Compra de bienes inmuebles de uso residencial: normativa aplicable a los préstamos

 

SÍNTESIS DE LOS DOCUMENTOS:

Directiva 2014/17/UE: normas sobre los préstamos hipotecarios

Directiva (UE) 2021/2167 sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2014/17/UE

¿CUÁL ES EL OBJETIVO DE ESTAS DIRECTIVAS?

Conocida como «Directiva sobre préstamos hipotecarios», la Directiva 2014/17/UE tiene por objeto garantizar que todos los consumidores que obtienen un préstamo para comprar un bien inmueble reciban información suficiente y queden protegidos contra los riesgos.

PUNTOS CLAVE

• La Directiva se aplica a todos los préstamos concedidos a consumidores para la adquisición de su vivienda, incluidos los préstamos con garantía hipotecaria o con una garantía comparable.
• Prevé que se proporcione información de mejor calidad a los consumidores sobre los productos hipotecarios disponibles, a saber:
  • la obligación de los prestamistas de proporcionar a los consumidores una ficha de información normalizada (la ficha europea de información normalizada) que les permita comparar e identificar el producto adecuado para ellos;
  • la inclusión en la ficha europea de información normalizada de las hipótesis más pesimistas en relación con los tipos de interés variables y los créditos suscritos en moneda extranjera para advertir a los consumidores sobre las posibles variaciones de los tipos de interés;
  • un período de reflexión garantizado (antes de la celebración del contrato de crédito) o un derecho de desistimiento (tras la celebración del contrato de crédito) para los prestatarios;
  • una obligación para los prestamistas de llevar a cabo una evaluación en profundidad y documentada de la solvencia del prestatario, para garantizar que puedan atender sus obligaciones de reembolso.
• La Directiva fija unos principios de conducta para las empresas:
  • estos garantizan que los prestamistas y los intermediarios de créditos (es decir, las personas o empresas que proporcionan información y asistencia a los consumidores que buscan un préstamo hipotecario) actúen de forma honrada y transparente en relación con los intereses de los consumidores;
  • los prestamistas e intermediarios de crédito deben garantizar que su personal dispone de los conocimientos más actuales sobre los contratos de crédito y que los consumidores reciben toda la información necesaria antes de firmar cualquier contrato.
• Los consumidores tienen el derecho general de reembolsar anticipadamente sus préstamos a fin de beneficiarse de una reducción del coste total restante del crédito hipotecario. En esos casos, los Estados miembros de la Unión Europea (UE) pueden permitir que los prestamistas reciban una compensación justa por cualquier coste directa y exclusivamente asociado al reembolso anticipado.
• La Directiva prevé un sistema de «pasaporte» de la UE para los intermediarios de créditos. Esto significa que, en principio, una vez que un intermediario de crédito ha obtenido autorización en un Estado miembro, puede ofrecer sus servicios en toda la UE.

Directiva (UE) 2021/2167 por la que se modifica la Directiva 2014/17/UE

• Para garantizar que el nivel de protección de los consumidores no se vea afectado si los derechos del acreedor derivados de un contrato de crédito hipotecario o del propio contrato de crédito se ceden a un tercero (comprador de créditos), la Directiva de modificación (UE) 2021/2167 (que armoniza las normas para los administradores de créditos y los compradores de créditos con respecto a los créditos dudosos; véase la síntesis) añade un nuevo artículo a la Directiva 2014/17/UE que confiere a los consumidores, en los casos de cesión de crédito, los derechos a hacer valer ante el comprador de créditos los mismos medios de defensa que ante el prestamista original y a ser informados de la cesión.
• La Directiva de modificación (UE) 2021/2167 también añade un artículo que establece las normas relativas a la información que el acreedor debe comunicar al consumidor antes de modificar las condiciones de un contrato de crédito.
• Además, introduce la exigencia de que los prestamistas dispongan de políticas y procedimientos adecuados que les permitan mostrar una tolerancia razonable antes de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando corresponda y teniendo en cuenta las circunstancias de los consumidores, y establece una lista no exhaustiva de posibles medidas de reestructuración o refinanciación.

¿DESDE CUÁNDO ESTÁN EN VIGOR LAS DIRECTIVAS?

La Directiva sobre préstamos hipotecarios está en vigor desde el 20 de marzo de 2014 y debía convertirse en ley en los Estados miembros a más tardar el 21 de marzo de 2016. Es aplicable a los contratos de crédito hipotecario celebrados a partir del 21 de marzo de 2016.

La Directiva de modificación (UE) 2021/2167 debe adquirir rango de ley en los Estados miembros a más tardar el 29 de diciembre de 2023. Los Estados miembros deben aplicar las normas de la Directiva desde el 30 de diciembre de 2023.

ANTECEDENTES

Para más información, véase:

• Préstamos hipotecarios (Comisión Europea).

DOCUMENTOS PRINCIPALES

Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.^o 1093/2010 (DO L 60 de 28.2.2014, pp. 34-85).

Las modificaciones sucesivas de la Directiva 2014/17/UE se han incorporado al texto original. Esta versión consolidada solo tiene valor documental.

Directiva (UE) 2021/2167 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de 2021, sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2014/17/UE (DO L 438 de 8.12.2021, pp. 1-37).

última actualización 22.02.2022