19.10.2016   

DE

Amtsblatt der Europäischen Union

L 282/75

(1)

Im Mai 2011 erfuhr die Kommission aus Presseberichten und durch Schriftsätze von Bürgern, dass die Gemeinde Eindhoven plant, den Eindhovener Profifußballverein Philips Sport Vereniging (im Folgenden: „PSV“) durch ein finanzielles Rechtsgeschäft zu unterstützen. In den Jahren 2010 und 2011 gingen bei der Kommission auch Beschwerden über Maßnahmen zugunsten anderer Profifußballvereine in den Niederlanden, nämlich MVV Maastricht, Willem II Tilburg, FC Den Bosch aus 's-Hertogenbosch und NEC aus Nijmegen, ein. Am 26. und 28. Juli 2011 übermittelten die Niederlande der Kommission Auskünfte über die Maßnahme betreffend PSV.

(2)

Mit Schreiben vom 6. März 2013 setzte die Kommission die Niederlande über ihren Beschluss in Kenntnis, wegen der Maßnahmen zugunsten von Willem II Tilburg, NEC, MVV Maastricht, PSV und FC Den Bosch das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten.

(3)

Der Beschluss der Kommission über die Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (2). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu den in Rede stehenden Maßnahmen Stellung zu nehmen.

(4)

Zu der Maßnahme zugunsten von PSV nahmen die Niederlande mit Schreiben vom 6. Juni und 12. November 2013 und vom 12. und 14. Januar und 22. April 2016 Stellung.

(5)

Bei der Kommission gingen Stellungnahmen der folgenden Beteiligten ein: von der Gemeinde Eindhoven (im Folgenden „Gemeinde“) am 23. Mai 2013, am 11. September 2013 und am 26. September 2013 und von PSV am 24. Mai 2013. Die Kommission leitete diese an die Niederlande weiter und gab ihr Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Niederlande übermittelten eine Stellungnahme mit Schreiben vom 12. November 2013.

(6)

Am 9. Juli 2013, 25. Februar 2015 und 13. Oktober 2015 fanden Treffen mit den Niederlanden statt.

(7)

Am 17. Juli 2013 reichte die Gemeinde beim Gericht der Europäischen Union Klage gegen den Einleitungsbeschluss vom 6. März 2013 ein (3).

(8)

Entsprechend dem Einleitungsbeschluss und im Einvernehmen mit den Niederlanden wurden die Untersuchungen in Bezug auf die verschiedenen Vereine getrennt behandelt. Die Untersuchung betreffend PSV wurde als Sache SA.41613 registriert.

(9)

Der niederländische Fußballverband Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (im Folgenden „KNVB“) ist die Dachorganisation für Meisterschaften im Profi- und Amateurfußball. In den Niederlanden gibt es zwei Profifußball-Ligen. In der Saison 2014/2015 gab es 38 Profifußballvereine, von denen 18 in der höchsten Spielklasse (Eredivisie) und 20 in der zweiten Liga (Eerste Divisie) spielten.

(10)

PSV wurde im Jahr 1913 gegründet und trägt seine Heimspiele in Eindhoven aus. Im Jahr 1999 wurden die kommerziellen Tätigkeiten von PSV in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung [naamloze vennootschap] zusammengefasst Mit Ausnahme einer Aktie besitzt Foundation PSV Football sämtliche Aktien. Die verbleibende Akte besitzt Eindhoven Football Club PSV. PSV spielt in der höchsten Spielklasse und kämpft in dieser Liga regelmäßig um die Spitzenplätze. In den Saisons 2014/2015 und 2015/2016 wurde PSV Meister in der Eredivisie. PSV nimmt regelmäßig an europäischen Turnieren teil und gewann sowohl den Europapokal (1987/1988) als auch den UEFA-Pokal (1977/1978).

(11)

PSV ist Besitzer seines Fußballstadions namens Philips-Stadion (im Folgenden „Stadion“). Bis zum Jahr 2011 war PSV auch Eigentümer des Stadiongrundstücks und des Trainingsgeländes De Herdgang. Im Jahr 2011 war PSV mit ernsthaften Liquiditätsproblemen konfrontiert. Deshalb wandte sich PSV an die Gemeinde, das Unternehmen Philips und einige andere Unternehmen in Eindhoven sowie an bestimmte Banken. Einige dieser Unternehmen stimmten der Gewährung neuer bzw. der Verlängerung bestehender Kredite zu, um PSV zu helfen, die schwierige Zeit zu überbrücken.

(12)

Zu diesem Zeitpunkt verhandelten die Gemeinde und PSV über ein Verkaufs- und Rückpachtgeschäft. Sie einigten sich darauf, dass die Gemeinde das Stadiongrundstück und das Grundstück des Trainingsgeländes für 48 385 000 EUR kauft. Der Wert des Stadiongrundstücks wurde mit 41 160 000 EUR veranschlagt. Zur Finanzierung des Kaufs nahm die Gemeinde bei einer Bank ein langfristiges Darlehen in gleicher Höhe zu einem festen Zinssatz auf. Das Stadiongrundstück wurde PSV dann über eine 40-jährige Erbpacht (erfpacht), die auf Verlangen von PSV verlängert werden kann, zur Verfügung gestellt. Der jährliche Pachtzins beträgt 2 463 030 EUR. Der jährliche Gesamtpachtzins setzt sich aus Pachtzinsen für das Stadiongrundstück (1 863 743 EUR), für das Grundstück des Trainingsgeländes (327 151 EUR) und für einen Parkplatz (272 135 EUR) zusammen. Der Vertrag enthielt eine Klausel, wonach die Pachtzinsen nach 20 Jahren überprüft wird.

(13)

Die Niederlande haben dieses Verkaufs- und Rückpachtgeschäft nicht gemäß Artikel 108 Absatz 3 AEUV vorab bei der Kommission angemeldet.

(14)

Im Einleitungsbeschluss vertrat die Kommission die Auffassung, dass Beihilfemaßnahmen für Profifußballvereine den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV beeinträchtigen. Die Kommission bezweifelte auch die Angemessenheit des festgesetzten Verkaufspreises für das Stadiongrundstück und der festgesetzten Grundstückspacht. Sie kam zu der vorläufigen Schlussfolgerung, dass die Gemeinde dem Fußballverein PSV durch den Einsatz staatlicher Mittel einen selektiven Vorteil verschafft und ihm somit eine Beihilfe gewährt hatte.

(15)

Da sich die Niederlande insbesondere auf die Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (4) (im Folgenden „Mitteilung zum Verkauf von Immobilien“) stützen, wiederholte die Kommission, dass der Leitfaden in dieser Mitteilung laut seiner Einführung nur „Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand“ betrifft. Er betrifft nicht den Erwerb von Grundstücken oder die Abtretung oder Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung. Derartige Geschäfte können ebenfalls Elemente staatlicher Beihilfe enthalten.

(16)

Die Kommission stellte in Bezug auf die externen Gutachten, auf die sich die Gemeinde stützt, die Richtigkeit der Berechnungen aufgrund von Grundstückspreisen für gemischte Verwendung anstelle von Grundstückspreisen für ein Stadion infrage. Die Kommission stellte auch infrage, wie realistisch die verwendeten Gewinn- und Risikomargen waren, die für die Berechnung des Grundstückwertes für künftige Entwicklungen nach Ablauf der Erbpacht herangezogen wurden.

(17)

Zu diesem Zeitpunkt war die Kommission nicht davon überzeugt, dass die Gemeinde die Absicht hatte sicherzustellen, dass das Rechtsgeschäft dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers entspricht (im Folgenden „MEIP“). Vielmehr wollte sie einen Verlust vermeiden; d. h., es wurden Sicherungen eingebaut, um das Rechtsgeschäft für den Haushalt der Gemeinde neutral zu gestalten. Dies wäre für einen typischen marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgeber selbst dann nicht akzeptabel gewesen, wenn er sich bei der Bewertung der Grundstücke und der Festsetzung der Pachtzinsen auf externe Gutachten gestützt hätte.

(18)

Die Niederlande sind der Ansicht, bei den Rechtsgeschäften handele es sich aus den folgenden Gründen um keine staatliche Beihilfe: a) der Grundstückswert und der jährliche Pachtzins wurden durch externe Sachverständige im Einklang mit der Mitteilung zum Verkauf von Immobilien festgestellt. Diese Mitteilung bilde den Rahmen, nach dem das Rechtsgeschäft beihilferechtlich zu bewerten sei; b) PSV zahlt der Gemeinde mit der Erbpacht eine Pacht, die höher ist als die Raten, die die Gemeinde an die Bank zahlt, wodurch sicherstellt ist, dass der Vorgang für die Gemeinde finanziell mehr als nur neutral ist; c) PSV leistet für diese Zahlungen eine Sicherheit, die durch den Verkauf von Dauerkarten gedeckt ist; d) sollte PSV Konkurs anmelden, fällt das Grundstück und das Stadion an die Gemeinde zurück; e) der Pachtzins wird nach 20 Jahren auf der Grundlage eines neuen Bewertungsberichts überprüft.

(19)

Nach Ansicht der Niederlande handelte die Gemeinde beim Erwerb des Stadiongeländes zu Marktbedingungen und im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers und dem Grundsatz eines marktwirtschaftlich handelnden Gläubigers. Sie beauftragte eine unabhängige Grundstücksbewertung, um den Kaufpreis auf der Grundlage des Grundstückmarktwertes zu bestimmen.

(20)

Bezüglich der Grundstücksbewertung als Grundstück für gemischte Verwendung stellten die Niederlande fest, dass das Verhalten eines öffentlichen Kapitalgebers mit dem eines privaten Kapitalgebers im Hinblick darauf zu vergleichen sei, wie sich ein privater Kapitalgeber bei dem fraglichen Vorgang, angesichts der zum entsprechenden Zeitpunkt verfügbaren Informationen und vorhersehbaren Entwicklungen, verhalten hätte. Daher wurde ein Sachverständiger beauftragt, den Wert des Grundstücks in seinem aktuellen Zustand bei einem Verkauf zu dem besten Preis zu bestimmen, der bei einem gut vorbereiteten Verkaufsverfahren und unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials des Geländes zu erzielen wäre.

