–

az A képviseletében M. Scheeper advocaat,

–

a cseh kormány képviseletében M. Smolek, J. Vláčil és S. Šindelková, meghatalmazotti minőségben,

–

az Európai Bizottság képviseletében M. van Beek és N. Ruiz García, meghatalmazotti minőségben,

1

Az előzetes döntéshozatal iránti kérelem a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló, 1993. április 5‑i 93/13/EGK tanácsi irányelv (HL 1993. L 95., 29. o.; magyar nyelvű különkiadás 15. fejezet, 2. kötet, 288. o.) 1. cikke (1) bekezdésének az értelmezésére vonatkozik.

2

E kérelmet az A mint szociális lakás bérbeadója, valamint B mint e lakás bérlője és C mint e lakás albérlője között, többek között egyrészt az e lakásban való ottlakási kötelezettségnek és az albérletbe adás tilalmának megszegése miatti kötbér, másrészt az albérletbe adásból B által jogosulatlanul szerzett haszonnak megfelelő összeg megfizetése tárgyában folyamatban lévő jogvita keretében terjesztették elő.

3

A 93/13 irányelv 1. cikke előírja:

„(1)   Ennek az irányelvnek az a célja, hogy közelítse a tagállamoknak az eladó vagy szolgáltató és fogyasztó között kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekre vonatkozó törvényi, rendeleti és közigazgatási rendelkezéseit.

(2)   Azok a feltételek, amelyek kötelező érvényű törvényi vagy rendeleti rendelkezéseket, valamint olyan nemzetközi egyezmények alapelveit vagy rendelkezéseit tükrözik, amely egyezményeknek a tagállamok vagy a Közösség aláíró [helyesen: aláírói], különösen a fuvarozás területén, nem tartoznak az ebben az irányelvben előírt rendelkezések hatálya alá.”

4

Ezen irányelv 2. cikkének c) pontja szerint eladónak vagy szolgáltatónak minősül „minden olyan természetes vagy jogi személy, aki vagy amely az ezen irányelv hatálya alá tartozó szerződések keretében saját szakmája, üzleti tevékenysége vagy foglalkozása körében cselekszik […]”.

5

Ezen irányelv 3. cikke a következőképpen rendelkezik:

„(1)   Egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel abban az esetben tekintendő tisztességtelen feltételnek, ha a jóhiszeműség követelményével ellentétben a felek szerződésből eredő jogaiban és kötelezettségeiben jelentős egyenlőtlenséget idéz elő a fogyasztó kárára.

[…]

(3)   A melléklet tartalmazza azoknak a feltételeknek a jelzésszerű és nem teljes felsorolását, amelyek tisztességtelennek tekinthetők.”

6

A 93/13 irányelv 4. cikkének (1) bekezdése előírja:

„A 7. cikk sérelme nélkül, egy szerződési feltétel tisztességtelen jellegét azon áruk vagy szolgáltatások természetének a figyelembevételével kell megítélni, amelyekre vonatkozóan a szerződést kötötték, és hivatkozással a szerződés megkötésének időpontjában az akkor fennálló összes körülményre, amely a szerződés megkötését kísérte, valamint a szerződés minden egyéb feltételére, vagy egy olyan másik szerződés feltételeire, amelytől e szerződés függ. [Helyesen: A 7. cikk sérelme nélkül valamely szerződési feltétel tisztességtelen voltát a szerződés tárgyát képező áruk vagy szolgáltatások természetének figyelembevételével kell megítélni, tekintettel – a szerződéskötés időpontjára vonatkoztatva – a szerződéskötést kísérő valamennyi körülményre, valamint e szerződés vagy más olyan szerződés összes többi feltételére, amelytől e szerződés függ.]”

7

Ezen irányelv 6. cikkének (1) bekezdése a következőképpen rendelkezik:

„A tagállamok előírják, hogy fogyasztókkal kötött szerződésekben az eladó vagy szolgáltató által alkalmazott tisztességtelen feltételek a saját nemzeti jogszabályok rendelkezései szerint nem jelentenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve, és ha a szerződés a tisztességtelen feltételek kihagyásával is teljesíthető, a szerződés változatlan feltételekkel továbbra is köti a feleket.”

8

A 93/13 irányelv mellékletének címe „A 3. cikk (3) bekezdésében említett feltételek”. E melléklet 1. pontja e) alpontjának szövege a következő:

„Azok a feltételek, amelyek tárgya vagy hatása az, hogy:

[…]

[…]”

9

A Burgerlijk Wetboek (holland polgári törvénykönyv, a továbbiakban: polgári törvénykönyv) 6:104. cikke értelmében, ha valakinek, aki jogellenes cselekményért vagy valamely kötelezettség elmulasztásáért felelős egy másik személlyel szemben, e cselekményből vagy mulasztásból haszna származott, a bíróság e másik személy kérelmére a kárt megállapíthatja e haszon vagy annak egy része összegében.

10

A szociális lakások bérbeadásával foglalkozó A alapítvány 2017. április 12‑én hatályba lépő szerződéssel bérbe adott B‑nek egy Amszterdamban (Hollandia) található szociális lakást, amelynek havi bérleti díja jelenleg 648,96 euró (a továbbiakban: vitás szerződés).

11

A vitás szerződés többek között az Algemene voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (a szociális lakhatás 2016. november 1‑jei általános feltételei, a továbbiakban: általános feltételek) hatálya alá tartozik. Ezen általános feltételek több kötbérkikötést is tartalmaznak, többek között a lakás albérletbe adásának tilalmához, a lakás személyesen történő használatára vonatkozó kötelezettséghez és a szerződés megszűnésekor történő teljes felszabadítási kötelezettséghez kapcsolódóan. Az általános feltételek 7.14. pontja szerint a lakás albérletbe adására vonatkozó tilalom megsértése esetén a bérlő köteles a bérbeadónak 5000 euró összegű, közvetlenül esedékes kötbért fizetni, a bérbeadó azon jogának sérelme nélkül, hogy kárának teljes megtérítését kérje. Az általános szerződési feltételek tartalmaznak egy általános, úgynevezett „háttér” kötbérkikötést is, amely akkor alkalmazandó, ha a bérlő nem teljesíti valamely szerződéses kötelezettségét, és egyik különös kötbérkikötés sem alkalmazható.

12

Helyszíni ellenőrzést követően az A keresetet indított a kérdést előterjesztő bíróság, a Rechtbank Amsterdam (amszterdami bíróság, Hollandia) előtt a vitás szerződés megszüntetése, B bérlőnek és C albérlőnek a lakás elhagyására való kötelezése, a késedelmes bérleti díjak és – az albérletbe adási tilalom megsértése miatt – 5000 euró összegű kötbér megfizetése iránt, valamint B‑nek az albérletbe adásból eredő nyereség kiadására való kötelezése iránt, amennyiben az érintett lakást az általa szerződés alapján fizetendő bérleti díjat meghaladó összeg ellenében adta albérletbe.

13

A kérdést előterjesztő bíróság megállapította, hogy B nem tartotta tiszteletben az ottlakási kötelezettséget és az általános feltételekben, különösen annak 7.14. pontjában előírt albérletbe adási tilalmat.

14

A kérdést előterjesztő bíróságnak mindazonáltal kétségei vannak az általános feltételek 7.14. pontjának a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) bekezdése és annak a 2016. április 21‑iRadlinger és Radlingerová ítéletben (C‑377/14, EU:C:2016:283) foglalt értelmezése szerinti esetleges tisztességtelen jellegét illetően.

15

Ugyanis e bíróságban – noha azon a véleményen van, hogy e pont, amely az albérletbe adási tilalom megsértése esetére 5000 euró összegű kötbért ír elő, önmagában vizsgálva nem tisztességtelen, mivel szociális lakásról van szó – felmerül a kérdés, hogy ezen értékelés során nem kell‑e figyelembe vennie a vitás szerződésben szereplő kötbérkikötések összességét, amint azt a Bíróság az említett ítéletben pontosította.

16

E tekintetben e bíróság megállapítja, hogy a vitás szerződést illetően két, egymáshoz szorosan kapcsolódó szerződésszegés állapítható meg, nevezetesen egyrészt a bérlő azon kötelezettségének megsértése, hogy a lakást állandó lakóhelyként személyesen használja, másrészt pedig a lakás albérletbe adására vonatkozó tilalom megsértése. Az A keresete azonban csak az albérletbe adás miatt a vitás szerződésben előírt kötbér megfizetésére való kötelezésre irányul, a B által elért nyereség részére történő kiadására irányuló követelése pedig nem a szerződésen, hanem a polgári törvénykönyv 6:104. cikkén alapul.

17

E körülmények között a Rechtbank Amsterdam (amszterdami bíróság) felfüggesztette az eljárást, és előzetes döntéshozatal céljából a következő kérdéseket terjesztette a Bíróság elé:

18

Előzetesen meg kell jegyezni, hogy az alapeljárásban részt vevő mindhárom fél a 93/13 irányelv személyi hatálya alá tartozik, noha az alapeljárás felperese, az A olyan alapítvány, amelynek feladata szociális lakásokat bérbevételre kínálni.

19

A 93/13 irányelv 2. cikkének c) pontja szerint ugyanis az „eladó vagy szolgáltató” fogalmába tartozik „minden olyan természetes vagy jogi személy, aki vagy amely az ezen irányelv hatálya alá tartozó szerződések keretében saját szakmája, üzleti tevékenysége vagy foglalkozása körében cselekszik, függetlenül attól, hogy az köz‑ vagy magánjellegű”. A jelen esetben az előzetes döntéshozatal iránti kérelem nem tartalmaz semmilyen olyan utalást, amely azt sugallhatná, hogy ezen alapítvány bérbeadási tevékenysége csak marginális, vagy nem minősül az alapítvány szakmai tevékenységének.

20

Két kérdésével, amelyeket célszerű együtt vizsgálni, a kérdést előterjesztő bíróság lényegében arra vár választ, hogy a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) és (3) bekezdését, valamint 4. cikkének (1) bekezdését akként kell‑e értelmezni, hogy amikor a nemzeti bíróság a fogyasztóval kötött szerződés valamely szerződési feltételének e rendelkezések értelmében vett esetleges tisztességtelen jellegét vizsgálja, e szerződés minden feltételét vagy csak néhány feltételét kell figyelembe vennie, és hogy a fogyasztótól követelt kártérítés összege ezen irányelv melléklete 1. pontjának e) alpontja értelmében vett aránytalanul magas voltának megítélésekor csak az ugyanazon szerződésszegésre vonatkozó szerződési feltételeket kell‑e vizsgálni.

21

A jelen esetben e kérdések egy olyan jogvita keretébe illeszkednek, amelyben a vitás szerződés felmondásán és a lakóknak a lakás elhagyására való kötelezésén kívül a bérbeadó az albérletbe adási tilalmat szankcionáló kötbér megfizetését, valamint az ezen albérletbe adásból származó nyereség kiadását követeli.

22

E tekintetben, amint az az előzetes döntéshozatalra utaló határozatból kitűnik, egyrészt a vitás szerződés kifejezett kikötést tartalmaz, amely tiltja az albérletbe adást. Másrészt az albérletből származó hasznok kiadását a polgári jogi felelősségre vonatkozó nemzeti szabályozás, a jelen esetben a polgári törvénykönyv 6:104. cikke alapján kérik.

23

A Bíróság azt is kimondta, hogy a 93/13 irányelv olyan rendszer létrehozatalára kötelezi a tagállamokat, amely biztosítja, hogy minden, egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel vizsgálható legyen az esetlegesen tisztességtelen jellegének megítélése céljából (2019. november 7‑iProfi Credit Polska ítélet, C‑419/18 és C‑483/18, EU:C:2019:930, 53. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).

24

A 93/13 irányelv 3. cikkének (1) bekezdése értelmében valamely szerződési feltétel abban az esetben tekintendő tisztességtelen feltételnek, ha a jóhiszeműség követelményével ellentétben a felek szerződésből eredő jogaiban és kötelezettségeiben jelentős egyenlőtlenséget idéz elő a fogyasztó kárára. Ezen irányelv 3. cikkének (3) bekezdése kimondja, hogy a[z irányelv] „melléklet[e] tartalmazza azoknak a feltételeknek a jelzésszerű és nem teljes felsorolását, amelyek tisztességtelennek tekinthetők”. Következésképpen, noha az a tény, hogy a nemzeti bíróság által értékelendő feltétel tartalma megfelel az e mellékletben szereplő feltétel tartalmának, nem alkalmas arra, hogy automatikusan és önmagában bizonyítsa e feltétel tisztességtelen jellegét, ugyanakkor olyan alapvető elemnek minősül, amelyre e bíróság az elé terjesztett feltétel tisztességtelen jellegére vonatkozó értékelését alapíthatja (lásd ebben az értelemben: 2012. április 26‑iInvitel ítélet, C‑472/10, EU:C:2012:242, 26. pont).

25

Ezen irányelv 4. cikke (1) bekezdésének megfelelően a nemzeti bíróságnak az általa elbírálandó igény alapjául szolgáló szerződéses feltétel esetlegesen tisztességtelen jellegére vonatkozó értékelés céljából figyelembe kell vennie az adott szerződés minden egyéb feltételét (lásd ebben az értelemben: 2010. november 16‑iPohotovosť végzés, C‑76/10, EU:C:2010:685, 59. pont; 2016. április 21‑iRadlinger és Radlingerová ítélet, C‑377/14, EU:C:2016:283, 94. pont; 2020. március 11‑iLintner ítélet, C‑511/17, EU:C:2020:188, 46. pont).

26

A Bíróság állandó ítélkezési gyakorlata szerint az eladó vagy szolgáltató és a fogyasztó között létrejött szerződés összes többi feltételének figyelembevételére irányuló e kötelezettség azzal magyarázható, hogy a keresettel támadott feltétel vizsgálata során figyelembe kell venni az összes olyan körülményt, amely releváns lehet e feltétel és a hátterét képező összefüggések megértése szempontjából, mivel e szerződés tartalmától függően e feltétel tisztességtelen jellegének értékelése érdekében szükség lehet e szerződés összes feltétele együttes hatásának értékelésére (lásd ebben az értelemben: 2016. április 21‑iRadlinger és Radlingerová ítélet, C‑377/14, EU:C:2016:283, 95. pont; 2020. március 11‑iLintner ítélet, C‑511/17, EU:C:2020:188, 47. pont). Ugyanis nem ugyanaz a jelentősége a szerződés minden kikötésének, és az adott kikötés és más kikötések közötti kölcsönhatás mértéke szükségszerűen függ a kikötések hatályától, valamint attól, hogy milyen mértékben járul hozzá minden egyes kikötés a felek vitás szerződésből eredő jogaiban és kötelezettségeiben esetleg jelentkező, a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) bekezdése értelmében vett jelentős egyenlőtlenséghez.

27

Így a 2016. április 21‑iRadlinger és Radlingerová ítélet (C‑377/14, EU:C:2016:283) alapjául szolgáló ügytől eltérően, amelyre a kérdést előterjesztő bíróság az előzetes döntéshozatal iránti kérelmében hivatkozik, amely olyan szerződésre vonatkozott, amelynek tekintetében egyetlen és ugyanazon szerződésszegés vezetett több kötbérkikötés egyidejű alkalmazásához, pontosítani kell – amint arra a jelen ügyben írásbeli észrevételeket előterjesztő valamennyi érdekelt fél hivatkozott –, hogy ha két kötbérkikötés, mint az említett ítélet alapjául szolgáló ügyben, ugyanazon szerződésszegéshez kapcsolódik, akkor e két kikötést egyszerre kell vizsgálni.

28

A jelen ügyben, noha a kérdést előterjesztő bíróság utal arra, hogy a vitás szerződésben léteznek egyéb különös kötbérkikötések és egy általános úgynevezett „háttér” kötbérkikötés, e bíróság megállapítja, hogy az A keresete nem ezeken alapul, így nincs szó ugyanazon szerződésszegés miatti halmozódó szankciókról.

29

Ennélfogva, amint azt egyébként a kérdést előterjesztő bíróság is megállapítja, a Bíróság által a 2016. április 21‑iRadlinger és Radlingerová ítéletben (C‑377/14, EU:C:2016:283) egy fogyasztói kölcsönszerződéssel kapcsolatban alkalmazott megoldás nem ültethető át közvetlenül egy olyan helyzetre, mint amelyről az alapügyben szó van, amelyben a szociális lakás bérbeadója egyetlen kötbér megfizetését követeli.

30

Mindazonáltal e bíróság feladata annak vizsgálata, hogy ugyanezen szerződésszegés tekintetében az eladó vagy szolgáltató hivatkozik‑e a fogyasztóval szemben a vitás szerződés egyéb kikötéseire, vagy azokra lehet‑e hivatkozni a fogyasztó ellen indított külön keresetek keretében. Amennyiben igen, a kérdést előterjesztő bíróságnak valamennyi feltétel alkalmazásának együttes hatását figyelembe kell vennie az előtte folyamatban lévő eljárás alapjául szolgáló szerződési feltétel tisztességtelen jellegének értékelése során, még akkor is, ha e feltételek önmagukban nem tűnnek tisztességtelennek.

31

Mindenesetre emlékeztetni kell arra, hogy valamely szerződési feltétel esetlegesen tisztességtelen jellegének megítélése során a kérdést előterjesztő bíróság feladata, hogy az adott ügy sajátos körülményei alapján határozzon e feltétel minősítéséről, viszont a Bíróságnak kell levezetnie a 93/13 irányelv rendelkezéseiből azokat a szempontokat, amelyeket a nemzeti bíróságnak a szerződési feltételek e körülményekre tekintettel történő vizsgálata során alkalmaznia lehet, illetve kell (lásd ebben az értelemben: 2015. április 23‑iVan Hove ítélet, C‑96/14, EU:C:2015:262, 28. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).

32

E tekintetben a Bíróság többször megállapította, hogy figyelembe kell venni a szóban forgó szerződéses jogviszony keretében fennálló kötelezettség jellegét, különösen e kötelezettség esetleges alapvető mivoltát (lásd ebben az értelemben: 2013. március 14‑iAziz ítélet, C‑415/11, EU:C:2013:164, 73. pont; 2013. november 14‑iBanco Popular Español és Banco de Valencia végzés, C‑537/12 és C‑116/13, EU:C:2013:759, 70. pont; 2017. január 26‑iBanco Primus ítélet, C‑421/14, EU:C:2017:60, 66. pont).

33

A jelen ügyben az általános feltételek 7.14. pontja az albérletbe adási tilalom és a bérelt helyiségekben való személyes ottlakási kötelezettség megsértését szankcionálja. Amennyiben a bérlet szociális lakásra vonatkozik, nyilvánvaló, hogy e tilalom és e kötelezettség olyan sajátos jelleggel bír, amely az adott szerződéses jogviszony lényegéhez tartozik.

34

Ami a B általi albérletbe adásból származó nyereség erejéig az A által követelt azon kártérítést illeti, amely adott esetben halmozódna a szerződésben kikötött 5000 eurós kötbérrel, emlékeztetni kell arra, hogy a 93/13 irányelv 1. cikkének (1) bekezdése és 3. cikkének (1) bekezdése szerint az irányelvet az eladó vagy szolgáltató és a fogyasztó között létrejött, egyedileg meg nem tárgyalt szerződésekben szereplő kikötésekre kell alkalmazni (2019. november 7‑iProfi Credit Polska ítélet, C‑419/18 és C‑483/18, EU:C:2019:930, 51. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat; 2020. június 4‑iKancelaria Medius ítélet, C‑495/19, EU:C:2020:431, 24. pont).

35

A jelen ügyben a Bíróság elé terjesztett iratokból kitűnik, hogy e kártérítési kérelem alapja nem a bérleti szerződés, hanem a polgári jogi felelősségre vonatkozó nemzeti jogszabály, közelebbről a polgári törvénykönyv 6:104. cikke, amely szerint ha valakinek, aki jogellenes cselekményért vagy valamely kötelezettség elmulasztásáért felelős egy másik személlyel szemben, e cselekményből vagy mulasztásból haszna származott, a bíróság e másik személy kérelmére a kárt megállapíthatja e haszon vagy annak egy része összegében.

36

E tekintetben az a körülmény, hogy e kérelem alapja a nemzeti szabályozás, megakadályozza, hogy az olyan nemzeti jogi rendelkezés, mint a polgári törvénykönyv 6:104. cikke, a 93/13 irányelv hatálya alá tartozzon.

37

Kétségtelen, hogy a vitás szerződési feltétel tisztességtelen jellegének értékelésekor figyelembe kell venni a szabályozási hátteret, amely e záradékkal együtt meghatározza a felek jogait és kötelezettségeit (lásd analógia útján: 2012. március 15‑iPereničová és Perenič ítélet, C‑453/10, EU:C:2012:144, 42. pont).

38

Ugyanakkor a kérdést előterjesztő bíróság feladata annak vizsgálata, hogy a polgári törvénykönyv 6:104. cikkének alkalmazása, amely előírja a jogosulatlanul szerzett olyan összeg kiadását, mint az alapügyben a szóban forgó bérleti díjakból származó összeg, mennyiben esik szankcióval azonos megítélés alá.

39

A fenti megfontolások összességére tekintettel az előterjesztett kérdésekre azt a választ kell adni, hogy a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) és (3) bekezdését, valamint 4. cikkének (1) bekezdését akként kell értelmezni, hogy amikor a nemzeti bíróság a fogyasztóval kötött szerződés valamely szerződési feltételének e rendelkezések értelmében vett esetleges tisztességtelen jellegét vizsgálja, az ezen irányelv hatálya alá tartozó kikötéseknél figyelembe kell venni az adott kikötés és más kikötések közötti kölcsönhatás mértékét, többek között azok tárgyi hatályától is függően. Annak értékelése során, hogy a fogyasztótól követelt kártérítés összege esetlegesen ezen irányelv melléklete 1. pontjának e) alpontja értelmében véve aránytalanul magas, kiemelkedő jelentőséget kell tulajdonítani e kikötések közül az ugyanazon szerződésszegésre vonatkozóknak.

40

Mivel ez az eljárás az alapeljárásban részt vevő felek számára a kérdést előterjesztő bíróság előtt folyamatban lévő eljárás egy szakaszát képezi, ez a bíróság dönt a költségekről. Az észrevételeknek a Bíróság elé terjesztésével kapcsolatban felmerült költségek, az említett felek költségeinek kivételével, nem téríthetők meg.

A fenti indokok alapján a Bíróság (hatodik tanács) a következőképpen határozott:

A fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló, 1993. április 5‑i 93/13/EGK tanácsi irányelv 3. cikkének (1) és (3) bekezdését, valamint 4. cikkének (1) bekezdését akként kell értelmezni, hogy amikor a nemzeti bíróság a fogyasztóval kötött szerződés valamely szerződési feltételének e rendelkezések értelmében vett esetleges tisztességtelen jellegét vizsgálja, az ezen irányelv hatálya alá tartozó kikötéseknél figyelembe kell venni az adott kikötés és más kikötések közötti kölcsönhatás mértékét, többek között azok tárgyi hatályától is függően. Annak értékelése során, hogy a fogyasztótól követelt kártérítés összege esetlegesen ezen irányelv melléklete 1. pontjának e) alpontja értelmében véve aránytalanul magas, kiemelkedő jelentőséget kell tulajdonítani e kikötések közül az ugyanazon szerződésszegésre vonatkozóknak.