1. 

Domstolen ska i förevarande mål tolka artikel 107 FEUF i ett mål om villkor och former för försäljning av jord- och skogsbruksmarker i samband med privatisering av tidigare statligt ägda marker och byggnader i de nya delstaterna i Förbundsrepubliken Tyskland. ( 2 ) Målet utgör därmed en förlängning av målet Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 3 ), samtidigt som det i målet har uppkommit frågor som ännu inte prövats, vilka innebär att domstolen kommer att klargöra sin praxis om villkoren för försäljning av statligt ägd mark, mot bakgrund av fördragets bestämmelser om statligt stöd.

2.

Det framgår av beslutet om hänskjutande att Bodenverwertungs- und ‑verwaltungs GmbH ( 4 ) bland annat har ett i lag föreskrivet uppdrag att genomföra privatiseringen av tidigare statligt ägda marker och byggnader som användes för jord- och skogsbruk i delstaterna Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt och Thüringen (nya delstater). BVVG, som är en privaträttslig juridisk person, agerar i detta avseende för Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgabens ( 5 ) räkning, ett federalt offentligt organ som är en juridisk person.

3.

Försäljningen av jord- och skogsbruksmarkerna i Tyskland omfattas allmänt av bestämmelserna i lagen om transaktioner avseende fastigheter (Grundstücksverkehrsgesetz) ( 6 ), som syftar till att skydda lantbruksstrukturen.

4.

I 2.1 § GrdstVG föreskrivs följande:

”Överföring av äganderätten av mark till följd av att avtal ingåtts och av den avtalshandling som avser denna försäljning kräver tillstånd … ”

5.

I 4 § GrdstVG anges emellertid följande:

”Tillstånd krävs inte om

1.   Förbundsstaten eller en delstat deltar i försäljningen som avtalspart,

…”

6.

I 9 § GrdstVG föreskrivs följande:

”1.   Tillstånd får vägras eller begränsas genom krav (10 §) eller villkor (11§) endast om det föreligger omständigheter av vilka det framgår att

2.   En osund fördelning av jord och mark i den mening som avses i stycke 1 punkt 1 föreligger i allmänhet när försäljningen står i strid med åtgärder som syftar till att förbättra jordbruksstrukturen.

3.   En minskning eller uppdelning som är oekonomisk i den mening som avses i stycke 1 punkt 2 föreligger i allmänhet när, till följd av uppdelning av egendom som ingår i kvarlåtenskap, överlåtelseavtal eller en annan typ av försäljning genom avtal,

…

4   Tillstånd enligt första stycket punkt 3 får inte vägras om marken säljs för andra ändamål än för jordbruk eller skogsbruk.

… ”

7.

Det framgår av beslutet om hänskjutande att makarna Erbs, genom avtal upprättat av notarius publicus den 31 mars 2008, förvärvade 2,6 hektar jordbruksmark för 29000 euro från BVVG, efter ett offentligt anbudsförfarande där makarna Erbs lade det högsta budet.

8.

Genom beslut av den 5 juni 2008 vägrade Landkreis Jerichower Land, i egenskap av den lokala behöriga myndigheten, att ge tillstånd till köpeavtalet, i enlighet med 9.1 § punkt 3 GrdstVG ( 7 ), med motiveringen att det överenskomna priset inte alls stod i proportion till värdet av den sålda marken.

9.

Makarna Erbs talan mot det omtvistade beslutet ogillades i första instans och i överklagandet. Appellationsdomstolen ansåg i förevarande fall att det överenskomna priset på 29000 euro inte alls stod i proportion till värdet på den sålda marken, då det i ett expertutlåtande angavs att jordbruksmarkens marknadsvärde uppgick till 14168,61 euro med beaktande av BVVG:s tidigare försäljningar, och till 13648,19 euro om dessa försäljningar inte beaktades. Appellationsdomstolen fann därmed att det överenskomna priset översteg detta värde med mer än 50 procent och att försäljning till detta pris påverkade lantbruksstrukturen negativt, och det preciserades att en jordbrukare som hördes som vittne, men som inte hade deltagit i det offentliga anbudsförfarandet, hade varit beredd att köpa marken till ett pris som översteg jordbruksmarkens marknadsvärde med upp till 50 procent, och att makarna Erbs inte var yrkesmässiga jordbrukare.

10.

Mot denna bakgrund beslutade Bundesgerichtshof, sedan BVVG överklagat domen, att vilandeförklara målet och ställa följande tolkningsfråga till domstolen:

”Utgör artikel 107.1 FEUF hinder mot en nationell bestämmelse såsom 9.1 § punkt 3 i lagen om transaktioner avseende fastigheter [GrdstVG], enligt vilken det är förbjudet för ett organ som utgör en del av staten, såsom BVVG [Bodenverwertungs- und ‑verwaltungs GmbH], att i syfte att förbättra lantbruksstrukturen sälja jordbruksmark avsedd för försäljning till högstbjudande i ett offentligt anbudsförfarande när det högsta budet inte alls står i proportion till markens värde?”

11.

Den hänskjutande domstolen har valt att klargöra att frågan, enligt dess synsätt, omfattar tre frågeställningar. För det första uppkommer frågan huruvida BVVG:s försäljning av statligt ägd fast egendom till ett pris som understiger det pris som fastställts genom ett offentligt anbudsförfarande innebär att köparen gynnas, om försäljningen till det pris som fastställts genom det offentliga anbudsförfarandet hindras genom en allmän lag som även är tillämplig på samtliga privata säljare. För det andra, om det antas att en sådan gynnsam behandling föreligger uppkommer frågan om den är motiverad av det syfte som eftersträvas med lagen, nämligen att förbättra lantbruksstrukturen. För det tredje och slutligen ska det avgöras om beslutet att inte sälja till det pris som fastställts genom ett offentligt anbudsförfarande i sig är otillåtet enligt artikel 107.1 FEUF genom sin förtida verkan, trots att beslutet ännu inte utgör ett stöd.

12.

BVVG, makarna Erbs, den tyska regeringen och Europeiska kommissionen har inkommit med skriftliga yttranden. BVVG, Landkreis Jerichower Land, den tyska regeringen och kommissionen yttrade sig även muntligen vid den offentliga förhandling som hölls den 11 december 2014.

13.

BVVG anser allmänt att Bundesgerichtshofs tolkningsfråga ska besvaras jakande, då samtliga rekvisit för statligt stöd är uppfyllda.

14.

Tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen innebär först och främst att förbundsstatens medel används, eftersom vinsten av privatiseringen av de tidigare statligt ägda markerna och byggnaderna överförs till den federala budgeten. Att vägra tillstånd till försäljning av mark till det högsta erbjudna priset i ett offentligt anbudsförfarande innebär således en förlust av intäkter för förbundsstaten, samtidigt som det mer generellt får som följd att priserna hålls nere. Tillämpningen gynnar dessutom yrkesmässiga jordbrukare som har möjlighet att förvärva de marker som är föremål för offentliga anbudsförfaranden till ett lägre pris än det bästa budet.

15.

Denna förmånliga behandling har sin grund i metoderna för att fastställa markernas marknadsvärde på grundval av vilka de lokala behöriga myndigheterna kan fastställa att vederlaget inte alls står i proportion till markens värde, i den mening som avses i den omtvistade bestämmelsen, och därmed anta ett beslut om att vägra tillstånd. BVVG anser att en experts fastställande av detta värde endast kan vara nära marknadsvärdet om experten grundar sig på resultatet från ett stort antal offentliga anbudsförfaranden, vilket inte är fallet här.

16.

Makarna Erbs anser i huvudsak att försäljningen av marken inte innebär en minskning eller uppdelning av markerna som inte var lönsam och att den inte påverkade något självständigt jordbruksföretag eller någon jordbrukares lönsamhet.

17.

Den tyska regeringen anser att tolkningsfrågan ska besvaras nekande, eftersom den omtvistade bestämmelsen inte innebär att någon förmån beviljades, varken i form av subventioner eller av lättnader i fråga om avgifter. Nämnda regering anser att i vart fall gynnades inget specifikt företag, eftersom BVVG inte hade någon skyldighet att sälja till den jordbrukare som var spekulant. Även om beslutet om att vägra tillstånd visserligen är begränsande för BVVG och makarna Erbs, har det däremot inte någon gynnsam effekt.

18.

Kommissionen, som erinrade om att det i princip inte ankom på den nationella domstolen att avgöra om ett eventuellt stöd var förenligt med fördraget, anser slutligen att den nationella lagstiftningen kan utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF och koncentrerade sina yttranden på frågan om det fanns en selektiv fördel, samtidigt som den överlämnade uppgiften att pröva om en åtgärd i förevarande fall hade vidtagits med hjälp av statliga medel till den hänskjutande domstolen.

19.

För att pröva tolkningsfrågan från den hänskjutande domstolen krävs det några inledande synpunkter. Jag ska först pröva omfattningen av frågan, vilket kommer att leda till att jag föreslår för domstolen att den ska omformuleras. Jag kommer sedan att försöka redogöra för skälen till att en lag om transaktioner avseende fastigheter, såsom GrdstVG, med allmän giltighet, även på lokal nivå, kan och i förevarande fall ska prövas mot bakgrund av de bestämmelser i fördraget som avser statligt stöd. Efter detta klargörande kommer jag att redogöra för innehållet i den omtvistade bestämmelsen. Jag kommer slutligen att ta upp den tyska regeringens principiella invändning att den omtvistade bestämmelsen inte kan anses utgöra statligt stöd då inget företag har beviljats någon faktisk fördel.

20.

Genom tolkningsfrågan har den hänskjutande domstolen formellt uppmanat domstolen att pröva om artikel 107.1 FEUF utgör ett hinder för den omtvistade bestämmelsen, det vill säga om den åtgärd som föreskrivs däri utgör ett stöd som är oförenligt med den inre marknaden.

21.

Såsom kommissionen emellertid påpekade i sina skriftliga yttranden, ankommer det varken på domstolen eller på den hänskjutande domstolen att avgöra om en nationell åtgärd är förenlig med artikel 107.1 FEUF, eftersom kommissionen, vars beslut kan prövas av Europeiska unionens domstol, ( 8 ) har exklusiv behörighet i det avseendet. Följaktligen kan inte en nationell domstol inom ramen för en begäran om förhandsavgörande enligt artikel 267 FEUF fråga domstolen om stödåtgärder är förenliga eller en stödordning förenlig med den inre marknaden. ( 9 ) Från den synvinkeln kan inte domstolen inom ramen för förevarande begäran om förhandsavgörande besvara den hänskjutande domstolens andra frågeställning.

22.

De nationella domstolarna är dock fortfarande behöriga att avgöra om en åtgärd ska betecknas som statligt stöd och dra konsekvenserna därav med tillämpning av artikel 108.3 sista meningen FEUF. ( 10 ) De ska särskilt tillförsäkra enskilda att följderna av ett åsidosättande av artikel 108.3 sista meningen FEUF beaktas fullt ut i förhållande till nationell rätt, såväl med hänsyn till giltigheten av de rättsakter som har antagits för genomförandet som med hänsyn till återbetalningen av det finansiella stöd som beviljats i strid med denna bestämmelse eller med eventuella interimistiska beslut. ( 11 )

23.

Domstolen har närmare bestämt slagit fast att kommissionens behörighet att bedöma huruvida ett stöd är förenligt med den inre marknaden inte hindrar att en nationell domstol begär förhandsavgörande av EU-domstolen om tolkningen av begreppet stöd. ( 12 ) Domstolen kan bland annat tillhandahålla den nationella domstolen sådana uppgifter om unionsrättens tolkning som gör det möjligt för den nationella domstolen att avgöra huruvida en nationell åtgärd ska kvalificeras som statligt stöd i den mening som avses i unionsrätten. ( 13 )

24.

Domstolen har i det här sammanhanget preciserat att om den nationella domstolen är tveksam till om en åtgärd kan betecknas som statligt stöd, kan den be kommissionen om upplysningar på denna punkt. I kommissionens tillkännagivande av den 23 november 1995 om samarbete mellan nationella domstolar och kommissionen på området statligt stöd ( 14 ) har kommissionen uttryckligen uppmanat nationella domstolar att vända sig till denna när de får svårigheter vid tillämpningen av artikel 108.3 FEUF och har förklarat vilka slag av upplysningar som kommissionen kan tillhandahålla. ( 15 ) Det kan i detta avseende understrykas att det följer av den skyldighet för gemenskapens institutioner att samarbeta lojalt sinsemellan och med medlemsstaterna som föreskrivs i artikel 4.3 FEU ( 16 ) att kommissionen ska besvara nationella domstolars förfrågningar inom så kort tid som möjligt. ( 17 )

25.

Om domstolen finner att de tillståndsmekanismer som införts i den omtvistade bestämmelsen kan innehålla inslag av statligt stöd, ankommer det följaktligen på de tyska behöriga myndigheterna att anmäla det till kommissionen för att den ska uttala sig om huruvida stödet är förenligt med den inre marknaden. I väntan på att kommissionen fattar ett slutgiltigt beslut, ankommer det på den nationella domstolen att ge artikel 108.3 sista meningen FEUF direkt effekt, det vill säga att säkerställa de rättigheter som de berörda tilldelas enligt bestämmelsen genom att hindra att köpeavtalet mellan BVVG och makarna Erbs nekas tillstånd och effekterna av ett sådant avslagsbeslut. ( 18 )

26.

Med undantag för stöd av mindre betydelse, ( 19 ) ska medlemsstaterna även till kommissionen överlämna en sammanfattning av uppgifterna om de åtgärder ( 20 ) som kan vara undantagna enligt gruppundantag, så att dessa uppgifter kan offentliggöras på kommissionens webbplats. ( 21 ) Detta inbegriper stöd som beviljats inom jordbruksområdet ( 22 ).

27.

Mot bakgrund av vad som anförts föreslår jag att domstolen omformulerar Bundesgerichtshofs tolkningsfråga på följande sätt: ”Ska artikel 107.1 FEUF tolkas så, att en nationell bestämmelse, enligt vilken det i syfte att förbättra lantbruksstrukturen är förbjudet för ett organ som utgör en del av staten att i ett offentligt anbudsförfarande sälja jordbruksmark till högstbjudande när priset inte alls står i proportion till markens värde, kan kvalificeras som statligt stöd?”

28.

Enligt den omtvistade bestämmelsen ( 23 ), som jag i stora drag har redogjort för, får de lokala behöriga myndigheterna motsätta sig försäljning av jord- eller skogsbruksmark i ett offentligt anbudsförfarande när dessa myndigheter anser att det överenskomna priset inte alls står i proportion till markens värde.

29.

Det sammanhang som bestämmelsen ingår i ( 24 ) bygger i det här fallet på en mekanism med förhandstillstånd till vissa transaktioner av äganderätten till jord- eller skogsmarker som är föremål för köpeavtal, och den aktualiseras om ett pristak, som fastställs med stöd av en metod för att bestämma marknadsvärdet för jordbruksmarkerna, överskrids. Den hänskjutande domstolen definierade för övrigt den omtvistade bestämmelsen som ”en bestämmelse avseende prissättning som innehåller en tillåten begränsning av rätten att såsom ägare förfoga över egendom”.

30.

Tillstånd för att överföra äganderätten av en jord- eller skogsbruksmark som är föremål för ett köpeavtal, krävs inte enligt 4.1 § GrdstVG när förbundsstaten eller en delstat deltar i försäljningen som avtalspart, men däremot krävs det enligt Bundesgerichtshofs egen praxis ( 25 ) när BVVG deltar i försäljningen som avtalspart, vilket är fallet i det nationella målet. Trots att BVVG, som är en privaträttslig juridisk person, har ett i lag föreskrivet uppdrag att genomföra privatiseringen av markerna i de nya delstaterna, omfattas inte BVVG av undantagsbestämmelsen i 4.1 § GrdstVG.

31.

Det ska således anges att GrdstVG, som är en lag som på ett mycket generellt sätt föreskriver att det krävs tillstånd för att överföra äganderätten till jord- och skogsbruksmarker i Tyskland mellan privatpersoner, även är tillämplig på samtliga transaktioner avseende fastigheter inom ramen för den privatisering av tidigare statligt ägda marker som BVVG sköter, eftersom BVVG inte omfattas av undantagsbestämmelsen i 4.1 § GrdstVG.

32.

Det är följaktligen förevarande undantagsbestämmelse som medför att det krävs tillstånd för att sälja statligt ägda jord- och skogsbruksmarker när villkoren i bland annat den omtvistade bestämmelsen är uppfyllda. Och det är om BVVG genomför en försäljning av tidigare statligt ägda marker och överför vinsten från försäljningen till den federala budgeten som den omtvistade lagstiftningen kan inbegripa statliga medel och därmed kunna omfattas av de bestämmelser i fördraget som avser statligt stöd.

33.

Jag ska dock undersöka innehållet i den omtvistade bestämmelsen närmare.

34.

Tillstånd att överföra äganderätten till en mark kan endast vägras om det dels rör sig om jord- eller skogsbruksmark, dels om vissa omständigheter är uppfyllda, och, vad särskilt gäller den omtvistade bestämmelsen, det erbjudna och det avtalade priset inte alls står i proportion till markens värde.

35.

I och med att begreppet ”inte alls står i proportion” inte definieras i GrdstVG, är det de tyska domstolarna och i synnerhet den hänskjutande domstolen som har definierat begreppet. Vederlaget står inte alls i proportion till värdet när det överenskomna försäljningspriset överskrider jordbruksmarkens marknadsvärde med mer än 50 procent. ( 26 )

36.

Den hänskjutande domstolen har anfört att den omtvistade bestämmelsen syftar till att förhindra att yrkesmässiga jordbrukare ska behöva uppbära kostnader för att förvärva nya marker som kan äventyra verksamhetens lönsamhet. Bestämmelsen syftar således till att stoppa spekulationer i jord- och skogbruksmarker och till att främja att lantbruksstrukturen förbättras.

37.

Den tyska regeringen har preciserat att beslutet att vägra tillstånd får som följd att köparen hindras från att registrera sig som ägare till marken, vilket utgör ett hinder för att överföra äganderätten, och det innebär att köpeavtalet tillfälligt inte har någon verkan tills en lagakraftvunnen dom meddelas i fråga om beslutet. Om avslagsbeslutet upphävs blir köpeavtalet, som tillfälligt inte hade någon verkan, verkställbart med det överenskomna priset och köparen kan registrera sig som ägare. I det motsatta fallet vinner avslagsbeslutet laga kraft och kontraktet blir ogiltigt. Den omständigheten att avslagsbeslutet vinner laga kraft medför dock inte någon rätt att förvärva marken för en jordbrukare som visat intresse i det offentliga anbudsförfarandet eller i domstolsförfarandet avseende beslutet att vägra tillstånd.

38.

Den omtvistade bestämmelsen syftar således till att hindra att jord- eller skogsbruksmarker säljs i ett offentligt anbudsförfarande till priser som skiljer sig med avsevärt mer än 50 procent från de priser som de lokala behöriga myndigheterna anser är godtagbara, det vill säga proportionerliga med det som de anser vara jordbruksmarkens marknadsvärde.

39.

Den omtvistade lagstiftningen, som hypotetiskt sett innebär att det högsta erbjudna priset för en viss mark i ett offentligt anbudsförfarande är 50 procent högre än det marknadsvärde till vilket de lokala behöriga myndigheterna värderade jordbruksmarken, kan bli tillämplig i flera situationer, som skiljer sig åt i fråga om bland annat antal lagda bud och prisstrukturen hos de erbjudna priserna.

40.

Det understryks därigenom att det inte är möjligt att bedöma den omtvistade lagstiftningen eller att avgöra hur den ska kvalificeras mot bakgrund av artikel 107 FEUF utan att beakta de konkreta villkoren för dess genomförande, och närmare bestämt under vilka omständigheter den ska tillämpas. Som jag kommer att få tillfälle att visa, bedöms inte frågan om huruvida ett erbjudet pris i ett offentligt anbudsförfarande för en viss mark är proportionerligt på samma sätt om endast ett, ett mycket begränsat antal eller ett stort bud lagts i anbudsförfarandet.

41.

Det följer härav att för att bedöma om så är fallet ska jag visserligen pröva den konkreta metod som de lokala behöriga myndigheterna använde sig av för att fastställa jordbruksmarkernas marknadsvärde, men jag ska även beakta antalet lagda bud och strukturen hos de priser som erbjöds i det offentliga anbudsförfarandet.

42.

Slutligen ska jag framhålla den särskilda situation som råder i det nationella målet, som är föremål för den hänskjutande domstolens tredje frågeställning ( 27 ) och från vilken den tyska regeringen har hämtat ett av sina huvudsakliga argument för slutsatsen att den omtvistade lagstiftningen inte kan kvalificeras som statligt stöd.

43.

Den tyska regeringen har nämligen gjort gällande att beslutet att vägra tillstånd, som är aktuellt i det nationella målet, inte innebar någon skyldighet för BVVG att sälja den omtvistade marken till en yrkesmässig jordbrukare som hade visat intresse för att köpa den. Den omtvistade marken kan således inte anses ha sålts till ett pris som var lägre än det marknadsvärde som hade fastställts i det offentliga anbudsförfarandet. Den omtvistade bestämmelsen kan följaktligen inte kvalificeras som statligt stöd då ingen faktiskt åtgärd vidtogs med hjälp av statliga medel.

44.

Det är visserligen riktigt att om den omtvistade marken inte såldes till den yrkesmässiga jordbrukaren som hade visat intresse under det offentliga anbudsförfarande som är aktuellt i det nationella målet, till ett pris som var lägre än högsta budet, kan ett faktiskt stöd inte anses ha beviljats.

45.

Om denna försäljning faktiskt inte genomfördes i målet i den nationella domstolen, beror det emellertid främst och i huvudsak på att båda parterna till det avtal som är föremål för beslutet att vägra tillstånd, överklagade beslutet till de tyska domstolarna. BVVG framhöll just frågan huruvida den omtvistade bestämmelsen utgjorde statligt stöd, vilket föranledde begäran om förhandsavgörande.

46.

Den omständigheten att de lokala behöriga myndigheterna i ett visst fall ännu inte fullföljt sitt beslut att vägra tillstånd innebär inte att frågan om den omtvistade bestämmelsen utgör statligt stöd är en hypotetisk fråga. Det går i synnerhet inte att anse att de lokala behöriga myndigheternas påstådda agerande kommer att upprepas systematiskt och under obegränsad tid, utan att den omtvistade bestämmelsen förlorar all innebörd och verkan.

47.

Den omständigheten att de lokala behöriga myndigheterna har en befogenhet att företa skönsmässig bedömning avseende följderna av deras avslagsbeslut, är under alla omständigheter utan betydelse för frågan om den omtvistade lagstiftningen innehåller inslag av statligt stöd. Att kvalificera en åtgärd som statligt stöd kan varken vara villkorat av att det i förväg fastställs att åtgärden kommer att verkställas eller ens av en bedömning av hur ofta den verkställs, utan att ifrågasätta det permanenta kontrollsystem för statligt stöd som införts genom artiklarna 107 och 108 FEUF.

48.

Mot bakgrund av dessa första redogörelser kommer jag att ta upp kärnan av den problematik som aktualiseras i det nationella målet, vilket är att avgöra om och i vilken utsträckning tillämpningen av den omtvistade lagstiftningen kan utgöra statligt stöd.

49.

För att en nationell åtgärd ska kunna utgöra ett stöd i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF ska den först och främst utgöra en statlig åtgärd eller en åtgärd som vidtas med hjälp av statliga medel, och mottagaren av stödet ska gynnas av åtgärden. ( 28 )

50.

Det framgår av domstolens praxis att enbart fördelar som tilldelas direkt eller indirekt med hjälp av statliga medel ska anses som stöd i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF. Distinktionen i denna bestämmelse mellan ”stöd som ges av en medlemsstat” och stöd som ges ”med hjälp av statliga medel” betyder inte att alla fördelar som en stat ger utgör stöd, oavsett om de finansieras med hjälp av statliga medel, utan innebär enbart att detta begrepp ska omfatta de fördelar som ges direkt av en medlemsstat samt de som ges genom ett offentligt eller privat organ som har utsetts eller inrättats av denna stat. ( 29 )

51.

Begreppet stöd omfattar inte enbart konkreta förmåner som subventioner, utan även mer allmänna ingripanden som på olika sätt minskar de kostnader som normalt belastar ett företags budget och som därigenom, utan att vara subventioner i strikt bemärkelse, är av samma karaktär och har samma verkningar. ( 30 ) Det räcker att i detta avseende visa att det föreligger ett tillräckligt direkt samband mellan den fördel som beviljas stödmottagaren och, i synnerhet, en minskning av intäkterna i statens budget. ( 31 )

52.

För att komplettera svaret på den hänskjutande domstolens andra frågeställning, ( 32 ) ska det även erinras om att enbart den omständigheten att en åtgärd har ett socialt syfte räcker inte för att den ska undgå att betecknas som stöd i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF, eftersom det inte i bestämmelsen görs någon åtskillnad mellan statliga åtgärder med hänsyn till deras orsaker eller syften, utan de definieras i stället med utgångspunkt i vilka verkningar de har. ( 33 )

53.

Såsom domstolen redan har understrukit kan det inte uteslutas att försäljning av statligt ägd mark till ett pris som understiger marknadspriset kan utgöra statligt stöd. ( 34 ) I detta fall klargjorde domstolen att offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader till företag eller enskilda näringsidkare, såsom jord- och skogsbrukare, kan innehålla inslag av statligt stöd, bland annat när försäljningen inte har skett till marknadsvärdet, det vill säga till det pris som en privat investerare som handlar under normala konkurrensförhållanden skulle ha betalat. ( 35 )

54.

Domstolen drog härav slutsatsen att när det i nationell lagstiftning införs regler om beräkning av marknadsvärdet på mark som myndigheter utbjuder till försäljning, krävs det således att tillämpningen av dessa regler, för att de ska anses vara förenliga med artikel 107 FEUF, alltid utmynnar i ett pris som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt. ( 36 )

55.

Det är mot bakgrund av dessa olika uppgifter som det ska prövas om och i vilken utsträckning tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen medför att ett företag gynnas och därmed kan betecknas som statligt stöd, vilket föranleder mig att inledningsvis bedöma den metod för att fastställa marknadsvärdet för jord- och skogsbruksmarker som de lokala behöriga myndigheterna använder sig av.

56.

Jordbruksmarkens marknadsvärde, som inte definieras i GrdstVG är, såsom det framgår av beslutet om hänskjutande (punkt 32), det pris som tas ut för mark av samma typ inom samma område vid den tidpunkt då avtalet ingicks av jordbrukare i fri handel, det vill säga en transaktion avseende fastigheter inom jordbrukssektorn, med den preciseringen att även försäljningar till icke-jordbrukare ska beaktas, såvida försäljningen sker för fortsatt användning av marken för andra jordbruksändamål.

57.

Varken den hänskjutande domstolen eller de berörda parter som inkommit med skriftliga och muntliga yttranden har lämnat några exakta upplysningar om den metod som användes av den lokala myndighet som är behörig att vägra det tillstånd som krävs enligt den omtvistade bestämmelsen, för att fastställa marknadsvärdet för den jordbruksmark som är föremål för avtalet. Det var detta värde som vederlaget konstaterades inte alls stå i proportion till, vilket motiverade att tillstånd vägrades. Det framgår dock av BVVG:s skriftliga yttranden att förevarande värde fastställs utifrån referenspriser som utvärderingskommittéer fastställer i enlighet med regionala referensindikatorer och referensvärden (punkterna 41 och 42).

58.

Den hänskjutande domstolen har endast klargjort att appellationsdomstolen i det nationella målet fastställde den lokala behöriga myndighetens beslut att inte bevilja tillstånd, på grundval av ett expertutlåtande som appellationsdomstolen hade inhämtat, dock utan att lämna några närmare preciseringar. BVVG preciserade dock i sina skriftliga yttranden att de bud som jordbruksföretagen lägger i ett offentligt anbudsförfarande inte beaktas.

59.

För att mekanismerna med förhandstillstånd ska aktualiseras förutsätts således att en yrkesmässig jordbrukare har, i ett offentligt anbudsförfarande för att sälja jordbruksmark som leder fram till att ett köpeavtal ingås med en köpare som inte är jordbrukare eller icke-yrkesmässig jordbrukare, visat intresse för att förvärva den mark som är föremål för avtalet och att det överenskomna priset överstiger det pris som nämnda jordbrukare var beredd att betala för marken med mer än 50 procent.

60.

Det råder inga tvivel om att tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen kan innebära att en åtgärd vidtas med hjälp av statliga medel, eftersom det kan medföra att staten går miste om intäkter från vinsten från privatiseringen av de marker som är föremål för ett beslut om att inte bevilja tillstånd för att överföra äganderätten. Då BVVG:s årsresultat överförs till den federala budgeten, följer det att tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen per automatik kan leda till att staten avstår från de medel som motsvarar mellanskillnaden mellan jordbruksmarkens marknadsvärde, värderat av de lokala behöriga myndigheterna, och det högsta pris som erbjöds i det offentliga anbudsförfarandet, vilket BVVG har gjort gällande. ( 37 )

61.

Den tyska regeringen har i huvudsak gjort gällande att den omtvistade lagstiftningen inte kan anses utgöra statligt stöd då inget företag gynnas och då inte något visst företag eller någon viss produktion beviljades en konkret fördel. Nämna regering anser nämligen att det i synnerhet vore felaktigt att anse att marknadspriset för den omtvistade marken motsvarar det högst lagda budet i ett offentligt anbudsförfarande, i och med att det enligt domstolens praxis och i kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (meddelande nr 97/C 209/03) ( 38 ) mycket väl är tillåtet att låta marknadspriset fastställas av en oberoende expert.

62.

Det ska först och främst erinras om att kommissionen i sitt meddelande från år 1997 medgav att försäljningen av marker och byggnader som ägs av det allmänna inte ska antas innehålla inslag av statligt stöd om försäljningen sker efter ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande eller om försäljningen, i avsaknad av ett sådant förfarande, föregicks av en bedömning av en eller flera oberoende värderingsmän för att fastställa marknadsvärdet på den aktuella egendomen på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder.

63.

Såsom jag redan har erinrat om ( 39 ) slog domstolen fast i domen Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 40 ) att avseende jordbruksmark som myndigheter utbjuder till försäljning, gick det visserligen att i nationell lagstiftning införa regler om beräkning av marknadsvärdet, men tillämpningen av dessa regler kan endast anses vara förenliga med artikel 107 FEUF om de alltid utmynnar i ett pris som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt. ( 41 ) Domstolen bekräftade att metoderna att sälja till högstbjudande och att begära sakkunnigutlåtande kunde ge korrekta marknadspriser, men den uteslöt inte att samma resultat kunde uppnås med andra metoder. ( 42 ) Domstolen klargjorde dock att en metod för bedömning av marknadsvärdet för jordbruksmarkerna som inte åtföljs av en mekanism genom vilken värdena uppdateras, så att försäljningspriset på mark utmynnar i ett pris som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt, särskilt under perioder med kraftiga prisstegringar, inte kan anses återspegla det verkliga marknadsvärdet. ( 43 )

64.

I förevarande fall har förvisso den omtvistade lagstiftningen egenskaper som liknar ett förfarande för att bedöma marknadsvärdet som används av oberoende experter, såsom beskrivs i punkt II‑2 i 1997 års meddelande, men denna lagstiftning har även och framförallt den egenheten att den neutraliserar verkningarna av ett villkorslöst offentligt anbudsförfarande, såsom föreskrivs i punkt II‑1 i 1997 års meddelande.

65.

Såsom jag redan har angett har domstolen endast begränsad information om den metod som de lokala behöriga myndigheterna och de experter som utnämndes av de nationella domstolarna använder sig av för att värdera marknadsvärdet för markerna vid tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen och närmare bestämt om de marknadsindikatorer och de värderingsstandarder som de använder sig av. Det är således inte möjligt för domstolen att avgöra om värderingsförfarandet i sig uppfyller kraven i domstolens praxis och i anvisningarna i 1997 års meddelande.

66.

Det handlar emellertid om en bedömning som det enbart ankommer på den hänskjutande domstolen att genomföra, och EU-domstolen ska anstränga sig att lämna samtliga tolkningsfakta från unionsrätten som är nödvändiga för detta. Det ska framhållas att bedömningen avser den omtvistade lagstiftningen, och även hur den konkret tillämpas, samtidigt som den hänskjutande domstolen särskilt ska säkerställa att de lokala behöriga myndigheternas eller de av de nationella domstolarna utnämnda oberoende experternas värdering av marken inte leder till ett resultat som avviker från marknadspriset. ( 44 )

67.

Såsom jag redan har understrukit, ( 45 ) ska förevarande bedömning göras mot bakgrund av såväl metoden och de värderingsstandarder som användes som de enskilda omständigheterna i varje offentligt anbudsförfarande, och i synnerhet ska bedömningen göras mot bakgrund av antalet lagda bud och strukturen hos de priser som erbjudits.

68.

Inledningsvis ska det påpekas att värderingsmetoden för jordbruksmarkernas marknadsvärde kan i sig endast, i enlighet med andemeningen i domen Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe ( 46 ) och med de krav på uppdatering som uppställs däri, anses uppfylla dessa krav om de priserna som erbjuds i det offentliga anbudsförfarandet tas i beaktande genom metoden, då ett sådant beaktande är än viktigare, eftersom antalet lagda bud i sig är högt.

69.

De pris som erbjuds i ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande ger nämligen hur som helst per definition den tillförlitligaste och den mest uppdaterade indikationen på marknadsvärdet för en viss mark. Följaktligen kan endast marknadsvärdet som jordbruksmark ligga så nära marknadsvärdet som möjligt ( 47 ) när det fastställs av de lokala behöriga myndigheterna eller av experter efter ett offentligt anbudsförfarande, under förutsättning att samtliga priser som erbjöds i anbudsförfarandet beaktas genom värderingsmetoden.

70.

Såsom jag redan angett, är vidare inte kvalificeringen av den omtvistade lagstiftningen endast avhängig den värderingsmetod för jordbruksmarkens marknadsvärde som de lokala behöriga myndigheterna och de nationella domstolarna använde sig av, utan den är även avhängig omständigheterna i det enskilda fallet, då olika situationer i teorin kan uppstå.

71.

I ett första fall kan således det marknadsvärde som de lokala behöriga myndigheterna uppskattade ligga nära merparten av de lagda buden i ett offentligt anbudsförfarande och det högst lagda budet kan vara det enda budet som är klart högre än de andra erbjudna priserna och det uppskattade marknadsvärdet. I det här fallet är det tillåtet att anta att det högst lagda budet är spekulativt och att det fastställda värdet motsvarar marknadspriset, och det går därav att dra slutsatsen att tillämpningen av den omtvistade lagstiftningen inte innehåller några inslag av statligt stöd.

72.

I ett andra fall kan det högst lagda budet ligga nära alla de andra lagda buden i ett offentligt anbudsförfarande, och det marknadsvärde som de lokala behöriga myndigheterna uppskattade kan vara klart lägre än samtliga bud. I ett sådant fall är det svårt att anse att det uppskattade marknadsvärdet motsvarar marknadspriset och följaktligen kan tillämpningen av den omtvistade lagstiftningen anses innehålla inslag av statligt stöd.

73.

När de lokala behöriga myndigheterna och/eller de nationella domstolarna prövar om den omtvistade bestämmelsens tillämpningsvillkor är uppfyllda och bedömer om det högst erbjudna priset i ett offentligt anbudsförfarande är proportionerligt genom att jämföra det med deras uppskattade marknadsvärde, ska samtliga omständigheter i det enskilda fallet beaktas, i synnerhet strukturen hos de erbjudna priserna.

74.

Det återstår att pröva det fall där endast ett enda bud läggs i anbudsförfarandet. I ett sådant fall får säkerligen den värderingsmetod som de lokala behöriga myndigheterna och de nationella domstolarna använde sig av för att fastställa jordbruksmarkens marknadsvärde en avgörande betydelse.

75.

Inom ramen för den bedömning som den hänskjutande domstolen ska göra i detta hänseende, är det lämpligt att i jämförelsesyfte beakta den metod för att fastställa marknadsvärdet för marker som BVVG själv har utvecklat, Vergleichspreissystem (VPS), ( 48 ) som Förbundsrepubliken Tyskland valde att anmäla till kommissionen. ( 49 ) Kommissionen ansåg i förevarande fall, efter det att en expert ( 50 ) hade gjort en bedömning av metoden, att tillämpningen av VPS-metoden uteslöt alla inslag av statligt stöd, i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF. Kommissionen ansåg närmare bestämt att ingen köpare av mark gynnades av VPS-metoden, eftersom den återspeglade markens marknadsvärde, och det ska preciseras att förevarande bedömning avser endast BVVG:s försäljningar inom ramen för privatiseringen av jord- och skogsbruksmarker i de nya delstaterna i Förbundsrepubliken Tyskland.

76.

VPS-metoden, som grundar sig på den komparativa värderingsmetod (Vergleichswertverfahren) som används av oberoende värderingsexperter i Tyskland, ( 51 ) bygger på att det genomsnittliga försäljningspriset fastställs genom att relevanta uppgifter om ett stort antal liknande transaktioner jämförs. De relevanta uppgifterna, som bland annat avser den regionala lokaliseringen, läget, storleken och kvaliteten på de sålda markerna, ( 52 ) är sammanställda i en databas som ständigt uppdateras – åtminstone en gång i månaden eller mer frekvent om det är nödvändigt – med nya transaktioner och marknadsindikationer. ( 53 )

77.

Det är särskilt mot bakgrund av dessa uppgifter som den hänskjutande domstolen ska bedöma om den omtvistade lagstiftningen och dess tillämpning gynnar vissa företag eller viss produktion, i den mening som avses i artikel 107.1 FEUF, och det ska preciseras, såsom framgår av domstolens praxis, att en åtgärd ska anses vara selektiv även om den rör en hel bransch ( 54 ), om den gynnar företag som i faktiskt och rättsligt hänseende befinner sig i en jämförbar situation, med hänsyn till den eftersträvade målsättningen, ( 55 ) och såvitt den inte motiveras av det relevanta systemets karaktär och allmänna systematik ( 56 ).

78.

Tillämpningen av den omtvistade bestämmelsen kan emellertid gynna yrkesmässiga jordbrukare som, efter ett offentligt anbudsförfarande som anordnats av BVVG i syfte att sälja jordbruksmark, har möjlighet att köpa mark till ett pris som är lägre än det högsta budet eller rent av lägre än samtliga bud.

79.

Av vad anförts följer att artikel 107 FEUF ska tolkas så, att en nationell bestämmelse, såsom den som är aktuell i det nationella målet, enligt vilken det i syfte att förbättra lantbruksstrukturen är förbjudet för ett organ som utgör en del av staten att i ett offentligt anbudsförfarande sälja jordbruksmark till högstbjudande när det bästa budet inte alls står i proportion till markens värde, endast kan undgå att kvalificeras som statligt stöd om värdet ligger så nära marknadsvärdet som möjligt, vilket innebär att värderingen görs med beaktande av bland annat de priser som erbjöds under anbudsförfarandet. Det ankommer på den nationella domstolen att bedöma om en sådan bestämmelse uppfyller dessa krav och om den konkreta tillämpningen av bestämmelsen kan leda till att pris fastställs som skiljer sig från marknadsvärdet och att dra konsekvenserna av detta.

80.

Jag föreslår att domstolen besvarar tolkningsfrågan från Bundesgerichtshof på följande sätt:

Artikel 107 FEUF ska tolkas så, att en nationell bestämmelse, såsom den som är aktuell i det nationella målet, enligt vilken det i syfte att förbättra lantbruksstrukturen är förbjudet för ett organ som utgör en del av staten att i ett offentligt anbudsförfarande sälja jordbruksmark till högstbjudande när det högsta budet inte alls står i proportion till markens värde, endast kan undgå att kvalificeras som statligt stöd om värdet ligger så nära marknadsvärdet som möjligt, vilket innebär att värderingen görs med beaktande av bland annat de priser som erbjöds under anbudsförfarandet. Det ankommer på den nationella domstolen att bedöma om en sådan bestämmelse uppfyller dessa krav och om den konkreta tillämpningen av bestämmelsen kan leda till att pris fastställs som skiljer sig från marknadsvärdet och att dra konsekvenserna av detta.