SENTENZA TAL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (l-Ewwel Awla)

13 ta' Ottubru 2005 (*)

"Konvenzjoni ta' Brussell – Ġurisdizzjoni fil-każ ta' kuntratti ta' kera ta' propjetà immobbli –Dritt li tintuża propjetà immobbli għal żmien determinat"

Fil-kawża C-73/04

li għandha bħala suġġett talba għal deċiżjoni preliminari taħt il-Protokoll tat-3 ta' Ġunju 1971 dwar l-interpretazzjoni mill-Qorti tal-Gustizzja tal-Konvenzjoni tas-27 ta' Settembru 1968 dwar il-ġurisdizzjoni u l-eżekuzzjoni ta' sentenzi ta' natura ċivili u kummerċjali, imressqa mill-Oberlandesgericht Hamm (il-Ġermanja), permezz tad-deċiżjoni tas-27 ta' Jannar 2004, li waslet fil-Qorti tal-Ġustizzja fis-17 ta' Frar 2004, fil-proċedura

Brigitte u Marcus Klein

vs

Rhodos Management Ltd,

IL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (l-Ewwel Awla),

komposta minn P. Jann (Relatur), President ta' l-Awla, K. Schiemann, N. Colneric, J.N. Cunha Rodrigues, u E. Levits, Imħallfin,

Avukat Ġenerali: L. A. Geelhoed,

Reġistratur: R. Grass,

wara li rat l-osservazzjonijiet ippreżentati:

–       għas-sinjur u s-sinjura Klein, minn M. Brinkmann, Rechtsanwalt,

–       għar-Repubblika Federali tal-Ġermanja, minn R. Wagner, bħala aġent,

–       għar-Renju Unit tal-Gran Brittanja u l-Irlanda ta' Fuq, minn C. Jackson u R. Caudwell, bħala aġenti, assistiti minn T. de la Mare, barrister,

–       għall-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, minn A.‑M. Rouchaud-Joët u S. Grünheid, bħala aġenti,

wara li semgħet il-konklużjonijiet ta' l-Avukat Ġenerali, ippreżentati fis-seduta tas-7 ta' April 2005,

tagħti l-preżenti

Sentenza

1       It-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni ta' l-Artikolu 16(1)(a), tal-Konvenzjoni tas-27 ta' Settembru 1968 dwar il-ġurisdizzjoni u l-eżekuzzjoni ta' sentenzi ta' natura ċivili u kummerċjali (ĠU 1972, L299, p.32), hekk kif emendata bil-Konvenzjoni tad-9 ta' Ottubru 1978 dwar l-adeżjoni tar-Renju tad-Danimarka, ta' l-Irlanda u tar-Renju Unit tal-Gran Brittanja u ta' l-Irlanda ta' Fuq (ĠU L 304, p. 1, et – test immodifikat – p. 77), bil-Konvenzjoni tal-25 ta' Ottubru 1982 dwar l-adeżjoni tar-Repubblika Ellenika (ĠU l 388, p.1), u bil-Konvenzjoni tas-26 ta' Mejju 1989 dwar l-adeżjoni tar-Renju ta' Spanja u tar-Repubblika Portugiża (ĠU L 285, iktar 'il quddiem il-"Konvenzjoni").

2       Din it-talba ġiet ippreżentata fil-kuntest ta' kawża bejn is-sinjuri Klein u l-kumpannija Rhodos Management Ltd (iktar 'il quddiem "Rhodos") dwar il-ħlas lura ta' somma mħallsa wara l-konklużjoni ta' kuntratt li ta lis-sinjuri Klein dritt li jużaw appartament fil-Greċja għal żmien determinat.

 Il-Kuntest Ġuridiku

3       Lewwel inċiż ta' l-Artikolu 4, tal-Konvenzjoni jistipula li:

"Jekk il-konvenut mhuwiex domiċiljat fit-territorju ta' Stat Kontraenti, f'kull Stat Kontraenti il-ġurisdizzjoni għandha, bla ħsara għad-dispożizzjonijiet ta' l-Artikolu 16, tiġi regolata mil-liġi ta' dak l-Istat".

4       L-Artikolu 16(1) (a), tal-Konvenzjoni jipprovdi li:

"Ikun x'ikun id-domiċilju għandhom ikollhom ġurisdizzjoni esklużiva:

1)      a)     fil-qasam tad-drittijiet in rem fil-propjetà immobbli jew l-użu jew ta' kuntratti ta' kiri ta' propjetà immobbli, il-qrati ta' l-Istat Kontraenti fejn tkun sitwata l-propjetà;"

 Il-kuntest fattwali u d-domandi preliminari

5       Fl-1992 is-sinjuri Klein, domiċiljati fil-Ġermanja, ikkonkludew b'mod partikulari ma' Rhodos, kumpannija stabbilita fil-gżira ta' Man, kuntratt intitolat "kuntratt ta' adeżjoni" ("Mitgliedschaftsvertrag") li, bis-saħħa tiegħu, il-persuni interessati, li ġew msejħa bħala "xerreja" ("Käufer"), saru membri ta' klabb.

6       L-adeżjoni f'dan il-klabb kienet kundizzjoni neċessarja sabiex jiġi akkwistat dritt għall-użu għal żmien determinat ta' alloġġ għall-vaganzi. Bl-istess kuntratt, is-sinjuri Klein akkwistaw id-dritt li jgawdu appartament, indikat permezz tat-tip tiegħu u ta' fejn hu sitwat, f'kumpless ta' lukanda fil-Greċja, għal matul it-tlettax –il ġimgħa ta' kull sena kalendarja sa l-2031.

7       Mill-prezz globali ta' 13 300 DEM imħallas mis-sinjuri Klein, id-dritt ta' l-adeżjoni fl-imsemmi klabb kien ta' 10 153 DEM.

8       Din l-adeżjoni fil-klabb kienet tagħti wkoll aċċess għall-organizzazzjoni li tikkoordina tpartit fil-perijodi u l-postijiet tal-vaganzi. L-affiljazzjoni f'din l-organizzazzjoni kienet soġġetta għal kontribuzzjoni 350 DEM għal tliet snin.

9       Il-kumpless tal-lukanda li fih kien sitwat l-appartament ikkonċernat fil-kawża prinċipali kien joffri lill-possessuri tad-dritt ta' tgawdija servizzi ta' l-istess natura ta' dawk li jiġu offruti lill-klijenti ta' lukanda.

10     Is-sinjuri Klein l-ewwelnett ħallsu depożitu ta' 2 640 DEM, imbagħad, ftit żmien wara, huma ħallsu l-prezz kollu mingħajr ma naqqsu minnu dan id-depożitu.

11     Fil-kuntest tal-proċedura fil-kawża prinċipali, is-sinjuri Klein qed jitolbu l-ħlas lura ta' l-ammont totali ta' 15 940 DEM li huma ħallsu.

12     Fl-Appell, l-Oberlandesgericht Hamm kellha xi dubji rigward il-kompetenza internazzjonali tagħha u ddeċidiet li tissospendi l-proċeduri u tagħmel d-domandi preliminari li ġejjin lill-Qorti tal-Ġustizzja:

"1)      Il-kunċett ta' rikors 'fil-qasam ta' … kuntratti ta' kiri ta' propjetà immobbli' fl-Artikolu 16(1)(a) tal-Konvenzjoni […], japplika fl-kontroversji li jikkonċernaw t-tgawdija, matul ċertu ġimgħa kalendarja kull sena għal prattikament erbgħin sena, ta' appartament f'residenza ta' lukanda, indikat permezz tat-tip tiegħu u ta' fejn hu sitwat, anke jekk il-kuntratt jipprovdi għal adeżjoni simultanja u obbligatorja fi klabb li għandha bħala inkarigu ewlieni li tiggarantixxi lill-membri tagħha l-eżerċizzju ta' dan id-dritt tat-tgawdija?

2)      Fil-każ ta' risposta fl-affermattiv għall-ewwel domanda, tqum domanda oħra:

Il-ġurisdizzjoni esklussiva li tirriżulta mill-Artikolu 16(1)(a) tal-Konvenzjoni [...] tapplika wkoll għad-drittijiet li żgur li rriżultaw minn kirja bħal din iżda, kemm fil-fatt u kemm fid-dritt, m'għandhom xejn x'jaqsmu ma' kiri, u b'mod aktar preċiż, tapplika għad-dritt tal-ħlas lura ta' l-ammont żejjed imħallas bi żball bħala ħlas għat-tgawdija ta' l-appartament jew għall-adeżjoni fil-klabb?"

 Fuq id-domandi preliminari

 Fuq l-ewwel domanda

13     Bl-ewwel domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju qiegħda tistaqsi sostanzjalment jekk l-Artikolu 16(1)(a) tal-Konvenzjoni għandux jiġi interpretat fis-sens li japplika għal kuntratt li jipprovdi għall-adeżjoni fi klabb bil-vantaġġ essenzjali li jikkonsisti f'li tippermetti lill-membri li jakkwistaw u jeżerċitaw dritt ta' użu, għal żmien determinat, ta' propjetà immobbli indikata fil-kuntratt skond it-tip tagħha u skond fejn hi sitwata.

14     L-ewwelnett, hemm lok li jiġi mfakkar tajjeb li l-Artikolu 16(1) ta' l-istess Konvenzjoni jipprovdi li, fil-qasam tad-drittijiet in rem fil-propjetà immobbli u tal-kuntratt ta' kiri ta' propjetà immobbli, il-qrati ta' l-Istat Kontraenti fejn tkun sitwata l-propjetà jkollhom ġurisdizzjoni esklużiva, u dan b'deroga għall-prinċipju ġenerali li jinsab fl-ewwel paragrafu ta' l-Artikolu 4, tal-Konvenzjoni, li hu dak li jistipula li, meta l-konvenut ma jkunx domiċiljat fit-territorju ta' Stat Kontraenti, kull Stat Kontraenti għandu japplika r-regoli tiegħu tal-ġurisdizzjoni internazzjonali.

15     Bħala eċċezzjoni għar-regoli ġenerali ta' ġurisdizzjoni fil-Konvenzjoni, l-Artikolu 16 m'għandux għalhekk jiġi interpretat b'mod iktar wiesa' milli hu mitlub mill-iskop tiegħu, peress li huwa għandu l-effetti li jċaħħad lill-partijiet mill-għażla tal-ġurisdizzjoni li, li kieku kienet tkun tagħhom, u f'ċerti każijiet, li jattirhom għal quddiem qorti li ma tkunx il-qorti propja tad-domiċilju ta' xi wieħed minnhom. (ara, b'mod partikolari, is-sentenza ta' l-14 ta' Diċembru 1977, Sanders, 73/77, Ġabra p. 2383, punti 17 u 18; ta' l-10 ta' Jannar 1990, Reichert u Kockler, C-115/88, Ġabra p. I-27, punt 9; tad-9 ta' Ġunju 1994, Lieber, C-292/93, Ġabra p. I-2535, punt 12, u tas-27 ta' Jannar 2000, Dansommer, C-8/98, Ġabra p. I-393, punt 21).

16     Kemm mir-rapport ta' Jenard dwar il-Konvenzjoni ta' Brussell (ĠU 1979, C 59, p.1) kif ukoll mill-ġurisprudenza jirriżulta li l-motiv essenzjali għall-ġurisdizzjoni esklużiva tal-qrati ta' l-Istat Kontraenti fejn il-propjetà immobbli hija sitwata, huwa l-fatt li hija l-qorti tal-post fejn hu sitwat l-immobbli li jista' jkollha għarfien tas-sitwazzjonijiet ta' fatt, minħabba l-prossimità, billi twettaq fuq il-post verifikazzjonijiet, investigazzjonijiet u perizji, u tista' tapplika r-regoli u l-użanzi li, ġeneralment, huma dawk ta' l-Istat fejn il-propjetà hi sitwata (ara, b'mod partikulari, is-sentenzi ċċitati iktar 'il fuq, Sanders, punt 13, Reichert u Kockler, punt 10, u Dansommer, punt 27). L-istess rapport jippreċiża li, f'dak li jirrigwarda aktar preċiżament ir-regola ta' ġurisdizzjoni esklussiva fil-qasam ta' kuntratti ta' kiri ta' propjetà immobbli li tinsab fil-punt 1 ta' dan l-Artikolu, l-awturi tal-Konvenzjoni, kellhom l-intenzjoni li tkopri, b'mod partikulari, il-kontroversji relatati mat-tiswija ta' ħsara kkawżata mill-kerrej (sentenza Dansommer, iċċitata iktar 'il fuq, punt 28).

17     Madankollu dan il-għan mhuwiex ikkonċernat fil-kawża prinċipali, peress li l-azzjoni ġudizzjarja mresqa mis-sinjuri Klein, li tirrigwarda l-ħlas lura ta' l-ammont totali tas-somom imħallsa minnhom, tista' tkun biss fondata fuq raġuni għall-invalidità tal-kuntratt konkluż ma' Rhodos.

18     Dan il-kuntratt ġie kkwalifikat mill-partijiet bħala kuntratt ta' adeżjoni fi klabb. Hekk kif ġie kkonstatat mill-qorti tar-rinviju, mill-prezz globali ta' 13 300 DEM, id-dritt ta' adeżjoni ta' 10 153 DEM huwa l-element dominanti.

19     Din l-adeżjoni ppermettiet lis-sinjuri Klein li jakkwistaw, għal ammont li, skond l-informazzjoni mogħtija fid-deċiżjoni tar-rinviju, jista' jkun ivvalutat għal 2 000 DEM, id-dritt għat-tgawdija, matul ġimgħa fis-sena għal perijodu ta' madwar 40 sena, ta' appartament indikat permezz tat-tip tiegħu u ta' fejn hu sitwat.

20     Il-valur tad-dritt għall-użu tal-propjetà immobbli, fil-formulazzjoni tal-kuntratt kkonċernat, għandu biss importanza ekonomika sekondarja meta mqabbel mad-dritt ta' l-adeżjoni.

21     Issa, il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li kuntratt li ma jikkonċernax biss id-dritt ta' l-użu ta' propjetà immobbli għal żmien determinat, imma li jikkonċerna wkoll il-provvista ta' servizzi distinti ta' valur għola minn tad-dritt ta' l-użu tal-propjetà immobbli, ma jikkostitwixxix kuntratt ta' kiri ta' propjetà immobbli skond l-Artikolu 3(2)(a), tad-Direttiva tal-Kunsill ta' l-20 ta' Diċembru 1985 biex tħares lill-konsumatur rigward kuntratti nnegozjati barra mill-lok tan-negozju (85/577/KEE) (ĠU L 372, p. 31) (sentenza tat-22 ta' April 1999, Travel Vac, C-423/97, Ġabra p. I-2195, punt 25).

22     Fid-dawl tar-rabtiet li jeżistu bejn il-Konvenzjoni u s-sistema legali Komunitarja (sentenzi ta' l-10 ta' Frar 1994, Mund & Fester, C-398/92, Ġabra p. I‑467, punt 12, u tat-28 ta' Marzu 2000, Krombach, C-7/98, Ġabra p. I-1935, punt 24), din l-interpretazzjoni għandha titqies għall-finijiet ta' l-interpretazzjoni tal-Konvenzjoni.

23     Il-gvernijiet tal-Ġermanja u tar-Renju Unit osservaw li l-vantaġġ essenzjali tal-kuntratt ta' adeżjoni fil-klabb ikkonċernat fil-kawża prinċipali jikkonsisti fil-possibbiltà li jiġi akkwistat dritt ta' tgawdija għal żmien determinat fuq propjetà immobbli.

24     F'dan ir-rigward, hemm lok li jissemma li l-propjetà immobbli stess, li hi deskritta biss skond it-tip tagħha f'kumpless tal-lukanda, mhija la determinata u lanqas individwalizzata fil-kuntratt ta' adeżjoni fil-klabb. Hekk kif sostniet il-Kummissjoni, id-dritt ta' tgawdija jista' għalhekk jirrigwarda appartament differenti kull sena.

25     Dan l-element huwa msaħħaħ mill-fatt li, kif enfasizzaw is-sinjuri Klein, l-imsemmi kuntratt jipprevedi hu stess l-affiljazzjoni tal-membri f'organizzazzjoni li tippermettilhom, fuq ħlas ta' kontribuzzjoni annwali pagabbli minn qabel għal tliet snin, li jpartu l-alloġġ tagħhom tal-vaganzi.

26     Fid-dawl ta' dawn iċ-ċirkostanzi kollha, jidher li r-rabta bejn il-kuntratt ta' adeżjoni fil-klabb ikkonċernat, min-naħa, u l-proprjetà immobiljari suxxettibbli li tista' tiġi effettivament użata mill-membru, min-naħa l-oħra mhijiex biżżejjed stretta sabiex tiġġustifika li f'kuntratt jiġi kkwalifikat bħala kuntratt ta' kera skond l-Artikolu 16(1)(a) tal-Konvenzjoni, li kif ġie mfakkar f'punt 15 ta' din is-sentenza, għandu jkun is-suġġett ta' interpretazzjoni stretta.

27     Din il-konklużjoni hi kkorroborata mill-fatt li l-imsemmi kuntratt ta' adeżjoni jiprevedi provvista ta' servizzi li jitpoġġew għad-dispożizzjoni tal-membri tal-klabb taħt l-istess kundizzjonijiet bħal dawk offerti lill-klijenti tal-kumpless tal-lukanda. Kif sostniet il-Kummissjoni, dawn il-prestazzjonijiet supplimentari jmorru 'lhinn miċ-ċessjoni ta' użu li jikkostitwixxi s-suġġett ta' kuntratt ta' kera. Anki jekk il-kontenut u n-natura tal-prestazzjonijiet ikkonċernati fil-kawża prinċipali mhumiex ippreċiżati fid-deċiżjoni tar-rinviju, huwa tajjeb madankollu li jitfakkar li kuntratt kumpless dwar numru ta' prestazzjonijiet ta' servizzi pprovduti għal prezz globali mħallas mill-klijent, ma jaqax taħt il-qasam li fih l-ġurisdizzjoni esklussiva prevista f'Artikolu 16(1) tal-Konvenzjoni issib il-ġustifikazzjoni tagħha u ma jistax jikkostitwixxi kuntratt ta' kiri fil-veru sens tal-kelma skond dan l-Artikolu (sentenza tas-26 ta' Frar 1992, Hacker, C-280/90, Ġabra p. I‑1111, punt 15).

28     F'dawn il-kundizzjonijiet, hemm lok li r-risposta għall-ewwel domanda tkun li l-Artikolu 16(1)(a) tal-Konvenzjoni għandu jiġi interpretat fis-sens li hu ma japplikax għal kuntratt ta' adeżjoni fi klabb li, bħala kumpens għal dritt ta' adeżjoni li jirrapreżenta l-element dominanti tal-prezz globali, jippermetti lill-membri li jakkwistaw dritt ta' użu għal żmien determinat fuq propjetà immobbli indikata biss skond it-tip u is-sit tagħha u li jipprevedi l-affiljazzjoni tal-membri f' organizzazzjoni li tippermetti tpartit tad-dritt ta' użu tagħhom.

 Dwar it-tieni domanda

29     Fid-dawl tar-risposta mogħtija għall-ewwel domanda, m'hemmx lok li tingħata risposta għat-tieni domanda.

 Dwar l-ispejjeż

30     Peress li l-proċedura għandha, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, in-natura ta' kwistjoni mqajma quddiem il-qorti tar-rinviju, hija din il-qorti li tiddeċiedi dwar l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għas-sottomissjonijiet ta' osservazzjonijiet lill-Qorti, barra dawk ta' l-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.

Għal dawn il-motivi, il-Qorti tal-Ġustizzja (l-Ewwel Awla) taqta' u tiddeċiedi li:

L-Artikolu 16(1)(a), tal-Konvenzjoni tas-27 ta' Settembru 1968 dwar il-ġurisdizzjoni u l-eżekuzzjoni ta' sentenzi ta' natura ċivili u kummerċjali, kif emendata bil-Konvenzjoni tad-9 ta' Ottubru 1978 dwar l-adeżjoni tar-Renju tad-Danimarka, ta' l-Irlanda u tar-Renju Unit tal-Gran Brittanja u ta' l-Irlanda ta' Fuq, bil-Konvenzjoni tal-25 ta' Ottubru 1982 dwar l-adeżjoni tar-Repubblika Ellenika u bil-Konvenzjoni tas-26 ta' Mejju 1989 dwar l-adeżjoni tar-Renju ta' Spanja u tar-Repubblika Portugiża għandu jiġi interpretat fis-sens li ma japplikax għal kuntratt ta' adeżjoni fi klabb li, bħala kumpens ta' dritt ta' adeżjoni li jirrappreżenta l-element dominanti tal-prezz globali, li jippermetti lill-membri li jakkwistaw dritt ta' użu għal żmien determinat fuq propjetà immobbli indikata biss skond it-tip u is-sit tagħha u li jipprevedi l-affiljazzjoni tal-membri f'organizzazzjoni li tippermetti tpartit tad-dritt ta' użu tagħhom.

Firem

---

* Lingwa tal-kawża: il-Ġermaniż.