19.10.2016   

MT

Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea

L 282/75

(1)

F'Mejju 2011, il-Kummissjoni, minn rapporti għall-istampa u permezz ta' sottomissjonijiet miċ-ċittadini saret taf li l-muniċipalità ta' Eindhoven kienet qed tippjana biex tappoġġja l-klabb tal-futbol professjonali Philips Sport Vereniging (minn hawn 'il quddiem jissejjaħ: “PSV”) permezz ta' tranżazzjoni finanzjarja. Fl-2010 u fl-2011 il-Kummissjoni rċeviet ukoll ilmenti dwar miżuri favur klabbs oħra tal-futbol professjonali fin-Netherlands, jiġifieri l-MVV f'Maastricht, il-Willem II f'Tilburg, l-FC Den Bosch ġo 's-Hertogenbosch u l-NEC f'Nijmegen. Fis-26 u t-28 ta' Lulju 2011, in-Netherlands ipprovdiet lill-Kummissjoni informazzjoni dwar il-miżura dwar il-PSV.

(2)

B'ittra tas-6 ta' Marzu 2013, il-Kummissjoni infurmat lin-Netherlands li kienet iddeċidiet li tibda l-proċedura stabbilita fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat fir-rigward tal-miżuri favur Willem II, NEC, MVV, PSV u FC Den Bosch.

(3)

Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċedura (minn hawn 'il quddiem: “Id-deċiżjoni tal-ftuħ”) ġiet ippubblikat f'Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea  (2). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar il-miżuri inkwistjoni.

(4)

Dwar il-miżura favur il-PSV, in-Netherlands issottomettiet osservazzjonijiet b'ittra tas-6 ta' Ġunju, it-12 Novembru 2013, it-12 u l-14 ta' Jannar u t-22 ta' April 2016.

(5)

Il-Kummissjoni rċeviet osservazzjonijiet mill-partijiet interessati li ġejjin: mill-muniċipalità ta' Eindhoven (minn hawn 'il quddiem: “il-muniċipalità”) fit-23 ta' Mejju 2013, fil-11 ta' Settembru 2013 u fis-26 ta' Settembru 2013, u mill-PSV fl-24 ta' Mejju 2013. Il-Kummissjoni bagħtithom lin-Netherlands, li ngħatat l-opportunità li tirreaġixxi. In-Netherlands ipprovdiet kummenti b'ittra tat-12 ta' Novembru 2013.

(6)

Il-laqgħat man-Netherlands saru fid-9 ta' Lulju 2013, fil-25 ta' Frar 2015 u fit-13 ta' Ottubru 2015.

(7)

Fis-17 ta' Lulju 2013, il-muniċipalità appellat kontra d-deċiżjoni tal-ftuħ tas-6 ta' Marzu 2013 fil-Qorti Ġenerali (3).

(8)

Wara d-deċiżjoni tal-ftuħ, u fi qbil man-Netherlands, l-investigazzjonijiet għall-klabbs differenti twettqu b'mod separat. L-investigazzjoni li tikkonċerna l-PSV ġiet irreġistrata taħt in-numru tal-każ SA.41613.

(9)

Il-federazzjoni tal-futbol nazzjonali Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (minn hawn 'il quddiem: il-“KNVB”) hija l-organizzazzjoni umbrella għall-kompetizzjoni tal-futbol professjonali u amatorjali. Il-futbol professjonali fin-Netherlands huwa organizzat f'sistema ta' żewġ saffi. Fl-istaġun 2014/2015, din kienet tinvolvi 38 klabb, li minnhom 18 lagħbu fl-ogħla lig (l-eredivisie) u 20 fil-lig inferjuri (l-eerste divisie).

(10)

Il-PSV twaqqaf fl-1913 u jilgħab il-partiti home tiegħu f'Eindhoven. Fl-1999, l-attivitajiet kummerċjali tal-PSV inġabru f'kumpanija b'responsabbiltà limitata [naamloze vennootschap]. L-ishma kollha minbarra wieħed huma proprjetà tal-Fondazzjoni PSV Football. Is-sehem l-ieħor huwa proprjetà tal-Eindhoven Football Club PSV. Il-PSV jilgħab fl-ogħla lig u ilu jikkompeti b'mod konsistenti għall-aqwa pożizzjonijiet fil-lig. Dan spiċċa l-ewwel fl-ogħla lig fl-2014/2015 u fl-2015/2016. Il-PSV jipparteċipa f'kampjonati Ewropej regolarment, u rebaħ kemm it-tazza Ewropea (1987/1988) u kif ukoll it-tazza UEFA (1977/1978).

(11)

Il-PSV għandu l-istejdjum tiegħu, l-istejdjum Philips (minn hawn 'il quddiem: “l-istejdjum”). Sal-2011, kien ukoll is-sid tal-art ta' taħt l-istejdjum u l-blokk tat-taħriġ De Herdgang. Fl-2011, il-PSV kien qed jiffaċċja problemi ta' likwidità serji, li minħabba fihom avviċina l-muniċipalità, lil Philips u lil diversi kumpaniji oħra f'Eindhoven, kif ukoll lil ċerti banek. Xi wħud minn dawn il-kumpaniji fil-fatt qablu li jagħtuh self ġdid jew li jemendaw dak eżistenti sabiex jgħinu lill-PSV jgħaddi mill-perjodu diffiċli.

(12)

F'dak iż-żmien, il-muniċipalità u l-PSV innegozjaw tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura. Huma qablu li l-muniċipalità tixtri l-art ta' taħt l-istejdjum u l-blokk tat-taħriġ għal EUR 48 385 000. L-art tal-istejdjum ġiet ivvalutata għal EUR 41 160 000. Sabiex tiffinanzja dan ix-xiri, il-muniċipalità kkuntrattat self fuq terminu twil ta' ammont simili b'rata tal-imgħax fissa minn bank. L-art ta' taħt l-istejdjum imbagħad saret disponibbli għall-PSV permezz ta' lokazzjoni fit-tul (erfpacht) ta' 40 sena, li tista' tiġi estiża jekk il-PSV jitlob dan. Il-ħlas tal-lokazzjoni annwali huwa ta' EUR 2 463 030. Dan il-ħlas tal-lokazzjoni annwali jinkludi l-ħlas tal-lokazzjoni għall-art tal-istejdjum (EUR 1 863 743), l-art taħt il-kumpless tat-taħriġ (EUR 327 151) u żona ta' parkeġġ (EUR 272 135). Il-kuntratt kien fih klawżola li tgħid li l-ħlas tal-lokazzjoni se jiġi rivedut wara 20 sena.

(13)

In-Netherlands ma nnotifikatx lill-Kummissjoni, skont l-Artikolu 108(3) tat-Trattat, bl-intenzjoni tagħha li tidħol f'din il-kostruzzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura.

(14)

Fid-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni ħadet il-pożizzjoni li l-miżuri ta' għajnuna għall-klabbs tal-futbol professjonali aktarx li jfixklu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat. Il-Kummissjoni ddubitat ukoll l-adegwatezza tad-determinazzjoni tal-prezz tal-bejgħ għall-art taħt l-istejdjum u l-ħlas tal-lokazzjoni tal-art. Hija waslet għall-konklużjoni preliminari li l-muniċipalità kienet ipprovdiet vantaġġ selettiv lill-PSV bl-użu ta' riżorsi tal-Istat u għalhekk kienet ipprovdiet l-għajnuna lill-klabb tal-futbol.

(15)

B'mod partikolari, fir-rigward tad-dipendenza tan-Netherlands fuq il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni rigward elementi ta' għajnuna fil-bejgħ ta' artijiet mill-awtoritajiet pubbliċi (4) (minn hawn 'il quddiem: “il-Komunikazzjoni tal-bejgħ ta' artijiet”), il-Kummissjoni tenniet li l-gwida pprovduta minn dik il-Komunikazzjoni, kif iddikjarat fil-introduzzjoni tagħha, “tikkonċerna l-bejgħ ta' artijiet u bini pubbliku biss. Din ma tikkonċernax l-akkwist pubbliku ta' artijiet u bini jew il-kiri jew il-lokazzjoni ta' artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi. Tranżazzjonijiet bħal dawn jistgħu jinkludu elementi ta' għajnuna mill-Istat.”

(16)

Fir-rigward tal-għarfien espert estern li ddependiet fuqha l-muniċipalità, il-Kummissjoni esprimiet dubji dwar il-validità tal-użu tal-prezz tal-art mill-esperti tal-valutazzjoni għal użu mħallat minflok tal-prezz tal-art għal stejdjum għall-kalkoli tagħhom. Il-Kummissjoni qajmet dubji wkoll dwar jekk il-marġni tal-profitt u tar-riskju użati għall-kalkolu tal-valur tal-art għall-iżvilupp futur wara li tkun intemmet il-lokazzjoni fit-tul kinux realistiċi.

(17)

Il-Kummissjoni f'dak l-istadju ma kinitx konvinta li l-muniċipalità kellha xi intenzjoni li tiżgura li t-tranżazzjoni kienet konformi mal-prinċipju tal-investitur f'ekonomija tas-suq (minn hawn 'il quddiem: l-“MEIP”). Pjuttost, hija kienet ippruvat tevita li tagħmel telf; fi kliem ieħor, ġew introdotti salvagwardji li jagħmlu t-tranżazzjonijiet newtrali għall-baġit tagħha. Dan ma kienx ikun aċċettabbli għal investitur tipiku f'ekonomija tas-suq, anke jekk kellha tibbaża ruħha fuq għarfien espert minn barra għall-valutazzjoni tar-raġunijiet u d-determinazzjoni tal-ħlas tal-lokazzjoni.

(18)

In-Netherlands tqis li t-tranżazzjoni ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat għar-raġunijiet li ġejjin: (a) il-valur tal-art u l-ħlas tal-lokazzjoni annwali ġew stabbiliti minn esperti esterni f'konformità mal-Komunikazzjoni tal-bejgħ ta' artijiet. Din il-Komunikazzjoni tipprovdi l-qafas relevanti għall-ivvalutar tal-kwalità tal-għajnuna mill-Istat tat-tranżazzjoni; (b) il-PSV se jħallas kera lill-muniċipalità taħt il-lokazzjoni fit-tul, li hija ogħla mill-ammont ta' pagamenti parzjali li l-muniċipalità tħallas lill-bank, li jiżgura li l-operazzjoni ma tkunx biss finanzjarjament newtrali għall-muniċipalità; (c) il-PSV se jipprovdi garanzija għal dawk il-pagamenti koperti mill-bejgħ ta' biljetti staġjonali; (d) jekk il-PSV jfalli, l-art u l-istejdjum se jaqgħu taħt il-muniċipalità; (e) l-ammont tal-ħlas tal-lokazzjoni se jiġi rieżaminat wara 20 sena fuq il-bażi ta' rapport ġdid ta' valutazzjoni.

(19)

Fil-fehma tan-Netherlands, bl-akkwist tal-art tas-sit tal-istejdjum il-muniċipalità aġixxiet taħt il-kundizzjonijiet tas-suq, f'konformità mal-prinċipju tal-investitur f'ekonomija tas-suq u l-prinċipju tal-kreditur f'ekonomija tas-suq. Hija talbet valutazzjoni indipendenti tal-art biex jiġi ddeterminat il-prezz tat-tranżazzjoni abbażi tal-valur tas-suq tal-art.

(20)

Fir-rigward tal-valutazzjoni tal-art bħala art għal użu mħallat, in-Netherlands tinnota li kwalunkwe evalwazzjoni fil-kuntest tal-paragun bejn il-kondotta tal-investituri pubbliċi u privati trid issir b'referenza għall-attitudni li kien ikollu investitur privat fil-ħin tat-tranżazzjoni inkwistjoni, fid-dawl tal-informazzjoni disponibbli u tal-iżviluppi prevedibbli f'dak il-mument. Għalhekk l-espert ingħata l-mandat biex jiddetermina l-valur li l-proprjetà għandha fl-istat attwali tagħha, fil-każ ta' bejgħ lil dik li suppost kienet l-aħjar offerta, wara offerta ppreparata tajjeb ġejja mis-suq, filwaqt li jitqies il-potenzjal tal-iżvilupp tal-art.

(21)

Għaldaqstant, in-Netherlands tirreferi għar-rapport ta' valutazzjoni indipendenti li jinnota li l-evalwazzjoni għandha tqis żviluppi possibbli realistiċi u prevedibbli fil-futur li jaffettwaw l-art. Ir-rapport jikkunsidra l-iżvilupp possibbli tas-sit tal-istejdjum u josserva li, fil-każ li l-istejdjum jisparixxi, l-użu l-aktar probabbli jkun dak ta' żona ta' użu mħallat b'bini ta' uffiċċji u appartamenti. Ikun xieraq li l-valutazzjoni tiġi bbażata fuq dan il-prospett, anki jekk dan l-iżvilupp idum ma jseħħ għexieren ta' snin. In-Netherlands u r-rapport ta' valutazzjoni jissottolinjaw li din is-suppożizzjoni hija realistika, b'mod partikolari peress li l-art tinsab fiċ-ċentru tal-belt. Għall-irqajja' ta' art li jinsabu fiċ-ċentru, il-potenzjal għal żvilupp ta' valur progressiv huwa ferm ogħla milli għal dawk li jinsabu fil-periferija. F'dan il-każ, il-muniċipalità hija barra minn hekk fil-pożizzjoni komda li tiddeċiedi hija stess dwar l-ippjanar urban u b'hekk anke dwar l-użu potenzjali fil-futur tal-istejdjum.

(22)

Skont in-Netherlands, l-użu preżunt tal-art prospettiv/ta' uffiċċji/appartamenti mħallat possibbli jimxi fuq il-loġika tal-iżvilupp urban fil-passat riċenti taż-żona li fiha jinsab l-istejdjum u bil-prospetti ulterjuri tiegħu. L-inħawi tal-madwar diretti tal-art evolvew minn żona fil-biċċa l-kbira industrijali għal żona residenzjali u tal-uffiċċji mħallta fiċ-ċentru tal-belt. Il-muniċipalità għandha interess proprju fiż-żona tal-istejdjum peress li l-akkwist ta' art strateġika huwa parti mill-istrateġija tal-żvilupp urban tagħha kif stipulat fl-“Interimstructuurvisie 2009” tagħha. Dan id-dokument jistabbilixxi l-pjan għal żvilupp mill-ġdid ta' żoni industrijali abbandunati f'żoni urbani ċentrali b'taħlita ta' residenzi, attivitajiet kreattivi, ħwienet u uffiċċji. Parti ddikjarata ta' din l-istrateġija hija l-iżgurar kmieni ta' art strateġika bħala parti minn strateġija ta' investiment fit-tul għat-twettiq tal-pjanijiet. Skont din il-loġika, u peress li ma tistax twettaq l-pjanijiet uniċi kollha taż-żona fl-istess ħin, il-muniċipalità trid ukoll tikkombina l-akkwist tal-art (biex tiżguraha) b'lokazzjonijiet fit-tul. Il-ftehim tal-istejdjum jimxi fuq dik il-loġika tal-ippjanar. Il-muniċipalità, wara li ħadet is-sjieda, sabet li din offritilha opportunità tajba li kienet isservi l-interessi tagħha. Fl-istess ħin dan ikun jiżgura influss affidabbli ta' dħul mal-akkwist ta' artijiet għad-durata tal-lokazzjoni fit-tul.

(23)

Għalhekk ir-rapport ta' valutazzjoni, b'referenza għal standard ġeneralment aċċettat, iqis li l-valur tal-art għandu jkun stmat fuq il-bażi tal-ogħla u l-aħjar użu taż-żona, li l-prezz għandu jkun ibbażat fuq l-art għall-użu mħallat. Ir-rapport ta' valutazzjoni jinkludi wkoll l-ispejjeż mistennija tat-twaqqigħ tal-bini eżistenti u l-iżvilupp taż-żona u l-prezz mistenni tal-bini ta' appartamenti u uffiċċji. Il-valutazzjoni tqabbel il-valur possibbli ta' uffiċċji u appartamenti b'referenza għall-iżviluppi riċenti fil-viċinat. Bħala riżerva tar-riskju addizzjonali, l-istimatur jassumi indiċi tal-spazju tal-art ta' 80 % biss meta mqabbla ma' proġetti simili.

(24)

Għad-determinazzjoni tal-ammont annwali tal-ħlas tal-lokazzjoni, ir-rapport ta' valutazzjoni tal-art jieħu bħala bażi l-valur preżunt tal-art ta' taħt l-istejdjum u l-kumpless tat-taħriġ (ivvalutati flimkien għal EUR 48 385 000) flimkien ma' parkeġġ li kien diġà proprjetà tal-muniċipalità (b'valur ta' EUR 6 010 000). Huwa juża bħala referenza l-imgħax tal-bonds fuq terminu twil tal-gvern Netherlandiż fl-2011 ta' 3,54 %. Ma' dan iżid primjum ta' 1,5 % sabiex ikopri r-riskju ta' tnaqqis tal-valur tal-art u/jew inadempjenza. Il-ħlas tal-lokazzjoni għalhekk jiġi ddeterminat biex jiġi pprovdut redditu ta' 5,04 % lill-muniċipalità.

(25)

Il-valutazzjoni mill-espert estern tassumi żieda fil-valur tal-art matul 40 sena f'konformità mal-inflazzjoni medja annwali mistennija ta' 1,7 %. Abbażi ta' dan, il-valutazzjoni tqis xieraq li l-PSV iħallas lokazzjoni annwali ta' EUR 2 463 030. In-Netherlands issostni li dan l-ammont huwa konformi mal-kera mħallsa xi mkien ieħor fil-pajjiż minn klabbs tal-futbol professjonali għall-kiri tal-istejdjum u li għalhekk kienet konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq. Fir-rigward taż-żieda tal-valur tal-art preżunt ta' 1,7 %, l-istudju jippermetti li wara 20 sena jitnaqqas il-valur akkumulat tal-art ta' 22,5 % bħala marġni ta' sigurtà u jiddetermina l-istima tal-ħlas tal-lokazzjoni annwali mis-sena 21 fuq dik il-bażi aktar baxxa. Minħabba l-marġni ta' sigurtà ta' 22,5 %, ir-rata ta' apprezzament attwali użata fil-valwazzjoni tammonta għal 1,01 % għall-40 sena kollha kemm huma (0,4 % għall-ewwel 20 sena).

(26)

Ir-rapport jirrikonoxxi li lokazzjoni fuq terminu twil ta' aktar minn 15-il sena tista' tinkludi ċerti riskji. Mill-perspettiva ta' investitur tas-suq, il-perjodu twil li matulu huwa ma jkunx għadu jista' jirrealizza l-valur ta' proprjetà li tkun tinsab f'żona ta' użu mħallat huwa, madankollu, kkumpensat bir-rata tal-ħlas tal-lokazzjoni li hija diġà bbażata fuq il-valur preżunt ta' roqgħa għal użu mħallat. Se ssir reviżjoni sħiħa wara 20 sena, fuq il-bażi ta' rapport ġdid ta' valutazzjoni. Din ir-reviżjoni se tkopri l-valur tal-art u r-redditu xieraq fuq dak il-valur. Din il-lokazzjoni tipprovdi introjtu matul it-terminu tal-lokazzjoni, bil-possibbiltà sussegwenti tar-realizzazzjoni tal-potenzjal tal-art.

(27)

Ir-riskji għall-muniċipalità jkunu limitati wkoll b'aktar fatturi. Fir-rigward tar-riskju taż-żonar, is-suppożizzjoni tar-rapport ta' valutazzjoni dwar iż-żonar hija bbażata fuq il-fatt li ż-żoni madwar l-istejdjum diġà sarilhom riżonar minn użu industrijali għal użu mħallat. F'każ minnhom, ir-riżonar inkiseb mill-investitur fi żmien tmien ġimgħat. Għalhekk l-esperti tal-valutazzjoni ħadu din is-suppożizzjoni bħala waħda realistika. Din ma kinitx inkluża fis-setgħa tal-muniċipalità li tinfluwenza l-proċess tal-ippjanar, iżda ħarset lejn l-iżvilupp fiż-żoni tal-madwar u l-prattika amministrattiva tal-għoti tal-permessi u l-klassifikazzjonijiet mill-ġdid lill-iżviluppaturi privati. Il-liġijiet tal-ippjanar jippermettu deżinjazzjoni mill-ġdid flessibbli. Sabiex jitnaqqsu aktar ir-riskji fil-kalkolu, ir-rapport ta' valutazzjoni assuma densità tal-kostruzzjoni aktar baxxa milli f'irqajja' ġirien.

(28)

Anki jekk iż-żonar għall-istejdjum jinżamm fl-istat attwali tiegħu, dan ma jikkostitwixxix riskju għoli. Iż-żonar attwali huwa għall-istejdjum u l-użu kummerċjali. Dan iż-żonar, jekk jinżamm, jista' jwassal għal valur tal-art moderatament aktar baxx biss. Skont in-Netherlands, dan jippermetti kwalunkwe użu kummerċjali fuq il-post u l-iżvilupp ta' attivitajiet kummerċjali profittabbli. L-istimatur indipendenti sab li użu mħallat kien il-bażi xierqa għall-valutazzjoni. Dan ma kienx issuġġerit mill-muniċipalità.

(29)

Il-kuntratt tal-lokazzjoni fit-tul jistipula li, jekk il-PSV jonqos milli jħallas il-lokazzjoni jew ifalli, l-art u l-istejdjum se jkunu għad-dispożizzjoni sħiħa tal-muniċipalità, li tista' tiżviluppa l-potenzjal tal-art. Il-bini fuq l-art se jsir proprjetà tal-muniċipalità. Kif indikat hawn fuq, il-prezz tat-tranżazzjoni ta' EUR 48 385 000 diġà jqis l-ispejjeż mistennija tat-twaqqigħ u l-iżvilupp u l-ammont tal-ħlas tal-lokazzjoni se jiġi rivedut bis-sħiħ wara 20 sena. Barra minn hekk, il-PSV wiegħed id-dħul mill-biljetti staġjonali tiegħu sabiex jiżgura l-ħlas tal-lokazzjoni u għamel depożitu ekwivalenti għal sentejn kera tal-art (għal perjodu inizjali ta' għaxar snin).

(30)

Fit-tmiem tal-kuntratt tal-lokazzjoni l-muniċipalità mhux biss se tkun ġabret l-interess iżda xorta se tkun is-sid tal-art ta' taħt l-istejdjum b'valur allegatament ogħla mil-lum u jkollha diversi possibbilitajiet għall-użu tagħha. Il-bini fuq l-art se jkun ukoll għad-dispożizzjoni tal-muniċipalità, mingħajr ebda kumpens għall-PSV.

(31)

Il-muniċipalità u l-PSV issottomettew osservazzjonijiet skont il-proċedura li kienu identiċi għall-osservazzjonijiet sottomessi min-Netherlands. Barra minn hekk, il-muniċipalità ddeskriviet il-proċedura li twassal għad-deċiżjoni li tinxtara l-art tal-istejdjum u r-raġunijiet li ggwidawha. Skont il-muniċipalità, f'Jannar 2011 bdew id-deliberazzjonijiet biex isir ftehim ta' tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura mal-PSV. L-objettiv sottostanti kien li tgħin lill-PSV bi tranżazzjoni b'newtralitàbaġitarja li ma tagħtix vantaġġ finanzjarju lill-klabb li kieku ma setax jikseb taħt il-kundizzjonijiet tas-suq.

(32)

Għal dak il-għan u fid-dawl ta' dan l-objettiv, il-muniċipalità talbet lid-ditta indipendenti tal-valutazzjoni tal-art Troostwijk Taxaties B.V. (minn hawn 'il quddiem: “Troostwijk”) biex tiddetermina l-prezz tas-suq tal-art ikkonċernata u ammont raġonevoli għal-lokazzjoni annwali. F'Marzu 2011, Troostwijk ipprovdiet valutazzjoni tal-art tal-istejdjum u rqajja' oħra li l-PSV ried ibigħ lill-muniċipalità. Hija ddeterminat bħala l-prezz tas-suq għall-art ta' taħt l-stejdjum fl-istat tagħha ta' dak iż-żmien u b'kunsiderazzjoni tal-prospetti ta' żvilupp tagħha bi prezz ta' EUR 41 160 000. Il-metodoloġija tad-determinazzjoni tal-valur tal-art u l-ħlas tal-lokazzjoni kienet approvata minn ditta tal-kontabilità esterna li taħdem għall-muniċipalità. Il-ħlas tal-lokazzjoni kien ikun ogħla mill-interess li l-muniċipalità jkollha tħallas għas-self li ħadet biex tiffinanzja l-akkwist ta' artijiet.

(33)

Wara l-wasla ta' talba għall-informazzjoni mill-Kummissjoni dwar it-tranżazzjoni ppjanata f'Mejju 2011, il-muniċipalità tqiegħed enfasi partikolari fuq l-iżgurar li l-miżura ssegwi t-termini tas-suq u mhux se taffettwa l-baġit tagħha. Il-muniċipalità enfasizzat li l-akkwist tal-artijiet huwa interessanti għaliha wkoll peress li jidħol fl-istrateġija tagħha ta' akkwist u żvilupp tal-art. Il-muniċipalità jkollha interess proprju li tixtri din l-art li tista' tikkostitwixxi għaliha valur ogħla milli għal investitur possibbli ieħor.

(34)

Skont l-Artikolu 107(1) tat-Trattat, għajnuna mill-Istat hija għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-Istat fi kwalunkwe forma, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta' distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta' ċerti prodotti sa fejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri. Il-kundizzjonijiet stipulati fl-Artikolu 107(1) tat-Trattat huma kumulattivi u b'hekk, biex miżura tiġi kkwalifikata bħala għajnuna mill-Istat, il-kundizzjonijiet kollha jridu jiġu ssodisfati.

(35)

Il-miżura biex tinxtara l-art ta' taħt l-istejdjum u l-kumpless tat-taħriġ De Herdgang għal EUR 48 385 000 u sussegwentement biex tinkera lura lill-PSV ġiet deċiża mill-muniċipalità. Din il-miżura tinvolvi l-baġit tal-muniċipalità u b'hekk l-użu ta' riżorsi tal-Istat. Għalhekk hija imputabbli lill-Istat.

(36)

In-Netherlands staqsiet dwar l-impatt ta' għajnuna possibbli fuq is-suq intern għall-klabbs li ma jkunux jilagħbu futbol fil-livell Ewropew. Madankollu, klabbs tal-futbol professjonali huma kkunsidrati bħala impriżi u huma suġġetti għal kontroll tal-għajnuna mill-Istat. Il-futbol jieħu l-forma ta' impjieg bi qligħ u jipprovdi servizzi bi ħlas; huwa żviluppa livell għoli ta' professjonaliżmu u b'hekk żied l-impatt ekonomiku tiegħu (5).

(37)

Il-klabbs tal-futbol professjonali jeżerċitaw attivitajiet ekonomiċi f'diversi swieq, minbarra li jipparteċipaw f'kompetizzjonijiet tal-futbol, li għandhom dimensjoni internazzjonali, bħas-suq tat-trasferiment għall-plejers professjonali, il-pubbliċità, l-isponsorizzazzjoni, il-merchandising jew il-kopertura mill-midja. L-għajnuna lil klabb tal-futbol professjonali sssaħħaħ il-pożizzjoni tiegħu f'kull wieħed minn dawk is-swieq, li l-biċċa l-kbira tagħhom ikopru diversi Stati Membri. Għaldaqstat, jekk ir-riżorsi tal-Istat jintużaw biex jipprovdu vantaġġ selettiv lil klabb tal-futbol professjonali, irrispettivament mil-lig li jilgħab fih, tali għajnuna aktarx ikollha l-potenzjal li tfixkel il-kompetizzjoni u taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat (6).

(38)

Sabiex tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat, miżura għandha bżonn li tagħti vantaġġ ekonomiku lill-impriża benefiċjarja li din ma kinitx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq. L-akkwist ta' art mill-PSV u l-lokazzjoni sussegwenti għaliha jikkostitwixxi tali vantaġġ jekk it-termini kienu aktar vantaġġjużi għall-PSV minn dawk iġġustifikati mill-kundizzjonijiet tas-suq.

(39)

L-interessi tipiċi għall-investitur/sid f'operazzjoni kummerċjali ta' bejgħ u lokazzjoni lura huma redditu ġust fuq l-investiment fil-forma ta' kera matul it-terminu tal-lokazzjoni u s-sjieda ta' ass diġà okkupati minn kerrej affidabbli. L-investitur/sid se jorganizza ass mikri b'mod sħiħ fuq terminu twil bi fluss ta' introjtu stabbli.

(40)

In-Netherlands tirreferi għal din il-valutazzjoni għall-Komunikazzjoni tal-bejgħ ta' artijiet. Skont dik il-Komunikazzjoni, il-bejgħ tal-art u l-bini minn awtorità pubblika ma jikkostitwixxix għajnuna, l-ewwel, meta l-awtorità pubblika taċċetta l-ogħla jew l-unika offerta wara proċedura ta' irkant mhux kundizzjonat u, t-tieni, fejn fin-nuqqas ta' tali proċedura ta' offerti l-prezz tal-bejgħ ikun stabbilit mill-anqas fil-valur stabbilit minn valutazzjoni esperta indipendenti.

(41)

Il-Kummissjoni ttenni li l-gwida pprovduta bil-Komunikazzjoni tal-bejgħ ta' artijiet, kif iddikjarat fl-introduzzjoni tagħha, “tikkonċerna l-bejgħ ta' artijiet u bini pubbliku biss. Din ma tikkonċernax l-akkwist pubbliku ta' artijiet u bini jew il-kiri jew il-lokazzjoni ta' artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi. Tranżazzjonijiet bħal dawn jistgħu jinkludu elementi ta' għajnuna mill-Istat.” Barra minn hekk, fil-każ inkwistjoni, id-determinazzjoni tal-valur tal-art fiha nnifisha hija insuffiċjenti. L-operazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura fiha wkoll ħlas ta' lokazzjoni. Il-konformità mas-suq ta' dan il-ħlas teħtieġ li tiġi stabbilita wkoll.

(42)

Fi kwalunkwe każ, il-mekkaniżmi fil-Komunikazzjoni tal-bejgħ ta' artijiet huma biss għodod biex jiġi stabbilit jekk l-Istat aġixxiex bħala investitur f'ekonomija tas-suq u għalhekk huma eżempji speċifiċi għall-applikazzjoni tat-test tal-MEIP għal tranżazzjonijiet tal-art bejn entitajiet pubbliċi u privati (7).

(43)

Għalhekk, il-Kummissjoni trid tivvaluta jekk investitur privat kienx jikkonkludi t-tranżazzjonijiet taħt valutazzjoni fuq l-istess termini. L-attitudni tal-investitur privat ipotetiku hija dik ta' investitur prudenti li l-għan ta' redditu mistenni normali tiegħu jkun imtaffi b'kawtela dwar il-livell ta' riskju aċċettabbli għal rata partikolari ta' redditu. L-MEIP ma jkunx rispettat jekk il-prezz għall-art jiġi stabbilit f'livell ogħla mill-prezz tas-suq u l-ħlas għal-lokazzjoni stabbilit f'livell aktar baxx.

(44)

In-Netherlands u l-muniċipalità jistqarru li l-muniċipalità aġixxiet fuq il-bażi ta' valutazzjoni esperta indipendenti (ex-ante) u għalhekk f'konformità mal-MEIP. It-tranżazzjoni saret fuq il-bażi tal-valur tas-suq tal-art u, għalhekk, ma pprovdietx vantaġġ lill-PSV.

(45)

Il-Kummissjoni tqis li l-konformità mal-kundizzjonijiet tas-suq tista', bħala prinċipju, tiġi stabbilita permezz ta' valutazzjoni esperta indipendenti.

(46)

Fir-rigward tal-konformità mas-suq tar-riżultati tal-valutazzjoni esperta esterna li tiddependi fuqha l-muniċipalità, fid-deċiżjoni tal-ftuħ in-Netherlands intalbet li tiġġustifika għaliex għall-kalkoli tagħhom l-esperti użaw il-prezz tal-art għal użu mħallat minflok il-prezz tal-art għal stejdjum. Il-Kummissjoni xtaqet tara wkoll ġustifikazzjoni għall-marġni tal-profitt u tar-riskju użati għall-kalkolu tal-valur tal-art għall-iżvilupp futur wara li tintemm il-lokazzjoni fuq terminu twil.

(47)

Fuq il-bażi tal-informazzjoni pprovduta min-Netherlands u l-muniċipalità, il-Kummissjoni tosserva li l-akkwist ta' artijiet mill-muniċipalità kien preċedut minn valutazzjoni tal-art imwettqa minn Troostwijk, ditta indipendenti ta' valutazzjoni tal-art. Meta f'Jannar 2011 bdew id-deliberazzjonijiet dwar il-ftehim ta' bejgħ u lokazzjoni lura mal-PSV, l-objettiv sottostanti kien li l-PSV jiġi mgħejjun bi tranżazzjoni li ma kinitx tagħti vantaġġ finanzjarju lill-klabb li seta' ma kisibx taħt kundizzjonijiet tas-suq. Għalhekk il-muniċipalità staqsiet lil Troostwijk biex tiddetermina l-prezz tas-suq għall-art ikkonċernata u ammont ta' ilment tas-suq għall-ħlas tal-lokazzjoni annwali.

(48)

Is-suppożizzjonijiet sottostanti tal-valutazzjoni jidhru li kienu raġonevoli. Fir-rapport ta' valutazzjoni tagħha ta' Marzu 2011, Troostwijk ivvalutat il-prezz tas-suq għall-art ta' taħt l-istejdjum fuq il-bażi tal-istat tagħha ta' dak iż-żmien u b'kunsiderazzjoni tal-prospetti ta' żvilupp tagħha u ddeterminat prezz ta' EUR 41 160 000. Il-metodoloġija tad-determinazzjoni tal-valur tal-art u l-ħlas tal-lokazzjoni kienet approvata mid-ditta tal-kontabilità esterna li taħdem għall-muniċipalità.

(49)

Ir-rapport ta' valutazzjoni minn Troostwijk iqis żviluppi realistiċi u prevedibbli possibbli fil-futur li jaffettwaw l-art. Ir-rapport jikkunsidra l-iżvilupp possibbli tas-sit tal-istejdjum u josserva li, fil-każ li l-istejdjum jisparixxi, l-użu l-aktar probabbli jkun dak ta' żona ta' użu mħallat b'bini ta' uffiċċji u appartamenti. Ir-rapport ta' valutazzjoni jenfasizza li din is-suppożizzjoni hija realistika, b'mod partikolari peress li l-art tinsab fiċ-ċentru tal-belt. Għal irqajja' li jinsabu fiċ-ċentru l-potenzjal għal żvilupp progressiv ta' valur huwa ferm ogħla milli għal art li tinsab fil-periferija. Ir-rapport ta' valutazzjoni jirreferi wkoll għal standard ta' valutazzjoni ġenerali fejn il-bażi għad-determinazzjoni tal-valur tal-art hija l-ogħla u l-aħjar użu taż-żona.

(50)

L-użu tal-futur kif deskritt min-Netherlands jidħol ukoll fi ħdan l-istrateġija ta' żvilupp urban fit-tul tal-muniċipalità għaż-żona kollha fejn ikun jinsab l-istejdjum, kif deskritt fil-premessa 22. Kif deskritt mill-muniċipalità, il-probabbiltà li jinkiseb ir-riżonar tal-art ikun għoli ħafna għal kull sid tal-art inkwistjoni.

(51)

Fi kwalunkwe każ, skont in-Netherlands iż-żonar preżenti tal-art għall-istejdjum u l-użu kummerċjali wkoll għandu potenzjal ekonomiku sostanzjali.

(52)

Għalhekk jista' jiġi konkluż li jidher aċċettabbli li l-valutazzjoni tal-espert tagħti l-valur lill-art fuq il-bażi ta' użu mħallat. Il-Kummissjoni diġà aċċettat li muniċipalità tista' tibbaża l-valutazzjoni tal-art fuq il-prospett fuq terminu twil tal-iżvilupp tal-valur ta' roqgħa f'żona li tista' tkun soġġetta għal titjib mistenni f'konformità ma' strateġija tal-ippjanar tan-negozju (8).

(53)

Il-PSV se jħallas lill-muniċipalità kera ta' lokazzjoni fuq terminu twil determinata mid-ditta ta' valutazzjoni indipendenti u kkalkolata fuq il-bażi tal-prezz preżunt għall-art fid-dawl tal-użu possibbli tagħha aktar tard għal appartamenti u uffiċċji u b'referenza għar-rata ta' imgħax għal bonds fuq terminu twil tal-gvern fl-2011 flimkien ma' primjum ta' riskju ta' 1,5 %.

(54)

Għalhekk, il-ħlas tal-lokazzjoni diġà jirrifletti l-prezz stmat għall-art għal skop ieħor minbarra l-użu għall-isport. Huwa għalhekk ogħla minn ħlas tal-lokazzjoni kkalkulat fuq il-bażi tal-użu attwali tal-art.

(55)

Ir-rapport jirrikonoxxi li lokazzjoni fuq terminu twil ta' aktar minn 15-il sena tista' tinkludi ċerti riskji f'termini tal-fluttwazzjoni tal-valur tal-art. Dawk ir-riskji huma, madankollu, limitati minn diversi fatturi, li se jiġu diskussi aktar fid-dettall fil-premessi 56 sa 59.

(56)

Is-suppożizzjonijiet tar-rapport ta' valutazzjoni jistgħu jitqiesu konservattivi. Ir-rapport ta' valutazzjoni jiddetermina l-valur possibbli mistenni tal-uffiċċji u l-appartamenti b'referenza għall-iżviluppi u d-dħul riċenti fil-viċinat u bħala riżerva tar-riskju addizzjonali fuq il-prezz tal-bejgħ possibbli tal-appartamenti ta' indiċi ta' spazju tal-art ta' 80 % biss meta mqabbel ma' proġetti simili.

(57)

Fir-rigward taż-żieda preżunta tal-valur tal-art ta' 1,7 %, meħuda bħala r-rata ta' inflazzjoni preżunta, il-valutazzjoni tinkludi mekkaniżmu ta' korrezzjoni: wara 20 sena tnaqqis mill-valur akkumulat tal-art ta' 22,5 % jiġi inkluż bħala marġni ta' sigurtà. Meta ż-żewġ suppożizzjonijiet jiġu kkombinati flimkien, iż-żieda mistennija hija stmata li tkun 1,01 % fis-sena matul il-perjodu tal-lokazzjoni ta' 40 sena u 0,4 % fis-sena għall-ewwel 20 sena. Għalhekk, is-suppożizzjoni inizjali ta' 1,7 % flimkien mal-marġni ta' sigurtà tidher raġonevoli meta wieħed iqis li l-assi kkonċernat huwa art li tista' tkun mistennija li żżomm il-valur jew tiżdied fil-valur tagħha u li tinsab fiċ-ċentru tal-belt (għalkemm l-art bħalissa hija kklassifikata għal użu kummerċjali, ir-rata tal-ħlas tal-lokazzjoni hija diġà bbażata fuq il-valur preżunt ta' roqgħa għal użu mħallat). Barra minn hekk, ir-rata ta' inflazzjoni tal-2011 għan-Netherlands kienet ta' 2,3 % (9), filwaqt li l-BĊE għandu mira ta' inflazzjoni ta' 2 %. Dawn iż-żewġ valuri huma sinifikament ogħla mir-rati ta' tkabbir mistennija għall-valur tal-art li uża l-istimatur.

(58)

Barra minn dawn il-garanziji rigward il-ħlas tal-lokazzjoni, il-kuntratt tal-lokazzjoni nnegozjat mill-muniċipalità fih dispożizzjonijiet varji oħra biex ikopru riskji possibbli, b'mod partikolari r-riskju ta' inadempjenza mill-PSV. Il-klabb tal-futbol se jipprovdi garanzija għall-pagamenti tal-kera bl-introjtu tiegħu mill-bejgħ ta' biljetti staġjonali. Il-PSV ipprovda wkoll garanzija ta' EUR 5 miljun li tikkorrispondi għal kera ta' madwar sentejn, li hija meħuda mill-prezz tax-xiri u miżmuma min-nutar involut għal għaxar snin.

(59)

Il-partijiet qablu li l-ammont tal-ħlas tal-lokazzjoni jista' jiġi rivedut b'mod sħiħ wara 20 sena fuq talba ta' waħda mill-partijiet. Din ir-reviżjoni se tkun ibbażata fuq rapport ġdid ta' valutazzjoni. Il-valur tal-art f'dak iż-żmien, flimkien ma' redditu xieraq fuq it-titoli tal-gvern u primjum ta' riskju se jiddetermina l-ħlas tal-lokazzjoni ġdida għall-art. Bħala salvagwardja addizzjonali għall-muniċipalità, il-partijiet qablu li d-drittijiet ta' użu tal-art u tal-istejdjum jaqgħu għand il-muniċipalità jekk il-PSV jonqos milli jonora l-pagamenti tal-ħlas tal-lokazzjoni tiegħu jew ifalli. Din il-klawżola tikkostitwixxi devjazzjoni mill-konsegwenza standard taħt il-liġi ċivili Netherlandiża, skont liem id-dritt ta' fond lokatizju jsir parti mill-proprjetà falluta u għalhekk taħrab il-kontroll ta' sid l-art. Fil-każ preżenti, fl-aħħar tal-lokazzjoni, il-muniċipalità se tibqa' sid l-art u tikkontrolla l-użu tagħha.

(60)

Filwaqt li s-suppożizzjonijiet fir-rapport ta' valutazzjoni jidhru li huma raġonevoli kif indikat fil-premessi 48 sa 57, it-tqabbil ma' tranżazzjonijiet kummerċjali oħra jibqa' diffiċli peress li l-ftehimiet ta' lokazzjoni ppreżentati min-Netherlands għal finijiet ta' parametraġġ referenzjarju jistgħu jikkonċernaw setturi differenti (bħas-settur tal-abitazzjoni ta' Amsterdam). Għalhekk, sabiex tivvaluta jekk it-tranżazzjoni attwali hijiex konformi mal-MEIP, il-Kummissjoni aċċertat ruħha jekk bażi differenti għal tranżazzjoni kummerċjali — ibbażata fuq tranżazzjoni ta' self minn Eindhoven lill-PSV, bl-art bħala kollateral — kinitx isservi bħala parametru referenzjarju.

(61)

Il-Kummissjoni tosserva li l-ħlas tal-lokazzjoni li għandu jitħallas mill-PSV huwa ogħla mir-rata tas-suq ta' tali self, ladarba jitqiesu d-differenzi bejn tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura u self. L-aktar differenza sinifikanti hija relatata mal-fatt li, kieku l-PSV kellu juri inadempjenza wara li jikseb self mill-muniċipalità, fl-aħjar xenarju l-muniċipalità tirċievi lura l-ammont nozzjonali tas-self. Ma tkunx tista' tibbenefika minn kwalunkwe żieda fil-valur tal-art lil hinn mill-ammont nozzjonali tas-self. Fil-ftehim ta' bejgħ u lokazzjoni lura, il-muniċipalità ssir sid l-art fil-bidu tal-kuntratt tal-lokazzjoni u jkollha drittijiet ta' sjieda sħiħa fil-każ ta' inadempjenza. Il-muniċipalità tqiegħed enfasi fuq dan l-aspett meta tiddeċiedi dwar il-miżura, partikolarment meta wieħed iqis li l-fatt li l-art tkun kollha kemm hi disponibbli għaliha li fil-każ ta' inadempjenza tal-PSV tmur favur il-muniċipalità skont id-dispożizzjonijiet ġenerali tad-dritt Netherlandiż (il-premessa 59). Kwalunkwe żieda fil-valur tal-art (wara li jiġu ffissati t-termini tas-self) għalhekk se tkun ta' benefiċċju biss għall-muniċipalità.

(62)

Għalhekk, wieħed jistenna tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura li jkollha a priori redditu mistenni aktar baxx minn self. Ir-rata ta' redditu ta' self b'kollateral ta' kwalità għolja mogħtija lil kumpanija bi klassifikazzjoni simili għal klabb tal-futbol tal-PSV għalhekk tkun tikkostitwixxi limitu massimu għal punt ta' riferiment.

(63)

Fin-nuqqas ta' indikaturi tas-suq affidabbli (10), ir-rata ta' referenza tas-suq għax-xenarju alternattiv ta' self lill-PSV ikollha tiġi stabbilita fuq il-bażi tal-Komunikazzjoni mill-Kummissjoni dwar ir-reviżjoni tal-metodu li jistabbilixxi r-rati ta' referenza u ta' skont (11). Dan il-kalkolu jsir, sabiex ikun konservattiv, billi jitqies li l-PSV wera kwalità ta' kreditu fqira fl-2011 u bis-suppożizzjoni li hemm kollateralizzazzjoni għolja għas-self (jiġifieri l-art). Ir-rata ta' referenza li tirriżulta tammonta għal 6,05 %.

(64)

Investitur ta' self b'hekk jistenna redittu ogħla ta' 1,01 % mill-muniċipalità fit-tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura. Madankollu, il-muniċipalità xorta taġixxi bħala investitur f'ekonomija tas-suq jekk l-investitur ta' self ikun lest li jaħfer redditu ta' 1,01 % bi skambju għal żieda possibbli fil-valur tal-art (ara l-premessa 61). Abbażi tal-karatteristiċi tat-tranżazzjoni, tali potenzjal pożittiv jiswa mill-inqas 1,01 % u r-redditu mistenni mill-muniċipalità fit-tranżazzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura għalhekk jidher konformi mal-punti ta' riferiment tas-suq.

(65)

Għalhekk, jidher li l-kostruzzjoni ta' bejgħ u lokazzjoni lura ma tirriżultax f'vantaġġ indebitu għall-PSV u tipprovdi lill-muniċipalità b'redditu li jaqa' taħt l-MEIP.

(66)

Fl-aħħar nett, għandu jiġi osservat li l-ħlas tal-lokazzjoni annwali, skont in-Netherlands, jista' jiġi mqabbel mal-kera mħallsa xi mkien ieħor fil-pajjiż minn klabbs tal-futbol professjonali għall-kera tal-istejdjum. Filwaqt li kwalunkwe paragun bħal dan jibqa' diffiċli minħabba postijiet differenti, għandu jiġi enfasizzat li dawn il-klabbs l-oħra jħallsu l-kera annwali mhux biss għall-art ta' taħt l-istejdjum iżda għall-kumpless tal-istejdjum kollu. B'kuntrast ma' dan, il-PSV huwa s-sid tal- l-istejdjum, iħallas l-ispejjeż tal-operat u l-manutenzjoni tiegħu u barra minn hekk iħallas ħlas tal-lokazzjoni għall-art ta' taħtu.

(67)

Il-Kummissjoni għalhekk ikkonkludiet li d-dubji espressi fid-deċiżjoni tal-ftuħ ġew eliminati b'mod adegwat. Il-muniċipalità, meta xtrat l-art tal-istejdjum u krietha lura lill-PSV, ġabet ruħha bħalma kieku investitur privat ipotetiku kien iġib ruħu f'sitwazzjoni paragunabbli. Għalhekk, it-tranżazzjoni ma tinvolvix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat,