(1)

Fit-30 ta’ Marzu 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (minn issa ’l quddiem: ‘NEUWOGES’) ressqet ilment lill-Kummissjoni, ibbażat fuq l-Artikolu 20(2) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 659/1999 (2), li fih allegat li kienet ingħatat għajnuna illegali mill-Istat lil Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, lil Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u lil Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (minn issa ’l quddiem ‘BAVARIA 1’ u ‘BAVARIA 2’ u flimkien ‘BAVARIA’) taħt Erbbaurechtsvertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ lokazzjoni tal-bini’ jew ‘EBV’) u Generalverwaltervertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali’jew ‘GVV’). NEUWOGES talbet li tinbeda proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) TFUE.

(2)

Il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni lill-Ġermanja fis-6 ta’ Awwissu 2007, fl-14 ta’ Mejju 2008, fis-6 ta’ April 2009 u fit-3 ta’ Frar 2012. Il-Ġermanja wieġbet fl-4 ta’ Settembru 2007, fit-12 ta’ Ottubru 2007, fis-17 ta’ Ottubru 2007, fil-11 ta’ Lulju 2008, fl-14 ta’ Lulju 2008, fit-12 ta’ Diċembru 2008, fit-30 ta’ Ġunju 2009 u fit-28 ta’ Frar 2012. NEUWOGES ressqet xi kummenti fit-30 ta’ Mejju 2007, fil-5 ta’ Novembru 2007, fis-26 ta’ Frar 2008, fil-15 ta’ Lulju 2008, fit-30 ta’ Settembru 2008, fit-18 ta’ Diċembru 2008, fis-6 ta’ Marzu 2009, fl-4 ta’ Ġunju 2009, fil-15 ta’ Lulju 2009, fis-26 ta’ Awwissu 2009, fit-22 ta’ Settembru 2009 u fid-19 ta’ Jannar 2012. BAVARIA ressqet xi kummenti fit-13 ta’ Mejju 2008.

(3)

Fit-28 ta’ Novembru 2008, il-Qorti Reġjonali ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ’lG Rostock’) tat sentenza f’BAVARIA v NEUWOGES. BAVARIA kienet ħarrket lil NEUWOGES għan-nuqqas ta’ eżekuzzjoni tal-kuntratt bejn iż-żewġ partijiet. NEUWOGES imbagħad sostniet li l-kuntratt kien illegali u li kien jinkludi għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern u għaldaqstant kien null u bla effett. L-LG Rostock iddeċidiet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u li għalhekk ma kien hemm l-ebda għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. NEUWOGES ippreżentat appell kontra dik is-sentenza. Il-proċeduri għadhom pendenti quddiem il-Qorti Reġjonali Superjuri ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ‘OLG Rostock’). BAVARIA imbagħad bdiet proċeduri quddiem il-Qorti Amministrattiva ta’ Greifswald (minn issa ’l quddiem ‘VG Greifswald’), sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. Dawk il-proċeduri għadhom pendenti.

(4)

Permezz tal-ittra tal-4 ta’ Ġunju 2009, NEUWOGES talbet, skont l-Artikolu 265(2) tat-TFUE, li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.

(5)

Permezz tal-ittra tad-29 ta’ Lulju 2009, il-Kummissjoni kkomunikat lil NEUWOGES il-valutazzjoni preliminari tagħha li la l-EBV u lanqas il-GVV ma kienu jidhru li huma miżura ta’ għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.

(6)

Permezz tal-ittra tas-26 ta’ Awwissu 2009, il-kumpanija li lmentat ikkritikat dik il-valutazzjoni preliminari u talbet li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.

(7)

Is-servizzi tal-Kummissjoni informaw lil NEUWOGES permezz tal-ittra tal-15 ta’ Settembru 2009 li ittra oħra kienet ser tintbagħat b’valutazzjoni tal-aħħar kummenti ta’ NEUWOGES. NEUWOGES avżat lill-Kummissjoni permezz tal-ittra tat-22 ta’ Settembru 2009 li hija ma kinitx taqbel mal-azzjoni proposta mill-Kummissjoni

(8)

Fid-9 ta’ Ottubru 2009, NEUWOGES fetħet kawża quddiem il-Qorti Ġenerali tal-Unjoni Ewropea biex titlob li tiġi annullata d-deċiżjoni allegatament misjuba fl-ittra tal-Kummissjoni tad-29 ta’ Lulju 2009, jew inkella, li jinstab li l-Kummissjoni kienet irrifjutat li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE. Fid-9 ta’ Jannar 2012, il-Qorti Ġenerali ċaħdet ir-rikors għall-annullament u r-rikors għan-nuqqas ta’ azzjoni bħala inammissibbli. (3)

(9)

Permezz tal-ittra tad-19 ta’ Jannar 2012, NEUWOGES reġgħet talbet lill-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE.

(10)

Permezz tal-ittra tal-21 ta’ Marzu 2012, il-Kummissjoni nnotifikat lill-Ġermanja dwar id-deċiżjoni tagħha li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċeduri (minn issa ’l quddiem ‘id-deċiżjoni tal-inizjazzjoni’) kienet ippubblikata f’il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea. (4) Il-Kummissjoni talbet lill-partijiet iressqu l-kummenti dwar il-miżura ta’ għajnuna mill-Istat. Fit-22 ta’ Marzu 2012, NEUWOGES ippreżentat appell kontra s-sentenza tal-Qorti tad-9 ta’ Jannar 2012. Il-Qorti ċaħdet l-appell fil-15 ta’ Novembru 2012 bħala mingħajr skop. (5)

(11)

Il-Kummissjoni rċeviet kummenti mingħand NEUWOGES fis-17 ta’ Lulju 2012, fit-2 ta’ Ottubru 2012, fl-4 ta’ April 2013 u fil-15 ta’ April 2014 u mingħand BAVARIA fit-18 ta’ Ġunju 2012 u fit-22 ta’ April 2013. Il-kummenti mingħand il-Ġermanja waslu fis-7 ta’ Awwissu 2012 u fis-16 ta’ Settembru 2013. Il-Belt ta’ Neubrandenburg issottomettiet il-kummenti f’isem il-gvern federali fit-23 ta’ Lulju 2012 u fit-28 ta’ Settembru 2012 u l-Istat Federali ta’ Berlin ressaq il-kummenti tiegħu fis-16 ta’ Mejju 2012, fit-28 ta’ Settembru 2012 u fit-30 ta’ Settembru 2013.

(12)

NEUWOGES hija kumpanija b’responsabbiltà llimitata taħt il-liġi Ġermaniża. Il-belt ta’ Neubrandenburg hija 100 % proprjetarja tal-ishma tagħha. L-għan ta’ NEUWOGES huwa li tipprovdi lil sezzjonijiet kbar tal-popolazzjoni tal-Belt ta’ Neubrandenburg u ż-żoni tal-madwar b’akkomodazzjoni affordjabbli. Attwalment il-kumpanija għandha 33 % tal-appartamenti kollha fil-Belt ta’ Neubrandenburg. BAVARIA 1 u BAVARIA 2 huma entitajiet b’għan speċjali inkorporati speċifikament sabiex jinnegozjaw ma’ NEUWOGES, li l-maġġoranza tal-ishma tagħha huma miżmuma minn fondi closed-end tal-proprjetà immobbli. BAVARIA 1 hija miżmuma minn BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) u BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %) u BAVARIA 2 hija miżmuma minn Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehn (100 %). L-ishma f’BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG u f’Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – LBB Fonds Dreizehn huma miżmuma minn investituri privati. Iż-żewġ fondi ġew stabbiliti u huma mħaddma minn Berliner Immobilien-Holding GmbH, li kienet proprjetà ta’ Bankgesellschaft Berlin sal-1 ta’ Jannar 2006 u minn dakinhar hija proprjetà diretta (100 %) tal-Istat Federali ta’ Berlin.

(13)

NEUWOGES għandha wkoll għadd ta’ biċċiet ta’ art f’Neubrandenburg li fuqhom hemm tnax-il blokk ta’ appartamenti b’total ta’ 557 appartament u diversi unitajiet kummerċjali. Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u BAVARIA ikkonkludew l-EBV u l-GVV (’il-kuntratti inkwistjoni’ jew f’daqqa ’il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura’).

(14)

Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u Bavaria ikkonkludew kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ art u xiri ta’ bini għal 12-il binja li fihom 557 flett individwali, li taħtu BAVARIA kisbet il-lokazzjoni tal-binjiet għall-art għal perjodu ta’ 75 sena u akkwistat il-binjiet.

(15)

L-EBV jinkludi żewġ komponenti ewlenin:

(16)

Fl-1997, qabel ma l-EBV ġie eżegwit ma’ BAVARIA, NEUWOGES qabbdet lill-esperti interni jistmaw il-proprjetà immobbli (il-bini u l-art). Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew EUR […]. Fl-2007, NEUWOGES tat ukoll struzzjonijiet lil espert estern (is-Sur Hecht) sabiex jikkalkula l-valur tas-suq tal-proprjetajiet b’mod retroattiv għas-sena 1997. Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew madwar EUR […] fl-1997.

(17)

L-EBV ġie eżegwit fid-dawl tal-Altschuldenhilfegesetz (7) (minn issa ’l quddiem l-‘AHG’). Wara r-riunifikazzjoni tal-Ġermanja fl-1990, l-assoċjazzjonijiet nazzjonalizzati tal-akkomodazzjoni tal-Ġermanja tal-Lvant saru impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali legalment indipendenti. L-assi u l-passiv tal-predeċessuri tagħhom fit-titolu li ġew trasferiti lil dawn l-impriżi l-ġodda kienu ta’ gravami serju għalihom. Biex tissalvagwardja l-vijabbiltà fit-tul ta’ dawn l-impriżi tal-akkomodazzjoni, il-leġiżlazzjoni federali għaddiet l-Altschuldenhilfegesetz (AHG), li daħal fis-seħħ fis-27 ta’ Ġunju 1993.

(18)

L-AHG ippermetta lill-impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali fil-Ġermanja tal-Lvant japplikaw għal ħelsien mid-djun antiki. Is-Sezzjoni 4(1) u (2) tal-AHG tat ħelsien parzjali fuq djun antiki li jaqbżu EUR 76,69 għal kull m2, b’limitu ta’ EUR 434,60 għal kull m2. Bi tpattija l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom jidħlu f’ċerti impenji. Pereżempju, kellhom jagħmlu sforzi intensivi sabiex jipprivatizzaw 15 % tal-appartamenti (Sezzjoni 4(5), l-ewwel sentenza, flimkien ma’ Sezzjoni 5) taħt pjan ta’ negozju għall-privatizzazzjoni, modernizzazzjoni u tiswija rapida tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5), it-tieni sentenza) u jirrapportaw dwar il-progress fil-programm tal-investiment u fl-isforzi ta’ privatizzazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5) sa (7)). Taħt il-verżjoni tal-liġi fis-seħħ fiż-żmien materjali (1997/1998), l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom sal-31 ta’ Diċembru 2003 sabiex jonoraw l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħhom. Jekk impriża tal-akkomodazzjoni ma jirnexxilhiex tonora l-impenji ta’ privatizzazzjoni taghħa (jiġifieri ma tagħmilx sforzi intensivi sabiex tipprivatizza), il-ħelsien mogħti diġà jrid jitħallas lura.

(19)

L-impriżi tal-akkomodazzjoni kienu meħtieġa jħallsu ċertu perċentwal tar-rikavat mill-privatizzazzjoni ta’ aktar minn EUR 76,69 għal kull m2 lill-Fond ta’ Fidwa għad-Dejn li Jintiret (minn issa ’l quddiem l-‘ETF’). F’dak iż-żmien (1997/1998), Sezzjoni 5(2) tal-AHG kienet tipprovdi li 45 % tar-rikavat mill-bejgħ tal-privatizzazzjoni kollu sal-31 ta’ Diċembru 1998 jitħallsu lill-ETF. Għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2000, il-perċentwal kien 50 % u għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2003 kien 55 %. Meta l-privatizzazzjoni kienet tieħu l-forma ta’ lokazzjoni ta’ bini (jiġifieri minflok ma l-bini u l-art jinbiegħu direttament, il-bini biss jinbiegħ u l-art tingħata b’kirja tal-bini), il-prezz tal-bini u l-valur fi flus tal-lokazzjoni tal-bini miftiehma kienu jitqiesu bħala r-rikavat mill-bejgħ biex ikun jista’ jiġi kkalkulat l-ammont pagabbli lill-ETF (Sezzjoni 5(2)).

(20)

Irriżulta matul l-1995 li l-forma ta’ privatizzazzjoni ppjanata oriġinarjament (jiġifieri bejgħ lill-kerrej) aktarx ma kinitx ser tippermetti li tintlaħaq il-kwota ta’ privatizzazzjoni ta’ 15 % stipulata. Għaldaqstant il-Kreditanstalt für Wiederaufbau (minn issa ’l quddiem il-‘KfW’), li kien responsabbli mill-amministrazzjoni tal-għajnuna għad-djun antiki, beda jaċċetta ‘privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’. (8) Skont dan il-mudell, li kien japplika biss jekk kien jidher li l-kwota ta’ 15 % ma kinitx sejra tinkiseb permezz ta’ bejgħ dirett, l-impriżi tal-akkomodazzjoni setgħu jbiegħu binjiet en bloc lil xerrejja kummerċjali. Biex il-bejgħ jgħodd bħala parti mill-kwota ta’ 15 % privatizzazzjoni tal-impriża tal-akkomodazzjoni, ix-xerrej kummerċjali kellu jintrabat li jirrinnova l-bini u jbiegħ kemm-il appartament jista’ mill-ġdid (mill-inqas terz) lill-kerrejja. (9) Jekk, abbażi tal-offerti speċifiċi ppreżentati, ferm inqas minn terz tal-kerrejja kienu interessati jixtru, ix-xerrej kummerċjali seta’ jneħħi 60 % tal-appartamenti mill-pula ta’ privatizzazzjoni u b’hekk inaqqas l-obbligu ta’ privatizzazzjoni tiegħu ta’ terz tal-40 % tal-appartamenti li jifdal. (10)

(21)

L-EBV kien finalment rikonoxxut mill-KfW bħala akkwist temporanju rilevanti taħt l-AHG. Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’hekk ippermetta lil NEUWOGES tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha taħt l-AHG. Madankollu, mhuwiex ċar u l-kumpanija li ressqet l-ilment tiddubita sa liema punt l-AHG influwenza l-kunsiderazzjonijiet tan-negozju li rriżultaw fid-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li teżegwixxi l-kuntratti u jekk il-ħelsien miksub minn NEUWOGES taħt l-AHG għandux ikun ikkunsidrat meta jiġi deċiż jekk il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwiex għajnuna mill-Istat lil BAVARIA.

(22)

Skont id-data tagħha stess, NEUWOGES ingħatat ħelsien totali ta’ EUR […]. (11) NEUWOGES iddikjarat li kien diffiċli li tattribwixxi parti mill-ħelsien globali lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, peress li l-ħelsien kien permess biss taħt l-AHG jekk l-impriża tal-akkomodazzjoni tkun onorat l-impenn ta’ privatizzazzjoni b’mod sħiħ. Jekk, madankollu, parti mill-ħelsien globali mogħti jrid ikun attribwit għal miżura ta’ privatizzazzjoni partikolari fuq il-bażi tal-proporzjon bejn dawk il-privatizzazzjonijiet u l-impenn globali ta’ privatizzazzjoni ta’ NEUWOGES, ħelsien gross totali ta’ EUR […] jista’ jiġi allokat b’mod matematiku lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. EUR […] kellhom jitħallsu lill-ETF mir-rikavat tal-ftehim ma’ BAVARIA, li jfisser li b’mod matematiku NEUWOGES ingħatat ħelsien nett ta’ EUR […]. (12)

(23)

Fil-21 ta’ Jannar 1998, BAVARIA u NEUWOGES iffirmaw il-GVV, li taħtu l-binjiet inkrew lura lil NEUWOGES u NEUWOGES żammet ir-responsabbiltà għall-ġestjoni u l-użu kummerċjali tal-binjiet inkwistjoni għal perjodu ta’ 30 sena. NEUWOGES żammet ukoll ir-rikavat kollu mill-kiri tal-binjiet. Bi tpattija għal dawn id-drittijiet tal-użu, NEUWOGES qablet li tħallas pagament fiss fix-xahar bħala kera ta’ EUR […] (EUR […] fis-sena) sakemm jitlesta x-xogħol ta’ rinnovazzjoni u EUR […] (EUR […] fis-sena) wara dan. Din ir-rata ta’ kera żdiedet b’[…] % fis-sena mill-1 ta’ Jannar 2000.

(24)

BAVARIA intrabtet li tirrinnova l-binjiet inkwistjoni u wettqet kuntratt ġenerali bi prezz fiss (minn issa ’l quddiem ‘GVP’) għar-rinnovazzjoni ma’ BRG BAU-Regie GmbH (minn issa ’l quddiem ‘BRG’), sussidjarja u proprjetà sħiħa ta’ NEUWOGES. Taħt il-GPV, BAVARIA ħallset lil BRG prezz fiss ta’ EUR […] għax-xogħol ta’ rinnovazzjoni.

(25)

It-tweġiba tal-Ġermanja għad-deċiżjoni tal-inizjazzjoni hija limitata għal dikjarazzjoni li mgħandhiex il-ħsieb li tikkummenta fuq id-deċiżjoni f’dan il-każ partikolari u li dan ser tħallih f’idejn l-awtoritajiet lokali kkonċernati (il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Berlin).

(26)

NEUWOGES iddikjarat li hija ma aġixxietx bħalma kieku kien jaġixxi investitur privat għall-finijiet tal-kuntratti inkwistjoni u li għalhekk BAVARIA kisbet vantaġġ ekonomiku li jirrappreżenta għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. Skont l-istimi ta’ NEUWOGES, il-kuntratti inkwistjoni ġġeneraw telf ta’ EUR […] (nominali) u EUR […] (skontati). NEUWOGES tqis dan it-telf bħala għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern.

(27)

NEUWOGES tiddikjara fil-valutazzjoni tagħha ta’ jekk il-kuntratti inkwistjoni ġewx eżegwiti fuq termini normali tas-suq li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu eżaminati b’mod individwali (Sezzjoni 4.1.1). Rigward il-kuntratti individwali, NEUWOGES tiddikjara li la l-EBV (Sezzjoni 4.1.2) u lanqas il-GVV (Sezzjoni 4.1.3) ma kienu jkunu konklużi minn investitur privat. NEUWOGES tiddikjara wkoll li investitur privat kien jagħżel approċċ differenti (Sezzjoni 4.1.4). Finalment, NEUWOGES targumenta li l-vantaġġ mogħti lil BAVARIA jirrappreżenta trasferiment ta’ riżorsi tal-Istat attribwibbli lill-Belt ta’ Neubrandenburg (Sezzjoni 4.1.5).

(28)

NEUWOGES tiddikjara li jeħtieġ eżami strettament individwali tal-EBV u tal-GVV sabiex ikun stabbilit jekk ġewx eżegwiti skont termini normali tas-suq. Skont NEUWOGES, l-EBV u l-GVV huma kuntratti legalment separati li għandhom jeżistu b’mod separat. Skont NEUWOGES, kieku ż-żewġ kuntratti kienu fil-fatt ġew maħsuba bħala unità waħda, it-tnejn kienu jeħtieġu li jsiru quddiem nutar, mentri l-EBV biss sar quddiem nutar.

(29)

NEUWOGES għaldaqstant teżamina kull kuntratt b’mod individwali biex tqis jekk ġiex eżegwit skont termini normali tas-suq.

(30)

NEUWOGES hija tal-fehma, abbażi tal-istimi tal-1997 u tal-2007 tal-proprjetà (l-art u l-bini) inkwistjoni, li investitur privat ma kienx jidħol għall-EBV ma’ BAVARIA bil-prezz miftiehem u li ċ-ċens imħallas, il-ħelsien tal-AHG mogħti bbażat fuq l-EBV, l-obbligu tar-rinnovazzjoni u l-proċedura ta’ offerti limitati bl-ebda mod ma jibdlu dik il-konklużjoni.

(31)

NEUWOGES tfakkar li BAVARIA ħallset EUR […] fi flus għall-bini flimkien ma’ EUR […] f’ċens kapitalizzat. Fl-istimi tal-1997 u tal-2007, il-proprjetajiet f’daqqa (l-art u l-binjiet) ġew stmati għal EUR […] u EUR […]. Barra minn hekk, iż-żewġ rapporti taw stimi separati għall-proprjetà globali u għall-art (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]) u għall-binjiet (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]).

(32)

NEUWOGES hija tal-fehma li l-istima tal-1997 kienet stima eżatta tal-proprjetà dak iż-żmien (1997/1998) u li l-prezz li attwalment tħallas minn BAVARIA għall-bini biss (mhux il-prezz tal-bini u ċ-ċens kapitalizzat) għandu jintuża għall-finijiet ta’ tqabbil. Abbażi ta’ dan, NEUWOGES tqis li hija rċeviet ammont li waqqa’ l-prezz tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998) b’EUR […]. Anki jekk wieħed iqis il-ħelsien tal-AHG, il-prezz imħallas minn BAVARIA xorta waħda kien 16 % inqas mill-valur il-baxx mogħti fir-rapport tal-2007. Skont NEUWOGES, il-prezz imħallas minn BAVARIA tant kien inqas mill-prezz tas-suq li investitur privat ma kienx jaċċetta li jbiegħ b’dak il-prezz.

(33)

NEUWOGES tfakkar f’dan il-kuntest li, skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ tal-art u tal-bini mill-awtoritajiet pubbliċi, (13), prezz ta’ xiri sa 5 % taħt il-valur tas-suq stabbilit minn stimatur indipendenti jista’ jitqies li huwa prezz tas-suq. B’kontradistinzjoni, prezz li, anki bi stima konservattiva, huwa mill-inqas 16 % taħt l-inqas stima ma jistax jitqies li huwa prezz tas-suq.

(34)

NEUWOGES tiddikjara li ċ-ċens kapitalizzat għall-ewwel 30 sena għandu jkun injorat meta wieħed iqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valuri mogħtija fl-istimi tal-1997 u tal-2007 (li stmaw il-valur lill-proprjetarju kemm tal-art kif ukoll tal-binjiet). Peress li ċ-ċens jitħallas għal-lokazzjoni tal-bini stabbilita u trasferita għal perjodu ta’ 75 sena u mhux għaċ-ċessjoni tal-art, ma jistax ikun inkluż biex jitqabblu l-prezz imħallas minn BAVARIA għall-binjiet u l-valur mogħti f’waħda miż-żewġ stimi.

(35)

NEUWOGES tiddikjara wkoll li l-ħelsien tal-AHG ta’ EUR […] ibbażat fuq il-kuntratti inkwistjoni għandu jiġi injorat meta jitqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valur mogħti fiż-żewġ stimi għal dawn ir-raġunijiet:

(36)

NEUWOGES tkompli targumenta li hija ma għamlet l-ebda qligħ mix-xogħol ta’ rinnovazzjoni li sar minn BAVARIA, peress li BAVARIA hija l-proprjetarja tal-binjiet u għalhekk kienet l-unika parti li gawdiet mir-rinnovazzjonijiet.

(37)

NEUWOGES issostni li l-proċedura ta’ offerti limitati fl-1997 ma tistax tiġi kkwotata bħala indikazzjoni li l-prezz imħallas minn BAVARIA kien fil-fatt prezz tas-suq. Il-proċedura tal-offerti ma kinitx proċedura miftuħa, trasparenti, mingħajr kundizzjonijiet u diskriminazzjoni u għaldaqstant ma kinitx adegwata biex jiġi stabbilit il-valur tas-suq.

(38)

NEUWOGES tgħid li l-ebda investitur privat ta’ daqs simili u f’qagħda simili ma kien jidħol għall-GVV, peress li mill-bidu kien ċar li l-kuntratt kien iwassal għal telf konsiderevoli. NEUWOGES targumenta b’mod partikolari li t-telf kien prevedibbli mill-bidu nett, peress li l-kalkoli sottostanti għall-kuntratt kienu bbażati fuq preżunzjonijiet f’termini ta’ żviluppi futuri fis-suq tal-kiri f’Neubrandenburg li evidentement kienu ottimisti żżejjed. NEUWOGES targumenta wkoll li diversi kuntratti allegatament simili ppreżentati minn BAVARIA għall-finijiet ta’ tqabbil ma jurux li l-GVV twettaq skont termini normali tas-suq u li NEUWOGES aċċettat biss dan il-kuntratt evidentement ta’ żvantaġġ għaliha għal raġunijiet politiċi li huma irrilevanti għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.

(39)

NEUWOGES tiddikjara li d-dispożizzjonijiet ewlenin tal-GVV [rata ta’ lokazzjoni fissa fix-xahar li tiżdied b’[…] % fis-sena, tnaqqis mhux indiċjat tal-ispejjeż ta’ madwar […] % oriġinarjament (inkluż […] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera) u terminu ta’ 30 sena] mhumiex it-tip ta’ termini li investitur privat kien jaċċetta. NEUWOGES targumenta dan il-punt kif ġej:

(40)

Skont NEUWOGES, kien ċar mill-bidu nett li dawn kienu sejrin ikunu riskji reali u jwasslu għal telf konsiderevoli u għaldaqstant investitur privat ma kienx jidħol għal dan il-kuntratt. Investitur privat jidħol għal kuntratt li jew iġiblu qligħ jew tal-inqas ma jirreġistrax telf. NEUWOGES tispjega li l-GVV seta’ biss iħalli qligħ kieku kien hemm aspettattiva raġonevoli li tinkiseb rata ta’ okkupanza għolja, żidiet tal-kera annwali ta’ […] % u spejjeż stabbli. Madankollu, kien ovvju anki meta l-kuntratt twettaq li rata medja ta’ okkupanza ta’ […] % ma kinitx sejra tintlaħaq, żieda fil-kera ta’ mill-inqas […] fis-sena kienet impossibbli u l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu żgur sejrin jogħlew tul it-terminu tal-kuntratt. NEUWOGES tissostanzja dawn id-dikjarazzjonijiet billi tirreferi kemm għat-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni kif ukoll fis-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg u tafferma li, abbażi ta’ dik l-informazzjoni, kien mistenni t-telf. Peress li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet diġà qiegħda tonqos meta l-kuntratti inkwistjoni ġew eżegwiti, kien hemm eċċess ta’ appartamenti vojta u l-binjiet tal-konkrit precast xejn attraenti koperti mill-kuntratt kellhom l-ogħla rati ta’ nuqqas ta’ okkupanza u l-inqas kera.

(41)

Skont NEUWOGES, investitur privat kien jibbaża l-kalkoli tiegħu fuq aspettattivi aktar pessimistiċi, bħal żidiet mbassra fil-kera ta’ madwar […] % u […] %, riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u indiċjar tal-ispejjeż ta’ […] %. Analiżi fl-2012 tal-flussi tal-flus ex-post prodotta minn NEUWOGES turi li, abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, il-GVV kien jiġġenera fluss ta’ flus negattiv ta’ EUR […] (nominali) jew EUR […] (skontati). (14) NEUWOGES tiddikjara li dan l-ammont jirrappreżenta l-għajnuna mill-Istat riċevut minn BAVARIA. Ġiet ippreżentata wkoll sensiela ta’ varjazzjonijiet fuq dik l-analiżi tal-fluss ta’ flus, li turi li anki kieku suppożizzjonijiet aktar ottimistiċi kienu ġġustifikati (bħal rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza medja ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %), il-fluss tal-flus globali mbassar xorta waħda kien ikun negattiv. Il-GVV seta’ biss jiġġenera qligħ abbażi ta’ dawk li allegatament kienu jkunu suppożizzjonijiet għal kollox fittizji (rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %).

(42)

NEUWOGES tikkontesta l-fatt li ċerti kuntratti għal tranżazzjonijiet simili ([…] (15), […] (16) u […] (17)) juru li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq. NEUWOGES ma taqbilx mal-fehma li l-kuntratti huma komparabbli u tgħid li jvarjaw mill-GVV f’dawn il-punti essenzjali li ġejjin:

(43)

NEUWOGES targumenta li l-kuntratti kampjuni ma jurux li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq; għall-kuntrarju, jissuġġerixxu eżattament l-oppost, peress li jinkludu termini inqas iebsin, anki jekk il-proprjetajiet inkwistjoni kellhom prospetti finanzjarji aqwa.

(44)

NEUWOGES issostni li l-GVV kien eżegwit minkejja l-iżvantaġġi finanzjarji ovvji tiegħu għal raġunijiet politiċi. NEUWOGES tfakkar li r-raġunijiet li għalihom ingħatat l-għajnuna mill-Istat huma irrilevanti għall-fini ta’ evalwazzjoni legali u ssostni li r-raġunijiet politiċi msemmija juru li l-kunsiderazzjonijiet finanzjarji ma kinux il-fattur deċiżiv. NEUWOGES tgħid li l-GVV kien eżegwit għar-raġunijiet li ġejjin:

(45)

Finalment, NEUWOGES tgħid li investitur privat kien ifittex alternattivi oħrajn għall-kuntratti inkwistjoni.

(46)

L-ewwel, NEUWOGES tgħid li bejgħ dirett kien ikun preferibbli, peress li kien jiġġenera qligħ, filwaqt li wieħed seta’ jassumi mill-bidu nett li l-GVV kien ser jiġġenera telf. Il-proprjetajiet (il-bini u l-art) setgħu inbiegħu fil-prezz mill-prezz issuġġerit fl-istimi tas-suq jew ogħla. Anki jekk xerrej kien sempliċement jixtri l-art u jwaqqa’ l-binjiet, bejgħ bħal dan kien ikun aktar profittabbli. NEUWOGES tikkunsidra li din l-evalwazzjoni tapplika anki jekk wieħed jieħu inkonsiderazzjoni l-ħelsien tal-AHG, peress li NEUWOGES setgħet ipprovat tonora l-impenji tagħha billi tipprivatizza binjiet oħrajn u bejgħ kien ikun aktar profittabbli mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura anki mingħajr il-ħelsien tal-AHG. L-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.

(47)

NEUWOGES hija wkoll tal-fehma li investitur privat kien jippreferi jiffinanzja xogħlijiet ta’ rinnovazzjoni inqas komprensivi huwa stess, jikri l-appartamenti mhux rinnovati jew iwaqqa’ l-bini. Għal darb’oħra l-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.

(48)

Finalment, NEUWOGES issostni li, kieku ttieħdet deċiżjoni ta’ rinnovazzjoni, kien ikun aktar profittabbli għal NEUWOGES li tiffinanzja dan ix-xogħol b’mod differenti. Pereżempju, setgħet ħadet soft loan iggarantit mill-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tkun soluzzjoni orħos mill-ftehim ma’ BAVARIA.

(49)

NEUWOGES hija tal-fehma li l-allegat vantaġġ ingħata mir-riżorsi tal-Istat u huwa imputabbli lill-Istat.

(50)

L-ewwel, NEUWOGES tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist li kapaċi jeżerċita influwenza kontrollanti fuq il-bord superviżorju, il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha influwenza kontrollanti fuq NEUWOGES. Fid-dawl ta’ dak il-kontroll, it-telf allegat mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa riżorsa tal-Istat mitlufa.

(51)

NEUWOGES tkompli tgħid li prattikament kull indikazzjoni ta’ imputabbiltà hija preżenti f’dan il-każ partikolari: il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha kontroll estensiv fuq NEUWOGES; kien importanti ħafna għal NEUWOGES li taqdi l-interessi tal-belt; il-ftehim inkwistjoni kien konkluż għal raġunijiet politiċi u d-deċiżjoni finali dwar il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura kienet b’mod ċar f’idejn il-Belt ta’ Neubrandenburg.

(52)

BAVARIA tirrifjuta l-argumenti li pprovdiet NEUWOGES u tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni kienu tranżazzjonijiet normali tas-suq li ma tawha l-ebda vantaġġ u għaldaqstant mhumiex għajnuna mill-Istat. L-ewwel BAVARIA tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità finanzjarja waħda (Sezzjoni 4.2.1). It-tieni, il-kuntratti inġenerali mhumiex tali li investitur privat ma kienx jidħol għalihom (Sezzjoni 4.2.2). It-tielet, l-alternattivi elenkati minn NEUWOGES ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi għal NEUWOGES (Sezzjoni 4.2.3). Finalment, BAVARIA tiddikjara li ma kien hemm ebda trasferiment ta’ riżorsi imputabbli lill-Istat (Sezzjoni 4.2.4).

(53)

BAVARIA targumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità u ma jistgħux ikunu vvalutati b’mod separat wieħed mill-ieħor. Il-bejgħ u l-kiri lura sussegwenti tal-binjiet kienu żewġ stadji konnessi ta’ ftehim uniku. BAVARIA tindika li l-ftehim kien offrut bħala pakkett u kien meqjus bħala tali minn NEUWOGES, kif juru biċ-ċar ir-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni.

(54)

Għaldaqstant, skont BAVARIA, il-kriterju tal-investitur privat għandu jkun applikat għall-ftehim kollu u mhux għal kull kuntratt individwali.

(55)

Skont BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ potenzjali huwa prekluż sempliċement minħabba l-fatt li NEUWOGES għamlet proċedura ta’ offerti (għalkemm limitata) sabiex tittestja s-suq u ma hemm l-ebda raġuni sabiex wieħed jiddubita li NEUWOGES għażlet l-aktar offerta vantaġġjuża mill-aspett finanzjarju.

(56)

Hija targumenta li, minkejja l-proċedura tal-offerti, iċ-ċirkostanzi partikolari ta’ NEUWOGES għandhom ikunu kkunsidrati sabiex wieħed jistabbilixxi jekk investitur privat kienx jidħol għall-ftehim. NEUWOGES kellha bżonn iżżid il-kapital u tirrinnova l-appartamenti sabiex tipprivatizzahom (waqt li żżomm il-kera baxxa) u tikseb il-ħelsien tal-AHG. Għaldaqstant, skont BAVARIA, investitur privat fl-istess ċirkostanzi kien jidħol għall-ftehim.

(57)

Rigward it-termini tal-GVV u r-riskji li kienu jinħolqu kieku s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg żviluppa inqas minn kemm mistenni (pereż. kieku r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienet ogħla minn dik imbassra), BAVARIA targumenta li r-riskju li ma tkunx tista’ tikseb il-kera u r-rata ta’ okkupanza mixtieqin ma kienx furzat fuq NEUWOGES; għall-kuntrarju, dan baqa’ ma’ NEUWOGES. NEUWOGES kien ikollha ġġorr il-konsegwenzi kieku s-suq żviluppa inqas tajjeb minn kemm kien mistenni anki kieku ma daħlitx fil-ftehim ma’ BAVARIA.

(58)

Rigward it-termini individwali tal-GVV, BAVARIA tiddikjara li r-rati medji għal kull metru kwadru użati għall-kalkolu tar-rata ta’ lokazzjoni kienu kemmxejn aktar baxxi mill-valuri li kienu jkunu mistennija abbażi tal-indiċi tal-kera għal Neubrandenburg. BAVARIA tindika wkoll li l-indiċi tal-kera kien jassumi li l-kera kienet ser togħla wara l-1 ta’ Jannar 2000, li jfisser li żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena kienet realistika.

(59)

Rigward l-EBV, BAVARIA tindika li l-istimi tal-1997 u tal-2007 ma jistgħux jitqabblu direttament mal-EBV, peress li l-istimi kienu bbażati fuq bejgħ dirett, filwaqt li għalkemm l-EBV kien jinkludi l-bejgħ tal-binjiet, stabbilixxa biss lokazzjoni tal-bini għall-art. Peress li NEUWOGES baqgħet il-proprjetarja tal-art, il-valur tal-art mogħti fl-istimi ma jistax jiġi kkunsidrat. BAVARIA tikkunsidra wkoll li r-rapporti tal-istimi fi kwalunkwe każ m’għadhomx rilevanti, peress li jistabbilixxu biss il-valur teoretiku tal-proprjetajiet u mhux il-prezz li seta’ attwalment jinkiseb għalihom fuq is-suq.

(60)

BAVARIA tkompli tgħid li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti abbażi tal-ftehim għandu jiġi kkunsidrat ukoll. Wieħed mill-għanijiet ta’ NEUWOGES meta daħlet fil-ftehim inkwistjoni kien li tikseb il-ħelsien tal-AHG.

(61)

Minbarra t-termini eżatti tal-EBV u tal-GVV, il-vantaġġi mogħtija lil NEUWOGES taħt il-GPV għandhom ukoll ikunu kkunsidrati, skont BAVARIA. BAVARIA tafferma li NEUWOGES insistiet li tintgħażel is-sussidjarja tagħha BRG għar-rinnovazzjoni tal-appartamenti, bl-għarfien sħiħ li NEUWOGES kienet sejra tirċievi l-qliegħ kollu ta’ BRG (u tkun ukoll responsabbli mill-kopertura ta’ kwalunkwe telf). Fid-dawl ta’ dan, il-qligħ mill-kuntratt ma’ BRG, li kien jiswa EUR […], għandu jitqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES.

(62)

Finalment, BAVARIA tgħid fir-rigward tal-loġika ġenerali tal-mudell ta’ bejgħ b’kiri lura li NEUWOGES b’mod ovvju kellha tħallas lura l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA flimkien mal-imgħax. BAVARIA tirreferi għar-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni sabiex turi li NEUWOGES kienet konxja sew mill-fatt li r-rata ta’ lokazzjoni kienet maħsuba sabiex tammortizza l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA.

(63)

Rigward l-alternattivi li NEUWOGES tqis li kienu jkunu aktar vantaġġjużi mill-aspett finanzjarju, BAVARIA tiddikjara li dawk l-alternattivi jew ma kinux disponibbli jew ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi. L-ewwel, rigward l-allegata għażla ta’ bejgħ dirett lill-kerrejja, BAVARIA tqis li huwa ferm improbabbli li NEUWOGES kienet tkun kapaċi tbiegħ appartamenti mhux rinnovati jew li kellha l-flus sabiex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet meħtieġa. It-tieni, rigward il-possibbiltà li tissellef biex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet, BAVARIA tgħid li NEUWOGES kien ikollha ġġorr l-istess riskji u spejjeż tal-ftehim ma’ BAVARIA. Barra minn hekk, il-bejgħ dirett ta’ appartamenti rinnovati lill-kerrejja jew lil xi bejjiegħ kummerċjali kien ikun proposta xejn attraenti, peress li NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal għoli tal-prezz imsaħħaħ lill- ETF.

(64)

Finalment, BAVARIA tiddikjara li l-ftehim ma jinvolvi l-ebda riżorsa tal-Istat u ma jistax ikun imputat lill-Istat, li NEUWOGES hija kumpanija tal-liġi privata normali li ma rċeviet l-ebda riżorsa mill-Istat kemm diretta kif ukoll indiretta, li t-tranżazzjoni ma tistax tkun imputata lill-Istat sempliċement minħabba l-kontroll ġenerali eżerċitat minn bord superviżorju li fuqu l-muniċipalità kellha l-maġġoranza tas-siġġijiet u li l-argument ta’ NEUWOGES li l-Belt ta’ Neubrandenburg ġiegħlet lil NEUWOGES tidħol fi ftehim għal raġunijiet politiċi hija inverosimili.

(65)

Il-Belt ta’ Neubrandenburg, li hija proprjetarja ta’ NEUWOGES, tgħid li l-kuntratti inkwistjoni jinkludu għajnuna mill-Istat. Il-Belt taqbel mal-argumenti ta’ NEUWOGES u tikkumenta b’mod separat fuq għadd ta’ punti.

(66)

L-ewwel, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu vvalutati b’mod separat, minħabba li l-partijiet isseparawhom b’attenzjoni kemm fis-sens legali kif ukoll f’dak finanzjarju. It-tieni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tirreferi għall-argument ta’ NEUWOGES ibbażat fuq it-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni, li investitur privat kien jieħu inkonsiderazzjoni. Il-Belt ta’ Neubrandenburg tkompli tindika li rati għoljin ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienu jkunu ferm prevedibbli minn investitur privat. It-tielet, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li x-xogħol ta’ rinnovazzjoni ordnat minn BAVARIA kien tant bażiku li ma kien hemm ebda raġuni li wieħed jantiċipa rati ta’ okkupanza għoljin u żidiet konsiderevoli fil-kera.

(67)

Il-Belt ta’ Neubrandenburg tirrifjuta wkoll argumenti oħrajn imressqa minn BAVARIA. B’mod partikolari, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-proċedura tal-offerti ma tistax tintuża bħala indikazzjoni li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fuq is-suq u li operatur tas-suq kien jiċħad l-offerta ta’ BAVARIA, anki kieku kienet l-aħjar offerta fuq is-suq. Rigward l-allegati alternattivi, il-Belt ta’ Neubrandenburg bażikament tapprova l-argumenti ta’ NEUWOGES. Rigward l-istimi u l-argument ta’ BAVARIA li dawk il-valuri ma setgħux jinkisbu, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li l-istimi għandhom jitqiesu bħala parametru bażiku għall-prezz tas-suq fiż-żmien materjali, peress li mgħadux aktar possibbli li wieħed jistabbilixxi liema prezz NEUWOGES setgħet effettivament tikseb fuq is-suq fl-1998.

(68)

Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li t-tranżazzjoni hija imputabbli lilha, peress li hija eżerċitat grad suffiċjenti ta’ kontroll fuq NEUWOGES inġenerali u fir-rigward tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’mod partikolari.

(69)

Hija tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist, il-Belt kellha kontroll sħiħ fuq NEUWOGES skont l-ammissjoni tagħha stess u li għaldaqstant il-ġestjoni ta’ NEUWOGES kienet marbuta mill-istruzzjonijiet mogħtija mill-Belt. Hija tkompli tiddikjara li tmienja jew għaxar membri tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES kienu uffiċjali tal-Belt, li b’hekk kellha mekkaniżmu ta’ kontroll ieħor għad-dispożizzjoni tagħha u li l-Belt ta’ Neubrandenburg kienet obbligata taħt l-ordinamenti tagħha li tiżgura li kienet kapaċi teżerċita influwenza xierqa fuq NEUWOGES.

(70)

Rigward il-ftehim inkwistjoni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li mhux biss kellha l-faċilità li teżerċita kontroll, iżda hija effettivament għamlet dan waqt il-ftehim. Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-involviment mill-qrib tal-uffiċjali tal-Belt huwa rreġistrat b’mod ċar fil-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju u li deċiżjoni tal-bord superviżorju kienet meħtieġa qabel ikun jista’ jiġi konkluż il-ftehim. Rigward it-termini tal-ftehim, il-Belt ta’ Neubrandenburg tiddikjara li l-Belt ħadmet sabiex tissalvagwardja l-interessi politiċi lokali.

(71)

Il-Belt ta’ Neubrandenburg tikkonkludi billi tiddikjara li l-kontroll tal-Belt fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u r-responsabbiltà tagħha għall-ftehim huma kkorroborati b’mod ċar mill-fatti u li l-ftehim huwa għalhekk imputabbli lilha.

(72)

L-Istat Federali ta’ Berlin, li għandu rabtiet mill-qrib ma’ BAVARIA, (18) jiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni ma jinkorporaw l-ebda element ta’ għajnuna, peress li ma ngħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA.

(73)

L-ewwel, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu kkunsidrati bħala ftehim wieħed, peress li huma partijiet komplementari b’mod reċiproku ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u NEUWOGES ittrattathom bħala tali.

(74)

Rigward il-kriterju tal-investitur privat, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li s-soluzzjoni offruta minn BAVARIA kienet soluzzjoni bilanċjata fid-dawl tas-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES fiż-żmien materjali (1997/1998) u t-tip ta’ ftehim inkwistjoni (privatizzazzjoni skont ir-rekwiżiti tal-ħelsien tal-AHG, ir-rinnovazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħha, iż-żamma ta’ responsabbiltajiet maniġerjali għall-proprjetajiet tagħha, iż-żamma ta’ kera soċjalment aċċettabbli).

(75)

Rigward l-EBV b’mod partikolari, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-proċedura tal-offerti ta’ NEUWOGES qieset li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta fiż-żmien materjali (1997/1998). It-tieni, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara li l-ħelsien tal-AHG għandu jiġi kkunsidrat, peress li NEUWOGES kienet ferm attenta li tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha f’konformità mal-AHG. It-tielet, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li l-bejgħ bi prezz relattivament baxx (bl-għażla ta’ bejgħ b’kundizzjonijiet ta’ rinnovazzjoni marbutin miegħu minflok bejgħ wara t-tlestija tax-xogħol ta’ rinnovazzjoni mill-kumpanija) kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES, peress li prezz aktar baxx kien ifisser li riedu jitħallsu inqas flus lill-ETF.

(76)

Rigward il-GVV, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-kuntratti kampjuni juru li ma kien hemm xejn mhux tas-soltu, la fit-terminu tal-kuntratt u lanqas fl-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena, it-tieni, li r-rata ta’ indiċjar kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata medja ta’ inflazzjoni mbassra dak iż-żmien (1997/1998) u, it-tielet, li l-kera għal kull m2 kienet fil-limiti tal-indiċi tal-kera għall-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tapplika dak iż-żmien.

(77)

Bħal BAVARIA, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-Belt ta’ Neubrandenburg ma pprovdietx fondi lil NEUWOGES u li, għall-kuntrarju, NEUWOGES kellha biss għad-dispożizzjoni tagħha d-dħul li hija nnifisha kienet tiġġenera, u li fuqu l-awtoritajiet lokali ma kellhom l-ebda kontroll dirett.

(78)

Rigward l-imputabbiltà, l-Istat Federali ta’ Berlin isostni li huwa improbabbli li l-Belt ta’ Neubrandenburg iddeċidiet li tagħti għajnuna ta’ fond tal-proprjetà ta’ Berlin a spejjeż tal-kumpanija tal-iżvilupp tal-akkomodazzjoni lokali tagħha stess u li ma hemmx evidenza suffiċjenti ta’ xi intenzjoni min-naħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg li jkun hemm xi kuntratti imputati lilha.

(79)

Il-Kummissjoni kkummentat b’mod provviżorju fuq għadd ta’ kwistjonijiet fid-deċiżjoni tagħha li tibda proċedura ta’ investigazzjoni formali u talbet lill-partijiet jipprovdu tagħrif dwar tliet kwistjonijiet b’mod partikolari.

(80)

L-ewwel, il-Kummissjoni aċċettat b’mod provviżorju li l-EBV u l-GVV għandhom jitqiesu bħala unità u mhux bħala kuntratti separati, peress li t-tnejn kienu jifformaw parti minn kuntratt ta’ lokazzjoni tal-proprjetà immobbli fil-varjant tal-bejgħ b’kiri lura. (19) Il-valutazzjoni ta’ vantaġġ ekonomiku potenzjali hija għaldaqstant ibbażata fuq analiżi tar-redditu li NEUWOGES setgħet tistenna fl-1998 mill-konklużjoni reċiproka tal-EBV u tal-GVV. (20)

(81)

Il-Kummissjoni tqajjem żewġ kwistjonijiet b’mod partikolari rigward l-EBV:

(82)

Rigward il-GVV, il-Kummissjoni l-ewwel tiddikjara li huwa ċar mill-kuntratti kampjuni li t-termini miftiehma bejn NEUWOGES u BAVARIA kienu normali fis-suq dak iż-żmien (1997/1998). (23) It-tieni, il-Kummissjoni tiddikjara li l-proċedura tal-offerti limitati li saret minn NEUWOGES tikkorrobora l-fatt li NEUWOGES kellha l-faċilità li tittestja s-suq u tieħu deċiżjoni fnanzjarjament razzjonali. (24) It-tielet, il-Kummissjoni tinnota li l-kera miftiehma fil-kuntratt għall-2008 kienet fil-fatt konformi ma’ jew xi ftit aktar baxxa mill-kera medja fil-viċinat inkwistjoni fl-2008. (25)

(83)

Għalkemm dawn il-fatturi kollha jindikaw li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar l-aspettattivi tal-atturi tas-suq tal-proprjetà fl-1998 sabiex tkun tista’ teżamina l-argumenti inkwistjoni f’aktar dettall. (26)

(84)

Finalment, il-Kummissjoni vvalutat l-analiżi tal-fluss tal-flus ippreżentata minn NEUWOGES u finalment ikkonkludiet li, minħabba n-nuqqasijiet metodiċi, dik l-analiżi ma wrietx li kien ingħata xi vantaġġ ekonomiku lil BAVARIA. (27)

(85)

Għaldaqstant il-Kummissjoni ddeċidiet li ma setgħet turi ebda vantaġġ ekonomiku favur BAVARIA fuq il-bażi tal-informazzjoni pprovduta. (28) Madankollu, hija nnotat il-ħsieb tagħha li teżamina l-argumenti tal-atturi tas-suq f’aktar dettall u talbet lill-partijiet kollha jibagħtu aktar informazzjoni utli. (29)

(86)

L-LG Rostock tat is-sentenza tagħha fil-proċedura fil-Qorti Ġenerali bejn BAVARIA u NEUWOGES fit-28 ta’ Novembru 2008. BAVARIA kienet ressqet ilment fuq il-bażi li NEUWOGES kienet waqfet tħallas ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar miftiehma fil-GVV f’Ottubru 2006 fuq il-bażi li l-kuntratt kien null u bla effett peress li kien jinkorpora għajnuna illegali mill-Istat.

(87)

L-LG Rostock iddeċidiet fis-sentenza tagħha li l-EBV u li l-GVV għandhom ikunu kkunsidrati bħala unità minflok b’mod separat, billi ż-żewġ kuntratti kienu jifformaw parti mill-istess ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. (30)

(88)

Rigward l-EBV, l-LG Rostock stabbiliet iċ-ċens annwali għall-ewwel 30 sena tat-terminu tal-EBV, li kien […] % fis-sena. L-LG Rostock iddeċidiet li dan ma kienx kumpens baxx iżżejjed, peress li NEUWOGES kienet irċeviet iċ-ċens bil-quddiem għall-ewwel 30 sena u setgħet tinvesti u tagħmel qligħ minnu, li ma kienx ikun possibbli għaliha b’pagament annwali. (31)

(89)

L-LG Rostock kompliet tiddeċiedi li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti lil NEUWOGES u bbażat fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura ried ikun ikkunsidrat b’mod sħiħ, peress li l-ħelsien mid-dejn l-antik kien kontinġenti għall-ftehim. (32) L-LG Rostock iddikjarat li, jekk l-ammont mogħti f’ħelsien minn dejn antik kien miżjud mal-prezz tax-xiri tal-binjiet, il-prezz miksub kien 16 % biss taħt l-istima tal-2007 tal-bini u għaldaqstant ma kienx sproporzjonat mal-valur tal-bini. (33) Finalment, l-LG Rostock iddeċidiet li prezz ta’ xiri baxx kien fl-interess ta’ NEUWOGES, peress li l-prezz tax-xiri baxx kien naqqas l-investiment globali magħmul minn BAVARIA u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti. (34) L-LG Rostock iddeċidiet ukoll li prezz tax-xiri aktar baxx kien ukoll vantaġġjuż peress li r-responsabbiltà ta’ NEUWOGES lejn l-ETF kienet tiddependi fuq ir-rikavat mill-bejgħ. (35)

(90)

Rigward il-GVV, l-LG Rostock iddeċidiet, l-ewwel, li terminu ta’ 30 sena kien normali għall-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-proprjetà. (36) It-tieni, il-Qorti ddeċidiet li r-rata oriġinali ta’ lokazzjoni ta’ EUR […]/m2 miftiehma fil-kuntratt ma kinitx sproporzjonata mal-kera medja għal bini simili fiż-żmien materjali (1997/1998). (37) Il-Qorti kompliet issib li ż-żieda annwali fir-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni bejn l-1970 u l-1998 (li kienet ta’ medja ta’ 3,52 % fis-sena). (38) L-LG Rostock kompliet tinnota li żidiet effettivi fil-kera fil-viċinat materjali fl-ewwel għaxar snin tal-kuntratt kienu xi ftit jew wisq konformi maż-żieda miftiehma fil-kuntratt. It-tielet, l-LG Rostock iddeċidiet li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu ġew ikkalkulati skont ir-regolamenti attwali u ma ssuġġerewx xi vantaġġ lil BAVARIA. (39)

(91)

Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %, l-LG Rostock iddeċidiet li kull kerrej iġorr ir-riskju li l-proprjetà mikrija lilu tista’ attwalment tintuża kif ippjanat. (40) L-LG Rostock ikkorroborat din is-sejba billi ddikjarat li ebda istituzzjoni tal-kreditu ma taċċetta r-responsabbiltà għall-faċilità li wieħed juża bini ffinanzjat skont kif ippjanat.

(92)

Finalment, l-LG Rostock qabblet ir-rata ta’ lokazzjoni medja tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura mar-rati tal-imgħax fuq self konvenzjonali u ddeċidiet li r-rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena ma kinitx sproporzjonata mar-rata tal-imgħax mistennija fuq is-self għall-iżvilupp tal-proprjetà, li tista’ titla’ sa 10 % fis-sena. (41)

(93)

L-LG Rostock ikkonkludiet billi sabet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA, peress li investitur privat kien ukoll jidħol għall-kuntratti inkwistjoni. (42)

(94)

NEUWOGES appellat kontra dik is-sentenza u l-proċeduri quddiem l-OLG Rostock għadhom pendenti.

(95)

BAVARIA imbagħad tat bidu għal proċeduri quddiem il-VG Greifswald, sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti u li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. BAVARIA rrapportat li kienet applikat qabel għal din il-viżjoni taħt l-Att dwar il-Libertà tal-Informazzjoni; madankollu din ġiet irrifjutata mill-Belt ta’ Neubrandenburg għar-raġuni li BAVARIA kienet diġà ngħatat aċċess għad-dokumenti rilevanti kollha matul il-proċeduri quddiem l-LG/OLG Rostock u mill-Kummissjoni Ewropea. (43) Il-proċeduri quddiem il-VG Greifswald ukoll għadhom pendenti.

(96)

Taħt l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ‘kull għajnuna, ta’ kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta’ distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern’. Għaldaqstant miżura tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat jekk tissodisfa l-erba’ prerekwiżiti li ġejjin:

(97)

Skont ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea, il-kundizzjonijiet li miżura trid tissodisfa biex tkun ittrattata bħala ‘għajnuna’ għall-finijiet tal-Artikolu 107 tat-TFUE ma jkunux issodisfati jekk l-impriża pubblika destinatarja tista’, f’ċirkostanzi li jikkorrispondu għal kundizzjonijiet normali tas-suq, tikseb l-istess vantaġġ li jkun ġie magħmul disponibbli għaliha permezz tar-riżorsi tal-Istat. Biex ikun ivvalutat jekk l-istess miżura kinitx tkun adottata f’kundizzjonijiet normali tas-suq minn investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat, il-benefiċċji u l-obbligi marbuta mas-sitwazzjoni tal-Istat bħala azzjonist biss — esklużi dawk marbuta mas-sitwazzjoni tagħha bħala awtorità pubblika — għandhom jiġu kkunsidrati. (44)

(98)

L-applikabbiltà tal-kriterju tal-investitur privat finalment tiddependi, fuq il-fatt li l-Istat Membru kkonċernat ikun ta, fil-kapaċità tiegħu bħala operatur ekonomiku u mhux fil-kapaċità tiegħu bħala awtorità pubblika, vantaġġ ekonomiku lil xi impriża. Minn dan isegwi li, jekk Stat Membru jistrieħ fuq dak il-kriterju waqt il-proċedura amministrattiva, dan għandu, fejn ikun hemm xi dubju, jistabbilixxi mingħajr ekwivoku u abbażi ta’ evidenza oġġettiva u verifikabbli li l-miżura implimentata tista’ tiġi attribwita lill-Istat li jaġixxi bħala operatur ekonomiku. Dik l-evidenza trid turi b’mod ċar li, qabel jew fl-istess waqt li jkun qed jagħti l-vantaġġ ekonomiku, l-Istat Membru kkonċernat iddeċieda li jagħmel investiment, permezz tal-miżura attwalment implimentata, fl-impriża. F’dak ir-rigward, jista’ jkun jeħtieġ li tiġi prodotta evidenza li turi li d-deċiżjoni hija bbażata fuq valutazzjonijiet ekonomiċi komparabbli ma’ dawk li, fiċ-ċirkostanzi, investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat Membru kkonċernat kien iwettaq qabel jagħmel l-investiment inkwistjoni, sabiex jiddetermina l-profittabbiltà futura tagħha.

(99)

B’kuntrast, biex jintwera li, qabel jew fl-istess waqt li ta l-vantaġġ, l-Istat Membru ħa dik id-deċiżjoni bħala operatur ekonomiku, mhuwiex biżżejjed li wieħed jistrieħ fuq valutazzjonijiet ekonomiċi magħmula wara li ngħata l-vantaġġ, fuq sejba retrospettiva li l-investiment magħmul mill-Istat Membru kkonċernat kien effettivament profittabbli, jew fuq ġustifikazzjonijiet sussegwenti tat-tip ta’ azzjoni attwalment magħżul. (45)

(100)

Minn dan isegwi, l-ewwel, li d-dokumenti ppreżentati mill-partijiet għall-kuntratt li kienu mħejjija wara li ttieħdet il-miżura ma jistgħux jiġu kkunsidrati bħala tali f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.

(101)

It-tieni, minn dan isegwi li l-impatt tal-AHG fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES għandu wkoll jiġi injorat f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat. L-AHG fil-fatt għandu għan politiku u grupp limitat biss ta’ impriżi kienu jikkwalifikaw għall-għajnuna (Sezzjoni 2AHG). Il-liġi ma kinitx tapplika għal investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.

(102)

Biex ikun stabbilit jekk ingħatax vantaġġ lil BAVARIA taħt il-kuntratti inkwistjoni, jeħtieġ li wieħed jeżamina jekk dawk il-kuntratti kinux simili għal kuntratti li kien jeżegwixxi investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.

(103)

L-eżaminazzjoni tal-Kummissjoni tinkludi tliet fażijiet. Fl-ewwel fażi, issir analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim fuq NEUWOGES, sabiex ikun iddeterminat x’livell ta’ qligħ setgħet tistenna l-kumpanija (Sezzjoni 7.2). Fit-tieni fażi, il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura huwa mqabbel ma’ alternattivi oħrajn, bħal bejgħ dirett, sabiex ikun iddeterminat jekk xi alternattiva oħra kinitx tkun aktar attraenti mill-aspett ekonomiku (Sezzjoni 7.3). Fit-tielet fażi, il-ftehim inkwistjoni jiġi mqabbel ma’ ftehimiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura konklużi bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien, l-eżitu tal-proċedura tal-offerti limitati organizzata minn NEUWOGES hija analizzata u t-termini tal-ftehim huma mqabbla ma’ rati tal-imgħax standard għal ftehimiet ta’ finanzjament oħrajn fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998) (Sezzjoni 7.4). Meqjusa f’daqqa, dawn it-tliet fażijiet jippermettu lill-Kummissjoni tiddeċiedi jekk NEUWOGES aġixxietx bħal investitur privat.

(104)

L-ewwel pass fl-analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim inkwistjoni huwa li jiġi definit it-tip ta’ ftehim. Il-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk iż-żewġ kuntratti eżegwiti bejn NEUWOGES u BAVARIA humiex żewġ partijiet tal-istess ftehim wieħed ġenerali jew jekk għandhomx ikunu eżaminati bħala żewġ tranżazzjonijiet separati (Sezzjoni 7.2.1). It-tieni, biex issir valutazzjoni xierqa tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim għal NEUWOGES, jiġu investigati l-karatteristiċi ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura (Sezzjoni 7.2.2). Wara analiżi dettaljata u separata tal-impatt finanzjarju tal-EBV (Sezzjoni 7.2.3) u l-GVV (Sezzjoni 7.2.4), issir analiżi globali tar-redditu antiċipat fuq il-ftehim għal NEUWOGES (Sezzjoni 7.2.5).

(105)

L-ewwel għandu jkun imfakkar li kemm il-Kummissjoni (fid-deċiżjoni tal-inizjazzjoni tagħha) u l-LG Rostock (fis-sentenza tagħha) sabu li ż-żewġ kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu eżaminati flimkien. (46) Il-proċedura tal-investigazzjoni formali kkonfermat dik is-sejba għar-raġunijiet li ġejjin:

(106)

L-argumenti ta’ NEUWOGES li wieħed mill-kuntratti inkwistjoni ma sarx quddiem nutar mhumiex konvinċenti. L-argument ewlieni ta’ NEUWOGES huwa li l-fatt li wieħed mill-kuntratti ma sarx quddiem nutar juri l-intenzjoni tal-partijiet li jeżegwixxu żewġ kuntratti separati u indipendenti. Il-Kummissjoni tinnota li, billi l-interventi tal-Istat jistgħu jieħdu diversi forom u allura jridu jkunu evalwati skont l-effetti tagħhom, ma jistax ikun eskluż li diversi miżuri konsekuttivi ta’ intervent mill-Istat għandhom, għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, jitqiesu bħala intervent wieħed. Dan jista’ jkun il-każ b’mod partikolari meta l-interventi konsekuttivi, b’mod speċjali meta wieħed jikkunsidra li l-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża meta saru l-interventi, huma tant relatati ma’ xulxin li huma inseparabbli minn xulxin. (52) B’hekk il-kunċett ta’ tranżazzjoni waħda huwa definit b’mod aktar wiesa’ fil-liġi tal-Unjoni dwar l-għajnuna milli fil-liġi tal-Ġermanja dwar il-kuntratti. Il-kunsiderazzjonijiet fil-premessa 105 juru li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala tranżazzjoni waħda fid-dawl tal-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża fiż-żmien meta ġew eżegwiti l-kuntratti.

(107)

Il-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES huwa bbażat fuq il-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ ta’ BAVARIA. Dan il-mudell jipprovdi li x-xerrej (BAVARIA) jiffinanzja l-investiment oriġinali tiegħu billi jikri l-binjiet mixtrija lura lill-bejjiegħ (NEUWOGES). Il-mudell ta’ lokazzjoni juża formula sempliċi sabiex jiddetermina l-valur tal-investiment u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti: il-valur tal-investiment huwa kkalkulat bid-diviżjoni tal-ħlas annwali nominali ta’ lokazzjoni bir-rata ta’ lokazzjoni (f’%):

Ir-rata ta’ lokazzjoni tinkiseb minn kombinazzjoni tat-terminu tal-kuntratt, l-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni u l-valur residwu tal-binjiet:

Ir-rata ta’ lokazzjoni (f’%)

Terminu: 25 sena

Terminu: 30 sena

(108)

B’hekk il-valur tal-investiment jiddependi kemm fuq ir-rata ta’ lokazzjoni kif ukoll fuq il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni fix-xahar u viċe versa. Ladarba l-partijiet ikunu stabbilixxew il-parametri ewlenin (it-terminu, l-indiċjar annwali, il-valur residwu) u jew il-valur maħsub tal-investiment globali jew il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni ppjanati ta’ kull xahar, il-parametri neqsin jistgħu jkunu kkalkulati. Abbażi tal-formula, terminu iqsar, valur residwu aktar baxx, indiċjar aktar baxx jew pagamenti ta’ lokazzjoni nominali aktar baxxi fix-xahar jagħtu investiment globali aktar baxx.

(109)

Ladarba l-valur tal-investiment ikun ġie deċiż, l-ispejjeż tar-rinnovazzjoni u t-taxxa u spejjeż potenzjali oħrajn jiġu mnaqqsa. L-ammont li jifdal huwa l-prezz tax-xiri. Ma hemm l-ebda distinzjoni fil-prezz tax-xiri għall-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA (flus kontant bil-quddiem) bejn il-prezz imħallas għas-sjieda tal-binjiet u ċ-ċens.

(110)

Hemm żewġ partijiet tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura inkwistjoni: l-EBV u l-GVV u dawn min-naħa tagħhom huma marbuta mal-GPV. L-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV, il-GVV u l-GPV għal NEUWOGES iridu jkunu vvalutati fid-dawl ta’ dak l-isfond.

(111)

Il-komponenti prinċipali tal-EBV huma l-bejgħ tal-bini u l-istabbiliment ta’ lokazzjonijiet tal-bini għal 75 sena għall-art li fuqha jkun jinsab il-bini. BAVARIA qablet li tħallas lil NEUWOGES total ta’ EUR […], li EUR […] minnhom bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-bini. (53) Barra minn hekk, mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria trid tħallas ukoll ċens annwali ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] kull sena għal perjodu ta’ 10 snin. (54) Għat-terminu li jifdal tal-EBV (mill-2039 sal-aħħar tal-2073), sar provvediment biex iċ-ċens jiġi rivedut skont l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja, bil-kundizzjoni li jinbidel b’aktar minn […] %. (55)

(112)

Minbarra li tixtri l-bini u tikseb lokazzjoni tal-bini għall-art inkwistjoni, BAVARIA qablet ukoll li tagħmel rinnovament tal-bini u tqabbad lil BRG, sussidjarja ta’ NEUWOGES, biex twettaq ix-xogħlijiet tal-bini.

(113)

Il-partijiet stabbilew il-prezz tax-xiri pagabbli minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV fuq il-bażi ta’ pagament ta’ EUR […]/m2 kull xahar għal-lokazzjoni, indiċjar ta’ […] % fis-sena, valur residwu tal-bini ta’ […] % (pagabbli minn NEUWOGES malli jiskadi l-kuntratt ta’ 75 sena li jistabbilixxi l-lokazzjoni tal-bini abbażi ta’ valwazzjoni li għandha tiġi ppreparata fiż-żmien rilevanti) u terminu ta’ lokazzjoni lura ta’ 30 sena. (56) Il-valur totali tal-investiment fuq il-bażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet kien ta’ EUR […] miljun. (57) Il-prezz tax-xiri, wara li jitnaqqsu EUR […] bħala kostijiet tar-rinnovament, EUR […] bħala kostijiet għall-privatizzazzjoni u EUR […] fuq taxxi/tariffi, kien ta’ EUR […]. (58)

(114)

Dan il-prezz finali mbagħad ġie maqsum fil-prezz għall-bini ([…] % = EUR […]) u ċ-ċens kapitalizzat għall-art ([…] % = EUR […]). (59) L-ammonti pagabbli għall-art u għall-bini kienu kkalkulati bħala perċentwal tal-prezz tax-xiri globali pjuttost milli separatament.

(115)

Il-vantaġġi inizjali akkumulati għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni għalhekk kienu l-pagament fi flus kontanti ta’ EUR […] u d-dħul miċ-ċens pagabbli minn BAVARIA wara perjodu ta’ 30 sena.

(116)

L-ewwel nett, il-Kummissjoni ssib li l-pagamenti fi flus kontanti ta’ EUR […] imħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES bħala tariffa għall-privatizzazzjoni jridu jiġu kkunsidrati.

(117)

Bħala x-xerrej tal-bini u detentur tal-lokazzjoni tal-bini għall-art, BAVARIA kienet meħtieġa skont il-kuntratti inkwistjoni, li tagħmel sforzi preskritti b’mod ċar biex tbigħ perċentwal tal-appartamenti lill-kerrejja tagħhom. Din il-kundizzjoni kienet terminu tal-kuntratt sabiex id-disponiment‘bħala privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’jkun jista’ jiġi rikonoxxut għall-finijiet tal-AHG. Dik il-liġi kienet titlob li xerrej kummerċjali jipprova jbigħ l-ogħla perċentwal possibbli (mill-anqas 1/3) tal-istokk ta’ akkomodazzjoni akkwiżit bit-tranżazzjoni, lill-kerrejja. (60) Bħala parti minn dan l-impenn, kellha tittieħed azzjoni sabiex il-kerrejja jiġu infurmati dwar din il-faċilità u jiġi sondat l-interess tagħhom li jixtru appartament. Il-kompitu li tagħmel dak l-isforz kien riassenjat lil NEUWOGES skont l-EBV (Parti V, Sezzjonijiet 1-3). Kien maqbul ukoll li NEUWOGES tirċievi tariffa ta’ EUR […]/m2, li twassal għal tariffa totali ta’ EUR […] għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni.

(118)

Fil-bidu ma kienx ippjanat li NEUWOGES titħallas tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni u l-ammont li suċċessivament tħallas bħala tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni, oriġinarjament kien sempliċement parti mill-prezz propost tal-bejgħ. (61) Fil-fatt, ma kienx jagħmel sens li BAVARIA tħallas lil NEUWOGES tariffa għal attivitajiet li fihom BAVARIA ma kellha l-ebda interess finanzjarju. Kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES li tikseb ħelsien tal-AHG, li kien kondizzjonali fuq l-isforzi ta’ privatizzazzjoni.

(119)

Madankollu, it-tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni aktar tard kienet imnaqqsa mill-prezz tal-bejgħ u minflok, tħallset fil-forma ta’ pagament separat. Ir-raġuni għal dan kienet li, kieku l-ammont inkwistjoni baqa’ parti mill-prezz tal-bejgħ, kien ikollu jitħallas lill-ETF. Il-prezz tal-bejgħ imħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie mnaqqas b’dak l-ammont. Għal BAVARIA, dan ma għamel l-ebda differenza minn perspettiva finanzjarja. NEUWOGES irċeviet eżattament l-istess ammont mingħand BAVARIA daqs kemm kienet tirċievi li kieku ma kienet maqbula l-ebda tariffa separata għall-privatizzazzjoni. Fil-fatt, NEUWOGES innifisha żiedet it-tariffa tal-privatizzazzjoni mar-rikavat antiċipat mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (62)

(120)

Il-fatt li dawn il-pagamenti kienu ppreżentati bħala tariffa separata pjuttost milli bħala parti mill-prezz tal-bejgħ kien ta’ rilevanza biss għal NEUWOGES fid-dawl tal-AHG. Kif stabbilit qabel (ara l-premessa 101), investitur privat ma kienx jikkunsidra l-AHG. Il-fatt li NEUWOGES assumiet l-isforz ta’ privatizzazzjoni u ġarrbet nefqa hija u tagħmel dan huwa irrilevanti fil-kuntest preżenti. Investitur privat li jaġixxi barra mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-AHG ma kien jagħmel l-ebda sforz sabiex jipprivatizza l-appartamenti, li hija r-raġuni għaliex dan irid jiġi injorat għall-iskop tat-test tal-investitur privat.

(121)

Għalhekk it-tariffa tal-privatizzazzjoni mħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES trid titqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES u tiżdied mal-prezz tal-bejgħ għall-iskop li jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES.

(122)

Ir-rinnovamenti mwettqa bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kellhom implikazzjonijiet finanzjarji addizzjonali għal NEUWOGES. Wieħed irid jiftakar li l-kostijiet tar-rinnovament influwenzaw direttament il-pagament minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV, li kien ibbażat fuq il-valur tal-investiment totali, esklużi l-kostijiet (inklużi l-kostijiet tar-rinnovament) (ara l-premessa 109). Fi kliem ieħor, aktar ma jkunu għoljin il-kostijiet tar-rinnovament, aktar ikun baxx il-prezz tax-xiri. Dik kienet ir-raġuni għaliex metodu alternattiv li ntuża sabiex tiġi kkalkulata t-tranżazzjoni, ibbażat fuq kirjiet aktar baxxi, indiċjar aktar baxx u għalhekk rata ta’ lokazzjoni ferm aktar baxxa, ta prezz tax-xiri li xorta kien ogħla mill-prezz maqbul fl-EBV, prinċipalment minħabba l-fatt li l-kostijiet tar-rinnovament kienu stabbiliti f’livell ferm aktar baxx f’dak il-kalkolu alternattiv milli finalment kienu maqbula bejn BAVARIA u BRG. (63)

(123)

Fid-dawl ta’ dan għandu jiġi nnotat li t-tariffa fissa tar-rinnovament imħallsa skont il-GPV minn BAVARIA lil BRG, 100 % sussidjarja ta’ NEUWOGES, kienet konsiderevolment ogħla mill-istima oriġinali tal-kostijiet tar-rinnovament ta’ NEUWOGES. (64) Filwaqt li fl-istima oriġinali ta’ NEUWOGES, il-kostijiet totali kienu stmati għal EUR […] jew EUR […]/m2, it-tariffa fissa tar-rinnovament li finalment kienet maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet EUR […] jew EUR […]/m2. Fi kliem ieħor, il-kostijiet maqbula qabżu l-istima oriġinali tal-kostijiet b’EUR […] jew […] %. It-tariffa fissa ferm ogħla li kienet maqbula naqqset b’mod sinifikanti l-prezz tax-xiri mħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV.

(124)

Ma ngħatat l-ebda raġuni għall-istima oriġinali tal-kostijiet u t-tariffa fissa maqbula. Dan huwa aktar u aktar sorprendenti billi NEUWOGES kienet oriġinarjament kwalifikat il-kostijiet medji stmati ta’ EUR […]/m2 għar-rinnovament bħala‘pjuttost normali[]’. (65) Il-kost ta’ xogħol ta’ rinnovament simili għal dak imwettaq minn BRG huwa saħansitra stmat bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2 fir-rapport prodott minn NEUWOGES (Rinnovament jew twaqqigħ ta’ blokok tal-konkrit precast fl-istati federali ġodda, minn hawnhekk ’il quddiem ir-‘rapport Pestel’). (66) Bħala s-sid u l-amministratur tal-bini, NEUWOGES kienet taf eżattament liema xogħol ta’ rinnovament kien meħtieġ u għalhekk huwa diffiċli biex wieħed jifhem għaliex dan kien stmat anqas b’mod daqshekk drastiku.

(125)

Iridu jiġu kkunsidrati l-kostijiet tar-rinnovament meta jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV. L-ewwel nett, l-ammont fatturat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, għall-kostijiet tar-rinnovament, kien irrilevanti b’mod ċar għal BAVARIA, billi l-kostijiet addizzjonali kollha tar-rinnovament jiġu sempliċement paċuti kontra l-prezz tax-xiri. NEUWOGES, mill-banda l-oħra, ovvjament kellha interess finanzjarju li BAVARIA tidħol f’kuntratt ta’ rinnovament ma’ BRG u biex parti mill-prezz tal-bejgħ jiġi attribwit għal kostijiet tar-rinnovament, b’din il-konsiderazzjoni tal-aħħar tkun ibbażata fuq il-fatt li l-profitt iġġenerat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES mix-xogħol tar-rinnovament ma riedx jitħallas taħt l-AHG. Skont l-estimi proprji tagħha, BRG (u għalhekk NEUWOGES) iġġenerat profitt ta’ EUR […] mix-xogħol ta’ rinnovament għal Bavaria. (67) Dan il-profitt jirrappreżenta vantaġġ dirett għal NEUWOGES li jrid jiġi kkunsidrat. Fil-fatt, anki l-maniġment ta’ NEUWOGES irrefera għall-kuntratt tar-rinnovament ma’ BRG f’ġustifikazzjoni tal-prezz tal-bejgħ. (68)

(126)

F’dan il-punt huwa neċessarju li jiġi kkunsidrat l-argument ta’ NEUWOGES li BAVARIA ma kinitx meħtieġa de facto li tħallas ċens għall-ewwel 30 sena, billi fil-prezz tal-bejgħ kien inkluż ċens kapitalizzat. Il-kwistjoni jekk iċ-ċens jitħallasx kull sena jew jiġix kapitalizzat u mħallas bil-quddiem hija essenzjalment irrilevanti għall-iskop ta’ din il-valutazzjoni. M’hemm xejn x’jissuġġerixxi li ftehim bħal dan ma kienx raġonevoli; kien sempliċement espressjoni tal-preferenza ta’ NEUWOGES li tirċievi l-flus bil-quddiem.

(127)

Fl-aħħar nett, wieħed m’għandux jinsa li BAVARIA xorta hija meħtieġa li tħallas iċ-ċens ladarba jkun skada l-GVV. Mill-1 ta’ Jannar 2029, BAVARIA trid tħallas ċens ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […]/m2 fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Sar provvediment sabiex iċ-ċens jiġi rivedut b’mod proporzjonali mal-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja għat-terminu li jifdal, bil-kundizzjoni li dan jinbidel b’aktar minn […] %. Jekk, għall-grazzja tas-sempliċità, wieħed jassumi li l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja ma jinbidilx, dawn il-pagamenti futuri se jkollhom valur nominali stmat ta’ EUR […]. Meħudin flimkien, il-valur ta’ dawn il-pagamenti futuri skontati għas-sena 1998 jirrappreżenta wkoll parti mill-vantaġġ miksub minn NEUWOGES.

(128)

F’dan il-punt għandu jiġi mfakkar li l-għan tal-analiżi ta’ hawn fuq huwa li l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV għal NEUWOGES jiġu determinati b’mod kemm jista’ jkun preċiż. Dik l-analiżi turi li l-vantaġġi rilevanti miksuba minn NEUWOGES jinkludu:

(129)

Skont il-GVV, NEUWOGES hija responsabbli għall-immaniġġjar tal-bini inkwistjoni. NEUWOGES hija intitolata għad-dħul kollu mill-kirjiet imħallsa għall-appartamenti u l-unitajiet kummerċjali. Min-naħa tagħha, hija trid tħallas lis-sid (BAVARIA) pagament fiss kull xahar ta’ EUR […] tal-lokazzjoni sakemm jitlesta x-xogħol tar-rinnovament u ta’ EUR […] minn hemm ’il quddiem (Sezzjoni 3 GVV). Il-kuntratt għandu terminu ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħol tar-rinnovament (Sezzjoni 2(1)). Il-pagament kull xahar tal-lokazzjoni huwa indiċjat b’rata ta’ […] % fis-sena (Sezzjoni 4(2)). L-għan tal-analiżi li ġejja huwa li tistabbilixxi l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES.

(130)

Ir-rata tal-lokazzjoni ta’ kull xahar tinkiseb billi l-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2, tnaqqas minnha l-kostijiet tal-maniġment, il-kostijiet tal-manutenzjoni u r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, tiġi mmultiplata bin-numru ta’ metri kwadri disponibbli. (69) Is-suppożizzjonijiet bażiċi għalhekk jirrigwardaw il-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2 u l-kostijiet antiċipati. Il-partijiet jiffissaw il-pagament tal-lokazzjoni ta’ kull xahar għal EUR […]/m2, abbażi tas-suppożizzjonijiet fil-GVV tal-kirjiet netti ta’ EUR […]/m2 wara r-rinnovament u kostijiet ta’ EUR […]/m2. (70)

(131)

Il-parametri speċifiċi finalment adottati fil-GVV kienu magħżula minn NEUWOGES. (71) Hija setgħet iddeterminat il-pagamenti ta’ kull xahar li kienet meħtieġa li tagħmel matul it-terminu tal-kuntratt u r-rikavat mill-bejgħ billi tistabbilixxi kera differenti jew rata ta’ indiċjar differenti. (72) Kien hemm korrelazzjoni diretta bejn ir-riskju akbar jew iżgħar meħud u rifless fir-rata tal-lokazzjoni speċifika stabbilita (pereżempju setgħu ġew stabbiliti kirjiet differenti, indiċjar differenti u kostijiet differenti) u l-likwidità riċevuta fil-forma tal-prezz tal-bejgħ. Pereżempju, kalkolu alternattiv użat minn BAVARIA, ibbażat fuq indiċjar ta’ 2,0 %, kirjiet ta’ EUR […] u għalhekk prezz tal-lokazzjoni ta’ EUR […], kien jagħti pagament tal-lokazzjoni kull xahar ta’ EUR […] minflok EUR […]. (73) Ovvjament kien jagħti wkoll prezz tal-bejgħ aktar baxx.

(132)

Fl-istabbiliment tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES, iridu jiġu kkunsidrati żewġ punti. L-ewwel, ir-rata tal-lokazzjoni hija kkalkulata għal kull metru kwadru. Billi xi appartamenti kienu mibjugħa minn BAVARIA wara li ġie ffirmat il-kuntratt, in-numru totali ta’ metri kwadri nbidel miċ-ċifra oriġinali ta’ […] m2 għal […] m2 fl-1999, […] m2 fl-2000 u […] m2 fl-2001. Wara l-2001, in-numru rilevanti ta’ metri kwadri baqa’ l-istess ta’ […] m2. NEUWOGES tibbaża l-kalkolu tal-fluss tal-flus projettat tagħha fil-kummenti tagħha, fuq dan in-numru ta’ metri kwadri li qiegħed jonqos gradwalment. Madankollu, billi hija biss il-perspettiva ex-ante li tgħodd, NEUWOGES kellha tnaqqas in-numru totali ta’ metri kwadri li fuqhom kienu bbażati l-kalkoli tagħha mhux bin-numru ta’ metri kwadri fil-fatt mibjugħa, iżda bin-numru ta’ metri kwadri li hija assumiet li kienu ser jerġgħu jinbiegħu fil-bidu tal-1998. Għalhekk, l-analiżi ta’ hawn taħt hija bbażata fuq iċ-ċifri li fuqhom NEUWOGES ibbażat il-projezzjonijiet tal-profitt oriġinali tagħha (jiġifieri tnaqqis gradwali minn […] m2 għal […] m2 sal-2003, pjuttost milli fuq iċ-ċifri kkwotati minn NEUWOGES fil-kummenti tagħha. It-tieni, iridu jiġu skontati d-dħul u n-nefqa futuri, u għalhekk trid tiġi stabbilita rata ta’ skont, sabiex jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-kuntratt għal NEUWOGES meta saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni assumiet rata ta’ skont ta’ 5 % fis-sena, bi qbil mal-ittra oriġinali u l-analiżijiet tal-flussi tal-flus prodotti minn NEUWOGES. (74)

(133)

Qabel ma tinbeda analiżi ekonomika indipendenti tal-GVV, huwa neċessarju li wieħed jikkummenta dwar l-analiżijiet ex-post ippreżentati minn NEUWOGES dwar il-flussi tal-flus sabiex jiġu illustrati l-aspettattivi ex-ante li investitur privat prudenti kien ikollu dwar il-fluss tal-flus iġġenerat mill-GVV. NEUWOGES targumenta li, abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante realistiċi (li, fl-opinjoni tagħha, kienu żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, indiċjar tal-kostijiet b’[…] % fis-sena u rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %), il-GVV kien ikun mistenni li jiġġenera fluss ta’ flus negattiv totali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat (75). NEUWOGES issostni wkoll li l-GVV seta’ jiġġenera biss valur pożittiv ta’ EUR […] nominali u EUR […] skontat abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante allegatament mhux realistiċi (żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u kostijiet stabbli). (76) Għalhekk, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, kien ċar mill-bidu li kienu jridu jiġu imposti żidiet fil-kera ta’ […] kull sena sempliċement biex jiġi rkuprat il-pagament tal-lokazzjoni, li ma kien iħalli l-ebda marġini għaż-żidiet fil-kostijiet.

(134)

F’dan il-kuntest għandu jiġi nnotat li NEUWOGES tagħmel suppożizzjonijiet rigward il-kostijiet li fil-biċċa l-kbira mhumiex konvinċenti (il-livell tal-bidu tal-kostijiet huwa l-istess fl-analiżijiet kollha ppreżentati minn NEUWOGES). Il-kalkoli li fuqhom huwa msejjes il-GVV huma bbażati fuq il-kostijiet totali (ġestjoni, manutenzjoni u riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % tal-kirjiet, filwaqt li l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES huma bbażati fuq il-kostijiet (wara r-rinnovament) ta’ mill-anqas […] % ([…] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera, […] % ġestjoni u manutenzjoni). Anki jekk ma titqiesx iż-żieda drastika fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (minn […] % għal […] %), il-kostijiet li jifdal jiżdiedu minn […] % għal […] % tal-kirjiet. NEUWOGES ma toffri l-ebda ġustifikazzjoni xierqa għal din iż-żieda fil-kummenti tagħha. Għall-kuntrarju, NEUWOGES issostni li […] % (EUR […]/m2) huwa valur plawsibbli għall-perjodu immedjatament wara l-modernizzazzjoni, iżda li dak il-valur imbagħad għandu jiżdied b’[…] % fis-sena. (77) Anki l-valwazzjonijiet li NEUWOGES ikkummissjonat qabel il-bejgħ kienu bbażati fuq kostijiet totali (inkluż ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (78)) ta’ bejn […] % u […] % (valwazzjoni tal-1997). Billi l-valwazzjoni ma tistipulax il-perċentwal stmat ta’ inadempjenzi tal-kera, huwa impossibbli jingħad jekk is-suppożizzjonijiet sottostanti relatati ma’ kostijiet oħra jvarjawx mis-suppożizzjonijiet ta’ NEUWOGES. Minkejja dan, il-kostijiet l-oħra li issa stmat NEUWOGES huma ogħla, anki jekk wieħed jassumi li r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera fil-valwazzjoni tal-1997 kien stmat għal […] %. Minħabba f’hekk, l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES mhumiex aċċettabbli u jridu jiġu korretti abbażi ta’ kostijiet tal-bidu ta’ […] % (mingħajr ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera). (79)

(135)

F’dan il-kuntest il-Kummissjoni tinnota wkoll li s-sottomissjoni ta’ NEUWOGES li ż-żidiet ta’ […] % fil-kera kienu jkunu meħtieġa sempliċement sabiex ipaċu ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni, hija ħażina. Billi r-rata tal-lokazzjoni kienet ikkalkulata bħala perċentwal tal-kirjiet totali oriġinali (f’dan il-każ […] %), żieda fil-kera ta’ […] % tkopri kemm iż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni kif ukoll żieda ta’ […] % fil-kostijiet. B’kostijiet stabbli, anki żieda żgħira fil-kera tkun biżżejjed biex tikkumpensa għaż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni. Fil-fatt, fuq il-bażi ta’ riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u kostijiet altrimenti stabbli, żieda annwali ta’ […] % fil-kera tkun suffiċjenti biex tpaċi ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni u NEUWOGES tista’ tuża kwalunkwe żieda aktar minn din biex tkopri ż-żidiet fil-kostijiet jew tirrapporta profitt.

(136)

NEUWOGES innifisha ppreparat analiżi tal-flussi tal-flus nominali meta ġie esegwit il-kuntratt. (80) Dik l-analiżi assumiet li l-kostijiet proprji (ġestjoni, manutenzjoni) se jiżdiedu b’[…] % fis-sena, li l-kirjiet jistgħu jiżdiedu b’[…] % kull tliet snin, li setgħet tinżamm rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u li […] % tal-appartamenti kienu se jinbiegħu lill-kerrejja. Fuq dik il-bażi, NEUWOGES kienet tistenna li tiġġenera fluss tal-flus nominali mill-GVV ta’ EUR […] matul it-terminu ta’ 30 sena.

(137)

Ma ħarġet ebda informazzjoni waqt il-proċedura ta’ investigazzjoni formali sabiex tappoġġa s-suppożizzjoni li l-kalkoli msemmija kienu bbażati intenzjonalment fuq aspettattivi ottimistiċi. Ma kien hemm l-ebda evidenza li r-rappreżentanti ta’ NEUWOGES li ppreżentaw dawn iċ-ċifri lill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES għamlu dan fl-għarfien li ċ-ċifri ma kinux eżatti. Fil-fatt, lanqas NEUWOGES ma tidher li qiegħda targumenta li l-maniġment tagħha daħal intenzjonalment fi tranżazzjoni żvantaġġuża għal raġunijiet politiċi; għall-kuntrarju, hija tidher li qiegħda tallega li l-implikazzjonijiet finanzjarji kienu valutati ħażin (u li dan ma kienx iseħħ fil-każ ta’ investitur privat). (81)

(138)

Madankollu, huwa neċessarju li jiġu eżaminati l-aspettattivi sabiex jiġi aċċertat li dawn kienu tali li l-ebda investitur privat ma kien jibbaża deċiżjoni fuqhom. F’dan ir-rigward għandu jiġi nnotat li, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, investitur privat kien jassumi żieda fil-kera ta’ […] % biss fis-sena, żieda fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u żieda fil-kostijiet ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni ta’ […] %. (82) Abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, NEUWOGES tistma fluss tal-flus globali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat, fejn iż-żieda ta’ aktar minn seba’ darbiet fl-inadempjenza tal-kera hija l-aktar fattur sinifikanti.

(139)

Qabelxejn, iridu jiġu kkonsultati d-dokumenti kollha li jixħtu dawl fuq l-aspettattivi attwali taż-żewġ partijiet fit-tranżazzjoni. L-ewwel nett, mill-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju li saret fis-16 ta’ Diċembru 1997 jidher li l-maniġment ta’ NEUWOGES qies ir-riskji inerenti fit-tranżazzjoni bħala‘maniġġabbli’. (83) Il-minuti jindikaw ukoll li NEUWOGES ibbażat l-azzjoni tagħha fuq kalkoli li kienu jassumu żieda fil-kera ta’ […] % kull tliet snin, żieda fil-kostijiet (mingħajr riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % u riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %. (84)

(140)

Qabel iffirmat il-kuntratti, NEUWOGES ikkonsultat ditta tal-awdituri (Nordrevision), li qieset li għalkemm kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, żieda fil-kera ta’ […] % ma kinitx realistika. (85) Nordrevision ikkunsidrat ukoll li l-kostijiet tal-bidu (il-kalkoli kienu bbażati fuq kostijiet stmati ta’ […] % tal-kirjiet), jekk wieħed jassumi rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ żero, kienu realistiċi iżda li l-kostijiet riedu jiġu indiċjati sabiex jinżammu mal-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni. (86)

(141)

Min-naħa tagħha, BAVARIA assumiet li, minħabba li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet mistennija li tibqa’ stabbli (billi diversi fornituri kbar ta’ servizzi kienu stabbilew ruħhom hemm) (87) u l-pożizzjoni prima tal-bini, setgħet tkun mistennija rata baxxa ħafna ta’ nuqqas ta’ okkupanza. (88) Hija assumiet ukoll li l-kirjiet setgħu jiżdiedu sabiex ikunu konsistenti mal-indiċjar tal-pagamenti tal-lokazzjoni. (89)

(142)

Fl-aħħar nett, għandu jiġi nnotat li l-valwazzjonijiet tal-1997 ikkummissjonati minn NEUWOGES qabel il-bejgħ kienu jinkludu informazzjoni dwar l-iżviluppi rilevanti mistennija. Il-valwazzjoni tal-1997 assumiet kostijiet ta’ bejn […] % u […] %, iżda ma stipulatx ir-riskju stmat ta’ inadempjenza tal-kera. (90)

(143)

L-ewwel, l-aspettattivi fir-rigward tal-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni jidhru li huma plawsibbli f’termini kemm tal-livell tal-bidu (EUR […]/m2 jew […] % tal-kirjiet) kif ukoll taż-żieda antiċipata ([…] %). Rigward il-livell tal-bidu għall-ispejjeż, din il-konklużjoni hija bbażata fuq is-sejba ta’ NEUWOGES stess li l-ispejjeż kienu ffissati f’livell suffiċjentement għoli, tal-anqas għall-perjodu direttament wara r-rinnovament. It-tieni, ir-rapport Pestel ikkonkluda li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni bħala medja kienu jlaħħqu EUR […]/m2 fl-1997, li huwa EUR […] inqas mill-istima għall-istess spejjeż skont it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (91) Fl-aħħar nett, l-estimi tal-ispejjeż fil-valwazzjonijiet kienu ta’ daqs simili. Li dawn l-ispejjeż kienu se jiżdiedu kienet ċertezza u ż-żieda preżunta ta’ […] % fis-sena tidher li hija plawsibbli u kemxejn konservattiva. Nordrevision ipproponiet biss li l-ispejjeż ta’ ġestjoni għandhom jiġu indiċjati bi qbil mar-rata tal-lokazzjoni, li jwassal għal żieda annwali ta’ […] %, jiġifieri żieda anqas minn dik attwalment aċċettata minn NEUWOGES. Mill-bqija, NEUWOGES issa tħoss ukoll li żieda ta’ […] % setgħet realistikament tkun mistennija, li jfisser li valur ta’ […] % fis-sena ċertament li ma kienx baxx b’mod mhux raġonevoli.

(144)

Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, inadempjenza ġenerali prevista tal-kera ta’ […] % ma kinitx improbabbli. L-ewwel nett, irid jiġi nnotat li ma tqajmux dubji dwar din is-suppożizzjoni meta l-kuntratti kienu eżaminati minn Nordrevision, anki jekk dawn esprimew tħassib f’imkejjen oħra fid-dawl tas-sitwazzjoni ekonomika ġenerali u s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg. (92) It-tieni, għalkemm ma pprovdiet l-ebda informazzjoni dwar ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera applikat, il-valwazzjoni tal-1997 assumiet li r-riskji ta’ inadempjenza tal-kera ma kinux ogħla b’mod sinifikanti. (93)

(145)

Skont ir-rekords interni tal-proċess tat-teħid tad-deċiżjonijiet, fuq il-bażi tad-diversi fornituri kbar ta’ servizzi li kienu stabbilew fiż-żona, BAVARIA assumiet li l-popolazzjoni f’Neubrandenburg kienet se tibqa’ stabbli u li l-appartamenti inkwistjoni kważi kollha kienu se jinkrew wara r-rinnovament. Skont informazzjoni minn NEUWOGES, il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Mecklenburg-Vorpommern fl-1997/1998 kienu fil-fatt qegħdin jistennew li l-popolazzjoni se tibqa’ stabbli u li l-introjti kienu se jiżdiedu b’mod stabbli.

(146)

Fl-aħħar nett, il-fatt li l-maniġment ta’ NEUWOGES (li kien qiegħed imexxi kumpanija li kellha aktar minn 30 % tal-appartamenti f’Neubrandenburg u għalhekk kien estremament familjari mas-suq lokali tal-proprjetà) ikkunsidra r-riskji inerenti fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bħala maniġġabbli u assuma riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % fil-projezzjonijiet proprji tiegħu, ma għandux jiġi injorat. Ma hemm l-ebda raġuni apparenti għaliex esperti fis-suq lokali tal-proprjetà kellhom jibbażaw il-kalkoli tagħhom fuq tali suppożizzjonijiet jekk dawn kienu ffissati f’livell daqshekk mhux realistikament baxx kif qiegħda ssostni issa NEUWOGES.

(147)

Fl-istess ħin, iridu jiġu kkunsidrati wkoll id-dokumenti prodotti minn NEUWOGES dwar is-suġġett ta’ jekk investitur privat prudenti fis-suq tal-proprjetà rilevanti (bini tal-konkrit precast fil-Ġermanja tal-Lvant) kienx jistenna rati ogħla ta’ nuqqas ta’ okkupanza u d-dokumenti rilevanti li jmorru lura qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Mill-valwazzjonijiet ippreżentati, ir-rapport Pestel biss imur lura qabel il-kuntratti inkwistjoni. Għandu jiġi nnotat ukoll li r-rapport Pestel kien jirrigwarda l-Ġermanja tal-Lvant sħiħa u mhux kundizzjonijiet lokali speċifiċi għal Neubrandenburg, li jfisser li huwa ta’ rilevanza limitata f’dan il-kuntest. Ir-rapport jissottolinja numru ta’ problemi ġenerali fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant iżda per se ma jissuġġerix li investitur privat ma jassumix riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % għall-iskop li jiddeċiedi jekk jinvestix jew le.

(148)

Rigward il-kirjiet, l-ewwel punt li għandu jiġi nnotat huwa li NEUWOGES ma tqisx li l-kirjiet antiċipati wara r-rinnovament huma ffissati f’livell għoli wisq. Għall-kuntrarju, hija ssostni li l-kirjiet ma setgħux jiżdiedu sal-punt antiċipat. Fid-dawl tas-sejba mil-LG Rostock li l-kera medja ta’ EUR […]/m2 assunta fil-GVV kienet fi ħdan il-medda tal-indiċi tal-kera applikabbli (94), nistgħu nikkonkludu li l-kera medja stmata oriġinali kienet realistika.

(149)

Rigward l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni maqbula, ma hemm l-ebda evidenza diretta ta’ x’kienet is-suppożizzjoni ġenerali fl-1998 rigward iż-żieda medja fil-kera. Nordrevision innotat biss li l-istima oriġinali ta’ […] % fis-sena kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, iżda probabbilment ma tinkisibx f’Neubrandenburg. (95) Il-fatt li NEUWOGES finalment qablet ma’ indiċjar ta’ […] % ‘biss’u assumiet li hija tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […]% kull tliet snin (jew […] % fis-sena) jidher li jissuġġerixxi li hija fehmet u aċċettat dik it-twissija. Il-valwazzjonijiet ma jifformulaw l-ebda aspettattiva espliċita dwar iż-żieda futura fil-kera. Madankollu, irid jiġi nnotat li, billi ma kien fihom l-ebda informazzjoni espliċita dwar il-bidliet antiċipati fl-inflazzjoni u l-kirjiet, il-valwazzjonijiet ovvjament assumew li ż-żidiet fil-kera jkunu fil-livell tar-rata ġenerali tal-inflazzjoni (li kienet madwar 3,5 % fid-deċennji preċedenti). (96) Il-LG Rostock qieset li l-indiċjar kien ġustifikat fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni medja ta’ 3,52 % fis-sena fit-28 sena ta’ qabel l-iffirmar tal-kuntratti. (97) Hija sostniet ukoll li kien naturalment diffiċli li jiġu previsti l-bidliet fil-kirjiet matul perjodu ta’ 30 sena, iżda ma kien jidher li hemm l-ebda sproporzjon ovvju bejn l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni u l-bidliet antiċipati fil-kirjiet.

(150)

Ir-rapport Pestel ippreżentat minn NEUWOGES ma jinkludi l-ebda dejta dwar l-aspettattivi attwali tal-operaturi fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant u l-ebda dejta speċifika għal Neubrandenburg. Fl-istess waqt, huwa jissuġġerixxi li s-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant kien suq potenzjalment problematiku. Madankollu, fid-dawl tal-fatturi l-oħra msemmija, ir-rapport Pestel min-naħa tiegħu ma jippruvax li l-qbil li l-pagamenti tal-lokazzjoni jiġu indiċjati f’[…] % fis-sena u l-aspettattiva li tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […] % fis-sena kienu kompletament mhux realistiċi.

(151)

Fl-aħħar nett, rigward it-terminu tal-kuntratt, il-LG Rostock issostni li ċerti kuntratti ta’ lokazzjoni kienu kkaratterizzati minn termini twal ħafna (sa 30 sena) u li kuntratt bħall-kuntratt inkwistjoni għalhekk ma kienx xi ħaġa rari. (98) Għalkemm terminu ta’ 30 sena ovvjament kellu ċertu riskji, huwa kien jipprovdi wkoll il-faċilità li jiġi ġġenerat profitt stabbli u jiggarantixxi livell għoli ta’ sigurtà f’termini tal-ispejjeż antiċipati. Terminu twil kien ifisser ukoll li kienu meħtieġa pagamenti aktar baxxi tal-lokazzjoni kull xahar biex jiġi amortizzat l-investiment tax-xerrej u li, bl-istess pagamenti tal-lokazzjoni, il-prezz tal-bejgħ ikun ogħla milli b’terminu iqsar. (99) Jekk wieħed jarah b’dak il-mod, it-terminu maqbul ta’ 30 sena ma jidhirx li mhuwiex raġonevoli.

(152)

Għalhekk l-aspettattivi msemmija minn NEUWOGES fil-kalkolu oriġinali tagħha ma jistgħux jitqiesu bħala mhux realistiċi. Fuq il-bażi tad-dokumenti prodotti, NEUWOGES għalhekk setgħet tassumi li se tiġġenera profitt taħt il-GVV. Jekk il-profitt nominali antiċipat jiġi skontat għaż-żmien materjali (fil-bidu tal-1998), huwa evidenti li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES kienet ibbażata fuq is-suppożizzjoni li l-GVV kellu valur fi flus kontanti ta’ EUR […].

(153)

Il-Kummissjoni diġà waslet għall-konklużjoni li l-EBV u l-GVV huma partijiet mill-istess tranżazzjoni ġenerali. Għalhekk il-valur globali tat-tranżazzjoni għal NEUWOGES jiddependi fuq il-valur fi flus kontanti aggregat taż-żewġ kuntratti. Bħala rikapitulazzjoni: NEUWOGES setgħet tistenna l-vantaġġi li ġejjin mill-EBV:

(154)

Barra minn hekk, kif jinstab fis-Sezzjoni 7.2.4, fuq il-bażi tal-aspettattivi realistiċi ta’ NEUWOGES, il-valur fi flus kontanti skontat tal-GVV kien stmat għal EUR […]. Għalhekk, il-valur globali tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES kien EUR […].

(155)

Sabiex jiġi determinat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx kuntratt li investitur privat kien jidħol fih, il-valur ta’ dik it-tranżazzjoni issa jrid jiġi mqabbel mal-valur ta’ opzjonijiet kummerċjali oħra. Kieku NEUWOGES kellha alternattivi ekonomikament aktar vantaġġjużi, id-deċiżjoni li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tista’ titqies bħala opzjoni li investitur privat ma kienx jagħżilha.

(156)

Dwar dan il-punt għandu jiġi nnotat li l-kiri tal-bini mhux rinnovat jew saħansitra t-twaqqigħ tiegħu ftit li xejn kienu alternattivi vijabbli. L-ewwel nett, il-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera introjtu limitat ħafna. Barra minn hekk, kien ċar li r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza tal-bini mhux rinnovat tkun ogħla minn dik tal-bini rinnovat. (100) Għalhekk m’hemmx fatti solidi sabiex jissuġġerixxu li l-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera profitti ogħla mill-profitt mistenni mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-twaqqigħ tal-bini ma kien jassigura l-ebda introjtu u kien iwassal għal spejjeż tat-twaqqigħ. Għalhekk ma kienx hemm alternattivi vijabbli fiż-żmien materjali (1997/1998).

(157)

L-ewwel alternattiva potenzjali kienet tkun li tissellef il-flus. Kieku NEUWOGES iffinanzjat ir-rinnovament tal-bini inkwistjoni minn selfa, hija kienet sa ċertu punt tkun kapaċi tagħmel l-istess profitt bħal bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Fuq kollox, kienet tikri l-bini rinnovat, li kien jagħtiha introjtu tajjeb. Barra minn hekk, b’differenza mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, hija kienet iżżomm is-sjieda tal-bini.

(158)

Ovvjament is-self kien jinvolvi wkoll ċerti żvantaġġi. L-ewwel nett, NEUWOGES kien ikollha tipprovdi 30 % tal-valur tal-investiment mill-ekwità proprja tagħha billi, skont NEUWOGES, hija riedet iżżomm ekwità ta’ 30 %. (101) Il-possibbiltà li tnaqqas il-proporzjon tal-ekwità, sabiex tippermetti investiment akbar, kienet diskussa mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES lejn l-aħħar tal-1997. Madankollu, il-maniġment warrab is-suġġeriment bħala finanzjarjament mhux vijabbli, billi dan kien iwassal għal proporzjon ta’ dejn għoli b’mod mhux aċċettabbli. (102) L-ispjegazzjoni tal-maniġment kienet kif ġej:‘It-tnaqqis tal-proporzjon tal-ekwità minn 30 għal 25 % ma jkunx vijabbli (proporzjon tad-dejn)’. (103) Is-Sur Räuber, membru tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, sostna wkoll li,‘it-tnaqqis fil-proporzjon tal-ekwità mhuwiex immaġinabbli minn perspettiva ta’ ġestjoni tan-negozju. Il-kumpanija trid tkun kapaċi tisservizzja l-obbligazzjonijiet tagħha’. (104) Għalhekk NEUWOGES kien ikollha tikkontribwixxi ekwità ta’ EUR […] sabiex tiffinanzja investimenti għar-rinnovament ta’ EUR […]. Huwa improbabbli ħafna li ekwità ta’ dak l-ammont kienet disponibbli b’mod dirett. Skont il-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju, l-investimenti potenzjali fl-1998 (inkluż is-self) kienu jlaħħqu madwar EUR […] u dak l-ammont diġà kien ġie stanzjat għal proġetti oħra. (105) Għalhekk kien ċar li NEUWOGES setgħet tiffinanzja biss ix-xogħlijiet ta’ rinnovament minn selfa kieku abbandunat proġetti oħra.

(159)

B’differenza minn selfa, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet toffri diversi vantaġġi: NEUWOGES mhux biss ma kellha bżonn tipprovdi l-ebda ekwità, hija rċeviet ukoll likwidità ġdida u l-finanzjament tax-xogħlijiet ta’ rinnovament kien assigurat.

(160)

Fid-dawl ta’ dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, m’hemmx evidenza li setgħet tinkiseb selfa għax-xogħlijiet ta’ rinnovament jew li, kieku setgħet, din kienet tkun aktar vantaġġjuża għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni ma’ BAVARIA. Il-fatt li NEUWOGES bilkemm kellha l-ekwità meħtieġa biex tikseb selfa u setgħet tuża l-likwidità addizzjonali biex tiffinanzja investimenti oħra jwassal għall-konklużjoni li d-deċiżjoni li tagħżel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u mhux selfa kienet deċiżjoni raġonevoli.

(161)

Opzjoni oħra potenzjalment serja kienet tkun il-bejgħ dirett tal-bini u l-art. Il-mistoqsija importanti hija jekk dan il-bejgħ kienx ikun aktar vantaġġjuż.

(162)

Il-mistoqsija ewlenija meta jitqabblu l-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES u l-vantaġġi li kien ikollu bejgħ dirett, hija liema prezz setgħet tikseb NEUWOGES minn bejgħ‘normali’. Il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007 għandhom ċertu rwol hawnhekk.

(163)

Dawn iż-żewġ valwazzjonijiet kienu kkummissjonati minn NEUWOGES sabiex jiġi stabbilit il-valur tal-proprjetà (l-art u l-bini) fl-1997. Il-valwazzjoni tal-1997 twettqet minn espert intern u l-valwazzjoni tal-2007 twettqet b’mod retroattiv minn espert estern. Il-valwazzjoni tal-1997 stmat il-valur għal EUR […] u l-valwazzjoni tal-2007 stmat il-valur għal EUR […]. (106) Iż-żewġ valwazzjonijiet ipprovdew valwazzjonijiet separati għall-bini (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) u l-art (1997: EUR […]; 2007: EUR […]). Iż-żewġ valwazzjonijiet huma essenzjalment ibbażati fuq l-istess metodu (metodu tal-kera gross).

(164)

Il-Kummissjoni hija tal-opinjoni li, billi twettqet wara li kienet ġiet stabbilita t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, il-valwazzjoni tal-2007 ma tipprovdix bażi affidabbli sabiex jiġi determinat il-valur tal-proprjetà fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. NEUWOGES ma setgħetx finalment tibbaża d-deċiżjoni tagħha dwar jekk tidħolx fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ BAVARIA fuq it-tranżazzjoni retroattiva mwettqa fl-2007.

(165)

Madankollu, il-Kummissjoni hija tal-opinjoni wkoll li lanqas il-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdi indikazzjoni affidabbli tal-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. Matul il-kors tal-proċedura ta’ investigazzjoni formali hija stabbiliet li l-maniġment ta’ NEUWOGES kien konxju sewwa mill-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 ma setgħetx titqies bħala bażi affidabbli għal valutazzjoni fiż-żmien meta kienu esegwiti l-kuntratti inkwistjoni. Dan huwa ssuġġerit mis-sejbiet li ġejjin:

(166)

Fil-qosor, il-Kummissjoni ssib li NEUWOGES kienet taf b’mod ċar li xi wħud mis-suppożizzjonijiet ewlenin li fuqhom kienet ibbażata l-valwazzjoni tal-1997, speċjalment is-suppożizzjonijiet relatati mal-ispejjeż tar-rinnovament, ma kinux tenibbli u għalhekk tikkonkludi li l-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdix informazzjoni affidabbli dwar il-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien.

(167)

Il-Kummissjoni ssib ukoll li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES fiż-żmien materjali, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES x’aktarx kien jasal għal konklużjonijiet minn valwazzjoni ex-ante tal-proprjetà li kienu simili ħafna għal dawk milħuqa fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007. Bħal fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-aspettattivi ex-ante tal-kirjiet li setgħu jinkisbu, fuq l-indiċi tal-kera rilevanti, kien jistma l-ispejjeż tar-rinnovament qrib l-ammont maqbul bejn BAVARIA u BRG u kien japplika l-fatturi tad-deprezzament li kien jaf bihom, għall-valur tal-art. Investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jissottolinja bir-reqqa l-ħajja utli li jifdal tal-proprjetajiet fuq il-bażi tax-xogħlijiet ippjanati ta’ rinnovament u komparabbli (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi konkluż li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-valwazzjoni tiegħu fuq stimi tal-ħajja utli li jifdal li kienu jkunu qrib ta’ dawk fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007.

(168)

Il-Kummissjoni għalhekk issib li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES raġonevolment kien jistma l-valur tal-proprjetajiet qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura qrib EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007).

(169)

Għar-rekord: It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tiswa total ta’ EUR […] għal NEUWOGES. Madankollu, fuq il-bażi tal-analiżi li saret qabel, NEUWOGES realistikament kellha tassumi li l-proprjetajiet kienu jiswew EUR […], li huwa […] % biss ogħla mill-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Madankollu, dik id-differenza żgħira ma tfissirx li investitur privat neċessarjament kien imur għal bejgħ dirett.

(170)

Dawn il-konsiderazzjonijiet iwasslu għall-konklużjoni li, finanzjarjament, kien jagħmel sens li tintgħażel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura pjuttost milli jipprova jsir bejgħ dirett.

(171)

Wara li qabblet il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura mal-valur ta’ opzjonijiet oħra, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-mod kif kienet konfigurata t-tranżazzjoni kien tali li investitur privat kien jidħol fiha.

(172)

Wara li stabbiliet li d-deċiżjoni favur tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kontra soluzzjonijiet alternattivi tgħaddi mit-test ta’ investitur privat, biex tkun aktar ċerta l-Kummissjoni vverifikat ukoll jekk it-tranżazzjoni kinitx konsistenti ma’ kuntratti oħra li kienu fis-seħħ fis-suq rilevanti fiż-żmien materjali u jekk kienx hemm xi evidenza oħra sabiex tikkorrobora l-konklużjoni tal-Kummissjoni li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tgħaddi mit-test ta’ investitur privat.

(173)

L-informazzjoni disponibbli dwar tranżazzjonijiet komparabbli tirrigwarda ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura li BAVARIA daħlet fihom bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien bħall-miżura inkwistjoni. Dawk il-kuntratti jistgħu jindikaw jekk operaturi oħra fis-suq, inklużi kumpaniji privati, kinux għażlu tranżazzjonijiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura u għalhekk li t-tranżazzjoni kienet konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjoni 7.4.1). Il-proċedura ristretta tal-offerti li użat NEUWOGES u t-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet oħra ta’ finanzjament jistgħu wkoll jipprovdu informazzjoni dwar jekk it-tranżazzjoni inkwistjoni kinitx konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjonijiet 7.4.2 u 7.4.3).

(174)

Kienu pprovduti kuntratti għal tliet tranżazzjonijiet simili għall-finijiet ta’ tqabbil ([…]). Madankollu, jistgħu jiġu kkunsidrati biss il-kuntratti […] u […], minħabba li dawn kienu esegwiti bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn BAVARIA u NEUWOGES. Qabelxejn għandu jiġi nnotat li ż-żewġ tranżazzjonijiet komparabbli jvarjaw mit-tranżazzjoni inkwistjoni f’diversi aspetti (it-terminu, l-indiċjar tar-rata fissa tal-lokazzjoni u r-rinnovament). NEUWOGES tirreferi għall-indiċjar differenti ([…]: 1,5 % fis-sena; […]: indiċjar tal-għoli tal-ħajja) bħala prova tal-fatt li l-GVV kien jinkludi termini li ma kinux konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998).

(175)

BAVARIA tirreferi għall-kuntratti […] u […] bħala eżempji tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-bini’ (108), li jissuġġerixxi li t-termini ta’ dawk il-kuntratti kienu bbażati fuq kalkoli simili għal dawk li fuqhom kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA.

(176)

Kif diġà ġie stabbilit aktar ’il fuq (ara l-premessa 131), NEUWOGES kienet libera li tagħżel il-parametri tal-kuntratt skont il-mudell ta’ lokazzjoni offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħha. Għalhekk NEUWOGES kellha l-opportunità li tagħżel indiċjar aktar baxx jew tnaqqas spejjeż ogħla, li kien inaqqas l-avvanz imħallas. Preżumibbilment l-istess kien japplika għal […] u […].

(177)

Billi l-partijiet setgħu jagħżlu l-parametri preċiżi tat-tranżazzjoni skont il-mudell offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħhom, il-kwistjoni ta’ jekk il-parametri magħżula minn NEUWOGES kinux identiċi jew le għall-parametri magħżula mill-partijiet għall-kuntratt […] u […] ma tidhirx li hija rilevanti għall-iskop li jiġi valutat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx konkluża skont termini normali tas-suq. Il-parametri kienu magħżula abbażi sempliċement ta’ deċiżjonijiet kummerċjali strateġiċi mill-partijiet. Aktar importanti huwa l-fatt li dawn it-tranżazzjonijiet kollha kienu bbażati fuq mudell wieħed u l-istess mudell ta’ tranżazzjoni.

(178)

Safejn il-kuntratt […] u l-kuntratt […] kienu bbażati fuq l-istess mudell ta’ kalkolu (li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed jiddubita), dan iwassal għall-konklużjoni li l-mudell tat-tranżazzjoni li fuqu kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ NEUWOGES kien konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq. Li huwa importanti f’dan il-kuntest huwa li l-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ntgħażel bl-istess mod minn korporazzjonijiet pubbliċi ([…]) u kumpaniji privati ([…]) u li dan kien offrut kemm lil impriżi li riedu jibbenefikaw mill-ħelsien tal-AHG kif ukoll lil partijiet li ma kinux jaqgħu fi ħdan il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi.

(179)

Kif spjegat qabel, NEUWOGES ma użatx proċedura tal-offerti kompletament miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja sabiex tipprivatizza l-bini li finalment ġie mibjugħ lil BAVARIA. Madankollu, NEUWOGES oriġinarjament talbet 72 xerrej potenzjali sabiex jissottomettu offerta. NEUWOGES issostni li hija għażlet dawk il-kandidati b’mod ftit jew wisq aleatorju u li dik l-għażla ma kinitx rappreżentattiva tas-suq globali. Kumpaniji oħra li oriġinarjament ma kinitx kitbitilhom, fosthom BAVARIA, ġew ikkuntattjati wara li kienet intbagħtet l-ewwel stedina għall-espressjonijiet ta’ interess.

(180)

Ħamsa min-numru mhux magħruf ta’ offerti li waslu tqiesu bħala li‘jistgħu jintużaw’. (109) Madankollu, tnejn minnhom twarrbu minħabba li x-xerrejja potenzjali ma kinux f’pożizzjoni li jissottomettu offerta sħiħa fil-ħin. Żewġ offerti oħra twarrbu għal raġunijiet finanzjarji. Il-ħames offerta (ippreżentata minn Felske-Immobilien) kienet rifjutata, minħabba li l-prezz tal-offerta tqies bħala baxx wisq (Felske offriet EUR […]/m2, li ta prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]). Flimkien ma’ dawn il-ħames offerti kienu ppreżentati tliet offerti oħra, waħda minn BAVARIA u tnejn minn offerenti oħra li ma kinux mistiedna biex jixħtu offerti. Bdew negozjati ma’ wieħed miż-żewġ offerenti l-oħra li kienu tefgħu offerta mingħajr ma kienu mistiedna, iżda dan ukoll finalment twarrab għal raġunijiet finanzjarji mhux speċifikati. (110)

(181)

Il-kuntratti riedu jiġu approvati mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES malli jintemmu n-negozjati. Meta l-kuntratti kienu ppreżentati lill-bord superviżorju, il-maniġment argumenta li ma kienx se jkun possibbli li jinkiseb prezz tal-bejgħ ogħla, billi l-kuntratti stabbilew sempliċement lokazzjonijiet tal-bini għall-art (pjuttost milli bejgħ dirett), BRG kellha tinżamm biex twettaq ix-xogħlijiet ta’ rinnovament u NEUWOGES kienet se tkompli timmaniġġja l-bini għal 30 sena oħra. (111) Meta mistoqsi dwar id-differenza meta mqabbel mal-valwazzjoni tal-1997, il-maniġment reġa’ spjega li ma jkunx possibbli jitlob prezz ogħla għat-tranżazzjoni. (112)

(182)

Għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tiġi deskritta bħala miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja, hija xorta tippermetti li jinstiltu ċerti konklużjonijiet fir-rigward tas-sitwazzjoni tal-offerti fis-suq. Il-fatt li kienu riċevuti sensiela ta’ offerti mhux mitluba huwa wkoll sinifikanti. Huwa jipprova li xerrejja potenzjali li ma kinux fost it-72 kumpanija li ġew ikkuntattjati oriġinarjament, saru jafu bil-proċedura u kienu kapaċi jipparteċipaw fiha.

(183)

L-evalwazzjoni tal-offerti, li għamlet NEUWOGES, turi li hija qieset l-offerta mitfugħa minn BAVARIA bħala l-aħjar offerta disponibbli fis-suq fiż-żmien materjali (1997/1998). L-argument ta’ NEUWOGES li Felske ssottomettiet tal-anqas offerta aħjar mhuwiex tenibbli. Għalkemm l-offerta ta’ prezz minn Felske (EUR […]) kienet ogħla mill-avvanz finalment imħallas minn BAVARIA (EUR […]), wieħed irid jiftakar li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura trid tiġi valutata f’daqqa u l-valur globali tagħha (EUR […]) kien jaqbeż l-offerta ppreżentata minn Felske.

(184)

Minn dawn is-sejbiet jidher ċar li, għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tittieħed per se bħala prova li l-offerta ppreżentata minn BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq, hija tissuġġerixxi b’mod ċar li dan kien il-każ. Fi kwalunkwe każ, il-proċedura ristretta tal-offerti ma tagħti l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li NEUWOGES irċeviet offerta aħjar fiż-żmien materjali (1997/1998).

(185)

Huwa utli li t-tranżazzjoni inkwistjoni tiġi mqabbla ma’ tipi simili oħra ta’ tranżazzjonijiet disponibbli fis-suq fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998).

(186)

It-tranżazzjoni inkwistjoni hija tranżazzjoni tipika ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura huma b’definizzjoni tranżazzjonijiet ta’ finanzjament. Billi jixtri bini mingħand il-lokatarju, il-lokatur jipprovdi lil-lokatarju b’likwidità jew jiffinanzja investimenti akbar bħar-rinnovamenti ta’ bini antik. Il-lokatarju jikri lura l-proprjetà, sabiex ikun jista’ jkompli jużaha għal skopijiet kummerċjali jew skopijiet oħra, li jfisser li l-lokatur jista’ jamortizza l-investiment tiegħu (b’mod sħiħ jew parzjali) fuq it-terminu tal-lokazzjoni.

(187)

Bħala tranżazzjoni ta’ finanzjament, ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa ftit jew wisq simili għal self mill-bank u ipoteka. Madankollu, hemm numru ta’ differenzi importanti li ma għandhomx jiġu injorati. Tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tippermetti li bejjiegħ/lokatarju jiffinanzja investimenti akbar u tpoġġi likwidità għad-dispożizzjoni immedjata tagħhom mingħajr il-ħtieġa li jistrieħu fuq l-ekwità. Dan ifisser li l-ekwità u likwidità oħra miġbura tista’ tintuża għal investimenti oħra jew li l-lokatarju jista’ jagħmel investimenti li għalihom ma jkunx disponibbli kreditu konvenzjonali minħabba n-nuqqas ta’ ekwità jew il-proporzjon tad-dejn għoli tiegħu. Billi x-xerrej/lokatur irid jirrifinanzja l-investiment inizjali tiegħu u jagħmel profitt, ir-rata tal-lokazzjoni ġeneralment tkun daqsxejn ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa mill-bank komparabbli (kif spjegat fis-sezzjoni jmiss). Malli jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni, il-lokatarju jrid jew jixtri lura l-proprjetà jew din tibqa’ sjieda ta’ u disponibbli għall-użu mil-lokatur. Dan ifisser li r-rata tal-lokazzjoni tiddependi fuq il-valur residwu tal-proprjetà mal-iskadenza tal-ftehim ta’ lokazzjoni bejn il-partijiet. Il-valur residwu ħafna drabi huwa diffiċli biex jiġi mbassar, speċjalment fil-każ ta’ ftehimiet ta’ lokazzjoni fit-tul. Huwa jirrappreżenta fattur ta’ riskju għal-lokatur li jkun rifless fir-rata tal-lokazzjoni. Dak il-fattur ta’ riskju ma japplikax għal selfiet bankarji konvenzjonali u japplika biss sa ċertu punt għall-ipoteki.

(188)

Għalhekk, ir-rati tal-lokazzjoni u r-rati tal-imgħax fuq is-self/ipoteki mhumiex kompletament komparabbli. Mhuwiex possibbli li jiġi stabbilit b’mod ċar, fuq il-bażi ta’ tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni u r-rati medji tal-imgħax fuq is-self/ipoteki fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998), jekk ir-rata tal-lokazzjoni mitluba f’dak iż-żmien (1997/1998) kinitx konsistenti mat-termini normali tas-suq. Madankollu, huwa possibbli li jiġi stabbilit jekk ir-rata tal-lokazzjoni kinitx tant għolja li investitur privat x’aktarx ma kienx jidħol fit-tranżazzjoni.

(189)

Ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni kienet oriġinarjament stabbilita għal […] % fis-sena tal-valur totali tal-investiment. Billi l-ammont pagabbli kien indiċjat għal […] % fis-sena, ir-rata tal-lokazzjoni fi tmiem it-terminu tal-kuntratt se tkun […] %, li tammonta għal rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena. Jekk wieħed iqabbel: kieku NEUWOGES iddeċidiet li ma tindiċjax ir-rata tal-lokazzjoni, din kienet tibqa’ ffissata għal […] % fis-sena tul il-perjodu sħiħ ta’ 30 snin. Il-‘valwazzjoni pożittiva’hija l-prezz tad-deċiżjoni li jkun hemm rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu u rati tal-lokazzjoni aktar għoljin lejn tmiem it-terminu tal-kuntratt pjuttost milli ħlasijiet parzjali kostanti tul it-terminu sħiħ tal-kuntratt.

(190)

Qabelxejn, irid jiġi mfakkar li l-LG Rostock ivvalutat ir-rata tal-lokazzjoni f’paragun mar-rati tal-imgħax għal tranżazzjonijiet oħra u sostniet li, għalkemm kien diffiċli li jiġi mbassar kif ir-rati tal-imgħax fuq l-ipoteki kienu se jinbidlu matul perjodu ta’ 30 sena, wieħed kellu jistenna rati ta’ ’l fuq minn 10 % f’perjodi ta’ rati tal-imgħax għoljin. Ir-rata tal-lokazzjoni medja mitluba minn NEUWOGES għalhekk ma kinitx mhux konsistenti mar-rati normali tas-suq.

(191)

Hija disponibbli biss dejta ġenerali ħafna għall-iskopijiet ta’ tqabbil. Mid-dejta kollha miġbura mid-Deutsche Bundesbnk għal Jannar 1998 (meta kienet konkluża t-tranżazzjoni inkwistjoni), żewġ tipi ta’ rati tal-imgħax jistgħu jitqiesu bħala rilevanti: l-ewwel, ipoteki b’rata fissa għal 10 snin fuq art residenzjali, billi NEUWOGES kienet se tuża l-proprjetà residenzjali bħala kollateral (irrispettivament minn jekk tali selfa tissodisfax ir-rekwiżiti formali kollha għal ipoteka) u, it-tieni, selfiet kummerċjali fit-tul b’rata fissa minn EUR 500 000 sa anqas minn EUR 5 miljuni, billi NEUWOGES tista’ titqies bħala kumpanija (l-ipoteki ġeneralment jittieħdu minn individwi privati li jgħixu fil-proprjetà pjuttost milli jikruha).

(192)

Skont il-Bundesbnk, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki Ġermaniżi b’rata fissa għal 10 snin kienet ta’ 6,40 % fis-sena f’Jannar 1998, f’liema żmien ir-rati tal-imgħax għal dik it-tip ta’ selfa ġeneralment kienu jvarjaw f’firxa ta’ bejn 6,17 % fis-sena (limitu ta’ taħt) u 6,97 % fis-sena (limitu ta’ fuq), ir-rata medja tal-imgħax għal selfiet fit-tul b’rata fissa kienet ta’ 6,35 % fis-sena f’Jannar 1998, bir-rati tal-imgħax ivarjaw f’firxa ta’ bejn 5,55 % (limitu ta’ taħt) u 7,73 % (limitu ta’ fuq). Għalkemm il-Bundesbank ma jgħidx x’inhu t-terminu medju ta’ selfa fuq‘terminu twil, jista’ jiġi preżunt li t-terminu medju ma jkunx ta’ aktar minn 10 snin u probabbilment ikun anqas. (113)

(193)

Iridu jiġu kkunsidrati l-aspetti li ġejjin meta titqabbel ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES mar-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank għas-selfiet mogħtija f’dak iż-żmien (Jannar 1998):

(194)

Fid-dawl tal-fatturi kollha ta’ hawn fuq, rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena għal rata ta’ lokazzjoni fissa (jew saħansitra ta’ […] % għal rata ta’ lokazzjoni indiċjata b’[…] %, għalkemm dik tidher li tkun anqas adattata għall-finijiet ta’ tqabbil), meta mqabbla mar-rati tal-imgħax fuq is-self ikkwotati mill-Bundesbank, tidher li hija perfettament raġonevoli. Wieħed irid iżomm f’moħħu li ċ-ċifri tal-Bundesbank iridu jiġu estrapolati fuq terminu ta’ 30 sena b’rata fissa. Għalkemm il-korrezzjoni meħtieġa sabiex jinkiseb parametru referenzjarju xieraq ma tistax tiġi kwantifikata b’mod preċiż, id-differenza bejn ir-rati medji tal-imgħax għas-self/ipoteki u r-rata tal-lokazzjoni tidher li hija suffiċjentement ġustifikabbli biex wieħed jikkonkludi li ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed iqis li BAVARIA talbet rata ta’ lokazzjoni għolja żżejjed. Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li r-rata tal-lokazzjoni ta’ BAVARIA kienet konsistenti mat-termini normali tas-suq fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998).

(195)

L-informazzjoni disponibbli tissuġġerixxi li t-tranżazzjoni bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet tiġi konkluża wkoll minn investitur privat. Il-kuntratti kampjun, il-proċedura tal-offerti u t-tqabbil ma’ strumenti oħra ta’ finanzjament kollha jissuġġerixxu li t-tranżazzjoni kienet konkluża bil-kundizzjonijiet tas-suq li kienu jeżistu f’dak iż-żmien u li l-mudell ta’ BAVARIA ma kienx ipprezzat b’mod eċċessiv.

(196)

L-eżami primarju mill-Kummissjoni għalhekk juri li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tgħaddi mit-test tal-investitur privat, jiġifieri t-tranżazzjoni ma tat l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk hija ma rċeviet l-ebda għajnuna mill-Istat. Madankollu, il-Kummissjoni eżaminat ukoll jekk eżitu differenti (jiġifieri li fil-fatt kien ingħata vantaġġ lil BAVARIA) kienx bilfors iwassal għall-konklużjoni li t-tranżazzjoni kienet tirrappreżenta għajnuna mill-Istat li ma kinitx kompatibbli mas-suq intern. Billi bdiet mill-premessa li NEUWOGES m’għaddietx mit-test tal-investitur privat u għalhekk ġie mogħti vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni għalhekk qieset jekk il-miżuri kinux għajnuna mill-Istat għall-benefiċċju ta’ BAVARIA u jekk kwalunkwe għajnuna bħal din tistax tkun iddikjarata bħala kompatibbli mas-suq intern.

(197)

Ir-riżorsi tal-Istat li jingħataw jistgħu jiġu kklassifikati bħala għajnuna mill-Istat biss jekk il-benefiċjarju jkun‘impriża’fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE, il-kunċett ta’ impriża jkopri kwalunkwe entità involuta f’attività ekonomika. (120) Kwalunkwe attività li tikkonsisti fl-offerta ta’ prodotti u servizzi f’suq partikolari hija attività ekonomika. (121)

(198)

BAVARIA hija involuta f’sensiela ta’ attivitajiet ekonomiċi, bħall-investiment kummerċjali fi proprjetajiet u l-kiri tal-proprjetajiet lil kerrejja kummerċjali u privati. BAVARIA għalhekk hija impriża fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.

(199)

Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata b’riżorsi tal-Istat. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE fi Stardust Marine (122), għajnuna mill-Istat mhux iffinanzjata direttament mill-baġit tal-Istat tista’ tissodisfa wkoll dan il-kriterju, bil-kundizzjoni li r-riżorsi jkunu taħt il-kontroll tal-Istat u d-deċiżjoni li jiġu trasferiti r-riżorsi tkun imputabbli lill-Istat.

(200)

NEUWOGES hija proprjetà sħiħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg u għalhekk hija impriża pubblika fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva tal-Kummissjoni 2006/111/KE ċitata mill-Qorti fi Stardust Marine. (123) Il-Belt ta’ Neubrandenburg għandha l-ishma kollha f’NEUWOGES u, bħala l-unika azzjonista, hija kapaċi teżerċita kontroll fundamentali fuq il-bord superviżorju u l-laqgħa ġenerali tal-azzjonisti. Il-Kummissjoni għalhekk issib li l-Belt għandha l-faċilità li tikkontrolla r-riżorsi ta’ NEUWOGES. Għalhekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinvolvi riżorsi tal-Istat.

(201)

Rigward l-imputabbiltà lill-Istat, il-Kummissjoni ssib li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet materjalment involuta biex issir it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-tranżazzjoni riedet tiġi approvata mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, li l-membri tiegħu jaġixxu f’isem il-Belt. Ir-rekords jippruvaw ukoll li l-bord superviżorju kien attivament involut fin-negozjati dwar il-kuntratt. Il-Kummissjoni għalhekk tħoss li l-eżekuzzjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija imputabbli lill-Istat.

(202)

Skont l-Artikolu 107(1) TFUE, miżura tikkwalifika biss bħala għajnuna mill-Istat jekk din tiffavorixxi ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċerti prodotti. Fuq il-bażi ta’ dik id-definizzjoni, jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat dawk il-miżuri li jiffavorixxu ċertu impriżi u li jagħtu vantaġġ selettiv lil dawk l-impriżi.

(203)

Billi l-miżura inkwistjoni hija tranżazzjoni bilaterali bejn NEUWOGES u BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ mogħti minn NEUWOGES lil BAVARIA jkun selettiv, billi l-ebda impriża oħra ma kien ikollha aċċess għalih.

(204)

L-għotjiet pubbliċi lill-impriżi jikkwalifikaw biss bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE jekk jgħawġu jew jheddu li jgħawġu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri. Jekk għotja mill-gvern issaħħaħ il-pożizzjoni ta’ impriża fuq il-kompetituri tagħha, din tikkwalifika bħala miżura li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni. (124) Għalhekk jiġi preżunt li l-kompetizzjoni tkun imfixkla meta l-Istat jagħti vantaġġ finanzjarju lil impriża f’settur liberalizzat tal-ekonomija li fih tipprevali jew tista’ tipprevali l-kompetizzjoni.

(205)

Skont il-każistika stabbilita tal-QtĠ-UE, l-għajnuna favur impriżi li jagħmlu kummerċ fis-suq intern tista’ taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri. (125)

(206)

BAVARIA tikkompeti ma’ fondi tal-proprjetà u investituri korporattivi oħra mill-Ġermanja u Stati Membri oħra tal-UE għall-investituri u l-opportunitajiet ta’ investiment. Vantaġġ finanzjarju mogħti lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tagħha fuq il-kompetituri tagħha u għalhekk ikun kapaċi jgħawweġ il-kompetizzjoni. Billi s-suq tal-investiment fil-proprjetà huwa suq mifrux mal-UE kollha, kwalunkwe vantaġġ finanzjarju lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tal-impriża fis-suq fuq il-kompetituri tagħha minn Stati Membri oħra u għalhekk jaffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.

(207)

Jekk wieħed jassumi, kuntrarju għall-konklużjoni primarja tal-Kummissjoni ppreżentata hawn fuq, li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma għaddietx mit-test ta’ investitur privat u għalhekk ingħata vantaġġ lil BAVARIA, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kieku tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat. Taħt dik l-ipoteżi, kwalunkwe għajnuna mill-Istat bħal din tkun trid tiġi eżaminata għall-kompatibbiltà tagħha mas-suq intern.

(208)

L-Artikolu 107(3)(c) isostni li‘għajnuna maħsuba sabiex tiffaċilita l-iżvilupp ta’ ċerti attivitajiet jew ta’ ċerti reġjuni ekonomiċi [għandha tkun kompatibbli mas-suq intern], basta dik l-għajnuna ma tfixkilx il-kondizzjonijiet tal-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni’. Il-Kummissjoni hija obbligata li tiżen l-effetti pożittivi u mixtieqa ta’ miżura ta’ għajnuna kontra l-effetti negattivi tagħha fuq il-kummerċ wara l-implimentazzjoni tagħha għall-finijiet tal-Artikolu 107(3)(c).

(209)

Miżura ta’ għajnuna trid tilħaq ħames kriterji biex tgħaddi minn dak it-test. L-ewwel, il-miżura ta’ għajnuna trid taqdi għan definit b’mod preċiż ta’ interess komuni. It-tieni, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun strument li kapaċi jilħaq dak l-għan. It-tielet, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun neċessarja u jkollha effett ta’ inċentiv. Ir-raba’, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun xierqa. Il-ħames, l-għajnuna ma tridx taffettwa l-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni.

(210)

Skont l-Artikoli 3 u 174 TFUE, il-koeżjoni ekonomika u soċjali huma għan tal-Unjoni. It-tisħiħ tal-koeżjoni ekonomika u soċjali jimplika t-titjib tal-ambjent urban u l-kwalità tal-ħajja tal-abitanti urbani. Il-politika ta’ koeżjoni tista’ tgħin sabiex jinħolqu komunitajiet sostenibbli billi tassigura li l-problemi ekonomiċi, soċjali u ekoloġiċi jiġu solvuti bi strateġiji għat-tiġdid, ir-riġenerazzjoni u l-iżvilupp taż-żoni kemm urbani kif ukoll rurali. Dan jista’ jintlaħaq b’diversi modi. (126)

(211)

Il-Kummissjoni ssib li l-għan ta’ NEUWOGES, skont il-memorandum u l-Artikoli ta’ assoċjazzjoni tagħha, huwa li tipprovdi provvista adegwata ta’ djar fir-reġjun. Il-Kummissjoni ssib ukoll li, meta daħlet fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES kienet qiegħda ssegwi ċertu għanijiet politiċi (lokali). NEUWOGES issostni li:

(212)

Il-Kummissjoni ssib ukoll li BAVARIA impenjat ruħha li tipprova tbigħ ċertu numru ta’ appartamenti lill-kerrejja kurrenti tagħhom bi prezzijiet li kienu fi ħdan ċerti limiti, pjuttost milli determinati b’mod liberu mis-suq. (127) Il-kuntratt li stabbilixxa dawk il-kundizzjonijiet għalhekk ta ċertu vantaġġ lill-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni.

(213)

Kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA fil-fatt kienet ikklassifikata bħala għajnuna mill-Istat, quod non, dik l-għajnuna kienet tkun ingħatat sabiex jintlaħqu l-għanijiet politiċi hawn fuq imsemmija. Il-provvediment ta’ reġjun b’akkomodazzjoni suffiċjenti, l-għajnuna sabiex jintlaħaq għan politiku nazzjonali (sabiex l-istandards tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent wara r-riunifikazzjoni) u l-assigurazzjoni tal-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg billi jiġu pprovduti appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli għall-abitanti tagħha (u li jiġu aġevolati l-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni), kollha jistgħu jitqiesu bħala għanijiet ta’ interess komuni definiti b’mod preċiż. Il-Kummissjoni ssib li t-tranżazzjoni għalhekk tista’ titqies bħala miżura sabiex jintlaħaq għan ta’ interess komuni.

(214)

Hija opinjoni kondiviża li l-kuntratt ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA laħaq l-għanijiet segwiti. Pereżempju, b’riżultat ta’ dik it-tranżazzjoni, il-bini mixtri minn BAVARIA ġie rinnovat u privatizzat b’mod komprensiv u offrut lill-kerrejja kurrenti bi prezz skontat, il-provvista ta’ akkomodazzjonijiet mgħammra sewwa fir-reġjun żdiedet u għalhekk tjiebu l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg.

(215)

NEUWOGES ħadet numru ta’ passi fit-tfittxija tagħha għal xerrej għall-bini u sabiex tevalwa l-opzjonijiet tagħha, li fil-fatt jassiguraw li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura inkludiet għajnuna mill-Istat, din kienet limitata għall-minimu meħtieġ sabiex jintlaħqu l-għanijiet segwiti. B’mod partikolari, NEUWOGES wettqet proċedura ristretta tal-offerti, innegozjat it-termini tat-tranżazzjoni ma’ BAVARIA fuq perjodu ta’ diversi xhur u kienet finalment konvinta li t-tranżazzjoni kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq. Għalhekk m’hemm xejn x’jissuġġerixxi li, anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, din marret lil hinn mill-minimu neċessarju. L-analiżi fis-Sezzjoni 7.3, li qabblet it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ diversi opzjonijiet oħra (bħar-rinnovament tal-bini ffinanzjat b’selfa jew bejgħ dirett), uriet li ma kienx hemm alternattivi disponibbli li setgħu jilħqu dawk l-istess għanijiet mingħajr l-ebda għajnuna jew b’ammont anqas ta’ għajnuna. It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kwalunkwe għajnuna inkorporata fiha għalhekk kienu strument xieraq sabiex jintlaħqu l-għanijiet ta’ interess komuni.

(216)

Jekk jiġi assunt li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tassew involviet għajnuna mill-Istat, wieħed irid jikkunsidra jekk dik l-għajnuna kellhiex effett ta’ inċentiv. NEUWOGES u BAVARIA nnegozjaw it-termini tat-tranżazzjoni fuq diversi xhur. Apparentement, BAVARIA ma kinitx tidħol fi tranżazzjoni li ma kinitx taqbel mal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’tagħha. Jekk it-tranżazzjoni li finalment twettqet abbażi tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ta’ BAVARIA kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, f’dak il-każ ma jista’ jkun hemm l-ebda dubju li BAVARIA ma kinitx tidħol fit-tranżazzjoni mingħajr dik l-għajnuna.

(217)

Il-Kummissjoni diġà nnotat li l-għanijiet li kienu qegħdin jiġu segwiti minn NEUWOGES meta kienet konkluża t-tranżazzjoni, iridu jitqiesu bħala importanti. Ir-rinnovament u l-privatizzazzjoni tal-bini u l-bejgħ tiegħu lill-kerrejja bi prezz skontat għamlu kontribuzzjoni importanti għat-titjib tal-koeżjoni ekonomika u soċjali fl-Unjoni. Fl-istess ħin, l-ammont ta’ għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, favur BAVARIA, kien l-aktar l-aktar limitat, li jfisser li kwalunkwe effett distortiv tal-miżura fuq il-kompetizzjoni kien ukoll limitat. Għalhekk, kwalunkwe għajnuna possibbilment inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet proporzjonata mal-għan segwit.

(218)

Għandu jiġi mfakkar li l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għall-benefiċċju ta’ BAVARIA kien l-aktar l-aktar negliġibbli. Għalhekk l-effetti tal-miżura fuq il-kummerċ kienu wkoll limitati. Filwaqt li kwalunkwe għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet ittejjeb il-pożizzjoni ta’ BAVARIA, li tal-anqas kienet potenzjalment f’kompetizzjoni ma’ impriżi oħra (inkluż minn Stati Membri oħra), id-daqs ta’ dak l-effett jiddependi fuq l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni. Billi BAVARIA ngħatat biss vantaġġ kompetittiv żgħir ħafna fuq impriżi oħra, jista’ jiġi konkluż li, anki jekk inkludiet għajnuna mill-Istat, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma affettwatx il-kummerċ sa punt li jkun kuntrarju għall-interess komuni.

(219)

Anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni tikkonkludi għar-raġunijiet stabbiliti fis-Sezzjoni 7.5.2, li din hija għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Madankollu, il-Kummissjoni ssib ukoll li kwalunkwe għajnuna mill-Istat inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.

(220)

Fuq il-bażi tal-analiżi tal-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES, it-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet alternattivi potenzjali u l-eżami tat-tranżazzjoni fid-dawl tat-termini normali tas-suq, jista’ jiġi assunt li t-tranżazzjoni tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Fil-konklużjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES segwiet l-approċċ li kien jagħżel investitur privat. Fuq kollox, ma kinux disponibbli alternattivi finanzjarjament aktar attraenti u, fuq il-bażi tal-parametri referenzjarji disponibbli u l-offerti l-oħra ppreżentati matul il-proċedura tal-offerti, it-termini tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura fiż-żmien materjali (1997/1998) bilfors li tqiesu li kienu konformi mal-prattiċi normali tas-suq.

(221)

Il-Kummissjoni għalhekk issib li t-tranżazzjoni ma’ NEUWOGES ma tatx vantaġġ lil BAVARIA, billi l-azzjoni ta’ NEUWOGES tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Billi ma ngħata l-ebda vantaġġ bil-miżura inkwistjoni, ma ntlaħaqx wieħed mill-kriterji għal kwalifika bħala għajnuna mill-Istat; għalhekk il-miżura ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.

(222)

Minbarra s-sejba primarja li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma tatx vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk ma kienet tinkludi l-ebda għajnuna mill-Istat, il-Kummissjoni ssib ukoll li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, din kienet tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat. Madankollu, dik l-għajnuna mill-Istat tkun kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.