(21)

Dementsprechend beziehen sich die Niederlande auf den unabhängigen Bewertungsbericht, in dem festgestellt wird, dass eine Bewertung das Grundstück beeinflussende, realistisch mögliche und absehbare zukünftige Entwicklungen in Betracht ziehen müsse. Der Bericht berücksichtigt die mögliche Entwicklung des Stadiongeländes und stellt fest, dass eine Nutzung als Mischgebiet mit Büro- und Wohngebäuden am wahrscheinlichsten wäre, sofern das Stadion abgerissen wird. Es wäre angemessen, die Bewertung auf diese Aussicht zu stützen, selbst wenn eine solche Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten nicht eintreten könnte. Die Niederlande und der Bewertungsbericht unterstreichen, dass diese Annahme vor allem deshalb realistisch sei, weil das Grundstück im Zentrum der Stadt gelegen ist. Für zentral gelegene Grundstücke ist das Potenzial für eine progressive Wertentwicklung viel größer als für an der Peripherie gelegene Grundstücke. Im vorliegenden Fall befindet sich die Gemeinde weiterhin in der komfortablen Lage, selbst über die Stadtplanung und damit auch über die mögliche künftige Nutzung des Stadions zu entscheiden.

(22)

Die Niederlande vertreten die Ansicht, dass die zukünftige/möglich gemischte Nutzung des Grundstücks für Wohnungen/Büros der logischen Stadtentwicklung der jüngsten Vergangenheit und den weiteren Perspektiven für das Gebiet, in dem das Stadion liegt, folgt. Die direkte Umgebung des Grundstücks hat sich von einem überwiegenden Industriegebiet zu einem gemischten Wohn- und Bürogebiet im Zentrum der Stadt entwickelt. Die Gemeinde hat ein eigenes Interesse am Stadionbereich, weil der Erwerb von strategischen Grundstücken Teil ihrer Stadtentwicklungsstrategie ist, die in der „Interimstructuurvisie 2009“ festgelegt ist. Dieses Dokument bildet den Rahmen für die Umgestaltung von stillgelegten Industriegebieten in zentrale städtische Gebiete mit einer Mischung aus Wohnbauten, kreativen Freizeitmöglichkeiten, Geschäften und Büros. Zu dieser Strategie gehört erklärtermaßen als Teil der langfristigen Investitionsstrategie zur Realisierung dieser Pläne die frühzeitige Sicherung strategischer Grundstücke. Weil die Gemeinde nicht alle einzelnen Raumplanungen gleichzeitig realisieren kann, will sie den Erwerb (zur Sicherung) von Grundstücken als Teil dieser Logik auch mit langfristigen Pachtverträgen kombinieren. Die Vereinbarung über das Stadion folgt dieser Planungslogik. Nach Ansicht der Gemeinde war der Eigentumserwerb eine willkommene und im Interesse der Gemeinde liegende Gelegenheit. Gleichzeitig sichere der Grundstückserwerb für die Dauer der Erbpacht einen verlässlichen Zufluss von Einnahmen.

(23)

Daher vertritt der Bewertungsbericht unter Bezug auf den allgemein anerkannten Grundsatz, wonach der Wert eines Grundstücks anhand der intensivsten und besten Nutzung eines Gebiets geschätzt werden sollte, die Auffassung, dass der Preis auf einem gemischt genutzten Grundstück beruhen sollte. Der Bewertungsbericht berücksichtigt auch die voraussichtlichen Kosten für den Abriss der bestehenden Gebäude und die Entwicklung des Gebiets sowie die für den Bau von Wohnungen und Büros erwarteten Kosten. Die Bewertung ermittelt den möglichen Wert der Büros und Wohnungen unter Bezugnahme auf die jüngsten Entwicklungen in der Nachbarschaft. Als zusätzlichen Risikopuffer baut der Sachverständige für Wertermittlung im Vergleich zu ähnlichen Projekten eine Geschossflächenzahl von nur 80 % ein.

(24)

Der Grundstücksbewertungsbericht ermittelt den jährlichen Pachtzins anhand der angenommenen Werte für das Stadiongrundstück und das Grundstück der Trainingsgeländes (zusammen mit 48 385 000 EUR bewertet) sowie dem Parkplatz (mit 6 010 000 EUR bewertet), der sich schon im Besitz der Gemeinde befand. Als Referenz verwendet er den Zinssatz für langfristige niederländische Staatsanleihen im Jahr 2011 von 3,54 %. Um das Risiko einer Grundstückswertminderung und/oder eines Zahlungsausfalls abzudecken, schlägt er eine Prämie von 1,5 % auf. Der Pachtzins ist daher so festgelegt, dass der Gemeinde eine Rendite von 5,04 % zur Verfügung steht.

(25)

Die Bewertung des externen Sachverständigen geht von einer Grundstückswertsteigerung über 40 Jahre entsprechend der erwarteten durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 1,7 % aus. Auf dieser Grundlage findet es die Bewertung als angemessen, dass PSV einen jährlichen Pachtzins in Höhe von 2 463 030 EUR bezahlt. Die Niederlande machen geltend, dass dieser Betrag den Pachten, die Profifußballvereine anderswo im Land für Stadionpachten bezahlen, entspricht und deshalb im Einklang mit den Marktbedingungen ist. In Bezug auf die angenommene Grundstückswertsteigerung von 1,7 % berücksichtigt die Studie als Sicherheitsmarge nach 20 Jahren eine Minderung des akkumulierten Grundstückswerts um 22,5 % und legt den geschätzten Pachtzins ab dem 21. Jahr auf dieser niedrigeren Basis fest. Angesichts der Sicherheitsmarge von 22,5 % beläuft sich die in der Bewertung tatsächlich verwendete Wertzuwachsrate für die gesamten 40 Jahre auf 1,01 % (0,4 % für die ersten 20 Jahre).

(26)

Der Bericht räumt ein, dass langfristige Pachtverträge von mehr als 15 Jahren bestimmte Risiken beinhalten können. Aus der Sicht eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers wird der lange Zeitraum, in dem er den Wert einer in einem Mischgebiet gelegenen Immobilie noch nicht realisieren kann, durch den Pachtzins-Aufschlag ausgeglichen, der bereits auf dem angenommenen Wert eines gemischt genutzten Grundstücks beruht. Dies wird nach 20 Jahren anhand eines neuen Bewertungsberichts umfassend überprüft. Diese Überprüfung würde den Grundstückswert und eine angemessene Rendite auf diesen Wert berücksichtigen. Die Pacht bringt während der Pachtdauer Einnahmen und danach die Möglichkeit, das Potenzial des Grundstücks zu realisieren.

(27)

Die Risiken für die Gemeinde würden auch durch weitere Faktoren begrenzt. Der Bewertungsbericht geht in Bezug auf das Flächennutzungsrisiko von bestimmten Annahmen zum Flächennutzungsplan aus. Diese basieren auf der Tatsache, dass die Gebiete rund um das Stadion im Flächennutzungsplan nicht mehr als industriell, sondern als gemischt genutzte Gebiete ausgewiesen wurden. In einem Fall erreichte ein Kapitalgeber die Neuausweisung im Flächennutzungsplan innerhalb von acht Wochen. Daher unterstellen die Bewertungssachverständigen diese Annahme als realistisch. Dabei wurde die Befugnis der Gemeinde, den Planungsprozess zu beeinflussen, nicht mit einbezogen, sondern die Entwicklung in den umliegenden Gebieten und die Verwaltungspraxis bei der Erteilung von Baugenehmigungen und Neuausweisungen für private Bauträger betrachtet. Die Planungsgesetze ermöglichen flexible Umbenennungen. Der Bewertungsbericht ging von einer geringeren Bebauungsdichte als in den Nachbargrundstücken aus, um die Berechnungsrisiken weiter zu reduzieren.

(28)

Selbst wenn der Flächennutzungsplan für das Stadion in seinem aktuellen Zustand bestehen bliebe, wären diese Risiken nicht groß dar. Der aktuelle Flächennutzungsplan sieht ein Stadion und eine gewerbliche Verwendung vor. Ein unveränderter Flächennutzungsplan würde nur zu einem etwas geringeren Grundstückswert führen. Nach Ansicht der Niederlande würde er jede gewerbliche Nutzung auf dem Gelände und die Entwicklung erfolgreicher gewerblicher Tätigkeiten ermöglichen. Der unabhängige Sachverständige für Wertermittlung war der Auffassung, dass eine gemischte Verwendung die geeignete Grundlage für eine Bewertung ist. Der Vorschlag dazu kam nicht von der Gemeinde.

(29)

Der Erbpachtvertrag sieht vor, dass die Gemeinde über das Grundstück und das Stadion frei verfügen und das Grundstückspotenzial entwickeln kann, falls PSV den Pachtzins nicht bezahlt oder Konkurs anmeldet. Die Gebäude auf dem Grundstück werden dann zum Eigentum der Gemeinde. Wie oben erwähnt, berücksichtigt der Kaufpreis von 48 385 000 EUR bereits die voraussichtlichen Abriss- und Entwicklungskosten und den Pachtzins wird in 20 Jahren umfassend überprüft. Außerdem verpfändete PSV den Erlös aus seinen Dauerkarten als Sicherheit für die Zahlung des Pachtzinses und leistete (für einen Zeitraum von zunächst zehn Jahren) eine Anzahlung in Höhe von zwei Jahren Grundstückspacht.

(30)

Am Ende des Pachtvertrags wird die Gemeinde nicht nur die Zinsen vereinnahmt haben, sondern weiterhin Eigentümer des Stadiongrundstücks sein, mit einem im Verhältnis zu heute vermutlich höheren Wert und verschiedenen Verwendungsmöglichkeiten. Die Gemeinde kann dann auch ohne Entschädigungszahlung an PSV über die Gebäude auf dem Grundstück verfügen.

(31)

Die Gemeinde und PSV reichten im Rahmen des Verfahrens mit den Stellungnahmen der Niederlande identische Stellungnahmen ein. Darüber hinaus beschrieb die Gemeinde das Verfahren, das zum Beschluss führte, das Stadiongrundstück zu kaufen, sowie die diesen Beschluss leitenden Motive. Nach Angaben der Gemeinde begannen die Verhandlungen mit PSV über eine Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung im Januar 2011. Das zugrunde liegende Ziel war es, PSV mit einem haushaltsneutralen Rechtsgeschäft zu unterstützen, ohne dem Verein dabei einen finanziellen Vorteil zu gewähren, den er unter Marktbedingungen nicht erhalten hätte.

(32)

Zu diesem Zweck und mit dieser Absicht beauftragte die Gemeinde das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk Taxaties B.V. (im Folgenden „Troostwijk“), den Marktpreis für das betreffende Grundstück und eine angemessene jährliche Pachtsumme zu bestimmen. Im März 2011 lieferte Troostwijk eine Bewertung für das Stadiongrundstück und andere Grundstücke, die PSV an die Gemeinde verkaufen wollte. Unter Berücksichtigung der Entwicklungsmöglichkeiten für das Stadiongrundstück bestimmte das Unternehmen einen Marktpreis von 41 160 000 EUR für das Stadiongrundstück in seinem damaligen Zustand. Die bei der Bestimmung des Grundstückswertes und des Pachtzinses angewandte Methode wurde von einem für die Gemeinde tätigen externen Wirtschaftsprüfungsunternehmen genehmigt. Dabei wäre der Pachtzins höher als die von der Gemeinde für das zur Finanzierung des Grundstückserwerbs aufgenommene Darlehen zu zahlenden Zinsen.

(33)

Nachdem die Kommission im Mai 2011 Informationen über das geplante Rechtsgeschäft angefordert hatte, legte die Gemeinde besonderen Wert darauf, dass die Maßnahme marktüblichen Bedingungen folgt und sich auf ihren Haushalt nicht negativ auswirkt. Die Gemeinde betonte, dass der Grundstückserwerb für sie auch deshalb interessant sei, weil er sich mit ihrer Grundstückserwerbs- und Entwicklungsstrategie vereinbaren lässt. Die Gemeinde hätte ein eigenes Interesse an diesem Grundstückskauf, weil das Grundstück für die Gemeinde einen höheren Wert hätte als für einen anderen möglichen Kapitalgeber.

(34)

Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Die in Artikel 107 Absatz 1 AEUV genannten Voraussetzungen gelten kumulativ; sie müssen also sämtlich erfüllt sein, damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe angesehen wird.

(35)

Die Gemeinde entschied, das Stadiongrundstück und das Grundstück des Trainingsgeländes De Herdgang für 48 385 000 EUR zu kaufen und anschließend an PSV zu verpachten. Diese Maßnahme betrifft den Haushalt der Gemeinde und damit die Verwendung staatlicher Mittel. Daher ist sie dem Staat zurechenbar.

(36)

Die Niederlande haben Auswirkungen auf den Binnenmarkt durch mögliche Beihilfen für Vereine, die nicht auf europäischer Ebene Fußball spielen, in Frage gestellt. Allerdings werden Profifußballvereine als Unternehmen behandelt, die der Beihilfenkontrolle unterliegen. Fußball ist eine Erwerbstätigkeit und bietet Dienstleistungen gegen Entgelt; der Fußball hat ein hohes Maß an Professionalität entwickelt und damit seine wirtschaftliche Bedeutung erhöht (5).

(37)

Profifußballvereine üben neben der Teilnahme an Fußballturnieren in verschiedenen Märkten wirtschaftliche Tätigkeiten von internationaler Bedeutung aus, etwa auf dem Transfermarkt für Profispieler oder in den Bereichen Werbung, Sponsoring, Merchandising Medienberichterstattung. Unterstützungsmaßnahmen für einen Profifußballverein stärken dessen Position auf jedem dieser Märkte, die meist mehrere Mitgliedstaaten betreffen. Werden also staatliche Mittel dazu verwendet, einem Profifußballverein — unabhängig davon, in welcher Liga er spielt, einen selektiven Vorteil zu verschaffen, so können diese Unterstützungsmaßnahmen den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV beeinträchtigen (6).

(38)

Damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe eingestuft werden kann, muss sie dem begünstigten Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffen, den es unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen nicht erhalten hätte. Der Erwerb des PSV-Grundstücks und die anschließende Verpachtung an PSV würde einen solchen Vorteil darstellen, wenn die an PSV gestellten Bedingungen vorteilhafter als durch Marktbedingungen gerechtfertigt wären.

(39)

Die typischen Interessen eines Kapitalgebers/Verpächters bei einem kommerziellen Verkaufs- und Rückpachtgeschäft sind eine angemessene Investitionsrendite in Form von Pacht während der Pachtdauer und Eigentum an einem Vermögenswert, der bereits von einem zuverlässigen Pächter genutzt wird. Der Kapitalgeber/Verpächter besitzt einen langfristig verpachteten Vermögenswert mit stetigem Einnahmestrom.

(40)

Die Niederlande beziehen sich bei dieser Bewertung auf die Mitteilung zum Verkauf von Immobilien. Nach dieser Mitteilung stellt der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden durch die öffentliche Verwaltung keine Beihilfe dar, wenn die öffentliche Verwaltung erstens nach einem bedingungsfreien Bieterverfahren das höchste oder einzige Gebot akzeptiert und zweitens der Verkaufspreis in Ermangelung eines solchen Bieterverfahrens mindestens auf den von einem unabhängigen Sachverständigengutachten ermittelten Wert festgelegt wird.

(41)

Die Kommission wiederholt, dass der Leitfaden in dieser Mitteilung laut seiner Einführung nur „Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand“ betrifft. Er betrifft nicht den Erwerb von Grundstücken oder die Abtretung oder Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung. Derartige Geschäfte können ebenfalls Elemente staatlicher Beihilfe enthalten. Ferner ist es im vorliegenden Fall nicht ausreichend, lediglich den Wert des Grundstücks zu bestimmen. Das Verkaufs- und Rückpachtgeschäft beinhaltet auch einen Pachtzins. Auch die Marktkonformität dieses Pachtzinses muss festgestellt werden.

(42)

In jedem Fall handelt es sich bei den Mechanismen in der Mitteilung zum Verkauf von Immobilien lediglich um Werkzeuge, mit denen festgestellt wird, ob der Staat als marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber gehandelt hat. Es handelt sich daher nur um spezifische Beispiele für die Anwendung des MEIP-Grundsatzes bei Grundstücksgeschäften zwischen öffentlichen und privaten Einrichtungen (7).

(43)

Die Kommission muss daher prüfen, ob ein privater Kapitalgeber bereit gewesen wäre, die zu prüfenden Maßnahmen zu gleichen Bedingungen zu gewähren. Es wird davon ausgegangen, dass der hypothetische private Kapitalgeber umsichtig handelt und eine üblicherweise zu erwartende Rendite anstrebt, ohne dabei ein im Verhältnis zur Rendite zu großes Risiko einzugehen. Der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers wäre nicht eingehalten, wenn der Preis für das Grundstück über und der Pachtzins unter dem Marktpreis festgesetzt würde.

(44)

Die Niederlande und die Gemeinde argumentieren, dass die Gemeinde auf der Grundlage einer vorab erstellten unabhängigen gutachterlichen Bewertung und deshalb unter Einhaltung des Grundsatzes eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers gehandelt habe. Das Rechtsgeschäft basierte auf dem Marktwert des Grundstücks und bot PSV daher keinen Vorteil.

(45)

Die Kommission ist der Auffassung, dass die Einhaltung von Marktbedingungen grundsätzlich durch unabhängige Wertgutachten bestimmt werden kann.

(46)

In Bezug auf die Marktkonformität der Ergebnisse der externen Gutachten, auf die sich die Gemeinde stützt, wurden die Niederlande im Eröffnungsbeschluss aufgefordert zu begründen, warum die Gutachter bei ihren Berechnungen den Grundstückspreis für gemischte Verwendung anstelle den Grundstückspreis für ein Stadion verwendet haben. Die Kommission verlangte auch eine Begründung für die Gewinn- und Risikomargen, die bei der Berechnung des Grundstückwertes für künftige Entwicklungen nach Ablauf der Erbpacht verwendet wurden.

(47)

Anhand der von den Niederlanden und der Gemeinde gemachten Angaben stellt die Kommission fest, dass das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk die Grundstücksbewertung vor dem Grundstückserwerb durch die Gemeinde durchgeführt hatte. Als die Verhandlungen über eine Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung mit PSV im Januar 2011 aufgenommen wurden, war das grundlegende Ziel, PSV mit einem Rechtsgeschäft zu unterstützen, ohne dem Verein dabei einen finanziellen Vorteil zu gewähren, den er unter Marktbedingungen nicht erhalten hätte. Deshalb beauftragte die Gemeinde das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk, den Marktpreis für das betreffende Grundstück und einen marktkonformen Betrag für den jährlichen Pachtzins zu bestimmen.

(48)

Die der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen erscheinen begründet gewesen zu sein. Im Bewertungsbericht vom März 2011 bewertete Troostwijk den Marktpreis für das Stadiongrundstück in seinem damaligen Zustand unter Berücksichtigung seiner Entwicklungsperspektiven und legte einen Preis von 41 160 000 EUR fest. Die bei der Bestimmung des Grundstückswertes und des Pachtzinses angewandte Methode wurde von einem für die Gemeinde tätigen externen Wirtschaftsprüfungsunternehmen genehmigt.

(49)

Der Bewertungsbericht von Troostwijk zieht das Grundstück beeinflussende, realistisch mögliche und absehbare zukünftige Entwicklungen in Betracht. Der Bericht berücksichtigt die mögliche Entwicklung des Stadiongeländes und stellt fest, dass eine Nutzung als Mischgebiet mit Büro- und Wohngebäuden am wahrscheinlichsten wäre, sofern das Stadion abgerissen wird. Der Bewertungsbericht unterstreicht, dass diese Annahme vor allem deshalb realistisch sei, weil das Grundstück im Zentrum der Stadt gelegen ist. Für zentral gelegene Grundstücke ist das Potenzial für eine progressive Wertentwicklung viel größer als für an der Peripherie gelegene Grundstücke. Der Bewertungsbericht bezieht sich auch auf einen allgemeinen Bewertungsgrundsatz, wonach die intensivste und beste Nutzung eines Gebiets die Grundlage für die Wertbestimmung eines Grundstücks bildet.

(50)

Wie in Erwägungsgrund 22 erläutert, harmoniert die zukünftige Nutzung entsprechend der Beschreibung der Niederlande auch mit der längerfristigen Stadtentwicklungsstrategie der Gemeinde für das gesamte Gebiet, in dem das Stadion gelegen ist. Nach Darstellung der Gemeinde wäre die Wahrscheinlichkeit, eine Umwidmung des Grundstücks bewilligt zu bekommen, für jeden Besitzer des in Rede stehenden Grundstücks sehr hoch.

(51)

In jedem Fall besitzt nach Darstellung der Niederlande die aktuelle Flächennutzung des Grundstücks für ein Stadion und eine gewerbliche Verwendung auch ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial.

(52)

Dies lässt den Schluss zu, dass die gutachterliche Einschätzung, das Grundstück auf der Grundlage einer gemischten Verwendung zu bewerten, annehmbar scheint. Die Kommission hat bereits anerkannt, dass eine Gemeinde die Bewertung eines Grundstücks auf die langfristige Wertentwicklungsperspektive eines Grundstücks stützen kann, wenn in dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt, zu erwartende Verbesserungen entsprechend einer Geschäftsplanungsstrategie erfolgen (8).

(53)

PSV zahlt der Gemeinde eine von einem unabhängigen Sachverständigenunternehmen für Wertermittlung festgelegte Erbpacht. Die Berechnung beruhte auf dem Preis, der für eine später mögliche Nutzung als Wohn- und Büroraum angenommen wurde sowie auf dem Zinssatz für langfristige Staatsanleihen im Jahr 2011, zuzüglich einer Risikoprämie von 1,5 %.

(54)

Somit spiegelt der Pachtzins bereits den geschätzten Preis des Grundstücks bei einer nichtsportlichen Verwendung wider. Sie ist daher höher als der anhand der aktuellen Nutzung des Grundstücks berechnete Pachtzins.

(55)

Der Bericht räumt ein, dass langfristige Pachtverträge von mehr als 15 Jahren aufgrund von Grundstückswertschwankungen bestimmte Risiken beinhalten können. Allerdings werden diese Risiken durch mehrere Faktoren beschränkt, die in den Erwägungsgründen 56 bis 59 weiter erörtert werden.

(56)

Die Annahmen im Bewertungsbericht können als konservativ eingestuft werden. Der Bewertungsbericht legt den möglichen Wert für Büros und Wohnungen unter Bezugnahme auf die jüngsten benachbarten Entwicklungen fest und baut für den möglichen Verkaufspreis der Wohnungen im Vergleich zu ähnlichen Projekten lediglich eine Geschossflächenzahl von 80 % als zusätzlichen Risikopuffer ein.

(57)

In Bezug auf die angenommene Grundstückswertsteigerung von 1,7 %, die der angenommenen Inflationsrate entspricht, beinhaltet die Bewertung einen Korrekturmechanismus: nach 20 Jahren wird der akkumulierte Grundstückswert um eine Sicherheitsmarge von 22,5 % gemindert. Kombiniert man beide Annahmen, wird die erwartete Wertsteigerung über einen Pachtzeitraum von 40 Jahren auf 1,01 % pro Jahr und für die ersten 20 Jahre auf 0,4 % pro Jahr geschätzt. Somit scheint die ursprüngliche Annahme von 1,7 % in Kombination mit der Sicherheitsmarge angemessen, da es sich bei dem betreffenden Vermögenswert um ein stadtmittig gelegenes Grundstück handelt, von dem erwartet werden kann, dass es den Wert behält oder im Wert steigt (obwohl das Grundstück derzeit für gewerbliche Verwendung eingestuft ist, basiert der Pachtzins bereits auf dem angenommenen Wert eines gemischt genutzten Grundstücks). Darüber hinaus betrug die Inflationsrate der Niederlande im Jahr 2011 2,3 % (9), während die EZB ein Inflationsziel von 2 % verfolgt. Beide Werte liegen deutlich über den vom Sachverständigen für Wertermittlung angenommenen Wachstumsraten für Grundstückswerte.

(58)

Abgesehen von diesen Absicherungen des Pachtzinses enthält der von der Gemeinde verhandelte Pachtvertrag verschiedene andere Bestimmungen, um mögliche Risiken, insbesondere das Ausfallrisiko von PSV, zu decken. Der Fußballverein stellt seine Einnahmen aus dem Verkauf von Dauerkarten als Sicherheit für die Pachtzahlungen. Außerdem hat PSV eine einer Pacht von etwa zwei Jahren entsprechende Kaution von 5 Mio. EUR geleistet. Diese wurde vom Kaufpreis abgezogen und wird vom beteiligten Notar für zehn Jahre verwahrt.

(59)

Die Parteien haben vereinbart, dass des Pachtzins nach 20 Jahren auf Antrag einer Partei umfassend überprüft werden kann. Diese Überprüfung wird auf der Grundlage eines neuen Bewertungsberichts erfolgen. Die neue Grundstückspacht bestimmt sich dann nach dem Grundstückswert zu diesem Zeitpunkt zuzüglich einer angemessenen Rendite auf Staatsanleihen und zuzüglich einer Risikoprämie. Als weitere Sicherheit für die Gemeinde haben die Parteien vereinbart, dass die Nutzungsrechte am Grundstück und am Stadion der Gemeinde zufallen, falls PSV Konkurs anmeldet oder seinen Pachtzinszahlungen nicht nachkommt. Diese Klausel stellt eine Abweichung von der nach niederländischem Zivilrecht vorgesehenen Folge dar, wonach das Pachtrecht Teil der Konkursmasse wird und somit nicht mehr unter der Kontrolle des Grundstückeigentümers steht. Im aktuellen Fall bleibt die Gemeinde am Ende des Pachtverhältnisses Eigentümer des Grundstücks und kann dessen Verwendung bestimmen.

(60)

Obwohl die Annahmen im Bewertungsbericht entsprechend den Erwägungsgründen 48 bis 57 begründet erscheinen, bleibt ein Vergleich mit anderen Handelsgeschäften schwierig, weil die von den Niederlanden für Zwecke des Benchmarkings vorgelegten Pachtverträge andere Sektoren betreffen (beispielsweise den Wohnungsbausektor in Amsterdam). Deshalb hat die Kommission bei der Beurteilung, ob das in Rede stehende Rechtsgeschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers vereinbar ist, zunächst geklärt, ob eine andere Handelsgeschäftsgrundlage — basierend auf einem Darlehensgeschäft der Gemeinde Eindhoven zugunsten von PSV mit dem Grundstück als Besicherung — als Benchmark gedient haben könnte.

(61)

Die Kommission stellt fest, dass der von PSV zu zahlende Pachtzins höher ist als der Marktzins für ein solches Darlehen, wenn man die Unterschiede zwischen einem Verkaufs- und Rückpachtgeschäft und einem Darlehen berücksichtigt. Der bedeutendste Unterschied bezieht sich auf die Tatsache, dass die Gemeinde bei einem Zahlungsausfall von PSV nach Erhalt des Darlehens von der Gemeinde allenfalls den Nominalbetrag des Darlehens zurückerhalten würde. Sie könnte von einer Grundstückswertsteigerung über den Nominalbetrag des Darlehens hinaus nicht profitieren. Bei der Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung wird die Gemeinde ab dem Beginn des Pachtvertrages, mit allen Eigentumsrechten im Falle eines Ausfalls, zum Eigentümer des Grundstücks. Auf diesen Gesichtspunkt legte die Gemeinde bei der Entscheidung über diese Maßnahme besonderen Wert, da insbesondere die garantierte uneingeschränkte Verfügung über das Grundstück nach einem möglichen Ausfall von PSV von den allgemeinen Bestimmungen des niederländischen Rechts zu Gunsten der Gemeinde abweicht (Erwägungsgrund 59). Jede Grundstückswertsteigerung kommt daher (nach Festlegung der Darlehensbedingungen) nur der Gemeinde zugute.

(62)

Deshalb würde man bei einem Verkaufs- und Rückpachtgeschäft von vornherein eine geringere Rendite erwarten als bei einem Darlehen. Deshalb wäre die Rendite auf ein Darlehen, das mit guten Sicherheiten an ein Unternehmen mit einem dem Fußballverein PSV ähnlichen Rating vergeben wird, die Benchmark-Obergrenze.

(63)

In Ermangelung verlässlicher marktbasierter Ersatzgrößen (10) müsste der marktübliche Referenzzinssatz für das Alternativszenario eines Darlehens an PSV auf der Grundlage der Mitteilung der Kommission über die Änderung der Methode zur Festsetzung der Referenz- und Abzinsungssätze (11) berechnet werden. Im Interesse einer konservativen Berechnung ist zu berücksichtigen, dass PSV im Jahr 2011 eine schlechte Bonität aufwies, sowie von einer hohen Besicherung für das Darlehen (d. h. das Grundstück) ausgehen. Dies würde einen Referenzzinssatz von 6,05 % ergeben.

(64)

Ein Darlehensgeber erwartet somit eine um 1,01 % höhere Rendite als die Gemeinde beim Kauf- und Rückverpachtungsgeschäft. Allerdings handelt die Gemeinde nach wie vor wie ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, wenn davon ausgegangen wird, dass ein Darlehensgeber bereit wäre, im Gegenzug für eine mögliche Grundstückswertsteigerung auf eine Rendite von 1,01 % zu verzichten (siehe Erwägungsgrund 61). Anhand der Merkmale des Rechtsgeschäfts wäre ein solches Wertsteigerungspotential mit mindestens 1,01 % zu bewerten. Deshalb scheint die von der Gemeinde erwartete Rendite beim Kauf- und Rückpachtgeschäft mit marktüblichen Vergleichswerten im Einklang zu stehen.

(65)

Somit verschaffte das Verkaufs- und Rückpachtgeschäft PSV offenbar keine ungerechtfertigten Vorteile und erbrachte für die Gemeinde eine Rendite, die nach dem Grundsatz eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers angemessen ist.

(66)

Schließlich sei darauf hingewiesen, dass der jährliche Pachtzins nach Angaben der Niederlande mit den Pachten vergleichbar ist, die Profifußballvereine anderswo im Land für Stadionpachten bezahlen. Trotz der Schwierigkeit eines solchen Vergleichs aufgrund der verschiedenen Örtlichkeiten sollte betont werden, dass die anderen Vereine die jährliche Pacht nicht nur für das Stadiongrundstück, sondern für den gesamten Stadionkomplex bezahlen. Im Vergleich dazu ist PSV Eigentümer des Stadions, trägt die Kosten für Betrieb und Wartung und zahlt für das Stadiongrundstück einen zusätzlichen Pachtzins.

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Folglich kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die im Einleitungsbeschluss geäußerten Zweifeln hinreichend ausgeräumt wurden. Die Gemeinde hat sich beim Kauf des Stadiongrundstücks und bei der anschließenden Rückverpachtung an den PSV so verhalten, wie es ein hypothetischer privater Kapitalgeber in einer vergleichbaren Position auch getan haben könnte. Daher stellt das Rechtsgeschäft keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar —