EFTA JÄRELEVALVEAMET (edaspidi „järelevalveamet”),

ning arvestades järgmist:

I.   ASJAOLUD

1.   MENETLUS

Norra ametiasutused teatasid 15. detsembri 2008. aasta kirjaga (toiming nr 508884), mille järelevalveamet sai 13. veebruaril 2009, et Askeri vald müüs maad aadressil Nesøyveien 8 (gnr. 32 bnr. 17) vastavalt protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikele 3.

Järelevalveamet palus 8. aprilli 2009. aasta kirjaga (toiming nr 512188) lisateavet. Norra ametiasutused vastasid 11. mai 2009. aasta kirjaga (toiming nr 518079).

Järelevalveamet saatis teise teabenõude 7. juuli 2009. aasta kirjaga (toiming nr 521778). Norra ametiasutused vastasid 14. augusti 2009. aasta kirjaga (toiming nr 527555).

Järelevalveamet teatas seejärel Norra ametiasutustele, et on otsustanud algatada maa müügi suhtes protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 2 sätestatud menetluse.

Järelevalveameti otsus nr 538/09/COL menetluse algatamise kohta avaldati Euroopa Liidu Teatajas ja EMP kaasandes 8. juulil 2010  (3). Järelevalveamet kutsus huvitatud isikuid üles esitama märkusi.

Järelevalveamet sai märkused ühelt huvitatud isikult, nimelt maa ostjalt ehk ettevõtjalt Asker Brygge AS. Askeri vald edastas 29. jaanuari 2010. aasta kirja sama kuupäeva kandva valla kirja lisana.

Asja arutati järelevalveameti ja Norra ametiasutuste kohtumisel 14. oktoobril 2010. Pärast kohtumist esitasid Norra ametiasutused oma lõplikud märkused 19. novembril 2010.

2.   TEABE KIRJELDUS

Norra ametiasutused teatasid, et Askeri omavalitsus müüs ettevõtjale Asker Brygge AS (edaspidi „Asker Brygge”) maad. Askeri vallas asuv kinnistu on registreeritud Norra kinnistusraamatus aadressiga Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (edaspidi „gbnr. 32/17”) ning selle pindala on ligikaudu and 9 700 m2. Kinnistu ei olnud hoonestatud. Osa maast oli vald rentinud ettevõtjale Slependen Båtforening.

Askeri omavalitsus ja ettevõtja Asker Brygge sõlmisid 2001. aastal lepingu (edaspidi „optsioonileping”), mille kohaselt ettevõtjale Asker Brygge anti optsioon maa ostuks kuni 31. detsembrini 2009 kindlaksmääratud summas 8 miljonit Norra krooni, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile. Optsioonilepingu kohaselt kavatses omavalitsus anda ettevõtjale Asker Brygge võimaluse osta maa turuhinnaga, tingimusel et Asker Brygge teostab ulatuslikud planeerimis- ja uurimistööd, eesmärgiga muuta kinnisvara suhtes kehtivaid eeskirju ja seejärel seda arendada.

Optsioonilepingut uuendati 2004. aastal ja optsiooni tähtaega pikendati 31. detsembrini 2014, kusjuures kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmise tingimused jäid samaks.

Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. Lepinguosalised leppisid 21. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingus kokku 8 727 462 Norra krooni suuruses müügihinnas. Maa kanti ettevõtja Asker Brygge omandisse samal päeval, kuigi ostusummast maksti samal päeval ainult 30 %. Teine ja suurem osamakse vastab 70 %-le müügisummast (6 109 223 Norra krooni) ja see tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011. Askeri omavalitsus teise osamakse eest intresse ei nõua.

Askeri omavalitsus ja Asker Brygge on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. Norra ametiasutused otsustasid tehingust õiguskindluse huvides siiski teatada.

3.   NORRA AMETIASUTUSTE MÄRKUSED

Askeri omavalitsus on seisukohal, et müügileping ei kujuta endast riigiabi, sest müügihind vastab turuväärtusele. Askeri omavalitsus rõhutas, et hinnaläbirääkimisi ei peetud, sest hind oli 2001. aastal kindlaks määratud. 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, sõltumatut kinnisvara väärtuse hindamist ei tehtud, kuid omavalitsus viis hindamise ise läbi, toetudes oma laialdastele kogemusele Askeri kinnisvaraturul.

Omavalitsus väitis, et ta peab saama kasutada oma otsustamisõigust. 2006. ja 2008. aasta juunis teostatud väärtuse hindamiste kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal vastavalt 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %) ja 8 miljonit Norra krooni. Seega on hindamised kooskõlas müügihinnaga 2001. aastal, millega seoses hindamine tehti. 18. jaanuari 2008. aasta hindamine tehti vale kinnistu kohta ja selles ei võetud arvesse olulisi tegureid.

Optsiooni andmist ei saa lugeda hüvitiseta antuks, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. Omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline ega soovinud teostada uuringuid pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks. Asker Brygge teostatud uuringud kõrvaldasid need ohud ja omavalitsus sai kinnistut müüa, ilma et oleks pidanud vaidlema potentsiaalsete ostjatega nende ohtude üle. Seega oli Asker Brygge võetud kohustustel omavalitsuse jaoks väärtus.

Omavalitsus nõustus, et erainvestor ei oleks võimaldanud müügisummast 70 % moodustanud intressita makse edasilükkamist, kuid leidis, et mis tahes riigiabi käsitataks intresside puudumise tõttu vähese tähtsusega abina.

4.   KOLMANDATE ISIKUTE MÄRKUSED

Asker Brygge väitis, et järelevalveamet ei saa järeldada, nagu oleks müügi puhul olnud tegemist riigiabiga.

4.1   Kinnistu väärtus 2001. aastal

Asker Brygge väitis, et eeldatavaid abimeetmeid tuleb hinnata faktide põhjal, mis olid omavalitsusele kättesaadavad ajal, mil viimane sõlmis optsioonilepingu, millega anti ettevõtjale Asker Brygge õigus osta kõnealune maa, s.t 2001. aastal. Seega määrati maa turuhind kindlaks optsioonilepingu sõlmimise ajal. Järelevalveameti ülesanne ei ole muuta omavalitsuse otsust seoses maa väärtuse majandusliku hindamisega 2001. aastal. Seega väidab Asker Brygge, et omavalitsusel oli 2001. aastal maa turuhinna hindamisel kaalutlusruum.

2001. aastal ettevõtjaga Slependen Båtforening (edaspidi „Slependen”) sõlmitud lepingut ning kohustust leida Slependeni jaoks uus lahendus tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt maa turuväärtust.

Selleks, et kasutada kinnisvara ärilistel eesmärkidel, on vaja muuta selle suhtes kehtivaid eeskirju. 2001. aastal ei olnud see omavalitsuse jaoks realistlik alternatiiv. Kehtivate eeskirjade täielikuks muutmiseks tehtav ettevalmistav töö on kallis ja aeganõudev. Lisaks sellele seisnes Asker Brygge jaoks võimalik risk ka selles, et omavalitsus ja teised ametiasutused, nagu maanteeamet ja maavanem, ei rahulda taotlust muuta kehtivaid eeskirju.

Tuleb arvestada ka sellega, et kinnistu on maantee E18 vahetus läheduses, mis tähendab seda, et nii müra kui ka õhusaaste on seal suur. Pealegi piirab maantee lähedus olulisel määral kinnisvara arendamise võimalusi. Vastavalt maantee arengukavale on keelatud mis tahes ehitustegevus lähemal kui 35 meetrit teest. Kuna maatükk on kitsas ja asub tee läheduses, tähendab piirang seda, et keeld hõlmab peaaegu 90 % maatükist. Nagu nähtub lepingu 1. punktist ja vastavalt riigimaantee arengukavale pidi osa maatükist kasutatama olemasoleva maantee kõrvale ehitatava uue tee ehitamiseks. Uue tee alla jääks ligikaudu 1/3 kinnisvarast.

Samuti soovib Asker Brygge rõhutada, et ebakindlust on ka seoses kinnistule seatud tingimustega. Nagu eespool öeldud, peeti kõnealust kinnistut pinnasetingimuste tõttu raskesti arendatavaks. Lisaks leiti, et pinnas ja rannajoon on tõenäoliselt väga saastunud. Seega, kui Asker Brygge võttis omavalitsusega 2001. aastal ühendust, et maa ära osta, leidis viimane, et kinnisvara on ärilistel eesmärkidel väga keeruline arendada. Ei ettevõtjal Asker Brygge ega omavalitsusel olnud nende probleemide kohta piisavat ega täpset teavet ja arendamine nõudnuks kinnisvara tingimuste põhjalikku analüüsi. Asker Brygge väidab, et eespool nimetatud piiranguid tuleks käsitleda kinnistul olnud koormisena, mis mõjutas selgelt selle turuväärtust.

Lisaks sellele ei saa järelevalveamet tugineda oma hinnangus järgnenud faktilistele asjaoludele. Seda tehes tugineb järelevalveamet faktidele, mis ei olnud omavalitsusele lepingut sõlmides kättesaadavad. Maa väärtuse mis tahes kasv pärast 2001. aastat on toimunud tänu Asker Brygge tehtud tööle. Ilma Asker Brygge tehtud tööta oleks see ala tõenäoliselt ikka veel välja arendamata ja selle rahaline väärtus omavalitsusele oleks väga väike.

4.2   Kinnistu 2007. aasta väärtuse asjakohasus

Niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, arvestab järelevalveamet Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvab selle maha.

4.3   Optsiooni hüvitamine

Asker Brygge arvates tuleks talle antud optsiooni hüvitamise hindamisel arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. Üldiselt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega, nagu see on käesoleval juhul.

4.4   Väärtuse hindamine

Üheski kinnisvara väärtuse hindamises ei ole võetud piisavalt arvesse 2001. aasta faktilisi asjaolusid. Asker Brygge peamine vastuväide hindamisele on see, et turuhinna prognoos põhineb muu hulgas eeldusel, et jahisadama edasine arendamine on võimalik ning omavalitsus ja Asker Brygge kavatsesid seda ka teha. Viidatakse ettevõtja TJB Eiendomstaksering poolt läbi viidud väärtuse hindamisele (lk 6–9), milles hindaja hinnangu aluseks on asjaolu, et paatidele lisakohtade saamiseks on võimalik merepõhja rannajoone lähedal süvendada ning rajada maale paatide ladustamisplatse. Viidatakse ka ettevõtja Takstsenteret tehtud väärtuse hindamisele (lk 14 ja 15), mille aluseks on samuti kinnisvara selline arendamine.

Kui leping 2001. aastal sõlmiti, ei olnud omavalitsusel ega ettevõtjal Asker Brygge sellist kinnisvara arendamist kavas ning seda ei peetud võimalikukski. Rannajoone pinnasetingimuste tõttu ning pinnase teisaldamise ja lähedalasuva maanteesilla vundamendi kahjustamise vältimiseks keelas maanteeamet piirkonnas edasised süvendamistööd.

II.   HINDAMINE

1.   RIIGIABI OLEMASOLU

Riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses

EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on öeldud järgmist:

1.1   Turuinvestori põhimõte

1.1.1   Sissejuhatus

Kui tehing toimus kooskõlas turuinvestori põhimõttega, s.t kui omavalitsus müüs maa turuväärtusega ja tehingu tingimused oleksid olnud vastuvõetavad erasektori müüjale, ei kujutaks tehing endast riigiabi. Maa müük oleks kvalifitseerunud riigiabina, kui müük ei oleks toimunud turuhinnaga. Seda, kas kinnisvara müüdi turuväärtusega, tuleks hinnata lepingu sõlmimise seisuga. Konkreetse maamüügi asjaolud on mõneti erilised, sest müüki käsitlevaid lepinguid on mitu: optsioonileping aastast 2001, optsiooni tähtaja pikendamise leping aastast 2004 ja müügileping aastast 2007.

Optsioonilepinguga ei antud ettevõtjale Asker Brygge mitte ainult õigust omandada kinnisvara mis tahes ajal tulevaste aastate jooksul, vaid ka õigus teha seda kindlaksmääratud hinnaga. Seega sisaldas optsioon Asker Brygge jaoks võimalust jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut ja seejärel kasutada seda kinnisvara ostmiseks 2001. aastal kokkulepitud hinnaga. Kuigi järelevalveamet tunnustab ametiasutuste õigust tegutseda turul ka kaubanduslikel tingimustel, on tema arvates siiski põhjendatud kaaluda, kas eraõiguslik turu korraldaja oleks sõlminud samasuguse lepingu. Selles suhtes on järelevalveamet kaalunud, kas Asker Brygge maksis optsiooni eest ja kas ostja suhtes kehtestatud kohustused või müüjale antud õigused tasakaalustasid ostjale antud soodustingimusi.

Järelevalveamet leidis, et optsioonileping ei ole kooskõlas turutingimustes tegutseva erainvestori põhimõttega. Järelevalveamet hindas seejärel, kas kinnisvara anti müügilepingu sõlmimisel 2007. aastal üle 2001. aastal kokkulepitud hinnal põhineva turuväärtusega. Selles osas leidis järelevalveamet, et kinnisvara müüdi 2007. aastal alla turuväärtuse. Seega järgmiseks hindas järelevalveamet esiteks 2001. aasta optsioonilepingut (ja 2004. aasta tähtaja pikendamise lepingut) ning teiseks, kas maa tegelik müük 2007. aastal toimus turuhinnaga.

1.1.2   Turuhind 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus

Optsioonilepingu puhul tuleb uurida, kas turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor oleks sõlminud lepingu sama hinna ja tingimustega, mille sõlmisid 2001. aastal Askeri omavalitsus ja ettevõtja Asker Brygge. Järelevalveamet ei saa asendada hindamisel omavalitsuse ärilist mõtlemist enda omaga, mis tähendab, et omavalitsusel kui maa müüjal on lai otsustamisruum. Lepingu sõlmimisel kõnealustel tingimustel võib olla mitu ärilisest seisukohast põhjendatud põhjust. Meedet saab tõlgendada riigiabina juhul, kui omavalitsuse valikule ei ole usutavaid seletusi.

Järelevalveametile kättesaadava teabe kohaselt olid hiljem toimunud müügi tingimused sätestatud 2001. aasta optsioonilepingus. Selle lepinguga anti ettevõtjale Asker Brygge õigus, kuid mitte kohustus, osta maa kindlaksmääratud tingimustel mis tahes ajal kuni 31. detsembrini 2009. Omavalitsusel oli aga keelatud kõnealust kinnisvara selles ajavahemikus kellelegi teisele müüa. Riigiabi hindamise seisukohalt olulised optsioonilepingu tunnused on järgmised: i) 8 miljonit Norra krooni suurune kokkulepitud hind, mida kohandatakse vastavalt tarbijahinnaindeksile, ii) Asker Brygge õigus uuteks hinnaläbirääkimisteks kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral (kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral omavalitsusel vastav õigus puudus), iii) ostusumma maksmine kahes osas, kusjuures teine osamakse, mis vastab 70 % müügisummast, tuleb tasuda hiljemalt 31. detsembriks 2011 ja selle eest intresse ei arvestata.

Omavalitsus ja Asker Brygge pikendasid 2004. aastal optsioonilepingu kehtivust 2014. aastani, kuid ei muutnud ühtegi teist tehingu tingimust (4).

Järelevalveametile kättesaadava teabe kohaselt ei teostanud omavalitsus 2001. aastal enne ettevõtjaga Asker Brygge lepingu sõlmimist sõltumatut kinnisvara väärtuse hindamist. Omavalitsus selgitas, et hindas ise kinnisvara väärtust, toetudes kogemustele kinnisvaraturul, kuid muid üksikasju järelevalveametile ei esitanud. Seega ei ole järelevalveametil selge, mille alusel jõudis omavalitsus kokkulepitud 8 miljoni Norra krooni suuruse müügihinnani.

Isegi kui omavalitsus eeldas, et kinnisvara turuhind 2001. aastal oli 8 miljonit Norra krooni, (5) tuleks hinnata muude optsioonilepingus kokku lepitud elementide turuväärtust. Järelevalveamet on seisukohal, et kui arvesse võetaks ainult kinnisvara turuväärtust, tähendaks see, et Asker Brygge sai optsiooni tasuta, ilma majandusliku kompensatsioonita ostu eesõiguse eest.

Nagu eespool mainitud, võimaldas optsioon ettevõtjal jälgida mitme aasta jooksul kinnisvarahindade arengut. Statistiliselt kinnisvarahinnad aja jooksul tõusevad. Pealegi asub Asker Oslo läheduses ning viimastel aastatel on selle elanikkond suurenenud, mis tavaliselt mõjutab kinnisvarahindu tõusu suunas.

Optsioonileping takistas omavalitsusel kõnealust kinnisvara kellelegi teisele müüa, mille tõttu oli kinni omavalitsuse kapital, millele oleks saanud leida muid kasutusviise või koguda intresse. Kui Asker Brygge oleks otsustanud kinnistut mitte osta, ei oleks omavalitsus saanud ühtegi makset ega kompensatsiooni.

Lisaks sellele pikendati 2004. aasta lepinguga optsiooni veel viie aasta võrra ilma hüvitist saamata. See andis ettevõtjale Asker Brygge võimaluse taotleda omavalitsuselt aktiivselt kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmist, et suurendada selle potentsiaalset turuväärtust.

Optsioonilepingu raames lepiti kokku ka võimaliku tulevase müügilepingu mõnedes aspektides. Eelkõige oli Asker Brygge kohustatud viima lõpule kehtivate eeskirjade muutmiseks tehtava ettevalmistava töö. Selle tingimuse mittetäitmisel oli Askeri omavalitsusel õigus leping lõpetada.

Norra ametiasutused väidavad, et optsiooni andmist ei saa käsitada hüvitiseta andmisena, sest Asker Brygge võttis endale planeerimise ja uuringutega seotud kohustused. Isegi kui omavalitsus leidis, et kinnistu arendamine on keeruline, ega soovinud teostada uuringuid keeruliste pinnasetingimuste ja saastusega seotud ohtude hindamiseks, andis optsioonileping Asker Bruggele võimaluse teostada kinnistul enne ostuotsuse tegemist mitu aastat töid, mis järelevalveameti arvates vähendas märkimisväärselt riske. Lisaks sellele tõstnuks kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmine selle väärtust. Järelikult ei kujutanud optsioonileping Asker Brygge jaoks tõelist riski. Uuringutele kulutatud summad oleksid tulnud kasuks ostjale ja kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara on arendamiseks sobimatu, oleks Asker Brygge uuringud lõpetanud ja kulud minimeerinud, ilma et tal oleks olnud kohustust kinnisvara osta.

Asker Brygge väidab, et optsiooni hüvitamise hindamisel tuleks arvesse võtta kohustust rahastada uuringuid, mille maksumus on ligikaudu 4 või 5 miljonit Norra krooni. Väidetavalt ei ole selline metoodika tavatu, kui on tegemist arendamata maa optsioonihinna kindlaksmääramisega nagu käesoleval juhul. Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud eespool nimetatud väidete kohta ühtegi dokumenti. Norra ametiasutused ei ole suutnud kinnitada uuringutele kulutatud summat ega seda, et see on arendamata maa hinna kindlaksmääramisel tavaline meetod.

Järelevalveameti arvates oli optsioonil 2001. aastal, mil leping sõlmiti, väärtus, sõltumata sellest, kas seda kasutati või mitte. Järelevalveametile seni esitatud dokumentides ja selgitustes ei ole teavet selle kohta, kas ostja maksis optsiooni eest erainvestori joaks vastuvõetavat hüvitist.

Optsioonilepingus mainitakse, et vastutasuks optsiooni eest osta kinnisvara turuhinnaga, oli Asker Brygge kohustatud läbi viima uuringuid kinnisvara suhtes kehtivate eeskirjade muutmiseks. Samas ei olnud mingit tagatist, et kinnistul tõepoolest viiakse läbi põhjalikud uuringud. Samuti ei olnud kehtestatud tingimusteta kohustust teostada kindlaid uuringuid, sest ostja võis selle asemel ostulepingu sõlmimisest loobuda, näiteks kui esialgsed uuringud oleksid näidanud, et projekt ei ole tulus, või mis tahes muul põhjusel. Optsioonilepingu kohaselt olid ostja riskid seega minimaalsed, samas kui omavalitsus ei oleks kasu saanud, kui uuringud oleksid näidanud, et kinnisvara ei ole mõtet arendada. Ostjal oleks olnud võimalus oodata pikka aega kinnisvaraturu arenguid ning otsustada maa ost kokkulepitud hinnaga ajal, mil see oleks olnud talle kõige soodsam. Järelevalveametile kättesaadava teabe põhjal ei saa turuinvestori põhimõtte tähenduses lugeda nõuetekohaseks makseks maa ostmise võimaluse eest nõuet, mille kohaselt pidi Asker Brygge optsiooni säilitamise nimel teatava aja jooksul uuringuid teostama.

Optsioonileping sisaldas ka muid elemente, mis näivad optsiooni väärtust suurendavat. Esimene element on seotud hinna reguleerimise mehhanismiga. Ettevõtjal Asker Brygge oli Askeri kinnisvarahindade märkimisväärse languse korral õigus taotleda enne optsiooni kasutamist uusi hinnaläbirääkimisi. Nagu eespool mainitud, ei andnud leping omavalitsusele samasugust õigust kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu korral. Norra ametiasutuste sõnul anti Asker Bryggele õigus pidada lepingu tingimuste üle läbirääkimisi seoses sellega, et Askeri omavalitsus pidas kinnisvara arendamist keeruliseks muu hulgas maantee (E18) läheduse tõttu ning et tehing oleks kujutanud seetõttu märkimisväärset majandusriski. Järelevalveamet leiab siiski, et erainvestor ei oleks sõlminud lepingut ilma mõlemapoolse õiguseta pidada kinnisvarahindade märkimisväärse tõusu või languse puhul hinnaläbirääkimisi. Selles kontekstis näib, et omavalitsuse õigus kohandada hinda vastavalt tarbijahinnaindeksile ei ole läbirääkimisõiguse puudumise kompenseerimiseks piisav.

Järelevalveamet on seisukohal, et tarbijahinnaindeks ei ole kinnisvarahindade kohandamiseks sobilik. Tarbijahinnaindeks on indeks, mis iseloomustab leibkondade ostetud tarbekaupade ja tasuliste teenuste hindade muutust ega kajasta hindade muutumist kinnisvaraturul. Kinnisvarahinnad muutuvad teiste hindadega võrreldes erineva skeemi alusel ja seega ei võeta tavaliselt tarbijahinnaindeksi määramisel arvesse kinnisvarahindu, nagu seda on kõnealuse maa hind.

Lisaks on optsioonilepingus kirjas, et Askeri omavalitsus oli intresse nõudmata nõus, et kokkulepitud müügihinnast makstakse 70 % hiljem ehk hiljemalt 31. detsembriks 2011  (6). Norra ametiasutuste sõnul nõustuti lõpliku makse edasilükkamisega ilma intresse nõudmata, sest kõnealuse kinnisvara arendamist peeti keeruliseks. Järelevalveamet leiab, et eraettevõtja ei oleks olnud nõus lükkama makset nii pikalt edasi intresse nõudmata. Järelevalveamet leiab lisaks, et eraettevõtja ei oleks enne lõpliku makse saamist maa täielikku omandiõigust üle andnud. Askeri omavalitsus on nõus, et eraettevõtja oleks nõudnud makse edasilükkamise eest hüvitist. Kuigi Askeri omavalitsus on väitnud, et mis tahes abi jääb alla vähese tähtsusega abi piirmäära, ei ole ta selle tõestamiseks ühtegi dokumenti esitanud.

Eespool loetletud põhjustel leiab järelevalveamet, et eraettevõtja ei oleks sõlminud nii pikka optsioonilepingut Askeri omavalitsuse seatud tingimustel, mille kohaselt ei nõutud optsiooni hüvitamist, ega muudel soodustingimustel. Kinnisvara 2001. aasta väärtusele vastava hüvitise nõudmisega riskis Askeri omavalitsus hilisema riigiabi andmisega, eelkõige juhul, kui kinnisvara hinnad peaksid tõusma.

Seepärast järeldab järelevalveamet, et optsioonilepingut ei sõlmitud turutingimustel ja seega ei saa riigiabi olemasolu välistada.

Seepärast on vaja uurida, kas kinnisvara müüdi alla turuväärtuse.

1.1.3   Kinnisvara turuväärtus müügilepingu sõlmimise ajal

Asker Brygge kasutas optsiooni maa ostuks 2005. aastal. Kuigi müügitingimused olid sätestatud 2001. aasta optsioonilepingus, sõlmiti müügileping alles 21. märtsil 2007. Norra ametiasutused selgitasid, et 2007. aastal müügihinna üle läbirääkimisi ei peetud, sest selles oli kokku lepitud 2001. aastal.

Kinnisvara väärtus 2001. aastal ei ole kõnealuse tehinguga riigiabi andmise hindamisel otsustava tähtsusega, sest müük ei toimunud 2001, vaid 2007. aastal. Kuna 2001. aasta optsioonileping andis ettevõtjale Asker Brygge kinnisvara ostu õiguse järgnevaks kümneks aastaks, jäi kinnisvara omavalitsuse omandisse seniks, kuni Asker Brygge optsiooni ei kasutanud. Seega on järelevalveameti jaoks riigiabi hindamisel oluliseks hetkeks aeg, mil toimus kinnisvara müük ja see läks uue omaniku omandisse ehk 2007. aasta.

Seega võrdleb järelevalveamet järgnevas Asker Brygge poolt 2007. aastal müügi hetkel makstud 8 727 462 Norra krooni suurust hinda kinnisvara turuväärtusega.

Vastavalt järelevalveameti riigiabi suunistele maa müügi kohta toimub maa ja hoonete müük pärast piisavalt hästi avaldatud, avalikku ja tingimusteta pakkumismenetlust, mis on võrreldav enampakkumisega ning kus võetakse vastu parim või ainus pakkumine, määratluse kohaselt turuväärtusega ega sisalda riigiabi. Teine võimalus on selline, et kui maa müük toimub tingimusteta pakkumismenetluseta, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma riigiabi välistamiseks enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Hindaja peaks olema oma ülesannete täitmisel sõltumatu, s.t ametiasutustel ei ole õigust anda talle hindamistulemuste suhtes korraldusi. Käesoleval juhul ei korraldanud Askeri omavalitsus enne lepingu sõlmimist tingimusteta pakkumismenetlust ega palunud hindajalt sõltumatut hinnangut. Seega ei ole võimalik riigiabi automaatselt välistada.

Norra ametiasutused esitasid teatises kolm kõnealuse kinnisvara väärtuse hindamist. Ükski hindamistest ei olnud läbi viidud enne optsioonilepingu sõlmimist 2001. aastal, vaid neis määrati kinnisvara väärtus tagantjärele.

Esimese, 30. juunil 2006 tehtud hindamise viisid läbi büroode Verditakst AS, Takst Senteret ja Agdestein litsentseeritud kinnisvarahindajad (7). Aruande kohaselt oli maa hinnanguline väärtus 2001. aastal, mil optsioonileping sõlmiti, 9,6 miljonit Norra krooni (võimalik kõikumine +/– 15 %). Hinnang näib siiski olevat väga ligikaudne. Hindajad võtsid lihtsalt arvesse maa lubatud kasutusel (peamiselt jahisadam) põhineva väärtuse vastavalt hindamise ajal kehtinud reguleerimiskorrale (mis oli sama mis 2001. aastal) ning alternatiivse väärtuse maa kombineeritud kasutuse korral jahisadamana koos majutus- ja tööstushoonete rajamisega ning määrasid kinnisvara väärtuseks nende kahe variandi keskmise (8). Nagu eespool mainitud, on riigiabi hindamise seisukohalt siiski oluline maa väärtus 2007. aastal, mil kinnisvara müüdi ja mil see läks uue omaniku omandisse.

Norra ametiasutused lisasid oma teatisele kaks täiendavat hindamist, mille viisid omavalitsuse palvel läbi TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik. 18. jaanuaril 2008 esitatud aruandes (9) hinnati maa 2007. aasta turuväärtuseks 26 miljonit Norra krooni. Kuna omavalitsus ja Asker Brygge sõlmisid lepingu 2001. aastal, korrigeeriti väärtust 2001. aasta hindu silmas pidades. Pärast korrigeerimist, eeldades, et diskontomäär 7,5 aasta jooksul oli 5,5 %, saadi maa väärtuseks 2001. aastal 17 miljonit Norra krooni

16. juunil 2008 esitatud teises aruandes (10) hindasid TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik maa 2007. aasta turuväärtuseks 12 miljonit Norra krooni. Sama diskontomäära (s.t 5,5 % 7,5 aasta jooksul) kasutades saadi 12 miljoni Norra krooni 2001. aasta diskonteeritud väärtuseks 8 miljonit Norra krooni. Seega on kahes aruandes esitatud maa väärtuste vahe 2001. aasta puhul 9 miljonit Norra krooni ja 2007. aasta puhul 14 miljonit Norra krooni.

Norra ametiasutused selgitasid, et erinevus on tingitud peamiselt väärtuse hinnangulisest vähenemist, mis lähtus ettevõtja Asker Brygge suhtes kehtestatud täiendavatest kohustustest, mille kohaselt oli osa kinnisvarast ettevõtja Slependen Båtforening AS kasutuses (11). 2001. aasta optsioonilepingus on punkt, milles on sätestatud, et osa kinnisvarast on renditud ettevõtjale Slependen Båtforening väikelaevade sadamana ning et Asker Brygge peab väikelaevade sadama kasutamise õiguse eest tasuma/maksma kompensatsiooni Askeri omavalitsusele, kui kinnisvara arendamine algab enne üürilepingu lõppemist. Rendileping lõppes juunis 2009. Lisaks sellele on optsioonilepingu punktis 3 sätestatud, et Asker Brygge leiab koos omavalitsusega ettevõtjat Slependen Båtforening rahuldava lahenduse lepingu sõlmimise aegse tegevuse raames.

Kui optsioonileping 2001. aastal sõlmiti, maksis Slependen Båtforening Askeri omavalitsusele aastas 19 500 Norra krooni renti (12). Kuigi optsioonilepingu sõlmimise ajal oli kohustuse majanduslikku tagajärge ettevõtjale Asker Brygge keeruline kindlaks määrata, sõlmisid Asker Brygge ja Slependen Båtforening 1. juunil 2006 lepingu, mille kohaselt pidi viimane maksma 850 000 Norra krooni (vt lepingu punkt 2.4) (13). Vastavalt Norra ametiasutuste selgitustele põhines 2008. aasta jaanuaris tehtud väärtuse hindamine ettevõtjate Asker Brygge ja Slependen Båtforening vahel sõlmitud lepingu vääral tõlgendamisel, kuna hinnang ei kajastanud viimase õigust maksta kõnealuse ala eest ainult 850 000 Norra krooni. Varade hindajad tõlgendasid optsioonilepingu kõnealust punkti nii, nagu oleks ettevõtjal Slependen Båtforening olnud õigus rentida või osta pärast rendilepingu lõppemist paadikohad turuhinnaga. Norra ametiasutused leiavad siiski, et 850 000 Norra krooni suurust summat, mis tähistab ettevõtja Slependen Båtforening ees olnud kohustuste täitmist, tuli 2001. ja 2007. aasta kinnisvara turuväärtuse hinnangutes arvesse võtta. Seega tegi Askeri omavalitsus ettevõtjatele TJB Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik ülesandeks võtta 16. juuni 2008. aasta kuupäeva kandvas hinnangus ettevõtja Slependen Båtforening 65 paadikoha väärtuse hindamisel aluseks 850 000 Norra krooni. Järelevalveamet leiab, et nimetatud summa on kinnisvara 2007. aasta väärtuse hindamisel asjakohane, sest tegemist on sel ajal teada olnud informatsiooniga.

Nagu omavalitsus märkis, võeti 2008. aasta juuni hinnangus arvesse ka maapinna reostatuse riski (14). Nagu omavalitsus märkis, ei hõlmanud 2008. aasta juuni hinnang enam paatide hoiustamise võimalust maantee (E18) all (15).

Asker Brygge seadis kahtluse alla hinnangute paikapidavuse. Ettevõtja peamine vastuväide on, et hinnangud hõlmavad võimalust kaldaäärt uute paadikohtade loomiseks süvendada, samuti võimalust ehitada kaldale paatide ladustamisplatse. Asker Brygge sõnul ei olnud 2001. aastal kinnisvara arendamist ette näha ning maanteeamet oli alal täiendavad süvendamistööd ära keelanud (16).

Järelevalveamet märgib, et Asker Brygge ei ole esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, et 2008. aasta juuni hinnangu faktilised eeldused olid väärad. Järelevalveamet märgib, et omavalitsus ei ole vaidlustanud 2008. aasta juuni hinnangu põhjendatust, pidades seda piisavalt täpseks (17). Vastupidi, järelevalveametile esitatud märkustes tsiteerib omavalitsus hinnangu seda osa, kus on juttu süvendamisest (seoses maapinna reostatuse hindamisega), ega tee ühtegi märkust selle kohta, et süvendamine oli välistatud. Seega ei ole järelevalveameti arvates esitatud dokumente, mis annaksid põhjust kahelda 2008. aasta juuni hinnangu faktilistes eeldustes.

Hindajate TBJ Eiendomstaksering, Ek & Mosveen AS ja Bjørn Aarvik kahes aruandes on määratud kindlaks maa hind 2007. aastal. Esimeses aruandes, mis koostati 2008. aasta jaanuaris, hinnati maa väärtuseks 26 miljonit Norra krooni, mis on oluliselt kõrgem kui ettevõtja Asker Brygge makstud 8,7 miljonit Norra krooni. Viimases (ja madalaimas) väärtuse hinnangus ehk teises, 16. juuni 2008. aasta aruandes (18) hinnatakse maa turuväärtuseks 2007. aastal 12 miljonit Norra krooni, mis on 3 272 538 krooni rohkem kui tegelikult maksti. Vastupidi esimesele aruandele võetakse teises aruandes vastavalt Askeri omavalitsuse esitatud teabele arvesse täpsemat teavet, mis oli teada ka 2007. aastal, mil müügitehing toimus.

Asker Brygge väidab, et niivõrd, kuivõrd 2007. aasta väärtus on asjakohane, peab järelevalveamet arvestama Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töö tulemusel tekkinud lisaväärtusega ning arvama selle maa väärtusest maha. Tehtud tööd hõlmasid ettevõtja Asker Brygge poolt läbi viidud uuringuid (19).

Järelevalveamet leiab, et Asker Brugge poolt ajavahemikul 2001–2007 tehtud töid ei ole põhjust maa väärtusest maha arvata. Sellega seoses märgib järelevalveamet, et 2008. aasta väärtuse kohta antud hinnangud põhinevad kinnisvara õiguslikul staatusel, nagu see oli 2001. ja 2007. aastal. 2008. aasta hinnangu kohaselt ei olnud see 1998. aastast alates muutunud (20). Seega eeldati 2001. ja 2007. aastal, et kinnisvara kasutatakse jahisadama ja paatide ladustamisalana (21). Järelevalveamet leiab, et Asker Brygge tehtud uuringud ei mõjutanud seda hinnangut. Lisaks mainitakse 2008. aasta hinnangus maapinna reostatuse ohtu, kuid lisatakse, et hindajad ei ole asja täpsemalt uurinud (22). Seega näib, et hindajad tegifd õigesti, kui ei arvestanud maatüki väärtuse hindamisel Asker Brygge tehtud uuringutega.

Nagu mainitud, põhines 2008. aasta juuni hinnang ala kasutusel jahisadamana vastavalt kehtivatele eeskirjadele. Näib siiski, et Asker Brygge nägi kinnisvara arendamises potentsiaali juba 2001. aastal. Tavaliselt vastab selline potentsiaal lisaväärtusele. Seega märkis omavalitsus hindajatele saadetud 11. aprilli 2008. aasta kirjas, et hindajad peaksid kaaluma, kas hinnata tuleks ka eeskirjade kohandamise (eeldatavalt kasulikuma kasutuse suunas) tõenäosust. Hindajad keeldusid siiski eeskirjade kohandamise võimalusega arvestamast, sest pidasid seda spekulatiivseks. Hindajad lisasid, et hinnang oleks hoopis teistsugune (tähendab märkimisväärselt kõrgem), kui hindamisel võetaks arvesse asjaolu, et maatükile tohib ehitada elu- ja tööstushooneid (23).

Järelevalveamet kahtleb, kas erainvestor oleks võtnud arvesse võimalust, et kinnisvara suhtes kohaldatakse uusi eeskirju, mis võimaldavad tulevikus muid ja väärtuslikumaid kasutusviise, ning kas sellised võimalused oleksid tinginud maa kõrgema turuväärtuse, s.t (märkimisväärselt) kõrgema kui 2008. aasta juuni hinnangus. Kõnealuse kinnisvara tulevase kasutusega seoses on järelevalveamet siiski märganud teatavaid küsitavusi, muu hulgas seoses reostuse ja kinnisvara lähedal asuva maantee suhtes kehtivate regulatiivsete nõuetega. Seega on 2008. aasta juuni hinnang, mis ei arvestanud võimalusega arendada kinnisvara muuks kasutusotstarbeks kui olemasolev, tagasihoidlik, kuid on järelevalveameti arvates täpne, kui võtta arvesse hinnatava kinnisvara konkreetseid omadusi.

Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et kinnistu gbnr. 32/17 müük 2007. aastal 8 727 462 Norra krooni eest toimus alla turuhinna, milleks oli sõltumatute hindajate poolt 2008. aasta juunis määratud 12 miljonit Norra krooni, nagu teatasid Norra ametiasutused.

1.1.4   Järeldus turuinvestori põhimõtte kohta

Eespool esitatud põhjustel leiab järelevalveamet, et optsioonilepingus kokku lepitud hind ei vastanud turuhinnale, mis peaks sellises lepingus kajastama kinnisvara väärtust lepingu sõlmimise hetkel koos optsiooni väärtuse ja ostjale antud eritingimustega. Lisaks sellele leiab järelevalveamet, et müügilepingus kokku lepitud hind ei vastanud lepingu sõlmimise hetkel kinnisvara turuhinnale. Järelevalveamet leiab seega, et asjaomase maatüki gbnr. 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge AS hinnaga 8 727 462 Norra krooni ei olnud turuinvestori põhimõttega kooskõlas.

1.2   Riigi vahendid

Riigiabiga on tegemist juhul, kui abimeede on antud riigi poolt või riigi vahendite kaudu. Riigi mõiste ei viita ainuüksi keskvalitsusele, vaid hõlmab kõiki riigi halduse tasandeid (sealhulgas omavalitsused) ja riigiettevõtteid.

Kui omavalitsus müüs maad alla turuhinna, jäi tal tulu saamata. Asker Brygge oleks sellises olukorras pidanud maa eest rohkem maksma ja seega on tegemist omavalitsuse vahendite ülekandmisega.

Seetõttu leiab järelevalveamet, et kuna müük ei toimunud vastavalt turutingimustele, on kaasatud riigi vahendeid EMP leping artikli 61 lõike 1 tähenduses.

1.3   Teatavate ettevõtjate või teatavate kaupade tootmise soodustamine

Esiteks peab meede andma ettevõtjale Asker Brygge eelise, vabastades ta kulutustest, mida ettevõte peaks tavaliselt katma oma eelarvest. Kuna tehing viidi läbi soodustingimustel, – sest kui maa müük oleks toimunud turuinvestori põhimõtte kohaselt, oleks Asker Brygge pidanud maksma kinnisvara eest kõrgemat hinda ning kui ta oleks selle summa laenanud pangast, oleks ta maksnud ka turuintresse, – sai ettevõtja eelise riigiabi eeskirjade tähenduses.

11. mai 2009. aasta kirjas (24) selgitas omavalitsus, kuidas ta arvutas lõpliku abisumma, milleks oli 5,3 miljonit Norra krooni, nagu on kirjas järelevalveametile saadetud teatise punktis 5 (25). Hinnang põhineb 2008. aasta juunis tehtud väärtusele hindamisel (26) (mis määras maa väärtuse 2007. aastal, kui müügileping sõlmiti) ja müügisumma vahel, mis on ligikaudu 3,3 miljonit krooni. Omavalitsus liitis sellele veel majandusliku eelise, mis saadi seoses asjaoluga, et müügihinnast 70 % võis maksta hiljem. Omavalitsuse arvutused põhinevad 7 % intressil, mis 4 aasta ja 9 kuuga teeb kokku 6 miljonit Norra krooni, ning kokkuvõttes leidis omavalitsus, et sooduslaenuga antud eelis oli maksimaalselt 2 miljonit Norra krooni.

Teiseks peab meede olema valikuline, sest soodustab „teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist”. Hinnatavast meetmest sai kasu ainult Asker Brygge. Seega on meede valikuline.

1.4   Konkurentsi moonutamine ja mõju lepinguosaliste vahelisele kaubandusele

Meede on riigiabi, kui see kahjustab konkurentsi ja avaldab mõju EMP lepinguosaliste vahelisele kaubandusele.

Riigi antud abimeede tugevdaks ettevõtja Asker Brygge positsiooni muude konkurentidest ettevõtjate suhtes, kes tegutsevad samuti kinnisvara arendamise valdkonnas. Mis tahes abi tugevdab abisaaja positsiooni tema konkurentide suhtes ning moonutab konkurentsi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses. Kuivõrd ettevõtja tegutseb EMP-sisese kaubanduse alla kuuluvates valdkondades, on EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 sätestatud abimeetme riigiabina käsitamise tingimused täidetud. Kinnisvara arendamine on nii põhimõtteliselt kui ka praktiliselt avatud EMP-sisesele kaubandusele. Seega leiab järelevalveamet, et kõnealune abi võib kahjustada konkurentsi ning mõjutada kaubandust, ning on vastuolus EMP lepingu artikli 61 lõikega 1.

1.5   Järeldus

Eespool nimetatud põhjustel leiab järelevalveamet, et maa gbnr 32/17 müük ettevõtjale Asker Brygge, nagu see on sätestatud 2001. aastal sõlmitud optsioonilepingus ja hilisemates lepingutes, kujutab endast riigiabi.

2.   MENETLUSNÕUDED

Norra ametiasutused esitasid teatise maa müügi kohta 13. veebruaril 2009 (toiming nr 508884). Norra ametiasutused sõlmisid maa ostutingimused sätestanud optsioonilepingu juba 2001. aastal ja viisid müügitehingu läbi 21. märtsil 2007, mil sõlmiti müügileping. Seega toimus müük enne, kui järelevalveamet tegi lõpliku otsuse selle kehtivuse kohta. Seepärast leiab järelevalveamet, et Norra ametiasutused ei ole kinni pidanud protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõikes 3 sätestatud kohustustest.

3.   ABI KOKKUSOBIVUS

Toetusmeetmed EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses on üldiselt EMP lepingu toimimisega kokkusobimatud, kui need ei vasta EMP lepingu artikli 61 lõikes 2 või 3 sätestatud erandi tingimustele.

Artikli 61 lõikes 2 sätestatud erand ei ole kohaldatav kõnealuse abi suhtes, mille eesmärk ei ole täita nimetatud sättes loetletud mis tahes eesmärke. Samuti ei ole kõnealuse juhtumi puhul kohaldatavad EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkt a ega artikli 61 lõike 3 punkt b. Lisaks sellele ei saa piirkond, kus kinnisvara asub, toetust piirkondlikust abist EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti c tähenduses.

Seega leiab järelevalveamet, et hinnatav tehing ei ole EMP lepingu riigiabi sätete raames põhjendatud.

4.   TAGASINÕUDMINE

Järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 II osa artikli 14 kohaselt peab asjaomane EFTA riik reeglina järelevalveameti nõudmisel ebaseadusliku abi saajalt välja nõudma, kui jõutakse otsusele, et see on kokkusobimatu.

Järelevalveamet on arvamusel, et käesoleval juhul ei välista selle tagasimaksmist ükski üldpõhimõte. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on ebaseadusliku abi tühistamine selle tagasinõudmise teel ebaseaduslikkuse tuvastamise loogiline tagajärg. Sellest tulenevalt ei saa ebaseaduslikult antud riigiabi tagasinõudmist, selleks et eelnev olukord taastada, käsitleda põhimõtteliselt EMP lepingu riigiabi eesmärkide suhtes ebaproportsionaalsena. Abi tagasimaksmise korral jääb abisaaja ilma eelisest, mis tal konkurentide ees turul oli, ning sellega taastatakse abieelne olukord (27). Abi tagasimaksmise juhtudel ei ületa järelevalveamet reeglina, välja arvatud erandlikel asjaoludel, oma kohtupraktikas tunnustatud pädevuspiire, kui ta palub EFTA riigil ebaseadusliku abina antud summad tagasi nõuda, sest niimoodi taastatakse vaid varasem olukord (28). Lisaks sellele ei saa abi saanud ettevõtted järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 alusel järelevalveameti poolt teostatava riigiabi kontrolli kohustuslikkust arvesse võttes põhimõtteliselt õiguspäraselt oodata, et abi on seaduslik, kui selle andmine ei ole kooskõlas selles protokollis sätestatud menetlusega (29). Käesoleval juhul puuduvad erandlikud asjaolud, mis oleksid olnud aluseks abisaajate õiguspärasele ootusele.

Kooskõlas järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 II osa artikli 14 lõikega 2 ning järelevalveameti 14. juuli 2004. aasta otsuse 195/04/COL artiklitega 9 ja 11 peab alusetult makstud riigiabi tagasinõue sisaldama liitintressi.

5.   JÄRELDUS

Järelevalveamet leiab, et Norra ametiasutused on ebaseaduslikult kasutanud kõnealust abi, rikkudes protokolli nr 3 I osa artikli 1 lõiget 3.

Aadressil Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 asuva kinnisvara müük ettevõtjale Asker Brygge kujutab endast riigiabi, mis eespool nimetatud põhjustel ei ole EMP lepinguga kokkusobiv ja tuleb tagasi nõuda alates 21. märtsist 2007, mil müügileping sõlmiti,

ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE: