7.9.2011   

NL

Publicatieblad van de Europese Unie

L 230/69

(1)

Op 10 maart 2004 heeft de Commissie een klacht ontvangen van Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, waarin klager de Commissie op de hoogte stelde van een vermeende staatssteunmaatregel die door de stad Karkkila (hierna „Karkkila” genoemd) ten behoeve van Componenta Corporation Oyj (hierna „Componenta” genoemd) ten uitvoer was gelegd. Bij schrijven van 19 november 2004 heeft de Commissie Finland geïnformeerd dat zij met betrekking tot de steun de procedure heeft ingeleid overeenkomstig artikel 88, lid 2, VEG (thans artikel 108, lid 2, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie). Het besluit van de Commissie om de procedure in te leiden, is gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie  (2). De Commissie heeft belanghebbenden opgeroepen hun opmerkingen over de betrokken steunmaatregel te maken, doch heeft geen opmerkingen ter zake ontvangen.

(2)

Op 20 oktober 2005 heeft de Commissie een definitieve negatieve beschikking gegeven en Finland gelast om de steun van Componenta terug te vorderen (hierna „de beschikking uit 2005” genoemd). De beschikking ter afsluiting van de formele onderzoeksprocedure is gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie  (3). Componenta heeft beroep tegen de beschikking aangetekend, die vervolgens op grond van het arrest van 18 december 2008 (hierna „het arrest” genoemd) is vernietigd omdat deze onvoldoende gemotiveerd zou zijn (4).

(3)

Finland heeft bij schrijven van 5 en 10 januari 2010 opmerkingen ingediend, waaronder twee studies over de taxatie van de betrokken onroerende zaken. De Commissie heeft drie verzoeken om nadere informatie aan Finland gestuurd bij schrijven van 9 januari 2009, 23 juli 2009 en 8 januari 2010, welke beantwoord zijn middels brieven die op 9 maart 2009, 15 oktober 2009 respectievelijk 5 maart 2010 zijn geregistreerd. Op 23 november 2009 heeft in Brussel een bijeenkomst plaatsgevonden tussen de Commissie en vertegenwoordigers van de Finse regering en de begunstigde.

(4)

Componenta is een in Karkkila, Finland, gevestigde onderneming die actief is in de metaalproductie. Zij beschikt over productiefaciliteiten in Finland, Nederland en Zweden. Het grootste deel van de omzet van 316 miljoen EUR in 2004 kwam uit de Noordse landen en Midden-Europa. In 2004 had het concern circa 2 200 werknemers.

(5)

De thans ter beoordeling voorliggende transactie heeft betrekking op de vastgoedonderneming Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (hierna „KK” genoemd), die onroerende zaken in Karkkila in eigendom had, een stad circa 65 km ten noordwesten van Helsinki. Componenta en Karkkila waren elk voor de helft (50/50) eigenaar van KK. In 1996 heeft elke partner in de joint venture aan KK een rentevrije aandeelhouderslening verstrekt van 1 670 184 EUR.

(6)

In het verkoopcontract dat op 16 december 2003 is ondertekend, is vastgelegd dat de stad de volledige zeggenschap over KK zou verkrijgen middels de verkrijging van de door Componenta gehouden aandelen voor een totaalbedrag van 2 383 276,50 miljoen EUR. De transactie bestond uit twee onderdelen:

(7)

Met het oog op bovenstaande transactie heeft Karkkila derhalve een bedrag van 2 383 276,50 EUR moeten vrijmaken: 713 092,50 EUR ter betaling van de aandelen KK en 1 670 184 EUR voor de rentevrije lening die aan KK werd verstrekt.

(8)

De aankoopprijs van de aandelen werd berekend aan de hand van de standaardprijzen waartegen Karkkila in 2003 vastgoed had verkocht.

Tabel 1

Verkoopprijzen per m2 voor de percelen die door KK zijn verkocht

(9)

Deze standaardprijzen werden op het vastgoed in de grondportefeuille van KK (ten tijde van de transactie) toegepast en door twee gedeeld, hetgeen resulteerde in een aankoopprijs van de aandelen van 713 092,50 EUR.

(10)

In het verkoopcontract tussen Karkkila en Componenta was daarnaast het volgende vastgelegd:

(11)

In bijlage 1 bij de verkoopovereenkomst was bepaald dat Componenta de activiteiten van twee van de productiefaciliteiten van het concern zou samenvoegen, te weten de gieterijen in Alvesta (Zweden) en in Karkkila. Het besluit over de toekomstige locatie van de samengevoegde gieterij was afhankelijk van de resultaten van een uit te voeren analyse. In 2005 is de gieterij in Alvesta gesloten en is de productie naar Karkkila verplaatst.

(12)

Na overname van de aandelen KK van Componenta heeft Karkkila besloten om de activiteiten van KK te beëindigen en de grond aan de stad over te dragen.

(13)

Karkkila bevindt zich circa 65 km ten noordwesten van Helsinki en ligt aan snelweg nr. 2 in het noordoostelijke gedeelte van de provincie Uusimaa. Karkkila telde in 2003 ongeveer 8 500 inwoners. Het stadje heeft zich ontwikkeld rondom de Högfors-hoogovens, die hier in de 19e eeuw zijn gevestigd. Het noordelijke deel van Karkkila strekt zich uit langs de oevers van een meer.

(14)

Het vastgoed dat KK in eigendom had, bestrijkt 730 000 m2 grond in Karkkila en de onmiddellijke omgeving (maximaal 2,5 km buiten het stadscentrum). In december 2003 was de situatie als volgt:

(15)

In totaal bestond het vastgoed uit circa 160 percelen grond. Karkkila was echter voornemens om een deel van de grond in kleinere percelen te herverkavelen. Ten tijde van de transactie was KK verreweg de grootste vastgoedeigenaar in Karkkila.

(16)

Na de verkrijging van de volledige eigendom wilde Karkkila een deel van de grond in lease geven ter dekking van de bedrijfsvoeringskosten. De bedrijfsvoeringskosten (salarissen, huur, rente op leningen) van KK bedroegen in 2000-2003 maximaal 40 000 EUR.

(17)

Karkkila bevindt zich op zodanige afstand van Helsinki dat woon-werkverkeer goed mogelijk is. De vastgoedprijzen in Helsinki en omgeving zijn erg hoog en stijgen nog steeds. Die opwaartse prijsspiraal heeft ertoe geleid dat mensen zich in gemeenten in de buurt van de hoofdstad gingen vestigen, hetgeen op zijn beurt resulteerde in een prijsverhoging van het vastgoed in de betreffende steden. Samen met drie andere steden (Vihti, Lohja en Hyvinkää) vormt Karkkila een geschikte alternatieve woonlocatie voor Helsinki. De afstanden tot Helsinki zijn als volgt:

Tabel 2

Afstand tot Helsinki

(18)

Deze gemeenten hebben de afgelopen jaren een groot aantal nieuwe inwoners getrokken. Dientengevolge zijn de vastgoedprijzen vóór (en na) de transactie significant gestegen. Zo zijn de prijzen in Karkkila de afgelopen jaren in ieder geval verdubbeld (en soms zelfs verzesvoudigd).

(19)

Volgens officiële prognoses die in 2000 zijn gepubliceerd, zou het inwonertal in Karkkila tot 2025 naar verwachting tot 9 600 stijgen, hetgeen betekent dat er behoefte zou zijn aan 600 nieuwe woningen. Die prognoses bleken al snel geen gelijke tred te houden met de feitelijke toename van het inwonertal. Drie jaar later, ten tijde van de transactie, werd de woningbehoefte van Karkkila geraamd op 70 nieuwe huizen per jaar. Dit werd kort daarna bevestigd door een onderzoek door de regionale raad van Uusimaa voor de periode tot 2025 (in de praktijk zijn er in 2005 63 nieuwe woningen gebouwd, in 2006 137 en in 2007 95).

(20)

In de vijf jaar voorafgaand aan de transactie zijn de vastgoedprijzen in Karkkila gemiddeld met 30 % gestegen.

(21)

Finland heeft drie ex-post-onderzoeken overgelegd over de waarde van de grond. In die taxaties is geconcludeerd dat de betaalde prijs overeenkwam met de marktwaarde. In algemene zin heeft de Commissie de taxatie die in het kader van de eerste onderzoeksprocedure is overgelegd (taxatie A), verworpen in haar voorlopige beschikking uit 2005 (5). Nadat de beschikking uit 2005 was gegeven, heeft Finland opdracht gegeven voor twee nieuwe taxatieonderzoeken. De eerste taxatie (taxatie B) bevat slechts een algemene verklaring dat de waardering van de grond correct is, zonder nadere gegevens. In de tweede taxatie (het KP&P-verslag; taxatie C) wordt de situatie van de vastgoedmarkt in Karkkila en de omliggende gemeenten uitgebreider geanalyseerd.

(22)

Finland stelt dat Karkkila alle aandelen heeft verworven omdat het een investering betrof met een laag risico op de middellange tot lange termijn. Gezien de constante stijging van de vastgoedprijzen in de omliggende gemeenten, de verwachte toename van het inwonertal van Karkkila, de verzadiging in de bestaande woonwijken en de noodzaak tot uitbreiding was de gemeenteraad van Karkkila van mening dat het verkrijgen van de volledige zeggenschap in KK rendabel zou zijn.

(23)

Finland heeft daarnaast toegelicht dat de mogelijkheid om procedures te versnellen een andere praktische reden was om de volledige zeggenschap te verkrijgen. Finland heeft meermaals aangegeven dat de samenwerking tussen Karkkila en Componenta niet ideaal was vanwege hun uiteenlopende commerciële belangen. Beide partners stemden in met het beëindigen van de joint venture om de impasse die zich daardoor bij veel besluiten zou voordoen, te voorkomen. Er zouden met name met betrekking tot het Haapala/Uusitalo-gebied veel besluiten genomen moeten worden over de herverkaveling van percelen teneinde de ontwikkeling van het gebied te bevorderen. Aangezien vastgoed niet tot de kernactiviteiten van Componenta behoorde, was het in haar belang om deze tak van activiteiten af te stoten, terwijl het in het belang van Karkkila was om de ontwikkeling van de grond volledig onafhankelijk te kunnen aansturen.

(24)

Finland heeft ook toegelicht waarom een vergelijking met Vihti, Lohja en Hyvinkää relevant was. Finland heeft onder andere onderstreept dat er geen spoorwegverbinding voor personenvervoer naar Vihti en Lohja was waarvan forensen gebruik zouden kunnen maken om snel tussen deze gemeenten en Helsinki te reizen.

(25)

Finland stelt dat de berekening van de omvang van de steun door de Commissie in de beschikking uit 2005, vertekend was aangezien de aandeelhouderslening twee keer in aanmerking was genomen. Enerzijds werd de lening afgetrokken van de waarde van de onderneming om de waarde van 50 % van de aandelen te berekenen en anderzijds werd de lening ook opgevoerd als terugbetaling aan Componenta. Finland stelt dan ook dat de lening al in de prijs van de aandelen (713 092,50 EUR) is verwerkt, omdat dat bedrag berekend is op basis van de nettowaarde van KK.

(26)

Volgens artikel 87, lid 1, VEG zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt. Volgens de vaste rechtspraak van het Europees Hof van Justitie is voldaan aan het criterium van ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer wanneer de begunstigde onderneming een economische activiteit uitoefent waarin sprake is van handelsverkeer tussen lidstaten.

(27)

Andere ondernemingen op de interne markt produceren eveneens dezelfde producten als Componenta en er is sprake van een intensieve handel tussen de lidstaten op dit gebied. Met het oog op de toepassing van artikel 107, lid 1, VWEU worden middelen van lokale autoriteiten eveneens als staatsmiddelen aangemerkt (6). Dat betekent dat de onderhavige transactie die met middelen van Karkkila is gefinancierd, staatsmiddelen omvat in de zin van artikel 107, lid 1. Elk voordeel dat Componenta in het kader van de transactie heeft verkregen dat zij onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad, valt derhalve volledig binnen het toepassingsgebied van artikel 87, lid 1, VEG. Hieruit volgt dat de belangrijkste vraag in de onderhavige zaak is of Componenta een geldbedrag heeft ontvangen dat zij onder normale marktomstandigheden niet zou hebben ontvangen.

(28)

De Commissie merkt op dat de ontbindingsclausule in het verkoopcontract tussen Componenta en Karkkila als een indicatie kan worden beschouwd dat de koopvoorwaarden die door Karkkila werden aangeboden, bedoeld waren om Componenta aan te sporen om de productiefaciliteit in Karkkila aan te houden en de hoogovens in Alvesta te sluiten.

(29)

Het Gerecht van eerste aanleg was weliswaar van oordeel (7) dat de transactie voorwaardelijk was, maar verbond daar verder geen consequenties aan. Zelfs als die voorwaardelijkheid zou duiden op het feit dat de overeenkomst op gunstige voorwaarden voor Componenta gesloten zou zijn, vloeit het voordeel niet als zodanig uit de contractbepalingen voort. Aan de ene kant, zoals hierna zal blijken, is de prijs die aan Componenta is betaald voor de verkoop van haar belang in KK niet hoger dan de marktwaarde en, aan de andere kant, heeft de Commissie geen aanwijzingen gevonden dat Componenta op grond van die contractbepalingen andere voordelen heeft genoten. De Commissie heeft daarom onderzocht of een investeerder in een markteconomie die al 50 % van de aandelen in handen had, op deze voorwaarden zou zijn overgegaan tot het verkrijgen van de volledige zeggenschap.

(30)

Het is vaste rechtspraak dat „ofschoon het gedrag van een particulier investeerder, waarmee de deelneming van een publiek investeerder die doelstellingen van economisch beleid nastreeft, moet worden vergeleken, niet noodzakelijkerwijs het gedrag van een gewone investeerder behoeft te zijn die zijn kapitaal belegt om daaruit op min of meer korte termijn een rendement te halen, het toch ten minste het gedrag van een particuliere holding of een particuliere groep ondernemingen met een algemene of sectorale structuurpolitiek, die wordt geleid door het uitzicht op rendement op langere termijn, moet zijn” (8).

(31)

De Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (9) (hierna „de mededeling” genoemd) is niet rechtstreeks van toepassing aangezien de onderhavige zaak in feite geen betrekking heeft op de verkoop van grond, maar op de aankoop van aandelen in een vastgoedonderneming. De beginselen uit de mededeling kunnen echter wel toegepast worden omdat de waarde van de aandelen van KK in wezen bepaald wordt door de marktwaarde van de grond in haar portefeuille. Dat betekent dat de taxatie van de waarde van de grond die KK in eigendom hield, cruciaal is om te kunnen vaststellen of er sprake is van staatssteun.

(32)

In ieder geval is de mededeling gebaseerd op het beginsel van een particuliere investeerder in een markteconomie, d.w.z. dat de verkoop van de grond door de openbare instanties geen staatssteunelementen omvat indien die grond is verkocht voor een prijs die een particuliere investeerder onder normale marktomstandigheden ook zou hebben ontvangen.

(33)

De Commissie is van mening dat de prijs die een investeerder in een markteconomie die 50 % van de aandelen houdt, zou willen betalen voor de verkrijging van de volledige zeggenschap, een goed uitgangspunt voor de analyse vormt. Een investeerder in een markteconomie zou de berekening van de koopprijs baseren op het verwachte rendement van de betreffende investering.

(34)

In het onderhavige geval heeft Componenta niet getracht een andere koper te zoeken. Het was immers in haar eigen belang om de aandelen aan haar medeaandeelhouder te verkopen. Op grond van de aandeelhoudersovereenkomst (10) en de statuten van KK (11) had Karkkila een voorkeursrecht op de aandelen KK die door Componenta werden gehouden, evenals een recht op inkoop indien Componenta de aandelen aan een derde zou willen verkopen. Deze voorschriften vormden een belemmering voor Componenta om andere kopers te zoeken. Bovendien zou geen enkele andere particuliere koper interesse hebben in de 50 % van de aandelen KK, tenzij hij daardoor de volledige zeggenschap over KK had kunnen krijgen. Elke nieuwe partner zonder volledige zeggenschap over KK zou gebonden zijn aan de statuten van KK (12), waarin het doel van KK is omschreven als het vertragen van de stijging van de grondprijzen en woningen in Karkkila ten gunste van de inwoners van de gemeente.

(35)

De Commissie stelt zich daarnaast op het standpunt dat een aandeelhouder in een markteconomie die de volledige zeggenschap verkrijgt, de financiering van de totale investering in aanmerking zou nemen (d.w.z. 2,37 miljoen EUR voor de aandelen en de lening).

(36)

Met betrekking tot de terugbetaling van de aandeelhouderslening merkt de Commissie op dat de waarde van de activa in de portefeuille van KK geraamd was op 4,9 miljoen EUR. Deze waarde dekte de uitstaande leningen van 3,34 miljoen EUR, hetgeen betekent dat de aflossing van de lening niet problematisch leek.

(37)

Finland heeft ook verduidelijkt dat Karkkila voornemens was om de huurinkomsten na de transactie te verhogen teneinde de financierings- en bedrijfsvoeringskosten van KK te dekken (minder dan 40 000 EUR per jaar vóór de transactie). Indien de stad de enige aandeelhouder zou worden, zou zij in de positie verkeren om de statuten van KK te wijzigen aangezien die de vrijheid met betrekking tot het prijsstellingsbeleid beperkten. Vanuit juridisch standpunt was er voor de stad dus geen belemmering meer om de huurinkomsten te verhogen nadat de volledige zeggenschap over KK was verkregen.

(38)

De Commissie merkt op dat de daaropvolgende gebeurtenissen bevestigen dat de dekking van de kosten door de huurinkomsten een realistisch uitgangspunt was. Zo heeft Karkkila 28 huurovereenkomsten voor de lange termijn gesloten, die de volgende inkomsten opleverden:

Tabel 3

Huurinkomsten na de transactie

(39)

Daarnaast zou een particuliere investeerder, als tegenprestatie voor de rentevrije lening, een waardestijging verwachten van zijn aandeel in de onderneming. In het onderhavige geval materialiseerde het rendement op de investering zich door een waardestijging van het vastgoed dat eigendom was van KK. Finland heeft toegelicht dat de waarde van de grond die in eigendom was van KK, tussen 1996 en 2003 aanzienlijk is gestegen. Gedurende de vijf jaar voorafgaand aan de transactie zijn de vastgoedprijzen in Karkkila gemiddeld met 30 % gestegen. Tussen 2005 en 2008 was die stijging 10 %.

(40)

Tegelijkertijd was de verwachting dat de populatie van Karkkila tot 2025 met meer dan 100 inwoners per jaar zou groeien, hetgeen betekent dat er in de stad elk jaar minimaal 70 nieuwe huizen gebouwd zouden moeten worden (13).

(41)

Om deze redenen zou een particuliere investeerder een aanzienlijke stijging van de waarde van zijn aandeel in KK kunnen verwachten.

(42)

Als eerste stap heeft de Commissie beoordeeld of de koopprijs die door Karkkila voor de aandelen is betaald, Componenta een voordeel heeft opgeleverd omdat de verkoper onder normale marktomstandigheden een lagere prijs zou hebben ontvangen.

(43)

De waarde van de activa van KK was volgens Finland als volgt (14):

Tabel 4

Waarde van de activa van KK zoals berekend door Finland

(44)

De waarde van de grond is berekend aan de hand van de standaardprijzen die in 2003 in Karkkila in rekening werden gebracht. Het betrof uniforme prijzen voor de gehele regio Karkkila, met slechts één uitzondering, namelijk een verschil in prijs tussen de twee zones. Uit de gegevens van Finland is gebleken dat de feitelijke marktprijzen tussen verschillende buurten en woonwijken aanzienlijk variëren. Dat is de reden dat de Commissie bij haar beoordeling de nadruk op de betrokken gebieden heeft gelegd.

(45)

De Commissie merkt op dat Karkkila besloten had om de volledige eigendom te verwerven vanuit een middellange- en langetermijnperspectief. Het is binnen de vastgoedsector niet ongewoon om, onder bepaalde voorwaarden, uit te gaan van een aanzienlijke waardestijging op middellange en lange termijn. Karkkila hanteerde een investeringsstrategie voor de lange termijn en wilde de winst verhogen door meer verkopen in de toekomst.

(46)

In de specifieke situatie van Karkkila heeft Finland aangetoond dat Karkkila gegronde redenen had om een aanzienlijke toename van het inwonertal op de middellange en lange termijn te verwachten, die tot een grotere huisvestingsbehoefte zou leiden. De belangrijkste reden was dat de drie gemeenten ten noorden en ten westen van Helsinki — Vihti, Lohja en Hyvinkää — veel nieuwe inwoners hadden aangetrokken, voor het merendeel forensen. Daardoor stegen de vastgoedprijzen snel en constant en werd niet verwacht dat dit in de nabije toekomst zou veranderen. In 2003 waren de prijzen in deze naburige gemeenten gemiddeld 2,5 keer zo hoog als in Karkkila. Karkkila verwachtte dan ook dat mensen door verdere prijsstijgingen eerder naar Karkkila zouden verhuizen, aangezien dat nu de meest logische alternatieve locatie was om te gaan wonen, zelfs als de prijzen in Karkkila ook aanzienlijk zouden stijgen. De verwachting dat de vastgoedprijzen in Karkkila zouden verdubbelen, leek dan ook reëel.

(47)

Hoewel latere ontwikkelingen niet direct relevant zijn voor een ex-anteanalyse van de transactie, is uit de ontwikkelingen van de vastgoedprijzen in de drie naburige gemeenten in de jaren na de transactie inderdaad gebleken dat de verwachting reëel was. In sommige gevallen waren de vastgoedprijzen meer dan vier keer zo hoog als in Karkkila.

(48)

Een andere reden voor de verwachte stijging van het inwonertal van Karkkila was de geplande renovatie van de toegangsweg naar de stad — de werkzaamheden waren ten tijde van de transactie al gepland en zijn later uitgevoerd.

(49)

Het verkrijgen van de volledige zeggenschap was ook gebaseerd op de officiële prognoses van de toename van het inwonertal. In een voorlopig onderzoek dat in 2000 is gepubliceerd door de regionale raad van Uusimaa, werd geraamd dat de populatie van Karkkila tegen 2025 tot 9 600 inwoners zou zijn gegroeid (d.w.z. een stijging met 10 %) en dat daarvoor 600 nieuwe woningen nodig zouden zijn. Deze prognose bleek al snel veel te conservatief. Op het moment van de transactie verwachtte Karkkila al een veel grotere toename, die tot een extra huisvestingsbehoefte van minimaal 70 nieuwe woningen per jaar zou leiden.

(50)

Deze positieve prognose is later bevestigd door een ander onderzoek, dat door de regionale raad van Uusimaa op 18 augustus 2009 werd uitgevoerd. Daaruit bleek dat de bevolking van Karkkila tot 2030 naar verwachting met 100 inwoners per jaar zou toenemen, hetgeen een extra huisvestingsbehoefte met zich mee zou brengen van 70 nieuwe woningen per jaar. Uiteindelijk is zelfs deze tweede prognose nog overtroffen, aangezien er in 2006 137 nieuwe woningen en in 2007 95 nieuwe woningen zijn gebouwd.

(51)

In dit verband dient opgemerkt te worden dat KK verreweg de grootste eigenaar van vastgoed in Karkkila was. Ten tijde van de transactie was het onduidelijk uit hoeveel vastgoedpercelen de portefeuille precies bestond, aangezien Karkkila voornemens was om een aantal percelen anders in te delen/te herverkavelen (met name in het Haapala/Uusitalo-gebied). Bovendien kan op grond voor rijtjeshuizen een groter aantal woningen worden gebouwd (en uiteraard nog meer woningen op grond die is bestemd voor torenflats). In het portefeuilleoverzicht dat door Finland is overgelegd, staan minder dan 140 percelen voor woningen (het resterende gedeelte is voor parken bestemd). Gezien de geschatte huisvestingsbehoefte van 70 nieuwe woningen per jaar ten tijde van de transactie, zou dat voor de komende 10 jaar neerkomen op 700 nieuwe woningen en voor de komende 20 jaar op 1 400 nieuwe woningen. Aangezien KK in Karkkila geen grote concurrent had, kon de stad Karkkila er redelijkerwijs vanuit gaan dat vrijwel alle — zo niet alle — vastgoed in de portefeuille verkocht zou worden.

(52)

Finland heeft toegelicht dat de strategie van Karkkila er allereerst op was gericht om de waarde van de grond die de stad in eigendom had, te verhogen door de herverkaveling en ontwikkeling van de grond in afwachting van het sneeuwbaleffect van de algemene prijsstijgingen in het gebied, om de grond vervolgens in een later stadium te verkopen. In overeenstemming met deze strategie heeft KK in de jaren daarvoor afgezien van snelle verkooptransacties, hetgeen de lage verkoopvolumes verklaart in de jaren voorafgaand aan de transactie.

(53)

De Commissie merkt op dat de waarde van de door KK in eigendom gehouden grond afhankelijk van de bestemming ervan verschillend getaxeerd is, d.w.z. als grond voor vrijstaande huizen, voor rijtjeshuizen, voor torenflats, parken of voor publiek gebruik. De specifieke kenmerken van elk gebied worden hierna afzonderlijk beschreven en geanalyseerd.

(54)

De grond die in het Asemanranta-gebied bestemd is voor torenflats werd getaxeerd op 2 358 158 EUR, d.w.z. ongeveer de helft van de waarde van de activa van KK. Met het oog op de transactie is de prijs van de grond per vierkante meter getaxeerd op 79,56 EUR.

(55)

De drie taxaties zijn op dit punt niet volledig in overeenstemming, met name als gevolg van het ontbreken van referentieprijzen in Karkkila. Tot aan de transactie is er bijvoorbeeld op de markt in Karkkila nog nooit grond voor de bouw van torenflats verkocht. In het taxatieverslag dat door Finland in het kader van de eerste onderzoeksperiode is overgelegd (taxatie A), werd een prijs genoemd van 50 EUR/m2. Inmiddels heeft Finland verduidelijkt dat die prijs vermoedelijk gebaseerd is op het cijfer dat gebruikt werd voor door de overheid gefinancierde sociale huisvesting in de regio, en dat ruim beneden de marktprijs lag. In deze eerste taxatie werd de waarde van de grond voor torenflats geraamd op een prijs tussen 60 EUR en 75 EUR/m2. In de tweede taxatie (taxatie B) wordt gesteld dat de betaalde prijs overeenkomt met de marktprijs zonder dat daarover enige aanvullende informatie wordt verstrekt. In het KP&P-verslag (taxatie C) wordt tot slot geconcludeerd dat de prijs van 79,56 EUR/m2 conform de marktprijs is, aangezien dit bedrag aanzienlijk lager is dan de prijs die in de drie omringende gemeenten wordt betaald. Bij gebrek aan andere benchmarks bieden deze taxaties in ieder geval enige aanknopingspunten over de vastgoedprijzen in het gebied rond Helsinki ten tijde van de transactie. De Commissie heeft de gegevens van deze taxaties vervolgens gecontroleerd en aangevuld met haar eigen beoordeling.

(56)

Het Asemanranta-gebied is een uitstekende locatie, gelegen aan de oevers van een meer op 200 m van het stadscentrum. Volgens Finland is de waarde van de grond bijzonder hoog vanwege het directe uitzicht op het meer en de toegankelijkheid. In 2006 is een vergelijkbaar perceel verkocht voor 92,35 EUR/m2. Karkkila was zelfs van mening dat de grond zo veel waard was dat de verkoopprijs in januari 2008 verhoogd werd tot 105 EUR/m2.

(57)

Een tweede belangrijke factor bij de beoordeling van dit gebied is het oppervlak waarop de prijs van toepassing is. De verkooptaxatie was conservatief gebaseerd op een minimaal toegestaan bouwoppervlak in het bestemmingsplan van 29 640 m2, terwijl er in het optimale geval bouwvergunningen verleend zouden kunnen worden voor 39 590 m2. Gezien de verwachte toename van het aantal inwoners ging Karkkila ervan uit dat er op de lange termijn bouwvergunningen voor de maximale oppervlakte zouden worden verleend.

(58)

Ondanks het feit dat er vóór de transactie in Karkkila nog nooit grond voor de bouw van torenflats was verkocht, kon de stad er redelijkerwijs van uitgaan dat er een groeiende markt voor dit soort gebouwen was. In 2003 zijn er vier bouwvergunningen voor torenflats afgegeven. Uit de ontwikkelingen na de transactie is gebleken dat de betreffende prognose niet onredelijk was, aangezien er tot en met 2007 nog zes van dergelijke bouwvergunningen zijn aangevraagd en goedgekeurd en er tussen 2007 en medio 2010 daadwerkelijk zeven torenflats zijn gebouwd.

(59)

Wat de omliggende gemeenten betreft waren de prijzen in 2003 in Hyvinkää inmiddels tot 133,6 EUR/m2 gestegen, terwijl ze in 2004 in Vihti, bij de verkoop van een perceel grond, zelfs een piek bereikten van 312,6 EUR/m2.

(60)

De Commissie is van mening dat in de drie taxaties prijzen worden genoemd die grofweg vergelijkbaar zijn en die niet apert onredelijk lijken ten opzichte van de prijzen die ten tijde van de transactie voor soortgelijke percelen werden betaald. Het is niet nodig om vast te stellen welke van de drie taxaties het meest betrouwbaar is, aangezien de prijs die voor de aandelen is betaald zelfs lager is dan de marktwaarde volgens de meest conservatieve raming (zie de berekening van de totale marktwaarde in overweging 84 e.v.). De laagst mogelijke waarde is door de Commissie als volgt geraamd: gezien de uitstekende locatie van de grond in Asemanranta bevond de marktprijs zich in ieder geval in het hogere segment van de range van de meest conservatieve taxatie, d.w.z. 75 EUR/m2. Op basis van de conservatieve aanname dat er slechts een hoeveelheid grond verkocht wordt conform het minimale aantal bouwvergunningen in het bestemmingsplan, zou de minimale marktwaarde al 2 223 000 EUR bedragen.

(61)

In geval van een eventuele te hoge schatting zou de maximale waarde op 135 158,4 EUR gesteld kunnen worden, hetgeen overeenkomt met 67 579,2 EUR voor 50 %.

(62)

De Commissie merkt op dat deze waarde ook de 8-9 hectare in het Asemanranta-gebied omvat voor de aanleg van straten, parken e.d. In het partiële masterplan is de oeverstrook bijvoorbeeld bestemd voor recreatiedoeleinden en als beschermd natuurgebied. De betreffende 8-9 hectare dragen dus weliswaar bij aan de hoge prijs van het woongedeelte van het gebied, maar zijn niet als aparte factor in de prijs opgenomen.

(63)

De meeste grond in de vastgoedportefeuille van KK lag in het Haapala/Uusitalo-gebied, dat zich ongeveer 2,5 km ten zuiden van het stadscentrum bevindt. Deze twee aan elkaar grenzende gebieden waren bestemd voor vrijstaande woningen en rijtjeshuizen, maar waren nog niet ontwikkeld. Omdat de ontwikkeling van de grond nog niet in gang was gezet, waren de prijzen en het aantal verkochte percelen laag. Overigens was vrijwel het gehele gebied eigendom van KK.

(64)

Met het oog op de transactie was de grond gewaardeerd op 1 612 059 EUR voor alle soorten percelen, met een prijs van 10,19 EUR/m2 voor vrijstaande woningen en 74,02 EUR/m2 voor rijtjeshuizen, een en ander in overeenstemming met de standaardprijzen van de stad. De totale waarde van de grond bedroeg 973 268 EUR voor vrijstaande woningen en 811 209 EUR voor rijtjeshuizen.

(65)

In alle drie de taxaties wordt verklaard dat de prijzen voor vrijstaande woningen overeenkomen met de marktprijzen. In het KP&P-verslag (taxatie C) wordt op dit punt toegelicht dat de marktprijzen 15-20 % hoger waren dan de prijzen die door Karkkila werden gehanteerd. Finland heeft gegevens overgelegd waaruit blijkt dat de gemiddelde prijs in 2003 circa 14,4 EUR/m2 was. De oorspronkelijke taxateur (taxatie A) had aangegeven dat de marktprijzen in Karkkila tussen 9,43 EUR en 14,76 EUR lagen.

(66)

In alle drie de studies wordt verwezen naar de gemiddelde verkoopprijzen, hoewel uit de gegevens die Finland heeft overgelegd significante verschillen tussen wijken naar voren komen, waarbij het Haapala/Uusitalo-gebied zich blijkbaar aan de onderkant van het prijsniveau bevond. In 2003 zijn er in Haapala twee percelen verkocht (door een particuliere onderneming aan privépersonen): in april 2003 is er een perceel verkocht voor 9,25 EUR/m2 en in augustus voor 10,06 EUR/m2. Dit komt neer op een prijsstijging van 8,8 % in vier maanden tijd. Gezien de algemene prijsontwikkelingen in Karkkila, waar de prijzen tussen 2001 en 2002 met 12,6 % en tussen 2002 en 2003 met 42,7 % zijn gestegen, kan een prijsstijging van 1,3 % in de laatste vier maanden van 2003 als in overeenstemming met de algemene tendens worden aangemerkt. Gezien deze omstandigheden ziet de Commissie geen aanleiding om te stellen dat een prijs van 10,19 EUR/m2 in december 2003 niet acceptabel zou zijn als marktprijs.

(67)

Wat de prijzen voor rijtjeshuizen betreft zijn er geen referentieverkopen in het gebied die als directe benchmark kunnen fungeren. De oorspronkelijke taxateur raamde de marktwaarde tussen 70 EUR en 80 EUR/m2, terwijl in het KP&P-verslag (taxateur C) slechts verwezen wordt naar de veel hogere prijzen van percelen voor rijtjeshuizen in de naburige gemeenten. Aangezien in alle drie de taxaties wordt geconcludeerd dat de betaalde prijs overeenkomt met de marktprijs en er geen aanwijzingen zijn dat deze conclusies voor het Haapala/Uusitalo-gebied onjuist zijn, sluit de Commissie zich aan bij de conclusie dat een prijs van 74,2 EUR/m2 overeenkomt met de marktprijs.

(68)

De Commissie heeft Finland verzocht nader toe te lichten waarom Karkkila er belang bij had om de volledige eigendom van het gehele gebied te verkrijgen, aangezien de verkoopcijfers in het verleden erop leken te duiden dat kopers niet in deze buurt geïnteresseerd waren en ondanks de hogere prijzen blijkbaar de voorkeur gaven aan andere delen van de stad. Finland heeft aangegeven dat KK al in eerdere jaren een gerichte investeringsstrategie hanteerde waarin onder andere de ontwikkeling van het Haapala/Uusitalo-gebied als toekomstige woonwijk een rol speelde. In andere woonwijken in de stad was het verzadigingspunt bijna bereikt, en het was gezien het toenemende inwonertal de verwachting dat er nieuwe woongebieden ontwikkeld zouden moeten worden.

(69)

Het Haapala/Uusitalo-gebied viel weliswaar onder de stadsplanning, maar de ontwikkeling ervan was nog niet in gang gezet. Tot die ontwikkeling behoorde de herverkaveling van de grond in afzonderlijke en beter afgebakende percelen, de aansluiting van de locaties op de nutsvoorzieningen en de aanleg van de benodigde voorzieningen.

(70)

Karkkila had deze strategie al in een aantal andere buurten met succes toegepast: zo waren de openbare nutsvoorzieningen bijvoorbeeld uitgebreid tot de gebieden Tuorila, Nikkimäki en Pumminmäki. In 2003 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs in Pumminmäki al 14,28 EUR en Karkkila heeft in 2004 percelen verkocht tegen de nieuwe standaardprijs van 14 EUR. Die prijzen zijn de daaropvolgende jaren alleen nog maar verder gestegen (tot 18,5 EUR/m2 in 2005).

(71)

De verwachting was dat de waarde van het vastgoed in het Haapala/Uusitalo-gebied tot eenzelfde hoogte zou stijgen als in soortgelijke ontwikkelde woonwijken en dat die waarde daarna de algemene prijsstijgingstendens zou volgen. Een waardestijging van ten minste 40-50 % na ontwikkeling (d.w.z. binnen 3 tot 4 jaar) leek dan ook gerechtvaardigd (in combinatie met verdere waardetoenames op de middellange en lange termijn).

(72)

Karkkila zou er baat bij hebben als het gehele gebied ontwikkeld zou kunnen worden in het kader van één overkoepelend infrastructureel project. Eén enkel gecoördineerd ontwikkelingsproject zou immers veel goedkoper zijn dan de ontwikkeling van elke locatie afzonderlijk (de gemeente is wettelijk verplicht om vastgoed op de openbare nutsvoorzieningen aan te sluiten, waartoe doorgaans een verzoek wordt ingediend door degene die bouwplannen heeft). Door Karkkila werd benadrukt dat de ontwikkelingsactiviteiten veel soepeler zouden verlopen als de uitvoering en controle in één hand gehouden konden worden. Voor elk perceel en elke technische maatregel was een groot aantal afzonderlijke besluiten nodig. Aangezien vastgoedontwikkeling niet tot de kernactiviteiten van Componenta behoorde (als zijnde een staalproductiebedrijf), was reeds duidelijk dat de ontwikkelingsactiviteiten voor die onderneming moeilijker zouden zijn.

(73)

Vanwege haar op de lange termijn gerichte ontwikkelingsstrategie en de intentie om alle technische werkzaamheden tegelijkertijd uit te voeren, had Karkkila er geen belang bij om de grond te verkopen voordat deze ontwikkeld was. Dat is ook de reden dat er vóór de transactie vrijwel nog geen perceel was verkocht.

(74)

De Commissie kan er in het licht van de langetermijnstrategie die Karkkila voor het Haapala/Uusitalo-gebied hanteerde, in meegaan dat een investeerder in een markteconomie die reeds in het bezit is van 50 % van de aandelen in dat gebied, ook een economisch belang kan hebben bij het verkrijgen van de overige 50 % van de aandelen. Het vooruitzicht op de verkrijging van de volledige eigendom van het gehele, toekomstige, nieuwe woongebied, het lage prijsrisico en de goede perspectieven voor de verkoop van de meeste percelen in de komende tien jaar, kan worden aangemerkt als een bedrijfsstrategie die ook door een investeerder in een markteconomie gehanteerd had kunnen worden.

(75)

Een paar percelen voor de bouw van vrijstaande woningen bevinden zich in andere gebieden. De waardering (43 000 EUR) is gebaseerd op de officiële door Karkkila gehanteerde verkoopprijs per eenheid van 10,19 EUR/m2 voor dit soort grond. Om bovenstaande redenen (zie de overwegingen 65 en 66) is de Commissie van mening dat de prijs van december 2003 als marktprijs geaccepteerd kan worden.

(76)

De portefeuille van KK omvat ook twee percelen grond voor torenflats in het Takko-I-gebied met een totale waarde van 110 191 EUR. Takko I bevindt zich eveneens in het stadscentrum. Volgens taxatie A varieert de marktprijs hiervoor tussen 60 EUR en 75 EUR/m2. Het KP&P-verslag (taxatie C) komt tot dezelfde conclusie voor de torenflatlocaties, namelijk dat de prijs overeenkomt met het markttarief, waarbij verwezen wordt naar de verkoopprijzen die in buurtgemeenten zijn betaald.

(77)

De Commissie is van mening dat het niet noodzakelijk is om te bepalen welke taxatie het meest betrouwbaar is. Zelfs indien de laagst mogelijke marktprijs van 60 EUR/m2 voor de transactie wordt gehanteerd, zou de gecorrigeerde totaalwaarde van de aandelen nog steeds hoger zijn dan de prijs die door Karkkila is betaald (zie onderstaande berekening van de minimale aandelenwaarde). Op basis van die aanname van de laagst mogelijke marktwaarde zou de grond in Takko I met 19,65 EUR/m2 overgewaardeerd zijn. Dit komt neer op een totaal van 27 212 EUR, ofwel 13 606 EUR voor 50 % van de aandelen.

(78)

De grond die voor parken is bestemd, is gewaardeerd op 456 601 EUR. Deze prijs is gebaseerd op de standaardprijs van 1,18 EUR/m2 die Karkkila normaal gesproken voor dergelijke grond betaalt. Dit zijn gebieden waarvoor de stad een voorkeursrecht heeft om deze tegen de gangbare prijs te kopen (15). Aangezien deze gebieden conform de stadsplanning niet bebouwd gaan worden, is dezelfde grondslag voor de prijsstelling gekozen als voor niet-bouwrijpe grond die buiten het bestemmingsplan valt (zie overweging 79). De Commissie heeft derhalve geconcludeerd dat dit gedeelte van de grond niet overgewaardeerd was.

(79)

De portefeuille van KK omvatte ook enige niet-bouwrijpe grond buiten de stadsplanning. De totale waarde van deze grond was geraamd op 49 678 EUR op basis van een prijs van 1,18 EUR/m2. In de taxaties wordt niet toegelicht waarom deze grond correct gewaardeerd zou zijn. De overige gegevens die Finland heeft overgelegd, bevatten een overzicht van de verkoop van niet-ontwikkelde grond in dunbevolkte gebieden van Karkkila, die tegen een gemiddelde prijs van 1,86 EUR/m2 is verkocht. Tegen die achtergrond kan de Commissie aanvaarden dat 1,18 EUR niet hoger was dan de marktprijs.

(80)

Volgens de berekeningen die Finland heeft gemaakt op basis van de standaardprijzen waartegen KK haar onroerende zaken verkocht, bedroeg de waarde van het vastgoed van KK 5 067 988 EUR. Na aftrek van de bedragen met betrekking tot een potentiële overwaardering van de grond voor torenflats in Asemanranta (135 158 EUR) en in Takko I (27 212 EUR) bedraagt de minimumwaarde van de grond 4 905 618 EUR.

(81)

In 1996 hebben zowel Componenta als Karkkila op gelijke voorwaarden (pari passu) een rentevrije aandeelhouderslening van 1 670 814 EUR aan KK verstrekt. De terugtrekking van Componenta uit KK ging gepaard met de aflossing van de betreffende aandeelhouderslening door KK. Aangezien KK een groot deel van haar onroerende zaken had moeten verkopen om de benodigde middelen hiervoor te genereren en aangezien, zoals hierboven beschreven, de bedrijfsstrategie op de middellange en lange termijn hierdoor in gevaar zou kunnen komen, besloot Karkkila om een tweede rentevrije lening voor hetzelfde bedrag aan KK te verstrekken. Die tweede lening is door KK gebruikt om de lening van Componenta af te lossen. In totaal was KK nu 3,34 miljoen EUR aan Karkkila verschuldigd.

(82)

De Commissie sluit zich bij de opvatting van Finland aan dat de leningen al bij de waardering van de onderneming in aanmerking zijn genomen, d.w.z. dat de waarde van de schuld al in mindering was gebracht op de waarde van de aandelen. De aflossing van de lening als een afzonderlijke maatregel beoordelen zou dan neerkomen op „dubbel tellen”.

(83)

Na aftrek van het bedrag aan potentiële overwaardering kan de waarde van 50 % van de aandelen KK als volgt worden berekend:

Tabel 5

Waarde van KK

(84)

Aangezien Karkkila een koopprijs van 713 092,50 EUR voor 50 % van de aandelen heeft betaald, is de Commissie van mening dat zij geen prijs heeft betaald die hoger was dan de marktwaarde.

(85)

De Commissie is van mening dat de prijs die door Karkkila aan Componenta is betaald voor het verkrijgen van 50 % van de aandelen in KK, niet hoger is dan de marktprijs en derhalve niet kan worden aangemerkt als staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU,