a.

El endeudamiento de los hogares en Liechtenstein fue equivalente al 226 % (4) y al 120 % de la renta disponible y el producto interior bruto (PIB), respectivamente, en 2020, según las estimaciones de la Autoridad del Mercado Financiero (FMA), situando Liechtenstein entre los países con mayor endeudamiento de los hogares del EEE. Por otra parte, la deuda de los hogares ha registrado recientemente una tendencia al alza. Aparte de los costes favorables de la financiación de la deuda, los incentivos fiscales recibidos podrían haber contribuido a la acumulación de deuda de los hogares (5). Un análisis realizado por la FMA muestra que el endeudamiento se distribuye de forma desigual entre los hogares, ya que el 14 % de los hogares declaró una deuda de entre 500 000 y un millón CHF, y el 9 % de los hogares declaró que la deuda superaba el millón CHF, según las estadísticas fiscales. Además, la proporción de hogares con una ratio deuda-renta (DTI) superior a cinco es relativamente alta, lo que sugiere que el elevado endeudamiento de los hogares no siempre va acompañado de una mayor renta de estos. Más positiva fue la elevada proporción de hipotecas a tipo de interés fijo como un factor importante para atenuar los riesgos relacionados con el endeudamiento de los hogares.

b.

La dinámica del mercado de la vivienda ha seguido siendo moderada en los últimos años. Dadas las restricciones legales a la compra de bienes inmuebles (6), la actividad de las operaciones suele ser baja en Liechtenstein. Las autoridades públicas no publican índices de precios. Sin embargo, según la FMA, los datos de precios de las tasaciones de expertos indican solo aumentos moderados de los precios tanto de los terrenos como de los apartamentos. Del mismo modo, las actividades inmobiliaria y de operaciones también se han mantenido relativamente estables en los últimos años.

c.

De acuerdo con la FMA, el crecimiento de las hipotecas (incluidas las del sector inmobiliario residencial y otros préstamos inmobiliarios de bancos nacionales de la zona monetaria del franco suizo) ha seguido recientemente una tendencia a la baja y, nominalmente, se situó en el 0,7 % en 2019 (frente al 8,8 % en 2010), con un ligero aumento hasta el 2,5 % en 2020. El crecimiento interanual de los préstamos nacionales del sector inmobiliario residencial fue aún más débil, situándose en el 1,1 % en 2020.

d.

Según la FMA, se ha adoptado un enfoque relativamente prudente con respecto a la concesión de préstamos hipotecarios en términos de ratios préstamo-valor (LTV), con una proporción insignificante de las hipotecas existentes y nuevas con una ratio LTV superior al 80 % en 2019 y 2020. Los bancos también están obligados a declarar los préstamos como «excepciones a la política» cuando rebasan sus directrices internas con respecto a la asequibilidad de las hipotecas. En la práctica, los bancos verifican si un aumento del tipo de interés al 4,5 % o al 5 % implicaría una carga de servicio de la deuda superior a un tercio de los ingresos de los hogares. A la vista del entorno actual de tipos de interés bajos y de la historia de tipos de interés bajos en la zona monetaria del franco suizo, la carga de cumplir estos requisitos es bastante pesada. Sin embargo, alrededor del 23 % del total de préstamos del sector inmobiliario residencial en Liechtenstein pertenecía a esta categoría de «excepciones a las políticas» a finales de 2020.

e.

El volumen total de préstamos nacionales del sector inmobiliario residencial ascendió aproximadamente al 85 % del PIB en 2020, lo que constituye una de las ratios más elevadas del EEE. No obstante, el tamaño del sector bancario de Liechtenstein corresponde aproximadamente a 15 veces el PIB del país, lo que significa que, si bien los préstamos hipotecarios son una fuente de ingresos para algunos bancos de Liechtenstein, los préstamos nacionales no son primordiales para la rentabilidad y solvencia de los bancos que operan en Liechtenstein, ya que se centran principalmente en los servicios bancarios privados. Al mismo tiempo, el sector bancario de Liechtenstein está bien capitalizado, con una ratio de capital ordinario de nivel 1 (CET1) del 22,3 % en junio de 2021. Por otro lado, el sector bancario de Liechtenstein se caracteriza por indicadores de liquidez muy sólidos, con una ratio préstamos-depósitos extremadamente baja, del 65 %, lo que implica un escaso riesgo de financiación.

f.

Habida cuenta de la conservadora ratio LTV de los préstamos hipotecarios nacionales, su participación limitada en las carteras de los bancos y la elevada capitalización del sector bancario, los riesgos directos para la estabilidad financiera derivados del sector inmobiliario residencial son actualmente limitados en Liechtenstein. Sin embargo, si bien el mercado laboral de Liechtenstein ha demostrado ser resiliente durante los períodos de recesión de las últimas décadas, y la riqueza de los hogares sigue siendo relativamente elevada, el ya alto y creciente nivel de la deuda de los hogares hace que este sector sea vulnerable a perturbaciones macroeconómicas imprevistas. Si aumenta el desempleo o disminuyen los ingresos de los hogares, es posible que a algunos hogares les resulte más difícil hacer frente al pago de sus deudas que en la actualidad. Los efectos asociados negativos en los ingresos y la riqueza de los hogares pueden reforzar las perturbaciones macroeconómicas iniciales si los hogares tienen que reducir el consumo para poder pagar su deuda. Esto podría tener efectos secundarios y aumentar los riesgos para las entidades de crédito y el sistema financiero (7).

g.

La JERS reconoce que en Liechtenstein existen varias medidas destinadas a atenuar las actuales vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial, entre ellas, en particular, el límite LTV del 80 %, el requisito de amortizar hipotecas hasta una ratio LTV máxima del 66 % en los primeros 20 años de reembolso de los préstamos, y el aumento de las ponderaciones de riesgo de las hipotecas para los bancos que apliquen el método estándar al calcular los requisitos de fondos propios (8). Al mismo tiempo, la FMA está aplicando la Recomendación ESRB/2016/14 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (9). Se espera que los nuevos datos, que estarán disponibles en el segundo semestre de 2022, mejoren aún más el análisis de las vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial en Liechtenstein.

h.

De cara al futuro y teniendo en cuenta las perspectivas de riesgo a medio plazo, la actual combinación de políticas macroprudenciales se considera parcialmente adecuada y suficiente. Dado el ya elevado y creciente nivel de endeudamiento de los hogares y la considerable proporción de hogares vulnerables a perturbaciones negativas imprevistas, el límite actual de las ratios LTV debe complementarse con medidas basadas en los prestatarios y relacionadas con sus ingresos para evitar una mayor acumulación de vulnerabilidades en el sector inmobiliario residencial. A tal fin, puede ser necesario crear una base jurídica de las medidas basadas en los prestatarios, proporcionando así suficiente flexibilidad a las autoridades nacionales para abordar las vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial en Liechtenstein.