Il Real Madrid ritiene addirittura ragionevole presumere che il personale del catasto non fosse a conoscenza delle trattative tra il Real Madrid e il comune di Madrid che hanno condotto all'accordo transattivo del 2011. Conformemente alla legislazione, il valore catastale non deve superare il valore di mercato del terreno in questione ed è basato, ad esempio, su informazioni relative a operazioni di mercato reali. Di conseguenza il valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 non avrebbe dovuto essere inferiore a 25 776 296 EUR.

(68)

Per quanto riguarda l'aumento del valore dal 1998, il Real Madrid spiega che nel 1998 l'area corrispondente al terreno B-32 era un terreno improduttivo situato in una zona non ancora urbanizzata. Sebbene il comune di Madrid avesse approvato nel 1997 un piano di urbanizzazione, tale approvazione non è garanzia di un'effettiva urbanizzazione dell'area, che richiede notevoli investimenti da parte di investitori privati disposti ad assumersi rischi. I primi permessi edilizi a Las Tablas erano stati rilasciati soltanto nel 2001.

(69)

Da quel momento era iniziata un'importante attività di costruzione e cominciava ad essere evidente che, con tutta probabilità, Las Tablas sarebbe diventata una prospera zona urbanizzata. Dopo il trasferimento della sede mondiale di Telefónica a Las Tablas, altre grandi società si sono trasferite in questa zona. Nel 2011 l'area era completamente urbanizzata ed era diventata una zona residenziale e commerciale di grande attrattiva. Questa trasformazione radicale di Las Tablas in una zona completamente urbanizzata e edificata, circondata da costosi condomini e dalle sedi di società multinazionali, ha avuto un potente effetto sul valore del terreno B-32.

(70)

Per quanto riguarda la valutazione dei terreni contenuta nello studio fornito alla Commissione dal CEIAM, il Real Madrid osserva che il risultato di tale studio non è un valore di mercato adeguato che un compratore interessato e disponibile sarebbe pronto a pagare. Al contrario lo studio CEIAM determina soltanto un valore di investimento che, secondo il Real Madrid, costituisce il valore di un bene per il proprietario o il futuro proprietario nel quadro di un singolo investimento e degli obiettivi operativi; per giungere a tale valore di investimento, il metodo di valutazione utilizzato dal CEIAM (in prosieguo: l'«ordinanza ECO 805/2003») dà luogo ad un «valore del credito ipotecario». Un principio di base del valore del credito ipotecario è il «principio di prudenza». Esso riflette il fatto che si tratta di una stima particolarmente prudente di un valore costante e a lungo termine, mentre il concetto di «valore di mercato» si riferisce al valore in una libera transazione tra un acquirente e un venditore disponibili. Il concetto di valore di mercato stima il prezzo che potrebbe essere ottenuto per un bene nella data di valutazione.

(71)

Viceversa il valore del credito ipotecario avrebbe lo scopo di fornire un valore sostenibile a lungo termine come base stabile per valutare l'idoneità di un bene quale garanzia di un'ipoteca, che perdurerà nonostante le potenziali fluttuazioni del mercato. Secondo il Real Madrid il valore risultante sarà probabilmente inferiore al valore di mercato. Il Real Madrid ritiene più appropriato utilizzare il metodo residuale statico di valutazione, che si basa su stime dei costi infrastrutturali e di costruzione e sul prezzo di vendita previsto delle unità da costruire.

(72)

Il Real Madrid menziona diversi scenari utilizzati dalla relazione CEIAM, in particolare quello dell'utilizzo sportivo. Esso ritiene che tale scenario sia inficiato da errori. Secondo il Real Madrid, i principali errori della relazione CEIAM per quanto concerne la valutazione del terreno B-32 nell'ipotesi della sua destinazione a uso sportivo sono i seguenti:

(73)

Il Real Madrid spiega che, per quanto riguarda la modifica del PGOU relativa alla zona circostante lo stadio Bernabéu e il quartiere di Carabanchel come convenuto nella convenzione urbanistica del 2011, la prevista modifica del piano di urbanizzazione prevedeva un aumento della superficie edificabile («edificabilidad») per consentire l'ampliamento e la copertura dello stadio. Come compensazione a fronte di tali cambiamenti, la legislazione spagnola stabilisce che il proprietario deve trasferire all'ente pubblico il 10 % del valore dell'incremento della superficie edificabile («aprovechamiento»). In questo caso, era stato previsto che tale compensazione sarebbe consistita nel trasferimento al comune di Madrid dei terreni situati nella zona Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, che sarebbero stati riclassificati da «residenziali» («residencial») a «aree verdi» e ad «infrastrutture pubbliche» («equipamiento público»).

(74)

Tuttavia la recente sentenza n. 77/2015 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, del 2 febbraio 2015, ha annullato la modifica del 2011 del PGOU. Tale sentenza è diventata vincolante e impedisce l'entrata in vigore della convenzione urbanistica del 2011. Il Real Madrid evidenzia che tale convenzione non ha alcun rapporto con l'accordo transattivo del 2011. Finora non è avvenuto alcun trasferimento di terreni tra il comune di Madrid e il Real Madrid in virtù della convenzione urbanistica del 2011. In effetti i rispettivi piani delle parti sono stati annullati.

(75)

Ecologistas en acción sostiene che anche nel 1998 i terreni per uso pubblico, come ad esempio quelli destinati ad un utilizzo sportivo, non potevano essere trasferiti a privati. Tale divieto avrebbe riguardato anche terreni non ancora acquistati dal comune ma inclusi nei piani urbanistici con tale classificazione. Pertanto la legge 9/2001 non ha introdotto alcun cambiamento.

(76)

Al pari del Real Madrid, Ecologistas en acción attira l'attenzione della Commissione sulla sentenza n. 77/2015 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, del 2 febbraio 2015, che ha annullato la modifica del PGOU relativa ai terreni circostanti lo stadio Bernabéu. Il Tribunal Superior ha concluso che non vi era alcuna motivazione di interesse generale che giustificasse le modifiche della pianificazione urbanistica relative ai terreni circostanti lo stadio, di cui viene fatta menzione al punto 18 della decisione di avvio. Il Tribunal Superior ha concluso che l'operazione tra il Real Madrid e il comune di Madrid non era basata su considerazioni di interesse pubblico generale del comune ma obbediva unicamente alle esigenze del club in relazione al progetto di modernizzazione del suo stadio.

(77)

Il Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha sottolineato che le decisioni di pianificazione urbanistica delle autorità competenti devono essere oggettivamente funzionali all'interesse pubblico e non agli interessi di uno o più proprietari dei terreni, e nemmeno del comune stesso.

(78)

Le altre parti interessate non hanno fornito ulteriori elementi di fatto o di diritto.

(79)

In base alle informazioni fornite dalla Spagna e dal Real Madrid, la sentenza n. 77/2015 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, del 2 febbraio 2015, ha annullato la modifica del PGOU relativa ai terreni circostanti lo stadio Bernabéu del Real Madrid. A seguito di tale sentenza, la convenzione urbanistica del 2011 è stata annullata dalle parti. Di conseguenza essa non sarà più applicata e pertanto la valutazione della Commissione di tale convenzione è diventata priva di oggetto.

(80)

Pertanto la presente decisione esamina soltanto l'accordo transattivo del 2011 alla luce delle norme sugli aiuti di Stato.

(81)

A norma dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato, sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.

(82)

Secondo giurisprudenza costante, la qualificazione di una misura quale aiuto ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato richiede che sussistano tutti i presupposti previsti da tale disposizione (13). Pertanto secondo una giurisprudenza consolidata la qualificazione di una misura quale aiuto di Stato ai sensi di tale disposizione presuppone anzitutto che si tratti di un intervento dello Stato ovvero effettuato mediante risorse statali, in secondo luogo che tale intervento sia idoneo a incidere sugli scambi tra Stati membri, in terzo luogo che conceda un vantaggio selettivo a un'impresa e, in quarto luogo che falsi o minacci di falsare la concorrenza (14).

(83)

In via preliminare, tuttavia, affinché si applichino le norme in materia di aiuti di Stato è necessario che il beneficiario del presunto aiuto sia un'«impresa» ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato. Secondo la giurisprudenza, l'impresa è qualsiasi entità che esercita un'attività economica, a prescindere dallo status giuridico di detta entità e dalla sua modalità di finanziamento (15). Considerati gli obiettivi dell'Unione europea, l'attività sportiva è disciplinata dal diritto dell'Unione solo in quanto sia configurabile come attività economica (16). Nel caso di specie, il Real Madrid gestisce una società calcistica professionistica per la quale ottiene entrate dalle vendite dei biglietti, dalle attività di marketing, dai diritti di diffusione, dal merchandising, dalle attività di sponsorizzazione ecc. Pertanto il Real Madrid dovrebbe essere considerato un'impresa ai fini dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato.

(84)

Quanto alle altre condizioni per constatare l'esistenza di un aiuto di Stato, l'accordo transattivo del 2011 è stato stipulato dal comune di Madrid, che è un'autorità pubblica, e lo obbliga a compensare il Real Madrid per l'inadempimento del proprio obbligo contrattuale di trasferire un terreno mediante il trasferimento di altri terreni di valore pari a 19 972 348,96 EUR. Pertanto la prima condizione per constatare l'esistenza di un aiuto è soddisfatta, in quanto l'accordo transattivo del 2011 è imputabile al comune di Madrid e comporta il trasferimento di risorse statali sotto forma di un trasferimento di terreni di proprietà del comune di Madrid al Real Madrid.

(85)

Per quanto riguarda la seconda condizione per constatare l'esistenza di un aiuto di Stato, qualsiasi aiuto concesso al Real Madrid può incidere sugli scambi all'interno dell'Unione, in quanto il Real Madrid ottiene entrate dalla vendita di biglietti, da attività di marketing, dal merchandising, dai diritti di diffusione e da attività di sponsorizzazione non soltanto nel territorio spagnolo ma anche in tutta l'Unione. Inoltre esso compete economicamente con società calcistiche professionistiche in tutto il territorio dell'Unione e in Spagna per gli introiti summenzionati e per l'acquisto di calciatori; pertanto qualunque aiuto concesso al Real Madrid può incidere sugli scambi intra-UE e falsare la concorrenza, giacché la posizione finanziaria del Real Madrid sarà rafforzata rispetto a quella dei concorrenti sul mercato del calcio professionistico in conseguenza di detto aiuto (17). Pertanto nel caso di specie è soddisfatta anche la quarta condizione per constatare l'esistenza di un aiuto di Stato.

(86)

Quanto alla terza e ultima condizione per constatare l'esistenza di un aiuto di Stato, l'accordo transattivo del 2011 è selettivo in quanto è stato concluso unicamente con il Real Madrid. Resta soltanto da stabilire se tale accordo conferisca un vantaggio economico al Real Madrid. La Commissione esaminerà in maggior dettaglio tale questione nel prosieguo della presente decisione.

(87)

Ai fini dell'articolo 107, paragrafo 1, del trattato, un vantaggio è un beneficio economico che un'impresa non avrebbe ottenuto in condizioni normali di mercato, ovvero in assenza di intervento statale (18).

(88)

Al fine di stabilire se il Real Madrid abbia ottenuto un vantaggio economico a seguito dell'accordo del 2011, è necessario esaminare se il Real Madrid avrebbe potuto ottenere sul mercato lo stesso vantaggio che gli è stato concesso mediante risorse statali. Secondo la giurisprudenza, le operazioni economiche effettuate da un ente pubblico o da un'impresa pubblica non conferiscono un vantaggio alla controparte e pertanto non costituiscono aiuto, se hanno luogo in normali condizioni di mercato (19). Per stabilire se una determinata operazione effettuata da un'autorità pubblica abbia avuto luogo in normali condizioni di mercato, il comportamento di detta autorità pubblica deve essere paragonato a quello di un ipotetico «operatore in un'economia di mercato», in una situazione analoga, che operi in normali condizioni di mercato. Nei casi in cui «l'operatore in un'economia di mercato» avrebbe partecipato a tale operazione in condizioni simili, l'esistenza di un vantaggio potrebbe essere esclusa con riguardo a tale operazione (20).

(89)

Ai fini dell'applicazione del principio dell'operatore in un'economia di mercato (in prosieguo: il «principio MEO»), l'autorità pubblica deve dimostrare di essersi comportata come avrebbe fatto un operatore prudente in un'economia di mercato in circostanze analoghe. Qualunque operatore prudente in un'economia di mercato effettuerebbe in genere la propria valutazione ex ante della logica commerciale che sottende la conclusione di un determinato accordo (21). Di conseguenza, se uno Stato membro sostiene che una determinata operazione è conforme al principio MEO, ove sussistano dubbi, esso deve fornire elementi comprovanti che la decisione di effettuare l'operazione è stata assunta, a suo tempo, sulla base di solide valutazioni economiche paragonabili a quelle che, in circostanze analoghe, un operatore privato ragionevole (simile, per caratteristiche, all'ente pubblico in questione) avrebbe effettuato per stabilire la redditività o i vantaggi economici dell'operazione. A tale riguardo valutazioni operate successivamente alla conclusione dell'operazione, sulla base di una constatazione retrospettiva dell'effettiva razionalità economica dell'operazione stessa, oppure su giustificazioni successive della scelta del modus procedendi effettivamente attuato, sono prive di pertinenza (22).

(90)

La misura di cui trattasi nella fattispecie è un accordo concluso tra un'autorità pubblica e un operatore economico volto a comporre una controversia. In base a tale accordo, il Real Madrid ha accettato di rinunciare a chiedere un risarcimento per il mancato adempimento, da parte del comune di Madrid, degli obblighi previsti dall'accordo di attuazione del 1998 in cambio di una compensazione erogata dal comune di Madrid al Real Madrid.

(91)

Secondo la Spagna, a causa dell'impossibilità giuridica di rispettare l'obbligo, derivante dall'accordo di attuazione del 1998, di trasferire al Real Madrid il terreno B-32, il comune di Madrid, conformemente al diritto spagnolo, ha dovuto compensare il Real Madrid per il mancato adempimento di tale accordo con il valore attuale del terreno in questione. Per tale ragione il comune di Madrid ha deciso di concludere l'accordo transattivo del 2011, nel quale si è assunto la piena responsabilità giuridica del mancato rispetto di tale obbligo e ha compensato il Real Madrid per tale inadempienza con un importo pari a 22 693 054,44 EUR, corrispondente al valore del terreno B-32 nel 2011 quale stimato dai servizi tecnici del comune di Madrid che si occupano di valutazione dei terreni.

(92)

Nell'ottica di un operatore in un'economia di mercato, la conformità della conclusione di un siffatto accordo transattivo con le condizioni di mercato dipende da due fattori: in primo luogo la probabilità che l'operatore sia ritenuto responsabile del mancato adempimento dei propri obblighi contrattuali (all'origine della controversia) e, in secondo luogo, l'entità massima della sua esposizione finanziaria derivante da tale dichiarazione di responsabilità. Entrambi i fattori determinano se e a quali condizioni la conclusione di un accordo transattivo sia conforme alle condizioni di mercato, ovvero l'importo della compensazione offerta per comporre la controversia.

(93)

Applicando entrambi i fattori al caso di specie, la Commissione ritiene che un operatore in un'economia di mercato in una situazione analoga a quella del comune di Madrid non avrebbe concluso l'accordo transattivo del 2011. In primo luogo tenendo conto delle incertezze esistenti sul piano giuridico nel 2011 in ordine alla questione di stabilire se il comune di Madrid fosse tenuto a compensare il Real Madrid per il mancato trasferimento del terreno B-32 in virtù dell'accordo di attuazione del 1998, un operatore in un'economia di mercato che si fosse trovato nella medesima situazione del comune di Madrid avrebbe chiesto un parere legale prima di concludere l'accordo transattivo del 2011, al fine di stabilire la probabilità di dovere effettivamente rispondere di tale inadempienza, cosa che il comune di Madrid non ha fatto. In secondo luogo un operatore in un'economia di mercato che si fosse trovato in una situazione analoga a quella del comune di Madrid non avrebbe accettato di versare al Real Madrid un indennizzo di 22 693 054,44 EUR in virtù di tale accordo, in quanto tale importo è di gran lunga superiore all'entità massima della sua esposizione per la responsabilità giuridica derivante dal mancato trasferimento del terreno B-32.

(94)

Per quanto riguarda la probabilità che il comune di Madrid fosse dichiarato responsabile in un procedimento giudiziario, la Commissione ha chiesto alla Spagna di trasmetterle l'eventuale parere legale chiesto dal comune di Madrid prima di concludere l'accordo transattivo del 2011 da cui risulti che il comune avrebbe probabilmente dovuto rispondere del mancato trasferimento del terreno B-32 in virtù dell'accordo di attuazione del 1998; la Spagna non è stata in grado di trasmettere alcun documento in tal senso (23). In assenza di un parere legale, la Commissione ritiene che un ipotetico operatore in un'economia di mercato che si fosse trovato in una situazione analoga non si sarebbe assunto la piena responsabilità giuridica per l'inadempimento di un proprio obbligo contrattuale, come invece ha fatto il comune di Madrid, tenuto conto delle incertezze giuridiche inerenti alla impossibilità potenziale di rispettare tale obbligo, delle conseguenze giuridiche di tale impossibilità potenziale e della capacità del comune di Madrid di porre rimedio a tale impossibilità giuridica con altri mezzi.

(95)

In primo luogo non è chiaro se il comune di Madrid potesse legalmente assumersi l'obbligo di trasferire il terreno B-32 all'epoca della conclusione dell'accordo di attuazione del 1998. Secondo la Spagna e il Real Madrid, le parti dell'accordo di attuazione del 1998 sapevano che il terreno era destinato ad un utilizzo sportivo e all'epoca della conclusione dell'accordo avevano supposto che il terreno così classificato potesse essere trasferito a un soggetto privato, a condizione che quest'ultimo ne avesse previsto l'utilizzo sportivo. Tuttavia non vi sono elementi per ritenere che tale supposizione fosse corretta all'epoca della conclusione dell'accordo di attuazione del 1998.

(96)

Con l'adozione della legge 9/2001, le parti avrebbero certamente dovuto mettere in discussione tale supposizione in quanto, in base alla suddetta legge, i terreni di dominio pubblico devono rimanere di proprietà pubblica. A tale riguardo la Commissione rileva che il comune di Madrid si è registrato come proprietario del terreno B-32 soltanto nel 2003 e che, in base all'accordo di attuazione del 1998, aveva l'obbligo di trasferire tale terreno sette giorni dopo tale registrazione.

(97)

Inoltre a seguito della sentenza del Tribunal Superior de Justicia de Madrid del 2004 (24), avrebbe dovuto essere chiaro per entrambe le parti che terreni analoghi al terreno B-32 non potevano essere trasferiti legalmente ad una persona o a un'entità privata. Pertanto quando con l'accordo transattivo del 2011 il comune di Madrid ha accettato di assumersi la piena responsabilità giuridica del mancato trasferimento del terreno B-32 in virtù dell'accordo di attuazione del 1998, doveva essere evidente a entrambe le parti che il terreno B-32 non avrebbe potuto essere trasferito legalmente.

(98)

In secondo luogo le conseguenze dell'impossibilità giuridica per il comune di Madrid di rispettare l'obbligo, derivante dall'accordo di attuazione del 1998, di trasferire il terreno B-32 per quanto riguarda una potenziale richiesta di risarcimento del Real Madrid erano anch'esse poco chiare dal punto di vista giuridico quando era stato concluso l'accordo transattivo del 2011. Secondo la Spagna, conformemente alle norme generali del diritto civile spagnolo, l'impossibilità giuridica di dare esecuzione a un contratto renderebbe tale contratto nullo in base al diritto privato. In tal caso non è chiaro se la parte lesa possa avanzare una richiesta di indennizzo o di risarcimento dei danni, dato che il contratto non esiste più, anziché una richiesta di restituzione di quanto già erogato in virtù del contratto. A tale proposito, la Spagna e il Real Madrid sostengono che l'impossibilità giuridica, per il comune di Madrid, di trasferire il terreno B-32 comporta la nullità dell'intero accordo di attuazione del 1998 e pertanto la restituzione di tutti i terreni formanti oggetto di tale accordo e dell'accordo di scambio del 1996 ovvero, laddove tale restituzione sia impossibile, la restituzione del valore che tali terreni avevano al momento della loro perdita, vale a dire al momento della loro vendita.

(99)

Tuttavia non è chiaro se l'impossibilità, per una delle parti, di rispettare uno solo degli obblighi nascenti dal contratto di esecuzione del 1998 comporti la nullità dell'intero accordo in base al diritto civile spagnolo. La nullità parziale è una questione complessa nel diritto civile spagnolo e il comune di Madrid non ha ricevuto nessun parere legale prima di concludere l'accordo transattivo del 2011.

(100)

A tale riguardo, la Commissione rileva, in primo luogo, che in base all'accordo di attuazione del 1998 tre terreni distinti, con un valore stimato di 13 522 772 EUR, avrebbero dovuto essere trasferiti dal comune di Madrid al Real Madrid; di questi, il terreno B-32 era situato in una zona diversa e pertanto non era collegato agli altri due terreni da trasferire (terreni 33 e 34, situati nella zona di Julian Camarillo Sur). Inoltre al terreno B-32 era stato attribuito un valore di 595 194 EUR, che rappresenta meno del 5 % del valore dell'intero accordo di attuazione del 1998.

(101)

La Commissione rileva, in secondo luogo, che l'accordo di attuazione del 1998 è stato concluso dal comune di Madrid per rispettare l'obbligo di compensare il Real Madrid per il trasferimento dei terreni di Ciudad Deportiva al comune in virtù dell'accordo di scambio del 1996. Come si evince chiaramente dall'accordo di scambio del 1996, il comune di Madrid aveva un evidente interesse ad acquisire Ciudad Deportiva, come confermato dal Real Madrid, e l'accordo di attuazione del 1998 è stato concluso affinché il comune di Madrid potesse rispettare l'obbligo derivante dall'accordo di scambio del 1996 di trasferire al Real Madrid terreni di un determinato valore come compensazione per Ciudad Deportiva. Pertanto il Real Madrid non aveva alcun interesse evidente a includere il terreno B-32 nell'accordo di attuazione del 1998 e, se le parti avessero saputo dell'impossibilità giuridica di trasferire tale terreno all'epoca della conclusione dell'accordo di attuazione del 1998, tale terreno sarebbe stato probabilmente sostituito con un altro terreno di valore analogo.

(102)

In terzo luogo l'accordo transattivo del 2011 dimostra di per sé che le parti intendevano ovviare all'impossibilità giuridica di trasferire il terreno B-32 in maniera indipendente dall'attuazione dell'intero accordo del 1998 e non hanno messo in discussione la validità del trasferimento degli altri terreni interessati da tale accordo. Inoltre nelle informazioni trasmesse il 18 giugno 2012 durante la fase di indagine preliminare del caso in esame, la Spagna ha dichiarato che le parti dell'accordo transattivo del 2011 avevano interesse a mantenere in vigore le parti dell'accordo di attuazione del 1998 che non riguardavano il terreno B-32.

(103)

In quarto luogo all'epoca della conclusione dell'accordo transattivo del 2011 non era chiaro se il comune di Madrid avrebbe potuto ovviare all'impossibilità giuridica derivante dall'accordo di attuazione del 1998 modificando la destinazione ad uso sportivo del terreno in conformità delle norme urbanistiche. Il Real Madrid ha sostenuto che tale modifica sarebbe possibile. In effetti il comune di Madrid ha proposto tale modifica del PGOU nel contesto della convenzione urbanistica del 2011.

(104)

Tuttavia la Spagna ha spiegato che il comune di Madrid non avrebbe potuto apportare tale cambiamento autonomamente ma avrebbe dovuto proporre una modifica del PGOU alla comunità autonoma di Madrid. Inoltre un cambiamento di questo tipo deve perseguire un obiettivo di interesse generale. Tale punto di vista è stato confermato da una sentenza del 2015 nella quale il Tribunal Superior de Justicia ha annullato la modifica del PGOU in relazione ai terreni circostanti lo stadio Bernabéu, che era stata oggetto della convenzione urbanistica del 2011. Tuttavia dalla stipula della convenzione urbanistica del 2011 avvenuta poco tempo dopo la conclusione dell'accordo transattivo del 2011, tale questione giuridica non risultava adeguatamente risolta all'epoca; sussistevano dunque incertezze sul piano giuridico in relazione alla necessità di stabilire se il comune di Madrid avrebbe potuto ovviare all'impossibilità giuridica derivante dall'accordo di attuazione del 1998 cambiando la classificazione del terreno B-32.

(105)

Alla luce di quanto precede, la Commissione ritiene che un operatore prudente in un'economia di mercato, confrontato alle stesse incertezze giuridiche, avrebbe chiesto un parere legale prima di concludere l'accordo transattivo del 2011 e di accettare la piena responsabilità del mancato trasferimento del terreno B-32 in base all'accordo di attuazione del 1998, cosa che il comune di Madrid non ha fatto.

(106)

Per quanto riguarda la compensazione che il comune di Madrid ha accettato di erogare al Real Madrid per risolvere la controversia derivante dall'accordo di attuazione del 1998, la Commissione ritiene che il valore di 22 693 054,44 EUR che il comune di Madrid ha accettato di pagare per il terreno B-32 per effetto dell'accordo transattivo del 2011 sia di gran lunga superiore all'entità massima della sua esposizione per la responsabilità giuridica derivante dal mancato trasferimento di tale terreno al Real Madrid.

(107)

I servizi tecnici del comune di Madrid hanno fissato il valore del terreno B-32 nel 2011 a 22 693 054,44 EUR, secondo gli stessi criteri generali utilizzati per determinare il valore dei beni comunali che erano già stati applicati nel 1998. La Spagna segnala che tale valutazione ha il carattere di un valore catastale, che è utilizzato come base di riferimento ad esempio per la tassazione dei trasferimenti fondiari o per stabilire il valore interno per il comune a fini contabili, La Spagna e il Real Madrid citano a tale riguardo la relazione del ministero delle Finanze del 2011, che ha stimato il valore catastale del terreno B-32 a 25 776 296 EUR. La Spagna evidenzia che sarebbe tenuta per legge a stabilire per il proprio inventario il valore di tutti i terreni di sua proprietà, indipendentemente dalla loro natura giuridica di dominio pubblico o privato. Il Real Madrid segnala la valutazione di 22 690 000 EUR contenuta nella relazione Aguirre Newman, che è stata preparata dopo l'adozione della decisione di avvio.

(108)

La Commissione rileva che tali valutazioni sono tutte basate sul presupposto erroneo secondo cui il terreno B-32 avrebbe potuto essere trasferito nel 2011, il che, come spiegato al considerando 97 di cui sopra, risulta essere giuridicamente impossibile. Supponendo che il comune di Madrid non possa essere ritenuto responsabile per tale impossibilità giuridica, questione per la quale non ha mai chiesto un parere legale, si può per lo meno sostenere che il valore di mercato del terreno nei suoi rapporti con il Real Madrid sarebbe pari a zero, in quanto il terreno in questione non può essere trasferito.

(109)

Nondimeno la Commissione accetta che la conclusione di un accordo transattivo ha lo scopo di acquisire certezza giuridica in cambio di una compensazione. Supponendo che il comune di Madrid possa essere ritenuto pienamente responsabile per l'impossibilità di trasferire il terreno B-32 al Real Madrid, allora la sua esposizione finanziaria a fronte di tale responsabilità non può eccedere il valore del terreno all'epoca della conclusione dell'accordo transattivo del 2011.

(110)

A tale riguardo la Spagna ammette che i servizi tecnici del comune di Madrid non hanno utilizzato la classificazione corretta del terreno B-32 (destinazione ad uso sportivo) quando hanno preparato la loro valutazione nel 2011 ma hanno ritenuto che tale terreno rientrasse nella categoria «utilizzo pubblico di vario tipo». Inoltre il valore catastale di 25 776 296 EUR citato dalla Spagna e dal Real Madrid era basato, tra l'altro, su informazioni relative a operazioni di mercato reali nella zona di riferimento, mentre la valutazione di 22 690 000 EUR contenuta nella relazione Aguirre Newman era basata sul metodo residuale statico, che si basa su uno scenario di vendita delle varie unità a breve distanza di tempo dalla costruzione di un'infrastruttura sportiva sul terreno in questione.

(111)

Poiché la classificazione del terreno B-32 nel 2011 ne prevedeva un utilizzo sportivo e il Real Madrid aveva l'intenzione di destinare il terreno B-32 ad uso sportivo, la Commissione ritiene che il parametro corretto per la valutazione di tale terreno sia lo sfruttamento a lungo termine del terreno per uso sportivo. A tale riguardo, lo studio svolto dal CEIAM su incarico della Commissione parte dal presupposto, in relazione al previsto utilizzo sportivo del terreno B-32, secondo cui un investitore acquista il terreno, costruisce l'infrastruttura per vari tipi di attività sportiva e genera entrate attraverso le quote versate dagli utilizzatori. Lo scenario proposto dal CEIAM è ragionevole, in quanto lo sfruttamento a lungo termine delle infrastrutture sportive sul terreno B-32 da parte di un unico operatore è l'unica opzione realistica in base alla classificazione urbanistica di tale terreno, che ne determina l'utilizzo e ne esclude la successiva vendita.

(112)

Partendo da tale presupposto, lo studio CEIAM è giunto a una valutazione del terreno B-32 nel 2011 di 4 275 000 EUR (25).

(113)

La Spagna critica il fatto che lo studio CEIAM fondi uno degli scenari della valutazione sull'utilizzo del terreno per finalità di edilizia popolare, giungendo a un valore compreso tra 12 245 000 EUR e 18 000 000 EUR, in quanto tale scenario non garantirebbe il massimo e migliore utilizzo del terreno (26). Secondo le autorità spagnole, lo studio CEIAM è giunto ad un valore che era del 50 % inferiore al valore di un terreno comparabile destinato a un utilizzo per finalità di servizio pubblico (uso lucrativo de interés general: istruzione, servizi culturali e istituzioni, ospedali, chiese), che rappresenterebbe il massimo e migliore utilizzo del suolo destinato a scopi pubblici.

(114)

Nella sua risposta la Commissione rileva che tale scenario alternativo contemplato nello studio CEIAM è stato elaborato a fini di comparazione. Il riferimento appropriato per il risultato finale dello studio è costituito dallo scenario dell'utilizzo sportivo, in quanto il comune di Madrid non ha modificato la classificazione del terreno B-32, destinato a un utilizzo per finalità di servizio pubblico, né avrebbe potuto per legge modificarne la destinazione ad uso sportivo, per i motivi illustrati nel considerando 104 di cui sopra.

(115)

Il Real Madrid critica vari aspetti dello studio CEIAM (27).

(116)

In primo luogo esso critica la valutazione relativa agli scenari alternativi, non sportivi, in quanto essi si baserebbero su un eccessivo numero di elementi soggettivi e discrezionali e, inoltre, presuppongono un utilizzo del terreno B-32 che non è coerente con il comportamento mirato alla massimizzazione del profitto di un ipotetico proprietario privato.

(117)

In secondo luogo per quanto riguarda la valutazione basata sulla destinazione ad uso sportivo, il Real Madrid osserva che il risultato dello studio non è un valore di mercato adeguato. Il CEIAM ha utilizzato un metodo di valutazione nazionale (l'«ordinanza ECO 805/2003») che permette di ottenere soltanto un «valore del credito ipotecario»; tale valore è una stima particolarmente prudente di un valore duraturo e a lungo termine e tenderebbe ad essere inferiore al «valore di mercato», che si riferisce al valore in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato. Tale valore di mercato dovrebbe essere determinato sulla base del metodo residuale statico di valutazione, quale descritto nel considerando 110.

(118)

In terzo luogo il Real Madrid critica il CEIAM per i seguenti motivi:

(119)

Tali critiche non sono convincenti.

(120)

In primo luogo, per quanto riguarda gli ipotetici scenari d'uso alternativo, come spiegato nel considerando 114, essi sono utilizzati unicamente al fine di comparare vari ipotetici tipi di utilizzo del terreno, in quanto la destinazione del terreno ad uso sportivo non è cambiata e non è modificabile. Tale analisi dimostra che il valore del terreno B-32 potrebbe almeno avvicinarsi al valore assunto dal comune di Madrid se la sua classificazione avesse un maggiore potenziale commerciale. Tuttavia poiché il comune di Madrid non ha modificato la classificazione del terreno B-32, né avrebbe potuto legalmente cambiare la sua destinazione ad uso sportivo, il riferimento appropriato per il risultato finale dello studio è lo scenario dell'utilizzo sportivo.

(121)

In secondo luogo, per quanto riguarda la presunta valutazione del terreno sulla base di un «valore del credito ipotecario» o di un mero diritto di utilizzo del suolo, lo studio CEIAM non utilizza tali ipotesi, come sostiene il Real Madrid. Al contrario, come spiegato al punto 2.5. della parte dello studio riguardante lo scenario dell'utilizzo sportivo, lo studio definisce il valore sulla base del valore d'investimento del terreno, che è il suo valore per un proprietario attuale o potenziale. Lo studio CEIAM spiega, al punto 2.3.2., che l'applicazione del metodo descritto nell'ordinanza ECO/805/2003, criticato dal Real Madrid, ha l'obiettivo di determinare il valore di mercato di un terreno (28). Indipendentemente dalle finalità per le quali è applicata l'ordinanza ECO/805/2003, è descritto un metodo atto a stabilire il valore di un terreno che può generare un reddito legato a una determinata attività economica e non ha nulla a che vedere con un valore ipotecario. A tale scopo, il metodo applica norme generalmente riconosciute che non dipendono dal motivo della valutazione. Tale metodo dipende dall'esistenza di un progetto di investimento, in quanto il valore è determinato dal valore attuale netto dei flussi di cassa futuri a lungo termine del progetto di investimento più probabile (nel caso del terreno B-32, la costruzione e la gestione di un'infrastruttura sportiva).

(122)

A differenza del metodo residuale statico di valutazione utilizzato nella relazione Aguirre Newman, fornita dal Real Madrid, lo studio CEIAM basa il proprio calcolo non sul prezzo che un investitore in infrastrutture sportive otterrebbe dalla vendita a breve termine dell'infrastruttura ma sul suo sfruttamento commerciale nei decenni successivi. Il metodo proposto dal CEIAM è particolarmente appropriato per il terreno B-32, in quanto non esiste alcuna possibilità di vendere il terreno con l'infrastruttura perché il tipo di utilizzo e la proprietà pubblica di tale terreno sono stabiliti in una prospettiva a lungo termine. Il metodo residuale statico di valutazione proposto dal Real Madrid non è appropriato in un caso ove è previsto lo sfruttamento di infrastrutture sportive in cambio del pagamento di quote da parte degli utilizzatori. Tale metodo può essere applicato soltanto se il terreno e l'infrastruttura costruita su di esso possono essere venduti e soltanto se tale vendita ha luogo subito dopo la costruzione.

(123)

Al fine di determinare il valore attuale di un terreno con l'obiettivo di stabilire l'entità di una richiesta di indennizzo in funzione di tale valore, non risulta appropriato supporre o stabilire un valore ipotetico basato su caratteristiche che influiscono sul valore del terreno ma che in realtà non sono soddisfatte. Se fosse avanzata una richiesta di indennizzo nei confronti del comune di Madrid, il valore pertinente del terreno B-32 sarebbe il valore che esso ha per il comune di Madrid, che non potrebbe beneficiare di un valore ipotetico del terreno qualora esso fosse trasferibile.

(124)

In terzo luogo lo studio CEIAM contiene un raffronto accurato e dettagliato con altri impianti sportivi, diversi per caratteristiche e attrattiva, per la stima dei costi e delle entrate.

(125)

Quanto al fatto che non sarebbero stati presi in considerazione i flussi di entrate provenienti da attività diverse da quelle sportive e che non sarebbe stata pienamente esaurita l'edificabilità del terreno, lo studio illustra, al punto 1.6.4., un'ipotesi dettagliata della possibile modalità di utilizzo del terreno per varie combinazioni di infrastrutture sportive. Esso include inoltre parcheggi, negozi e ristoranti e le previste entrate provenienti dalle quote pagate dagli utilizzatori; tutti questi elementi sono illustrati in dettaglio per le diverse infrastrutture.

(126)

Al punto 1.6.5. dello studio il CEIAM spiega di essere consapevole del fatto che le sue stime non esauriscono completamente l'utilizzo legalmente possibile del terreno in termini di superficie edificabile. La pianificazione urbanistica spesso fissa tali percentuali di utilizzo del suolo a livelli assai elevati per consentire di rispondere alle mutevoli domande nel corso degli anni finché non si materializzi l'utilizzo previsto. Tuttavia ciò non sarebbe insolito nel caso di terreni per uso pubblico, in quanto di norma tali percentuali massime non sono esaurite completamente. L'intensità di utilizzo del suolo dipenderebbe dalla domanda prevista e dal tipo di attività sportive o di infrastrutture offerte. A tale riguardo, per l'elaborazione dello scenario utilizzato dallo studio il CEIAM ha analizzato 22 complessi sportivi comparabili.

(127)

Per quanto riguarda la percentuale di utilizzatori di infrastrutture sportive nelle vicinanze, che secondo il Real Madrid è troppo bassa, lo studio ha utilizzato i dati statistici ufficiali esistenti sull'attività sportiva degli abitanti nel bacino d'utenza degli impianti sportivi ubicati sul terreno B-32 a Madrid, quale figura al punto 3.2 dell'allegato informativo dello studio. Lo studio considera inoltre la possibile domanda dei dipendenti degli uffici situati nelle vicinanze. A tale riguardo, il Real Madrid non fornisce cifre, basate su ricerche di mercato nella zona, per sostenere l'argomentazione secondo cui la percentuale di utilizzatori sportivi sarebbe troppo bassa; pertanto la Commissione deve accettare le stime più prudenti fornite dal CEIAM.

(128)

Infine quanto al fatto che il valore del terreno è calcolato sulla base di un mero diritto d'uso del suolo (derecho de superficie) e non sulla base del trasferimento del pieno possesso e della piena titolarità del terreno, la Commissione rinvia al considerando 111 di cui sopra, e in particolare all'osservazione secondo cui non vi è alcuna possibilità di vendere il terreno con l'infrastruttura perché il tipo di utilizzo e la proprietà pubblica di tale terreno sono stabiliti in una prospettiva a lungo termine.

(129)

Per tutti i motivi che precedono, la Commissione ritiene che le critiche espresse dalle autorità spagnole e dal Real Madrid sullo studio CEIAM siano infondate. Il Real Madrid non dimostra in che misura le presunte carenze della relazione CEIAM determinano una significativa sottostima del valore. Di conseguenza non sarebbe stato possibile presumere che il valore del terreno B-32 nel 2011 fosse superiore al valore di 4 275 000 EUR stimato dallo studio CEIAM, e pertanto un operatore prudente in un'economia di mercato che si fosse trovato in circostanze analoghe non avrebbe concluso l'accordo transattivo del 2011, con il quale il comune di Madrid ha accettato di compensare il Real Madrid con un importo di 22 693 054,44 EUR per assumersi una responsabilità giuridica incerta connessa al mancato rispetto dell'obbligo di trasferire il terreno B-32 in virtù dell'accordo di attuazione del 1998.

(130)

Considerata la probabilità incerta che il comune di Madrid potesse essere chiamato a rispondere del mancato trasferimento del terreno B-32 in conformità dell'accordo di attuazione del 1998 e data la notevole disparità tra l'importo che il comune di Madrid ha convenuto di pagare per compensare il Real Madrid in virtù dell'accordo transattivo del 2011 (22 693 054,44 EUR) e l'entità massima dell'esposizione finanziaria derivante dalla sua responsabilità giuridica (4 275 000 EUR), la Commissione conclude che un operatore prudente in un'economia di mercato, operante in circostanze analoghe a quelle in cui si è trovato il comune di Madrid, non avrebbe stipulato l'accordo transattivo del 2011.

(131)

La Commissione conclude pertanto che il comune di Madrid, stipulando l'accordo transattivo del 2011 con il Real Madrid, non si è comportato come un operatore in un'economia di mercato che si fosse trovato in circostanze analoghe. Di conseguenza si deve ritenere che l'accordo transattivo del 2011 abbia conferito al Real Madrid un vantaggio economico di valore pari alla differenza tra l'importo della compensazione e l'entità massima dell'esposizione finanziaria derivante dalla sua responsabilità giuridica e che pertanto esso costituisca un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1), del trattato.

(132)

Infine per quanto riguarda l'affermazione della Spagna secondo cui, se il comune di Madrid avesse trasferito il terreno B-32 al Real Madrid nel 2011, non esisterebbe alcun aiuto, la Commissione ritiene che tale affermazione non sia pertinente per la sua conclusione secondo la quale il Real Madrid ha ottenuto un vantaggio economico dall'accordo transattivo del 2011. Il comune di Madrid avrebbe potuto trasferire il terreno B-32 soltanto se fosse stato legittimamente autorizzato a farlo. Se così fosse stato, non soltanto non sarebbe stato necessario stipulare l'accordo transattivo del 2011 ma il Real Madrid avrebbe ottenuto l'effettivo terreno a cui aveva diritto in base all'accordo di attuazione del 1998, e dunque non vi sarebbe stata la necessità di valutare se la compensazione offerta al Real Madrid per tale terreno corrispondesse al valore del terreno stesso. In altri termini il comune di Madrid avrebbe applicato l'accordo di attuazione del 1998, che non forma oggetto della presente decisione.

(133)

Un aiuto di Stato è considerato compatibile con il mercato interno se rientra in una qualsiasi delle categorie di cui all'articolo 107, paragrafo 2, del trattato (29). Tale aiuto può essere considerato compatibile con il mercato interno se la Commissione constata che esso ricade in una qualsiasi delle categorie elencate all'articolo 107, paragrafo 3, del trattato (30). Spetta tuttavia allo Stato membro che concede l'aiuto dimostrarne la compatibilità con il mercato interno conformemente all'articolo 107, paragrafo 2 o 3, del trattato (31).

(134)

Né le autorità spagnole né il Real Madrid hanno invocato l'applicabilità delle deroghe previste all'articolo 107, paragrafi 2 e 3, del trattato al caso in esame.

(135)

A tale riguardo la Commissione rileva che, poiché l'aiuto in questione dà luogo a un reddito di cui il Real Madrid di norma non avrebbe beneficiato nel corso delle sue operazioni commerciali, si deve ritenere che l'accordo transattivo del 2011 conferisce un aiuto al funzionamento al Real Madrid. In generale, un siffatto aiuto non può, di norma, essere considerato compatibile con il mercato interno conformemente all'articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del trattato in quanto non agevola lo sviluppo di talune attività.

(136)

Di conseguenza l'aiuto di Stato concesso al Real Madrid mediante l'accordo transattivo del 2011 è incompatibile con il mercato interno.

(137)

Conformemente all'articolo 108, paragrafo 3, del trattato gli Stati membri sono tenuti a informare la Commissione di qualsiasi proposta di aiuto (obbligo di notifica) e non possono dare esecuzione alle misure progettate prima che la Commissione abbia adottato una decisione finale sull'aiuto in questione (obbligo di sospensione).

(138)

La Commissione rileva che la Spagna non ha notificato alla Commissione la propria intenzione di concedere aiuti attraverso l'accordo transattivo del 2011 e che non ha rispettato nemmeno l'obbligo di sospensione sancito dall'articolo 108, paragrafo 3, del trattato. Pertanto, conformemente all'articolo 1, lettera f), del regolamento (UE) 2015/1589 del Consiglio (32), l'accordo transattivo del 2011 costituisce un aiuto illegale cui è stata data attuazione in violazione dell'articolo 108, paragrafo 3, del trattato.

(139)

Conformemente al trattato e alla giurisprudenza consolidata della Corte, la Commissione, qualora abbia accertato l'incompatibilità di un aiuto con il mercato interno, è competente a decidere che lo Stato membro interessato deve abolire o modificare tale aiuto (33). Sempre secondo la giurisprudenza costante della Corte, l'obbligo imposto a uno Stato membro di sopprimere un aiuto che la Commissione considera incompatibile con il mercato interno è finalizzato al ripristino dello status quo ante (34). La Corte ha stabilito al riguardo che tale obiettivo è raggiunto quando il beneficiario ha rimborsato gli importi concessi a titolo di aiuti illegali, perdendo quindi il vantaggio di cui aveva fruito sul mercato rispetto ai suoi concorrenti e la situazione esistente prima della corresponsione dell'aiuto è ripristinata (35).

(140)

In virtù dell'articolo 16, paragrafo 1, del regolamento (UE) 2015/1589, la Commissione ha l'obbligo di esigere il recupero degli aiuti illegali e incompatibili. Sempre in base a tale disposizione, lo Stato membro interessato deve adottare tutte le misure necessarie per recuperare gli aiuti illegali dichiarati incompatibili. L'articolo 16, paragrafo 2, del regolamento (UE) 2015/1589 stabilisce che all'aiuto da recuperare si aggiungono gli interessi che decorrono dalla data in cui l'aiuto illegale è divenuto disponibile per il beneficiario, fino alla data del recupero. Il regolamento (CE) n. 794/2004 della Commissione (36) illustra nel dettaglio i metodi da seguire per il calcolo degli interessi applicabili al recupero. Infine l'articolo 16, paragrafo 3, del regolamento (UE) 2015/1589 stabilisce che «il recupero va effettuato senza indugio secondo le procedure previste dalla legge dello Stato membro interessato, a condizione che esse consentano l'esecuzione immediata ed effettiva della decisione della Commissione».

(141)

Nessuna disposizione del diritto dell'Unione impone alla Commissione di quantificare l'importo esatto dell'aiuto da recuperare nel momento in cui ordina la restituzione dell'aiuto dichiarato incompatibile con il mercato interno. È sufficiente che la decisione della Commissione contenga elementi che permettano al destinatario della decisione stessa di determinare senza difficoltà eccessive tale importo (37).

(142)

Ciononostante nel caso in esame la Commissione ritiene che l'aiuto derivante dall'accordo transattivo del 2011 che la Spagna deve recuperare dal Real Madrid sia pari alla differenza tra il valore del terreno B-32 quale concordato nell'accordo transattivo del 2011, ovvero 22 693 054,44 EUR, e l'entità massima dell'esposizione finanziaria derivante dalla sua responsabilità giuridica in virtù dell'accordo di attuazione del 1998, assumendo come esatto valore di mercato del terreno B-32 nel 2011 un importo pari a 4 275 000 EUR. Pertanto per eliminare il vantaggio concesso al Real Madrid a seguito dell'accordo transattivo del 2011, la Spagna deve recuperare presso tale entità un importo pari a 18 418 054,44 EUR.

(143)

In conclusione, la Commissione constata che, attraverso l'accordo transattivo del 2011 concluso tra il comune di Madrid e il Real Madrid, la Spagna ha illegalmente concesso al Real Madrid un aiuto di Stato, in violazione dell'articolo 108, paragrafo 3, del trattato. In virtù dell'articolo 16 del regolamento (UE) 2015/1589, la Spagna è tenuta a recuperare tale aiuto presso il Real Madrid,