1.

Den foreliggende anmodning om præjudiciel afgørelse, der i det væsentlige vedrører fortolkningen af artikel 3, 6 og 7 i direktiv 93/13/EØF ( 2 ), giver Domstolen lejlighed til at foretage visse præciseringer af de kompetencer, som den nationale ret er tillagt med henblik på at sikre effektiviteten af den forbrugerbeskyttelse, der er sikret ved dette direktiv.

2.

Denne sag, der ligger i forlængelse af en række tidligere domme om den spanske procedure for fuldbyrdelse af pant i fast ejendom ( 3 ), vedrører nærmere bestemt den såkaldt »forenklede« fuldbyrdelsesprocedure, der indledes, efter at der for en notar har været gennemført en procedure for udenretslig fuldbyrdelse af pant i fast ejendom. Det fremgår af den spanske lovgivning, der finder anvendelse på de faktiske omstændigheder i hovedsagen, at den forenklede procedure har til formål at beskytte og fuldbyrde tinglige rettigheder, der bl.a. er registreret i ejendomsregistret. Det spørgsmål, der rejser sig, er, om effektiviteten af den forbrugerbeskyttelse, der følger af direktiv 93/13, kræver, at den nationale ret er i stand til at efterprøve, om kontraktvilkår i en aftale om lån mod pant i fast ejendom er urimelige, på et tidspunkt, der ligger lang tid efter overdragelsen af ejendomsretten til det pantsatte aktiv.

3.

Artikel 3, stk. 1, i direktiv 93/13 bestemmer:

»Et kontraktvilkår, der ikke har været genstand for individuel forhandling, anses for urimeligt, hvis det til trods for kravene om god tro bevirker en betydelig skævhed i parternes rettigheder og forpligtelser ifølge aftalen til skade for forbrugeren.«

4.

Artikel 6, stk. 1, i direktiv 93/13 bestemmer:

»Medlemsstaterne fastsætter, at urimelige kontraktvilkår i en aftale, som en erhvervsdrivende har indgået med en forbruger, i henhold til deres nationale lovgivning ikke binder forbrugeren, og at aftalen forbliver bindende for parterne på i øvrigt samme vilkår, hvis den kan opretholdes uden de urimelige kontraktvilkår.«

5.

Det fremgår af artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, at »[m]edlemsstaterne sikrer, at der i forbrugernes og konkurrenternes interesse findes egnede og effektive midler til at bringe anvendelsen af urimelige kontraktvilkår i aftaler, der indgås mellem forbrugere og en erhvervsdrivende, til ophør«.

6.

Artikel 250, stk. 1, i Ley 1/2000, de Enjuiciamento Civil (lov nr. 1/2000 om civil retspleje) af 7. januar 2000 ( 4 ) bestemmer:

»Retten træffer inden for rammerne af en forenklet procedure og uanset beløbets størrelse afgørelse om:

[…]

7.

Det fremgår af LEC’s artikel 444, stk. 2, at sagsøgte på sagsøgers anmodning skal stille den af retten fastsatte sikkerhed for at kunne fremsætte indsigelse mod den påstand, der er nedlagt inden for rammerne af den procedure, der er fastsat i LEC’s artikel 250, stk. 1, nr. 7). De indsigelsesgrunde, som den sagsøgte kan fremsætte, er endvidere udtømmende opregnet i LEC’s artikel 444, stk. 2. Denne udtømmende opregning omfatter ikke den indsigelsesgrund, der vedrører eksistensen af urimelige vilkår i den aftale om lån mod pant i fast ejendom, der ligger til grund for det udenretslige salg.

8.

Det fremgår af LEC’s artikel 440, stk. 2, at såfremt sagsøgte ikke giver møde for retten, eller såfremt sagsøgte giver møde uden at stille sikkerhed, er retten efter at have hørt sagsøgte forpligtet til at afsige en dom, der fastslår, at ejendommen skal overdrages, og at beboeren skal udsættes.

9.

Udenretslig realisering af en panterettighed reguleres bl.a. i artikel 41 i Ley Hipotecaria (lov om pant, herefter »LH«) ( 5 ). Denne bestemmelse foreskrev i den affattelse, der var gældende på tidspunktet for de faktiske omstændigheder i hovedsagen, følgende:

»Sager om tinglige rettigheder, der udspringer af registrerede rettigheder, kan føres gennem den forenklede procedure som reguleret i [LEC] mod de personer, der, uden at have en registreret rettighed, har rejst indsigelse mod de nævnte rettigheder eller forstyrrer udøvelsen heraf. Det er i disse sager, der støttes på den legitimitet, som ved artikel 38 tillægges en indførelse i registret, fortsat et krav, at gyldigheden af den tilsvarende registrering dokumenteres uden uoverensstemmelse med en bekræftelse fra registrator.«

10.

LH’s artikel 129 bestemmer, at »[e]n sag om realisering af pant kan gennemføres direkte mod de pantsatte aktiver på grundlag af bestemmelserne i [LEC] […]. Parterne kan endvidere i dokumentet om oprettelse af lån mod pant i fast ejendom indgå aftale om udenretsligt salg af det pantsatte aktiv […], såfremt den garanterede forpligtelse ikke opfyldes. Det udenretslige salg foretages for en notar i overensstemmelse med de formaliteter, der er fastsat i pantebekendtgørelsen«.

11.

Decreto por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (dekret om vedtagelse af pantebekendtgørelsen) af 14. februar 1947 ( 6 ), fastsætter nærmere bestemmelser om forløbet af proceduren for udenretsligt salg.

12.

RH’s artikel 234 bestemmer:

»1.   Gennemførelsen af den udenretslige realisering af pant, der er fastsat i [LH’s] artikel 129, kræver, at det af dokumentet vedrørende oprettelsen af lån mod pant i fast ejendom fremgår, at parterne forpligter sig til en sådan procedure, og at følgende oplysninger skal angives:

2.   Det kontraktvilkår, hvorved kontraktparterne accepterer anvendelsen af proceduren for udenretslig realisering af pantet, skal fremgå adskilt fra dokumentets andre bestemmelser.«

13.

RH’s artikel 236-l bestemmer:

»1.   Når det højeste bud eller tildelingen er blevet kontrolleret, og når prisen i givet fald er blevet registreret, opfører notaren dokumentet på den årlige liste over dokumenter, som notaren har påtegnet, og den højstbydende eller den person, som ejendommen er blevet tildelt, og ejeren af boligen skal tilkendegive deres enighed ved et dokument, der bekræftes for notaren […]

[…]

3.   Dette bekræftede dokument udgør et tilstrækkeligt bevis med henblik på registrering (i ejendomsregisteret) i højstbydendes navn eller af navnet på den person, der har fået ejendommen tildelt […]«

14.

RH’s artikel 236-m bestemmer:

»Den person, der får ejendommen tildelt, kan anmode om overdragelse af det erhvervede aktiv hos retten i første instans på det sted, hvor disse aktiver befinder sig.«

15.

RH’s artikel 236-ñ bestemmer:

»1.   Notaren udsætter alene sagen, når der fremlægges dokumentation for, [at der er anlagt en straffesag, hvis genstand er en mulig forfalskning af pantebrevet, eller når (ejendoms)registratoren meddeler, at der efterfølgende er blevet fremlagt dokumentation for, at pantebrevet er aflyst] […]

2.   Når notaren har undersøgt visse af de i stk. 1 nævnte omstændigheder, udsætter han den udenretslige realisering af pantet, indtil der træffes afgørelse i henholdsvis straffesagen eller registreringssagen. Den udenretslige realisering af pantet genoptages på rekvirentens initiativ, såfremt pantebrevet ikke erklæres falsk eller ikke registreres som annulleret.«

16.

RH’s artikel 236-o bestemmer:

»De sidste fem stykker i [LH’s] artikel 132 finder inden for denne lovs anvendelsesområde anvendelse på de andre indsigelser, som fremsættes af rekvisitus, tredjemandspanthavere og andre berørte personer.«

17.

Den femte overgangsbestemmelse i Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (lov nr. 1/2013 om foranstaltninger for at styrke beskyttelsen af pantebrevsdebitorer, gældsomlægning og almene lejeboliger) af 14. maj 2013 ( 7 ), indførte forskellige ændringer af LH’s artikel 129. Det fremgår af denne lov, at disse ændringer finder anvendelse på udenretslige salg af pantsatte aktiver, der indledes efter ikrafttrædelsen af denne lov, uafhængigt af datoen for underskrivelsen af dokumentet om oprettelse af lån mod pant i fast ejendom. I de sager om udenretsligt salg, der er indledt inden ikrafttrædelsen af lov nr. 1/2013, og hvor der ikke er sket tildeling af det pantsatte aktiv, udsætter notaren tildelingen, når en af parterne inden for en præklusionsfrist på en måned, regnet fra dagen efter ikrafttrædelsen af lov nr. 1/2013, dokumenterer at have anlagt en sag for den kompetente ret i henhold til LH’s artikel 129 med påstand om, at et af de i aftalen om lån mod pant i fast ejendom fastsatte kontraktvilkår, der udgør grundlaget for det udenretslige salg, eller fastsættelsen af det udestående skyldige beløb, er urimelige.

18.

Den 21. december 2004 indgik Cristobalina Sánchez López og Banco Español de Crédito SA, nu Banco Santander SA, en aftale om lån mod pant i fast ejendom med henblik på erhvervelse af en bolig.

19.

Denne aftales artikel 11 med overskriften »udenretslig procedure« bestemte bl.a., at parterne accepterede muligheden for at anvende en udenretslig procedure med henblik på realisering af pantet i den faste ejendom. Denne artikel gav endvidere banken bemyndigelse til at repræsentere pantsætter på tidspunktet for underskrivelsen af det offentlige salgsdokument.

20.

Den 24. marts 2011 indledte Banco Santander for en notar proceduren for udenretslig fuldbyrdelse af pantet i den faste ejendom. Denne procedure blev afsluttet den 15. december 2011, således at den pantsatte bolig blev overdraget til rekvirenten, uden at der på forhånd var blevet fastsat en basisværdi, idet ejendommen blev solgt for et beløb svarende til 59,7% af den værdi, som den i forbindelse med fuldbyrdelsen af pantet blev vurderet til. Rekvisitus havde derfor en udestående gæld på 13482,97 EUR.

21.

Notaren udfærdigede den 23. februar 2012 uden rekvisitus’ deltagelse et offentligt dokument vedrørende køb/salg af boligen med rekvirenten som køber i henhold til artikel 11 i aftalen om lån mod pant i fast ejendom. Dette dokument blev registreret i ejendomsregistret den 12. april 2012.

22.

Banco Santander anlagde derefter den 23. september 2014 sag med påstand om anvendelse af den forenklede procedure i henhold til LEC’s artikel 250, stk. 1, nr. 7), med henblik på, at retten skulle afsige dom om tvangsudsættelse af Cristobalina Sánchez López og om overdragelse af boligen til banken.

23.

Banco Santander fastsatte endvidere den sikkerhedsstillelse, som rekvisitus skulle betale for at fremsætte indsigelse mod påstanden, til 10000 EUR.

24.

Cristobalina Sánchez López gav i forbindelse med denne sag ikke møde for den forelæggende ret, Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (retten i første instans i Jerez de la Frontera, Spanien).

25.

På denne baggrund har Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (retten i første instans i Jerez de la Frontera) besluttet at udsætte sagen og at forelægge Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:

26.

Banco Santander, den spanske regering og Europa-Kommissionen har indgivet skriftlige indlæg.

27.

Der blev afholdt retsmøde den 25. april 2017, hvori Banco Santander, den spanske regering og Kommissionen deltog.

28.

De af den forelæggende ret forelagte spørgsmål falder i to grupper, således som de interesserede parter, der har indgivet skriftlige indlæg, i det væsentlige har anført.

29.

Det første og det tredje spørgsmål vedrører foreneligheden af den retlige ordning for den forenklede procedure i henhold til LEC’s artikel 250, stk. 1, der var gældende på tidspunktet for de faktiske omstændigheder i hovedsagen, og de konsekvenser, der skal drages af den omstændighed, at denne ordning muligvis ikke er forenelig med direktiv 93/13, navnlig hvad angår den nationale rets mulighed for at foretage prøvelse ex officio.

30.

Det andet, det fjerde og det femte spørgsmål vedrører spørgsmålet om, hvorvidt LH’s artikel 129 i den affattelse, der følger af lov nr. 1/2013, og gennemførelsesbestemmelserne dertil, er forenelig med bestemmelserne i direktiv 93/13.

31.

Denne sidstnævnte retlige ordning finder imidlertid ikke anvendelse på de faktiske omstændigheder i hovedsagen.

32.

Det fremgår nemlig af den femte overgangsbestemmelse i lov nr. 1/2013, at de ændringer, der indføres ved denne lov, finder anvendelse på udenretslige salg af pantsatte aktiver, som indledes efter ikrafttrædelsen af denne lov (dvs. den 15.5.2013), uafhængigt af, hvornår dokumentet om oprettelse af lånet mod pant i fast ejendom blev underskrevet. Da proceduren for udenretslig fuldbyrdelse i hovedsagen blev afsluttet lang tid før denne dato, nemlig den 23. februar 2012, finder denne lov ikke anvendelse ratione temporis på tvisten i hovedsagen, således som den forelæggende ret i øvrigt synes at antage.

33.

Det følger heraf, at det er åbenbart, at det andet, det fjerde og det femte præjudicielle spørgsmål ikke kan antages til realitetsbehandling, idet de ikke vedrører en fortolkning af EU-retten, der fremstår som objektivt nødvendig for den afgørelse, som den forelæggende ret skal træffe ( 8 ).

34.

Det første og det tredje præjudicielle spørgsmål, der er tæt forbundne, vedrører rækkevidden af rettens kompetence med henblik på at sikre effektiviteten af direktiv 93/13 i forbindelse med en procedure for fuldbyrdelse af tinglige rettigheder over fast ejendom, der allerede er registreret i ejendomsregistret.

35.

Jeg skal indledningsvis bemærke, at jeg er forundret over formuleringen af de forelagte spørgsmål – og er som konsekvens heraf usikker på, om de formelle betingelser for at antage disse spørgsmål til realitetsbehandling, er opfyldt – og over de konklusioner, som den forelæggende ret synes at drage af den retspraksis vedrørende effektiviteten af den beskyttelse, der følger af direktiv 93/13.

36.

Det særlige ved den foreliggende sag er nemlig den omstændighed, at det angiveligt urimelige kontraktvilkår, nemlig det vilkår, der gør det muligt at anvende den udenretslige procedure med de virkninger, der følger heraf, netop er det vilkår, der, således som jeg har forstået situationen, i sidste ende faktisk har gjort det muligt at indbringe hovedsagen for den forelæggende ret, og dette flere år efter afslutningen af denne procedure inden for rammerne af den forenklede procedure, der er fastsat i LH’s artikel 41, og som er omhandlet i LEC’s artikel 250, stk. 1, nr. 7).

37.

Hvad angår sammenhængen mellem proceduren i hovedsagen og anvendelsen af direktiv 93/13 bemærkes, at den nationale ret inden for rammerne af denne forenklede procedure reelt er blevet forelagt et spørgsmål om gyldigheden ikke af en aftale om lån mod pant i fast ejendom, idet denne aftale ikke længere har retsvirkninger, men udelukkende om gyldigheden af en ejendomsrettighed, der er registreret i ejendomsregistret. Det fremgår af de oplysninger, der er angivet i de skriftlige indlæg, at den omhandlede aftale først blev tilført sagsakterne, efter at der blev fremsat anmodning herom.

38.

Den forelæggende ret har med det første og det tredje spørgsmål således for første gang sat spørgsmålstegn ved den nationale lovgivning, der gælder for den procedure, der har til formål at gennemføre en lovligt registreret ejendomsrettighed.

39.

Den forelæggende ret ønsker nemlig med det første spørgsmål oplyst, om den spanske lovgivning, der var gældende på tidspunktet for de faktiske omstændigheder, navnlig LEC’s artikel 250, stk. 1, nr. 7), og LH’s artikel 129, der forpligter den nationale ret til at afsige dom om overtagelse af den bolig, som et finansieringsinstitut har erhvervet under en procedure for udenretslig realisering af pant, som fastsat i LH’s artikel 129, er forenelig med artikel 3, stk. 1 og 2, artikel 6, stk. 1, og artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13. Den forelæggende ret har anført, at det hverken i forbindelse med den udenretslige realisering af pantet eller under en senere retssag, der har til formål i mindelighed at tildele rekvirenten rådigheden over den faste ejendom, er muligt ex officio at foretage en efterprøvelse af, om der foreligger urimelige kontraktvilkår, og at der ikke er fastsat nogen mulighed for, at forbrugeren effektivt og rettidigt kan rejse indsigelse.

40.

Den forelæggende ret ønsker med det tredje spørgsmål oplyst, hvilke konsekvenser der skal drages af en eventuel konstatering af, at den relevante nationale lovgivning ikke er forenelig. Den forelæggende ret ønsker navnlig oplyst, om den nationale ret som følge af dens forpligtelse til at efterprøve, om der foreligger urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler, kan undlade at anvende den omtvistede nationale lovgivning.

41.

Jeg vil først foretage en sammenfattende gennemgang af den lære, som kan udledes af Domstolens praksis med hensyn til rækkevidden af den kompetence, der er tillagt den nationale ret, og de garantier, der skal gælde for forbrugerne for at sikre effektiviteten af direktiv 93/13 inden for rammerne af den helt særlige procedure for udenretslig realisering af pant i fast ejendom. Jeg vil derefter redegøre for grundene til, at det i det foreliggende tilfælde ikke forekommer mig hverken påkrævet eller nødvendigvis hensigtsmæssigt, at den nationale ret for at sikre effektiviteten af direktiv 93/13 griber ind på den måde, som den forelæggende ret har foreslået.

42.

Det fremgår af fast retspraksis ( 9 ), at den ved direktiv 93/13 indførte beskyttelsesordning hviler på den betragtning, at forbrugeren befinder sig i en svagere stilling end den erhvervsdrivende såvel hvad angår forhandlingsstyrke som informationsniveau, og at forbrugeren som følge heraf tiltræder betingelser, som på forhånd er udarbejdet af den erhvervsdrivende, uden at han kan øve nogen indflydelse på disse.

43.

For det første fastsætter artikel 6, stk. 1, i direktiv 93/13, at urimelige kontraktvilkår ikke er bindende for forbrugeren.

44.

Det nævnte direktivs artikel 6, stk. 1, der udgør en præceptiv ordre public-bestemmelse ( 10 ) med henblik på at genoprette ligestillingen mellem kontraktparterne, skal, når der henses til den svagere stilling, som forbrugeren befinder sig i, fortolkes således, at den nationale ret kan eller skal, så snart den råder over de nødvendige oplysninger vedrørende de retlige og faktiske omstændigheder, ex officio efterprøve, om der foreligger et urimeligt kontraktvilkår i en aftale, der binder en forbruger til en erhvervsdrivende ( 11 ).

45.

Hvad angår foreneligheden med direktiv 93/13 ( 12 ) af en national proceslovgivning, og navnlig af en procedure for realisering af pantsatte aktiver, eller en procedure for notarens varetagelse af de garantier, som ledsager låneaftaler, der er indgået med forbrugere, er det væsentligt at bemærke, at de nationale mekanismer for tvangsfuldbyrdelse og notarers medvirken i denne forbindelse ( 13 ) henhører under medlemsstaternes nationale retsordener i medfør af princippet om sidstnævntes procesautonomi, dog på betingelse af, at ækvivalensprincippet og effektivitetsprincippet overholdes.

46.

Hvad angår effektivitetsprincippet, som er det eneste princip, der reelt er genstand for den foreliggende sag ( 14 ), har Domstolen, der navnlig har haft lejlighed til at tage stilling til processuelle bestemmelser om realisering af pant i fast ejendom, fastslået, at det i mangel af en effektiv prøvelse af, om kontraktvilkårene i den aftale, der udgør grundlag for den rettighed, der skal realiseres, er urimelige, ikke er muligt at sikre de rettigheder, der er tillagt ved direktiv 93/13 ( 15 ).

47.

Hvad angår de nationale lovgivninger om udenretslig realisering af pant i fast ejendom har Domstolen identificeret visse elementer, der kan være nødvendige for at sikre den forbrugerbeskyttelse, der er fastsat i dette direktiv.

48.

Det er således for det første blevet fastslået, at den nationale ret under en udenretslig procedure har mulighed for at udsætte gennemførelsen af et salg af fast ejendom i henhold til de slovakiske processuelle bestemmelser. Bestemmelserne i direktiv 93/13 er imidlertid blev fortolket således, at de ikke er til hinder for en national ordning, der gør det muligt at inddrive en fordring, som er baseret på eventuelt urimelige kontraktvilkår, ved en udenretslig fuldbyrdelse af den pantsatte faste ejendom, der er stillet som sikkerhed af forbrugeren, for så vidt som denne ordning i praksis ikke gør det umuligt eller uforholdsmæssigt vanskeligt at beskytte de rettigheder, der er tillagt forbrugere ved dette direktiv ( 16 ).

49.

Domstolen har for det andet fastslået, at eftersom en notar både varetog en forebyggende opgave med hensyn til urimelige vilkår i en kontrakt, og da det i øvrigt udtrykkeligt påhvilede ham med sin rådgivning at sikre ligebehandling i forbindelse med de procedurer, der henhørte under hans kompetencer med henblik på at henlede forbrugernes opmærksomhed på, at et vilkår eventuelt måtte være urimeligt, og for så vidt som forbrugeren havde mulighed for at anfægte gyldigheden af den aftale, der var anmodet om fuldbyrdelse af, var effektiviteten af den beskyttelse, der er fastsat i det nævnte direktiv, i princippet sikret ( 17 ).

50.

Hvad angår en påstand om, at notarens mulighed for at iværksætte tvangsfuldbyrdelse af en aftale uden at have efterprøvet, om kontraktvilkårene er urimelige, vedrører den retspraksis, der omhandler muligheden for ex officio at foretage efterprøvelse af urimelige kontraktvilkår, især de særlige rammer, der gælder for udøvelse af den judicielle funktion, og kan ikke, henset til de væsentlige forskelle mellem denne funktion og notarfunktionen, overføres på sidstnævnte ( 18 ).

51.

Effektivitetsprincippet kan endvidere ikke føre til, at det kræves, at en national ret ikke alene skal kompensere for en processuel undladelse hos en forbruger, der ikke er bekendt med sine rettigheder, men også skal kompensere fuldt ud for den pågældende forbrugers fuldstændige passivitet, der ikke har deltaget i nogen af faserne i proceduren for udenretslig fuldbyrdelse ( 19 ).

52.

Endelig har Domstolen således fastslået, at proceduren for udenretsligt salg af en fast ejendom, selv om den ikke gav notaren mulighed for at tage stilling til, om der eventuelt forelå urimelige kontraktvilkår, ikke udgjorde et indgreb i effektiviteten af direktiv 93/13, idet forbrugeren havde haft mulighed for at anlægge sag ved en ret, og at denne ret også havde været i stand til at iværksætte foreløbige foranstaltninger med henblik på eventuelt at udsætte de auktioner, som notaren havde planlagt at afholde ( 20 ).

53.

Hvad for det andet angår artikel 7, stk. 1, i direktiv 93/13, der pålægger medlemsstaterne at fastsætte effektive midler med henblik på at bringe anvendelsen af urimelige kontraktvilkår til ophør, er det ifølge denne bestemmelse ikke et krav, at alle de nationale procedurer ændres. Det skal udelukkende sikres, at de pågældende nationale bestemmelser, undersøgt i deres sammenhæng, idet der tages hensyn til samtlige eksisterende klagemuligheder, kan sikre, at der findes egnede og effektive midler til at bringe anvendelsen af urimelige kontraktvilkår i aftaler, der indgås med forbrugere, til ophør, og at sådanne vilkår ikke binder sidstnævnte ( 21 ).

54.

Det bemærkes, at i alle de tilfælde, hvor Domstolen har besluttet at påtale, at en national bestemmelse ikke sikrer effektiviteten af direktiv 93/13, var den ret, der skulle påkende søgsmålet, faktisk i stand til at erklære et kontraktvilkår ugyldigt, og således i stand til enten at tilsidesætte dette vilkår eller at anfægte den procedure med henblik på realisering eller overdragelse af et aktiv, der endnu ikke var afsluttet. Der var således tale om situationer, der fandt sted enten i forbindelse med en anerkendelsessag, hvor den ret, der skulle påkende søgsmålet, havde mulighed for at efterprøve, om en aftale indgået mellem en forbruger og en erhvervsdrivende eventuelt indeholdt et urimeligt kontraktvilkår, eller endog i forbindelse med en tvangsfuldbyrdelsesprocedure, der var støttet på en sådan aftale, som kunne indeholde et urimeligt kontraktvilkår.

55.

Hvis der alene tages hensyn til de tilfælde, som Domstolen hidtil er blevet forelagt, har den ret, der skulle påkende søgsmålet, med andre ord anmodet om præciserende oplysninger vedrørende rækkevidden af den beskyttelse, der er tillagt ved direktiv 93/13, i forbindelse med en verserende fuldbyrdelsesprocedure i en situation, hvor der forelå eller formodedes at foreligge et urimeligt kontraktvilkår i en aftale om lån mod pant i fast ejendom.

56.

I den sag, der gav anledning til Aziz-dommen ( 22 ), var der ikke sket overdragelse af ejendomsretten til den pågældende faste ejendom, idet der til trods for, at ejendommen var blevet udbudt på auktion, ikke var fundet en køber, og idet Mohamed Aziz, kort før der blev truffet afgørelse om at udsætte ham af ejendommen, havde anlagt et anerkendelsessøgsmål ved den kompetente nationale ret med påstand om annullation af et kontraktvilkår i en aftale om lån mod pant i fast ejendom.

57.

Det er i lyset af denne lære, at den i hovedsagen omhandlede procedure for anerkendelse af tinglige rettigheder, henset til den lovgivningsmæssige sammenhæng, hvori den indgår, skal undersøges.

58.

I det foreliggende tilfælde skal det bemærkes, at der hverken er tale om en procedure for fuldbyrdelse af et betalingspåkrav eller en procedure for tvangsfuldbyrdelse, der ikke er blevet afsluttet, og inden for rammerne af hvilken det fortsat giver mening at tage stilling til, om kontraktvilkårene i den tidligere indgåede aftale om lån mod pant i fast ejendom er urimelige.

59.

Den sag, der er anlagt ved den forelæggende ret, har udelukkende til formål at sikre den effektive udnyttelse af en lovligt registreret ejendomsrettighed. Denne procedure har, således som den forelæggende ret har præciseret som svar på et spørgsmål fra Domstolen, udelukkende til formål at beskytte registrerede tinglige rettigheder.

60.

Efter min opfattelse er det vigtigt at foretage en nøje sondring mellem proceduren for udenretsligt salg og den forenklede procedure, der er reguleret ved LH’s artikel 41.

61.

Proceduren for udenretsligt salg, der i henhold til RH’s artikel 234 forudsætter, at parterne i dokumentet om oprettelse af lån mod pant i fast ejendom forpligter sig til denne procedure, har til formål at føre til udfærdigelsen af et offentligt dokument, hvorved ejendomsretten til den faste ejendom overdrages til den, der har fået ejendommen tildelt, herunder bl.a. ved at foretage registrering i ejendomsregistret.

62.

Den forenklede procedure for anerkendelse af tinglige rettigheder, i det foreliggende tilfælde den procedure, der er reguleret i LH’s artikel 41, som er uafhængig af den procedure for udenretslig salg, der gennemføres for en notar, har til gengæld til formål at beskytte den ret, der tilkommer indehaveren af en tinglig rettighed, som bl.a., men ikke kun, er registreret i ejendomsregisteret. Denne procedure har ingen sammenhæng med en eventuel forbrugeraftale, som den nationale ret måtte tage under påkendelse, men har udelukkende til formål at efterprøve, om rettigheden er registreret med henblik på dens gennemførelse.

63.

Det er korrekt, at anvendelsen af den forenklede procedure i hovedsagen følger indirekte af artikel 11 i den aftale, som Cristobalina Sánchez López og Banco Santander indgik den 21. december 2004, idet denne artikel fastsatte, at parterne accepterede anvendelsen af den udenretslige procedure for en notar i tilfælde af, at der skulle foretages realisering af pantet i den faste ejendom.

64.

Den procedure, der er reguleret ved LH’s artikel 41, som er genstand for det første og det tredje præjudicielle spørgsmål, har imidlertid til formål at beskytte tinglige rettigheder, der følger af det udenretslige salg, hvorved indehaveren faktisk får overdraget den faste ejendom.

65.

Denne sidstnævnte procedure er endvidere ikke støttet på den omtvistede aftale om lån mod pant i fast ejendom, men på den ejendomsrettighed, der er registreret i ejendomsregistret. Efter afslutningen af proceduren for udenretsligt salg ophører aftalen om lån mod pant i fast ejendom, og pantehæftelsen bortfalder.

66.

I det foreliggende tilfælde synes den fulde virkning af proceduren for salg for en notar nemlig at være indtrådt i forbindelse med auktionen over og tildelingen af den faste ejendom.

67.

Den forenklede procedure, der anfægtes i det foreliggende tilfælde, er, således som den spanske regering har anført, derfor med andre ord uafhængig af det udenretslige salg og enhver anden procedure for realisering af pant i fast ejendom.

68.

Det er efter min opfattelse imidlertid åbenbart, at direktiv 93/13 ikke kan finde anvendelse på den omtvistede procedure, der har til formål at fastslå eksistensen af tinglige rettigheder med henblik på at sikre disses retskraft og ikke fuldbyrdelsen af en aftale, der er indgået mellem en forbruger og en erhvervsdrivende.

69.

Domstolen har endvidere flere gange fastslået, at hvert enkelt tilfælde, hvor der opstår spørgsmål om, hvorvidt en national processuel bestemmelse gør det umuligt eller uforholdsmæssigt vanskeligt at anvende EU-retten, skal bedømmes under hensyn til, hvilken stilling bestemmelsen indtager i den samlede procedure for de forskellige nationale retsinstanser, herunder dens forløb og dens særlige kendetegn ( 23 ).

70.

Som den spanske regering har anført, fremgår det, at rekvisitus under den udenretslige procedure for overdragelse af den pantsatte ejendom havde mulighed for at rejse indsigelse eller at anmode om udsættelse med den begrundelse, at aftalen om lån mod pant i fast ejendom indeholdt et urimeligt kontraktvilkår, og samtidig at anmode om iværksættelsen af foreløbige foranstaltninger med henblik på udsættelse af salget af den faste ejendom, som den pågældende var ejer af.

71.

Det må under alle omstændigheder konstateres, at den foreliggende sag adskiller sig fra de sager, der hidtil er blevet forelagt Domstolen, idet forelæggelsesafgørelsen i det foreliggende tilfælde ikke indeholder nogen faktiske oplysninger, der gør det muligt at antage, at den forelæggende ret forventer, at andre vilkår i den omtvistede aftale end det vilkår, der vedrører proceduren for udenretslig realisering af pant, kan have en urimelig karakter som omhandlet i artikel 3, stk. 1, i direktiv 93/13.

72.

I Aziz-dommen angik det andet præjudicielle spørgsmål således udtrykkeligt kontraktvilkår om førtidig ophævelse og om betaling af morarenter ( 24 ). I dommen Finanmadrid EFC fremgik det af forelæggelsesafgørelsen, at der var tvivl om, hvorvidt visse vilkår i den pågældende kontrakt var urimelige ( 25 ).

73.

Selv om det er korrekt, at den nationale ret har pligt til ex officio at efterprøve, om alle kontraktvilkår, der er omfattet af det nævnte direktivs anvendelsesområde, er urimelige – selv i de tilfælde, hvor der ikke udtrykkeligt er nedlagt påstand herom – når denne ret råder over de retlige og faktiske oplysninger, der er nødvendige i denne forbindelse ( 26 ), er det nødvendigt at redegøre for, om der foreligger tvivl med hensyn til, om et andet vilkår i den i hovedsagen omhandlede aftale er urimeligt.

74.

Det skal nemlig erindres, at direktiv 93/13 har til formål at undgå, at der fastsættes sådanne kontraktvilkår i aftaler, der indgås mellem forbrugere og erhvervsdrivende (4. betragtning), eventuelt at fjerne sådanne vilkår fra disse aftaler og endelig at hindre, at de nævnte vilkår ikke er bindende for forbrugeren (21. betragtning).

75.

Eftersom aftalen – der ikke er genstand for den sag, der verserer for den forelæggende ret, og som angiveligt indeholder det formodede urimelige kontraktvilkår – har udtømt sine virkninger som følge af, at den i hovedsagen omhandlede ejendom er blevet overdraget endeligt, synes det ikke længere relevant at undersøge bl.a., om der er behov for at hindre eller fjerne tilføjelsen af et sådant vilkår.

76.

På baggrund af samtlige de ovenstående betragtninger er det min opfattelse, at den beskyttelse, der er tillagt ved direktiv 93/13, ikke indebærer, at den nationale ret er beføjet til at tage stilling til, om et kontraktvilkår, der indgår i en aftale om lån mod pant i fast ejendom, er urimeligt, inden for rammerne af en procedure, der uafhængigt af proceduren for realisering af pant i fast ejendom har til formål at sikre den effektive udnyttelse af en ejendomsrettighed over den pågældende faste ejendom.

77.

Et modsat resultat vil efter min opfattelse ikke nødvendigvis være i den berørte forbrugers interesse og heller ikke ønskeligt ud fra hensynet til overholdelsen af retssikkerhedsprincippet og anerkendelsen af de ejendomsrettigheder, der allerede er erhvervet.

78.

For det første synes en konstatering af, at den omhandlede procedure ikke er forenelig med direktiv 93/13, ikke nødvendigvis begrundet i hensynet til beskyttelsen af den berørte forbruger, idet jeg erindrer om, at denne beskyttelse i sidste ende udgør det overordnede formål, der forfølges ved direktiv 93/13.

79.

Selv om forelæggelsesafgørelsen er meget ufuldstændig for så vidt angår oplysninger om den situation, som sagsøgte i hovedsagen befinder sig i, fremgår det af de faktiske oplysninger, som Banco Santander og den spanske regering har fremlagt for Domstolen, at selv om tildelingen af den omhandlede faste ejendom blev gennemført ved et for notar oprettet dokument af 23. februar 2012, og denne tildeling blev registreret i ejendomsregistret den 12. april 2012, anmodede Cristobalina Sánchez López Banco Santander om at få mulighed for at forblive i den omhandlede bolig i henhold til den aftale om oprettelse af en social ejendomsfond, der blev vedtaget på nationalt plan den 17. januar 2013. Den 19. november 2015 indgik Cristobalina Sánchez López og Banco Santander i henhold til denne aftale en aftale, der bl.a. gav Cristobalina Sánchez López mulighed for at forblive i boligen som lejer mod betaling af en leje på ca. 90 EUR. Cristobalina Sánchez López synes dermed ikke at have udtrykt noget ønske om at anfægte den aftale om lån mod pant i fast ejendom, som hun tidligere havde underskrevet, selv om hun med al sandsynlighed havde mulighed for at gøre dette. Der foreligger endvidere ikke holdepunkter for at fastslå, at den berørte forbruger havde til hensigt at anfægte, at der var sket endelig overdragelse af ejendomsretten til den ejendom, som hun boede i, idet denne overdragelse fulgte af den tildeling, der var gennemført den 15. december 2011 og registreret i ejendomsregistret den 12. april 2012.

80.

Det er med andre ord ikke sikkert, at en anfægtelse af denne procedure vil tilføre den berørte forbruger »en fordel«. Da det urimelige kontraktvilkår ikke er bindende for forbrugeren, vil den udenretslige realisering af pantet kunne erklæres ugyldig, og forbrugeren, der har misligholdt sin betalingsforpligtelse, vil på ny være bundet af aftalen om lån mod pant i fast ejendom. Da der ikke er identificeret andre eventuelt urimelige kontraktvilkår, vil det oprindelige aftalegrundlag på ny være gældende, uden at dette i det foreliggende tilfælde medfører ændringer af tilbagebetalingsvilkårene. Det skal derfor bemærkes, at forbrugerens ret til en effektiv beskyttelse omfatter muligheden for at give afkald på at gøre sine rettigheder gældende ( 27 ).

81.

Det kan endvidere ikke udelukkes, at den omstændighed, at den omhandlede aftale om lån mod pant i fast ejendom erklæres ugyldig, vil bringe den berørte forbruger i en endnu mindre gunstig situation, idet ugyldighedserklæringen vil medføre, at tildelingen af den faste ejendom skal annulleres, hvorved der rejses tvivl om den sociale lejeaftale, som Banco Santander og Cristobalina Sánchez López har indgået efterfølgende.

82.

Hvis retten for det andet får mulighed for ex officio at foretage en efterprøvelse af, om kontraktvilkårene i en tidligere indgået aftale om lån mod pant i fast ejendom, som har udtømt alle sine virkninger, idet den pantsatte ejendom er blevet endeligt overdraget, er urimelige, vil der for at sikre effektiviteten af direktiv 93/13 blive rejst tvivl om en tinglig ejendomsrettighed, der ikke støttes på en forbrugeraftale, men på den udenretslige anerkendelse af en rettighed.

83.

I det foreliggende tilfælde skal det bemærkes, at den omhandlede tinglige rettighed blev registreret i ejendomsregisteret ca. fire år før afgørelsen om præjudiciel forelæggelse i nærværende sag. Selv om det fremgår af hovedsagen, at Banco Santander er indehaver af denne rettighed, kunne en helt anden enhed have erhvervet ejendommen efter det tidspunkt, hvor den blev registreret i registret.

84.

Det synes således at være i strid med retssikkerhedsprincippet og ejendomsretten at anfægte erhvervelsen af ejendom for at sikre effektiviteten af direktiv 93/13, idet der ikke længere er tale om at fjerne et urimeligt kontraktvilkår i en aftale mellem en erhvervsdrivende og en forbruger, der fortsat har retsvirkninger.

85.

På baggrund af samtlige ovenfor anførte betragtninger foreslår jeg at besvare de af Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (retten i første instans i Jerez de la Frontera, Spanien) forelagte spørgsmål således:

»Rådets direktiv 93/13/EØF af 5. april 1993 om urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler finder ikke anvendelse på en procedure som den, der er fastsat i artikel 41 i Ley Hipotecaria (lov om pant) og artikel 250, stk. 1, i Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (lov nr. 1/2000 om civil retspleje) af 7. januar 2000, for så vidt som denne procedure ikke har til formål at foretage en vurdering og/eller gennemførelse af en aftale mellem en erhvervsdrivende og en forbruger, men blot at sikre den effektive udnyttelse af en lovligt erhvervet ejendomsrettighed, der er registreret i ejendomsregistret.«