9.6.2012   

NL

Publicatieblad van de Europese Unie

L 150/78

(1)

Bij brief van 26 mei 2009, die op 16 juni 2009 werd geregistreerd, heeft de Commissie een klacht ontvangen betreffende vermeende staatssteun aan Hammar Nordic Plugg AB door de verkoop van openbare eigendom onder de marktprijs door de gemeente Vänersborg.

(2)

Op 27 oktober 2009 heeft de Commissie een niet-vertrouwelijke versie van klacht aan de nationale autoriteiten gezonden. Zweden heeft hierop gereageerd bij brief van 30 november 2009, die dezelfde dag werd geregistreerd.

(3)

Op 9 maart 2010 heeft de Commissie om aanvullende inlichtingen verzocht en Zweden heeft bij schrijven van 20 april 2010 geantwoord.

(4)

Op 11 mei 2010 heeft de Commissie aanvullende inlichtingen gekregen van Chips AB.

(5)

Bij brief van 27 oktober 2010 heeft de Commissie Zweden in kennis gesteld van haar besluit tot inleiding van de procedure van artikel 108, lid 2, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (2) (hierna „VWEU” genoemd) ten aanzien van deze steun. Het besluit van de Commissie tot inleiding van de procedure (hierna „besluit tot inleiding van de procedure” genoemd) is in het Publicatieblad van de Europese Unie  (3) bekendgemaakt. De Commissie heeft de belanghebbenden uitgenodigd hun opmerkingen over de betrokken steunmaatregel te maken.

(6)

Bij schrijven van 23 november 2010 heeft Zweden verzocht om verlenging van de termijn voor het indienen van opmerkingen met betrekking tot het besluit tot inleiding van de procedure.

(7)

Bij brieven van 15 en 17 december 2010 hebben de Zweedse autoriteiten hun opmerkingen aan de Commissie gezonden. Hammar Nordic Plugg AB heeft zijn opmerkingen bij schrijven van 22 januari 2011 aan de Commissie gezonden.

(8)

Op 1 februari 2011 heeft de Commissie de opmerkingen van Hammar Nordic Plugg AB voor een reactie aan de Zweedse autoriteiten doorgezonden.

(9)

Op 1 juni 2011 heeft de Commissie nogmaals om inlichtingen verzocht. Zweden heeft dit verzoek bij schrijven van 29 juni 2011 beantwoord en op 12 september en 30 september 2011 per e-mail verdere toelichtingen verstrekt.

(10)

Op 6 juni 2011 heeft de Commissie een vragenlijst aan Chips AB gezonden, waarop niet direct door de onderneming werd geantwoord. Chips AB heeft echter bepaalde gegevens aan de Zweedse autoriteiten bezorgd, die deze informatie hebben opgenomen in de toelichting die zij op 12 september 2011 hebben ingediend.

(11)

Op 19 oktober 2011 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden tussen de diensten van de Commissie en vertegenwoordigers van Hammar Nordic Plugg AB.

(12)

Op 3 november 2011 heeft Hammar Nordic Plugg AB per e-mail bijkomende inlichtingen aan de Commissie bezorgd. De Commissie heeft deze inlichtingen op 4 november 2011 doorgezonden aan de Zweedse autoriteiten, die op 28 november 2011 bevestigden dat zij ter zake geen opmerkingen hadden.

(13)

De begunstigde van de steun is de naamloze vennootschap Hammar Nordic Plugg AB (hierna „Hammar” genoemd) die actief is op het gebied van het verhuren van bedrijfspanden en het beheer van onroerend goed. Hammar, dat is gevestigd in Trollhättan in de provincie Västra Götaland, en voor 100 % eigendom is van het moederbedrijf Hammar Nordic Fastigheter AB, dat op zijn beurt eigendom is van een particulier, Anders Hammar (4).

(14)

De gemeente Vänersborg (hierna „de gemeente” genoemd) ligt in de provincie Västra Götaland, vlakbij de Noorse grens. Volgens de Zweedse regionalesteunkaart voor 2007-2013 ligt Vänersborg niet in een steungebied.

(15)

Fastighets AB Vänersborg (hierna „FABV” genoemd) is een vastgoedmaatschappij die eigendom is van de gemeente.

(16)

Topp Livsmedel (hierna „Topp” genoemd) behoorde tot Chips AB (5), een divisie van de internationale groep Orkla ASA (hierna „Orkla” genoemd).

(17)

Het eigendom waarop de maatregel betrekking heeft (hierna „de infrastructuur” genoemd) omvat twee terreinen, een productiecomplex, roerende goederen en intellectuele-eigendomsrechten (bv. handelsmerken). Het ligt in Brålanda, een kleine stedelijke agglomeratie binnen de gemeente Vänersborg. Tot en met 2007 produceerde Topp in deze infrastructuur diepvriesgroenten en telde ongeveer 30 werknemers.

(18)

Bij schrijven van 26 mei 2009 heeft de Commissie een klacht ontvangen betreffende de vermeende toekenning van staatssteun door de verkoop van openbare eigendom (de infrastructuur) onder de marktprijs.

(19)

De feiten zijn de volgende: eind 2007 kondigde Chips AB aan dat zij de productie bij Topp zouden stopzetten en startte het verkoopproces van de infrastructuur.

(20)

Op 13 februari 2008 kocht de gemeente — via FABV — de infrastuctuur van Chips AB voor 17 miljoen SEK (1,7 miljoen EUR) (6).

(21)

Op dezelfde dag, 13 februari 2008, sloot FABV twee overeenkomsten met Hammar. De eerste overeenkomst was een huurovereenkomst waarmee FABV de volledige infrastructuur aan Hammar verhuurde (7). De tweede overeenkomst hield een optie in die Hammar in de periode van twee jaar tussen 1 maart 2008 en 28 februari 2010 het recht gaf te allen tijde de infrastructuur van FABV te kopen voor de vaste prijs van 8 miljoen SEK (0,8 miljoen EUR). Hammar oefende deze optie uit en verwierf op 11 augustus 2008 de infrastructuur van FABV voor de vaste prijs.

(22)

Bij overeenkomst van 1 maart 2008 verhuurde Hammar het grootste deel van de infrastructuur aan plaatselijke ondernemers tegen een huurprijs (8) die hoger was dan de huur die FABV en Hammar waren overeengekomen. Als voorwaarde voor het ondertekenen van de huurovereenkomst eisten de plaatselijke ondernemers bovendien dat zij de mogelijkheid zouden krijgen om de infrastructuur in de toekomst te kopen als Hammar er eigenaar van zou worden. De overeenkomst inzake deze optie werd dezelfde dag getekend en gaf de plaatselijke ondernemers de mogelijkheid de infrastructuur voor 40 miljoen SEK (4 miljoen EUR) te verwerven.

(23)

Op 2 september 2008 sloot Hammar een overeenkomst met de plaatselijke ondernemers om hen de infrastructuur te verkopen tegen de afgesproken prijs van 40 miljoen SEK.

(24)

De Commissie had redenen om aan te nemen dat bij de verkoop van de infrastructuur door FABV aan Hammar sprake was van staatssteun. Daarom heeft de Commissie op 27 oktober 2010 een formele onderzoeksprocedure ingeleid betreffende deze transactie (9).

(25)

De Zweedse autoriteiten en Hammar hebben hun opmerkingen gemaakt over de inleiding van de formele onderzoeksprocedure.

(26)

De Zweedse autoriteiten zijn van mening dat de verkoop van de infrastructuur aan Hammar geen staatssteun vormt. Zij blijven erbij dat de gemeente bij de aankoop van de infrastructuur via FABV enkel als doel had de productie en de werkgelegenheid te behouden. Aangezien de gemeente niet voornemens was zelf activiteiten te verrichten, koos zij voor de oplossing die Hammar had voorgesteld, met name een huurovereenkomst met aankoopoptie. De Zweedse autoriteiten wijzen er ook op dat de optie die aan Hammar werd toegekend een kapitaalinjectie van 9 miljoen SEK (0,9 miljoen EUR) uit de gemeentebegroting aan FABV vereiste als voorziening voor het verlies dat zou ontstaan als Hammar de optie zou uitoefenen.

(27)

Hammar wijst erop dat FABV de infrastructuur voor een veel te hoge prijs van Chips AB heeft kocht, wat zou kunnen betekenen dat Orkla staatssteun heeft gekregen. Voorts betoogt Hammar dat het de infrastructuur tegen marktvoorwaarden van FABV heeft gekocht en dat de verkoop het handelsverkeer tussen de lidstaten niet ongunstig heeft beïnvloed noch de mededinging heeft vervalst.

(28)

Om zijn beweringen te staven bezorgde Hammar een ex post-berekening (gedateerd op 20 januari 2011) van de waarde van de infrastructuur door PricewaterhouseCoopers (hierna „PwC-verslag” genoemd). Volgens het PwC-verslag is de onzekerheid bij het berekenen van de marktprijs voor dit type vastgoed zo groot dat aangenomen kan worden dat de prijs in de buurt van de marktprijs lag telkens wanneer de infrastructuur werd verkocht (d.w.z. toen FABV de infrastructuur van Chips AB kocht, toen deze later aan Hammar werd verkocht en ten slotte toen Hammar deze aan de plaatselijke ondernemers verkocht). Met name wat betreft de verkoop van FABV aan Hammar en de daaropvolgende verkoop aan de plaatselijke ondernemers werden volgens het rapport gezien de financiële voorwaarden in beide huurovereenkomsten (d.w.z. tussen FABV en Hammar enerzijds en tussen Hammar en de plaatselijke ondernemers anderzijds) marktconforme prijzen betaald.

(29)

Tijdens de bijeenkomst met de diensten van de Commissie op 19 oktober 2011 en in de nadere inlichtingen die het bedrijf op 3 november 2011 aan de Commissie verstrekte, voerde Hammar aan dat er geen andere biedingen op de infrastructuur waren op het ogenblik dat de gemeente en Hammar overeenkwamen dat Hammar de optie zou krijgen om de infrastructuur voor 8 miljoen SEK te verwerven en dat deze prijs bijgevolg als de marktprijs moet worden beschouwd, ondanks eventuele berekeningen die noodzakelijkerwijs hypothetisch zijn.

(30)

Op 3 november 2011 heeft Hammar de Commissie een rapport gezonden dat door Copenhagen Economics A/S (10) (hierna „Copenhagen Economics” genoemd) was opgesteld over de mogelijke gevolgen voor het handelsverkeer tussen de lidstaten van de aankoop van de infrastructuur door FABV van Chips AB en de latere verkoop ervan aan Hammar. In het rapport wordt geconcludeerd dat de eerste transactie het handelsverkeer binnen de Unie ongunstig kon beïnvloeden, aangezien de verkoper, Chips AB, een internationaal bedrijf is — de Finse dochteronderneming van de Noorse Orkla-groep — dat internationaal concurreert. Daarentegen stelt het rapport dat de verkoop van de infrastructuur door FABV aan Hammar het handelsverkeer binnen de Unie niet of niet noemenswaardig heeft beïnvloed, aangezien Hammar enkel op lokaal niveau actief is en geen internationale concurrenten heeft op de relevante markten.

(31)

Om te beoordelen of de verkoop van de infrastructuur door FABV aan Hammar als staatssteun kan worden aangemerkt, moet de maatregel worden onderzocht in het licht van artikel 107, lid 1, VWEU, waarin wordt bepaald dat „steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar [zijn] met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt”.

(32)

De Commissie wijst erop dat de begunstigde van de steun, met name Hammar, als onderneming kan worden aangemerkt, aangezien deze een economische activiteit uitoefent door vastgoeddiensten en met vastgoed verband houdende diensten op de markt aan te bieden.

(33)

De transactie werd via FABV door de gemeente uitgevoerd. FABV is voor 100 % eigendom van de gemeente, die de mogelijke verliezen van FABV dekt via haar normale begroting. De raad van bestuur van FABV bestaat uit leden van de gemeenteraad van Vänersborg. Beslissingen die FABV neemt, kunnen dus aan de overheid worden toegeschreven en indien deze beslissingen financiële gevolgen hebben, houdt dit in dat deze met staatsmiddelen worden bekostigd. Bovendien was de gemeente duidelijk betrokken bij deze transactie, aangezien de optie die aan Hammar werd toegekend een kapitaalinjectie van 9 miljoen SEK van de gemeente aan FABV vereiste als voorziening voor het verlies dat zou ontstaan als Hammar zijn optie zou uitoefenen. Op grond hiervan concludeert de Commissie dat bij de verkoop van de infrastructuur aan Hammar staatsmiddelen betrokken waren.

(34)

Aangezien de transactie een bepaald bedrijf bevoordeelde (met name Hammar), moet de maatregel als een selectieve maatregel worden beschouwd.

(35)

De maatregel vervalst of kan de mededinging vervalsen en het handelsverkeer tussen de lidstaten en in de Europese Economische Ruimte (hierna „handelsverkeer in de EER” genoemd) ongunstig beïnvloeden, zoals bepaald in de desbetreffende rechtspraak inzake staatssteun van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Om aan te tonen dat het selectieve voordeel dat de verkoop van de infrastructuur aan Hammar met zich meebracht het handelsverkeer niet of niet noemenswaardig heeft beïnvloed, vermeldde het rapport van Copenhagen Economics (zie overweging 30) dat de vastgoedmarkt waarop Hammar actief is louter plaatselijk is. De mogelijke beïnvloeding van het handelsverkeer is echter niet afhankelijk van het feit of een bepaalde begunstigde internationaal actief is of enkel op nationaal niveau, maar wordt eerder bepaald door de vraag of de goederen en diensten waarin de begunstigde handel drijft het voorwerp zijn of zouden kunnen zijn van handelsverkeer binnen de Unie (11). In deze zaak is aan dit criterium voldaan, aangezien vastgoeddiensten en met vastgoed verband houdende diensten het voorwerp vormen van handel en investeringen binnen de Unie. Dit wordt in deze zaak bevestigd door het feit dat de vroegere eigenaar van de infrastructuur (Chips AB) een in Finland gevestigde dochteronderneming is van Orkla, een internationaal actieve groep. Dit bewijst dat de desbetreffende goederen (met name de infrastructuur) van grensoverschrijdend belang zijn; deze infrastructuur is overigens geen onbebouwd terrein, maar een operationele productiefaciliteit voor de productie van diepgevroren levensmiddelen.

(36)

De Commissie is derhalve van mening dat, ook al is Hammar enkel op lokaal niveau actief, het bedrijf actief is op een markt waarop een beïnvloeding van het handelsverkeer en de mededinging binnen de Unie en de EER niet kan worden uitgesloten. De argumenten die Hammar heeft aangevoerd, zijn daarom voor de Commissie geen reden om af te wijken van de voorlopige bevindingen ten aanzien van dit criterium die in het besluit tot inleiding van de procedure zijn vervat.

(37)

Het enige criterium in de definitie van staatssteun waarover twijfel kan bestaan, is daarom de vraag of de verkoop van de infrastructuur door FABV Hammar een voordeel heeft opgeleverd. Op basis van de beschikbare gegevens is de Commissie van mening dat FABV de infrastructuur aan Hammar heeft verkocht tegen een prijs onder de marktwaarde, wat een particuliere investeerder in een markteconomie vermoedelijk niet zou doen, en Hammar daardoor een voordeel heeft verleend.

(38)

Deze zaak heeft betrekking op de verkoop van bepaalde activa in openbaar bezit aan een particuliere onderneming. Een deel van de activa bestaat uit onroerende goederen (gronden en gebouwen) en om te kunnen beoordelen of er sprake is van staatssteun past de Commissie in dergelijke gevallen haar mededeling betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (12) (hierna „de mededeling” genoemd) toe. Wat de verkoop van andere soorten activa betreft, past de Commissie de toets van de particuliere investeerder in een markteconomie toe, d.w.z. dat zij onderzoekt of de openbare verkoper handelde als een particuliere investeerder in een markteconomie. Duidelijkheidshalve zal de Commissie echter de volledige transactie op basis van de mededeling beoordelen, aangezien deze op dezelfde toets is gebaseerd (13).

(39)

Overeenkomstig punt II.1 van de mededeling wordt staatssteun ten gunste van de koper automatisch uitgesloten indien de verkoop „via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, […] vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod” wordt aanvaard. Uit de gegevens die de Commissie heeft verzameld, blijkt dat FABV geen biedprocedure heeft uitgeschreven voor de verkoop van de infrastructuur en daarom kan staatssteun niet automatisch op basis hiervan worden uitgesloten.

(40)

Hammar voert aan dat de prijs van 8 miljoen SEK overeenstemt met de marktwaarde van de infrastructuur, aangezien er geen andere biedingen waren op het ogenblik dat de optie werd overeengekomen. De Commissie stelt echter vast dat de verkoop van de infrastructuur door de gemeente niet transparant en open voor andere bieders was. Daarom kan de Commissie uit de verkoopprijs geen conclusies trekken inzake de werkelijke marktwaarde (14). De Commissie wijst er voorts op dat FABV op 13 februari 2008 de infrastructuur voor 17 miljoen SEK kocht en er dezelfde dag mee instemde om Hammar de optie toe te kennen om de infrastructuur voor de veel lagere prijs van 8 miljoen SEK te kopen.

(41)

Volgens punt II.2, onder a), van de mededeling moet bij een verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure „vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria”. De Commissie merkt op dat FABV vóór de verkooponderhandelingen geen onafhankelijke taxatie van de infrastructuur heeft laten verrichten.

(42)

Hoewel geen open en onvoorwaardelijke biedprocedure werd uitgeschreven en vóór de verkooponderhandelingen geen onafhankelijke taxatie van de infrastructuur werd verricht, zijn er andere gegevens beschikbaar waaruit de marktwaarde van de infrastructuur ten tijde van de verkoop door FABV aan Hammar kan worden afgeleid.

(43)

Toen de infrastructuur eind 2007 te koop werd aangeboden gaf Chips AB de opdracht aan Colliers International (15) om een verkoopmemorandum voor de infrastructuur op te stellen. Colliers International gaf een verkoopprijs van 27 miljoen SEK (2,7 miljoen EUR) aan voor het eigenlijke vastgoed, d.w.z. exclusief roerende goederen en immateriële activa. Zoals aangegeven in het besluit tot inleiding van de procedure is de Commissie van mening dat dit een redelijke raming van de marktprijs is, aangezien i) de raming voorafgaand aan de verkooponderhandelingen werd gemaakt, ii) deze door Chips AB werd aangevraagd naar aanleiding van de verkoop van de infrastructuur, met andere woorden een context waarin Chips AB redelijkerwijs geen ander belang kan hebben gehad dan het krijgen van een correcte schatting van de marktwaarde, iii) het onderzoek door een derde werd uitgevoerd die onafhankelijk was van zowel de verkoper als de koper en iv) Colliers International over grondige ervaring binnen de vastgoedsector beschikt. Hammar betwist echter het voorlopige standpunt van de Commissie dat de beoordeling onafhankelijk is, aangezien deze door de verkoper werd aangevraagd. Hammar is eveneens van mening dat de veronderstellingen van Colliers International, rekening houdend met de situatie van de infrastructuur op het ogenblik van de transactie, niet realistisch waren (Colliers International ging o.a. uit van een leegstandspercentage van maar 10 %).

(44)

Een andere mogelijke indicator voor de marktprijs van de infrastructuur is de taxatie die Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (hierna „Swedbank” genoemd) in juni 2008 heeft uitgevoerd. Deze taxatie werd namens de plaatselijke ondernemers, die later de infrastructuur kochten, uitgevoerd, met het oog op het krijgen van een lening om de infrastructuur te verwerven. Swedbank schatte de marktwaarde van de infrastructuur op 30 miljoen SEK (3 miljoen EUR), hoewel de getaxeerde gebouwen niet de volledige infrastructuur betroffen (17). Swedbank ging uit van een leegstandspercentage van 35 %, terwijl de overige veronderstellingen vergelijkbaar waren met die van Colliers International.

(45)

Het PwC-verslag bevat een aantal ramingen van de marktwaarde van de infrastructuur, afhankelijk van wanneer deze werd verkocht. In het verslag wordt bijvoorbeeld vastgesteld dat de waarde van de infrastructuur ongeveer 9 miljoen SEK bedroeg toen deze door Chips AB aan FABV werd verkocht, terwijl de waarde ervan ongeveer 5,5 miljoen SEK (0,55 miljoen EUR) bedroeg toen Hammar de infrastructuur diezelfde dag (13 februari 2008) van FABV huurde. Het PwC-verslag vermeldt een derde raming van de marktwaarde van de infrastructuur van ongeveer 21 miljoen SEK (2,1 miljoen EUR) op het ogenblik dat Hammar deze aan de plaatselijke ondernemers verhuurde (op 1 maart 2008).

(46)

De Commissie merkt ten eerste op dat het PwC-verslag in een kort tijdsbestek verschillende bedragen vermeldt voor de marktwaarde van de infrastructuur. Aangezien de marktwaarde van vastgoed op korte termijn doorgaans redelijk constant blijft (behalve in uitzonderlijke omstandigheden), heeft de Commissie grote twijfels bij een aantal van de taxaties in het PwC-verslag, in het bijzonder omdat de transacties binnen een heel kort tijdsbestek zijn uitgevoerd.

(47)

Wat betreft de eerste twee taxaties van de waarde van de infrastructuur in het PwC-verslag (respectievelijk 9 miljoen SEK en 5,5 miljoen SEK) is de Commissie van mening dat deze onrealistisch lijken in vergelijking met de taxaties die Colliers International en Swedbank gelijktijdig hebben uitgevoerd. Enerzijds merkt de Commissie wat betreft de taxatie van 5,5 miljoen SEK op dat PricewaterhouseCoopers (hierna „PwC” genoemd) zijn taxatie baseert op de cashflow in de vorm van de huur die Hammar aan FABV voor de infrastructuur betaalt. PwC erkent echter zelf dat deze huur zeer laag is in vergelijking met de normale opbrengst van een vergelijkbare industriële infrastructuur. Dit wordt des te opmerkelijker wanneer deze huur vergeleken wordt met de huur die Hammar slechts enkele dagen later aan de plaatselijke ondernemers oplegde en die ongeveer zeven keer hoger lag (zie voetnoten 7 en 8). Op basis hiervan concludeert de Commissie dat de huur die Hammar betaalde onder de markconforme huurprijzen lag. De Commissie is derhalve van mening dat de taxatie van 5,5 miljoen SEK, die gebaseerd is op veronderstelde huurinkomsten die onder de marktwaarde liggen, niet de werkelijke marktwaarde van de infrastructuur weergeeft. Anderzijds is de taxatie van 9 miljoen SEK gebaseerd op de veronderstelling dat het leegstandspercentage de eerste twee jaar van het eigenaarschap 100 % bedraagt, vervolgens afneemt tot 75 % in jaar drie en 50 % in jaar vier en zich uiteindelijk voor de rest van de periode waarop de taxatie betrekking heeft rond 60 % stabiliseert. In de veronderstelling inzake het leegstandspercentage wordt echter geen rekening gehouden met het feit dat op het ogenblik van de verkoop bekend was dat de plaatselijke ondernemers bereid waren de infrastructuur te huren en dat de waarde die moet worden beoordeeld daarom die van de infrastructuur met een huurder is.

(48)

Volgens de derde taxatie in het PwC-verslag bedroeg de marktwaarde van de infrastructuur op het ogenblik dat Hammar deze aan de plaatselijke ondernemers verkocht ongeveer 21 miljoen SEK, hoewel deze taxatie niet de volledige omvang van de infrastructuur betrof (zie voetnoot 17). Deze taxatie is hoofdzakelijk gebaseerd op dezelfde methode als de taxaties door Colliers International en Swedbank en heeft als belangrijkste uitgangspunt de voorwaarden in de huurovereenkomst tussen Hammar en de plaatselijke ondernemers, d.w.z. de voorwaarden in de huurovereenkomst die op het ogenblik van de verkoop van toepassing was. Er moet ook worden opgemerkt dat de voorwaarden van de overeenkomst marktconform waren, zeker omdat deze waren overeengekomen door twee particuliere marktspelers van wie kan worden aangetoond dat zij uitsluitend economisch rationele motieven hadden. De Commissie is daarom van mening dat de derde taxatie in het PwC-verslag van de marktwaarde van de infrastructuur billijk is.

(49)

Het is derhalve duidelijk dat, ongeacht welke taxatie wordt gekozen (van Colliers International, van Swedbank of de derde taxatie in het PwC-verslag), de prijs van 8 miljoen SEK waarvoor FABV de infrastructuur aan Hammar heeft verkocht ver beneden de marktprijs lag en Hammar daardoor heeft bevoordeeld.

(50)

Aangezien aan alle criteria van artikel 107, lid 1, VWEU is voldaan, besluit de Commissie dat de onderzochte maatregel staatssteun vormt, die bovendien onrechtmatig is aangezien deze aan de begunstigde werd toegekend zonder voorafgaande goedkeuring van de Commissie.

(51)

Het voordeel voor de begunstigde van de steun komt overeen met het verschil tussen de prijs die Hammar heeft betaald, met name 8 miljoen SEK, en de marktprijs van de infrastructuur.

(52)

Om de marktprijs van de infrastructuur te bepalen, onderzoekt de Commissie de mogelijke alternatieven en taxaties die zij ter beschikking heeft, namelijk: i) de 17 miljoen SEK die FABV op 18 februari 2008 effectief aan Chips AB heeft betaald, ii) de 40 miljoen SEK die de plaatselijke ondernemers effectief aan Hammar hebben betaald, iii) de taxatie van 27 miljoen SEK die Colliers International voorafgaand aan de verkoop heeft uitgevoerd, iv) de raming van 30 miljoen SEK door Swedbank van juni 2008 en v) de taxatie van 21 miljoen SEK in het PwC-verslag.

(53)

De Commissie is van mening dat de prijs van 17 miljoen SEK die FABV op het ogenblik van de aankoop van de infrastructuur aan Chips AB heeft betaald geen overtuigend bewijs is van de marktwaarde. De Commissie heeft in het besluit tot inleiding van de procedure reeds verklaard dat Chips AB een prijs heeft aanvaard die lager was dan de geraamde marktwaarde, omdat het de negatieve gevolgen voor de reputatie van de onderneming van het stopzetten van de activiteiten en het daaruit voortvloeiende banenverlies wilde vermijden. Bovendien wilde Chips AB de mogelijkheid hebben Topp snel te verkopen om een punt te kunnen zetten achter de activiteiten van dat bedrijf. Een particuliere marktspeler zonder deze beperkingen (die specifiek zijn voor Chips AB) zou een hogere prijs hebben gevraagd. Om deze redenen acht de Commissie het niet nodig te antwoorden op de argumenten van Hammar (die in overweging 27 van dit besluit worden samengevat), die bovendien betrekking hebben op een feit dat geen deel uitmaakt van het formele onderzoek.

(54)

Op grond van de inlichtingen die de Commissie tijdens de formele onderzoeksprocedure heeft ontvangen, heeft zij ook geconcludeerd dat het bedrag van 40 miljoen SEK dat met de plaatselijke ondernemers werd overeengekomen, niet de beste indicatie lijkt te zijn voor een marktconforme prijs voor de infrastructuur, aangezien de ondernemers dit overeengekomen bedrag deels met een banklening en deels met een lening van Hammar zelf hebben gefinancierd. Het argument dat de nominale prijs van 40 miljoen SEK de werkelijke economische waarde van de infrastructuur zou zijn, wordt niet rechtstreeks gestaafd door het feit dat de verkoper (die tegelijk ook crediteur is bij de transactie) een groot deel van de financiering voor zijn rekening neemt en dat hij derhalve een dienovereenkomstig kredietrisico draagt. De nominale prijs die bij deze transactie werd betaald, is daarom geen overtuigend bewijs voor de prijs die tegen marktvoorwaarden voor de infrastructuur had moeten worden betaald, maar is wel een bijkomende indicatie voor het feit dat de prijs van 8 miljoen SEK niet met de marktwaarde van de infrastructuur overeenstemt. De twee alternatieven werden binnen een periode van minder dan drie weken vastgesteld en een dergelijk aanzienlijk prijsverschil binnen een korte tijd bevestigt dat dit bedrag geen marktconforme prijs was.

(55)

Wat de taxaties van Colliers International en Swedbank betreft, heeft de Commissie in principe geen reden om eraan te twijfelen dat deze onafhankelijk zijn en op basis van algemeen aanvaarde normen zijn uitgevoerd. De Commissie is echter van mening dat de taxaties niet meteen vergelijkbaar zijn, aangezien een aantal van de veronderstellingen waarvan bij de beoordelingen wordt uitgegaan, verschillen. Op basis van de inlichtingen waarover zij beschikt, kan de Commissie er niet volstrekt zeker van zijn dat deze taxaties het meest betrouwbare beeld schetsen van de werkelijke marktwaarde van de infrastructuur, aangezien deze veeleer gebaseerd zijn op veronderstellingen en vergelijkingen met andere transacties op de markt dan op transacties die betrekking hebben op de infrastructuur in kwestie.

(56)

Alles in aanmerking genomen, meent de Commissie dat er redenen zijn om van de marktwaarde in de derde taxatie in het PwC-verslag uit te gaan. Zoals vermeld in overweging 48 is de Commissie van mening dat deze taxatie — hoewel deze werd uitgevoerd nadat de transacties plaats hadden gevonden — gebaseerd is op cashflowgegevens inzake een daadwerkelijk gesloten huurovereenkomst (tussen Hammar en de plaatselijke ondernemers) en derhalve gebaseerd is op feitelijke marktobservaties. In dit opzicht is de taxatie van 21 miljoen SEK een geloofwaardige, zij het voorzichtige, schatting van de marktwaarde van de infrastructuur in vergelijking met de taxaties van Colliers International en Swedbank. De Commissie merkt voorts op dat Hammar op 13 februari 2008 een optieovereenkomst heeft gesloten om de infrastructuur voor 8 miljoen SEK te kopen en deze optie op 11 augustus 2008 heeft uitgeoefend. Op 1 maart 2008 heeft Hammar een optieovereenkomst gesloten met de plaatselijke ondernemers om de infrastructuur voor 40 miljoen SEK te verkopen en op 2 september 2008, toen de optie werd uitgeoefend, werd de verkoopovereenkomst gesloten. De datum die in het PwC-verslag wordt gebruikt voor het schatten van de waarde van de infrastructuur op 21 miljoen SEK is 1 maart 2008. Gezien het feit dat al deze transacties kort op elkaar volgden, is er geen reden om aan te nemen dat de marktwaarde van de infrastructuur sterk kan hebben verschild van 21 miljoen SEK op het tijdstip dat Hammar deze kocht of de optieovereenkomst sloot.

(57)

Op basis hiervan kan worden vastgesteld dat het voordeel voor Hammar 13 miljoen SEK (1,3 miljoen EUR) bedraagt. Dit voordeel wordt berekend als het verschil tussen de marktwaarde van 21 miljoen SEK en de prijs van 8 miljoen SEK die Hammar werkelijk voor de infrastructuur heeft betaald.

(58)

Noch de Zweedse autoriteiten, noch Hammar hebben argumenten aangevoerd inzake de verenigbaarheid van de steun met de interne markt. Het enige doel van de maatregel dat de Zweedse autoriteiten hebben vermeld, zijn de politieke intenties van de gemeente om de activiteiten van de onderneming gaande te houden en tegelijk de werkgelegenheid in de regio Vänersborg veilig te stellen.

(59)

Aangezien de gemeente niet in een steungebied ligt (zie overweging 14), komt zij niet voor regionale steun in aanmerking. De verschillende typen doelstellingen van de steun die de Zweedse autoriteiten hebben opgegeven, zouden in aanmerking kunnen worden genomen op basis van de mededeling van de Commissie — Communautaire richtsnoeren inzake reddings- en herstructureringssteun aan ondernemingen in moeilijkheden (18). Er zijn echter geen indicaties dat in dit geval aan de criteria van deze richtsnoeren zou worden voldaan. In het bijzonder zijn er geen aanwijzingen dat Hammar een onderneming in moeilijkheden was toen het de infrastructuur kocht.

(60)

In ieder geval is vooralsnog niet voldoende aangetoond dat de maatregel noodzakelijk en evenredig was om doelstellingen van gemeenschappelijk belang te verwezenlijken. Derhalve heeft de Commissie geen redenen kunnen vinden om de steun overeenkomstig artikel 107, lid 3, VWEU als verenigbaar met de interne markt aan te merken.

(61)

Er lijken geen andere verenigbaarheidsgronden van toepassing te zijn. De Commissie concludeert daarom dat de verkoop van de infrastructuur aan Hammar door de gemeente op grond van artikel 107, lid 1, VWEU onrechtmatige en met de interne markt onverenigbare staatssteun vormt.

(62)

In haar besluit tot inleiding van de procedure gaf de Commissie ook aan twijfels te hebben over in hoeverre de huurovereenkomst tussen FABV en Hammar van 13 februari 2008 en de prijs van de optie die Hammar kreeg om de infrastructuur te kopen, voldeden aan de marktvoorwaarden (zie punt 38 in het besluit tot inleiding van de procedure).

(63)

Wat de huurovereenkomst betreft, stelt de Commissie vast dat deze staatssteun inhoudt, aangezien om dezelfde redenen zoals vermeld in punt 4.1 niet aan de nodige criteria overeenkomstig artikel 107, lid 1, VWEU is voldaan: i) de begunstigde van de steun, met name Hammar, is een onderneming, ii) de besluiten die FABV neemt, kunnen aan de staat worden toegeschreven en voor zover deze financiële gevolgen hebben, houdt dit in dat staatsmiddelen worden gebruikt, iii) de maatregel is selectief, aangezien deze een bepaalde onderneming heeft bevoordeeld, iv) zoals verklaard in overweging 47 en zoals vermeld in het PwC-verslag dat Hammar zelf heeft ingediend, is de Commissie van mening dat de huur die FABV aan Hammar heeft gevraagd onder de marktprijs ligt en derhalve een voordeel inhoudt voor Hammar, en v) ook al is Hammar enkel op lokaal niveau actief, het bedrijf is actief op een markt waar een invloed op het handelsverkeer en de mededinging binnen de Unie en de EER niet kan worden uitgesloten.

(64)

Om vast te stellen hoe groot het voordeel was dat aan Hammar werd verleend, moet de huur die FABV en Hammar op 13 februari 2008 (0,5 miljoen SEK voor het eerste jaar) zijn overeengekomen, worden vergeleken met de huur die Hammar en de plaatselijke ondernemers op 1 maart 2008 zijn overeenkomen (3,5 miljoen SEK voor het eerste jaar). De Commissie is van mening dat de tweede overeenkomst de marktwaarde voor het verhuren van de infrastructuur weergeeft, aangezien deze overeenkomst om economisch rationele redenen tussen twee particuliere partijen werd gesloten. In dit verband moet ook worden opgemerkt dat het PwC-verslag uitgaat van dit laatste bedrag om de waarde van de infrastructuur te berekenen. Aangezien Hammar enkel huur betaalde aan de gemeente tussen 1 maart 2008 en 11 augustus 2008, de datum waarop Hammar zijn optie uitoefende, d.w.z. gedurende ongeveer zes maanden, zou een berekening pro rata van het voordeel van 3 miljoen SEK, wat het verschil is tussen de huur die FABV en Hammar overeen waren gekomen en de huur die Hammar en de plaatselijke ondernemers overeen waren gekomen, het bedrag van 1,5 miljoen SEK (0,15 miljoen EUR) als resultaat opleveren.

(65)

Aangezien geen verenigbaarheidsgronden van toepassing zijn of er geen beroep op werd gedaan (zie punt 4.2), besluit de Commissie dat de huurovereenkomst die FABV en Hammar op 13 februari 2008 hebben gesloten op grond van artikel 107, lid 1, VWEU onrechtmatige en met de interne markt onverenigbare staatssteun inhoudt.

(66)

Wat betreft de prijs van de optie die aan Hammar werd toegekend om de infrastructuur te kopen, merkt de Commissie op dat de optie niet afdwingbaar lijkt, aangezien verbintenissen om onroerende goederen op een tijdstip in de toekomst te kopen of verkopen naar Zweeds recht in principe niet bindend zijn (19). Het eventuele voordeel voor Hammar van een dergelijke optie is derhalve zeer onzeker of zelfs onbestaande en kan in ieder geval ook gecompenseerd zijn door de verkoopprijs of de huur die werd betaald. Daarom kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat de optie Hammar een voordeel gaf, afgezien van het voordeel dat de huurovereenkomst en de latere verkoop van de infrastructuur Hammar bezorgden.

(67)

Artikel 14, lid 1, van Verordening (EG) nr. 659/1999 van de Raad van 22 maart 1999 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 93 van het EG-Verdrag (20) bepaalt: „Indien negatieve beschikkingen worden gegeven in gevallen van onrechtmatige steun beschikt de Commissie dat de betrokken lidstaat alle nodige maatregelen dient te nemen om de steun van de begunstigde terug te vorderen („terugvorderingsbeschikking’)”.

(68)

Aangezien de betrokken maatregel onrechtmatige en onverenigbare steun vormt, moet de steun worden teruggevorderd om de toestand die op de markt bestond voordat de steun werd verleend te herstellen. De terugvordering moet derhalve gebeuren vanaf het tijdstip waarop de begunstigde van de steun het voordeel heeft verworven, d.w.z. toen de steun de begunstigde ter beschikking werd gesteld, en de terug te vorderen steun moet rente omvatten tot en met de datum waarop de steun daadwerkelijk is terugbetaald.

(69)

Het onverenigbare steunelement moet worden bepaald op 14,5 miljoen SEK en bestaat uit het verschil van 13 miljoen SEK tussen de marktconforme prijs van de infrastructuur (21 miljoen SEK) en de prijs die Hammar heeft betaald (8 miljoen SEK), plus het bedrag dat met betrekking tot de huurovereenkomst moet worden teruggevorderd (1,5 miljoen SEK).

(70)

Op dit terugvorderingsbedrag moet terugvorderingsrente worden betaald. Voor het onverenigbare steunelement van 13 miljoen SEK moet de terugvorderingsrente berekend worden vanaf de datum waarop Hammar zijn optie heeft uitgeoefend en de infrastructuur van FABV heeft verworven, met name vanaf 11 augustus 2008. Voor het onverenigbare steunelement van 1,5 miljoen SEK moet de terugvorderingsrente berekend worden vanaf de datum waarop de huur moest worden betaald, met name vanaf 1 maart 2008.

a)

het totale van de begunstigde terug te vorderen bedrag (hoofdsom en terugvorderingsrente);

b)

een gedetailleerde beschrijving van de reeds genomen en de voorgenomen maatregelen om aan dit besluit te voldoen;

c)

bescheiden waaruit blijkt dat de begunstigde is gelast de steun terug te betalen.