NADZORNI ORGAN EFTE (v nadaljnjem besedilu: Nadzorni organ) je –

ob upoštevanju naslednjega:

I.   DEJSTVA

1.   POSTOPEK

Z dopisom z dne 15. decembra 2008 (ev. št. 508884), ki ga je Nadzorni organ prejel 13. februarja 2009, so norveški organi v skladu s členom 1(3) dela I Protokola 3 priglasili prodajo zemljišča na naslovu Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, s strani občine Asker.

Nadzorni organ je z dopisom z dne 8. aprila 2009 (ev. št. 512188) zahteval dodatne informacije. Norveški organi so odgovorili z dopisom z dne 11. maja 2009 (ev. št. 518079).

Nadzorni organ je z dopisom z dne 7. julija 2009 (ev. št. 521778) poslal drugo zahtevo po informacijah. Norveški organi so odgovorili z dopisom z dne 14. avgusta 2009 (ev. št. 527555).

Po tem je Nadzorni organ norveške organe obvestil, da se je odločil začeti postopek iz člena 1(2) dela I Protokola 3 v zvezi s prodajo zemljišča.

Odločba Nadzornega organa št. 538/09/COL o začetku formalnega postopka preiskave je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije in v Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije dne 8. julija 2010  (3). Nadzorni organ je zainteresirane strani pozval, naj v zvezi z navedeno odločbo predložijo svoje pripombe.

Nadzorni organ je prejel pripombe od ene zainteresirane strani, in sicer kupca, podjetja Asker Brygge AS. Dopis z dne 29. januarja 2010 je bil posredovan občini Asker kot priloga k dopisu občine z istega dne.

O zadevi so Nadzorni organ in norveški organi razpravljali na sestanku 14. oktobra 2010. Po sestanku so norveški organi svoje končne pripombe k zadevi predložili 19. novembra 2010.

2.   OPIS PRIGLASITVE

Norveški organi so priglasili prodajo kosa zemljišča s strani občine Asker podjetju Asker Brygge AS (v nadaljnjem besedilu: Asker Brygge). Nepremičnina je v norveškem registru nepremičnin registrirana kot Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, v občini Asker (v nadaljnjem besedilu: katastrska št. 32/17), njena površina pa je okoli 9 700 m2. Na nepremičnini ni bilo zgradb. Podjetje Slependen Båtforening je od občine najelo del nepremičnine.

Občina Asker in podjetje Asker Brygge sta leta 2001 sklenila pogodbo (v nadaljnjem besedilu: opcijska pogodba), po kateri je podjetje Asker Brygge dobilo nakupno opcijo za nakup zemljišča do 31. decembra 2009 po fiksni ceni 8 milijonov NOK, ki se prilagodi glede na indeks cen življenjskih potrebščin. Po opcijski pogodbi je občina nameravala podjetju Asker Brygge podeliti nakupno opcijo za nakup nepremičnine po tržni ceni, če bi podjetje Asker Brygge izvedlo obsežne načrtovanje in raziskave z namenom ureditve nepremičnine in njenega poznejšega razvoja.

Leta 2004 je bila opcijska pogodba obnovljena, veljavnost nakupne opcije pa podaljšana do 31. decembra 2014 pod podobnimi pogoji glede poteka ureditvenih del.

Leta 2005 je podjetje Asker Brygge hotelo izkoristiti nakupno opcijo. Strani sta 21. marca 2007 sklenili prodajno pogodbo, v kateri sta se dogovorili o kupnini v višini 8 727 462 NOK. Istega dne je zemljišče postalo last podjetja Asker Brygge, čeprav je bil na ta dan plačan le prvi obrok v višini 30 % kupnine. Drugi in največji obrok, ki znaša 70 % kupnine (6 109 223 NOK), zapade v plačilo najpozneje 31. decembra 2011. Občina Asker za drugi obrok ne bo zaračunala obresti.

Občina Asker in podjetje Asker Brygge menita, da prodajna pogodba ne pomeni državne pomoči, saj prodajna cena odraža tržno vrednost. Norveški organi so se kljub temu odločili, da zaradi pravne varnosti priglasijo transakcijo.

3.   PRIPOMBE NORVEŠKIH ORGANOV

Občina Asker meni, da prodajna pogodba ne pomeni državne pomoči, saj prodajna cena odraža tržno vrednost. Občina Asker je poudarila, da prodajna cena ni bila predmet pogajanj, saj je bila določena leta 2001. Čeprav ob sklenitvi opcijske pogodbe leta 2001 ni bila opravljena neodvisna ocena vrednosti, je občina takrat izvedla lastno oceno na podlagi obsežnih izkušenj na nepremičninskem trgu v Askerju.

Občina je navedla, da ji mora biti omogočen določen razpon presoje. V ocenah vrednosti iz junija 2006 in junija 2008 je bila tržna vrednost leta 2001 ocenjena na 9,6 milijona NOK (z možnim odstopanjem +/– 15 %) oziroma 8 milijonov NOK. Oceni sta tako v skladu s prodajno ceno leta 2001, kar je ustrezno obdobje za oceno vrednosti. Ocena z dne 18. januarja 2008 temelji na napačnih predpostavkah, v njej pa tudi niso bili upoštevani pomembni dejavniki.

Ne more se šteti, da je bila nakupna opcija odobrena brezplačno, saj se je podjetje Asker Brygge v zameno zavezalo k izpolnjevanju obveznosti glede načrtovanja in raziskav. Občina je menila, da je razvoj nepremičnine težaven, in ni želela opraviti raziskave, potrebne za ugotovitev tveganj, povezanih s težkimi talnimi pogoji in onesnaževanjem. Raziskava podjetja Asker Brygge je pokazala, da navedenih tveganj ni, zaradi česar bi občina nepremičnino lahko prodala, ne bi se morala zaradi teh tveganj zagovarjati pred morebitnimi kupci. Zato je bila obveznost, ki jo je prevzelo podjetje Asker Brygge, za občino pomembna.

Občina se strinja, da zasebni vlagatelj ne bi odobril odloženega plačila 70 % kupnine brez obresti, vendar bi se zaradi odsotnosti takih obresti morebitna državna pomoč štela za pomoč de minimis.

4.   PRIPOMBE TRETJIH STRANI

Podjetje Asker Brygge je navedlo, da Nadzorni organ ne more skleniti, da je prodaja vključevala državno pomoč.

4.1   Vrednost leta 2001

Podjetje Asker Brygge je navedlo, da mora ocena domnevnih ukrepov pomoči temeljiti na dejstvih, dostopnih občini ob sklenitvi opcijske pogodbe, s katero je podjetje Asker Brygge pridobilo pravico do nakupa zadevne nepremičnine, tj. leta 2001. Zato je treba oceniti tržno vrednost nepremičnine v času sklenitve opcijske pogodbe. Naloga Nadzornega organa ni, da nadomesti presojo občine glede gospodarske ocene vrednosti nepremičnine leta 2001. Zato podjetje Asker Brygge trdi, da je imela občina pri oceni tržne cene nepremičnine leta 2001 določeno stopnjo diskrecije.

V zvezi z letom 2001 je treba pogodbo s podjetjem Slependen Båtforening in obveznost glede zagotavljanja prihodnje rešitve za to podjetje upoštevati kot obremenitev nepremičnine, ki je očitno vplivala na njeno tržno vrednost.

Za razvoj zemljišča, ki bi omogočalo poslovne dejavnosti, bi bilo treba nepremičnino urediti. Leta 2001 to za občino ni bila izvedljiva možnost. Pripravljalna dela, ki bi bila potrebna pred dokončno ureditvijo, so draga in zamudna. Poleg tega je za podjetje Asker Brygge obstajala nevarnost, da občina in druge javne ustanove, kot sta uprava za javne ceste in okrožni guverner, ne bi sprejele vloge za ureditev.

Poleg tega je treba upoštevati, da je nepremičnina v neposredni bližini avtoceste E18, kar pomeni, da je izpostavljena hrupu s ceste in onesnaževanju. Bližina avtoceste tudi bistveno omejuje možnosti za razvoj nepremičnine. V načrtu za razvoj avtocest je prepovedana gradnja objektov v oddaljenosti od avtoceste manj kot 35 m. Ker je nepremičnina zelo ozka in blizu ceste, ta omejitev pomeni, da prepoved velja za skoraj 90 % nepremičnine. Poleg tega je v skladu z oddelkom 1 pogodbe in načrtom za razvoj javnih cest za del nepremičnine predvideno, da bo uporabljen za novo cesto, ki bo potekala poleg obstoječe avtoceste. Nova cesta bi zajela približno tretjino nepremičnine.

Podjetje Asker Brygge želi poudariti tudi negotovost glede stanja nepremičnine. Kot je bilo navedeno, je za razvoj zadevne nepremičnine veljalo, da je zaradi stanja tal težaven. Poleg tega se je štelo, da so tla in obrežje verjetno zelo onesnaženi. Tako je bilo leta 2001, ko se je podjetje Asker Brygge obrnilo na občino z namenom nakupa zemljišča, po mnenju slednje zemljišče skoraj nemogoče razviti tako, da bi omogočalo poslovno dejavnost. Natančnih informacij v zvezi s tem nista imela niti podjetje Asker Brygge niti občina, za razvoj pa bi bila potrebna obsežna analiza stanja nepremičnine. Podjetje Asker Brygge meni, da je treba navedene omejitve upoštevati kot obremenitev nepremičnine, ki je vsekakor vplivala na njeno tržno vrednost.

Poleg tega se Nadzorni organ v svoji oceni ne more opreti na poznejše dejanske okoliščine. Tako ravnanje bi pomenilo, da Nadzorni organ odločitev sprejema na podlagi dejstev, s katerimi občina ob sklenitvi pogodbe ni razpolagala. Vsako povečanje vrednosti nepremičnine po letu 2001 je posledica del, ki jih izvaja podjetje Asker Brygge. Brez del, ki jih izvaja to podjetje,zemljišče verjetno še vedno ne bi bilo razvito, njegova denarna vrednost za občino pa bi bila zelo nizka.

4.2   Ustreznost vrednosti leta 2007

Če je vrednost leta 2007 ustrezna, jo bo Nadzorni organ upošteval in odštel dodano vrednost, ki je posledica del, ki jih je v letih od 2001 do 2007 izvedlo podjetje Asker Brygge.

4.3   Plačilo za nakupno opcijo

Pri oceni plačila za nakupno opcijo, ki jo je prejelo podjetje Asker Brygge, je treba po mnenju slednjega upoštevati obveznost financiranja raziskovalnih del, ki znaša okoli 4 ali 5 milijonov NOK. Na splošno ta metodologija ni neobičajna podlaga za določanje cene nakupne opcije nerazvitega zemljišča kakor v tem primeru.

4.4   Ocena vrednosti

Nobena od ocen vrednosti nepremičnine ne upošteva v zadostni meri dejanskih okoliščin leta 2001. Glavni ugovor podjetja Asker Brygge na ocene vrednosti je, da je ocena tržne cene med drugim temeljila na predpostavki, da je bil možen nadaljnji razvoj marine, ki sta ga načrtovala občina in podjetje Asker Brygge. Navedeno je sklicevanje na strani od 6 do 9 ocene vrednosti, ki jo je opravilo podjetje TJB Eiendomstaksering, kjer cenilec svojo oceno utemeljuje z dejstvom, da je obrežje mogoče poglobiti, s čimer bi pridobili dodatne priveze in prostor za shranjevanje plovil na kopnem. Navedeno je tudi sklicevanje na strani 14 in 15 iz ocene vrednosti podjetja Takstsenteret, katerega ocena prav tako temelji na takem razvoju nepremičnine.

Vendar ob sklenitvi pogodbe leta 2001 niti občina niti podjetje Asker Brygge nista načrtovala takega razvoja nepremičnine ali ga štela za verjetnega. Poleg tega je uprava za javne ceste zaradi stanja obrežja pod kopenskim območjem, ter da bi preprečila izpodrivanje zemlje in poškodbe cestnega mostu v bližini nepremičnine, prepovedala nadaljnje poglabljanje zemljišča.

II.   OCENA

1.   PRISOTNOST DRŽAVNE POMOČI

Državna pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP

Člen 61(1) Sporazuma EGP se glasi:

1.1   Načelo tržnega vlagatelja

1.1.1   Uvod

Transakcija ne bi vključevala dodelitve državne pomoči, če bi se izvedla v skladu z načelom vlagatelja v tržnem gospodarstvu, tj. če bi občina zemljišče prodala po njegovi tržni vrednosti in bi bili pogoji transakcije sprejemljivi za zasebnega prodajalca. Prodaja zemljišča bi se lahko štela za državno pomoč, če zemljišče ne bi bilo prodano po tržni ceni. Kot izhodiščno točko je treba oceno, ali je bila nepremičnina prodana po tržni vrednosti, opraviti v času sklenitve pogodbe. Okoliščine te prodaje zemljišča so zaradi več prodajnih pogodb (opcijske pogodbe iz leta 2001, podaljšane opcijske pogodbe iz leta 2004 in prodajne pogodbe iz leta 2007) nekoliko posebne.

V opcijski pogodbi ni bila samo določena pravica podjetja Asker Brygge do nakupa nepremičnine kadar koli v naslednjih letih, temveč tudi cena za poznejši prenos lastništva. Z nakupno opcijo je podjetje Asker Brygge tako dobilo možnost, da več let spremlja razvoj cen nepremičnin ter se nato odloči izkoristiti opcijo in kupiti nepremično po ceni, dogovorjeni leta 2001. Nadzorni organ se v celoti zaveda dejstva, da imajo tudi javni organi pravico do poslovanja na trgu pod tržnimi pogoji, vendar je po njegovem mnenju vseeno treba podrobno proučiti, ali bi bilo podobno pogodbo mogoče skleniti z zasebnim subjektom na trgu. Nadzorni organ je v zvezi s tem proučil, ali je podjetje Asker Brygge plačalo nakupno opcijo kot tako ter ali se ugodni pogoji za kupca zdijo skladni z ustreznimi obveznostmi kupca oziroma pravicami prodajalca.

Nadzorni organ je sklenil, da se opcijska pogodba kot taka ne more šteti za skladno z načelom zasebnega tržnega vlagatelja. Nadzorni organ je nato ocenil, ali je bila ob sklenitvi prodajne pogodbe leta 2007 na podlagi cene, dogovorjene leta 2001, nepremičnina prodana po tržni vrednosti. Glede tega je Nadzorni organ sklenil, da je bila nepremičnina prodana pod tržno vrednostjo leta 2007. Zato je Nadzorni organ v nadaljevanju najprej ocenil opcijsko pogodbo iz leta 2001 (in njeno podaljšanje, sklenjeno leta 2004), nato pa, ali je bila dejanska prodaja zemljišča leta 2007 izvedena po tržni ceni.

1.1.2   Tržna cena opcijske pogodbe, sklenjene leta 2001

V zvezi z opcijsko pogodbo je treba proučiti, ali bi zasebni vlagatelj v tržnem gospodarstvu sklenil pogodbo s podobno ceno in pogoji, kot sta jo leta 2001 sklenila občina Asker in podjetje Asker Brygge. Pri oceni Nadzorni organ ne more nadomestiti tržne presoje občine s svojo, kar pomeni, da je treba občini kot prodajalcu zemljišča omogočiti določeno stopnjo diskrecije. Za sklenitev pogodbe pod danimi pogoji lahko obstajajo številni tržno utemeljeni razlogi. Če za izbiro občine ne obstaja verjetna razlaga, se ukrep lahko šteje za državno pomoč.

Na podlagi informacij, dostopnih Nadzornemu organu, so bili pogoji za poznejšo prodajo določeni v opcijski pogodbi, sklenjeni leta 2001. S to pogodbo je podjetje Asker Brygge pridobilo pravico do nakupa nepremičnine kadar koli do 31. decembra 2009 po predhodno določenih pogojih, vendar ga pogodba ni zavezovala k nakupu. Po drugi strani občina v istem obdobju ni smela prodati nepremičnine drugemu subjektu. Glavni sestavni deli opcijske pogodbe, pomembni za oceno državne pomoči, so (i) dogovorjena cena 8 milijonov NOK, prilagojena glede na indeks cen življenjskih potrebščin; (ii) pravica do ponovnih pogajanj, dogovorjena za podjetje Asker Brygge, če bi prišlo do občutnega znižanja cen nepremičnin pred uveljavitvijo nakupne opcije (dogovora o podobni pravici do ponovnih pogajanj za občino, če bi prišlo do občutnega zvišanja cen nepremičnin, ni bilo); (iii) plačilo v dveh obrokih, pri čemer naj bi bilo 70 % kupnine plačanih najpozneje do 31. decembra 2011, za ta odlog pa se ne bi zaračunale obresti.

Leta 2004 sta občina in podjetje Asker Brygge podaljšala opcijsko pogodbo do leta 2014, vendar drugih pogojev transakcije nista spremenila (4).

Glede na informacije, dostopne Nadzornemu organu, občina ni izvedla neodvisne ocene vrednosti nepremičnine pred sklenitvijo pogodbe s podjetjem Asker Brygge leta 2001. Občina je pojasnila, da je vrednost ocenila na podlagi lastnih izkušenj na trgu nepremičnin, vendar Nadzornemu organu ni predložila drugih podatkov. Zato Nadzorni organ ne more ugotoviti, na kateri podlagi je občina določila ceno 8 milijonov NOK za prodajo zemljišča.

Tudi če se predpostavlja, da je bila cena 8 milijonov NOK enaka tržni ceni nepremičnine kot take leta 2001 (5), bi bilo treba oceniti tržno vrednost drugih elementov, dogovorjenih v opcijski pogodbi. Če bi bilo treba upoštevati samo tržno vrednost nepremičnine, bi po mnenju Nadzornega organa to pomenilo, da je podjetje Asker Brygge nakupno opcijo kot tako dobilo brezplačno in brez gospodarskih razlogov za to prednostno nakupno pravico.

Kot je že bilo navedeno, je ta nakupna opcija podjetju omogočila, da več let spremlja razvoj cen nepremičnin. S statističnega vidika se cene nepremičnin običajno sčasoma zvišujejo. Poleg tega se število prebivalcev Askerja, ki leži v bližini Osla, nenehno povečuje, zaradi česar se cene nepremičnin običajno zvišajo.

V skladu z opcijsko pogodbo občina nepremičnine ni smela prodati drugemu kupcu, zaradi česar so bila sredstva, ki bi jih občina lahko uporabila v drug namen ali bi zanje prejela obresti, vezana. Vendar občina ne bi prejela plačila ali nadomestila, če se podjetje Asker Brygge ne bi odločilo za nakup nepremičnine.

Poleg tega je bila s podaljšanjem iz leta 2004 nakupna opcija podaljšana za dodatnih pet let brez plačila. Podjetju Asker Brygge je omogočala dejaven stik z občino, da bi se nepremičnina uredila tako, da bi se povečala njena tržna vrednost.

V opcijski pogodbi so bili dogovorjeni tudi nekateri vidiki možne prihodnje prodajne pogodbe. Zlasti v zvezi z ureditvijo zemljišča je bilo podjetje Asker Brygge zavezano k dokončanju pripravljalnih del, ki bi omogočila ureditev. Če ta pogoj ne bi bil izpolnjen, bi občina Asker lahko prekinila pogodbo.

Norveški organi so trdili, da se ne more šteti, da je bila nakupna opcija odobrena brezplačno, saj se je podjetje Asker Brygge v zameno zavezalo k izpolnjevanju obveznosti glede načrtovanja in raziskav. Tudi če je občina menila, da je razvoj nepremičnine težaven, in ni želela opraviti raziskav, potrebnih za ugotovitev tveganj zaradi težkih talnih pogojev in onesnaževanja, je podjetje Asker Brygge z opcijsko pogodbo dobilo možnost, da pred odločitvijo o nakupu nepremičnine na njej več let izvaja dela, zaradi česar so se po mnenju Nadzornega organa tveganja bistveno zmanjšala. Poleg tega bi se v primeru ureditve nepremičnine njena vrednost povečala. Zato podjetje Asker Brygge z opcijsko pogodbo ni prevzelo dejanskih tveganj. Zneski, porabljeni za raziskave, bi kupcu koristili; če pa bi raziskave pokazale, da nepremičnine ni mogoče razviti, bi se lahko raziskovalna dela ustavila in stroški zmanjšali, pri čemer ne bi nastala obveznost nakupa nepremičnine.

Podjetje Asker Brygge je trdilo, da je treba pri oceni plačila za nakupno opcijo upoštevati obveznost financiranja raziskovalnih del, ki naj bi znašala okoli 4 ali 5 milijonov NOK. Podjetje trdi, da ta metodologija ni neobičajna podlaga za določanje cene nakupne opcije nerazvitega zemljišča kakor v tem primeru. Nadzorni organ ugotavlja, da podjetje Asker Brygge ni predložilo dokumentacije o navedenih trditvah. Norveški organi niso mogli potrditi niti zneskov, porabljenih za raziskave, niti dejstva, da je to običajni način določanja cene nerazvitega zemljišča.

Po mnenju Nadzornega organa je sama nakupna opcija ob sklenitvi pogodbe leta 2001 imela vrednost, ne glede na to, ali je bila uveljavljena ali ne. V dokumentaciji in obrazložitvah, ki jih je Nadzorni organ prejel doslej, ni podatkov, da je kupec z zneskom, ki bi bil sprejemljiv za zasebnega vlagatelja, plačal nakupno opcijo kot tako.

Opcijska pogodba določa, da ima podjetje Asker Brygge možnost izvajati raziskovalna dela na nepremičnini z namenom njene ureditve za druge namene, pri čemer mu je podeljena opcija za nakup nepremičnine po tržni ceni. Vendar ni bilo zagotovljeno, da bo nepremičnina dejansko ustrezno raziskana. Ni bilo brezpogojne obveznosti glede izvajanja kakršnih koli posebnih raziskav, saj bi se kupec lahko odločil, da prodajne pogodbe ne sklene, na primer če bi začetna raziskovalna dela pokazala, da projekt ni dobičkonosen, ali iz drugih razlogov. Tveganja za kupca na podlagi opcijske pogodbe so bila torej zelo majhna, medtem ko občina od nje ne bi imela dobička, če bi raziskave pokazale, da je razvoj nepremičnine mogoč. V tem primeru bi kupec lahko več let spremljal razvoj trga nepremičnin in bi se odločil kupiti nepremičnino po fiksni ceni takrat, ko bi mu to prineslo največ dobička. Poleg tega se na podlagi informacij, dostopnih Nadzornemu organu, zahteva, da podjetje Asker Brygge za ohranitev nakupne opcije raziskovalna dela izvede v določenem roku, ne more šteti kot ustrezno plačilo za možnost nakupa zemljišča v smislu načela tržnega vlagatelja.

Opcijska pogodba je vključevala tudi druge elemente, za katere se zdi, da bi lahko povečali vrednost nakupne opcije. Prvi element se nanaša na mehanizem določanja cene. Podjetje Asker Brygge je imelo pravico zahtevati ponovna pogajanja glede cene, če bi se pred uveljavitvijo nakupne opcije cene nepremičnin v Askerju občutno znižale. Kot je bilo zgoraj navedeno, v pogodbi ni bila določena podobna pravica do ponovnih pogajanj za občino, če bi se cene nepremičnin občutno zvišale. Po navedbah norveških organov vključitev pravice do ponovnih pogajanj za podjetje Asker Brygge v pogodbo temelji na dejstvu, da je bil po mnenju občine Asker razvoj nepremičnine težaven, med drugim zaradi bližine avtoceste (E18), zato bi transakcija vključevala znatno gospodarsko tveganje. Vendar Nadzorni organ ugotavlja, da zasebni tržni vlagatelj ne bi sklenil takega dogovora brez medsebojne pravice do prilagoditve cene v primeru občutnega zvišanja ali znižanja cen nepremičnin. V zvezi s tem se zdi, da pravica občine do prilagoditve cene glede na indeks cen življenjskih potrebščin ne nadomesti v zadostni meri odsotnosti ustrezne pravice do ponovnih pogajanj.

Po mnenju Nadzornega organa indeks cen življenjskih potrebščin ni ustrezen indeks, ki bi se moral uporabljati pri spremembah cen nepremičnin. Indeks cen življenjskih potrebščin je merilo, s katerim se ocenjujejo spremembe povprečnih cen izdelkov za široko porabo in storitev, ki jih kupujejo gospodinjstva, ter ne odraža gibanja cen na trgu nepremičnin. Cene nepremičnin se razvijajo drugače kot druge cene, pri čemer se cene nepremičnin, kot je nepremičnina, obravnavana v tem primeru, običajno ne upoštevajo pri določanju indeksa cen življenjskih potrebščin.

Poleg tega opcijska pogodba vključuje soglasje občine Asker glede odloženega plačila 70 % dogovorjene kupnine do najpozneje 31. decembra 2011  (6) brez zaračunanih obresti na ta odlog. Po navedbah norveških organov je bil odlog celotnega plačila brez obresti sprejet, ker se je štelo, da je razvoj nepremičnine težaven. Nadzorni organ ugotavlja, da zasebni subjekt ne bi sprejel odloga plačila za tako dolgo obdobje, ne da bi zahteval plačilo obresti. Poleg tega ugotavlja, da zasebni subjekt ne bi v celoti prenesel lastninske pravice na nepremičnini, dokler ne bi prejel celotnega plačila. Občina Asker se strinja, da bi zasebni vlagatelj za odloženo plačilo zahteval plačilo. Čeprav je občina Asker trdila, da bi bila kakršna koli pomoč v zvezi s tem pod pragom de minimis, glede tega ni predložila nobene dokumentacije.

Iz navedenih razlogov Nadzorni organ ugotavlja, da zasebni subjekt ne bi sklenil opcijske pogodbe za tako dolgo obdobje pod podobnimi pogoji kot občina Asker, tj. brez zahtevanega plačila za nakupno opcijo in ugodne pogoje kot take. Občina Asker je zgolj s tem, da je zahtevala plačilo glede na vrednost nepremičnine leta 2001, tvegala poznejšo odobritev državne pomoči, zlasti če bi se cene nepremičnin zvišale.

Nadzorni organ zato ugotavlja, da opcijska pogodba ni bila sklenjena pod tržnimi pogoji in zato ni mogoče izključiti prisotnosti državne pomoči.

Zato je treba proučiti, ali je bila nepremičnina prodana po ceni, nižji od tržne vrednosti.

1.1.3   Tržna vrednost nepremičnine v času sklenitve prodajne pogodbe

Leta 2005 je podjetje Asker Brygge hotelo izkoristiti nakupno opcijo. Čeprav so bili pogoji prodaje določeni v opcijski pogodbi iz leta 2001, je bila prodajna pogodba sklenjena šele 21. marca 2007. Norveški organi so pojasnili, da prodajna cena ni bila predmet pogajanj leta 2007, temveč je bila dogovorjena leta 2001.

Pri oceni, ali je bila pri zadevni transakciji dodeljena državna pomoč, vrednost nepremičnine leta 2001 ni odločujoč dejavnik, saj prodaja ni bila izvedena leta 2001, temveč leta 2007. Z opcijsko pogodbo iz leta 2001 je podjetje Asker Brygge pridobilo pravico do nakupa nepremičnine v naslednjih desetih letih, vendar je do takrat oziroma do uveljavitve nakupne opcije s strani podjetja Asker Brygge nepremičnina ostala v lasti občine. Zato je pri oceni Nadzornega organa glede prisotnosti državne pomoči ključen čas prodaje nepremičnine in prenosa lastninske pravice na novega lastnika, tj. leto 2007.

Zato bo Nadzorni organ v nadaljevanju primerjal ceno 8 727 462 NOK, ki jo je plačalo podjetje Asker Brygge v času prodaje leta 2007, s tržno vrednostjo nepremičnine.

V skladu s smernicami Nadzornega organa o državni pomoči pri prodaji zemljišč je prodaja zemljišč in objektov po zadostno oglaševanem in brezpogojnem postopku za oddajo naročila, primerljivem z dražbo, v okviru katerega se sprejme najboljša ali edina ponudba, po opredelitvi prodaja po tržni vrednosti in zato ne vsebuje državne pomoči. Po drugi strani mora v primeru, da prodaja zemljišča ne temelji na brezpogojnem postopku za oddajo naročila, za izključitev obstoja pomoči eden ali več neodvisnih cenilcev pred pogajanji o prodaji izvesti neodvisno vrednotenje, da se določi tržna vrednost na podlagi splošno sprejetih tržnih kazalnikov in standardov vrednotenja. Cenilec mora biti pri izvajanju svojih nalog neodvisen, tj. javni organi ne smejo biti upravičeni do dajanja navodil v zvezi z rezultatom vrednotenja. V zadevnem primeru občina Asker pred sklenitvijo pogodbe ni izvedla brezpogojnega postopka za oddajo naročila niti ni pridobila neodvisne izvedenske ocene vrednosti. Zato obstoja državne pomoči ni mogoče samodejno izključiti.

V priglasitvi so norveški organi predložili tri ocene vrednosti zadevne nepremičnine. Nobena od ocen vrednosti ni bila izvedena pred sklenitvijo opcijske pogodbe leta 2001, vendar pa so se vse nanašale na poznejšo vrednost nepremičnine.

Prvo poročilo z dne 30 junija 2006 so sestavili sodni cenilci nepremičnin iz podjetij Verditakst AS, Takst Senteret in Agdestein (7). To poročilo navaja, da je bila ocenjena vrednost zemljišča leta 2001, v času sklenitve opcijske pogodbe, 9,6 milijona NOK z možnim odstopanjem +/–15 %. Vendar se zdi, da je ta ocena zelo približna. Cenilci so zgolj upoštevali vrednost nepremičnine na podlagi dovoljene uporabe (predvsem za namene marine) v skladu s predpisi, veljavnimi v času ocene (torej leta 2001), ter vrednost pri drugi kombinirani uporabi za namene marine, stanovanj in industrije, pri čemer so vrednost nepremičnine ocenili kot srednjo vrednost teh dveh možnosti (8). Kot je bilo razloženo zgoraj, pa je za oceno državne pomoči ustrezna vrednost zemljišča leta 2007, ko je bila nepremičnina prodana in je bila lastninska pravica prenesena na novega lastnika.

Norveški organi so priglasitvi priložili dve dodatni oceni vrednosti, ki so ju v imenu občine izvedla podjetja TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS in Bjørn Aarvik. V prvem poročilu z dne 18. januarja 2008  (9) je bila tržna vrednost zemljišča leta 2007 ocenjena na 26 milijonov NOK. Ker sta leta 2001 občina in podjetje Asker Brygge sklenila pogodbo, je bila ta cena diskontirana na vrednost iz leta 2001. Diskontirana vrednost 26 milijonov NOK leta 2007 je ob 5,5-odstotni stopnji v obdobju sedmih let in pol ustrezala 17 milijonom NOK leta 2001.

V drugem poročilu z dne 16. junija 2008  (10) so podjetja TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS in Bjørn Aarvik tržno vrednost zemljišča leta 2007 ocenila na 12 milijonov NOK. Diskontirana vrednost 12 milijonov NOK leta 2007 je ob enaki diskontni stopnji (tj. 5,5 % v obdobju sedmih let in pol) ustrezala vrednosti 8 milijonov NOK leta 2001. Tako je razlika med obema poročiloma 9 milijonov NOK za vrednost nepremičnine leta 2001 in 14 milijonov NOK za vrednost nepremičnine leta 2007.

Norveški organi so pojasnili, da ta razlika temelji predvsem na zmanjšanju ocenjene vrednosti zaradi dodatne obveznosti podjetja Asker Brygge, da del nepremičnine da v uporabo podjetju Slependen Båtforening AS (11). Opcijska pogodba iz leta 2001 vključuje člen, ki navaja, da se del nepremičnine da podjetju Slependen Båtforening v najem kot marina za majhne čolne, pri čemer bi moralo podjetje Asker Brygge nadomestiti svojo pravico do marine za majhne čolne oziroma ponuditi nadomestilo občini Asker, če bi se razvoj nepremičnine začel pred iztekom najemne pogodbe. Najemna pogodba je potekla junija 2009. Poleg tega člen 3 opcijske pogodbe določa, da bo podjetje Asker Brygge z občino Asker poiskalo zadovoljivo rešitev v zvezi s potrebami podjetja Slependen Båtforening glede na dejavnosti v času pogodbe.

Ob sklenitvi opcijske pogodbe leta 2001 je podjetje Slependen Båtforening občini Asker plačevalo letno najemnino v višini 19 500 NOK (12). Čeprav je bilo ob sklenitvi opcijske pogodbe težko natančno napovedati gospodarske posledice obveznosti za podjetje Asker Brygge, sta podjetji Asker Brygge in Slependen Båtforening 1. junija 2006 sklenili pogodbo, po kateri je moralo slednje podjetje plačati 850 000 NOK (glej klavzulo 2(4) pogodbe) (13). Glede na pojasnila norveških organov je ocena vrednosti iz januarja 2008 temeljila na nepravilni razlagi pogodbe med podjetjema Asker Brygge in Slependen Båtforening, saj ni odražala pravice slednjega, da za zadevno zemljišče plača samo 850 000 NOK. Cenilci so zadevno klavzulo opcijske pogodbe razlagali tako, da bi imelo podjetje Slependen Båtforening po izteku najemne pogodbe pravico do najema ali nakupa privezov po tržni ceni. Vendar norveški organi menijo, da bi bilo treba pri oceni tržne vrednosti nepremičnine za leti 2001 in 2007 upoštevati znesek 850 000 NOK, ki predstavlja izpolnitev obveznosti do podjetja Slependen Båtforening. Občina Asker je zato podjetjem TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS in Bjørn Aarvik naročila, da kot osnovo pri oceni vrednosti 65 privezov podjetja Slependen Båtforening z dne 16. junija 2008 upoštevajo znesek 850 000 NOK. Po mnenju Nadzornega organa je ta znesek ustrezen za oceno vrednosti nepremičnine leta 2007, saj je bil takrat ta podatek znan.

Poleg tega so bila v oceni iz junija 2008 upoštevana tveganja v zvezi z onesnaženostjo tal, kot je opozorila občina (14). Ne nazadnje v oceni iz junija 2008 ni bil več upoštevan prostor za shranjevanje plovil pod cesto (E18), kot je opozorila občina (15).

Podjetje Asker Brygge je izpodbijalo veljavnost ocen. Njegov glavni ugovor je bil, da ocena vključuje možnost poglobitve obrežja, s čimer bi pridobili prostor za nove priveze, in pridobitve prostora za shranjevanje plovil na kopnem. Po navedbah podjetja Asker Brygge leta 2001 ne bi bil možen nikakršen razvoj nepremičnine, uprava za javne ceste pa je prepovedala nadaljnje poglabljanje zemljišča (16).

Nadzorni organ ugotavlja, da podjetje Asker Brygge ni predložilo dokumentacije, ki bi dokazovala nepravilnost dejanskih predpostavk za oceno iz junija 2008. Poleg tega Nadzorni organ ugotavlja, da občina ni izpodbijala veljavnosti ocene iz junija 2008, za katero očitno meni, da je precej natančna. (17) Nasprotno, občina se v pripombah Nadzornemu organu sklicuje na del ocene o poglabljanju zemljišča (v zvezi z oceno onesnaženosti tal), pri čemer ne navaja, da poglabljanje sploh ni mogoče. Nadzorni organ tako ne more skleniti, da je bila predložena dokumentacija, ki utemeljuje dvom o dejanskih predpostavkah za oceno iz junija 2008.

Poročili podjetij TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS in Bjørn Aarvik sta ceno zemljišča določili leta 2007. V prvem poročilu iz januarja 2008 je bila vrednost zemljišča ocenjena na 26 milijonov NOK, kar je bistveno več od 8,7 milijona NOK, kolikor je plačalo podjetje Asker Brygge AS. Po najnovejši (in najnižji) oceni vrednosti iz drugega poročila z dne 16. junija 2008  (18) je bila tržna vrednost zemljišča leta 2007 12 milijonov NOK, kar je 3 272 538 NOK več od plačane cene. V nasprotju s prvim poročilom in v skladu z informacijami, ki jih je predložila občina Asker, so v drugem poročilu upoštevane bolj točne informacije, ki so bile znane ob prodaji leta 2007.

Podjetje Asker Brygge je trdilo, da bi moral Nadzorni organ, če je vrednost iz leta 2007 ustrezna, upoštevati dodano vrednost zaradi del, ki jih je navedeno podjetje izvedlo v letih od 2001 do 2007, ter to vrednost odšteti. Dela so zajemala raziskave, ki jih je podjetje Asker Brygge opravilo na nepremičnini (19).

Nadzorni organ meni, da ni razloga, da bi se od vrednosti odštela dela, ki jih je podjetje Asker Brygge opravilo v obdobju 2001–2007. V zvezi s tem Nadzorni organ ugotavlja, da so ocene vrednosti iz leta 2008 temeljile na pravnem statusu nepremičnine leta 2001 in leta 2007. V skladu z oceno iz junija 2008 se predpisi od leta 1998 niso spremenili (20). Kot pričakovana uporaba nepremičnine sta se tako leta 2001 in 2007 štela marina in prostor za shranjevanje plovil (21). Nadzorni organ ne more skleniti, da so na to oceno vplivale raziskave podjetja Asker Brygge. Poleg tega je v oceni iz junija 2008 omenjeno tveganje onesnaženosti tal, vendar je navedeno tudi, da cenilci te zadeve niso podrobneje proučili (22). Tako se zdi, da cenilci pri določanju vrednosti zemljišča upravičeno niso upoštevali raziskav podjetja Asker Brygge.

Kot je bilo navedeno, je ocena iz junija 2008 v skladu z veljavnimi predpisi temeljila na uporabi zemljišča za namene marine. Vendar se zdi, da je podjetje Asker Brygge že leta 2001 menilo, da je nepremičnino mogoče razviti. Taka možnost običajno pomeni dodano vrednost. Zato je občina v dopisu z dne 11. aprila 2008 cenilce opozorila, naj proučijo, ali bi bilo treba oceniti verjetnost prilagojenih predpisov (verjetno za bolj dobičkonosno uporabo). Vendar cenilci niso hoteli upoštevati verjetnosti prilagojenih predpisov, saj je bilo to po njihovem mnenju nezanesljivo. Cenilci so tudi menili, da bi bila ocena vrednosti precej drugačna (tj. vrednost bi bila precej višja), če bi temeljila na dejstvu, da se zemljišče lahko uporabi za namene stanovanj in industrije (23).

Nadzorni organ ima pomisleke glede tega, ali bi zasebni vlagatelj upošteval verjetnost, da bi zakonska ureditev v prihodnosti dovoljevala uporabo nepremičnine za drug namen višje vrednosti, in ali bi taka verjetnost povzročila višjo tržno vrednost, tj. (znatno) višjo od ocene iz junija 2008. Nadzorni organ pa je upošteval posebne negotovosti v povezavi s prihodnjo uporabo zadevne nepremičnine, med drugim onesnaženost in pravne zahteve v zvezi z avtocesto v bližini nepremičnine. Tako je ocena iz junija 2008, v kateri ni bila upoštevana nobena možnost razvoja nepremičnine za druge namene uporabe od obstoječega, zmerna, vendar je po mnenju Nadzornega organa ob upoštevanju posebnih značilnosti ocenjevane nepremičnine, točna.

Zato Nadzorni organ ugotavlja, da je bila prodaja zemljišča s katastrsko št. 32/17 leta 2007 po ceni 8 727 462 NOK pod tržno ceno 12 milijonov NOK, kakor je bilo ugotovljeno z neodvisno izvedensko oceno iz junija 2008, ki so jo predložili norveški organi.

1.1.4   Sklepna ugotovitev o načelu tržnega vlagatelja

Na podlagi navedenih razlogov Nadzorni organ ugotavlja, da cena, dogovorjena v opcijski pogodbi, ni ustrezala tržni ceni za tako pogodbo, ki bi morala odražati vrednost nepremičnine v času sklenitve pogodbe skupaj z vrednostjo nakupne opcije in posebnimi dogovori za kupca. Poleg tega Nadzorni organ ugotavlja, da dejanska cena, dogovorjena v prodajni pogodbi, ni ustrezala tržni ceni nepremičnine v času sklenitve prodajne pogodbe. Zato Nadzorni organ ugotavlja, da prodaja zadevnega zemljišča s katastrsko št. 32/17 podjetju Asker Brygge AS za kupnino 8 727 462 NOK ni bil izvedena v skladu z načelom tržnega vlagatelja.

1.2   Državna sredstva

Ukrep se šteje za državno pomoč, če ga dodeli država oziroma je dodeljen iz državnih sredstev. Pojem države se ne nanaša samo na centralno vlado, temveč zajema vse ravni državne uprave (vključno z občinami) in javna podjetja.

Ker je občina zemljišče prodala pod njegovo tržno ceno, je izgubila prihodek. V takih okoliščinah bi moralo podjetje Asker Brygge za zemljišče plačati višji znesek, zato gre za prenos sredstev z občine.

Zato so po mnenju Nadzornega organa vključena državna sredstva v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, saj prodaja ni bila izvedena v skladu s tržnimi pogoji.

1.3   Dajanje prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga

Prvič, ukrep mora podjetju Asker Brygge zagotoviti ugodnosti, na podlagi katerih je oproščeno dajatev, ki običajno bremenijo njegov proračun. Transakcija je bila izvršena pod ugodnimi pogoji, saj bi podjetje Asker Brygge za nepremičnino moralo plačati višji znesek, če bi se zemljišče prodajalo po načelu tržnega vlagatelja, obenem pa bi moralo za posojilo, če bi si enak znesek izposodilo od banke, plačati obresti po tržni stopnji, zato je podjetje pridobilo ugodnost v smislu pravil o državni pomoči.

Občina je v dopisu z dne 11. maja 2009  (24) pojasnila, kako je izračunala stopnjo morebitne pomoči, ki je bila v točki 5 obrazca za priglasitev, poslanega Nadzornemu organu, ocenjena na 5,3 milijona NOK (25). Ocena temelji na razliki med oceno vrednosti iz junija 2008 (26) (v kateri je bila ocenjena vrednost zemljišča leta 2007 ob sklenitvi prodajne pogodbe) in kupnino ter znaša približno 3,3 milijona NOK. Poleg tega je občina z odloženim plačilom preostalih 70 % kupnine dodala gospodarsko prednost. Izračun občine temelji na 7-odstotni obrestni meri v obdobju 4 let in 9 mesecev v povezavi z zneskom 6 milijonov NOK, pri čemer je občina ugotovila, da je najvišja ugodnost, dodeljena z ugodnim posojilom, 2 milijona NOK.

Drugič, ukrep mora dajati prednost „ posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga “. Za ocenjevani ukrep obstaja samo en morebitni upravičenec, tj. podjetje Asker Brygge. Ukrep je torej selektiven.

1.4   Izkrivljanje konkurence in vpliv na trgovino med pogodbenicami

Pomoč mora izkrivljati konkurenco in vplivati na trgovino med pogodbenicami Sporazuma EGP.

Ukrep podpore, ki ga je dodelila država, bi okrepil položaj podjetja Asker Brygge v primerjavi z drugimi konkurenti, ki se ukvarjajo z istimi dejavnostmi razvoja nepremičnin. Kakršna koli dodelitev pomoči krepi položaj upravičenca v primerjavi s konkurenti in torej izkrivlja konkurenco v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP. Če se podjetje ukvarja z dejavnostmi, odprtimi za trgovino znotraj EGP, so izpolnjene zahteve iz člena 61(1) Sporazuma EGP, da ukrep pomeni državno pomoč. Dejavnost razvoja nepremičnin je načeloma in v praksi odprta za trgovino znotraj EGP. Zato Nadzorni organ ugotavlja, da obstaja nevarnost, da pomoč izkrivlja konkurenco in vpliva na trgovino v nasprotju s členom 61(1) Sporazuma EGP.

1.5   Sklepna ugotovitev

Zaradi navedenih razlogov Nadzorni organ ugotavlja, da transakcija prodaje zemljišča, katastrska št. 32/17, podjetju Asker Brygge, kakor je določena v opcijski pogodbi, sklenjeni leta 2001, in poznejših pogodbah, pomeni dodelitev državne pomoči.

2.   POSTOPKOVNE ZAHTEVE

Norveški organi so prodajo priglasili 13. februarja 2009 (ev. št. 508884). Vendar so norveški organi opcijsko pogodbo, v kateri so bili določeni pogoji nakupa zemljišča, podpisali leta 2001, prodaja pa je bila izvedena 21. marca 2007 z začetkom veljavnosti prodajne pogodbe. Prodaja je bila tako izvedena, preden je Nadzorni organ sprejel dokončno odločitev o njeni veljavnosti. Nadzorni organ zato ugotavlja, da norveški organi niso upoštevali obveznosti, ki jim jih nalaga člen 1(3) dela I Protokola 3.

3.   ZDRUŽLJIVOST POMOČI

Ukrepi podpore iz člena 61(1) Sporazuma EGP so običajno nezdružljivi z delovanjem Sporazuma EGP, razen če izpolnjujejo pogoje za odstopanje iz člena 61(2) ali (3) Sporazuma EGP.

Odstopanja iz člena 61(2) ni mogoče uporabiti za zadevno pomoč, ki ni namenjena doseganju nobenega od ciljev iz te določbe. Prav tako za zadevni primer ni mogoče uporabiti člena 61(3)(a) ali 61(3)(b) Sporazuma EGP. Poleg tega zemljišče, kjer je nepremičnina, ne more koristiti regionalnih pomoči v smislu člena 61(3)(c) Sporazuma EGP.

Nadzorni organ zato ugotavlja, da ocenjevane transakcije ni mogoče upravičiti v skladu z določbami Sporazuma EGP o državni pomoči.

4.   IZTERJAVA

Nadzorni organ v skladu s členom 14 dela II Protokola 3 k Sporazumu o nadzornem organu in sodišču v primerih obstoja nezakonite pomoči, če se ugotovi, da je nezdružljiva, zadevni državi Efte praviloma odredi, da od prejemnika zahteva vračilo pomoči.

Nadzorni organ meni, da v tem primeru ni splošnih načel, ki bi izključevala vračilo. V skladu z uveljavljeno sodno prakso je ukinitev nezakonite pomoči z izterjavo logična posledica ugotovitve, da je pomoč nezakonita. Zato izterjave državne pomoči, ki je bila dodeljena nezakonito, za namene vnovične vzpostavitve prejšnjega položaja načeloma ni mogoče obravnavati kot nesorazmerne s cilji Sporazuma EGP v zvezi z državno pomočjo. Prejemnik se z vračilom pomoči odpove prednosti, ki jo je užival na trgu pred svojimi konkurenti, in ponovno se vzpostavi položaj, ki je obstajal pred izplačilom pomoči (27). Iz te funkcije vračila pomoči je mogoče sklepati, da Nadzorni organ na splošno, razen v izjemnih okoliščinah, ne bo presegel meja svoje diskrecije, ki mu jo priznava sodna praksa Sodišča, če od zadevne države Efte zahteva, da dobi nazaj zneske, ki jih je dodelila prek nezakonite pomoči, saj samo vzpostavlja prejšnji položaj (28). Poleg tega Protokol 3 k Sporazumu o nadzornem organu in sodišču Nadzornemu organu nalaga obveznost nadziranja državne pomoči, zato podjetja, ki jim je bila pomoč dodeljena, načeloma ne morejo upravičeno pričakovati, da je pomoč zakonita, če ni bila dodeljena v skladu s postopkom, ki ga določajo določbe navedenega protokola (29). V tem primeru niso razvidne izjemne okoliščine, zaradi katerih bi prejemniki pomoči lahko imeli upravičena pričakovanja.

Izterjava neupravičeno dodeljene državne pomoči mora v skladu s členom 14(2) dela II Protokola 3 k Sporazumu o nadzornem organu in sodišču ter členoma 9 in 11 Odločbe Nadzornega organa št. 195/04/COL z dne 14. julija 2004 vključevati obrestne obresti.

5.   SKLEPNA UGOTOVITEV

Nadzorni organ ugotavlja, da so norveški organi nezakonito izvedli zadevno pomoč in tako kršili člen 1(3) dela I Protokola 3.

Pogoji prodaje nepremičnine na naslovu Nesøyveien 8, katastrska št. 32/17, podjetju Asker Brygge AS pomenijo državno pomoč, ki zaradi navedenih razlogov ni združljiva z delovanjem Sporazuma EGP in bi jo bilo treba izterjati od datuma sklenitve prodajne pogodbe 21. marca 2007 –

SPREJEL NASLEDNJO ODLOČBO: