a.

Os preços da habitação aumentaram continuamente em termos reais na Eslováquia durante os últimos cinco anos. Apesar da maior restritividade do limite juridicamente vinculativo ao rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia, a taxa de crescimento dos preços da habitação acelerou desde o início de 2019. Durante a pandemia de COVID-19, os preços da habitação voltaram a acelerar, registando, no segundo trimestre de 2021, um aumento real anual de quase 16 %, o segundo mais elevado da União. Além disso, a acessibilidade dos preços da habitação diminuiu ao longo do tempo, em resultado do aumento mais rápido dos preços da habitação face ao rendimento das famílias. De acordo com os indicadores de sobrevalorização, existe um risco crescente de sobrevalorização dos preços da habitação. A dinâmica dos preços tem sido sustentada por uma economia numa fase expansionista, taxas de juro baixas, um aumento da poupança das famílias e uma forte procura de novas habitações por parte das famílias, face a uma escassez da oferta.

b.

O crescimento do crédito hipotecário na Eslováquia tem sido dos mais elevados da União nos últimos três anos, apesar das medidas políticas adotadas, tendo mesmo resistido ao choque da COVID-19. O mercado hipotecário eslovaco caracteriza-se por taxas de juro baixas, uma forte procura de empréstimos hipotecários, amplificada pelos níveis crescentes dos preços da habitação, bem como por uma intensa concorrência entre mutuantes. Além disso, o setor bancário eslovaco é um dos mais expostos a atividades imobiliárias de todos os países do EEE.

c.

Na Eslováquia, o endividamento das famílias aumentou nos últimos anos devido a uma intensa atividade de concessão de empréstimos. Após anos de aumentos de dois dígitos, o crescimento do nível de endividamento real das famílias desacelerou, estabilizando em cerca de 4 % em 2020. Apesar desta desaceleração, que ficou a dever-se em parte a medidas de política macroprudencial (introdução do limite ao rácio da dívida em relação ao rendimento e reforço do limite ao rácio entre o serviço da dívida e o rendimento), o crescimento do endividamento das famílias continua a ser um dos mais elevados da União e traduziu-se num aumento do rácio dívida em relação ao PIB. Embora as famílias tenham reduzido o seu consumo durante a pandemia de COVID-19, a procura de empréstimos à habitação permaneceu robusta. Com efeito, o refinanciamento dos empréstimos hipotecários aumentou recentemente e está muitas vezes associado ao aumento do montante nocional inicial do empréstimo. Outra vulnerabilidade advém do facto de o prazo de vencimento de uma percentagem significativa de empréstimos exceder a idade de reforma do mutuário. Tanto esta evolução como as bolsas de vulnerabilidade têm de ser acompanhadas de perto no futuro.

d.

A acumulação das vulnerabilidades acima referidas pode também ser atribuída a uma série de fatores estruturais, tais como o regime fiscal favorável em termos de mercado imobiliário, bem como as limitações ao funcionamento do mercado de arrendamento.

e.

O CERS reconhece que estão em vigor na Eslováquia várias medidas destinadas a atenuar as atuais vulnerabilidades em matéria de imobiliário residencial, nomeadamente, um conjunto abrangente de medidas baseadas no mutuário para responder adequadamente aos riscos subjacentes aos empréstimos hipotecários e às vulnerabilidades dos mutuários. Além disso, a percentagem positiva de reserva contracíclica de fundos próprios (countercyclical capital buffer – CCyB) é um instrumento adequado para fazer face às vulnerabilidades relacionadas com o crescimento muito rápido do crédito, que tem sido transversal a todos os setores, e reforçar a resiliência do setor bancário.

f.

Numa perspetiva de futuro e tendo em conta as perspetivas de risco a médio prazo, a atual combinação de políticas macroprudenciais é considerada adequada e parcialmente suficiente. Dada a acumulação contínua de bolsas de vulnerabilidade, seria conveniente introduzir ajustamentos nas medidas baseadas no mutuário atualmente em vigor. Se a acumulação de riscos cíclicos persistir ou as vulnerabilidades estruturais se intensificarem, as autoridades eslovacas poderão considerar a possibilidade de reconstituir a reserva contracíclica de fundos próprios ou de introduzir uma reserva para risco sistémico setorial, a fim de reforçar a resiliência face aos riscos existentes no setor imobiliário residencial. Por acréscimo, a introdução de um limite mínimo ao ponderador de risco aplicado às exposições ao setor dos imóveis destinados à habitação calculadas pelo método das notações internas, ao abrigo do artigo 458.o do Regulamento (UE) n.o 575/2013 do Parlamento Europeu e do Conselho (3), constitui também uma opção suscetível de aumentar a resiliência do setor bancário. Para além das medidas macroprudenciais, a consideração da introdução de ajustamentos ao regime fiscal favorável ao imobiliário residencial, bem como da adoção de medidas destinadas a melhorar o funcionamento do mercado de arrendamento, poderia limitar as fontes de riscos sistémicos relacionados com o setor imobiliário residencial eslovaco.