22.9.2009   

FI

Euroopan unionin virallinen lehti

L 248/28

(1)

Komission edustajat ja Alankomaiden viranomaiset tapasivat 20 päivänä joulukuuta 2006 keskustellakseen Rotterdamin kaupungin investoinnista Ahoy'-kompleksiin ennen kuin kyseisestä investoinnista oli tehty ilmoitus. Tapaamisen jälkeen Alankomaiden viranomaiset tekivät investoinnista komissiolle muodollisen ilmoituksen 22 päivänä helmikuuta 2007 päivätyllä kirjeellä, joka kirjattiin saapuneeksi samana päivänä.

(2)

Asiaan liittyvän menettelyn (CP 91/07) yhteydessä komissio vastaanotti 22 päivänä maaliskuuta 2007 Mojo Concerts B.V:n, jäljempänä ’Mojo’, ja Amsterdam Music Dome Exploitatie B.V:n, jäljempänä ’Music Dome’, yhteisen kantelun, joka koski Rotterdamin kaupungin suunniteltua investointia Ahoy'-kompleksiin mutta jossa viitattiin myös muihin, kaupungin jo tekemiin liiketoimiin eli Ahoy' Rotterdam N.V:n, jäljempänä myös ’toiminnanharjoittaja’, toiminnan yksityistämiseen ja Ahoy'-kompleksin vuokraamiseen yksityistetylle toiminnanharjoittajalle. Kantelijat toimittivat täydentäviä asiakirjoja 14 päivänä syyskuuta ja 5 päivänä lokakuuta 2007.

(3)

Komissio pyysi 16 päivänä huhtikuuta 2007 päivätyllä kirjeellä Alankomaiden viranomaisia esittämään huomautuksensa edellä mainitusta kantelusta. Alankomaiden viranomaiset lähettivät huomautuksensa 20 päivänä kesäkuuta 2007. Komissio pyysi Alankomaiden viranomaisilta lisätietoja 10 päivänä elokuuta ja 16 päivänä marraskuuta 2007. Alankomaiden viranomaiset toimittivat lisätietoja 17 päivänä syyskuuta, 15 päivänä marraskuuta ja 7 päivänä joulukuuta 2007.

(4)

Komissio ilmoitti 30 päivänä tammikuuta 2008 päivätyllä kirjeellä Alankomaille päättäneensä aloittaa EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn ilmoitetun toimenpiteen osalta.

(5)

Komission yksiköt ja Alankomaiden viranomaiset tapasivat 12 päivänä helmikuuta 2008. Viimeksi mainitut vahvistivat 15 päivänä helmikuuta 2008 päivätyllä kirjeellä, ettei komission 30 päivänä tammikuuta 2008 tekemä päätös sisällä luottamuksellisia tietoja. Näin ollen päätös lähetettiin kantelun tekijöille sähköpostitse 18 päivänä helmikuuta 2008 ja se julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä  (2). Komissio on pyytänyt asianomaisia esittämään toimenpidettä koskevat huomautuksensa.

(6)

Alankomaiden viranomaiset pyysivät 28 päivänä helmikuuta päivätyllä kirjeellä, että määräaikaa huomautusten esittämiseen komission päätöksestä pidennettäisiin 1 päivään huhtikuuta 2008. Komissio suostui pyyntöön 12 päivänä maaliskuuta 2008 päivätyllä ja samana päivänä lähetetyksi kirjatulla kirjeellä.

(7)

Tutkintamenettelyn yhteydessä riippumattomalle asiantuntijalle, ECORYS Nederland B.V:lle, annettiin huhtikuussa 2008 tehtäväksi selvittää asian tiettyjä näkökohtia. Komissio hyväksyi asiantuntijan raportin 30 päivänä toukokuuta 2008 (3).

(8)

Alankomaiden viranomaiset esittivät 1 päivänä huhtikuuta 2008 saapuneeksi kirjatulla kirjeellä huomautuksensa komission päätöksestä aloittaa muodollinen tutkintamenettely.

(9)

Menettelyn aloittamisen jälkeen komissio vastaanotti huomautuksia kolmelta asianomaiselta: Ahoy' Rotterdam N.V:ltä (4) eli oletetulta valtiontuen saajalta, Mojolta ja Music Domelta (5), jotka esittivät huomautuksensa yhdessä, ja yhdeltä yksityishenkilöltä (6). Ahoy' Rotterdam N.V:n kanssa järjestettiin tapaaminen 17 päivänä huhtikuuta 2008. Komissio lähetti asianomaisten huomautukset Alankomaiden viranomaisille 15 päivänä toukokuuta 2008 lähetetyksi kirjatulla kirjeellä. Viranomaiset vastasivat huomautuksiin 20 päivänä kesäkuuta 2008 päivätyllä kirjeellä, joka kirjattiin saapuneeksi 24 päivänä kesäkuuta 2008.

(10)

Riippumattoman asiantuntijan laatiman raportin ei-luottamuksellinen toisinto lähetettiin Alankomaiden viranomaisille 24 päivänä kesäkuuta 2008 lähetetyksi kirjatulla kirjeellä. Alankomaiden viranomaiset vastasivat siihen 14 päivänä heinäkuuta 2008 saapuneeksi kirjatulla kirjeellä.

(11)

Rotterdamissa, Alankomaissa, sijaitsevaan Ahoy'-kompleksiin kuuluvat urheiluhalli (Sportpaleis), kuusi näyttelyhallia ja yksi iso kokous- ja kongressikeskus. Se tarjoaa puitteet erilaisten tapahtumien, kuten näyttelyiden, konferenssien, messujen, esitysten, konserttien sekä urheilu- ja yleisötapahtumien, järjestämiseen. Rakennuskompleksin toiminnanharjoittaja Ahoy' Rotterdam N.V. toimii myös kansainvälisillä markkinoilla ja vie omia tapahtumatuotteitaan (7).

(12)

Ahoy'-kompleksia hallinnoi 1 päivään heinäkuuta 2006 asti Ahoy' Rotterdam N.V., jonka ainoa osakkeenomistaja on Rotterdamin kaupunki. Sen jälkeen kun rakennuskompleksin omistus ja toiminta päätettiin erottaa toisistaan, omistus säilyi kaupungilla, joka myi 1 päivänä heinäkuuta 2006 Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan 1,7 miljoonalla eurolla sen toimivalle johdolle. Koska myynnistä ei järjestetty julkista tarjouskilpailua, myyntihinta perustui suoraan riippumattoman asiantuntijan (Deloitte Financial Advisory Services B.V., Real Estate Valuation in Rotterdam, jäljempänä ’Deloitte’) määrittämään markkina-arvoon.

(13)

Samanaikaisesti kaupunki vuokrasi Ahoy'-kompleksin yksityistetylle Ahoy' Rotterdam N.V:lle 15 vuodeksi 1 päivästä heinäkuuta 2006 alkaen; vuokrasopimus on jatkettavissa. Sopimuksella vuokralaiselle asetetaan tiukat ehdot, jotka koskevat Ahoy'-kompleksin monitoiminnallisuuden säilyttämistä ja edistämistä (8). Vuokrasopimuksessa vahvistettu 2,6 miljoonan euron alkuperäinen vuosivuokra (9) perustui suoraan Deloitten määrittämään Ahoy'-kompleksin markkinoiden mukaiseen vuokrausarvoon.

(14)

Osana vuokrasopimusta Rotterdamin kaupunki sitoutui investoimaan enintään 42 miljoonaa euroa urheiluhallin kunnostamiseen ja laajentamiseen. Ilmoitetussa hankkeessa on kyse juuri tästä investoinnista. Kaupungin investointi oli tarkoitettu osittain urheiluhallin kunnossapitoon ja osittain sen uudistamiseen/laajentamiseen. Painopiste oli urheiluhallin seuraavien ominaisuuksien muuttamisessa: akustiikan, ilmastoinnin, tilanjaon ja esteettömyyden parantaminen, kattorakenteiden vahvistaminen äänilaitteiden ja videoseinien kiinnittämistä varten, takahuonetilojen parantaminen ja istumapaikkojen lisääminen. Alun perin urheiluhallin kapasiteettia oli tarkoitus kasvattaa 5 000 istumapaikalla. Määrä on sittemmin supistettu […] istumapaikkaan.

(15)

Johto katsoi, että investointi on välttämätön rakennuskompleksin arvon säilyttämiseksi ja ettei siitä seuraa lisätuloja toiminnanharjoittajalle. Kaupungin edustajien kanssa käydyissä keskusteluissa johto esittikin, ettei investointia pitäisi ottaa huomioon Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hintaa ja Ahoy'-kompleksin vuokrausarvoa määritettäessä.

(16)

Rotterdamin kaupunki suostui tähän eikä siis vaatinut, että Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hintaa tai Ahoy'-kompleksille vahvistettua vuokraa muutettaisiin. Varmistaakseen, että vuokra on suunnitellun investoinnin jälkeen markkinahintoja vastaavalla tasolla, kaupunki sisällytti vuokrasopimukseen voitonjakoa koskevan määräyksen, jonka mukaan toiminnanharjoittajan Ahoy' Rotterdam N.V:n on maksettava lisäystä vuokraan, jos bruttokate ylittää ennalta sovitun ylärajan. Lisämaksu on suoritettava, jos bruttokate, josta on vähennetty asianomaisen vuoden vuokra, ylittää 16,5 miljoonaa euroa. Lisämaksu määräytyy seuraavasti:

Erät ovat kumulatiivisia. Jos esimerkiksi tietyn vuoden bruttokate on kaupungille maksetun vuokran jälkeen 20 miljoonaa euroa, vuokraa korotetaan summalla, joka on 50 prosenttia 1,5 miljoonasta eurosta (1. erä) ja 35 prosenttia 2 miljoonasta eurosta (jäljelle jäävä määrä, joka kuuluu 2. erään), eli yhteensä 1,45 miljoonalla eurolla.

(17)

Komissio päätti 30 päivänä tammikuuta 2008 aloittaa muodollisen tutkintamenettelyn, koska Alankomaiden viranomaisten toimittama aineisto ei ollut riittävä sen toteamiseksi, että Rotterdamin kaupungin ilmoittama investointi ei ole valtiontukea tai että kyseinen tuki on perustamissopimuksen mukaista.

(18)

Erityisesti komissio epäili sitä, voidaanko Ahoy' Rotterdam N.V:n ja kaupungin väliseen vuokrasopimukseen sisältyvällä voitonjakojärjestelyllä varmistaa se, ettei Ahoy'-kompleksin toiminnanharjoittaja saa ilmoitetun investoinnin johdosta sellaista taloudellista etua, joka olisi tavanomaisia markkinaedellytyksiä parempi.

(19)

Osana menettelyä tutkittiin myös Ahoy' Rotterdam N.V:n myyntiä ja Ahoy'-kompleksin vuokrausta yksityistetylle toiminnanharjoittajalle – molemmat Rotterdamin kaupungin suorittamia liiketoimia, joita Alankomaiden viranomaiset eivät ole ilmoittaneet komissiolle. Koska nämä liiketoimet olivat tiiviisti kytköksissä ilmoitettuun investointiin, komissio katsoi tarpeelliseksi selvittää, sisältyykö niihin valtiontukea. Tässä yhteydessä komissio otti huomioon myös sen, että liiketoimien perustana olleet Deloitten arvonmääritysraportit perustuivat tietyssä määrin Ahoy' Rotterdam N.V:n johdon toimittamiin tietoihin ja että Ahoy' Rotterdam N.V:lle aiheutui tästä potentiaalisena ostajana/vuokralaisena eturistiriita.

(20)

Komissio aloitti muodollisen tutkintamenettelyn myös siitä syystä, että Alankomaiden viranomaisille ja asianomaisille tarjoutuisi tilaisuus esittää huomautuksia kuvatun toimenpiteen alustavasta arvioinnista ja toimittaa komissiolle toimenpidettä koskevia merkityksellisiä tietoja.

(21)

Menettelyn aloittamisen jälkeen komissio vastaanotti huomautuksia kolmelta asianomaiselta: Ahoy' Rotterdam N.V:ltä eli oletetulta tuensaajalta, Mojolta ja Music Domelta, jotka esittivät huomautuksensa yhdessä, ja yhdeltä yksityishenkilöltä (10).

(22)

Ahoy' Rotterdam N.V:n mukaan sen myynti ja Ahoy'-kompleksin vuokraaminen olivat vähintäänkin markkinaehtoisia liiketoimia, Rotterdamin kaupungin näkökulmasta mahdollisesti sitäkin edullisempia. Oletettu tuensaaja viittasi tässä yhteydessä vuokra- ja ostosopimuksen rajoituksiin ja ehtoihin, joilla vuokran ja ostohinnan arvoa rajoitetaan huomattavasti.

(23)

Ahoy' Rotterdam N.V. tarkensi, että urheiluhallin investoinnissa on ensisijaisesti kyse ylläpidosta ja kunnostamisesta ja vain vähäisessä määrin kapasiteetin lisäämisestä (11). Mitä tulee kapasiteetin lisäyksen johdosta mahdollisesti parantuviin toimintaedellytyksiin, Ahoy' Rotterdam N.V. osoitti toimitettujen rahoitustietojen perusteella, kuinka voitonjakojärjestelyllä varmistetaan, että kaupunki hyötyy enemmän kuin mitä markkinataloussijoittajaperiaate edellyttää.

(24)

Mojo ja Music Dome pysyvät kannassaan, jonka ne esittivät ennen muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista tekemässään kantelussa (12) ja jonka mukaan niin Ahoy'-kompleksin suunniteltu investointi kuin siihen kytkeytyvät liiketoimet (Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan yksityistäminen ja vuokrasopimus) sisältävät sääntöjen vastaista valtiontukea.

(25)

Mojo ja Music Dome pitävät kiinni väitteestään, että suunnitellusta investoinnista on etua rakennuskompleksin toiminnanharjoittajalle, koska urheiluhallin kapasiteetin lisääminen kasvattaa toiminnanharjoittajan tuloja. Ne myös väittävät, että vaikka tulot eivät kasvaisikaan, Ahoy' Rotterdam N.V:lle tilojen parantaminen on joka tapauksessa kilpailuetu, koska se saisi parannukset ilmaiseksi siinä missä kenen tahansa muun yksityisyrittäjän olisi vastattava kustannuksista itse. Niiden mukaan parannukset auttaisivat toiminnanharjoittajaa vähintäänkin säilyttämään markkina-asemansa ellei kohentamaan sitä. Lisäksi Mojo ja Music Dome väittävät, ettei investointi ole Rotterdamin kaupungille kannattava eikä näin ollen markkinataloussijoittajaperiaatteen mukainen.

(26)

Mojo ja Music Dome katsovat, että voitonjakojärjestely ei mitätöi toiminnanharjoittajalle koituvaa etua. Ne korostavat sitä tosiasiaa, että lopullinen voitonjakojärjestely ei ole yhdenkään riippumattoman asiantuntijan testaama. Ne myös väittävät, ettei järjestely ole markkinoiden mukainen siitä syystä, että vaikka toiminnanharjoittaja maksaisi investoinnin voitonjakojärjestelyn mukaisesti täysimääräisesti takaisin, se ei mitätöisi sille koituvaa taloudellista etua, koska Rotterdamin kaupunki kantaa investoinnin taloudelliset riskit kokonaisuudessaan. Jos investointi ei kasvata tuloja, kaupunki ei saa mitään. Ainoastaan siinä tapauksessa, että investointi johtaa lisätuloihin, Rotterdamin kaupunki saa osan investoinnista takaisin. Mojon ja Music Domen mukaan yksikään yksityinen sijoittaja ei suostuisi sellaiseen järjestelyyn.

(27)

Mitä taas tulee Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hintaan ja Ahoy'-kompleksin vuokraan, Mojo ja Music Dome väittävät, että johdon eli potentiaalisen ostajan eturistiriita johti siihen, että Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden arvo arvioitiin niiden Deloittelle toimittamien tietojen perusteella liian matalaksi. Ne asettavat Ahoy' Rotterdamin johdon laatimien ennusteiden luotettavuuden edelleen kyseenalaiseksi – ennusteiden, joiden perusteella Deloitte määritti yrityksen osakkeiden arvon.

(28)

Mojon ja Music Domen mukaan vuoden 2004/2005 tilinpäätöstä koskeva johdon kertomus viittaa Ahoy'n liikevaihdon osalta suuntaukseen, jossa ’hyvät’ ja ’kohtalaiset’ vuodet vuorottelevat. Mojo ja Music Dome väittävät, että toiminnanharjoittaja ennusti Deloittelle tällaista kehitystä mutta että suuntausta ei voida pitää uskottavana ottaen huomioon, että vuosittain järjestettävien tapahtumien määrä vaihtelee vain vähän (13). Lisäksi ne väittävät, ettei suuntaus vastaa toteutunutta liikevaihtoa, koska ”kohtalaiseksi” ennustettu tilikausi 2005/2006 osoittautuikin ’hyväksi’ vuodeksi, jonka liiketulos oli lopulta parempi kuin ”hyvänä” pidetyn tilikauden 2004/2005 tulos. Mojon ja Music Domen mukaan ei ole realistista ajatella, ettei toiminnanharjoittaja olisi osannut ennakoida tilikauden 2005/2006 hyvää liikevaihtoa ottaen huomioon, että Ahoy'ssa järjestettävistä tapahtumista tehdään hyvissä ajoin ennakkovaraus.

(29)

Lisäksi Mojo ja Music Dome väittävät, että Deloitten raportissa esitetty teoria jatkossa toistuvista kassavirroista on keinotekoinen. Raportti sisältää ennusteen, joka alkaa ”huonolla” vuodella ja päättyy ”hyvään” vuoteen. Jos kehitys olisi ollut päinvastainen – ensin ”hyvä”, sitten ”huono” vuosi – tulevan kassavirran nykyarvo ja sen myötä osakkeiden arvo olisi ollut huomattavasti suurempi.

(30)

Mojo ja Music Dome katsovat, että jos Deloitte olisi ennakoinut tilikauden 2005/2006 tuloksen oikein, yrityksen arvo olisi määritetty huomattavasti suuremmaksi. Niiden mielestä 5,745 miljoonan euron toteutuneen bruttovoiton (EBITDA) ja 1,252 miljoonan euron ennustetun bruttovoiton (EBITDA) välinen ero voidaan muutoin samanlaisten edellytysten vallitessa katsoa ensimmäisen ennustevuoden ylimääräiseksi kassavirraksi, joka nostaa yrityksen ohjeellista arvoa 4,493 miljoonalla eurolla (14).

(31)

Alankomaiden viranomaiset esittivät 1 päivänä huhtikuuta 2008 saapuneeksi kirjatulla kirjeellä huomautuksensa komission päätöksestä aloittaa muodollinen tutkintamenettely. Alankomaiden viranomaiset reagoivat myös asianomaisten huomautuksiin muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta ja kommentoivat ECORYS N.V:n raportin ei-luottamuksellista toisintoa.

(32)

Kaikkien huomautustensa osalta Alankomaiden viranomaiset pysyivät kannassaan, jonka ne olivat esittäneet jo ennen muodollisen tutkintamenettelyn (15) aloittamista ja jonka mukaan niin Rotterdamin kaupungin investointi Ahoy'-kompleksiin kuin Ahoy' Rotterdam N.V:n myynti ja rakennuskompleksin vuokraus eivät sisällä valtiontukea.

(33)

Alankomaiden viranomaiset pysyvät kannassaan, jonka mukaan suunniteltu investointi ei sisällä valtiontukea, ja viittaavat tässä yhteydessä ensisijaisesti jo ennen aloituspäätöstä toimitettuihin tietoihin. Viranomaiset toistavat, että investointi on katsottava investoinniksi yleiseen infrastruktuuriin, että se ei tarjoa valikoivaa etua millekään yritykselle ja että sillä turvataan rakennuskompleksin monitoiminnallisuus. Työt suorittava urakoitsija valitaan avoimella tarjouskilpailulla. Lisäksi viranomaiset väittävät, että investointi on laajennustyöt mukaan lukien välttämätön Ahoy'-kompleksin arvon säilyttämiseksi, ja huomauttavat, että kaikkiaan 42 miljoonasta eurosta vain 7 miljoonaa käytetään urheiluhallin kapasiteetin lisäämiseen.

(34)

Alankomaiden viranomaiset perustelevat väitteensä, jonka mukaan Deloitten raporteissa määritetty vuokra ja osakkeiden hinta takaavat markkinoiden mukaisen hinnan. Viranomaiset totesivat, että Deloitte on vahvistanut tehneensä oman analyysinsä käytettävissä olevista tiedoista ja että sen päätelmät eroavat tiettyjen seikkojen osalta johdon päätelmistä. Näin ollen voidaan Deloitten raporttien perusteella tehdä hyvin perusteltu päätelmä vuokran ja osakkeiden hinnan markkinoiden mukaisuudesta.

(35)

Alankomaiden viranomaiset täsmentävät toistamiseen, että voitonjakojärjestelyllä voidaan tehokkaasti estää se, ettei perusteetonta etua koidu myöskään investoinnin jälkeen. Tässä yhteydessä viranomaiset huomauttavat, että raja-arvo, jonka ylittyessä voitonjakojärjestelyä sovelletaan, on nimellisarvo, jota ei indeksoida. Ne myös väittävät, että jos Ahoy' Rotterdam N.V:n viimeisimpiin tuloksiin lisätään pelkästään odotettavissa oleva 2 prosentin vuotuinen inflaatio, Ahoy' joutuu voitonjakojärjestelyn mukaisesti maksamaan kaupungille lisävuokraa vuodesta 2010/2011. Tässä ennusteessa Ahoy' Rotterdam N.V:n vuodesta 2013/2014 maksama vuokra olisi korkeampi kuin kantelun tehneiden Mojon ja Music Domen laskema määrä. Alankomaiden viranomaisten mukaan voitonjakojärjestely onkin tehokas keino pitää vuokra markkinahintoja vastaavalla tasolla.

(36)

Alankomaiden viranomaiset vakuuttavat, että toisin kuin Mojo ja Music Dome väittävät, Ahoy' Rotterdam N.V:n liikevaihto vaihtelee hyvinkin vuodesta toiseen. Niiden mukaan vaihtelu ei ole ennustettavissa tapahtumien lukumäärän perusteella, koska määrässä ei ole huomioitu yksittäisten tapahtumien kaupallista arvoa. Ne toteavat, että huomattava osa tapahtumista järjestetään kahden vuoden välein ja että osasta niitä saadaan huomattavia lisätuloja (16). Viranomaiset myös huomauttavat, että yksittäisen tapahtuman liikevaihto voi helposti poiketa ennusteesta. Tästä syystä ne torjuvat Mojon ja Music Domen näkökannan.

(37)

Riippumattoman asiantuntijan raportista Alankomaiden viranomaiset huomauttavat, että siinä esitetyt huomautukset ovat pääosin yhdenmukaisia Deloitten raporttien kanssa. Viranomaiset toteavat erityisesti, että raportin päätelmien mukaan voitonjakojärjestely takaa sen, ettei suunnitellusta investoinnista aiheudu toiminnanharjoittajalle taloudellista etua. Niiden mukaan raportti vahvistaa sen, että tehdyt sopimukset ovat markkinaehtoisia.

(38)

Tutkintamenettelyn puitteissa komissio antoi riippumattomalle asiantuntijalle (ECORYS Nederland B.V.) tehtäväksi perehtyä Deloitten laatimiin arvonmääritysraportteihin (17), joiden perusteella kaupunki teki päätöksen myydä Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminta ja vuokrata Ahoy'-kompleksi. Asiantuntijaa pyydettiin myös perehtymään DTZ Zadelhoffin, jäljempänä ’DTZ’, arvonmääritysraporttiin (18), jonka kantelun tekijät olivat toimittaneet ennen tutkintamenettelyn aloittamista, sekä selvittämään, onko Ahoy' Rotterdam N.V:n ja kaupungin vuokrasopimukseen sisältyvä voitonjakojärjestely markkinaehtojen mukainen. Asiantuntijalta pyydettiin lausuntoa kaikista arvonmääritysraporteista ja erityisesti niissä sovellettujen menetelmien asiallisuudesta.

(39)

Asiantuntijan mukaan menetelmä, jota Deloitte käytti raporteissaan Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden ja Ahoy'-kompleksin vuokran arvon määrittämiseen, oli asianmukainen. Tutkimuksessa pidettiin loogisena, että Deloitte oli käyttänyt johdon sille toimittamia tietoja, mutta vahvistettiin, että Deloitten lopullinen arvonmääritys perustui sen omiin ennusteisiin, jotka erosivat johdon odotuksista.

(40)

Asiantuntijan mukaan ero Deloitten ja DTZ:n määrittämässä Ahoy'-kompleksin vuokraus-arvossa johtui siitä, että ne olivat käyttäneet arvioinneissaan eri menetelmiä. Asiantuntija piti Deloitten arviota pätevänä (19). Asiantuntija painotti Deloitten laatiman Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hinta-arvion ja rakennuskompleksin vuokranmäärityksen kiinteää yhteyttä ja totesi, että Deloitten arvonmääritysmenetelmä johti tarkimpaan arvioon Ahoy'-kompleksin markkinoiden mukaisesta vuokrahinnasta ottaen huomioon, että asiantuntijan mukaan osakkeiden arvo oli määritetty oikein.

(41)

Asiantuntijaraportissa Deloitten raporttiin sisältyvä oletus, jonka mukaan urheiluhallin kapasiteetin kasvu suunnitellun investoinnin seurauksena ei välttämättä tuo toiminnanharjoittajalle lisäarvoa, katsottiin pitäväksi (20). Voitonjakojärjestelmästä asiantuntija päätteli, että se turvaa kohtuullisen, markkinoita vastaavan vuokrannousun vastineeksi Rotterdamin kaupungin suunnitellulle investoinnille. Koska voitonjakojärjestelyssä asetettuun ylärajaan ei sovelleta indeksointia, kaupunki (vuokranantaja) voi asiantuntijan mukaan saada ylimääräistä voittoa, vaikkei toiminnanharjoittaja (vuokralainen) saisikaan lisätuloja rakennuskompleksiin tehtävästä investoinnista.

(42)

Komissio on tutkinut, voidaanko toimenpide katsoa perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi; kyseisen kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”.

(43)

Jotta Rotterdamin kaupungin ilmoittama investointi voitaisiin katsoa valtiontueksi, sen on täytettävä seuraavat ehdot: 1. Toimenpiteeseen käytetään valtion varoja. 2. Yrityksille koituu siitä taloudellista etua. 3. Kyseinen etu on valikoiva ja vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua. 4. Toimenpide vaikuttaa epäedullisesti jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

(44)

Tutkittavana olevassa tapauksessa Rotterdamin kaupunki aikoo investoida enintään 42 miljoonaa euroa Ahoy'-kompleksiin kuuluvan urheiluhallin kunnostamiseen ja laajentamiseen. Koska kaupunki on katsottava valtiolliseksi toimijaksi, investointia on pidettävä perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuna valtion varoista tehtävänä investointina.

(45)

Näin ollen myös kaupungin muita liiketoimia eli Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan myyntiä johdolle ja vuokrasopimuksen tekemistä (yksityisen) toiminnanharjoittajan kanssa on voitu rahoittaa valtion varoin perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

(46)

Kuten menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä jo todettiin, Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan myynnistä ja Ahoy'-kompleksin vuokrauksesta aiheutuisi ostajalle/vuokralaiselle taloudellista etua vain, jos Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hinta tai Ahoy'-kompleksin vuokra vahvistettaisiin markkinahintaa alemmalle tasolle. Menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä komissio totesi, että niin Ahoy' Rotterdam N.V:n hinta kuin Ahoy'-kompleksin vuokra määritettiin suoraan riippumattoman arvioijan, Deloitten, raporttien perusteella. Näiden liiketoimien ja ilmoitetun investoinnin välisestä tiiviistä kytköksestä johtuen komissio piti tarpeellisena selvittää liiketoimien ehdot, missä yhteydessä se otti huomioon sen, että Deloitten raportit perustuvat tietyssä määrin Ahoy' Rotterdam N.V:n johdon toimittamiin tietoihin ja että tässä tilanteessa johdolla oli potentiaalisena ostajana/vuokralaisena eturistiriita.

(47)

Osana menettelyä komissio päätti hankkia riippumattoman asiantuntijan lausunnon Deloitten raporttien luotettavuudesta ottaen huomioon, että kaupunki päätti toteuttaa liiketoimensa niiden perusteella. Johdanto-osan 38–40 kappaleessa esitetyn mukaisesti riippumattoman asiantuntijan tutkimus vahvisti niin raporteissa käytetyn menetelmän pätevyyden kuin sen, että Deloitten lopullinen arvonmääritys perustui sen omiin ennusteisiin (21). Myös Alankomaiden viranomaiset viittaavat tässä yhteydessä siihen, että Deloitte oli vahvistanut tehneensä käytettävissä olevien tietojen perusteella oman tutkimuksensa ja että sen päätelmät eroavat joiltakin osin johdon päätelmistä.

(48)

Komissio laati näistä raporteista oman perusteellisen analyysinsa ja päättelee sen perusteella, että Deloitte oli oikeassa soveltaessaan pääasiassa diskontatun kassavirran (Discounted Cash Flow) menetelmää (22) Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden arvon määrittämiseen ja tuloihin perustuvaa lähestymistapaa rakennuskompleksin vuokrausarvon määrittämiseen. Komissio päätteli myös, että raporteissa oli aivan oikein otettu huomioon toiminnasta vastaavan yrityksen erityispiirteet, jotka vaikeuttavat sen vertaamista muihin yrityksiin ja liiketoimiin. Komissio katsoi, että Deloitte on määrityksessään ottanut asianmukaisesti huomioon toiminnan myynnin ja Ahoy'-kompleksin vuokrauksen välisen tiiviin kytköksen. Komissio on oman arvionsa ja riippumattoman asiantuntijan päätelmien perusteella sitä mieltä, ettei Deloitten raporttien riitauttamiseen ole perusteltuja syitä.

(49)

Tästä syystä on katsottava, että Mojon ja Music Domen sekä ennen muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista että sen jälkeen esittämät väitteet, joiden mukaan Deloitten raporttien tuloksia heikentävät ne seikat, että yritys yhtäältä sovelsi väärää menetelmää ja toisaalta käytti johdon toimittamia yksipuolisia tietoja, eivät ole riittävän perusteltuja. Edellä esitetyn mukaisesti komissio päättelee, että Deloitte on soveltanut oikeita menetelmiä ja että sen arvonmääritykset perustuvat sen omiin ennusteisiin, jotka erosivat johdon näkemyksistä.

(50)

Mojo ja Music Dome väittävät myös, että eräät Ahoy' Rotterdam N.V:n saavuttamat tulokset eroavat tuloksista, jotka Deloitte oli ennustanut Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden arvonmäärityksessä (23) ja että jos ennusteet olisi saatettu ajan tasalle, arvonmäärityksessä ja näin ollen myös Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hinnan osalta olisi päädytty huomattavasti suurempiin lukuihin. Tässä yhteydessä on muistettava, että arvonmääritys perustui Deloitten ennusteisiin, jotka se oli laatinut tuolloin käytettävissä olevien tietojen perusteella. Ei ole minkäänlaista näyttöä siitä, että Deloitte olisi Ahoy' Rotterdam N.V:n markkina-arvoa määrittäessään käyttänyt paikkansa pitämättömiä tietoja. Sillä seikalla, että jotkin taloudelliset indikaattorit johtivat ennusteista poikkeaviin tuloksiin, ei ole mitään vaikutusta Deloitten arvonmääritysraportin laatimisen aikaan vallinneisiin olosuhteisiin ja sillä tuolloin käytettävissä olleisiin tietoihin, eivätkä ne näin ollen voineet vaikuttaa arvolaskelman tulokseen. Tästä syystä päätellään, että erot ennusteiden ja Mojon ja Music Domen jälkikäteen toimittamien toteutuneiden taloudellisten indikaattoreiden välillä eivät muuta Deloitten määrittämän arvon oikeellisuutta.

(51)

Arvioinnin perusteella on pääteltävä, että Deloitten arvonmääritykset muodostivat luotettavan perustan hinnoille, jotka vahvistettiin kaupungin suunnittelemaa Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan myyntiä ja Ahoy'-kompleksin vuokrausta silmällä pitäen. Tästä syystä komissio päättelee kaupungin vuokrasopimukseen sisällyttämät velvoitteet huomioon ottaen, että kyseiset liiketoimet toteutettiin markkinaehtojen mukaisesti ja että niistä ei aiheutunut perusteetonta taloudellista etua rakennuskompleksin toiminnanharjoittajalle.

(52)

Mitä tulee ilmoitetun investoinnin siihen osaan, jolla on tarkoitus rahoittaa urheiluhallin kunnostus/laajennus, komissio ei sulkenut menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä pois sitä mahdollisuutta, että investoinnista aiheutuisi Ahoy'-kompleksin toiminnanharjoittajalle tavanomaisia markkinaehtoja parempi valikoiva etu siinäkin tapauksessa, että otetaan huomioon kaupungin ja Ahoy' Rotterdam N.V:n välisessä vuokrasopimuksessa vahvistettu voitonjaon takaava järjestely.

(53)

Komission alustavan arvion mukaan Alankomaiden viranomaisten esittämistä väitteistä ei selvinnyt, että voitonjakojärjestely on suunniteltu niin, että se takaa markkinoiden mukaisen vuokrahinnan investoinnin jälkeen; niissä ei myöskään suljettu pois rakennuskompleksin toiminnanharjoittajalle investoinnin loppuun saattamisen jälkeen mahdollisesti aiheutuvaa taloudellista etua.

(54)

Osana tutkimusta komissio teki voitonjakojärjestelystä perusteellisen analyysin, jossa se otti huomioon Alankomaiden viranomaisten ja muiden asianomaisten toimittamat lisätiedot. Sen lisäksi komissio pyysi riippumatonta asiantuntijaa selvittämään, onko vuokrasopimukseen sisältyvä voitonjakojärjestely markkinaehtojen mukainen.

(55)

Johdanto-osan 15 ja 16 kappaleessa esitetyn mukaisesti Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan yksityistäminen ja rakennuskompleksin vuokraaminen perustuivat oletukseen, jonka mukaan suunniteltu investointi (24) oli välttämätön rakennuskompleksin arvon säilyttämiseksi mutta siitä ei koituisi lisätuloja toiminnanharjoittajalle (25). Komissio huomauttaa tässä yhteydessä, että riippumattoman asiantuntijan mukaan Deloitten raporttiin sisältyvä oletus, jonka mukaan suunniteltua investointia seuraavasta urheiluhallin kapasiteetin lisäyksestä ei välttämättä koidu lisäarvoa toiminnanharjoittajalle, oli perusteltu, kun otetaan huomioon tapahtumamarkkinoiden kehitys, uusien kilpailijoiden mahdollinen ilmaantuminen sekä siihen liittyvät epävarmuustekijät ja riskit. Komissio yhtyy riippumattoman asiantuntijan päätelmiin ja pitää oletusta perusteltuna ottaen huomioon myös Ahoy'n ainutlaatuisen markkina-aseman, muut markkinatoimijat (26) ja niiden käyttäytymisen sekä sen tosiasian, että kunnostustyöt saattavat häiritä rakennuskompleksin toimintaa suhteellisen pitkään.

(56)

Komissio myös huomauttaa, että kaupunki sisällytti vuokrasopimukseen järjestelyn voitonjaon takaamiseksi. Järjestelyllä halutaan varmistaa, että rakennuskompleksin vuokraa voidaan nostaa, jos suunniteltu investointi johtaa toiminnanharjoittajaa hyödyttävään rakennuskompleksin arvon nousuun. Komissio toteaa, että riippumattoman asiantuntijan mukaan voitonjakojärjestely takaa kohtuullisen ja markkinaehtojen mukaisen vuokrannousun vastineeksi kaupungin suunnittelemaan investointiin. Asiantuntija katsoi, että niin järjestelyn degressiivisyys kuin vuokran nousutahdin porrastus olivat kohtuullisia. Asiantuntija totesi myös, että koska voitonjakojärjestelyssä asetettuun ylärajaan ei sovelleta indeksointia, kaupunki (vuokranantaja) voi saada ylimääräistä voittoa, vaikkei toiminnanharjoittaja (vuokralainen) hyötyisikään rakennuskompleksiin tehtävästä investoinnista.

(57)

Järjestelyn mukaan vuokrasumma nousee, kun toiminnanharjoittajan bruttokate, siten kuin se on tässä yhteydessä määritelty, ylittää 16,5 miljoonaa euroa. Arvioidakseen tämän ylärajan sopivuutta komissio vertasi sitä vuokrasopimuksen keston ajan Deloitten raportissa ennustettuihin toiminnanharjoittajan bruttokatteisiin (27), joista on järjestelyn mukaisesti vähennetty kaupungille kunakin tilikautena maksettu vuokra.

[…]

(58)

[…] Deloitten vuokra-ajalle ennustama bruttokate (miinus vuokra) on keskimäärin yli 16,5 miljoonaa euroa suunnitellun investoinnin loppuun saattamisen jälkeisinä tilikausina siinäkin tapauksessa, että rakennuskompleksin arvon noususta mahdollisesti syntyvää ylimääräistä bruttokatetta ei oteta huomioon. Tämän perusteella komissio päättelee, että asetettu yläraja on omiaan kattamaan bruttokatteen mahdollisen lisäyksen; lisäystä syntyy, jos investoinnin ansiosta arvo ei pelkästään säily vaan toiminnanharjoittajalle syntyy lisäarvoa.

(59)

Jos bruttokate ylittää 16,5 miljoonan euron ylärajan, kaupungille maksettava vuokra nousee huomattavasti, vaikkakin degressiivisesti (28), kunnes toiminnanharjoittajan bruttokate on noussut 25 miljoonaan euroon. Tällöin kaupungille maksettava vuokra on kaksinkertainen (5,2 milj. euroa) Deloitten määrittämään vuokraan verrattuna (29). Koska ei voida olettaa, että urheiluhallin kunnostuksella/laajennuksella on rajaton vaikutus toiminnanharjoittajan tuloihin, komissio katsoo, että tässä tapauksessa on oikeudenmukaista porrastaa vuokrannousun tahti ja lisäksi vahvistaa korotuksen enimmäismäärä (30).

(60)

Edellä esitetyn perusteella komissio yhtyy riippumattoman asiantuntijan näkemykseen ja päättelee, että vuokrasopimukseen sisältyvä voitonjakojärjestely on markkinaehtojen mukainen ja takaa sen, että rakennuskompleksin vuokra on suunnitellun investoinnin jälkeen markkinahintoja vastaavalla tasolla.

(61)

Komissio ei pidä uskottavana Mojon ja Music Domen väitettä, jonka mukaan toiminnanharjoittaja saa kilpailuedun siinäkin tapauksessa, että investoinnista ja nimenomaan urheiluhallin laajennuksesta ei synny sille lisätuloja, koska siinä missä kenen tahansa muun yksityisyrittäjän olisi itse vastattava kustannuksista, toiminnanharjoittajan hyötyy tilojensa parantumisesta ilmaiseksi. Deloitte lähti arvonmäärityksissään siitä, että investoinnista ei seuraa lisätuloja mutta että se oli välttämätön rakennuskompleksin arvon säilyttämiseksi. Investointi otettiin huomioon Ahoy' Rotterdam N.V:n hintaa ja rakennuskompleksin vuokraa määritettäessä. Näin ollen investoinnista ei aiheudu toiminnanharjoittajalle taloudellista etua.

(62)

Mojo ja Music Dome väittivät myös, ettei voitonjakojärjestely voinut olla markkinoiden mukainen, koska toiminnanharjoittajalle koituisi taloudellista etua, vaikka se järjestelyn mukaisesti maksaisikin investoinnin täysimääräisesti takaisin, koska Rotterdamin kaupunki ottaa yksin kantaakseen investoinnin taloudellisen riskin. Mojon ja Music Domen mukaan kaupunki ei saa mitään, jos tulot eivät investoinnin johdosta nouse; kaupunki saa investointinsa takaisin vain, jos se johtaa lisätuloihin. Mitä tulee tähän Mojon ja Music Domen väitteeseen, komissio ei voi sulkea pois mahdollisuutta, että investointipäätöstä tehdessään kaupunki ei ole käyttäytynyt kuin voiton maksimointiin pyrkivä yksityinen sijoittaja. Itse asiassa toiminnanharjoittajalle asetetut, rakennuskompleksin monitoiminnallisuutta ja järjestettävien tapahtumien luonnetta koskevat ehdot alentavat investoinnin arvoa. Komission arviosta käy ilmi, että sopimukseen sisältyvistä rajoituksista johtuen toiminnanharjoittaja ei saanut perusteetonta etua sopimussuhteistaan kaupungin kanssa. Kuten edellä jo todettiin, vuokra ja Ahoy' Rotterdam N.V:n osakkeiden hinta olivat markkinaehtojen mukaisia. Voitonjakojärjestely on lisätae siitä, ettei toiminnanharjoittajalle aiheudu perusteetonta etua siinä tapauksessa, että investointi ei pelkästään säilytä rakennuksen arvoa vaan nostaa sitä toiminnanharjoittajaa suosivalla tavalla.

(63)

Edellä esitetyn perusteella ja urheiluhallin kunnostamisesta/laajentamisesta toiminnanharjoittajalle mahdollisesti aiheutuvan edun epävarmuuden ja kaupungin soveltaman voitonjakojärjestelyn tehokkuuden huomioon ottaen komissio päättelee, että suunnitellusta investoinnista ei aiheudu toiminnanharjoittajalle normaaleja markkinaehtoja parempaa taloudellista etua.

(64)

Alankomaiden viranomaiset ovat sitoutuneet siihen, että investointihankkeen toteuttava yritys / toteuttavat yritykset valitaan avoimella tarjouskilpailulla Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiiviä 2004/18/EY (31) täysimääräisesti noudattaen. Kuten komissio on todennut tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään, se voi varmistua siitä, ettei valittu yritys / etteivät valitut yritykset saa normaaleja markkinaedellytyksiä parempaa taloudellista etua edellyttäen, että annetusta sitoumuksesta pidetään kiinni.

(65)

On aiheellista päätellä, että investoinnista ei aiheudu normaaleja markkinaehtoja parempaa taloudellista etua yrityksille, jotka käyttävät Ahoy'-kompleksin toiminnanharjoittajan tarjoamia palveluja. Koska investoinnissa on kyse urheiluhallin kunnostamisesta ja kehittämisestä, asianomaiset yritykset ovat konserttien, festivaalien sekä urheilu- ja yleisötapahtumien järjestäjiä. Koska Ahoy'-kompleksin toiminnanharjoittaja on yksityinen yritys, ei ole mitään syytä epäillä, etteikö sen asiakkailta veloiteta markkinahinta.

(66)

Komissio teki käytettävissä olevien tietojen perusteella menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä alustavan päätelmän, jonka mukaan tietyille yrityksille/yritysryhmille tai tietyille sektoreille ei voi aiheutua valikoivaa etua, kun otetaan huomioon rakennuskompleksin monipuolisuus ja toiminnanharjoittajalle vuokrasopimuksessa määrätyt, rakennuskompleksin ylläpitoa ja sen monitoiminnallisuuden säilyttämistä koskevat velvoitteet.

(67)

Tutkintamenettelyn yhteydessä toimitetuissa Alankomaiden viranomaisten huomautuksissa vahvistetaan Ahoy'-kompleksin monitoiminnallisuus ja siellä järjestettävien tilaisuuksien kirjo. Vuokrasopimuksella toiminnanharjoittaja velvoitetaan huolehtimaan siitä, että tilat ovat jatkossakin erityyppisten käyttäjien käytettävissä erityyppiseen toimintaan. Tässä yhteydessä komissio huomauttaa, että Ahoy'-urheiluhallin investointi on suunniteltu säilyttämään rakennuskompleksin monitoiminnallisuus: tarkoituksena on tukea erityyppistä toimintaa suosimatta mitään tiettyjä yrityksiä/yritysryhmiä tai tiettyjä sektoreita. Lisäksi investoinnin tarkoituksena on tehdä urheiluhallista paikka, jossa voidaan järjestää erilaisia yleisötapahtumia. Tämäntyyppisten tilojen tarjonta voidaan katsoa valtion velvollisuudeksi kansalaisia kohtaan edellyttäen, että rakennuksen monitoiminnallisuus säilytetään. Ei ole myöskään näyttöä siitä, että Ahoy'-kompleksin toimintaa harjoitettaisiin muiden toimintojen ja tapahtumien osalta markkinaehtojen vastaisesti.

(68)

Tämän perusteella komissio päättelee, ettei investointi suosi tiettyjä yrityksiä tai tiettyjä talouden sektoreita ja ettei se näin ollen ole valikoiva.

(69)

Edellä esitetyn perusteella komissio päättelee, ettei suunniteltu investointi Ahoy'-kompleksiin eikä siihen kytkeytyvä Ahoy'n toiminnan myynti ja rakennuskompleksin vuokraus kaupungin toimesta tarjoa rakennuskompleksin toiminnanharjoittajalle tai millekään muulle yritykselle tavanomaisia markkinaedellytyksiä parempaa taloudellista etua. Lisäksi komissio katsoo, ettei investointi suosi tiettyjä yrityksiä tai talouden tiettyjä sektoreita eikä se näin ollen ole valikoiva.

(70)

Alankomaiden viranomaiset ja riippumaton asiantuntija ovat muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisen jälkeen onnistuneet tyydyttävällä tavalla poistamaan alustavan epäilyn, jonka komissio oli ilmaissut menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään. Voitonjakojärjestelystä toimitettujen lisätietojen avulla komissio on voinut arvioida järjestelyä yksityiskohtaisesti. Lisäksi komissio on arvioinut Deloitten arvonmääritysten luotettavuutta ja tullut vakuuttuneeksi siitä, että Ahoy' Rotterdam N.V:n toiminnan myynti ja Ahoy'-kompleksin vuokraus, jotka molemmat perustuivat suoraan Deloitten raportteihin, ovat markkinaehtojen mukaisia.

(71)

Tästä syystä komissio päättelee, ettei ilmoitettu investointi Ahoy'-kompleksin kunnostamiseen ja laajentamiseen eivätkä siihen liittyvät Ahoy' N.V:n toiminnan myynti ja rakennuskompleksin vuokraus ole perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea,