3.3.2011

EL

Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης

L 58/86

---

ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΫΟΥΣΑΣ ΑΡΧΉΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ

αριθ. 167/09/COL

της 27ης Μαρτίου 2009

σχετικά με τη μίσθωση και την πώληση της αεροπορικής βάσης της Lista (Νορβηγία)

Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ (1),

Έχοντας υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο (2), και ιδίως τα άρθρα 61 έως 63 και το πρωτόκολλο 26,

Έχοντας υπόψη τη συμφωνία μεταξύ των κρατών της ΕΖΕΣ για τη σύσταση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου (3), και ιδίως το άρθρο 24,

Έχοντας υπόψη το άρθρο 1 παράγραφος 3 του μέρους Ι και το άρθρο 4 παράγραφος 2 του μέρους ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου (4),

Έχοντας υπόψη τις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για την εφαρμογή και την ερμηνεία των άρθρων 61 και 62 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ (5), και ιδίως το μέρος V σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές,

Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με το άρθρο 6 παράγραφος 1 του μέρους II του πρωτοκόλλου 3 (6),

Αφού έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις τους,

Εκτιμώντας τα ακόλουθα:

I.   ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ

1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Η απόφαση της Αρχής αριθ. 183/07/COL για την έναρξη της επίσημης διαδικασίας έρευνας δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ. Η Αρχή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους. Η Αρχή έλαβε παρατηρήσεις από την εταιρεία Lista Lufthavn AS. Με επιστολή της 4ης Δεκεμβρίου 2007 (περιστατικό αριθ. 455712), η Αρχή διαβίβασε τις εν λόγω παρατηρήσεις στις νορβηγικές αρχές, οι οποίες είχαν την ευκαιρία να απαντήσουν. Με επιστολή της 12ης Δεκεμβρίου 2007 (περιστατικό αριθ. 457245), οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν τις παρατηρήσεις τους.

Η Αρχή διόρισε τον εμπειρογνώμονα Geir Saastad για την πραγματοποίηση αποτίμησης ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα σχετικά με την αεροπορική βάση της Lista. Ο διορισμός του εμπειρογνώμονα πραγματοποιήθηκε στις 14 Απριλίου 2008. Το πεδίο εφαρμογής της αποστολής του εμπειρογνώμονα ήταν ο καθορισμός i) της αγοραίας αξίας της αεροπορικής βάσης και ii) της αξίας που έπρεπε να συνοδεύει τις υποχρεώσεις σχετικά με το γήπεδο-οικόπεδο και τα κτίρια.

Η τελική έκθεση του ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα κοινοποιήθηκε στην Αρχή τον Μάιο του 2008.

Με επιστολή της 18ης Ιουλίου 2008 (περιστατικό αριθ. 486089), η Αρχή ζήτησε από τις νορβηγικές αρχές να υποβάλουν συμπληρωματικά στοιχεία.

Οι νορβηγικές αρχές απάντησαν στην αίτηση συμπληρωματικών στοιχείων με επιστολή της 28ης Αυγούστου 2008 (περιστατικό αριθ. 489312).

2.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΕΞΕΤΑΖΟΜΕΝΩΝ ΜΕΤΡΩΝ

Η Αρχή εξέτασε δύο διαφορετικά μέτρα: τη μίσθωση και την πώληση της αεροπορικής βάσης της Lista.

2.1.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΑΕΡΟΠΟΡΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ ΤΗΣ LISTA

Στην πρόταση αριθ. 50 (1994-1995) προς το Κοινοβούλιο (7), το Υπουργείο Άμυνας υπέβαλε την πρότασή του σχετικά με το κλείσιμο της αεροπορικής βάσης. Το Υπουργείο Άμυνας υπέβαλε μία αποκαλούμενη «εναλλακτική ανάπτυξη». Στο πλαίσιο αυτού του σχεδίου, οι νορβηγικές ένοπλες δυνάμεις θα αποτιμούσαν το συγκρότημα κτιρίων για να αποφασίσουν σχετικά με τα κτίρια τα οποία δεν μπορούσαν ή δεν έπρεπε να χρησιμοποιηθούν για βιομηχανικούς ή εμπορικούς σκοπούς. Τα κτίρια τα οποία μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για εμπορικούς/βιομηχανικούς σκοπούς έπρεπε να διατηρηθούν το ανώτερο για μία δεκαετία, προκειμένου να επανεξεταστούν οι δυνατότητες εμπορικής ανάπτυξης και να εξασφαλίσουν την καλύτερη δυνατή εμπορική χρήση της αεροπορικής βάσης.

Για την παρακολούθηση του ψηφίσματος από το Κοινοβούλιο, συντάχθηκαν διάφορες εκθέσεις, προκειμένου να δοθεί μια συνολική εικόνα της γενικής κατάστασης της αεροπορικής βάσης της Lista (οι νορβηγικές αρχές έχουν υποβάλει μόνο μία έκθεση πυρασφάλειας, στις 24 Ιανουαρίου 2002, στην οποία η TekØk ανέφερε τα ισχύοντα πρότυπα, συνέστησε αναβαθμίσεις και υπολόγισε τις δαπάνες των συνιστώμενων εργασιών).

Η αεροπορική βάση της Lista καλύπτει ένα γήπεδο-οικόπεδο 5 000 000 m2. Το συγκρότημα κτιρίων αποτελείται από αποθήκες, στρατώνες, αίθουσες συνεστιάσεων και υπόστεγα τα οποία αντιπροσωπεύουν συνολικά περίπου 28 000 m2. Η ακίνητη περιουσία επίσης περιλαμβάνει ένα διάδρομο προσγείωσης/απογείωσης και έναν υγρότοπο.

Σύμφωνα με το σχέδιο των τοπικών διοικήσεων της αεροπορικής βάσης της Lista το οποίο εγκρίθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο του Farsund, το περιουσιακό στοιχείο μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για εμπορικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβάνοντας αεροπορικές υπηρεσίες, δημόσια ανάπτυξη, βιοτεχνικές και βιομηχανικές δραστηριότητες. Η περιοχή γύρω από τη Slevdalsvannet, η οποία περιλαμβάνει τον υγρότοπο και μία αποθήκη πυρομαχικών για τις νορβηγικές ένοπλες δυνάμεις, προοριζόταν για χρήση από τις νορβηγικές ένοπλες δυνάμεις, τις αεροπορικές υπηρεσίες και για την προστασία της φύσης. Γύρω στα 1 900 000 m2 μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για βιομηχανικούς σκοπούς. Μέρη του γηπέδου-οικοπέδου και ορισμένα κτίρια προστατεύονται σύμφωνα με το εθνικό σχέδιο προστασίας από τις νορβηγικές ένοπλες δυνάμεις, συμπεριλαμβάνοντας:

—	τρία υπόστεγα και τον προσομοιωτή αεροάμυνας,

—	μία αίθουσα συνεστιάσεων, και

—	μέρη του γηπέδου-οικοπέδου, συμπεριλαμβάνοντας διαδρόμους προσγείωσης/απογείωσης, τροχοδρόμους και μέρος του οδικού δικτύου.

2.2.   Η ΜΙΣΘΩΣΗ ΤΗΣ ΑΕΡΟΠΟΡΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ ΤΗΣ LISTA

Στο πλαίσιο της αναδιοργάνωσης των ακινήτων που ανήκαν στις νορβηγικές ένοπλες δυνάμεις, είχε αποφασιστεί το 1994-1995 ότι οι στρατιωτικές δραστηριότητες αεροπορικής βάσης στην αεροπορική βάση της Lista έπρεπε να παύσουν από την 1η Ιουλίου 1996.

Στις 27 Ιουνίου 1996, η Norwegian Defence Estates Agency (πρόκειται για τον οργανισμό που διαχειρίζεται την περιουσία του νορβηγικού Υπουργείου Άμυνας, εφεξής αναφερόμενη ως «NDEA») σύναψε συμφωνία μίσθωσης δεκαετούς διάρκειας με την εταιρεία Lista Airport Development AS (εφεξής «LAD»), η οποία προβλεπόταν να ισχύσει από την 1η Ιουλίου 1996 μέχρι την 30ή Ιουνίου 2006, με δικαίωμα της LAD να μισθώσει την αεροπορική βάση για μία επιπλέον δεκαετία. Η εταιρεία ανήκε στο δήμο Farsund (20 %) και σε τοπικούς επενδυτές (80 %). Η συμφωνία κάλυπτε εννέα κτίρια, τα οποία αντιστοιχούσαν περίπου σε 12 500 m2, και τον διάδρομο προσγείωσης/απογείωσης, του οποίου το εμβαδό υπολογίζεται σε 421 610 m2.

Ο κύριος στόχος της σύμβασης ήταν η ανάπτυξη εμπορικών αεροπορικών υπηρεσιών στην αεροπορική βάση, ως μέρος της εφαρμογής της «εναλλακτικής ανάπτυξης» και εντός μιας περιόδου το ανώτερο δέκα ετών.

Την 1η Ιουλίου 1996, η συμφωνία μίσθωσης περιήλθε στην εταιρεία Lista Lufthavn AS (εφεξής αναφερόμενη ως «LILAS») η οποία, ως τέτοια, συστάθηκε στις 3 Μαΐου 1996.

Η συμφωνία μίσθωσης προέβλεπε ότι η LILAS θα μίσθωνε ένα συγκεκριμένο τμήμα των κτιρίων και τον διάδρομο προσγείωσης/απογείωσης έναντι ετήσιου μισθώματος ύψους 10 000 νορβηγικών κορονών (ΝΟΚ), αναπροσαρμοζόμενο κάθε πέντε έτη. Η NDEA δικαιούνταν επίσης 15 % των εσόδων της LILAS από την υπεκμίσθωση των κτιρίων. Κατά τη διάρκεια της περιόδου από 1ης Ιουλίου 1996 μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2002, η LILAS σύναψε αρκετά συμβόλαια υπεκμίσθωσης. Τα έσοδα από υπεκμισθώσεις που καταβλήθηκαν στη NDEA ανέρχονταν σε 245 405 ΝΟΚ.

Η συμφωνία μίσθωσης προέβλεπε ότι ο ιδιοκτήτης της αεροπορικής βάσης ήταν υπεύθυνος για την εξωτερική συντήρηση των κτιρίων και τη συντήρηση του διαδρόμου προσγείωσης/απογείωσης. Η ευθύνη περιοριζόταν σε 1 500 000 ΝΟΚ ετησίως. Ως αντάλλαγμα για την εν λόγω υποχρέωση, ο ιδιοκτήτης δικαιούνταν συμμετοχή στα κέρδη. Το άρθρο 3 της συμφωνίας μίσθωσης προέβλεπε ότι σε περίπτωση που το κέρδος το οποίο προερχόταν από την εμπορική εκμετάλλευση της αεροπορικής βάσης υπερέβαινε τα 4 500 000 ΝΟΚ, ο ιδιοκτήτης της αεροπορικής βάσης θα δικαιούνταν 20 % των κερδών που υπερβαίνουν το εν λόγω ποσό.

Οι εμπορικές υπηρεσίες λειτούργησαν για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η Braathen Safe και η Air Stord παρείχαν εμπορικές υπηρεσίες μέχρι την 1η Νοεμβρίου 1999. Κατά τη διάρκεια του 2000, η LILAS συνέχισε να εξετάζει τη δυνατότητα επαναφοράς προγραμματισμένων πτήσεων και ανάπτυξης του αεροδρομίου ως τερματικού σταθμού εμπορευμάτων με διανομή διεθνών αεροπορικών μεταφορών εμπορευμάτων στην Ευρώπη. Η LILAS πέτυχε να επαναφέρει μία προγραμματισμένη πτήση μεταξύ του Όσλο και της Lista, η οποία πραγματοποιούνταν από την Cost Air καθ’ όλη τη διάρκεια του 2001. Το 2002 δεν πραγματοποιήθηκε καμία προγραμματισμένη πτήση στο αεροδρόμιο της Lista. Καθώς η LILAS δεν πέτυχε τον αρχικό της στόχο, ο οποίος ήταν η δημιουργία εμπορικών αεροπορικών υπηρεσιών στην αεροπορική βάση, τα έσοδα κατά τη διάρκεια των ετών 1996-2002 δεν υπερέβησαν ποτέ τα 4 500μ 000 ΝΟΚ ετησίως.

Στο τέλος της αρχικής δεκαετούς περιόδου, η LILAS είχε τη δυνατότητα να παρατείνει τη μίσθωση για μία επιπλέον δεκαετία. Σε περίπτωση μη άσκησης του εν λόγω δικαιώματος, η LILAS θα μπορούσε να αγοράσει μία καθορισμένη περιοχή της αεροπορικής βάσης έναντι 10 000 000 ΝΟΚ. Επιπλέον, το συμβόλαιο προέβλεπε ότι η LILAS είχε τη δυνατότητα, σε περίπτωση που η NDEA αποφάσιζε να προβεί σε πώληση ολόκληρης της αεροπορικής βάσης της LISTA κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης, να αγοράσει ολόκληρη την αεροπορική βάση έναντι 25 000 000 ΝΟΚ. Με επιστολή της 13ης Δεκεμβρίου 2002, η LILAS παραιτήθηκε του δικαιώματος προτιμήσεως για αγορά ολόκληρης της αεροπορικής βάσης της Lista και η αεροπορική βάση πωλήθηκε στην εταιρεία Lista Flypark AS.

Τον Ιούνιο του 2006, σε συμμόρφωση με τους όρους της συμφωνίας μίσθωσης, η LILAS άσκησε το δικαίωμα προτιμήσεώς της για να αγοράσει μέρη της αεροπορικής βάσης της Lista έναντι του ποσού των 10 000 000 ΝΟΚ από τη Lista Flypark AS.

2.3.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΗΣ ΑΕΡΟΠΟΡΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ ΤΗΣ LISTA

Στις 12 Σεπτεμβρίου 2002, η NDEA πώλησε την αεροπορική βάση της Lista στην εταιρεία Lista Flypark AS. Η πώληση είχε ως αποτέλεσμα την καθαρή καταβολή του ποσού των 10 875 000 ΝΟΚ από το νορβηγικό Δημόσιο προς την εταιρεία Lista Flypark AS. Προκειμένου να αναλυθούν οι όροι και οι προϋποθέσεις της πώλησης, πρέπει να γίνει διαχωρισμός δύο διαδοχικών βημάτων: αφενός, η αξιολόγηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, και αφετέρου, η αξιολόγηση των υποχρεώσεων που συνοδεύουν το γήπεδο-οικόπεδο και τα κτίρια.

2.3.1    Μέτρα που λήφθηκαν προκειμένου να βρεθεί αγοραστής για την αεροπορική βάση

Το 1997, η LILAS επικοινώνησε με τη NDEA, προκειμένου να διαπραγματευτεί την αγορά της αεροπορικής βάσης. Στις 21 Οκτωβρίου 1998, ο δήμος Farsund και η LILAS συμφώνησαν σχετικά με μία στρατηγική αγοράς του περιουσιακού στοιχείου. Ωστόσο, οι διαπραγματεύσεις μεταξύ της NDEA, του δήμου Farsund και της LILAS διακόπηκαν στις 22 Φεβρουαρίου 1999, καθώς τα μέρη δεν μπορούσαν να καταλήξουν σε συμφωνία σχετικά με την τιμή.

Κατά τη διάρκεια του 2000, η NDEA είχε δημοσιεύσει αρκετές διαφημίσεις σε τοπικές (Farsund Avis) και περιφερειακές εφημερίδες (Fedrelandsvennen και Stavanger Aftenblad) για την πώληση της ιδιοκτησίας. Η πώληση, όπως προβλεπόταν εκείνη την περίοδο, αφορούσε μέρη του ακινήτου. Οι διαφημίσεις δεν οδήγησαν σε καμία πώληση.

Στις 16 και 17 Αυγούστου 2001, η NDEA οργάνωσε τη Διάσκεψη της Lista όπου προσκλήθηκαν 7 000 – 8 000 δυνητικοί επενδυτές. Ο σκοπός της διάσκεψης ήταν η παρουσίαση στα ενδιαφερόμενα μέρη της αεροπορικής βάσης της Lista και της πιθανής μετατροπής της αεροπορικής βάσης από βάση στρατιωτικής χρήσης σε βάση πολιτικής εμπορικής χρήσης. Μετά τη διάσκεψη, διορίστηκε ένας σύμβουλος, ο κ. Hjort, για να βοηθήσει στη διαδικασία πώλησης. Κατέληξε στο συμπέρασμα ότι «η αεροπορική βάση ήταν δύσκολο να πωληθεί σε εργολάβους ακινήτων, καθώς δεν υπήρχαν βιώσιμοι αγοραστές, και το γεγονός ότι η δυνατότητα εκμετάλλευσης του ακινήτου ήταν πολύ περιορισμένη λόγω της συμφωνίας με την εταιρεία LILAS».

Τον Αύγουστο του 2001, η NDEA αποφάσισε ότι η ακίνητη περιουσία έπρεπε να πωληθεί συνολικά, προκειμένου να αποφευχθεί η πλήρης απώλεια ελκυστικότητας ορισμένων περιοχών της αεροπορικής βάσης για τους δυνητικούς αγοραστές.

Στο πλαίσιο των διαπραγματεύσεων στις αρχές του 2002 με τις εταιρείες οικοδομικής ανάπτυξης ακινήτων Intervest Eiendom AS και Interconsult Prosjektutvikling AS, η NDEA ζήτησε την πραγματοποίηση δυο εκτιμήσεων της αξίας από τις εταιρείες εκτίμησης αξίας ακινήτων Verditakst και OPAK. Οι εν λόγω διαπραγματεύσεις δεν ήταν επιτυχείς, αλλά στις 12 Σεπτεμβρίου 2002, η NDEA σύναψε συμφωνία πώλησης με την εταιρεία Lista Flypark AS.

2.3.2    Η τιμή αγοράς

Η τιμή αγοράς βασίστηκε σε τρία στοιχεία: i) την πραγματική τιμή που πρέπει να καταβληθεί για την ακίνητη περιουσία, ii) μία επιπλέον αμοιβή η οποία αντιστοιχεί στο 50 % της καθαρής τιμής μεταπώλησης και iii) ένα ποσό το οποίο αντιστοιχεί στο 30 % των καθαρών εσόδων από τη συμφωνία μίσθωσης.

i)   Τιμή του ακινήτου

Η έκθεση της εταιρείας OPAK, της 29ης Μαΐου 2002, διέκρινε τα ακόλουθα τρία σενάρια: πώληση του ακινήτου σε νέο αγοραστή (32 000 000 ΝΟΚ), πώληση του ακινήτου στον μισθωτή με βάση το δικαίωμα προτιμήσεως για αγορά μέρους του μισθωμένου κτιρίου και του γηπέδου-οικοπέδου στο τέλος της δεκαετούς μίσθωσης (34 000 000 ΝΟΚ) και πώληση του ακινήτου στον μισθωτή με βάση το δικαίωμα προτιμήσεως για αγορά ολόκληρου του ακινήτου κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης (25 000 000 ΝΟΚ).

Η έκθεση της εταιρείας Verditakst, της 7ης Ιουνίου 2002, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγοραία τιμή του περιουσιακού στοιχείου ανερχόταν σε 11 000 000 ΝΟΚ.

Η τιμή πώλησης συμφωνήθηκε με βάση την αποτίμηση της Verditakst, ήτοι 11 000 000 ΝΟΚ.

Με βάση την έκθεση πυρασφάλειας η οποία αναφέρεται ανωτέρω, το ποσό των 7 500 000 ΝΟΚ αφαιρέθηκε από την αξία του περιουσιακού στοιχείου για να ληφθούν υπόψη οι εργασίες οι οποίες έπρεπε να εκτελεστούν, προκειμένου να υπάρξει συμμόρφωση με τα ισχύοντα πρότυπα πυρασφάλειας. Κατά συνέπεια, η τιμή πώλησης του περιουσιακού στοιχείου μειώθηκε στα 3 500 000 ΝΟΚ.

ii)   50 % καταμερισμός της καθαρής τιμής μεταπώλησης

Σύμφωνα με το άρθρο 3 της συμφωνίας πώλησης, η NDEA δικαιούνταν 50 % οποιωνδήποτε εσόδων τα οποία θα προέρχονταν από την πώληση αγροτεμαχίων του περιουσιακού στοιχείου. Οι πωλήσεις δύο αγροτεμαχίων είχε ως αποτέλεσμα τη μεταβίβαση 795 263 ΝΟΚ στη NDEA. Επιπλέον, εκκρεμεί η καταβολή 5 000 000 ΝΟΚ λόγω διαφωνίας ως προς την ερμηνεία της εν λόγω διάταξης σχετικά με την αγορά από τη LILAS μίας περιοχής στην οποία είχε δικαίωμα προαιρέσεως δυνάμει της συμφωνίας μίσθωσης.

iii)   30 % των καθαρών εσόδων από τη συμφωνία μίσθωσης

Η NDEA είχε επίσης δικαίωμα να λάβει 30 % από οποιαδήποτε κέρδη μετά την αφαίρεση των φόρων δυνάμει της συμφωνίας μίσθωσης. Ωστόσο, δεν υπήρχαν έσοδα από τη Lista Flypark AS κατά την περίοδο από το 2003 μέχρι το 2006.

2.3.3    Η αξία που συνοδεύει τις υποχρεώσεις σε σχέση με το γήπεδο-οικόπεδο και τα κτίρια

Συμφωνήθηκε ότι ο αγοραστής θα αποζημιωνόταν για τις υποχρεώσεις που συνοδεύουν το περιουσιακό στοιχείο οι οποίες δεν είχαν ληφθεί υπόψη στην αποτίμηση. Η αποζημίωση κάλυπτε τα εξής:

i)

αποζημίωση σε σχέση με τεχνικές εγκαταστάσεις (όπως γραμμές μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας): 3 500 000 ΝΟΚ Η NDEA ανέλαβε την ευθύνη να συνεισφέρει στη μετατροπή της αεροπορικής βάσης από στρατιωτική αεροπορική βάση σε εμπορική επιχείρηση σε συμμόρφωση με την απόφαση του Κοινοβουλίου: «σύμφωνα με το ψήφισμα του Κοινοβουλίου, οι ένοπλες δυνάμεις είναι υποχρεωμένες να προετοιμάσουν την περιοχή για μη στρατιωτική χρήση. Η εν λόγω υποχρέωση περιλαμβάνει ειδικά οποιαδήποτε δέσμευση απέναντι σε ιδιοκτήτες γειτονικών γηπέδων-οικοπέδων όσον αφορά την αποστράγγιση, καθώς και τη διευκόλυνση νέας υποδομής σε συνδυασμό με την ανάπτυξη της περιοχής.»

ii)	αποζημίωση σε σχέση με την ανάπτυξη νέας υποδομής: 5 500 000 ΝΟΚ Η NDEA ήταν και πάλι υποχρεωμένη να επιβαρυνθεί με τις δαπάνες μετατροπής της αεροπορικής βάσης από στρατιωτική σε μη στρατιωτική.

iii)

αποζημίωση σε σχέση με τη συμφωνία μίσθωσης της LILAS: 5 375 000 ΝΟΚ Η συμφωνία μίσθωσης προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης της αεροπορικής βάσης είναι υπεύθυνος για τις δαπάνες λειτουργίας και την εξωτερική συντήρηση των κτιρίων καθώς και για τη συντήρηση του διαδρόμου προσγείωσης/απογείωσης. Οι εν λόγω υποχρεώσεις, ωστόσο, περιορίζονταν σε 1 500 000 ΝΟΚ ετησίως. Καθώς η NDEA ήταν υποχρεωμένη, κατά τη χρονική περίοδο της πώλησης το 2002, να καταβάλλει ετησίως στη LILAS το ποσό του 1 500 000 ΝΟΚ για περίπου άλλα τέσσερα έτη, το ποσό των 5 375 000 ΝΟΚ πιστώθηκε στη Lista Flypark AS, προκειμένου να εκπληρωθούν οι εν λόγω υποχρεώσεις απέναντι στη LILAS.

Το συνολικό ποσό αποζημίωσης, το οποίο ανερχόταν σε 14 375 000 ΝΟΚ, συμψηφίστηκε με την τιμή αγοράς η οποία ανερχόταν σε 3 500 000 ΝΟΚ. Κατά συνέπεια, οι νορβηγικές αρχές κατέβαλαν στον αγοραστή 10 875 000 ΝΟΚ.

3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΝΟΡΒΗΓΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ

3.1.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΤΗΣ LILAS

3.1.1    Δεν παρασχέθηκε καμία ενίσχυση ή πλεονέκτημα στη LILAS δυνάμει της συμφωνίας μίσθωσης

Οι νορβηγικές αρχές ανέφεραν ότι παρόλο που το μίσθωμα, όπως ορίζεται στη συμφωνία μίσθωσης ανερχόταν πράγματι σε 10 000 ΝΟΚ ετησίως, αυτή η τιμή δεν αντιστοιχούσε με ακρίβεια στα πραγματικά ποσά τα οποία καταβάλλονταν στη NDEA. Πράγματι, η NDEA δικαιούνταν επίσης 15 % των εσόδων της LILAS από την υπεκμίσθωση των κτιρίων. Περαιτέρω, σε περίπτωση που τα μεικτά έσοδα σε σχέση με την εμπορική αεροπλοΐα υπερέβαιναν το ποσό των 4 500 000 ΝΟΚ ετησίως, η NDEA δικαιούνταν 20 % των εσόδων που υπερέβαιναν το εν λόγω ποσό.

Τα έσοδα από την υπεκμίσθωση τα οποία καταβλήθηκαν στη NDEA ανέρχονταν σε 245 405 ΝΟΚ. Σύμφωνα με τις νορβηγικές αρχές, το ποσό των 245 405 ΝΟΚ το οποίο προέρχεται από έσοδα υπεκμίσθωσης πρέπει να προστεθεί στο ετήσιο μίσθωμα των 10 000 ΝΟΚ. Το συνολικό ποσό μισθώματος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέχρι την πώληση, η οποία πραγματοποιήθηκε το 2002, ανερχόταν σε 310 405 ΝΟΚ.

Οι νορβηγικές αρχές ισχυρίζονται επιπλέον ότι η LILAS έπρεπε να αναπτύξει, να εκμεταλλευτεί και να συντηρήσει το περιουσιακό στοιχείο για εμπορικές αεροπορικές υπηρεσίες στην αεροπορική βάση, στοιχείο που συνιστούσε υποχρέωση παροχής δημόσιας υπηρεσίας. Στο πλαίσιο αυτό, το καταβαλλόμενο ποσό μισθώματος θα πρέπει να θεωρείται κατά κάποιο τρόπο ασήμαντο για την αξιολόγηση της συμφωνίας μίσθωσης. Σε περίπτωση που το έργο ήταν επιτυχές, τα κέρδη της LILAS στο πλαίσιο της συμφωνίας μίσθωσης θα μπορούσαν να ήταν σημαντικά. Αφετέρου, εάν επαληθεύονταν οι πιο συγκρατημένες προβλέψεις, τότε η μίσθωση της αεροπορικής βάσης, λόγω του χρηματοοικονομικού κινδύνου της συμφωνίας μίσθωσης με βάση τις ουσιαστικές αναπόφευκτες δαπάνες, δεν θα ήταν επικερδής για τη LILAS.

3.1.2    Καμία επίπτωση στις συναλλαγές μεταξύ των κρατών του ΕΟΧ

Οι νορβηγικές αρχές υποστήριξαν ότι δεν υπήρχε καμία ένδειξη ότι το εμπόριο εντός του ΕΟΧ επηρεάστηκε και ότι στρεβλώθηκε ο ανταγωνισμός από την εν λόγω ενίσχυση. Οι νορβηγικές αρχές αναφέρθηκαν στις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις περί χρηματοδότησης αεροδρομίων και ενίσχυσης εκκίνησης προς αεροπορικές εταιρείες οι οποίες αναχωρούν από περιφερειακά αεροδρόμια (8), σύμφωνα με τις οποίες ο αερολιμένας της Lista θα εντασσόταν στην κατηγορία Δ, δηλαδή ένας μικρός αερολιμένας με ετήσιο όγκο επιβατών κάτω του 1 εκατομμυρίου. Η συνολική βάση επιβατών του αερολιμένα της Lista είναι 32 000 άτομα. Οι κατευθυντήριες γραμμές για τους αερολιμένες προβλέπουν ότι «η χρηματοδότηση μικρών περιφερειακών αερολιμένων (της κατηγορίας Δ) έχει μικρές πιθανότητες να στρεβλώσει τον ανταγωνισμό και τις συναλλαγές σε βαθμό που να αντίκειται προς το κοινό συμφέρον». (9)

3.1.3    Δεν χορηγήθηκε καμία παράνομη ενίσχυση

Οι νορβηγικές αρχές προέβαλαν το επιχείρημα ότι θα πρέπει να γίνει μνεία στις νέες κατευθυντήριες γραμμές για τους αερολιμένες (10) κατά την αναθεώρηση των όρων της συμφωνίας μίσθωσης. Πράγματι, παρόλο που δεν είχαν θεσπιστεί κατά τη σύναψη της συμφωνίας μίσθωσης, οι νορβηγικές αρχές ισχυρίζονται ότι οι νέες κατευθυντήριες γραμμές για τους αερολιμένες «συμπληρώνουν, χωρίς να αντικαθιστούν» τις προηγούμενες κατευθυντήριες γραμμές και συνεπώς θα πρέπει να γίνεται μνεία στις εν λόγω κατευθυντήριες γραμμές.

Οι νορβηγικές αρχές ισχυρίζονται ότι ανατέθηκε στη LILAS η υποχρέωση παροχής δημόσιας υπηρεσίας η οποία συνιστά «λειτουργία της υποδομής, συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης και της διαχείρισης της υποδομής του αερολιμένα». Στη συνέχεια αναφέρονται στις νέες κατευθυντήριες γραμμές για τους αερολιμένες οι οποίες προβλέπουν ότι: «οι χρηματοδοτήσεις αυτές δεν θεωρούνται κρατικές ενισχύσεις εφόσον αποτελούν αντισταθμίσεις για την παροχή δημόσιας υπηρεσίας που χορηγούνται για τη διαχείριση του αερολιμένα, τηρουμένων των όρων που έχουν τεθεί από τη νομολογία Altmark. […] οι ενισχύσεις αυτές είναι δυνατόν να κριθούν συμβιβάσιμες με τη λειτουργία της συμφωνίας ΕΟΧ μόνον βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 3 στοιχεία α) ή γ), υπό ορισμένους όρους, στις μειονεκτούσες περιοχές, ή βάσει του άρθρου 59 παράγραφος 2, εφόσον πληρούνται ορισμένοι όροι, οι οποίοι εξασφαλίζουν ότι είναι απαραίτητες για την εκμετάλλευση μίας υπηρεσίας γενικού οικονομικού συμφέροντος και ότι δεν θίγουν την ανάπτυξη των συναλλαγών σε βαθμό αντίθετο προς το συμφέρον των συμβαλλόμενων μερών».

Ο δήμος Farsund, στον οποίο βρίσκεται η αεροπορική βάση, είναι επιλέξιμος για περιφερειακή ενίσχυση.

Κατά συνέπεια, οι νορβηγικές αρχές καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι οποιαδήποτε ενίσχυση η οποία χορηγήθηκε στη LILAS αντιστοιχούσε σε αποζημίωση η οποία δεν υπερέβη το απαραίτητο ποσό για την κάλυψη των δαπανών που προέκυψαν κατά την απαλλαγή από τις υποχρεώσεις παροχής δημόσιας υπηρεσίας που ανατέθηκαν στην εν λόγω εταιρεία.

3.2.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΠΩΛΗΣΗΣ

3.2.1    Δεν παρασχέθηκε καμία ενίσχυση ή πλεονέκτημα στη Lista Flypark AS σε συνδυασμό με την πώληση

Οι νορβηγικές αρχές ισχυρίζονται ότι παρόλο που δεν υπήρξε αυστηρή συμμόρφωση με τους όρους που αναφέρονται στο τμήμα 2.2 των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικών ενισχύσεων σε πωλήσεις γηπέδου-οικοπέδου και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές, «οι περισσότεροι δυνητικοί αγοραστές ήταν επαρκώς ενημερωμένοι σχετικά με τις προσπάθειες της NDEA να πωλήσει την αεροπορική βάση». Πράγματι, όπως αναφέρεται ανωτέρω στο τμήμα 2.3.1, λήφθηκαν πολλά μέτρα προκειμένου να βρεθεί αγοραστής.

Οι νορβηγικές αρχές τόνισαν περαιτέρω ότι η τιμή πώλησης αντιστοιχούσε ακριβώς στην αξία του περιουσιακού στοιχείου και στις σχετικές νομικές υποχρεώσεις. Οι νορβηγικές αρχές αναφέρονται στο γεγονός ότι η πραγματική τιμή αγοράς όχι απλώς αντιστοιχούσε στην τιμή του ακινήτου, αλλά επίσης και σε άλλα στοιχεία, όπως η συμμετοχή στα κέρδη με ποσοστό 50 % από τη μεταπώληση και ο καταμερισμός κατά 30 % των πιθανών καθαρών εσόδων της Lista Flypark AS (βλ. ανωτέρω τμήμα 2.3.2).

3.2.2    Καμία επίπτωση στις συναλλαγές μεταξύ των κρατών του ΕΟΧ

Οι νορβηγικές αρχές επανέλαβαν τα σημεία που αναφέρονται ανωτέρω στο τμήμα 3.1.2.

3.2.3    Δεν χορηγήθηκε καμία παράνομη ενίσχυση

Οι νορβηγικές αρχές αναφέρθηκαν στις εξηγήσεις τους οι οποίες αφορούν τη συμφωνία μίσθωσης η οποία συνάφθηκε με την εταιρεία LILAS.

4.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ ΜΕΡΩΝ

Με επιστολή της 15ης Νοεμβρίου 2007 (περιστατικό αριθ. 452517), η νομική εταιρεία η οποία εκπροσωπεί τη Lista Lufthavn AS υπέβαλε παρατηρήσεις σχετικά με την απόφαση της Αρχής για έναρξη επίσημης έρευνας. (11)

Οι παρατηρήσεις περιορίστηκαν στη συμφωνία μίσθωσης και δεν αναφέρθηκαν στο ζήτημα της πώλησης του γηπέδου-οικοπέδου.

4.1.   ΔΕΝ ΠΑΡΑΣΧΕΘΗΚΕ ΚΑΜΙΑ ΕΝΙΣΧΥΣΗ H ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑ ΣΤΗ LILAS ΣΤΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΗΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Το πραγματικό ετήσιο μίσθωμα δεν ήταν 10 000 ΝΟΚ καθώς η NDEA έλαβε 245 405 ΝΟΚ από την υπεκμίσθωση. Περαιτέρω, ανατέθηκε στη LILAS – μέσω της συμφωνίας μίσθωσης – η υποχρέωση παροχής δημόσιας υπηρεσίας για λειτουργία και διαχείριση της αεροπορικής βάσης της Lista. Αυτή η γενική υποχρέωση παροχής υπηρεσιών συνεπαγόταν περιορισμούς όσον αφορά τη δυνατότητα της LILAS να εκμεταλλευτεί την αεροπορική βάση για άλλους σκοπούς. Το 2001, το συνολικό κόστος τέτοιων λειτουργιών ανερχόταν περίπου σε 5 500 000 ΝΟΚ ετησίως. Ενόψει των σημαντικών δαπανών, ένα ετήσιο ανώτατο όριο 1 500 000 ΝΟΚ περιλαμβανόταν στη συμφωνία μίσθωσης στις 9 Μαΐου 2006. Η LILAS και οι μέτοχοί της επιβαρύνθηκαν με ουσιαστικές ζημίες ως συνέπεια της συμφωνίας μίσθωσης. (12)

4.2.   ΚΑΜΙΑ ΕΠΙΠΤΩΣΗ ΣΤΙΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ ΜΕΤΑΞΥ ΤΩΝ ΚΡΑΤΩΝ ΤΟΥ ΕΟΧ

Η συμφωνία με τη LILAS αφορά αυστηρά τη μίσθωση της αεροπορικής βάσης της Lista για υποχρεώσεις παροχής δημόσιων υπηρεσιών διαχείρισης και εκμετάλλευσης της ίδιας της αεροπορικής βάσης και όχι για την εκμετάλλευση εγχώριων προγραμματισμένων πτήσεων και διεθνών αεροπορικών μεταφορών εμπορευμάτων. Στο πλαίσιο αυτό, οποιαδήποτε χορηγηθείσα ενίσχυση δυνάμει της συμφωνίας μίσθωσης δεν θα επηρεάσει τις συναλλαγές κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

4.3.   ΟΠΟΙΑΔΗΠΟΤΕ ΕΝΙΣΧΥΣΗ ΠΟΥ ΧΟΡΗΓΗΘΗΚΕ ΣΤΗ LILAS ΕΙΝΑΙ ΝΟΜΙΜΗ ΕΝΙΣΧΥΣΗ

Σε περίπτωση που η Αρχή καταλήξει στο συμπέρασμα ότι έχει χορηγηθεί ενίσχυση στη LILAS, εν πάση περιπτώσει θα ήταν συμβατή με τη συμφωνία για τον ΕΟΧ βάσει των κατευθυντήριων γραμμών περί χρηματοδότησης αερολιμένων και ενισχύσεων σε αεροπορικές εταιρείες για την έναρξη νέων γραμμών με αναχώρηση από περιφερειακούς αερολιμένες.

4.4.   ΚΑΜΙΑ ΒΑΣΗ ΓΙΑ ΑΠΟΦΑΣΗ ΑΝΑΚΤΗΣΗΣ

Τέλος, η συμφωνία μίσθωσης συνάφθηκε στις 27 Ιουνίου 1996. Το μόνο αίτημα για πληροφορίες το οποίο εστάλη κατά τη διάρκεια της δεκαετούς περιόδου μετά από αυτήν την ημερομηνία ανέφερε την πιθανή χορήγηση ενίσχυσης μέσω της πώλησης αλλά όχι μέσω της συμφωνίας μίσθωσης. Κατά συνέπεια, η δεκαετής περίοδος δεν διακόπηκε από ενέργεια της Αρχής. Το άρθρο 15 του πρωτοκόλλου 3 προβλέπει ότι: «οι εξουσίες της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ για ανάκτηση της ενίσχυσης υπόκεινται σε δεκαετή προθεσμία παραγραφής».

II.   ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ

1.   Η ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕΡΟΥΣ ΤΗΣ ΑΕΡΟΠΟΡΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ ΤΗΣ LISTA

Η συμφωνία μίσθωσης με τη LAD υπεγράφη στις 27 Ιουνίου 1996 και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου 1996.

Το άρθρο 15 του πρωτοκόλλου 3 προβλέπει:

Το πρώτο αίτημα για πληροφορίες το οποίο αντιμετώπισε το δυνητικό μέτρο ενίσχυσης με τη μορφή της συμφωνίας μίσθωσης εστάλη στις 28 Μαρτίου 2007. Η Αρχή θεωρεί ότι, την ημερομηνία εκείνη, η δεκαετής περίοδος παραγραφής είχε εκπνεύσει καθώς το συμβόλαιο με το οποίο δεσμεύονταν τα συμβαλλόμενα μέρη είχε συναφθεί στις 27 Ιουνίου 1996. Συνεπώς, δεν υπήρχε καμία δυνατότητα ανάκτησης. Επιπλέον, η ίδια η συμφωνία ανάκτησης είχε επίσης εκπνεύσει εκείνη την ημερομηνία, εφόσον η LILAS δεν χρησιμοποίησε το δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας για μία επιπλέον δεκαετία. Η συμφωνία μίσθωσης, συνεπώς, έπαψε να υφίσταται στις 30 Ιουνίου 2006, και δεν προκύπτουν περαιτέρω επιπτώσεις ως αποτέλεσμα της εν λόγω συμφωνίας.

Υπό αυτές τις συνθήκες, μία απόφαση από την Αρχή σχετικά με τον χαρακτηρισμό του υπό εξέταση μέτρου ως ενίσχυσης και σχετικά με τη συμβατότητά του με τη συμφωνία ΕΟΧ δεν θα είχε καμία πρακτική συνέπεια. (13)

2.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΗΣ ΑΕΡΟΠΟΡΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ ΤΗΣ LISTA

2.1.   Η ΠΑΡΟΥΣΙΑ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ

Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας έχει ως εξής:

Οι κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές παρέχουν περαιτέρω πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο η Αρχή ερμηνεύει και εφαρμόζει τις διατάξεις της συμφωνίας ΕΟΧ οι οποίες διέπουν την κρατική ενίσχυση όταν πρόκειται για αξιολόγηση πωλήσεων δημόσιων γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων. Το τμήμα 2.1 περιγράφει μία πώληση μέσω διεξαγωγής διαγωνισμού άνευ όρων, ενώ το τμήμα 2.2 περιγράφει μία πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων (μέσω μίας αποτίμησης από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα). Αυτές οι δύο διαδικασίες επιτρέπουν στα κράτη της ΕΖΕΣ να χειριστούν τις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων με τρόπο που αποκλείει την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης.

2.2.   ΠΑΡΟΥΣΙΑ ΚΡΑΤΙΚΩΝ ΠΟΡΩΝ

Το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να χορηγείται από το κράτος ή μέσω κρατικών πόρων. Εφόσον η NDEA είναι κρατικός οργανισμός, οι πόροι της συνιστούν κρατικούς πόρους.

Η πώληση κάτω από την αγοραία τιμή γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων που ανήκουν στο δημόσιο συνεπάγεται τη συμμετοχή κρατικών πόρων. Ωστόσο, οι κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικών ενισχύσεων σε πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές προβλέπουν δύο περιπτώσεις όπου, εφόσον πληρούνται οι ισχύοντες όροι, η τιμή η οποία καταβάλλεται για το περιουσιακό στοιχείο θα διατηρηθεί σε τέτοιο επίπεδο, ώστε να ανταποκρίνεται στην εύλογη αγοραία αξία, αποκλείοντας, κατά συνέπεια, την παρουσία κρατικών ενισχύσεων.

Όπως σημειώνεται ανωτέρω, διακρίνονται δύο καταστάσεις: οι περιπτώσεις όπου η πώληση έχει πραγματοποιηθεί μέσω διεξαγωγής διαγωνισμού άνευ όρων [βλ. στοιχείο i) κατωτέρω] και οι περιπτώσεις όπου η πώληση έχει πραγματοποιηθεί με αναφορά στις αποτιμήσεις αξίας που έχουν πραγματοποιηθεί από ανεξάρτητους εμπειρογνώμονες [βλ. στοιχείο ii) κατωτέρω].

i)   πώληση μέσω διεξαγωγής διαγωνισμού άνευ όρων

Οι νορβηγικές αρχές αναγνωρίζουν ότι «η διαδικασία ξεκίνησε ως διαγωνισμός άνευ όρων σχετικά με την πώληση τμημάτων της αεροπορικής βάσης. Διαφημίσεις οι οποίες ανέφεραν πιθανές χρήσεις της αεροπορικής βάσης δημοσιεύτηκαν σε διάφορες εφημερίδες όπως η Farsund avis, η Fedrelandsvennen και η Stavanger Aftenblad το 2000.»

Καμία από τις διαφημίσεις, ούτε και η επονομαζόμενη «Διάσκεψη της Lista» δεν οδήγησαν σε πώληση. Η διαδικασία δεν κάλυπτε την περίπτωση πώλησης ολόκληρης της αεροπορικής βάσης. Αυτό επιβεβαιώνεται από την έκθεση του Γενικού Ελεγκτή που κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν είχε πραγματοποιηθεί ούτε αποτίμηση ολόκληρου του περιουσιακού στοιχείου ούτε δημόσια ανακοίνωση της σχεδιαζόμενης πώλησης πριν την έναρξη των διαπραγματεύσεων με την εταιρεία Lista Flypark AS τον Μάρτιο του 2002. Κατά συνέπεια, η Αρχή θεωρεί ότι δεν υπήρξε διαγωνισμός άνευ όρων σε σχέση με την πώληση ολόκληρης της αεροπορικής βάσης και ότι συνεπώς εξαιρείται η δυνατότητα αποκλεισμού της ύπαρξης κρατικής ενίσχυσης επί αυτής της βάσεως, δυνάμει του τμήματος 2.1 των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων.

ii)   Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων (αποτίμηση εμπειρογνώμονα)

Το τμήμα 2.2 των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές, όσον αφορά την πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων, προβλέπει ότι «εφόσον οι δημόσιες αρχές δεν σκοπεύουν να χρησιμοποιήσουν τη διαδικασία που περιγράφεται στο τμήμα 2.1, πρέπει να διεξαχθεί ανεξάρτητη αποτίμηση από έναν ή περισσότερους ανεξάρτητους εκτιμητές περιουσιακών στοιχείων πριν τις διαπραγματεύσεις πώλησης, προκειμένου να καθοριστεί η αγοραία τιμή βάσει γενικώς αποδεκτών δεικτών της αγοράς και προτύπων αποτίμησης. Η κατ’ αυτό τον τρόπο καθορισθείσα αγοραία τιμή αποτελεί την ελάχιστη τιμή αγοράς που μπορεί να συμφωνηθεί χωρίς τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης.» (προστέθηκε έμφαση)

Οι νορβηγικές αρχές έχουν αναφέρει ότι η NDEA παρήγγειλε δύο αξιολογήσεις αξίας από τις εταιρείες εκτίμησης αξίας ακινήτων OPAK και Verditakst AS. Οι εν λόγω αξιολογήσεις πραγματοποιήθηκαν τον Μάιο και τον Ιούνιο του 2002 αντιστοίχως. Παρόλο που προφανώς οι διαπραγματεύσεις είχαν ήδη ξεκινήσει τον Μάρτιο του 2002, δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι πραγματοποιήθηκε συμφωνία ως προς την τιμή πριν τη γνωστοποίηση των συμπερασμάτων αμφοτέρων των εκθέσεων. Αμφότερες οι εκθέσεις αποτίμησαν την αγοραία τιμή του περιουσιακού στοιχείου, αποκλείοντας τις υποχρεώσεις οι οποίες σχετίζονται με τα πρότυπα πυρασφάλειας, τις τεχνικές βελτιώσεις ή τις βελτιώσεις υποδομής, ή τη συμφωνία μίσθωσης.

Η τιμή η οποία καταβλήθηκε από τον αγοραστή καθορίστηκε με αναφορά στην έκθεση αποτίμησης την οποία πραγματοποίησε η εταιρεία Verditakst, ήτοι 11 000 000 ΝΟΚ.

Ωστόσο, η OPAK είχε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η αξία του περιουσιακού στοιχείου κατά την ημερομηνία της πώλησης ανερχόταν σε 32 000 000 ΝΟΚ και η τιμή πώλησης που δηλώθηκε στη συμφωνία μίσθωσης ήταν 25 000 000 ΝΟΚ για ολόκληρο τον αερολιμένα.

Όντας αντιμέτωπη με μία σειρά αποτιμήσεων, η Αρχή άρχισε επίσημη έρευνα και διόρισε τον ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα Geir Saastad στον οποίο ανατέθηκε:

—	η σύγκριση όλων των αξιολογήσεων αξίας που παρασχέθηκαν προς την Αρχή,

—	ο καθορισμός i) της αγοραίας τιμής της αεροπορικής βάσης, και ii) της αξίας των υποχρεώσεων που σχετίζονται με το γήπεδο-οικόπεδο και τα κτίρια.

Ο εμπειρογνώμονας επίσης εκτίμησε τον βαθμό στον οποίο η συμπεριφορά του κράτους κατά την πώληση του εν λόγω περιουσιακού στοιχείου ανταποκρινόταν σε αυτή ενός ιδιώτη επενδυτή σε οικονομία αγοράς ή τον βαθμό στον οποίο, αντιθέτως, ένας ιδιώτης επενδυτής σε οικονομία αγοράς θα είχε ενεργήσει διαφορετικά. Κατά την εν λόγω εκτίμηση, ο εμπειρογνώμονας έλαβε υπόψη τη συγκεκριμένη φύση του περιουσιακού στοιχείου και τη δυσκολία που οι νορβηγικές αρχές ισχυρίστηκαν ότι αντιμετώπισαν λόγω της υφιστάμενης συμφωνίας μίσθωσης, η οποία συνάφθηκε με την εταιρεία LILAS, καθώς και τη δυνατότητα της τελευταίας να αγοράσει τα περιουσιακά στοιχεία κατά τη λήξη της δεκαετούς περιόδου.

Ο εμπειρογνώμονας αξιολόγησε τις μεθόδους οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν στις δύο υφιστάμενες αποτιμήσεις και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η έκθεση της εταιρείας OPAK, παρόλο που εφαρμόζει χαμηλές τιμές μισθώματος, οι οποίες πιθανώς αντιστοιχούν στις τρέχουσες ισχύουσες τιμές, δεν λαμβάνει υπόψη το γεγονός ότι μέρος του περιουσιακού στοιχείου ενοικιάζεται στη LILAS για μία κατ’ αποκοπή τιμή (10 000 ΝΟΚ ετησίως) η οποία είναι σημαντικά κατώτερη από αυτό που θεωρήθηκε αγοραίο μίσθωμα. Το επίδομα ελεύθερων χώρων προς ενοικίαση και συντήρηση επίσης φαινόταν να είναι «πολύ χαμηλό». Σε αυτό το πλαίσιο, ο εμπειρογνώμονας ανέφερε ότι οι δαπάνες οι οποίες σχετίζονται με τον ετήσιο ελεύθερο χώρο προς ενοικίαση, που ανέρχεται σε 20 %, δεν είναι υπερβολικές δεδομένης της φύσεως του περιουσιακού στοιχείου. Επίσης, ο εμπειρογνώμονας ανέφερε ότι πρέπει να προστεθούν σημαντικές δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης. Όλες αυτές οι δαπάνες μαζί μειώνουν την αξία της ταμειακής ροής από 26 εκατομμύρια ΝΟΚ (σύμφωνα με την εκτίμηση της OPAK) σε 10 εκατομμύρια ΝΟΚ. Τέλος, η αξία του ίδιου του γηπέδου-οικοπέδου έπρεπε να έχει προεξοφληθεί για να ληφθεί υπόψη η δυσκολία πώλησης αγροτεμαχίων στο χώρο. Ο εμπειρογνώμονας επίσης σημείωσε ότι, στο πλαίσιο των παρατηρήσεών του σχετικά με την έκθεση της OPAK, η τιμή πώλησης των 25 000 000 ΝΟΚ που αναφέρεται στη συμφωνία μίσθωσης ήταν εντελώς υποθετική.

Η έκθεση της Verditakst επίσης δεν κατάφερε να λάβει υπόψη το γεγονός ότι μέρος του περιουσιακού στοιχείου ενοικιαζόταν στη LILAS με μια τιμή η οποία αντιπροσωπεύει μια σημαντική μείωση εσόδων και αφορά την παραδοχή ότι το περιουσιακό στοιχείο έπρεπε να μισθωθεί σε αγοραία τιμή. Ωστόσο, οι τιμές της αγοράς οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν αντιστοιχούν στις παραδοχές του ίδιου του εμπειρογνώμονα (βλ. τμήμα 4 της έκθεσης). Επιπρόσθετα, ο εμπειρογνώμονας σημειώνει ότι τα στοιχεία που χρησιμοποίησε η Verditakst για τις δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης αντιστοιχούν στις πρότυπες αξίες που εφαρμόζονται από τον κλάδο. Τέλος, ο εμπειρογνώμονας σημειώνει ότι η εκτίμηση της αξίας του ίδιου του γηπέδου-οικοπέδου είναι πιο συντηρητική από αυτή της OPAK και εκφράζει τη γνώμη ότι η εν λόγω αποτίμηση φαίνεται πιο ενδεδειγμένη από μία υψηλότερη αποτίμηση.

Κατά τη σύγκριση των δύο εκθέσεων ο εμπειρογνώμονας διαπίστωσε ότι: «Η κύρια διαφορά μεταξύ των αποτιμήσεων έγκειται στους υπολογισμούς τους αναφορικά με τις δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης. Η αποτίμηση της Verditakst αντανακλά τα πρότυπα στοιχεία που εφαρμόζονται από τον κλάδο ακινήτων, σε αντίθεση με την αποτίμηση της OPAK.»

Ο εμπειρογνώμονας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι: «η τιμή πώλησης η οποία εφαρμόστηκε στη συναλλαγή το 2002 φαίνεται ότι εξομοιώνεται με την εκτιμώμενη αγοραία τιμή. Η αεροπορική βάση της Lista πωλήθηκε σε μία χρονική περίοδο όπου υπήρχε περιορισμένο ενδιαφέρον για αυτόν τον τύπο ακίνητης περιουσίας. Η αγορά ακινήτων και οι χρηματοοικονομικές αγορές βρίσκονταν σε καθοδική πορεία, ενώ παράλληλα το περιουσιακό στοιχείο μπορεί να χαρακτηριστεί μόνο ως πολύπλοκο και απομακρυσμένο. Τα κριτήρια τα οποία εφάρμοσε η Verditakst στην αποτίμησή της ήταν πιο ορθά από αυτά που εφαρμόστηκαν στην αποτίμηση της OPAK. Η βασική αντίρρηση ως προς την αποτίμηση της OPAK είναι ότι δεν κατάφερε να εφαρμόσει κανονικές λειτουργικές δαπάνες κατά τον υπολογισμό της αξίας του περιουσιακού στοιχείου. Η αποζημίωση για τις υποχρεώσεις που μεταβιβάζονται από την NDEA στη Lista Flypark AS σε σχέση με την πώληση δεν φαίνεται να είναι αδικαιολόγητα υψηλή, δεδομένου του αριθμού των κτιρίων που βρίσκονται στο χώρο και του μεγέθους της έκτασης του σχετικού γηπέδου-οικοπέδου.» (προστέθηκε έμφαση)

Ο εμπειρογνώμονας επέμεινε στο γεγονός ότι οποιαδήποτε αποτίμηση μίας περιοχής όπως η αεροπορική βάση της Lista θα συνοδεύεται από σημαντική αβεβαιότητα. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί από τα εξής:

—	ο χώρος είναι απομακρυσμένος σε σύγκριση με δομημένες περιοχές σε μία μετρήσιμη αγορά ακινήτων. Αυτό δεν επηρεάζει μόνο τις τιμές γηπέδου-οικοπέδου, αλλά επίσης και τις τιμές μισθώματος,

—	η περιοχή περιλαμβάνει μία αεροπορική βάση στην οποία διεξάγονταν στρατιωτικές δραστηριότητες κατά το παρελθόν. Υπάρχουν ελάχιστα ή καθόλου συγκρίσιμα ακίνητα αναφοράς, και

—	υπάρχει επιτακτική ανάγκη επισκευής και συντήρησης του γηπέδου-οικοπέδου και των κτιρίων.

Βάσει της έκθεσης του ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα, η Αρχή θεωρεί ότι η αεροπορική βάση πωλήθηκε σε αγοραία τιμή.

Εν πρώτοις, η πραγματική τιμή πώλησης αντιστοιχούσε στην αξιολόγηση της αγοραίας τιμής που δόθηκε στην έκθεση της Verditakst. Το γεγονός ότι η αξιολόγηση της OPAK σχετικά με την αγοραία τιμή ήταν σημαντικά υψηλότερη δεν αποτελεί, αυτό καθ’ αυτό, έρεισμα για την εξαγωγή του συμπεράσματος ότι χορηγήθηκε κρατική ενίσχυση. (14)

Πράγματι, ο εμπειρογνώμονας που διορίστηκε από την Αρχή επισημαίνει, όπως αναφέρεται ανωτέρω, διάφορους παράγοντες οι οποίοι δείχνουν ότι η αγοραία τιμή βάσει της αξιολόγησης της OPAK ήταν πολύ υψηλή και ότι τα κριτήρια τα οποία εφαρμόστηκαν από τη Verditakst ήταν πιο σωστά από αυτά που εφαρμόστηκαν από την OPAK. Η Αρχή συμφωνεί με την άποψη ότι η αγορά ακινήτων στη Lista δεν είναι τυπική και η αξιολόγησή της είναι δύσκολη και, όπως σημειώνεται από τον εμπειρογνώμονα Saastad, ότι οποιαδήποτε αποτίμηση μίας περιοχής όπως η αεροπορική βάση της Lista θα συνοδεύεται από σημαντική αβεβαιότητα. Πράγματι, η διαφορά μεταξύ των δύο αποτιμήσεων που πραγματοποιήθηκαν το 2002 φαίνεται ότι στηρίζει την αβεβαιότητα όσον αφορά την εκεί αγορά. Επίσης, αληθεύει ότι όχι μόνο η NDEA δεν κατάφερε να πωλήσει αγροτεμάχια του γηπέδου-οικοπέδου, αλλά επίσης η Lista Flypark AS δεν έχει καταφέρει, από τότε που αγόρασε το περιουσιακό στοιχείο το 2002, να πωλήσει αγροτεμάχια του γηπέδου-οικοπέδου σε νεοσύστατες επιχειρήσεις. Η χαμηλή αγοραία τιμή της αεροπορικής βάσης επιβεβαιώνεται περαιτέρω από τη χρονική διάρκεια και τη δυσκολία της ίδιας της διαδικασίας πώλησης, η οποία διήρκεσε από το 1997 μέχρι το 2002.

Το τελικό στοιχείο στην τιμή η οποία καταβλήθηκε είναι η αξία που αποδίδεται σε ορισμένες δαπάνες, η οποία αφαιρέθηκε από την αξία του περιουσιακού στοιχείου, προκειμένου να εξαχθεί η τελική τιμή. Το τμήμα 2.2 των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις σχετικά με στοιχεία κρατικών ενισχύσεων σε πωλήσεις γηπέδου-οικοπέδου και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές προβλέπει ότι «η πώληση μπορεί να συνοδεύεται από ειδικές υποχρεώσεις οι οποίες σχετίζονται με το γήπεδο-οικόπεδο και τα κτίρια και όχι με τον αγοραστή ή τις οικονομικές δραστηριότητές του». Το οικονομικό μειονέκτημα τέτοιων υποχρεώσεων μπορεί να καταλογισθεί στην τιμή αγοράς.

Όσον αφορά τις εν λόγω υποχρεώσεις, ο εμπειρογνώμονας σημειώνει ότι τα ποσά δεν είναι αδικαιολόγητα υψηλά, δεδομένης της περιοχής με την οποία σχετίζονται, και ότι δεν είναι ασυνήθιστη περίπτωση η αξία των εν λόγω υποχρεώσεων να υπερβαίνει την αξία του ίδιου του περιουσιακού στοιχείου. Παρόλο που η διαδικασία μεταφοράς κεφαλαίων χαρακτηρίζεται ως «πολύ ασυνήθιστη», η Αρχή θεωρεί ότι αυτό δεν επηρεάζει την αξιολόγηση της αξίας των ίδιων των υποχρεώσεων.

Βάσει των ανωτέρω, και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου το οποίο επιβαρύνεται με δικαιώματα προτιμήσεως ή δικαιώματα προαιρέσεως αγοράς θα είναι δύσκολη, η Αρχή πιστεύει ότι, όσον αφορά την πώληση της αεροπορικής βάσης, δεν αποδεικνύεται η συμμετοχή κρατικών πόρων και η παρουσία κρατικής ενίσχυσης.

3.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Με βάση την προηγηθείσα αξιολόγηση, η Αρχή θεωρεί ότι η πώληση της αεροπορικής βάσης της Lista δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ,

ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:

Άρθρο 1

Η διαδικασία η οποία κινήθηκε δυνάμει του άρθρου 4 παράγραφος 4, σε συνδυασμό με το άρθρο 13 του μέρους ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 όσον αφορά τη μίσθωση της αεροπορικής βάσης της Lista τερματίζεται.

Άρθρο 2

Η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ θεωρεί ότι η πώληση της αεροπορικής βάσης της Lista δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.

Άρθρο 3

Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στο Βασίλειο της Νορβηγίας.

Άρθρο 4

Το κείμενο στην αγγλική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό.

---

(1)  Εφεξής αναφερόμενη ως η «Αρχή».

(2)  Εφεξής αναφερόμενη ως η «συμφωνία για τον ΕΟΧ».

(3)  Εφεξής αναφερόμενη ως η «συμφωνία περί Εποπτείας και Δικαστηρίου».

(4)  Εφεξής αναφερόμενο ως «πρωτόκολλο 3».

(5)  Κατευθυντήριες γραμμές για την εφαρμογή και την ερμηνεία των άρθρων 61 και 62 της συμφωνίας για ΕΟΧ και του άρθρου 1 του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, που εγκρίθηκαν και εκδόθηκαν από την Αρχή στις 19 Ιανουαρίου 1994, δημοσιεύθηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης (εφεξής αναφερόμενη ως «ΕΕ») L 231 της 3.9.1994 σ. 1 και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 32 της 3.9.1994, σ. 1. Οι κατευθυντήριες γραμμές τροποποιήθηκαν τελευταία φορά στις 16 Δεκεμβρίου 2008. Εφεξής αναφέρονται ως «κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις». Η ενημερωμένη έκδοση των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις δημοσιεύεται στο δικτυακό τόπο της Αρχής:

http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/

(6)  Δημοσιεύθηκε στην ΕΕ C 250 της 25.10.2007, σ. 28 και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 50 της 25.10.2007, σ. 13.

(7)  Η πρόταση της Κυβερνήσεως αριθ. 50 (1994-1995) της 12ης Ιουνίου 1995 αποτελούσε συνέχεια ενός ψηφίσματος στο οποίο το Κοινοβούλιο έλαβε απόφαση σχετικά με την αναδιοργάνωση των νορβηγικών ένοπλων δυνάμεων. Ως μέρος της αναδιοργάνωσης, η αεροπορική βάση της Lista έπρεπε να κλείσει από την 1η Ιανουαρίου 1996.

(8)  Βλ. http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/

(9)  Βλ. παράγραφο 29 των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις περί χρηματοδότησης αερολιμένων και ενισχύσεων σε αεροπορικές εταιρείες για την έναρξη νέων γραμμών με αναχώρηση από περιφερειακούς αερολιμένες.

(10)  Οι «νέες κατευθυντήριες γραμμές για τους αερολιμένες» αναφέρονται στις κατευθυντήριες γραμμές οι οποίες εγκρίθηκαν την 20η Δεκεμβρίου 2005, ήτοι μετά τη σύναψη της συμφωνίας εκμίσθωσης με τη LILAS.

(11)  Απόφαση αριθ. 183/07/COL, η οποία αναφέρεται στην ανωτέρω υποσημείωση 6.

(12)  Οι λογαριασμοί της LILAS για την περίοδο 1997-2006 παρουσιάζουν συσσωρευμένη ζημία περίπου 10 500 000 ΝΟΚ.

(13)  Βλ., κατ’ αναλογία, απόφαση της Επιτροπής της 25ης Σεπτεμβρίου 2007 σχετικά με τα μέτρα ενίσχυσης που έθεσε σε εφαρμογή η Ισπανία υπέρ της IZAR, υπόθεση C-47/2003, η οποία δεν έχει δημοσιευθεί ακόμα, και απόφαση 2006/238/ΕΚ της Επιτροπής, της 9ης Νοεμβρίου 2005, σχετικά με το μέτρο που έθεσε σε εφαρμογή η Γαλλία υπέρ της Mines de potasse d’Alsace (Αλσατικά Ορυχεία Καλίου), υπόθεση C 53/2000, (ΕΕ L 86 της 24.3.2006, σ. 20).

(14)  Βλ., κατ’ αναλογία, συνεκδικασθείσες αποφάσεις T-127/99, T-129/99 και T-148/99 Diputación Foral de Álava, Συλλογή 2002, σ. II-1275, σκέψη 85.

---