(1)

Sektor nemovitostí má v hospodářství významnou úlohu a jeho vývoj může podstatně ovlivnit finanční systém. Minulé finanční krize ukázaly, že neudržitelný trend na trzích nemovitostí může mít závažné dopady na stabilitu finančního systému a na hospodářství jako celek, což může rovněž vést k nepříznivým přeshraničním účinkům. Nepříznivý vývoj na trhu nemovitostí v některých členských státech v minulosti vedl k rozsáhlým úvěrovým ztrátám a/nebo měl negativní dopad na reálnou ekonomiku. Tyto účinky odrážejí úzké propojení mezi sektorem nemovitostí, poskytovateli financování a jinými hospodářskými sektory. Negativní vývoj může kromě toho posilovat zpětná vazba mezi finančním systémem a reálnou ekonomikou.

(2)

Tato propojení jsou významná, neboť znamenají, že rizika, která vzniknou v sektoru nemovitostí, mohou mít systémový dopad. Zranitelnosti finančního systému mají tendenci se ve fázi růstu cyklu nemovitostí akumulovat. Vnímaná nižší rizika a snadnější přístup k financování mohou přispět k rychlé úvěrové a investiční expanzi spolu se zvýšenou poptávkou po nemovitostech, čímž se zvyšuje tlak na růst cen nemovitostí. Zpětná vazba mezi cenami obytných nemovitostí a úvěry může navíc mít potenciální systémové důsledky. Naopak přísnější úvěrové podmínky, vyšší averze k riziku a tlak na pokles cen nemovitostí ve fázi poklesu cyklu nemovitostí mohou nepříznivě ovlivnit odolnost dlužníků a věřitelů, čímž dojde k oslabení ekonomických podmínek.

(3)

Zranitelná místa související s obytnými nemovitostmi mohou být zdrojem systémového rizika a mohou přímo i nepřímo nepříznivě ovlivňovat finanční stabilitu. Přímými účinky jsou úvěrové ztráty hypotečních portfolií z důvodu nepříznivých ekonomických či finančních podmínek a souběžného nepříznivého vývoje na trhu obytných nemovitostí. Nepřímé účinky by se mohly týkat úprav ve spotřebě domácností nebo oddlužení ze strany věřitelů, jež mají další důsledky pro reálnou ekonomiku a finanční stabilitu.

(4)

Jak je uvedeno ve 4. bodě odůvodnění doporučení Evropské rady pro systémová rizika ESRB/2013/1 (3), je konečným cílem makroobezřetnostní politiky přispět k zajištění stability finančního systému jako celku, mimo jiné posilováním odolnosti finančního systému a omezováním nárůstu systémových rizik, a tím zaručit, že finanční sektor bude v udržitelné míře přispívat k hospodářskému růstu.

(5)

Za tímto účelem mohou makroobezřetnostní orgány v závislosti na hodnocení rizik použít jedno či více makroobezřetnostních opatření týkajících se kapitálu, která jsou vymezena ve směrnici Evropského parlamentu a Rady 2013/36/EU (4) a nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 (5), a/nebo makroobezřetnostní opatření týkající se dlužníka, jež vycházejí výlučně z vnitrostátních právních předpisů. Zatímco prvořadým cílem opatření týkajících se kapitálu je zvýšení odolnosti finančního systému, opatření týkající se dlužníka mohou být obzvláště vhodná k tomu, aby zamezila dalšímu nárůstu systémových rizik ve vztahu k novým úvěrům na bydlení.

(6)

V roce 2019 provedla Evropská rada pro systémová rizika (ESRB) systematické a výhledové hodnocení zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí v rámci celého Evropského hospodářského prostoru (EHP) (6). Na základě tohoto hodnocení mohla ESRB identifikovat řadu zranitelných míst, která v několika zemích ve střednědobém horizontu představují zdroje systémového rizika pro finanční stabilitu, což vedlo k vydání varování pěti zemím, včetně Německa (7).

(7)

V roce 2019 spočívala hlavní zranitelná místa zjištěná v německém sektoru obytných nemovitostí v podstatném nadhodnocení cen obytných nemovitostí v městských oblastech, spojeném s plošnou a rychlou dynamikou cen obytných nemovitostí, jakož i v určitých náznacích uvolnění úvěrových standardů pro úvěry na bydlení, i když se tak dělo v kontextu celkové nejistoty z důvodu významných mezer v údajích.

(8)

ESRB nedávno dokončila další systematické a výhledové hodnocení zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí v rámci celého EHP. Výsledky tohoto hodnocení dokládají, že některé ze zemí, jimž bylo v září 2019 adresováno specifické varování, přijaly další opatření k řešení příslušných zranitelných míst. Česká republika zejména přijala právní rámec pro opatření týkající se dlužníka, Německo vytvořilo právní základ pro shromažďování údajů o úvěrových standardech pro nové úvěry na bydlení určené domácnostem, Francie aktivovala limity pro poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům (DSTI), Island zpřísnil limity poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a Norsko zpřísnilo sazbu své kapitálové rezervy pro krytí systémového rizika. Vzhledem k nárůstu zranitelných míst však opatření přijatá některými z těchto zemí nebyla ze strany ESRB vyhodnocena jako dostatečná.

(9)

Propuknutí pandemie COVID-19 v roce 2020 a s tím spojená krize nezpůsobily cyklický pokles na trzích s bydlením. Naopak, po období postupného růstu a v prostředí nízkých úrokových sazeb došlo v některých zemích k dalšímu zrychlení růstu reálných cen obytných nemovitostí a úvěrů, který výrazně předstihl růst příjmů domácností. Ke zmírnění dopadů pandemie a jí způsobené hospodářské nejistoty byla zavedena různá opatření a učiněny různé politické kroky, jako jsou moratoria na splácení či veřejné záruky. V tomto širším politickém kontextu byla v některých zemích dočasně uvolněna dříve plánovaná makroobezřetnostní opatření nebo byla odložena jejich aktivace. Aktuálně patrné zlepšování hospodářské situace umožňuje upravit makroobezřetnostní politiku v zemích, kde i nadále dochází k nárůstu zranitelných míst spojených se sektorem obytných nemovitostí.

(10)

Pokud jde o Německo, z výše zmíněného nedávného hodnocení vyplynulo, že i přes to, že zde byl v roce 2017 zaveden právní rámec pro nástroje týkající se dlužníka, který zahrnuje omezený soubor opatření (horní hranice poměru LTV a požadavek na amortizaci), žádná z těchto opatření nebyla aktivována s cílem řešit akumulaci střednědobých zranitelných míst v sektoru obytných nemovitostí. ESRB bere na vědomí skutečnost, že podle aktuálně platného právního rámce nebyly splněny podmínky pro aktivaci stávajících opatření týkajících se dlužníka.

(11)

Z hodnocení ESRB rovněž vyplývá, že růst cen obytných nemovitostí již zasáhl plošněji městské i venkovské oblasti. Stávající odhady proto poukazují na značné a dále rostoucí nadhodnocení cen obytných nemovitostí v Německu. Komplexní analýze zranitelných míst v současné době brání nedostatek podrobných údajů o úvěrových standardech pro úvěry na bydlení, ačkoli v podobě vnitrostátního předpisu o shromažďování údajů týkajících se úvěrů na bydlení, který vstoupil v platnost v roce 2021, byla přijata opatření, která zajistí shromažďování příslušných údajů od roku 2023. Z dostupných údajů za poslední období vyplývají nejednoznačné informace o vývoji úvěrových standardů pro úvěry na bydlení. Zatímco z průzkumu bankovních úvěrů v eurozóně vyplývá, že v průběhu roku 2020 došlo k dalšímu zpřísnění podmínek úvěrů na bydlení, alternativní zdroj údajů ze soukromého sektoru (8) naznačuje, že v roce 2020 dále vzrostl podíl žádostí o úvěr s vysokým poměrem LTV. Jiný alternativní zdroj údajů ze soukromého sektoru, který mají k dispozici německé orgány a který vychází ze skutečných transakcí a představuje část souhrnného trhu, pak potvrzuje, že v posledním desetiletí skutečně došlo k určitému nárůstu poměrů LTV. Naproti tomu v souladu se zmíněným průzkumem bankovních úvěrů poměry LTV v důsledku aktuální krize klesají. Z relevantních údajů rovněž vyplývá, že poměry DSTI a doby splatnosti v první polovině druhého desetiletí klesly a ve druhé polovině dekády opět vzrostly. Naproti tomu poměry dluhu k příjmům (DTI) od roku 2009 stabilně rostou.

(12)

Kromě toho Německo poté, co v reakci na koronavirovou krizi snížilo sazbu své proticyklické kapitálové rezervy, již dále nevyužilo opatření týkající se kapitálu k řešení stávajících zranitelných míst vyplývajících ze sektoru obytných nemovitostí a k posílení finanční stability.

(13)

Ve světle tohoto posledního vývoje, a zejména s ohledem na důkazy o nadhodnocení cen obytných nemovitostí, dospěla ESRB k závěru, že k řešení zranitelných míst německého sektoru obytných nemovitostí je třeba aktivovat opatření týkající se dlužníka. Německé orgány by proto měly neprodleně aktivovat právně závazný – nebo pokud to německé právní předpisy neumožňují, pak právně nezávazný – limit poměru LTV a zajistit tak řádné úvěrové standardy bránící nadhodnocování cen obytných nemovitostí. Opatření týkající se kapitálu, jako je aktivace proticyklické kapitálové rezervy nebo sektorové kapitálové rezervy pro krytí systémového rizika, by zároveň jako doplněk k opatření týkajícímu se poměru LTV zvýšila odolnost německého bankovního sektoru vůči zranitelným místům v sektoru obytných nemovitostí, která se již mohla akumulovat s ohledem na převládající nadhodnocení cen obytných nemovitostí a nejistotu ohledně úvěrových standardů pro hypoteční úvěry poskytnuté v posledních letech. Kromě toho by vhodná kombinace s právně závaznými nebo, pokud to německé právní předpisy neumožňují, právně nezávaznými nástroji týkajícími se příjmů mohla zvýšit účinnost limitu poměru LTV při řešení případných zranitelných míst spojených s financováním obytných nemovitostí. Německý právní rámec pro opatření týkající se dlužníka je proto třeba doplnit o nástroje týkající se příjmů a odpovídajícím způsobem jej upravit tak, aby umožňoval včas aktivovat opatření týkající se dlužníka a zabránit tak nárůstu zranitelných míst,

a)

limity platné pro poměr DTI a limity platné pro poměr DSTI;

b)

limity platné pro poměr LTV;

c)

limity platné pro dobu splatnosti; a

d)

požadavky na amortizaci.

1.

2.

1.

1.

2.

1.

Doporučení A

Adresáti doporučení A se vyzývají, aby do 30. června 2023 a do 30. června 2025 předložili Evropskému parlamentu, Radě, Komisi a ESRB zprávu o všech krocích, které podnikli v souvislosti se stanovením limitu pro poměr LTV s cílem omezit zranitelná místa sektoru obytných nemovitostí v Německu, která jsou zdrojem rizika pro finanční stabilitu. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

2.

Doporučení B

Adresáti doporučení B se vyzývají, aby do 30. června 2023 a 30. června 2025 předložili Evropskému parlamentu, Radě, Komisi a ESRB zprávu o všech krocích, které podnikli k provedení opatření týkajících se kapitálu. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

3.

Doporučení C

Adresáti doporučení C se vyzývají, aby do 30. června 2025 předložili Evropskému parlamentu, Radě, Komisi a ESRB konečnou zprávu o provádění doporučení C, včetně prohlášení o tom, který orgán či orgány jsou odpovědné za rozhodnutí aktivovat a provést opatření týkající se dlužníka vymezená v tomto doporučení. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

4.

Doporučení D

Adresáti doporučení D se vyzývají, aby do 30. června 2023 a 30. června 2025 předložili Evropskému parlamentu, Radě, Komisi a ESRB zprávu o sledování zranitelných míst souvisejících se zadlužením domácností, nadhodnocením cen obytných nemovitostí a úvěrovými standardy pro nové hypoteční úvěry ve střednědobém horizontu, a o krocích, které podnikli k řešení těchto zranitelných míst. Pokud je za přijetí opatření k řešení určených zranitelných míst odpovědný více než jeden orgán, měla by být předložena jedna společná zpráva.

1.

2.