7.9.2011   

ET

Euroopa Liidu Teataja

L 230/69

(1)

Komisjon sai 10. märtsil 2004. aastal kaebuse ettevõtjalt Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, milles kaebuse esitaja teavitas komisjoni väidetavast abimeetmest, mida Karkkila linn (edaspidi „Karkkila”) võimaldas ettevõttele Componenta Corporation Oyj (edaspidi „Componenta”). Komisjon teavitas 19. novembri 2004. aasta kirjaga Soomet, et ta on otsustanud algatada abi suhtes EÜ asutamislepingu artikli 88 lõikes 2 (nüüd Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõige 2) sätestatud menetluse. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta avaldati Euroopa Liidu Teatajas  (2). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta märkused, kuid ühtegi märkust ei saabunud.

(2)

Komisjon võttis 20. oktoobril 2005. aastal vastu lõpliku negatiivse otsuse (edaspidi „2005. aasta otsus”), mille kohaselt Soomel tuli ettevõttelt Componenta abi tagasi nõuda. 2005. aasta otsus, millega lõpetati ametlik uurimismenetlus, avaldati Euroopa Liidu Teatajas  (3). Componenta esitas otsuse peale edasikaebuse, mille tulemusena tühistati otsus 18. detsembri 2008. aasta kohtuotsusega (edaspidi „kohtuotsus”), sest komisjoni otsus ei olnud piisavalt põhjendatud (4).

(3)

Soome esitas oma tähelepanekud 5. jaanuari ja 10. jaanuari 2010. aasta kirjadega, mis sisaldasid kahte hinnangut asjaomase kinnisvara väärtuse kohta. Komisjon saatis kolm täiendavat teabenõuet 9. jaanuaril 2009, 23. juulil 2009 ja 8. jaanuaril 2010, millele vastati vastavalt 9. märtsil 2009, 15. oktoobril 2009 ja 5. märtsil 2010 registreeritud kirjadega. 23. novembril 2009 toimus Brüsselis komisjoni ning Soome valitsuse ja abisaaja esindajate kohtumine.

(4)

Componenta on Soomes Karkkilas asuv metallitööstuse ettevõte. Ettevõttel on tootmisüksused Soomes, Madalmaades ja Rootsis. Ettevõtte 316 miljoni euro suurusest käibest 2004. aastal laekus enamus Põhjamaadest ja Kesk-Euroopast. Kontsernis töötas 2004. aastal umbes 2 200 töötajat.

(5)

Hinnatav tehing on seotud kinnisvaraettevõttega Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (edaspidi „KK”), kellele kuulus kinnisvara Karkkilas, mis asub umbes 65 km Helsingist loodes. KK kuulus võrdsetes osades nii Componentale kui ka Karkkilale (50/50). 1996. aastal andsid mõlemad ühisettevõtte partnerid KK-le intressita aktsionärilaenu summas 1 670 184 eurot.

(6)

16. detsembril 2003 allkirjastatud müügilepingus lepiti kokku, et linn omandab ettevõttes KK täieliku osaluse, ostes Componentale kuuluvad aktsiad kogumaksumusega 2 383 276,50 eurot. Tehing koosnes kahest osast:

(7)

Seega kasutas Karkkila eespool nimetatud tehingu tarbeks 2 383 276,50 eurot: 713 092,50 eurot KK aktsiate eest maksmiseks ja 1 670 184 eurot ettevõttele KK antud intressivaba laenu jaoks.

(8)

Aktsiate ostuhind arvutati standardhindade alusel, millega Karkkila 2003. aastal kinnisvara müüs.

Tabel 1

KK müüdud kruntide müügihind ruutmeetri kohta

(9)

Neid standardhindu kohaldati tehingu toimumise ajal KK maaportfellis oleva kinnisvara suhtes ning need jagati kahega, mille tulemusel oli aktsiate ostuhind 713 092,50 eurot.

(10)

Lisaks nähti Karkkila ja Componenta vahelises müügilepingus ette järgmist:

(11)

Müügilepingu 1. lisas sätestati, et Componenta ühendab kontserni kahe tootmiskoha, nimelt Rootsis asuva Alvesta valukoja ja Karkkila valukoja tegevuse, ning et otsus valukoja tulevase asukoha kohta langetatakse analüüsi tulemuse alusel. Alvesta valukoda suleti 2005. aastal ning tegevus viidi üle Karkkilasse.

(12)

Olles ostnud Componentale kuulunud KK aktsiad, otsustas Karkkila lõpetada KK tegevuse ja anda maa linnale.

(13)

Karkkila asub Helsingist mööda kiirteed nr 2 sõites umbes 65 km kaugusel loodes Uusimaa maakonna kirdeosas. 2003. aastal oli Karkkilas umbes 8 500 elanikku. Linn kujunes 19. sajandil rajatud Högforsi kõrgahju ümber ning ulatub linnast põhja pool asuva järveni.

(14)

KK-le kuulunud kinnisvara hõlmas 730 000 m2 maad Karkkilas ja selle vahetus ümbruses kuni 2,5 km linna keskusest arvates. 2003. aasta detsembris oli olukord järgmine:

(15)

Kokku hõlmab kinnisvara umbes 160 krunti. Karkkila kavatses siiski osa maast ümber planeerida ja jagada see väiksemateks kruntideks. KK oli tehingu toimumise ajal kindlasti suurim kinnisvaraomanik Karkkilas.

(16)

Pärast täieliku osaluse omandamist kavatses Karkkila osa maast tegevuskulude katteks välja rentida. KK tegevuskulud (töötasu, rent, laenuintressid) olid ajavahemikul 2000–2003 kuni 40 000 eurot.

(17)

Karkkila asub Helsingist elu- ja töökoha vahel sõitmiseks sobivas kauguses. Kinnisvara Helsingis ja selle ümbruses on muutunud väga kalliks ning hinnad üha tõusevad. Selle hinnasurve tõttu on inimesed asunud elama pealinna ümbritsevatesse omavalitsusüksustesse, mis on omakorda mõjutanud sealseid kinnisvarahindu. Karkkilat võib pidada võimalikuks alternatiivseks asukohaks koos järgmise kolme linnaga: Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Kaugused Helsingist on esitatud allpool.

Tabel 2

Kaugused Helsingist

(18)

Need omavalitsusüksused on ligi meelitanud märkimisväärse arvu uusi elanikke. Selle tulemusel kasvasid kinnisvarahinnad enne (ja pärast) tehingut olulisel määral, kusjuures Karkkilas hinnad kahekordistusid ja mõnel juhul kuuekordistusid.

(19)

Vastavalt 2000. aastal avaldatud ametlikele prognoosidele eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks 9 600 elanikuni, mis tähendaks vajadust 600 uue eluaseme järele. Peagi selgus, et need prognoosid oli elanikkonna arvu tegeliku kasvuga võrreldes liiga tagasihoidlikud. Kolm aastat hiljem, st tehingu toimumise ajal oli Karkkila prognoositav eluasemevajadus umbes 70 uut kodu aastas, mida peagi kinnitas ka Uusimaa Piirkonnanõukogu uuring, mis hõlmas ajavahemikku aastani 2025. (Tegelikult ehitati 2005. aastal 63 eluaset ning 2006. aastal 137 ja 2007. aastal 95 eluaset).

(20)

Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 %.

(21)

Soome esitas kolm ekspertide koostatud järelhinnangut maa väärtuse kohta. Nendes järeldati, et makstud hind vastas turuhinnale. Komisjon lükkas oma esialgses 2005. aasta otsuses esimese uurimismenetluse käigus esitatud hinnangu (hinnang A) üldjoontes tagasi (5). Pärast 2005. aasta otsuse vastuvõtmist tellis Soome kaks täiendavat eksperthinnangut. Esimene neist (hinnang B) sisaldab ainult üldist avaldust, et maa oli hinnatud õigesti, ning üksikasjadesse ei laskuta. Teises hinnangus, nimelt KP&P aruandes (hinnang C) analüüsitakse põhjalikumalt kinnisvara olukorda Karkkilas ja seda ümbritsevates omavalitsusüksustes.

(22)

Soome väidab, et Karkkila omandas täieliku osaluse aktsiates, sest see oli keskpikas ja pikas perspektiivis madala riskiga investeering. Pidades silmas pidevat kinnisvarahindade tõusu naaberomavalitsusüksustes, Karkkila elanikkonna kasvu prognoose, olemasolevate naaberpiirkondade ülerahvastatust ja vajadust laienemise järele, leidis Karkkila linnavolikogu, et ettevõttes KK täieliku osaluse omandamine oleks kasumlik.

(23)

Lisaks selgitas Soome, et võimalus kiirendada menetlusi oli teine praktiline põhjus ainuosaluse omandamiseks. Soome vihjas mitmel korral, et koostöö Karkkila ja Componenta vahel ei olnud kõige parem nende lahknevate ärihuvide tõttu. Mõlemad partnerid nõustusid lõpetama ühisettevõtte tegevuse, et vältida paljude otsuste puhul ummikseisu sattumist. Eelkõige tuli langetada suur hulk otsuseid Haapala ja Uusitalo piirkonnas, sest piirkonna arengu hõlbustamiseks tuli krunte veel väiksemaks jagada. Kuna investeerimine kinnisvarasse ei olnud Componenta põhitegevusala, oli tema huvides sellest tegevusvaldkonnast loobuda; samas Karkkila huvides oli juhtida maa-arendust täiesti sõltumatult.

(24)

Soome selgitas, miks võrdlus Vihti, Lohja ja Hyvinkääga oli asjakohane. Muu hulgas rõhutas Soome, et Vihtil ja Lohjal puudus reisirongiühendus, mis võimaldaks Helsingis tööl käijatel nende omavalitsusüksuste ja Helsingi vahel lihtsalt reisida.

(25)

Soome on seisukohal, et 2005. aasta otsuses esitatud komisjoni arvutused abi suuruse kohta olid moonutatud, sest aktsionärilaenu võeti arvesse kaks korda. Laen lahutati ettevõtte väärtusest, et arvutada 50 % aktsiate väärtus, ning laenu võeti arvesse tagasimaksena Componentale. Seetõttu väidab Soome, et aktsiate hind (713 092,50 eurot) sisaldab juba laenu, sest see summa arvutati KK netoväärtuse alusel.

(26)

Vastavalt EÜ asutamislepingu artikli 87 lõikele 1 on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, ühisturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Euroopa Liidu Kohus on korduvalt sedastanud, et kaubanduse kahjustamise kriteerium on täidetud, kui abi saava ettevõtte majandustegevus hõlmab liikmesriikidevahelist kaubandust.

(27)

Siseturul on ka teisi ettevõtjaid, kes valmistavad Componentaga samu tooteid, millega kaubeldakse liikmesriikide vahel intensiivselt. Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel hõlmavad riigi vahendid kohaliku omavalitsuse vahendeid (6). Seega kasutati kõnealune Karkkila vahenditega rahastatud tehingu jaoks riigi vahendeid artikli 107 lõike 1 tähenduses. Seepärast kuuluks EÜ asutamislepingu artikli 87 lõike 1 kohaldamisalasse mis tahes eelis, mille Componenta sai tehingu käigus ja mida ta ei oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral. Seega seisneb antud juhtumi puhul peamine küsimus selles, kas Componentale maksti selline summa, mida ta tavapäraste turutingimuste korral ei oleks saanud.

(28)

Komisjon märgib, et Componenta ja Karkkila vahelises müügilepingus sisalduvat hüvitisklauslit võib käsitada märgina, et Karkkila pakutud ostutingimused pidid julgustama Componentat jätma oma tootmise Karkkilasse ja sulgema kõrgahju Alvestas.

(29)

Esimese Astme Kohus sedastas oma otsuses, (7) et tehing oli tingimuslik, kuid ei täpsustanud tagajärgi. Isegi kui tingimuslikkus viitab asjaolule, et tehing võidi sõlmida Componentale soodsatel tingimustel, ei saanud Componenta nendest sätetest mingit selget kasu. Tõepoolest, ühelt poolt – nagu ka allpool selgub – ei ületanud Componentale tema KK osaluse müügi eest makstud hind turuhinda ning teiselt poolt ei leidnud komisjon ühtegi tõendit, et Componenta oleks saanud nende sätete tõttu muid eeliseid. Seetõttu hindas komisjon, kas juba 50 % aktsiatest omanud turumajanduse tingimustes tegutsev investor oleks samadel tingimustel omandanud täieliku osaluse.

(30)

Kohtupraktikas on sedastatud, et „erainvestori käitumine, millega tuleb võrrelda majanduspoliitika eesmärke silmas pidava avalik-õigusliku investori sekkumist, ei pea tingimata olema tavalise investori käitumine, kes teeb kapitalipaigutusi nende vähem või rohkem lühiajalist tasuvust silmas pidades, kuid see peab olema vähemalt eraõigusliku valdusettevõtja või struktuuri-, globaalset või sektoripoliitikat järgiva ning investeeritud kapitali pikaajalise tasuvuse väljavaadetest juhinduva eraõigusliku kontserni käitumine” (8).

(31)

Komisjoni teatist ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (9) (edaspidi „teatis”) ei kohaldata vahetult, sest kõnealune juhtum ei käsitle tegelikult maa müüki, vaid kinnisvaraettevõtte aktsiate ostu. Kuid nimetatud teatises sisalduvaid põhimõtteid saab siiski kohaldada, sest KK aktsiate väärtus on peamiselt arvutatud ettevõtte portfelli kuuluva maa turuväärtuse alusel. Seepärast on KK omanduses oleva maa väärtuse hindamine äärmiselt oluline riigiabi olemasolu kindlaksmääramiseks.

(32)

Igal juhul tuginetakse teatises turumajanduse tingimustes tegutseva erainvestori põhimõttele, st maa müük riigiasutuste poolt ei sisalda riigiabi elemente, kui see maa müüakse hinnaga, mida erainvestor oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral.

(33)

Komisjon leiab, et analüüsi aluseks peaks olema hind, mida täieliku osaluse omandamise eest oleks olnud valmis maksma turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor, kellele kuulub juba 50 % KK aktsiatest. Turumajanduse tingimustes tegutsev investor võtaks selle hinna arvutamisel, mida ta oleks valmis maksma, aluseks tulu, mida ta oma investeeringult oodata võiks.

(34)

Antud juhtumi puhul ei proovinud Componenta leida teist ostjat. Tema huvides oli müüa oma aktsiad teisele aktsionärile. Aktsionäride lepingu (10) ja KK põhikirja (11) kohaselt oli Karkkilal Componentale kuuluvate KK aktsiate ostu eesõigus ning õigus aktsiad välja osta, kui Componenta oleks püüdnud müüa neid aktsiaid kolmandale isikule. Need eeskirjad ei stimuleerinud Componentat teisi ostjaid otsima. Peale selle, kõik ülejäänud eraostjad ei oleks olnud huvitatud 50 % KK aktsiate ostust, kui nad ei oleks seda tehes omandanud täielikku kontrolli KK üle. Iga uus partner, kel puudus täielik kontroll KK üle, oleks olnud sunnitud järgima KK põhikirja, (12) mille kohaselt oli KK eesmärk aeglustada maa ja eluasemete hinna tõusu Karkkilas elanikkonna kasuks.

(35)

Komisjon on ühtlasi seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev aktsionär, kes omandab täieliku osaluse, võtaks arvesse kogu investeeringu rahastamist (2,37 miljonit eurot aktsiate ja laenu eest).

(36)

Aktsionärilaenu tasumise kohta märgib komisjon, et KK portfellis olevate varade väärtus hinnati 4,9 miljonile eurole. See väärtus oli märksa suurem 3,34 miljoni euro suurusest laenujäägist, mis tähendab, et iseenesest ei tundunud laenu hüvitamine valmistavat probleeme.

(37)

Lisaks selgitas Soome, et Karkkila oli kavandanud suurendada pärast tehingu toimumist renditulu, et katta KK rahastamis- ja tegevuskulud (alla 40 000 euro aastas enne tehingu toimumist). Kui linnast oleks saanud ainuaktsionär, oleks tal olnud võimalik muuta KK põhikirja, mis piiras tema vabadust hindade kujundamisel. Seega õiguslikust vaatenurgast ei olnud midagi, mis oleks takistanud linnal suurendada renditulu pärast KKs täieliku osaluse omandamist.

(38)

Komisjon märgib, et järgnevad arengud kinnitavad, et kulude katmine renditulu abil oli realistlik plaan. Karkkila sõlmis 28 pikaajalist rendilepingut, millega teenitud tulu on näidatud allpool esitatud tabelis:

Tabel 3

Renditulu pärast tehingu toimumist

(39)

Peale selle, intressivaba laenu eest ootaks erainvestor oma osaluse väärtuse suurenemist ettevõttes. Antud juhtumi puhul avaldus tulu investeeringult KK-le kuuluva kinnisvara väärtuse suurenemise kaudu. Soome selgitas, et KK-le kuuluva maa väärtus oli ajavahemikul 1996–2003 märkimisväärselt kasvanud. Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 % ning ajavahemikul 2005–2008 umbes 10 %.

(40)

Samal ajal eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastani enam kui 100 inimese võrra aastas, mis konservatiivsete prognooside kohaselt tähendaks, et igal aastal tuleks linnas ehitada vähemalt 70 uut eluaset (13).

(41)

Neil põhjustel võiks erainvestor eeldada talle ettevõttes KK kuuluva osaluse väärtuse kasvu.

(42)

Kõigepealt hindas komisjon, kas Karkkila makstud aktsia ostuhind tähendas eelist Componenta jaoks, sest müüja oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral madalama hinna.

(43)

Soome teatas, et KK varade väärtus oli järgmine (14):

Tabel 4

KK varade väärtus Soome arvutuste alusel

(44)

Maa väärtus arvutati standardhindade alusel, mida Karkkila küsis 2003. aastal. Tegemist oli ühesuguste hindadega kogu Karkkila piirkonna puhul ning ainsaks erandiks oli erinevus kahe tsooni vahel. Soome esitatud andmetest selgus, et tegelikud turuhinnad varieeruvad erinevate naaberpiirkondade ja elamurajoonide vahel olulisel määral. Sellepärast keskendus komisjon oma hinnangus põhjalikumalt asjaomastele piirkondadele.

(45)

Komisjon märgib, et Karkkila pidas täieliku osaluse omandamisel silmas keskpikka ja pikka perspektiivi. Kinnisvaraäris ei ole ebatavaline oodata olulist väärtuse kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis, kui asjaolud seda võimaldavad. Karkkila järgis pikaajalist investeerimisstrateegiat ja lootis saada kasu tulevikus suurenevast müügist.

(46)

Karkkilat käsitleva konkreetse olukorra kohta osutas Soome, et Karkkilal olid põhjendatud ootused, et keskpikas ja pikas perspektiivis kasvab elanikkond olulisel määral ning et see suurendab märkimisväärselt vajadust eluasemete järele. Peamine põhjus seisnes selles, et kolm Helsingist põhja- ja lääne pool asuvat omavalitsusüksust – Vihti, Lohja ja Hyvinkää – olid ligi meelitanud suure hulga elanikke, kellest paljud käivad tööl Helsingis. Selle tulemusel tõusid kinnisvarahinnad kiiresti ja pidevalt ning kasvu peatset aeglustumist ei olnud oodata. 2003. aastal olid kinnisvarahinnad nendes naaberomavalitsusüksustes keskmiselt 2,5 korda kõrgemad kui Karkkilas. Seepärast eeldas Karkkila, et hindade jätkuva tõusu tõttu kolivad inimesed Karkkilasse kui järgmisse loogilisse elukohta isegi juhul, kui ka Karkkila hinnad tõuseksid märgatavalt. Ei tundunud ebareaalne oodata Karkkila kinnisvarahindade kahekordistumist.

(47)

Kuigi järgnenud sündmused ei ole otseselt asjakohased tehingu eelneva analüüsi seisukohast, kinnitas kinnisvarahindade areng kolmes naaberomavalitsusüksustes tehingule järgnenud aastatel, et prognoos oli realistlik. Mõnel juhul olid kinnisvarahinnad üle nelja korra kõrgemad kui Karkkilas.

(48)

Teine põhjus Karkkila elanikkonna kasvu eeldamiseks oli Karkkilasse viiva tee renoveerimise kava – see oli ette teada juba tehingu toimumise ajal ja teostati pärast tehingut.

(49)

Täieliku osaluse omandamisel lähtuti ka elanike arvu suurenemist käsitlevatest ametlikest prognoosidest. Uusimaa Piirkonnanõukogu oli 2000. aastal avaldanud esialgse uuringu, milles prognoositi, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks umbes 9 600 elanikuni (st umbes 10 %) ja et täiendavalt on vaja 600 uut eluaset. Peagi selgus, et see prognoos oli liiga konservatiivne. Tehingu toimumise ajal eeldati juba palju suuremat Karkkila elanike arvu kasvu, mille tõttu oleks igal aastal olnud vaja vähemalt 70 uut eluaset.

(50)

Seda soodsat prognoosi kinnitas hiljem Uusimaa Piirkonnanõukogu poolt läbi viidud lisauuring, mis avaldati 18. augustil 2009 ning mille kohaselt eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab kuni 2030. aastani 100 elaniku võrra aastas, tuues igal aastal kaasa vajaduse 70 uue eluaseme järele. Antud juhul osutus ka see teine prognoos liiga tagasihoidlikuks, sest 2006. aastal ehitati 137 ja 2007. aastal 95 uut eluaset.

(51)

Lisaks tuleks märkida, et KK oli selgelt suurim kinnisvaraomanik Karkkilas. Tehingu toimumise ajal ei olnud portfelli kuuluvate maatükkide tegelik arv teada, sest Karkkila kavatses mõned neist osadeks jagada ja ümber planeerida (eelkõige Haapala ja Uusitalo piirkonnas). Peale selle saab ridamajade jaoks ette nähtud maale ehitada krundi kohta rohkem kodusid ja korrusmajadele mõeldud maa puhul on eluasemete arv veelgi suurem. Portfelli kuulunud kinnisvara nimekiri, mille Soome esitas, sisaldab elamute jaoks alla 140 krundi (ülejäänud maa oli ette nähtud parkide jaoks). Kui tehingu toimumise ajal prognoositi eluasemevajaduseks 70 uut eluaset aastas, siis järgneva kümne aasta prognoositud vajadus oleks 700 uut eluaset ja järgneva 20 aasta vajadus oleks 1 400 uut eluaset. Arvestades, et KK-l ei olnud Karkkilas suuri konkurente, võis Karkkila linn põhjendatult eeldada, et ta suudab müüa enamiku – kui mitte kõik – tema portfelli kuuluvast varast.

(52)

Soome selgitas, et Karkkila strateegia oli kõigepealt suurendada talle kuuluva maa väärtust, planeerides ja arendades seda, et oodata ära piirkonnas aset leidva üldise hinnatõusu mõju ning müüa maa hiljem. Kooskõlas selle strateegiaga oli KK juba hoidunud varasemast müügist eelmisel aastal, mis selgitab madalat müügitaset tehingule eelnenud aastatel.

(53)

Komisjon märgib, et KK-le kuulunud maatükke hinnati erinevalt maatüki tüübist sõltuvalt (eramukrunt, ridaelamukrunt, korrusmajakrunt, pargid ja avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa). Allpool on kirjeldatud ja analüüsitud eraldi igale piirkonnale iseloomulikke tunnusjooni.

(54)

Asemanranta piirkonnas korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 2 358 158 eurot, st umbes pool KK varade väärtusest. Tehinguga seoses hinnati maa väärtuseks 79,56 eurot/m2.

(55)

Selles osas ei ole selgitused ammendavad ning selle peamine põhjus on võrdlushindade puudumine Karkkilas. Tegelikult ei olnud keegi Karkkilas kuni tehingu toimumiseni müünud turul korrusmajade ehitamiseks ette nähtud maad. Esimese uurimisperioodi jooksul Soome poolt esitatud eksperthinnang (hinnang A) oli näidanud hinnaks 50 eurot/m2. Nüüdseks on Soome selgitanud, et see hind põhines tõenäoliselt selles piirkonnas riigi rahastatud sotsiaalmajade puhul kasutatud hinnal ja oli tunduvalt alla turuhinna. Samuti hinnati selles esialgses hinnangus korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks 60–75 eurot/m2. Teises hinnangus (hinnang B) selgitatakse, et makstud hind vastab turuhinnale, kuid mingit täiendavat teavet ei esitata. KP&P aruandes (hinnang C) jõutakse järeldusele, et hind 79,56 eurot/m2 vastab turuhinnale, sest see jääb tunduvalt alla kolmes naaberomavalitsusüksuses makstavatele hindadele. Muude täiendavate võrdlusandmete puudumisel annavad need aruanded natuke aimu Helsingi ümbruses tehingu toimumise ajal valitsenud kinnisvarahindadest. Seetõttu kinnitas komisjon neis hinnangutes sisalduvad andmed ja täiendas neid oma hinnanguga.

(56)

Asemanranta piirkonna asukoht on väga hea – järve kallastel 200 m kaugusel kesklinnast. Soome sõnul on piirkonna väärtus äärmiselt kõrge, sest seal on otsevaade ja juurdepääs järvele. 2006. aastal müüdi samalaadne krunt hinnaga 92,35 eurot/m2. Tegelikult pidas Karkkila kinnisvara väärtust isegi nii suureks, et tõsta müügihind 2008. aasta jaanuaris 105 euroni/m2.

(57)

Teine oluline tegur selle piirkonna väärtuse hindamisel on pindala, mille kohta see hind käib. Müügiväärtus põhines konservatiivselt minimaalsel planeerimisloal, mis hõlmas 29 640 m2, samas kui maksimaalne planeerimisluba oleks võinud hõlmata 39 590 m2. Arvestades prognoositud elanikkonna kasvu, koostas Karkkila pikast perspektiivist lähtuva äriplaani maksimaalsele planeerimisloale tuginedes.

(58)

Olenemata asjaolust, et enne tehingut ei olnud Karkkilas müüdud korrusmajade jaoks ette nähtud maad, võis linn põhjendatult eeldada, et seda liiki hoonete turg on kujunemas. 2003. aastal väljastati neli ehitusluba korrusmajade ehitamiseks. Tehingu järgsel ajal leidis kinnitust, et prognoos oli põhjendatud, kuna kuni 2007. aastani taotleti veel kuut ehitusluba, mis ka väljastati, ning 2007. aastast kuni 2010. aasta keskpaigani ehitati seitse korrusmaja.

(59)

Naaberomavalitsusüksustes makstud hind ulatus 2003. aastal Hyvinkääl 133,6 euroni/m2 ja jõudis 2004. aastal Vihtis toimunud müügi puhul tipptasemele, milleks oli 312,6 eurot/m2.

(60)

Komisjon leiab, et kolmes hinnangus esitati andmed, mis on üldjoontes võrreldavad ega paista olevat ilmselt valed, kui neid võrrelda tehingu toimumise ajal samalaadse maa eest makstud hinnaga. Puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem, sest aktsia eest makstud hind jääb alla turuhinna isegi kõige konservatiivsemate prognooside kohaselt (vt üldist turuväärtuse arvutust punktides 84 jj). Komisjon on madalaimat võimalikku väärtust hinnanud järgmiselt: võttes arvesse maa ülihead asukohta Asemanrantas, oli hind vähemalt kõige konservatiivsemate konsultantide pakutud vahemiku ülaosas, st 75 eurot/m2. Tuginedes konservatiivsele eeldusele, et maa müüakse üksnes minimaalsest planeerimisloast lähtudes, oleks minimaalne turuväärtus 2 223 000 eurot.

(61)

Maksimaalne väärtus ülehindamise puhul – kui see peaks üldse juhtuma – võiks olla 135 158,40 eurot, mis vastaks 67 579,20 eurole 50 % eest.

(62)

Komisjon märgib, et see väärtus hõlmab ka seda 8–9 ha Asemanranta piirkonna maad, mis on ette nähtud teedeks, parkideks jms. Näiteks osalises üldplaneeringus on kaldaala ette nähtud meelelahutuslikuks otstarbeks ja looduskaitsealaks. Seepärast tõstavad need 8–9 ha maad piirkonnas elamumaa hinda, kuid neile ei ole eraldi hinda määratud.

(63)

Enamik maast KK kinnisvaraportfellis asus Haapala ja Uusitalo piirkonnas, mis asub umbes 2,5 km kesklinnast edela suunas. Need kaks külgnevat piirkonda olid ette nähtud eramutele ja ridaelamutele, kuid olid veel välja arendamata. Kuna arendustegevus ei olnud veel alanud, oli nii hind kui ka müügitehingute arv väike. KK-le kuulus põhimõtteliselt terve piirkond.

(64)

Tehingu puhul hinnati maa väärtuseks 1 612 059 eurot iga otstarbega kruntide eest, kusjuures hind eramukruntide eest oli 10,19 eurot/m2 ja ridaelamukruntide eest 74,02 eurot/m2, mis oli kooskõlas linna standardhindadega. Eramukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 973 268 eurot ja ridaelamukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 811 209 eurot.

(65)

Kõigi kolme hinnangu kohaselt vastavad eramukruntide hinnad turuhindadele. KP&P aruandes (hinnang C) selgitatakse, et turuhinnad olid 15–20 % kõrgemad kui Karkkila kohaldatud hinnad. Soome esitas andmed, millest selgub, et 2003. aastal oli keskmine hind 14,4 eurot/m2. Esialgses eksperthinnangus (hinnang A) tõdeti, et turuhind jäid Karkkilas vahemikku 9,43–14,76 eurot.

(66)

Kõigis kolmes hinnangus viidati keskmistele müügihindadele, samas kui Soome esitatud andmetest ilmnesid märkimisväärsed erinevused naaberpiirkondade vahel, kusjuures Haapala ja Uusitalo piirkonnad jäid ilmselgelt hinnavahemiku alumisse ossa. 2003. aastal müüdi Haapalas kaks krunti (eraettevõte eraisikule): 2003. aasta aprillis müüdi krunt hinnaga 9,25 eurot/m2 ja augustis teine krunt hinnaga 10,06 eurot/m2. See tähendaks, et nelja kuuga oli hind tõusnud 8,8 %. Võttes arvesse üldiseid hinnaarenguid Karkkilas, kus ajavahemikul 2001–2002 tõusid hinnad 12,6 % ja ajavahemikul 2002–2003 omakorda 42,7 %, siis võib 1,3 % hinnatõusu 2003. aasta viimase nelja kuu jooksul pidada üldise suundumusega kooskõlas olevaks. Neid asjaolusid silmas pidades ei näe komisjon põhjust, miks 2003. aasta detsembris valitsenud hinda 10,19 eurot/m2 kohta ei oleks võinud pidada turuhinnaks.

(67)

Piirkonnas ei ole ridaelamukrunte müüdud, seega võrdlusandmed puuduvad. Esialgses eksperthinnangus hinnati turuväärtuseks 70–80 eurot/m2 kohta, kuid KP&P aruandes (hinnang C) viidatakse vaid palju kõrgematele hindadele, mida naaberomavalitsusüksustes ridaelamukruntide eest küsitakse. Kuna kõigis kolmes hinnangus jõuti järeldusele, et makstud hind vastas turuhinnale ja kuna puuduvad asjaolud, mis annaks alust arvata, et need järeldused ei ole Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul õiged, võib komisjon nõustuda, et hind 74,2 eurot/m2 vastas turuhinnale.

(68)

Komisjon palus Soomel selgitada, miks oli Karkkila huvitatud kogu selle piirkonna täielikust omandamisest, pidades silmas asjaolu, et varasemad müügiandmed tundusid näitavat, et ostjad ei olnud sellest piirkonnast huvitatud ja eelistasid ilmselgelt teisi linnapiirkondi olenemata sealsetest kõrgetest hindadest. Soome selgitas, et KK oli juba eelmistel aastatel järginud suunatud investeerimisstrateegiat, mis tähendas Haapala ja Uusitalo arendamist Karkkila tulevasteks elamurajoonideks. Linna muud elamurajoonid hakkasid juba muutuma ülerahvastatuks ning elanikkonna kasvule tuginedes eeldati, et peagi tuleb välja arendada uued piirkonnad.

(69)

Haapala ja Uusitalo piirkond kuulusid linnaplaneerimise alla, kuid arendustegevus ei olnud veel alanud. See hõlmas maa uut jagamist üksikuteks ja sobivama kujuga kruntideks, kruntide ühendamist kommunaalvõrkudega ja mugavuste loomist.

(70)

Karkkila oli juba edukalt järginud sama strateegiat teistes naaberpiirkondades: ta oli laiendanud avalikke teenuseid Tuorila, Nikkimäki ja Pumminmäki piirkonda. 2003. aastal oli Pumminmäki piirkonnas keskmine müügihind juba 14,28 eurot ning 2004. aastal müüs Karkkila krunte edukalt uue standardhinnaga 14 eurot, kusjuures järgnevatel aastatel kasvasid hinnad veelgi (kuni 18,5 euroni/m2 2005. aastal).

(71)

Eeldati, et kinnisvara hind Haapalas ja Uusitalos jõuab samale tasemele samalaadsete arendatud elamurajoonidega ning lisaks järgib üldist hinnatõusutrendi. Seetõttu tundus põhjendatud, et väärtus kasvab vähemalt 40–50 % pärast arendamist (st 3–4 aasta jooksul) ning lisaks oli õigustatud oodata täiendavat kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis.

(72)

Karkkila huvides oli piirkond välja arendada ühe, kogu piirkonda hõlmava infrastruktuuriprojektina. Ühtne kooskõlastatud arendamine oleks palju odavam kui arendada kruntide kaupa (kohalik omavalitsus on õigusaktide kohaselt kohustatud ühendama kinnisvara kommunaalvõrkudega ning tavaliselt tehakse seda ehitada sooviva omaniku taotlusel). Karkkila rõhutas, et tegevus toimub palju ladusamalt, kui kogu piirkond on tema omanduses ja kontrolli all. Iga krundi ja iga ehitusmeetme osas tuli langetada palju konkreetseid otsuseid. Kuna kinnisvara arendamine ei olnud Componenta põhitegevusala (tegemist oli terasetootjaga), siis oli juba selge, et selline arendustegevus on tema jaoks raskem.

(73)

Pikaajalise arengustrateegia tõttu ja kavatsuse tõttu viia kogu ehitustegevus läbi ühe korraga puudus Karkkilal igasugune huvi müüa maad enne selle väljaarendamist. Sellepärast ei olnud enne tehingut toimunud põhimõtteliselt ühtegi müüki.

(74)

Komisjon nõustub, et pikaajalise strateegia alusel, mida Karkkila Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul järgis, oleks ka turumajanduse tingimustes tegutseval investoril, kellele kuulus selles piirkonnas juba 50 % aktsiatest, võinud olla majanduslik huvi omandada ülejäänud 50 % aktsiatest. Väljavaadet omada kogu tulevast uut elamurajooni, madalat riski hinna mõttes ning häid eeldusi enamiku kruntide müümiseks järgneva kümne aasta jooksul ja ülejäänud kruntide müümiseks sellele järgneva kümne aasta jooksul võib pidada äristrateegiaks, mida turutingimustes tegutsev investor oleks järginud.

(75)

Mõned eramutele ette nähtud krundid asuvad muudes piirkondades. Väärtuse (43 000 eurot) hindamise aluseks oli Karkkila kohaldatud ametlik ruutmeetrihind, mis seda liiki maa puhul oli 10,19 eurot/m2. Eespool toodud põhjustel (põhjendused 65–66) leiab komisjon, et 2003. aasta detsembris kohaldatud hinda võib pidada turuhinnaks.

(76)

KK portfell sisaldab ka kahte korrusmajakrunti piirkonnas Takko I. Selle kinnisvara koguväärtus on 110 191 eurot. Takko I asub samuti kesklinnas. Hinnangu A kohaselt oli turuhind vahemikus 60–75 eurot/m2. KP&P aruandes (hinnang C) jõuti korrusmajakruntide osas samale järeldusele, nimelt et hind vastas turuhinnale, võttes võrdlemisel aluseks naaberomavalitsusüksustes makstud müügihinna.

(77)

Komisjoni arvates puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem. Isegi kui tehing oleks toimunud madalaima võimaliku turuhinnaga – 60 eurot/m2 –, oleks aktsiate parandatud koguväärtus ikka suurem Karkkila makstud hinnast (vt allpool esitatud aktsia miinimumväärtuse arvutust). Sellest madalaima võimaliku turuväärtuse eeldusest lähtudes oleks Takko I maa üle hinnatud 19,65 euro võrra ruutmeeti kohta. See tähendaks kokku 27 212 eurot, st 13 606 eurot 50 % aktsiate eest.

(78)

Parkideks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 456 601 eurot. See tugines standardhinnale 1,18 eurot/m2, mida Karkkila tavaliselt sellise maa eest maksab. Tegemist on aladega, mida linnal on õigus välja osta turuhinna eest (15). Kuna need alad ei ole mõeldud ehitiste jaoks linnaplaneerimise kohaselt, on nende puhul hinna määramisel lähtutud samadest põhimõtetest, nagu tsoonideks jaotamata ja arendamata maa puhul (vt põhjendus 79). Seetõttu järeldas komisjon, et see osa maast ei olnud ülehinnatud.

(79)

Lisaks sisaldas KK portfell teataval määral planeerimata maad, mille koguväärtuseks oli hinnatud 49 678 eurot, tuginedes hinnale 1,18 eurot/m2. Hinnangutes ei selgitata, miks arvatakse, et selle maa väärtus on õigesti määratud. Ülejäänud Soome esitatud andmed sisaldavad loetelu väljaarendamata ja hõredalt asustatud maa müügitehingutest Karkkilas, kusjuures keskmine müügihind oli 1,86 eurot/m2. Sellele tuginedes võib komisjon nõustuda, et 1,18 eurot ei ületanud turuhinda.

(80)

KK kinnisvara väärtus ulatus Soome tehtud arvutuste kohaselt 5 067 988 euroni, kui võtta aluseks standardhinnad, millega KK oma kinnisvara müüs. Olles lahutanud korrusmajade jaoks ette nähtud maa võimaliku ülehinnatud väärtuse Asemanrantas (135 158 eurot) ja piirkonnas Takko I (27 212 eurot), on maa miinimumväärtuseks 4 905 618 eurot.

(81)

1996. aastal olid nii Componenta kui ka Karkkila andnud KK-le võrdsetel tingimustel (pari passu) intressivaba aktsionärilaenu summas 1 670 814 eurot. Componenta lahkumisel tagastas KK aktsionärilaenu. Kuna KK oleks pidanud nende rahaliste vahendite saamiseks müüma märkimisväärse osa oma varast ja kuna – nagu eespool kirjeldatud – see oleks ohtu seadnud keskpikka ja pikka perioodi hõlmava äristrateegia, otsustas Karkkila anda KK-le täiendavad intressivaba laenu, mida KK kasutas laenu tagasimaksmiseks. Selle tulemusel võlgnes KK Karkkilale kokku 3,34 miljonit eurot.

(82)

Komisjon nõustub Soomega, et ettevõtte väärtuse hindamisel oli laene juba arvesse võetud, st aktsiate väärtust oli juba võla võrra vähendatud. Laenu tagastamise käsitlemine eraldiseisva meetmena tähendaks seetõttu topeltarvestust.

(83)

Pärast potentsiaalse ülehinnatud summa lahutamist on 50 % KK aktsiate väärtus järgmine:

Tabel 5

KK väärtus

(84)

Kuna Karkkila maksis ostuhinnana 50 % aktsiate eest 713 092,50 eurot, leiab komisjon, et tema makstud hind ei ületanud turuväärtust.

(85)

Komisjon leiab, et Karkkila poolt 50 % KK aktsiate omandamise eest Componentale makstud hind ei ületa turuhinda ning seetõttu ei saa seda käsitada riigiabina Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses,