13/Volumul 14

RO

Jurnalul Ofícial al Uniunii Europene

204

L 280/83

JURNALUL OFÍCIAL AL UNIUNII EUROPENE

(1)

Disparitățile dintre legislațiile interne privind contractele în ceea ce privește achiziția dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile sunt de natură să creeze obstacole în calea funcționării adecvate a pieței interne și denaturarea concurenței și de a duce la închiderea piețelor naționale.

(2)

Scopul prezentei directive este de a stabili o bază minimă de norme comune referitoare la aceste aspecte, ceea ce va face posibilă asigurarea unei funcționări adecvate a pieței interne și va proteja, prin urmare, dobânditorii. Este suficient ca respectivele norme să reglementeze tranzacțiile contractuale numai în ceea ce privește aspectele care se referă la informarea privind elementele constitutive ale contractelor, metodele de realizare a respectivei informări și procedurile și metodele de reziliere și de retractare. Instrumentul adecvat pentru realizarea scopului în cauză este o directivă. Prezenta directivă este, în consecință, în conformitate cu principiul subsidiarității.

(3)

Natura juridică a drepturilor care fac obiectul contractelor reglementate de prezenta directivă diferă considerabil de la un stat la altul. Trimiterile la diferitele legislații trebuie să se facă în mod sintetic, dând o definiție suficient de largă a contractelor în cauză, fără să implice armonizarea naturii juridice a drepturilor în cauză la nivel comunitar.

(4)

Prezenta directivă nu are scopul de a reglementa nici măsura în care contractele privind folosința pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile pot fi încheiate în statele membre, nici temeiul legal al acestor contracte.

(5)

În practică, contractele privind dobândirea dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile diferă de contractele de locațiune. Deosebirea se poate observa în, inter alia, modalitatea de plată.

(6)

Se poate observa de pe piață că hotelurile, rezidențele hoteliere și alte structuri turistice rezidențiale similare sunt implicate în tranzacții contractuale asemănătoare celor care au făcut necesară prezenta directivă.

(7)

Este necesar să se evite orice detalii înșelătoare sau incomplete în informarea referitoare în special la vânzarea drepturilor de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile. Informarea în cauză trebuie completată cu un document care trebuie pus la dispoziția tuturor celor care îl solicită. Informațiile cuprinse în acest document trebuie să facă parte din contractul de dobândire a dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile.

(8)

Pentru a oferi dobânditorilor un înalt nivel de protecție și având în vedere caracteristicile specifice ale sistemelor de folosință pe durată limitată a bunurilor imobile, contractele de dobândire a dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile trebuie să conțină anumite elemente minime.

(9)

În vederea stabilirii unei protecții efective a dobânditorilor în acest domeniu, este necesar să se stipuleze obligațiile minime pe care trebuie să le respecte vânzătorii față de dobânditori.

(10)

Contractul de dobândire a dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile trebuie redactat în limba oficială sau într-una dintre limbile oficiale ale statului membru în care dobânditorul este rezident sau în limba oficială sau într-una dintre limbile oficiale ale statului membru al cărui resortisant este, care trebuie să fie una dintre limbile oficiale ale Comunității. Cu toate acestea, statul membru în care dobânditorul este rezident poate solicita ca respectivul contract să fie redactat în limba sa oficială sau limbile sale oficiale, care trebuie să fie o limbă oficială sau limbi oficiale ale Comunității. Trebuie să se prevadă o traducere autorizată a fiecărui contract în scopul formalităților care trebuie îndeplinite în statul membru în care este situat bunul în cauză.

(11)

Pentru a da dobânditorului posibilitatea de a aprecia mai bine obligațiile și drepturile care decurg din contract, trebuie să i se acorde acestuia o perioadă în care să se poată retracteze din contract fără a motiva, ținând seama că bunul imobil în cauză este deseori situat într-un stat, altul decât al dobânditorului, și se află sub incidența unei legislații diferită de cea a dobânditorului.

(12)

Cererea, din partea vânzătorului, ca plățile în avans să se efectueze înainte de sfârșitul perioadei în care dobânditorul se poate retracta fără a motiva poate reduce protecția dobânditorului. Prin urmare, plățile în avans înainte de sfârșitul acelei perioade trebuie interzise.

(13)

În cazul rezilierii contractului sau al retractării din contractul de dobândire a dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile, pentru care prețul este acoperit integral sau parțial printr-un credit acordat dobânditorului de către vânzător sau o terță persoană, pe baza unui acord încheiat între acea terță persoană și vânzător, se cuvine să se prevadă că respectivul contract de credit se reziliază fără penalități.

(14)

Există riscul, în anumite cazuri, ca un consumator să fie privat de protecția prevăzută de prezenta directivă, în cazul în care legislația unui stat nemembru este desemnată lege aplicabilă contractului. Prezenta directivă trebuie, în consecință, să prevadă dispoziții prin care să se prevină acest risc.

(15)

Statele membre trebuie să adopte măsuri care să asigure că vânzătorul își îndeplinește obligațiile,

—

informarea cu privire la elementele constitutive ale unui contract și modalitățile de realizare a respectivei informări;

—

procedurile și modalitățile de reziliere și de retractare.

—

„contract privind, direct sau indirect, dobândirea dreptului de folosință pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile”, denumit în continuare „contract”, înseamnă orice contract sau grup de contracte încheiate pentru cel puțin trei ani, prin care, direct sau indirect, prin plata unui anumit preț global, este creat sau face obiectul unui transfer sau al unui angajament de transfer un drept real sau orice alt drept privind folosința pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului, dar care nu poate fi mai mică de o săptămână;

—

„bun imobil” înseamnă orice imobil sau parte a unui imobil folosită pentru cazare la care se referă dreptul care face obiectul contractului;

—

„vânzător” înseamnă orice persoană fizică sau juridică care, în tranzacțiile reglementate de prezenta directivă și în cadrul activității sale profesionale, creează, transferă sau se angajează să transfere dreptul care face obiectul contractului;

—

„dobânditor” înseamnă orice persoană fizică căreia, în tranzacțiile reglementate de prezenta directivă, acționând în scopuri care pot fi considerate în afara cadrului activității sale profesionale, i se transferă dreptul obiect al contractului sau în beneficiul căreia s-a creat dreptul care face obiectul contractului.

—

contractul, care este întocmit obligatoriu în formă scrisă, conține cel puțin elementele prevăzute în anexă;

—

contractul și documentul prevăzute la articolul 3 alineatul (1) sunt redactate în limba sau una dintre limbile statului membru în care dobânditorul este rezident sau în limba sau una dintre limbile statului membru al cărui resortisant este, care este o limbă oficială sau sunt limbi oficiale ale Comunității, la alegerea dobânditorului. Cu toate acestea, statul membru în care este rezident dobânditorul poate să impună ca respectivul contract să se redacteze în toate cazurile în cel puțin limba sau limbile sale, care trebuie să fie o limbă oficială sau limbi oficiale ale Comunității, și

—

vânzătorul remite dobânditorului o traducere autorizată a contractului în limba sau una dintre limbile statului membru în care este situat bunul imobil, care trebuie să fie o limbă oficială sau limbi oficiale ale Comunității.

1.

pe lângă posibilitățile oferite dobânditorului în conformitate cu dreptul intern privind nulitatea contractelor, dobânditorul are dreptul:

2.

în cazul în care dobânditorul intenționează să-și exercite drepturile prevăzute la punctul 1, el trebuie, înainte de expirarea termenului relevant și prin modalități care pot fi probate în conformitate cu legislația internă, să notifice acest lucru persoanei ale cărei nume și adresă apar, în acel scop, în contract, în conformitate cu procedurile stipulate în contract în temeiul punctului (l) din anexă. Termenul se consideră respectat, dacă notificarea, în cazul în care este în scris, este trimisă înainte de expirarea termenului;

3.

în cazul în care dobânditorul își exercită dreptul prevăzut la punctul 1 prima liniuță, i se poate cere să ramburseze, dacă este cazul, numai cheltuielile care, în conformitate cu dreptul intern, sunt ocazionate de încheierea contractului și de retractarea din contract și care corespund formalităților legale care trebuie îndeplinite înainte de expirarea termenului menționat la punctul 1 prima liniuță. Aceste cheltuieli sunt menționate expres în contract;

4.

în cazul în care dobânditorul își exercită dreptul de reziliere prevăzut la punctul 1 a doua liniuță, nu este obligat la nici o rambursare.

—

în cazul în care prețul este acoperit parțial sau integral printr-un credit acordat de vânzător sau

—

în cazul în care prețul este acoperit parțial sau integral printr-un credit acordat dobânditorului de un terț pe baza unui acord între terț și vânzător;

(a)

Identitatea și domiciliul părților, inclusiv informații precise privind calitatea juridică a vânzătorului în momentul încheierii contractului și identitatea și domiciliul proprietarului.

(b)

Natura exactă a dreptului care face obiectul contractului și o clauză care stabilește condițiile de exercitare a dreptului respectiv pe teritoriul statului membru (statelor membre) în care se situează bunul sau bunurile și în cazul în care aceste condiții au fost îndeplinite sau, în cazul în care nu au fost îndeplinite, ce condiții mai trebuie îndeplinite.

(c)

În cazul în care bunul a fost determinat, o descriere exactă a respectivului bun și a localizării acestuia.

(d)

În cazul în care bunul imobil este în construcție:

(e)

Serviciile (iluminat, apă, întreținere, colectarea gunoiului) la care dobânditorul are sau va avea acces și în ce condiții.

(f)

Facilitățile comune, cum ar fi bazin de înot, saună etc., la care dobânditorul are sau poate avea acces și, după caz, în ce condiții.

(g)

Principiile în conformitate cu care sunt organizate întreținerea și reparațiile bunului imobil, precum și administrarea și gestiunea acestuia.

(h)

Perioada exactă în care dreptul care face obiectul contractului poate fi exercitat și, după caz, durata regimului pus în aplicare; data de la care dobânditorul poate să își exercite dreptul contractual.

(i)

Prețul care trebuie plătit de către dobânditor pentru exercitarea dreptului contractual; o estimare a sumei care trebuie plătită de către dobânditor pentru utilizarea facilităților și serviciilor comune; baza de calcul a valorii cheltuielilor legate de ocuparea proprietății, a cheltuielilor legale obligatorii (taxe și redevențe, de exemplu) și cheltuieli administrative complementare (de exemplu, de gestiune, de întreținere și de reparații).

(j)

O clauză care să specifice că achiziția nu va determina alte costuri, cheltuieli sau obligații decât cele stipulate în contract.

(k)

Posibilitatea de a participa sau nu la un sistem de schimb și/sau de revânzare a drepturilor contractuale, precum și orice costuri implicate, în cazul în care sistemul de schimb și/sau de revânzare este organizat de vânzător sau de un terț desemnat de acesta în contract.

(l)

Informații privind dreptul de reziliere a contractului și de retractare din contract și indicarea persoanei care trebuie notificată prin scrisoarea de reziliere sau de retractare, cu specificarea modalităților de notificare a acestor scrisori; indicarea exactă a naturii și a valorii cheltuielilor pe care dobânditorul este obligat să le ramburseze în temeiul articolului 5 alineatul (3), în cazul în care își exercită dreptul de retractare; după caz, informații privind modalitățile de reziliere a contractului de credit legat de contract, în cazul rezilierii contractului sau al retractării din contract.

(m)

Data și locul de semnare a contractului de către fiecare parte.