(1)

El sector inmobiliario comercial es importante para la estabilidad financiera del Espacio Económico Europeo (EEE). En algunos países del EEE, las exposiciones al sector inmobiliario comercial son una parte significativa del producto interior bruto y de los balances de las entidades de crédito y otras instituciones financieras. El sector inmobiliario comercial está muy interrelacionado con la economía real y el sistema financiero, y además es importante para muchos participantes en el mercado financiero, como los fondos de inversión, las empresas de seguros, los fondos de pensiones y las entidades de crédito. Una evolución adversa del sector inmobiliario comercial puede provocar efectos sistémicos tanto en la economía real como en el sistema financiero.

(2)

Las vulnerabilidades relacionadas con las exposiciones al sector inmobiliario comercial pueden variar según los diversos subsectores y segmentos de dicho sector. En su evaluación de las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial de los países del EEE, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) distingue básicamente dentro de este los subsectores industrial, de oficinas, minorista y residencial, y los segmentos principal y no principal. Por otra parte, la naturaleza de las vulnerabilidades varía según los países del EEE por, entre otras causas, la diversa importancia que en ellos tienen los respectivos subsectores y segmentos del sector inmobiliario comercial. La presente recomendación de la JERS se dirige a las autoridades competentes de la Unión Europea y de los países del EEE, que son las mejor situadas para analizar la importancia de los subsectores y segmentos de sus respectivos sectores inmobiliarios comerciales y los consiguientes riesgos para la estabilidad financiera, incluido el riesgo de efectos de contagio de otros países.

(3)

La JERS lleva a cabo una vigilancia continua y estrecha del sector inmobiliario comercial, y en 2016 publicó una recomendación acerca de la eliminación de las lagunas de datos sobre bienes inmuebles (4). Además, en 2015 y 2018 la JERS publicó sendos informes sobre las vulnerabilidades del sector inmobiliario comercial de la UE (5), y proporcionó orientaciones específicas para evaluar coherentemente los riesgos sistémicos que pueden derivarse de la evolución de los mercados de inmuebles comerciales y de las políticas macroprudenciales relacionadas con ellos (6). En su reciente informe sobre las vulnerabilidades del sector inmobiliario comercial del EEE (7), la JERS señaló dichas vulnerabilidades y las posibles medidas para corregirlas. Asimismo, en septiembre de 2022 la JERS publicó el Aviso JERS/2022/7 sobre las vulnerabilidades del sistema financiero de la Unión (8). Sin olvidar la importancia capital de otras fuentes de riesgo sistémico destacadas en el Aviso JERS/2022/7, la JERS actúa conforme a su mandato al publicar una recomendación que señala los riesgos sistémicos relacionados con el sector inmobiliario comercial y detalla las medidas correctoras que deben tomarse frente a ellos.

(4)

El sector inmobiliario comercial es actualmente vulnerable a la materialización de riesgos cíclicos relacionados con la inflación elevada y el empeoramiento pronunciado de las perspectivas de crecimiento tras la invasión rusa de Ucrania y otras tensiones geopolíticas. Normalmente, los ciclos del sector inmobiliario comercial son más extensos que los ciclos económicos generales. La reducción del valor de los inmuebles y de los ingresos por alquileres puede incentivar a los inversores a vender activos inmobiliarios comerciales, lo que presiona más a la baja los precios de dichos activos y puede afectar negativamente a la estabilidad financiera. Además, el endurecimiento de las condiciones financieras puede reducir los ingresos de las empresas del sector inmobiliario comercial y el valor de sus inmuebles, lo que significa que su margen para refinanciar la deuda contraída y obtener nuevos préstamos puede limitarse drásticamente. Esto, a su vez, puede forzar a algunos inversores a vender inmuebles para atender los vencimientos de sus obligaciones y satisfacer sus necesidades de liquidez, incluso en situaciones de tensión del mercado, aumentando así la presión a la baja sobre los precios.

(5)

Son vulnerabilidades relacionadas con los cambios estructurales los efectos de las políticas económicas climáticas y la transición al comercio electrónico en el mercado de bienes inmuebles comerciales. Además, la pandemia de COVID-19 ha acelerado la demanda de flexibilidad en el espacio de oficina de alquiler, al extenderse los modelos de trabajo móviles e híbridos. Estos cambios estructurales aumentan la demanda de inmuebles e instalaciones logísticas, por ejemplo, grandes almacenes, energéticamente eficientes, mientras que reducen la demanda de inmuebles comerciales minoristas, de oficinas y, en general, del segmento no principal del sector.

(6)

Las entidades de crédito están especialmente expuestas al sector inmobiliario comercial por el riesgo de crédito de los préstamos para inmuebles comerciales. Los datos disponibles indican que en varios países del EEE el crédito bancario al sector inmobiliario comercial se concede con ratios préstamo-valor (LTV) elevadas. Si disminuye el valor de los activos de garantía de los préstamos, aumenta la ratio LTV, lo que incrementaría las ratios de pérdida en caso de impago de las entidades de crédito y podría provocar mayores requisitos de provisiones y capital y, en consecuencia, limitar la capacidad de las entidades de crédito para mantener la oferta de este. Incluso cuando las ratios LTV son bajas, la información agregada puede ocultar otros factores de riesgo, como el predominio de los planes de amortización global final, las estructuras sin recurso, los tipos de interés variables no cubiertos o los vencimientos muy largos, que pueden ser significativos en algunos casos.

(7)

En cuanto al sector bancario, el Banco Central Europeo (BCE) ha subrayado en un informe provisional sobre las exposiciones al sector inmobiliario comercial (9) su preocupación por los criterios de concesión de crédito, la valoración de los activos de garantía y los procesos de seguimiento para el mecanismo único de supervisión.

(8)

Los desajustes de liquidez de los fondos abiertos de inversión inmobiliaria son una de las vulnerabilidades del sector no bancario. Se produce un desajuste de liquidez cuando estos fondos ofrecen a sus inversores plazos de amortización más cortos que el plazo necesario para liquidar a precios corrientes de mercado los activos inmobiliarios en que han invertido los fondos. Normalmente, los fondos de inversión inmobiliaria están también expuestos al riesgo de corrección de los precios de los activos si la frecuencia de su valoración es demasiado baja y existen incentivos para sobrevalorar los inmuebles, especialmente en un mercado en que los precios ya estén bajando. A su vez, esto puede dar lugar a cambios repentinos en las amortizaciones de activos.

(9)

Los riesgos de los mercados inmobiliarios comerciales para los fondos de pensiones y las empresas de seguros podrían variar notablemente por países, a causa de las diferencias de los modelos y prácticas de negocio y de las estructuras de mercado. Comprender los riesgos de los mercados inmobiliarios comerciales para los fondos de pensiones y las empresas de seguros y los posibles desajustes de liquidez entre su financiación y las inversiones en dichos mercados, inclusive si tienen lugar a través de fondos de inversión, es requisito previo para corregir los riesgos del sector inmobiliario comercial para ese segmento del mercado.

(10)

La materialización de los riesgos del sector inmobiliario comercial afectaría también negativamente a la calificación crediticia de las titulizaciones de créditos inmobiliarios comerciales mantenidas por entidades de crédito u otros participantes en el mercado. Las vulnerabilidades derivadas de las titulaciones de créditos inmobiliarios comerciales guardan relación con la calidad crediticia de los créditos titulizados y con las concentraciones de inversores y prestatarios y su interrelación.

(11)

Las externalidades entre mercados financieros y entre países pueden amplificar las vulnerabilidades, aumentando así los riesgos de contagio entre sectores o países. Sobre este particular, el intercambio de información se considera necesario para mejorar el seguimiento y análisis de las fuentes potenciales de riesgos sistémicos. La JERS podría apoyar el intercambio de información que se considere necesario para vigilar las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial.

(12)

Identificando, vigilando y abordando las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial que afectan a las instituciones sujetas a su competencia, las autoridades nacionales supervisoras de los sectores bancario y no bancario de los países de la Unión Europea y del EEE pueden, colaborando estrechamente, contribuir a la resiliencia del sector financiero del EEE. Vigilar las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial es esencial para identificar posibles riesgos para la estabilidad financiera y evaluar las posibles medidas para abordarlos. Además, esta vigilancia podría aprovechar y desarrollar las evaluaciones a que se refieren el artículo 124, apartado 2, y el artículo 164, apartado 6, del Reglamento (UE) n.o 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo (10). Las autoridades nacionales de supervisión deben vigilar sea la materialización de los riesgos relacionados con el sector inmobiliario comercial, sea el aumento de las vulnerabilidades en dicho sector en el EEE. Al vigilar las vulnerabilidades, las autoridades deben diferenciar los subsectores y segmentos del sector inmobiliario comercial.

(13)

La Recomendación JERS/2016/14, relativa a la eliminación de lagunas de datos sobre bienes inmuebles (11), subrayó la existencia de importantes lagunas de datos, y la ausencia de definiciones comunes de estos, que afectaba a los mercados inmobiliarios comerciales de todo el EEE. La disponibilidad y calidad de los datos ha mejorado notablemente desde que se publicó la Recomendación JERS/2016/14. Aunque su puesta en práctica se completará el 31 de diciembre de 2025 a más tardar, la Recomendación debe servir de orientación a las autoridades competentes para vigilar los riesgos relacionados con el sector inmobiliario comercial, sin que les impida tomar otras medidas de seguimiento del sector mediante la utilización de todos los datos disponibles (12).

(14)

Para determinar la frecuencia de la vigilancia, las autoridades competentes deben tener en cuenta el principio de proporcionalidad y los riesgos potenciales para la estabilidad financiera derivados del mercado de inmuebles comerciales y del tamaño de las exposiciones de las instituciones financieras a los diversos subsectores y segmentos del sector.

(15)

Las medidas que las autoridades competentes tomen con la finalidad, entre otras, de aplicar la presente recomendación, deben tener presentes los resultados del seguimiento prospectivo efectuado para prevenir la materialización de los riesgos sistémicos de los subsectores inmobiliarios comerciales. En particular, al calibrar las medidas y decidir su introducción gradual, las autoridades competentes deben tener en cuenta la posición de cada país del EEE en los ciclos económico y financiero. Además, una actuación adecuada debe distinguir en lo posible los diversos subsectores y segmentos del sector inmobiliario comercial.

(16)

Una actuación adecuada para abordar los riesgos del sector inmobiliario comercial debe sopesar diversas cuestiones, entre las que se cuentan la evolución económica general y las dinámicas potencialmente divergentes de los subsectores y segmentos de dicho sector. Es preciso vigilar la calidad crediticia de las carteras de inmuebles comerciales y dotar provisiones suficientes para los tipos de préstamos que pueden verse negativamente afectados por los cambios del mercado de inmuebles comerciales o por una evolución económica y financiera adversa. Si siguen aumentando las vulnerabilidades, es importante velar por una mayor solidez de las prácticas de crédito e inversión respecto del sector inmobiliario comercial, con el complemento de posibles medidas macroprudenciales. Los países del EEE disponen ya de medidas basadas en el capital y otras medidas macroprudenciales con arreglo al derecho interno o de la Unión (13) para abordar los riesgos del sector inmobiliario comercial para la banca, los fondos de inversión, los fondos de pensiones y las empresas de seguros. La actuación macroprudencial debe considerar la aplicación recíproca de medidas por las autoridades nacionales de los diversos países del EEE, a fin de velar por la eficacia de las medidas macroprudenciales nacionales y evitar que el riesgo sistémico se traslade de un país a otro.

(17)

Para atender al carácter heterogéneo de los mercados inmobiliarios comerciales y aumentar la resiliencia del sistema bancario frente a los riesgos sistémicos, podría considerarse adoptar medidas de ponderación de riesgos y establecer colchones contra riesgos sistémicos sectoriales.

(18)

En cuanto a las medidas respecto de los fondos de inversión, podría considerarse aplicar límites de apalancamiento macroprudenciales y reducir el desajuste de liquidez del subsector (conforme a la Recomendación JERS/2020/4 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico sobre los riesgos de liquidez de los fondos de inversión (14)) a fin de corregir las vulnerabilidades observadas teniendo al mismo tiempo en cuenta las especificidades nacionales. La Recomendación JERS/2017/6 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico sobre los riesgos de liquidez y apalancamiento de los fondos de inversión (15) tiene por objeto facilitar la aplicación del artículo 25 de la Directiva 2011/61/UE, que establece un instrumento macroprudencial para limitar el apalancamiento en los fondos de inversión alternativos.

(19)

Aunque la mayoría de los países del EEE disponen de medidas basadas en los prestatarios para reducir los riesgos sistémicos relacionados con los mercados inmobiliarios residenciales, son pocos los países del EEE que tienen esta clase de medidas para abordar los riesgos sistémicos relacionados con los mercados inmobiliarios comerciales. El concepto y el diseño de las medidas basadas en los prestatarios frente los riesgos relacionados con el sector inmobiliario comercial son aún objeto de debate en diversos foros, y todavía no se ha alcanzado un punto de vista común sobre el diseño de dichas medidas. En este contexto, debe examinarse más en profundidad la viabilidad de las medidas basadas en los prestatarios destinadas al sector inmobiliario comercial al nivel de la UE. En caso de que tales medidas basadas en los prestatarios estén disponibles a nivel nacional, las autoridades nacionales competentes que deban afrontar una subida de los precios inmobiliarios y una dinámica de crédito fuertes, combinadas con un deterioro de la calidad crediticia, deben considerar si esos instrumentos son adecuados. Si se considera necesario y factible, las autoridades nacionales competentes deben además complementar las medidas basadas en los prestatarios con otras medidas que velen por la resiliencia de las instituciones financieras y corrijan las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial.

(20)

A fin de garantizar el tratamiento coherente de ciertos riesgos en todo el sistema financiero, y tras un análisis y examen detallados, la JERS considera deseable introducir instrumentos basados en las actividades. Los instrumentos macroprudenciales podrían, como tales, cubrir tanto las entidades de crédito como las instituciones financieras no bancarias si se diseñan como instrumentos basados en las actividades. Estos complementarían la actual regulación basada en las entidades.

(21)

Toda actuación macroprudencial debe tratar de evitar efectos procíclicos en la economía real y otros segmentos del sector financiero.

1.

vigilen de cerca las vulnerabilidades actuales y potencialmente emergentes relacionadas con los inmuebles comerciales, haciendo, entre otras, lo siguiente:

2.

vigilen los riesgos de los mercados inmobiliarios comerciales conforme a la recomendación A, apartado 1, con regularidad, al menos anualmente. De acuerdo con el principio de proporcionalidad, la frecuencia de la vigilancia de los riesgos debe basarse en el tamaño e importancia relativos de las exposiciones;

3.

se coordinen y cooperen estrechamente unas con otras y con la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) al vigilar las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial conforme a la recomendación A, apartado 1. La coordinación y cooperación deben incluir el intercambio de información que se considere necesario para vigilar las vulnerabilidades relacionadas con el sector inmobiliario comercial, en particular en el contexto de externalidades entre países y entre sectores. El intercambio de información debe efectuarse con la mayor diligencia posible, con el respaldo de la JERS y conforme a las normas jurídicas de los diversos países.

—

evaluaciones periódicas de la calidad de los préstamos e inversiones existentes relacionados con el sector inmobiliario comercial, especialmente por lo que respecta a los valores de los activos de garantía y a la capacidad de los prestatarios de atender las obligaciones de pago de la deuda;

—

criterios prudentes de concesión de nuevos préstamos;

—

prácticas adecuadas de dotación de provisiones;

—

ajuste proactivo y periódico de las proyecciones de capital en escenarios base y adverso;

—

reflejo adecuado de los riesgos observados;

—

seguimiento de las orientaciones y expectativas de los supervisores.

1.

cuando las exposiciones de las entidades de crédito relacionadas con el sector inmobiliario comercial sean importantes, las autoridades designadas encargadas de activar las medidas basadas en el capital u otras medidas macroprudenciales velen por la resiliencia de las entidades de crédito autorizadas en los países respectivos del EEE, activando las medidas adecuadas basadas en el capital que se consideren necesarias para reducir los riesgos para la estabilidad financiera derivados del sector inmobiliario comercial;

2.

cuando las exposiciones de los fondos de inversión relacionadas con el sector inmobiliario comercial sean importantes, las autoridades supervisoras, conforme a sus mandatos respectivos, promuevan la resiliencia de los fondos de inversión autorizados en los países respectivos del EEE y reduzcan las vulnerabilidades del sector inmobiliario comercial como fuente de riesgo para la estabilidad financiera, considerando la adopción de medidas entre las que se podrían incluir las siguientes:

3.

cuando las exposiciones de las empresas de seguros relacionadas con el sector inmobiliario comercial sean importantes, las autoridades supervisoras, conforme a sus mandatos respectivos, velen por la resiliencia de las empresas de seguros autorizadas en los países respectivos del EEE y reduzcan las vulnerabilidades del sector inmobiliario comercial como fuente de riesgo para la estabilidad financiera, considerando la adopción de medidas entre las que se podrían incluir las siguientes:

4.

cuando las exposiciones de los fondos de pensiones relacionadas con el sector inmobiliario comercial sean importantes, las autoridades supervisoras, conforme a sus mandatos respectivos, velen por la resiliencia de los fondos de pensiones autorizados en los países respectivos del EEE y reduzcan las vulnerabilidades del sector inmobiliario comercial como fuente de riesgo para la estabilidad financiera;

5.

las autoridades competentes al nivel nacional respectivo examinen la pertinencia de las medidas basadas en los prestatarios, si tales instrumentos están disponibles al nivel nacional respectivo y si se considera necesario y factible para complementar otras medidas a fin de velar por la resiliencia de las instituciones financieras y la solidez de las prácticas de crédito.

(a)

«inmueble [o bien inmueble] comercial», el definido en la sección 2, subsección 1, apartado 1, punto 4, de la Recomendación JERS/2016/14;

(b)

«autoridades competentes»:

(c)

«autoridades competentes en materia de estabilidad financiera», las autoridades competentes encargadas de contribuir a prevenir o reducir los riesgos sistémicos para la estabilidad financiera de la Unión o de un país del EEE;

(d)

«autoridad supervisora»:

(e)

«Autoridades Europeas de Supervisión», la Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Bancaria Europea), creada en virtud del Reglamento (UE) n.o 1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo (18), la Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Europea de Seguros y Pensiones de Jubilación), creada en virtud del Reglamento (UE) n.o 1094/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo (19), y la Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Europea de Valores y Mercados), creada en virtud del Reglamento (UE) n.o 1095/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo (20);

(f)

«autoridad nacional supervisora de las entidades de crédito», la autoridad competente o de supervisión de un país del EEE según se define en el artículo 4, apartado 1, punto 40, del Reglamento (UE) n.o 575/2013, y en el artículo 3, apartado 1, punto 36, de la Directiva 2013/36/UE;

(g)

«autoridad nacional supervisora de los gestores de fondos de inversión alternativos y de los organismos de inversión colectiva en valores mobiliarios», la autoridad competente de un país del EEE según se define en el artículo 4, apartado 1, letra f), de la Directiva 2011/61/UE, y en el artículo 2, apartado 1, letra h), de la Directiva 2009/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo (21);

(h)

«autoridad nacional supervisora de las empresas de seguros», la autoridad de supervisión de un país del EEE según se define en el artículo 13, punto 10, de la Directiva 2009/138/CE;

(i)

«autoridad nacional supervisora de los fondos de pensiones», la autoridad competente de un país del EEE según se define en el artículo 6, punto 8, de la Directiva (UE) 2016/2341 del Parlamento Europeo y del Consejo (22);

(j)

«autoridad macroprudencial nacional», una autoridad nacional con los objetivos, las medidas, las funciones, las competencias, los instrumentos, los requisitos de rendición de cuentas y otras características establecidas en la Recomendación JERS/2011/3 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (23);

(k)

«autoridad designada», una autoridad designada de conformidad con el capítulo 4 del título VII de la Directiva 2013/36/UE, y con el artículo 124, apartado 1 bis, el artículo 164, apartado 5, y el artículo 458, apartado 1, del Reglamento (UE) n.o 575/2013;

(l)

«información de los mercados», la información destinada a evaluar los riesgos sistémicos, incluida la obtenida de reuniones con contactos de los mercados y del análisis periódico de los informes de los analistas de los mercados;

(m)

«entidad de crédito», la definida en el artículo 4, apartado 1, punto 1, del Reglamento (UE) n.o 575/2013;

(n)

«fondo de inversión», el fondo de inversión definido en el artículo 4, apartado 1, letra a), de la Directiva 2011/61/UE, y el organismo de inversión colectiva en valores mobiliarios definido en el artículo 1, apartado 2, de la Directiva 2009/65/CE;

(o)

«empresa de seguros», la empresa de seguros y la empresa de reaseguros definidas, respectivamente, en los puntos 1 y 4 del artículo 13 de la Directiva 2009/138/CE;

(p)

«fondo de pensiones», el sistema de planes de pensiones definido en el artículo 2, punto 10, del Reglamento (UE) n.o 648/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo (24), y el fondo de pensiones de empleo definido en el artículo 6, punto 1, de la Directiva (UE) 2016/2341;

(q)

«institución financiera», una entidad de crédito, fondo de inversión, empresa de seguros o fondo de pensiones;

(r)

«apalancamiento», cualquier método por el que un inversor incrementa su exposición por encima de los activos de un fondo, mediante préstamos de efectivo o valores, apalancamiento implícito en posiciones de derivados u otros medios;

(s)

«medida basada en el capital», todo requisito de fondos propios impuesto a una entidad de crédito para prevenir o atenuar el riesgo sistémico tal como este se define en el artículo 2, letra c), del Reglamento (UE) n.o 1092/2010, incluidos los requisitos de los artículos 124, 164 o 458 del Reglamento (UE) n.o 575/2013, o del título VII, capítulo 4, de la Directiva 2013/36/UE, como los colchones de capital anticíclicos o los colchones contra riesgos sistémicos sectoriales;

(t)

«otra medida macroprudencial», toda medida macroprudencial que no sea una medida basada en el capital y que esté al alcance de los países del Espacio Económico Europeo (EEE) en virtud del derecho interno o de la Unión, incluidas las medidas no vinculantes jurídicamente, como los avisos y recomendaciones;

(u)

«instrumento basado en las actividades», el marco macroprudencial específico que incluye normas coherentes para el desempeño de unas mismas actividades por todas las instituciones financieras y que a la vez tiene en cuenta sus perfiles de riesgo propios;

(v)

«medida basada en los prestatarios», la medida macroprudencial dirigida a los prestatarios;

(w)

«crédito titulizado», la titulización según la definición del artículo 2, punto 1, del Reglamento (UE) 2017/2402 del Parlamento Europeo y del Consejo (25), con créditos inmobiliarios comerciales como activos subyacentes;

(x)

«préstamo con amortización global final», el préstamo no preamortizable cuyo principal, y en algunos casos también el interés, es exigible al vencimiento.

1.

La aplicación de la presente recomendación se regirá por los siguientes criterios:

2.

Se solicita a los destinatarios de la presente recomendación que informen al Consejo y a la JERS de las evaluaciones que efectúen y de las conclusiones que extraigan de la vigilancia prevista en la recomendación A, así como de las medidas que tomen en respuesta a la presente recomendación, o que justifiquen adecuadamente su inacción. Los informes comprenderán como mínimo:

1.

La Secretaría de la JERS:

2.

La Junta General evaluará las medidas y justificaciones que comuniquen los destinatarios de la presente recomendación y, cuando proceda, podrá decidir que la presente recomendación no se ha aplicado y que el destinatario pertinente no ha justificado adecuadamente su inacción.