1. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di attuare un quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi per il loro settore RRE nazionale, comprendente informazioni sugli attuali criteri di concessione del credito in relazione ai prestiti garantiti da RRE nazionali. A tal fine, la seguente serie di indicatori per i criteri di concessione del credito è raccomandata per il monitoraggio effettivo dei rischi derivanti dal mercato RRE:

a) rapporto prestito/valore all'origine (loan-to-value ratio at origination, LTV-O);

b) rapporto prestito/valore attuale (current loan-to-value ratio, LTV-C);

c) rapporto prestito/reddito all'origine (loan-to-income ratio at origination, LTI-O);

d) rapporto debito/reddito all'origine (debt-to-income ratio at origination, DTI-O);

e) rapporto servizio del prestito/reddito all'origine (loan-service-to-income ratio at origination, LSTI-O);

f) rapporto servizio del debito/reddito all'origine (debt-service-to-income ratio at origination, DSTI-O), quale indicatore opzionale;

g) numero e importo dei prestiti garantiti da RRE erogati;

h) scadenza dei prestiti garantiti da RRE all'origine.

2. Ove gli alloggi acquistati a fini locativi rappresentino una significativa fonte di rischi derivanti dal settore immobiliare nazionale, probabilmente in quanto costituiscono una quota significativa delle consistenze o dei flussi del totale dei prestiti garantiti da RRE, ma non solo, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di attuare un quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi basato su una serie di indicatori supplementari per questo segmento di mercato. Ove per valutare la significatività degli alloggi acquistati a fini locativi non siano disponibili informazioni quantitative ovvero queste lo siano solo in misura limitata, può rendersi necessario effettuare una valutazione iniziale sulla base di informazioni di natura più qualitativa. Gli indicatori supplementari per questo segmento di mercato dovrebbero comprendere:

a) rapporto di copertura degli interessi all'origine (interest coverage ratio at origination, ICR-O);

b) rapporto prestito/canone all'origine (loan-to-rent ratio at origination, LTR-O).

3. Per il calcolo degli indicatori di cui ai paragrafi 1 e 2, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di attenersi alle linee guida specificate nell'allegato IV alla presente raccomandazione.

4. Sulla base degli indicatori specificati nei paragrafi 1 e 2 si raccomanda alle autorità nazionali macroprudenziali di monitorare l'evoluzione del settore RRE nazionale almeno su base annua.

1. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare la distribuzione univariata e le distribuzioni congiunte selezionate degli indicatori rilevanti come specificato nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione. Tale modello contiene linee guida sulla granularità delle informazioni rilevanti per il monitoraggio dei rischi derivanti dal settore RRE nazionale.

2. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare i rischi in relazione ai differenti indicatori sulla base delle seguenti informazioni come specificato nel modello A dell'allegato II della presente raccomandazione.

a) Per i flussi relativi ai prestiti garantiti da RRE concessi nel periodo di segnalazione, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— il numero totale dei contratti e il relativo ammontare in valuta nazionale;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare in valuta nazionale disaggregati in base alle categorie specificate nel modello A dell'allegato II.

b) Per l'LTV-O e l'LSTI-O relativi ai flussi dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— la media ponderata del relativo rapporto espresso in percentuale;

— la media ponderata del relativo rapporto espresso in percentuale con disaggregazione in base alle categorie specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare in valuta nazionale disaggregati in base alle classi di distribuzione specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

c) Per il DSTI-O (indicatore opzionale) relativo ai flussi di prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— la media ponderata del relativo rapporto espressa in percentuale;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle classi di distribuzione specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

d) Per il LTV-C relativo alle consistenze dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— la media ponderata del relativo rapporto espressa in percentuale;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle classi di distribuzione specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

e) Per la scadenza all'origine relativa ai flussi dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— la scadenza media ponderata espressa in anni;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle classi di distribuzione specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

f) Per l'LTI-O e per il DTI-O relativi ai flussi dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare:

— la media ponderata del relativo rapporto espressa in percentuale;

— il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle classi di distribuzione specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

g) Per la distribuzione congiunta dell'LSTI-O, dell'LTV-O e della scadenza all'origine dei prestiti garantiti da RRE dei flussi di prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle categorie specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

h) Per la distribuzione congiunta dell'LSTI-O e il periodo di determinazione del tasso di interesse iniziale dei flussi dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle categorie specificate nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

i) Per la distribuzione congiunta del DTI-O e dell'LTV-O dei flussi dei prestiti garantiti da RRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare il numero dei contratti e il relativo ammontare espresso in valuta nazionale disaggregati in base alle categorie come specificato nel modello A dell'allegato II alla presente raccomandazione.

3. Ove gli alloggi acquistati a fini locativi rappresentino una significativa fonte di rischi derivanti dal settore RRE nazionale, probabilmente in quanto costituiscono una quota significativa della consistenza o dei flussi del totale dei prestiti garantiti da RRE, ma non solo, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare i rischi in relazione agli indicatori rilevanti separatamente per gli alloggi acquistati a fini locativi e per gli immobili ad uso del proprietario. In tal caso le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero prendere in esame le disaggregazioni specificate nel modello B dell'allegato II alla presente raccomandazione.

1. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di attuare un quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi per il proprio settore CRE nazionale. A tal fine, la seguente serie di indicatori è raccomandata per l’efficace monitoraggio dei rischi derivanti dal mercato CRE:

a) indice dei prezzi;

b) indice delle locazioni;

c) tasso di rendimento delle locazioni;

d) tassi di sfitto;

e) avvio lavori di costruzione;

f) flussi di finanziamenti per CRE (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

g) flussi di prestiti per CRE deteriorati (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

h) flussi di accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per CRE (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

i) flussi di accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione (quale parte dei finanziamenti per CRE);

j) consistenze di finanziamenti per CRE (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

k) consistenze di prestiti per CRE deteriorati (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

l) consistenze di accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per CRE (compresi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione);

m) consistenze di finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione (quale parte dei finanziamenti per CRE);

n) consistenze di prestiti deteriorati per immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione (quale parte dei finanziamenti per CRE);

o) consistenze di accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione (quale parte dei finanziamenti per CRE).

p) media ponderata dell’LTV-O per i flussi di prestiti per CRE;

q) media ponderata del rapporto prestito/valore corrente (LTV-C) per le consistenze di prestiti per CRE;

r) media ponderata del rapporto di copertura degli interessi all’origine (ICR-O) per i flussi di prestiti per CRE e media ponderata del rapporto di copertura degli interessi corrente (ICR-C) per le consistenze di prestiti per CRE;

s) media ponderata del rapporto di copertura del servizio del debito all’origine (DSCR-O) per i flussi di prestiti per CRE e media ponderata del rapporto di copertura del servizio del debito corrente (DSCR-C) per le consistenze di prestiti per CRE.

2. Laddove si ritenga che gli investimenti rappresentino una quota significativa dei finanziamenti per CRE, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di includere nel quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi per il proprio settore CRE nazionale anche la seguente serie di indicatori aggiuntivi sulle esposizioni per investimenti in CRE:

a) flussi di investimento in CRE diretti e indiretti;

b) flussi di aggiustamenti di valutazione su investimenti in CRE;

c) consistenze di investimenti in CRE diretti e indiretti;

d) consistenze di aggiustamenti di valutazione su investimenti in CRE;

3. Per il calcolo degli indicatori elencati ai paragrafi 1 e 2, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di seguire le linee guida specificate nell'allegato V e, ove opportuno per i CRE, nell'allegato IV alla presente raccomandazione.

4. Sulla base degli indicatori specificati ai paragrafi 1 e 2, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare gli sviluppi nel settore CRE nazionale almeno su base trimestrale per il mercato fisico, i flussi di finanziamenti e investimenti (compresi i flussi di prestiti deteriorati, gli accantonamenti per perdite su crediti e gli aggiustamenti di valutazione sugli investimenti) e i corrispondenti criteri di concessione del credito. Tale monitoraggio dovrebbe essere effettuato almeno su base annua per le consistenze di prestiti e investimenti (comprese le consistenze di prestiti deteriorati, gli accantonamenti per perdite su crediti e gli aggiustamenti di valutazione sugli investimenti) e i relativi criteri di concessione del credito.

1. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare gli indicatori rilevanti come specificati nei modelli A, B e C dell'allegato III alla presente raccomandazione. Tali modelli forniscono linee guida sulla granularità delle informazioni necessarie per monitorare i rischi derivanti dal settore CRE nazionale.

2. Si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare i rischi in relazione ai differenti indicatori sulla base delle seguenti informazioni, come specificato nei modelli A, B e C dell’allegato III alla presente raccomandazione:

a) Per l’indice dei prezzi, l’indice delle locazioni, il tasso di rendimento delle locazioni, i tassi di sfitto e l’avvio dei lavori di costruzione, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili.

b) Per i flussi e le consistenze degli aggiustamenti di valutazione su investimenti in CRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili;

— tipologia degli investitori;

— nazionalità degli investitori.

c) Per i flussi e le consistenze dei finanziamenti per CRE e per ciascuna disaggregazione dei finanziamenti destinati a CRE (inclusi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione) – ossia finanziamenti per immobili posseduti dai proprietari al fine di svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, sia esistenti che in costruzione; finanziamenti per alloggi destinati alla locazione; finanziamenti per immobili produttivi di reddito (diversi dagli alloggi destinati alla locazione); finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo; e finanziamenti per edilizia sovvenzionata – le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili;

— tipologia dei soggetti eroganti;

— nazionalità dei soggetti eroganti.

d) Per i flussi e le consistenze dei prestiti per CRE deteriorati e per ciascuna disaggregazione dei prestiti CRE deteriorati (inclusi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione) – ossia finanziamenti per immobili posseduti dai proprietari al fine di svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, sia esistenti o in costruzione; finanziamenti per alloggi destinati alla locazione; finanziamenti per immobili produttivi di reddito (diversi dagli alloggi destinati alla locazione); finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo; e finanziamenti per edilizia sovvenzionata – le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili;

— tipologia dei soggetti eroganti;

— nazionalità dei soggetti eroganti.

e) Per i flussi e le consistenze degli accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per CRE e per ciascuna disaggregazione degli accantonamenti per perdite su crediti relativi a finanziamenti per CRE (inclusi gli immobili CRE in fase di sviluppo o in costruzione) – ossia finanziamenti per immobili posseduti dai proprietari al fine di svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, sia esistenti o in costruzione; finanziamenti per alloggi destinati alla locazione; finanziamenti per immobili produttivi di reddito (diversi dagli alloggi destinati alla locazione); finanziamenti per immobili CRE in fase di sviluppo; e finanziamenti per edilizia sovvenzionata – le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili;

— tipologia dei soggetti eroganti;

— nazionalità dei soggetti eroganti.

3. Laddove si ritenga che gli investimenti rappresentino una quota significativa dei finanziamenti per CRE, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di includere nel quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi per il proprio settore CRE nazionale anche la seguente serie di indicatori aggiuntivi sulle esposizioni per investimenti in CRE come specificato nel modello B dell’allegato III alla presente raccomandazione:

a) Per i flussi e le consistenze degli investimenti in CRE, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— detenzioni CRE dirette;

— detenzioni CRE indirette.

b) Per i flussi e le consistenze degli investimenti in CRE diretti, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli immobili;

— localizzazione degli immobili;

— tipologia degli investitori;

— nazionalità degli investitori.

c) Per i flussi e le consistenze degli investimenti in CRE indiretti, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero considerare una disaggregazione per:

— tipologia degli investitori;

— nazionalità degli investitori.

1. Si raccomanda all'Autorità bancaria europea (ABE), all’Autorità europea delle assicurazioni e delle pensioni aziendali e professionali (EIOPA) e all'Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA) di pubblicare, almeno su base annua, i dati aggregati sulle esposizioni dei soggetti sottoposti alla loro vigilanza verso ciascun mercato CRE nazionale nell'Unione in conformità alle linee guida di cui all'allegato V.9 alla presente raccomandazione. I dati aggregati dovrebbero basarsi sulle informazioni a disposizione delle AEV mediante gli obblighi di segnalazione in vigore.

1. Si raccomanda alla Commissione (Eurostat) di proporre una normativa dell’Unione che istituisca un quadro minimo comune per lo sviluppo, la produzione e la divulgazione di una banca dati sugli indicatori relativi al mercato CRE fisico di cui alle lettere da a) a e) della raccomandazione C, paragrafo 1.

2. Si raccomanda inoltre alla Commissione di sviluppare e promuovere standard, fonti, metodi e procedure statistici per sviluppare la banca dati sugli indicatori relativi al mercato CRE fisico di cui alle lettere da a) a e) della raccomandazione C, paragrafo 1, in particolare al fine di assicurare la qualità di tale serie di indicatori e minimizzare l’onere di segnalazione.

1. Ai fini della presente raccomandazione, e tenendo in considerazione le ulteriori specifiche tecniche di cui agli allegati IV e V della presente raccomandazione, si applicano le seguenti definizioni:

1) per «mutuatario» si intende il firmatario o il cofirmatario del contratto di prestito garantito da RRE o del contratto di prestito per CRE e che riceve il finanziamento dal soggetto erogante;

2) per «prestito per acquisto a fini locativi» si intende la somma di tutti i prestiti o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con l'immobile acquistato a fini locativi al momento della concessione del prestito;

3)  ►M1  per «immobile o alloggio acquistato a fini locativi» si intende qualsiasi RRE direttamente appartenente a una persona fisica principalmente destinato alla concessione in locazione; ◄

4)  ►M1  per «immobile non residenziale» (commercial real estate, CRE) si intende qualsiasi immobile produttivo di reddito, esistente o in fase di sviluppo, inclusi gli alloggi destinati alla locazione; ovvero gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, esistenti o in costruzione; che non siano classificati come RRE; e comprendenti l’edilizia sovvenzionata.

5)  ►M1  Per «prestito per immobile non residenziale (CRE)» si intende un prestito concesso a una persona giuridica destinato ad acquistare un immobile produttivo di reddito (o una serie di immobili definiti come immobili produttivi di reddito), esistenti o in fase di sviluppo, oppure immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni (o una serie di tali immobili), esistenti o in costruzione, o garantito da un immobile non residenziale (o una serie di immobili non residenziali); ◄

6) per «avvio lavori di costruzione» si intende la superficie, in metri quadrati, di nuovi progetti di costruzioni non residenziali avviati durante il periodo di segnalazione; se tali informazioni non sono disponibili, l'avvio lavori di costruzione può riferirsi al numero di progetti di nuove costruzioni non residenziali avviati durante il periodo di segnalazione;

7) per «rapporto prestito/valore corrente» (current loan-to-value ratio, LTV-C) si intende il rapporto tra la somma di tutti i prestiti o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con un immobile alla data di segnalazione e il valore attuale dell'immobile;

8) per «valore attuale dell'immobile» si intende il valore dell'immobile stimato da uno stimatore indipendente esterno o interno; se tale valutazione non è disponibile, il valore attuale dell'immobile può essere stimato utilizzando un indice del valore degli immobili sufficientemente granulare con riguardo alla localizzazione geografica e al tipo di immobile; se neanche tale indice del valore degli immobili è disponibile, si può utilizzare un indice dei prezzi immobiliari sufficientemente granulare con riguardo alla localizzazione geografica e al tipo di immobile, con applicazione di una riduzione di prezzo adeguatamente prescelta per tener conto del deprezzamento dell'immobile;

9) per «servizio del debito» si intende il rimborso combinato di intessi e capitale sul debito totale di un mutuatario durante un determinato periodo (in genere un anno);

10) per «rapporto di copertura del servizio del debito» (debt service coverage ratio, DSCR) si intende il rapporto tra il reddito annuo da locazione generato da un immobile CRE che è almeno parzialmente finanziato a debito, al netto delle imposte e di tutte le spese di gestione per conservarne il valore, e il servizio del debito annuo sul prestito garantito dall'immobile; il rapporto può riferirsi al valore al momento della concessione del prestito (DSCR-O) oppure al valore attuale (DSCR-C);

11) per «rapporto servizio del debito/reddito all'origine» (debt-service-to-income ratio at origination, DSTI-O) si intende il rapporto tra il totale annuo del servizio del debito e il reddito disponibile annuo totale del mutuatario al momento della concessione del prestito;

12) per «rapporto debito/reddito all'origine» (debt-to-income ratio at origination, DTI-O) si intende il rapporto tra il totale del debito del mutuatario al momento della concessione del prestito e il reddito disponibile annuo totale del mutuatario al momento della concessione del prestito;

13) per «reddito disponibile» si intende il totale del reddito disponibile annuo del mutuatario rilevato dal finanziatore al momento della concessione del prestito prestito garantito da RRE, comprendente tutte le fonti di reddito meno le imposte (al netto degli sgravi fiscali) e i premi (ad esempio per assistenza sanitaria, previdenza sociale o assicurazione medica) e prima della deduzione delle spese;

14) per «acquirente della prima casa» si intende un mutuatario a cui non sia stato concesso prima alcun prestito garantito da RRE; nel caso in cui vi sia più di un mutuatario (il caso di cofirmatari del prestito garantito da RRE) e a uno o più di tali mutuatari sia stato concesso in precedenza un prestito garantito da RRE, nessuno di essi è considerato un acquirente della prima casa;

15) per «flusso dei prestiti» si intende ogni nuova produzione di prestiti nel corso del periodo di segnalazione; i prestiti rinegoziati dovrebbero essere inclusi nella nuova produzione se il soggetto erogante li considera come nuovi contratti di mutuo;

16) per «prestito ad ammortamento completo» si intende un prestito garantito da RRE caratterizzato da rimborsi periodici del capitale, secondo un piano di ammortamento, nel corso della durata del prestito di modo che il capitale sia interamente rimborsato alla scadenza del prestito;

16 bis) per «immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo» si intendono tutti gli immobili in costruzione e volti a garantire, una volta completati, un reddito al proprietario sotto forma di canoni di locazione o utili rivenienti dalla vendita, ma non compresi gli immobili oggetto di demolizione o i siti oggetto di sgombero in vista di possibili futuri sviluppi;

17) per «immobili produttivi di reddito» si intendono tutti gli immobili il cui reddito deriva da canoni di locazione o da utili rivenienti dalla loro vendita;

18) per «rapporto di copertura degli interessi» (interest coverage ratio, ICR) si intende il rapporto tra il reddito annuo lordo da locazione (ossia prima della deduzione di spese di gestione e imposte) proveniente da un immobile acquistato a fini locativi o il reddito annuo netto da locazione proveniente da un immobile o da una serie di immobili CRE e gli interessi passivi annui del prestito garantito dall'immobile o dalla serie di immobili; il rapporto può riferirsi al valore al momento della concessione del prestito (ICR-O) oppure al valore attuale (ICR-C);

19) per «accantonamenti per perdite su crediti» si intende l'ammontare totale degli accantonamenti effettuati nel portafoglio prestiti per tenere conto di potenziali future perdite su crediti;

20) per «prestiti erogati» si intendono i prestiti totali garantiti da RRE (in numero di prestiti o relativo ammontare) concessi nel periodo di segnalazione;

21) per «servizio del prestito» si intende il rimborso combinato di interessi e capitale sul prestito garantito da RRE di un mutuatario durante un determinato periodo (in genere un anno);

22) per «rapporto servizio del prestito/reddito all'origine» (loan service-to-income ratio at origination, LTSI-O) si intende il rapporto tra il servizio del prestito garantito da RRE annuo e il reddito disponibile annuo totale del mutuatario al momento della concessione del prestito;

23) per «rapporto prestito/costo» (loan-to-cost ratio, LTC) si intende il rapporto tra l'importo iniziale di tutti i prestiti concessi e l’ammontare dei costi relativi alla costruzione di un immobile fino al completamento;

24) per «rapporto prestito/reddito all'origine» (loan-to-income ratio at origination, LTI-O) si intende il rapporto tra la somma di tutti i prestiti o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con l'immobile al momento della concessione del prestito e il reddito disponibile annuo totale del mutuatatio al momento della concessione del prestito;

25) per «rapporto prestito/canone all'origine» (loan-to-rent ratio at origination, LTR-O) si intende il rapporto tra il prestito contratto per l'acquisto a fini locativi da parte del mutuatario al momento della concessione del prestito e il reddito annuo lordo da locazione (ossia prima della deduzione di spese di gestione e imposte) proveniente dall’immobile acquistato a fini locativi;

26) per «rapporto prestito/valore all'origine» (loan-to-value ratio at origination, LTV-O) si intende il rapporto tra la somma di tutti i prestiti o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con l'immobile al momento della concessione del prestito e il valore dell'immobile al momento della concessione del prestito;

27) per «scadenza all'origine» si intende la durata del contratto di mutuo garantito da RRE espressa in anni al momento della concessione del prestito;

28) per «autorità macroprudenziale nazionale» si intende l'autorità a cui la normativa nazionale attribuisce la conduzione della politica macroprudenziale come raccomandato nella raccomandazione B della Raccomandazione CERS/2011/3 del Comitato europeo per il rischio sistemico ( 1 );

29) per «prestito non ad ammortamento» si intende un prestito garantito da RRE caratterizzato da rimborsi periodici, al massimo, degli interessi sul prestito; laddove rilevante, i prestiti non ad ammortamento per i quali sussistono veicoli di rimborso dovrebbero essere identificati separatamente;

30) per «prestiti deteriorati» si intende qualsiasi esposizione creditizia che soddisfa uno dei seguenti criteri o entrambi:

a) esposizioni rilevanti scadute da oltre 90 giorni;

b) si considera improbabile che il debitore adempia integralmente alle sue obbligazioni senza l’escussione delle garanzie, indipendentemente dall’esistenza di importi scaduti o dal numero di giorni di arretrato;

31) per «prestiti per immobili ad uso del proprietario» si intende la somma di tutti i prestiti garantiti da RRE o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con un immobile RRE ad uso del proprietario al momento della concessione del prestito;

32)  ►M1  per «abitazione o immobile ad uso del proprietario» si intende ogni immobile residenziale di proprietà di una persona fisica destinato a fornire alloggio al proprietario; ◄

33) per «prestiti ad ammortamento parziale» si intende una combinazione di più prestiti garantiti da RRE con differenti tipologie di ammortamento;

35) per «indice del valore degli immobili» si intende un indice che riflette sia le variazioni dei prezzi che della qualità degli immobili, come un indice costruito sulla base dei dati sulle operazioni;

36) per «canone di locazione» si intende l'ammontare di danaro realmente pagato dal conduttore al proprietario dell'immobile, al netto di ogni agevolazione (ad esempio periodi esenti da canone, contributi per ristrutturazione) e spesa;

36 bis) per «alloggio destinato alla locazione» si intende ogni immobile di proprietà di una persona giuridica principalmente destinato alla concessione in locazione;

37) per «rendimento della locazione» si intende il rapporto tra i canoni di locazione annui e il valore di mercato dell'immobile;

38)  ►M1  per «immobile residenziale» (residential real estate, RRE) si intende qualsiasi immobile disponibile per scopi abitativi, esistente o in costruzione, acquisito, costruito o ristrutturato da una persona fisica, inclusi gli alloggi acquistati a fini locativi. Ove un immobile abbia un uso promiscuo, dovrebbe essere trattato come un insieme di immobili distinti (ad esempio sulla base della superficie dedicata a ciascun uso), ogni qualvolta sia possibile effettuare tale distinzione; altrimenti l’immobile può essere classificato in base all’uso prevalente; ◄

39)  ►M1  per «prestito garantito da immobile residenziale (RRE)» si intende un prestito a una persona fisica garantito da un immobile residenziale indipendentemente dalla finalità del prestito; ◄

40) per «quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi» si intende un processo regolare di monitoraggio e valutazione dei rischi sistemici derivanti dal mercato immobiliare nazionale, basato su solidi metodi analitici e dati sufficientemente rappresentativi;

41) per «dati sufficientemente rappresentativi» si intendono dati ottenuti attraverso tecniche di campionamento che fanno riferimento a caratteristiche rilevanti la cui presenza nella popolazione statistica è nota; non sono prescritte specifiche tecniche di campionamento e le prassi nazionali sono considerate adeguate nella misura in cui, a giudizio degli esperti, si ritenga che producano risultati imparziali;

42) per «tasso di sfitto» si intende la superficie disponibile per locazione in rapporto alla superficie totale dell'immobile;

43) per «aggiustamenti di valutazione sugli investimenti» si intendono i costi sostenuti da un investitore per tenere conto di potenziali perdite future sugli investimenti dovute alle prevalenti condizioni di mercato;

44) per «valore all'origine» si intende il minore tra il valore di transazione di un immobile (quale, ad esempio, registrato in un atto notarile) e il valore stimato da uno stimatore indipendente esterno o interno al momento della concessione del prestito; se è disponibile un solo valore, si utilizzerà questo.

1. Ai fini dell’attuazione della presente raccomandazione si applicano i seguenti criteri:

a) la raccomandazione riguarda unicamente gli indicatori necessari ai fini della stabilità finanziaria e per i quali sono state identificate lacune informative;

b) dovrebbe prestarsi debita attenzione al principio di proporzionalità, tenendo conto:

i) della dimensione e dell'evoluzione dei mercati CRE e RRE negli Stati membri;

ii) dei poteri di ciascuna autorità macroprudenziale nazionale;

iii) della finalità e del contenuto di ciascuna raccomandazione;

c) nel valutare l’attuazione delle raccomandazioni da A a D si dovrebbe prestare debita attenzione ai progressi effettuati nella raccolta dei dati a livello dell’Unione come indicato al considerando 15;

d) l’allegato I della presente raccomandazione contiene criteri specifici per l’attuazione delle raccomandazioni da A ad E.

2. Si richiede ai destinatari di riferire al CERS e al Consiglio in merito alle azioni intraprese in risposta alla presente raccomandazione o di motivare adeguatamente l’inerzia. Le relazioni dovrebbero quanto meno contenere:

a) informazioni sulla sostanza e sulla tempistica delle azioni intraprese;

b) una valutazione sul funzionamento delle azioni intraprese, tenendo conto degli obiettivi della presente raccomandazione;

c) motivazioni dettagliate in relazione all’eventuale inerzia o scostamento dalla presente raccomandazione, ivi inclusi eventuali ritardi.

1.  Raccomandazione A

a) Entro il 31 dicembre 2019, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione provvisoria sulle informazioni già disponibili, o che dovrebbero esserlo, per l’attuazione della raccomandazione A.

b) Entro il 31 dicembre 2020, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione A.

2.  Raccomandazione B

a) Entro il 31 dicembre 2019, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione provvisoria sulle informazioni già disponibili, o che dovrebbero esserlo, per l’attuazione della raccomandazione B.

b) Entro il 31 dicembre 2020, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione B.

3.  Raccomandazione C

a) Entro il 31 dicembre 2019, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione provvisoria sulle informazioni già disponibili, o che dovrebbero esserlo, per l’attuazione della raccomandazione C.

b) Entro il 31 dicembre 2021, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione C.

c) Qualora le autorità macroprudenziali nazionali non dispongano delle informazioni rilevanti in relazione agli indicatori di cui ai punti da a) a e) della raccomandazione C, paragrafo 1, dette autorità trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione C con riguardo a tali indicatori al più tardi entro il 31 dicembre 2025.

4.  Raccomandazione D

a) Entro il 31 dicembre 2019, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione provvisoria sulle informazioni già disponibili, o che dovrebbero esserlo, per l’attuazione della raccomandazione D.

b) Entro il 31 dicembre 2021, le autorità macroprudenziali nazionali trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione D.

c) Qualora le autorità macroprudenziali nazionali non dispongano delle informazioni rilevanti in relazione agli indicatori di cui al punto da a) della raccomandazione D, paragrafo 2, come specificato nel modello A dell’allegato III della presente raccomandazione, dette autorità trasmettono al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione D con riguardo a tali indicatori al più tardi entro il 31 dicembre 2025.

5.  Raccomandazione E

a) Entro il 31 dicembre 2017 le AEV definiscono un modello per la pubblicazione dei dati sulle esposizioni dei soggetti ricadenti nell’ambito della loro vigilanza verso ciascun mercato nazionale CRE nell’Unione.

b) Entro il 30 giugno 2018 le AEV pubblicano i dati di cui alla lettera a) al 31 dicembre 2017.

c) A partire dal 31 marzo 2019 le AEV pubblicano con frequenza annuale i dati di cui alla lettera a) al 31 dicembre dell’anno antecedente.

6.  Raccomandazione F

a) Entro il 31 dicembre 2021, la Commissione (Eurostat) trasmette al CERS e al Consiglio una relazione provvisoria contenente una prima valutazione dell’attuazione della raccomandazione F.

b) Entro il 31 dicembre 2023, la Commissione (Eurostat) trasmette al CERS e al Consiglio una relazione finale sull’attuazione della raccomandazione F.

1. Il segretariato del CERS:

a) assiste i destinatari, assicurando la presentazione coordinata delle relazioni, la fornitura dei relativi modelli e precisando, ove necessario, le modalità e la tempistica con cui dar seguito alla raccomandazione;

b) verifica il seguito dato alla raccomandazione da parte dei destinatari, fornisce loro assistenza, su richiesta, e comunica il seguito dato alla raccomandazione al Consiglio generale tramite il Comitato direttivo.

2. Il Consiglio generale valuta le azioni intraprese e le motivazioni comunicate dai destinatari e, se del caso, decide se la presente raccomandazione non sia stata rispettata e se i destinatari abbiano omesso di fornire adeguate motivazioni della propria inerzia.

a) valutino se gli indicatori rilevanti sui criteri di concessione del credito per prestiti garantiti da RRE siano considerati o implementati nel quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi del settore RRE nella loro giurisdizione;

b) valutino i progressi compiuti nell’uso degli indicatori specificati nella raccomandazione A, paragrafo 1, per tale monitoraggio;

c) valutino la misura in cui le informazioni sugli indicatori rilevanti, già disponibili o disponibili nel futuro, siano sufficientemente rappresentative degli attuali criteri di concessione del credito nel rispettivo mercato dei prestiti garantiti da RRE;

d) valutino se l’acquisto di immobili a fini locativi rappresenti una significativa fonte di rischi derivanti dal settore immobiliare nazionale o costituisca una quota significativa delle consistenze del totale dei prestiti garantiti da RRE;

e) nei casi in cui l’acquisto di immobili a fini locativi sia considerato una significativa fonte di rischi derivanti dal settore immobiliare nazionale o costituisca una quota significativa delle consistenze del totale dei prestiti garantiti da RRE, valutino i progressi compiuti nell’uso degli indicatori per il monitoraggio dei rischi specificati nella raccomandazione A, paragrafo 2.

a) assicurino l’adozione dei metodi specificati nell’allegato IV per il calcolo degli indicatori elencati nelle raccomandazioni A, paragrafo 1, e A, paragrafo 2;

b) nei casi in cui sia usato un altro metodo oltre a quello specificato nell’allegato IV per il calcolo degli indicatori rilevanti, segnalino le caratteristiche tecniche del metodo e la sua efficacia nel monitoraggio dei rischi derivanti dal settore RRE;

c) assicurino che gli indicatori rilevanti elencati nelle raccomandazioni A, paragrafo 1, e A, paragrafo 2, siano usati per monitorare i rischi nel settore RRE almeno annualmente.

a) valutino i progressi compiuti nel monitoraggio della distribuzione univariata e delle distribuzioni congiunte selezionate degli indicatori rilevanti come specificato nel modello A dell’allegato II;

b) valutino i progressi nell’uso delle informazioni specificate nella raccomandazione B, paragrafo 2, e nel modello A dell’allegato II come una guida nel monitoraggio dei rischi rilevanti.

a) valutino i progressi nel monitoraggio separato degli indicatori rilevanti per l’acquisto di alloggi a fini locativi e immobili ad uso del proprietario;

b) valutino i progressi compiuti nel monitoraggio dei dati pertinenti disaggregati sulla base delle dimensioni specificate nei modelli A e B dell’allegato II.

a) valutino se gli indicatori rilevanti per le esposizioni CRE nazionali siano considerati o implementati nel quadro di monitoraggio dei rischi per il settore CRE della loro giurisdizione;

b) assicurino l’inclusione degli indicatori relativi al mercato CRE fisico, degli indicatori relativi alle esposizioni creditizie del sistema finanziario e degli indicatori relativi ai criteri di concessione del credito nel quadro di monitoraggio dei rischi;

c) valutino se gli investimenti rappresentino una fonte significativa di finanziamento per i settore CRE nazionale.

d) nei casi in cui gli investimenti siano considerati una fonte significativa di finanziamento per il settore CRE nazionale, valutino i progressi nell’utilizzo degli indicatori aggiuntivi per il monitoraggio del rischio specificati nella raccomandazione C, paragrafo 2;

e) valutino i progressi nell’utilizzo degli indicatori specificati, almeno, nella raccomandazione C, paragrafo 1 e, se del caso, nella raccomandazione C, paragrafo 2;

f) valutino qualora le informazioni di questi indicatori (già disponibili o che dovrebbero essere disponibili) siano sufficientemente rappresentative del mercato nazionale CRE.

a) assicurino l’adozione dei metodi per il calcolo degli indicatori elencati nella raccomandazione C, paragrafo 1, e nella raccomandazione C, paragrafo 2, come specificati nell’allegato V e, ove appropriati per i CRE, nell’allegato IV;

b) nei casi in cui sia usato un altro metodo oltre a quello specificato nell’allegato IV e nell’allegato V per il calcolo degli indicatori rilevanti, segnalino le caratteristiche tecniche del metodo e la sua efficacia nel monitoraggio dei rischi derivanti dal settore CRE;

c) assicurino che gli indicatori elencati nella raccomandazione C, paragrafo 1, siano usati per monitorare gli sviluppi nel settore CRE almeno su base trimestrale per gli indicatori relativi al mercato CRE fisico, i flussi di finanziamenti (compresi i flussi di prestiti deteriorati e gli accantonamenti per perdite su crediti) e i corrispondenti criteri di concessione del credito, e almeno su base annuale per le consistenze di prestiti (incluse le consistenze di prestiti deteriorati e gli accantonamenti per perdite su crediti) e i corrispondenti criteri di concessione del credito;

d) nei casi in cui gli investimenti siano considerati una fonte significativa di finanziamento per il settore CRE nazionale, assicurino che gli indicatori elencati nella raccomandazione C, paragrafo 2, siano utilizzati per monitorare gli sviluppi nel settore CRE almeno trimestralmente per i flussi di investimenti (compresi gli aggiustamenti di valutazione sugli investimenti) e almeno annualmente per le consistenze degli investimenti (compresi gli aggiustamenti di valutazione sugli investimenti).

a) valutino i progressi compiuti nel monitoraggio degli indicatori rilevanti come specificati nei modelli A, B e C dell’allegato III;

b) valutino i progressi compiuti nell’uso delle informazioni rilevanti come specificato nella raccomandazione D, paragrafo 2, e indicato nei modelli A, B e C dell’allegato III come una guida nel monitoraggio dei rischi rilevanti;

c) nei casi in cui gli investimenti siano considerati una fonte significativa di finanziamento per il settore CRE nazionale, valutino i progressi nell’utilizzo delle informazioni rilevanti come specificato nella raccomandazione D, paragrafo 3, e indicato nel modello B dell’allegato III come una guida nel monitoraggio dei rischi rilevanti;

d) nei casi in cui gli indicatori supplementari siano utilizzati per monitorare gli sviluppi nel settore CRE, segnalino le informazioni supplementari utilizzate per il monitoraggio dei rischi.

a) definiscano un modello per la pubblicazione dei dati sulle esposizioni degli enti inclusi nel rispettivo ambito di supervisione di ciascun mercato CRE nazionale nell’Unione;

b) pubblichino, almeno su base annuale, i dati aggregati raccolti in conformità agli attuali obblighi di segnalazione sulle esposizioni degli enti inclusi nel rispettivo ambito di supervisione di ciascun mercato CRE nazionale nell’Unione.

a) sulla base dell’adeguatezza delle definizioni e delle disaggregazioni per gli indicatori rilevanti relativi al mercato CRE fisico attualmente in uso negli Stati membri, proponga una normativa dell’Unione che stabilisca un quadro minimo comune per lo sviluppo, la produzione e la divulgazione di una banca dati relativa agli indicatori rilevanti al fine di armonizzare tali indicatori;

b) assicuri l’allineamento della normativa proposta con gli indicatori e le rispettive definizioni utilizzati a fini di vigilanza o di stabilità finanziaria, in modo da evitare un ingiustificato aumento dell’onere a carico dei soggetti segnalanti;

c) assicuri la qualità degli indicatori rilevanti relativi al mercato CRE fisico attraverso lo sviluppo di standard, fonti, metodi e procedure statistici per lo sviluppo della banca dati relativa agli indicatori rilevanti;

d) assicuri che l’attuazione di standard, fonti, metodi e procedure sviluppati in relazione alla banca dati sugli indicatori rilevanti relativi al mercato CRE fisico non porti ad un ingiustificato aumento dell’onere a carico dei soggetti segnalanti;

e) promuova l’attuazione di standard, fonti, metodi e procedure sviluppati per la produzione della banca dati sugli indicatori rilevanti relativi al mercato CRE fisico;

1. L’LTV-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo «L»:

a) Include tutti i prestiti o tranche di prestiti garantiti dal mutuatario con immobili al momento della concessione (a prescindere dalla finalità del prestito), a seguito di un aggregazione dei prestiti «per mutuatario» e «per garanzia».

b) È rilevato sulla base degli importi erogati e non include pertanto importi non utilizzati di linee di credito. In caso di immobili ancora in costruzione, «L» corrisponde alla somma di tutte le tranche del prestito erogate fino alla data di segnalazione e l’LTV-O è calcolato alla data di erogazione di ogni nuova tranche. ( 13 ) In alternativa, se il summenzionato metodo di calcolo non è disponibile o non corrisponde alla prevalente prassi di mercato, LTV-O può essere calcolato anche sulla base dell’ammontare totale dei prestiti concessi e il valore atteso al completamento dell’RRE in costruzione.

c) Non comprende i prestiti non garantiti dall’immobile, salvo che il finanziatore segnalante consideri i prestiti non garantiti come parte di un’operazione di finanziamento per l’edilizia residenziale, che combina prestiti garantiti e non garantiti. In tal caso, anche i prestiti non garantiti dovrebbero essere compresi in «L».

d) Non è rettificato in considerazione di fattori di attenuazione del rischio di credito.

e) Non include costi e commissioni connesse al prestito garantito da RRE.

f) Non include agevolazioni sui prestiti.

3. Ai fini del calcolo «V»:

a) È calcolato sulla base del valore dell’immobile al momento della concessione, misurata come il valore inferiore tra:

1. il valore dell’operazione, ad esempio quale registrato in un atto notarile, e

2. il valore stimato da uno stimatore indipendente esterno o interno.

b) Non tiene conto del valore dei lavori di ristrutturazione e costruzione programmati.

c) In caso di immobile ancora in costruzione, «V» corrisponde al valore totale dell’immobile fino alla data di segnalazione (tenendo conto dell’aumento di valore determinato dall’avanzamento dei lavori). «V» è valutato all’erogazione di ogni nuova tranche di prestito, consentendo il calcolo di un LTV-O aggiornato.

d) Non è rettificato in considerazione di fattori di attenuazione del rischio di credito.

e) Non include costi e commissioni connessi al prestito garantito da RRE.

f) Non si calcola come «valore a lungo termine». Mentre l’utilizzo del valore a lungo termine potrebbe essere giustificato dalla prociclicità di «V», l’LTV-O mira a rispecchiare i criteri di concessione del credito al momento della concessione. Pertanto, se nel momento in cui il prestito garantito da RRE è concesso ed è registrato l’LTV-O, «V» non rappresentava il valore dell’attività al momento della concessione come segnalata nei registri del soggetto erogante, esso non rispecchierebbe adeguatamente l’attuale politica creditizia del soggetto erogante per ciò che concerne l’LTV-O.

4. Oltre a calcolare l’LTV-O secondo il metodo descritto sopra ai paragrafi 2 e 3, le autorità macroprudenziali nazionali, se lo ritengono necessario al fine di tenere conto delle specificità dei loro mercati, possono anche calcolare l’LTV-O deducendo dalla definizione di «V» di cui al paragrafo 3 l’ammontare totale dei prestiti in essere garantiti da RRE, erogati o meno, con garanzie sugli immobili aventi rango superiore, invece di calcolare tali prestiti nel calcolo di «L» come descritto al paragrafo 2.

5. Ove i mercati dei prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi e quelli per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario siano monitorati separatamente, si applica la definizione di LTV-O, con le seguenti eccezioni:

a) per prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi:

— «L» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con l’immobile al momento della concessione, relativi a prestiti concessi per l’acquisto di immobili a fini locativi.

— «V» comprende solo il valore dell’immobile oggetto dell’acquisto a fini locativi al momento della concessione.

b) per prestiti per immobili ad uso del proprietario:

— «L» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con immobili al momento della concessione, relativi a prestiti per immobili ad uso del proprietario.

— «V» comprende solo il valore dell’immobile ad uso del proprietario al momento della concessione.

6. Le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero prestare attenzione al fatto che i rapporti LTV sono per loro natura prociclici e dovrebbero pertanto valutarli con cautela nell’ambito di qualsiasi attività di monitoraggio dei rischi. Esse dovrebbero altresì indagare sull’utilizzo di parametri supplementari come il prestito/valore a lungo termine in cui il valore è rettificato in ragione dell’evoluzione a lungo termine di un indice di prezzo di mercato.

1. L’LTV-C è definito come:

2. Ai fini del calcolo «LC»:

a) È conteggiato come il saldo residuo del/dei prestito/i — definiti come «L» nella sezione 1, paragrafo 2 — alla data di segnalazione, tenendo conto dei rimborsi di capitale, delle ristrutturazioni del prestito, delle nuove erogazioni in conto capitale, dell’interesse addebitato e, in caso di prestiti in valuta, delle variazioni nel tasso di cambio.

b) È rettificato per tener conto dei risparmi accumulati in un veicolo di investimento al fine di rimborsare il capitale concesso in prestito. I risparmi accumulati possono essere dedotti da «LC» solo ove siano soddisfatte le seguenti condizioni:

1) i risparmi accumulati sono incondizionatamente costituiti in pegno in favore del creditore al fine espresso di rimborsare il capitale del prestito alle date contrattualmente anticipate; e

2) è applicato un adeguato scarto di garanzia determinato dall’autorità macroprudenziale nazionale per rispecchiare i rischio di mercato e/o di terze parti associati agli investimenti sottostanti.

3. Ai fini del calcolo «VC»:

a) Rispecchia le variazioni di valore di «V», come definito nella sezione 1, paragrafo 3, verificatesi dalla stima dell’immobile più recente. Il valore attuale dell’immobile dovrebbe essere stimato da uno stimatore indipendente esterno o interno. Ove tale stima non sia disponibile, il valore attuale dell’immobile può essere stimato utilizzando un indice granulare di valore dell’immobile (ad esempio basato su dati relativi alle operazioni). Nel caso in cui neanche tale indice di valore dell’immobile sia disponibile, può essere utilizzato un indice granulare dei prezzi immobiliari previa applicazione di una riduzione adeguatamente scelta per tenere conto del deprezzamento dell’immobile. Qualunque valore dell’immobile o indice dei prezzi dovrebbe essere sufficientemente differenziato in ragione della localizzazione geografica dell’immobile e della tipologia di esso.

b) È rettificato in considerazione delle variazioni nelle garanzie ipotecarie sull’immobile aventi rango preferenziale.

c) È calcolato annualmente.

4. Ove i mercati dei prestiti garantiti da RRE per l’acquisto di immobili a fini locativi e quelli per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario siano monitorati separatamente, si applica la definizione di LTV-C, con le seguenti eccezioni:

a) per prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi:

— «LC» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con immobili al momento della concessione, relativi a prestiti concessi per l’acquisto di immobili a fini locativi;

— «VC» si riferisce al valore attuale dell’immobile a fini locativi.

b) per prestiti per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario:

— «LC» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con l’immobile al momento della concessione, relativi a immobili a uso del proprietario.

— «VC» comprende solo il valore dell’immobile ad uso del proprietario al momento della concessione.

1. L’LTI-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo, «L» ha il medesimo significato di cui alla sezione 1, paragrafo 2.

3. Ai fini del calcolo, «I» è il reddito totale annuale disponibile del mutuatario come rilevato dal finanziatore al momento della concessione del prestito garantito da RRE.

4. Nel determinare il «reddito disponibile» del mutuatario, si incoraggiano i destinatari ad attenersi per quanto possibile alla definizione (1) e come minimo alla definizione (2):

a) il «reddito lordo da locazione di immobili» comprende sia il reddito da locazione di immobili di proprietà su cui non è acceso alcun prestito garantito da RRE attualmente in essere che gli immobili acquistati a fini locativi. Il reddito da locazione dovrebbe essere dedotto dalle informazioni disponibili alle banche o altrimenti reperite. Se non sono disponibili informazioni precise, l’istituzione segnalante dovrebbe indicare la migliore stima del reddito da locazione e descrivere la metodologia utilizzata;

b) le «imposte» dovrebbero comprendere, in ordine di importanza, le imposte sui salari, crediti d’imposta, pensioni o premi assicurativi, se gravanti sul reddito lordo, imposte specifiche come imposte sugli immobili e imposte non collegate a consumi;

c) «assistenza sanitaria/sicurezza sociale/premi per assicurazioni mediche» dovrebbe comprendere le spese obbligatorie fisse che in alcuni paesi sono versate dopo le tasse;

d) gli «sgravi fiscali» dovrebbero comprendere i rimborsi effettuati dall’autorità fiscale collegati alla deduzione degli interessi sul prestito garantito da RRE.

e) le «agevolazioni per prestiti» dovrebbero includere tutti gli interventi del settore pubblico volti ad allentare l’onere di rimborso del debito del mutuatario (ad esempio tassi di interesse agevolati, sovvenzioni per il rimborso).

5. Ove i mercati dei prestiti garantiti da RRE per l’acquisto di immobili a fini locativi e quelli per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario siano monitorati separatamente, si applica la definizione di LTI-O, con le seguenti eccezioni:

a) per prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi:

— «L» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con immobili al momento della concessione, relativi a prestiti concessi per l’acquisto di immobili a fini locativi.

b) per prestiti per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario:

— «L» comprende esclusivamente prestiti o tranche di prestiti, garantiti dal mutuatario con immobili al momento della concessione, relativi a immobili a uso del proprietario.

— Ove un mutuatario abbia acceso sia prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi che per l’acquisto di immobili ad uso proprio, solo il reddito da locazione derivante dal mutuo a fini locativi al netto degli oneri per il servizio del debito relativo ai prestiti per l’acquisto a fini locativi può essere utilizzato per sostenere il pagamento dei prestiti relativi a immobili ad uso del proprietario. In questo caso la definizione preferibile di «reddito disponibile» è:

— «reddito disponibile» = reddito da lavoro dipendente + reddito da lavoro autonomo ad esempio utili + reddito da trattamenti pensionistici pubblici + reddito da pensioni private e professionali + reddito da sussidi di disoccupazione + reddito da trasferimenti sociali diversi dai sussidi di disoccupazione + trasferimenti privati regolari, ad esempio alimenti + (reddito lordo da locazione di immobili - oneri per il servizio del debito sull’immobile locato) + reddito da investimenti finanziari + reddito da imprese private o società di persone + reddito regolare da altre fonti + agevolazioni per prestiti - imposte - assistenza sanitaria/sicurezza sociale/premi per assicurazioni mediche + sgravi fiscali.

1. Il DTI-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo, «D» comprende il debito totale del mutuatario, garantito o no da immobili, compresi tutti i prestiti finanziari in essere, ossia i prestiti concessi dal soggetto erogante del prestito garantito da RRE o da altri mutuanti al momento della concessione del prestito garantito da RRE.

3. Ai fini del calcolo, «I» ha lo stesso significato di cui alla sezione 3, paragrafo 4.

1. LSTI-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo, «LS» rappresenta gli oneri annuali per il servizio del debito relativo al prestito garantito da RRE definito come «L» nella sezione 1, paragrafo 2, al momento della concessione del prestito.

3. Ai fini del calcolo, «I» ha lo stesso significato di cui alla sezione 3, paragrafo 4.

4. Ove i mercati dei prestiti garantiti da RRE per l’acquisto di alloggi a fini locativi e quelli per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario siano monitorati separatamente, si applica la definizione di LSTI-O, con le seguenti eccezioni:

a) per prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi:

— «LS» rappresenta gli oneri annuali per il servizio del debito relativi al prestito per l’acquisto a fini locativi al momento della concessione.

b) per prestiti per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario:

— «LS» rappresenta gli oneri annuali per il servizio del debito relativi al prestito per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario al momento della concessione.

— La relativa definizione di «reddito disponibile» preferibile è:

— «reddito disponibile» = reddito da lavoro dipendente + reddito da lavoro autonomo ad esempio utili + reddito da trattamenti pensionistici pubblici + reddito da pensioni private e professionali + reddito da sussidi di disoccupazione + reddito da trasferimenti sociali diversi dai sussidi di disoccupazione + trasferimenti privati regolari, ad esempio alimenti + (reddito lordo da locazione di immobili - oneri per il servizio del debito sull’immobile locato) + reddito da investimenti finanziari + reddito da imprese private e società di persone + reddito regolare da altre fonti + agevolazioni per prestiti - imposte - assistenza sanitaria/sicurezza sociale/premi per assicurazioni mediche + sgravi fiscali.

1. DSTI-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo, «DS» rappresenta gli oneri annuali per il servizio del debito relativo al debito totale del mutuatario definito come «D» nella sezione 4, paragrafo 2, al momento della concessione del prestito.

3. Ai fini del calcolo, «I» ha lo stesso significato di cui alla sezione 3, paragrafo 4.

4. Il DSTI-O dovrebbe essere considerato come un indicatore opzionale poiché non in tutte le giurisdizioni i soggetti eroganti possono avere accesso alle informazioni necessarie a calcolare il suo numeratore. Tuttavia, nelle giurisdizioni in cui i soggetti eroganti hanno accesso a tali informazioni (ad esempio tramite centrali rischi o registri fiscali) le autorità macroprudenziali sono fortemente incoraggiate a includere questo indicatore nel proprio quadro di riferimento per il monitoraggio dei rischi.

1. ICR è definito come:

2. Ai fini del calcolo:

a) «reddito lordo da locazione immobili» è il reddito annuale da locazione di alloggi acquistati a fini locativi, al lordo di tutte le spese di gestione per il mantenimento del valore dell’immobile e al lordo delle imposte;

b) «costi per interessi annuali» sono i costi per interessi annuali relativi agli alloggi acquistati a fini locativi.

3. Il rapporto può far riferimento al suo valore al momento della concessione del prestito (ICR-O) oppure al suo valore attuale (ICR-C).

1. LTR-O è definito come:

2. Ai fini del calcolo:

a) «buy-to-let loan» (prestito per l’acquisto a fini locativi) ha lo stesso significato di «L» nella sezione 1, paragrafo 2, ma è limitato ai prestiti garantiti da RRE che finanziano l’acquisto dell’immobile a fini locativi.

b) «NET annual rental income» (reddito annuale netto da locazione) è il reddito annuale netto derivante dall’immobile acquistato a fini locativi al netto delle spese di gestione dirette a preservarne il valore, ma al lordo di tutte le imposte;

c) «gross annual rental income» (reddito annuale lordo da locazione) è il reddito annuale derivante dalla locazione dell’immobile acquistato a fini locativi, al lordo di tutte le spese di gestione per mantenere il valore dell’immobile e al lordo delle imposte.

a) Il Regolamento (UE) n. 575/2013 definisce gli RRE all’articolo 4, paragrafo 1, numero 75, ma non fornisce una definizione precisa di CRE, facendo esclusivamente riferimento, nell’articolo 126, a «uffici o locali per il commercio». Detto regolamento, per quanto riguarda i CRE, richiede anche che il valore dell’immobile non dipenda dal merito di credito del debitore o dalla performance del progetto immobiliare sottostante.

b) L’EBA ha indicato un utile criterio supplementare: lo scopo prevalente dell’immobile «dovrebbe essere collegato a un’attività economica» ( 14 ). Ancorché utile, tale criterio non è sufficientemente preciso a fini macroprudenziali.

c) Un’altra possibile fonte per la definizione di CRE è il Regolamento (UE) 2016/867 della Banca centrale europea (BCE/2016/13) ( 15 ). Mentre la premessa in base a cui la presente raccomandazione è stata originariamente emessa giustificava l’adozione di definizioni più dettagliate a fini della stabilità finanziaria, i recenti sviluppi in ambito statistico hanno evidenziato la necessità di mettere maggiormente in linea la definizione di CRE con quella del Regolamento (UE) 2016/867 al fine di facilitare le attività di monitoraggio e le analisi finanziarie delle autorità macroprudenziali nazionali e di permettere una piena comparabilità tra paesi.

d) L’iniziativa del G20 in tema di dati incompleti (G20 Data Gaps Initiative) ( 16 ) consiste in una serie di 20 raccomandazioni in materia di rafforzamento di statistiche economiche e finanziarie avviata a seguito dello scoppio della crisi finanziaria del 2007 e 2008, al fine di migliorare disponibilità e comparabilità dei dati economici e finanziari. Le raccomandazioni II.17 e II.18 della seconda fase dell’iniziativa del G20 in tema di dati incompleti (DGI-2) ( 17 ) evidenziano l’esigenza di migliorare la disponibilità sia delle statistiche relative a immobili residenziali che quelle relative a immobili non residenziali. Dando seguito a tale iniziativa, nel 2017 la Commissione (Eurostat) ha pubblicato una relazione sugli indicatori dei prezzi per gli immobili non residenziali («Commercial property price indicators: sources, methods and issues») ( 18 ), che offre un apporto sui dati fonte e sulle metodologie relativi agli indici dei prezzi per gli immobili non residenziali, al fine di informare meglio i compilatori e gli utilizzatori su fonti di dati, misurazioni, metodi alternativi e sulle questioni in gioco.

e) Anche il documento di consultazione del Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria sulle revisioni del metodo standardizzato per il rischio di credito e la revisione della misurazione del rischio operativo ( 19 ) definisce i CRE come l’opposto degli RRE. Un’esposizione relativa a RRE è definita come un esposizione garantita da immobili che hanno natura di luoghi di abitazione e rispettano le leggi e i regolamenti applicabili che consentono il loro uso a fini abitativi, ossia gli immobili residenziali. Un’esposizione relativa a CRE è quindi definita come un’esposizione garantita da beni immobili diversi da immobili residenziali.

a) fonti pubbliche, ad esempio istituti nazionali di statistica o registri immobiliari; o

b) fornitori di dati dal settore privato che coprano una parte sostanziale del mercato dei CRE.

a) Sezione F: costruzioni, esclusa ingegneria civile; e

b) Sezione L: attività immobiliari escluse agenzie di mediazione immobiliare.

a) tipologia degli immobili;

b) localizzazione degli immobili;

c) tipologia e nazionalità degli investitori;

d) tipologia e nazionalità dei soggetti eroganti.

a) residenziale, ad esempio condomini plurifamiliari;

b) esercizio al dettaglio, ad esempio hotel, ristoranti, centri commerciali;

c) ufficio, ad esempio immobili usati principalmente per attività professionali o imprenditoriali;

d) industriale, ad esempio immobili utilizzati a fini di produzione, distribuzione e logistica;

e) altre tipologie di immobili non residenziali.

a) territorio nazionale;

b) territorio estero, disaggregato per singoli paesi che le autorità macroprudenziali nazionali degli Stati membri considerano importanti ai fini della stabilità finanziaria.

a) banche;

b) imprese di assicurazione;

c) fondi pensione;

d) fondi di investimento;

e) società immobiliari;

f) altro.

a) banche comprese «bad bank»;

b) imprese di assicurazione;

c) fondi pensione.

a) nazionali;

b) resto dello Spazio economico europeo;

c) resto del mondo.

a) «NET annual income» (reddito annuale netto) comprende il reddito annuale derivante dalla concessione in locazione di immobili o il flusso di cassa generato dallo svolgimento di attività, finalità o operazioni da parte del proprietario dell’immobile, al netto delle imposte e delle spese di gestione dirette a preservare il valore dell’immobile e — in caso di flusso di cassa — rettificato in considerazione dei costi e benefici connessi con l’utilizzo della proprietà.

b) «annual interest cost» (costi per interessi annuali) sono i costi per interessi annuali associati al prestito garantito dall’immobile o da una serie di immobili CRE.

a) «NET annual income» (reddito annuale netto) è il reddito annuale derivante dalla concessione in locazione di immobili o il flusso di cassa generato dallo svolgimento di attività, finalità o operazioni da parte del proprietario dell’immobile, al netto delle imposte e delle spese di gestione dirette a preservare il valore dell’immobile e — in caso di flusso di cassa — rettificato in considerazione dei costi e benefici connessi con l’utilizzo della proprietà.

b) «annual debt service» (servizio annuale del debito) è il servizio annuale del debito associato al prestito garantito dall’immobile o da una serie di immobili CRE.