a.

Reálné ceny obytných nemovitostí na Slovensku v posledních pěti letech neustále rostly. I přes zpřísnění právně závazného limitu pro poměr úvěru k hodnotě nemovitosti došlo od začátku roku 2019 ke zrychlení růstu cen obytných nemovitostí. Během pandemie COVID-19 růst cen dále zrychloval a reálné meziroční zvýšení cen obytných nemovitostí dosáhlo ve druhém čtvrtletí roku 2021 téměř 16 %, což je druhá nejvyšší míra v Unii. Cenová dostupnost bydlení navíc postupně klesá, protože ceny obytných nemovitostí rostou rychleji než příjmy domácností. Metriky nadhodnocení ukazují nárůst rizika nadhodnocení cen obytných nemovitostí. Cenovou dynamiku udržuje hospodářství ve fázi expanze, nízké úrokové sazby, vyšší úspory domácností a silná poptávka domácností po novém bydlení, při současném nedostatku nabídky.

b.

Růst hypotečních úvěrů na Slovensku patří v posledních třech letech navzdory politickým opatřením mezi nejvyšší v Unii, a nezastavily jej ani otřesy spojené s pandemií COVID-19. Slovenský hypoteční trh se vyznačuje nízkými úrokovými sazbami, silnou poptávkou po hypotékách, kterou dále posilují rostoucí ceny obytných nemovitostí, a silnou konkurencí mezi věřiteli. Slovenský bankovní sektor je navíc charakteristický jednou z nejvyšších expozic vůči realitnímu trhu v zemích EHP.

c.

V posledních letech vzrostla v důsledku intenzivních úvěrových aktivit zadluženost slovenských domácností. Po letech dvojciferného růstu reálné zadluženosti domácností se tempo růstu zpomalilo a v roce 2020 se stabilizovalo přibližně na 4 %. Navzdory tomuto zpomalení, k němuž došlo i v důsledku opatření makroobezřetnostní politiky (zavedení limitu pro poměr dluhu k příjmům a zpřísnění limitu pro poměr obsluhy dluhu k příjmům), patří růst zadluženosti domácností stále mezi nejvyšší v Unii a vedl i k nárůstu poměru dluhu k HDP. Ačkoli domácnosti po celou dobu pandemie COVID-19 snižovaly svou spotřebu, jejich poptávka po úvěrech na bydlení byla i nadále vysoká. Ve skutečnosti se nedávno zvýšila míra refinancování hypotečních úvěrů, které je často spojeno s navýšením původní částky jistiny. Další zranitelné místo souvisí s tím, že splatnost významné části úvěrů přesahuje důchodový věk dlužníka. Tento vývoj i příslušná zranitelná místa je třeba do budoucna pečlivě sledovat.

d.

Vznik výše uvedených zranitelných míst lze přičítat i celé řadě strukturálních faktorů, jako je příznivý daňový režim, pokud jde o trh s nemovitostmi, či omezená funkčnost trhu s nájemním bydlením.

e.

ESRB konstatuje, že Slovensko zavedlo několik opatření směřujících ke zmírnění stávajících zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí, a to zejména komplexní soubor opatření týkajících se dlužníka, jejichž cílem je vhodným způsobem řešit příslušná rizika spojená s hypotečními úvěry a zranitelností dlužníků. Kladná sazba proticyklické kapitálové rezervy je navíc přiměřeným nástrojem k řešení zranitelných míst souvisejících s rychlým růstem úvěrů, který je plošný napříč sektory, a ke zvýšení odolnosti bankovního sektoru.

f.

Z hlediska budoucího vývoje a s přihlédnutím ke střednědobému výhledu rizika se stávající nastavení makroobezřetnostní politiky považuje za přiměřené a částečně postačující. Vzhledem k pokračujícímu nárůstu určitých zranitelných míst by bylo vhodné upravit stávající opatření týkající se dlužníka. Pokud by i nadále trvala kumulace cyklických rizik nebo pokud by se prohloubily strukturální zranitelnosti, mohly by slovenské orgány zvážit obnovení proticyklické kapitálové rezervy nebo zavedení sektorové kapitálové rezervy pro krytí systémového rizika s cílem dále zvýšit odolnost vůči rizikům v sektoru obytných nemovitostí. Další možností, jak zvýšit odolnost bankovního sektoru, je aktivovat minimální úroveň rizikové váhy pro expozice v sektoru obytných nemovitostí založené na interním ratingu podle článku 458 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 (3). Kromě makroobezřetnostních opatření by zdroje systémových rizik souvisejících se slovenským sektorem obytných nemovitostí mohly omezit úpravy příznivého daňového režimu pro tento sektor, a také opatření ke zlepšení fungování trhu s nájemním bydlením.