a.

Los precios de la vivienda en Eslovaquia han aumentado continuamente en términos reales durante los últimos cinco años. A pesar del reforzamiento del límite jurídicamente vinculante de la ratio préstamos-valor, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda se ha acelerado desde principios de 2019. Durante la pandemia de COVID-19, las subidas de precios se aceleraron aún más y el aumento real anual de los precios de la vivienda alcanzó casi el 16 % en el segundo trimestre de 2021, el segundo nivel más elevado de la Unión. Además, la asequibilidad de la vivienda se ha reducido con el tiempo como consecuencia del aumento más rápido de los precios de la vivienda que de la renta de los hogares. Según los parámetros de sobrevaloración, existe un riesgo creciente de sobrevaloración de los precios de la vivienda. La evolución de los precios se ha visto sostenida por una economía en fase expansiva, unos tipos de interés bajos, un mayor ahorro de los hogares y una fuerte demanda de vivienda nueva frente a una escasez de oferta.

b.

El crecimiento del crédito hipotecario en Eslovaquia ha sido uno de los más elevados de la Unión en los últimos tres años, a pesar de las medidas políticas, y ha resistido también la perturbación provocada por la COVID-19. El mercado hipotecario eslovaco se caracteriza por unos tipos de interés bajos, una fuerte demanda de hipotecas, amplificada por la subida de los precios de la vivienda, así como por una intensa competencia entre los prestamistas. Asimismo, el sector bancario eslovaco es uno de los más expuestos a las actividades inmobiliarias en los países del EEE.

c.

El endeudamiento de los hogares en Eslovaquia ha aumentado en los últimos años debido a la intensa actividad de concesión de préstamos. Tras años de aumento de dos dígitos del volumen de deuda real de los hogares, el ritmo de crecimiento de su endeudamiento se ha desacelerado, estabilizándose en torno al 4 % en 2020. A pesar de esta desaceleración, que también se produjo gracias a las medidas de política macroprudencial (la introducción del límite a la ratio servicio de la deuda-renta y el reforzamiento del límite de la ratio servicio de la deuda-renta), el crecimiento del endeudamiento de los hogares sigue siendo uno de los más elevados de la Unión y se ha traducido en un aumento de la ratio deuda-PIB. Aunque los hogares redujeron su consumo a lo largo de la pandemia de COVID-19, su demanda de préstamos para adquisición de vivienda siguió siendo elevada. De hecho, la refinanciación de los préstamos hipotecarios ha aumentado recientemente y a menudo se asocia con el complemento del importe nocional original del préstamo. Otra vulnerabilidad se deriva del hecho de que el vencimiento de una proporción significativa de préstamos supera la edad de jubilación del prestatario. Tanto esta evolución como las áreas de vulnerabilidades deben ser objeto de una estrecha vigilancia en el futuro.

d.

La acumulación de las vulnerabilidades mencionadas también puede atribuirse a una serie de factores estructurales, como el régimen fiscal favorable con respecto al mercado inmobiliario y las limitaciones en el funcionamiento del mercado del alquiler.

e.

La JERS reconoce que en Eslovaquia existen varias medidas destinadas a atenuar las actuales vulnerabilidades en el sector inmobiliario residencial, entre ellas, en particular, un conjunto completo de medidas basadas en los prestatarios para abordar adecuadamente los riesgos subyacentes relacionados con los préstamos hipotecarios y las vulnerabilidades de los prestatarios. Asimismo, el porcentaje positivo de colchón de capital anticíclico es un instrumento adecuado para afrontar las vulnerabilidades relacionadas con el rápido crecimiento elevado del crédito, que se ha generalizado en todos los sectores, y aumentar la resiliencia del sector bancario.

f.

De cara al futuro y teniendo en cuenta las perspectivas de riesgo a medio plazo, la actual combinación de políticas macroprudenciales se considera adecuada y suficiente. Dada la continua acumulación de áreas de vulnerabilidades, sería conveniente afinar las medidas existentes basadas en los prestatarios. Si prosigue la acumulación de riesgos cíclicos o se intensifican las vulnerabilidades estructurales, las autoridades eslovacas podrían considerar la posibilidad de restablecer el colchón de capital anticíclico o introducir un colchón contra riesgos sistémicos sectorial para aumentar aún más la resiliencia frente a los riesgos existentes en el sector inmobiliario residencial. Además, la activación del suelo de ponderación de riesgo para las exposiciones del sector inmobiliario residencial basadas en calificaciones internas a través del artículo 458 del Reglamento (UE) n.o 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo (3) también constituye una opción que aumentaría la resiliencia del sector bancario. Considerar ajustes al régimen fiscal favorable relacionado con el sector inmobiliario residencial, así como medidas para mejorar el funcionamiento del mercado del alquiler, aparte de las medidas macroprudenciales, podría reducir las fuentes de riesgos sistémicos relacionados con el sector inmobiliario residencial eslovaco.