Asunto C‑242/23

Tecno*37

contra

Ministero dello Sviluppo Economico
y
Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna

[Petición de decisión prejudicial planteada por el Consiglio di Stato (Consejo de Estado, Italia)]

Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Primera) de 4 de octubre de 2024

«Procedimiento prejudicial — Libre prestación de servicios — Directiva 2006/123/CE — Artículo 25, apartado 1 — Restricciones a las actividades multidisciplinares — Profesión regulada — Normativa nacional que establece, con carácter general, una incompatibilidad entre el ejercicio conjunto de la actividad de intermediación inmobiliaria y la de administración de comunidades de propietarios de inmuebles — Requisitos de independencia e imparcialidad — Proporcionalidad de la restricción — Consecuencias de la conclusión de un procedimiento de infracción de la Comisión Europea contra un Estado miembro»

1. Recurso por incumplimiento — Derecho de la Comisión a recurrir en vía jurisdiccional — Apreciación de la decisión de concluir un procedimiento de infracción — Ejercicio discrecional — Consecuencia — Conclusión por la Comisión de un procedimiento de este tipo que no conlleva la conformidad con el Derecho de la Unión de la normativa nacional objeto de dicho procedimiento

   (Artículo 258 TFUE)

   (véanse los apartados 29 a 33 y el punto 1 del fallo)

2. Libre circulación de personas — Libertad de establecimiento — Libre prestación de servicios — Trabajadores — Reconocimiento de las cualificaciones profesionales — Ámbito de aplicación de la Directiva 2005/36/CE — Aplicación exclusiva al reconocimiento, en un Estado miembro, de una cualificación profesional obtenida en otro Estado miembro

   (Directiva 2005/36/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, arts. 1, 2, ap. 1, y 4)

   (véanse los apartados 41 y 42)

3. Libertad de establecimiento — Libre prestación de servicios — Servicios en el mercado interior — Directiva 2006/123/CE — Libertad de establecimiento de los prestadores — Aplicabilidad a situaciones puramente internas

   (Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, considerandos 2, 5 y 7, arts. 1, ap. 1, y 25, ap. 1)

   (véanse los apartados 57 a 60)

4. Libertad de establecimiento — Libre prestación de servicios — Servicios en el mercado interior — Directiva 2006/123/CE — Restricciones a las actividades multidisciplinares — Profesión regulada — Normativa nacional que establece, con carácter general, una incompatibilidad entre el ejercicio conjunto de la actividad de intermediación inmobiliaria y la de administración de comunidades propietarios — Improcedencia

   (Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, art. 25, ap. 1)

   (véanse los apartados 74 a 79, 81 y 82 y el punto 2 del fallo)

Resumen

En un litigio relativo a la prohibición general impuesta a una empresa de ejercer conjuntamente la actividad de intermediación inmobiliaria y la de administración de comunidades de propietarios de inmuebles, el Tribunal de Justicia aporta precisiones sobre los requisitos que deben cumplir las restricciones al ejercicio de actividades multidisciplinares por parte de una profesión regulada para ser compatibles con la Directiva 2006/123. ( 1 )

Tecno*37 es una empresa individual que ejerce conjuntamente las actividades de administración de comunidades de propietarios de inmuebles y de intermediación inmobiliaria como agente de la propiedad inmobiliaria.

La Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Bologna (Cámara de Comercio, Industria, Artesanía y Agricultura de Bolonia, Italia) decidió prohibir a Tecno*37 el ejercicio conjunto de la actividad de administración de comunidades de propietarios y de intermediación inmobiliaria, por considerar que este ejercicio conjunto de ambas actividades era constitutivo de una incompatibilidad en el sentido de la normativa nacional.

Tecno*37 impugnó esta decisión ante el Consiglio di Stato (Consejo de Estado, Italia), órgano jurisdiccional remitente, alegando, en particular, que la prohibición de compaginar las actividades en cuestión infringía el Derecho de la Unión Europea. En particular, a su juicio, la normativa nacional controvertida se aplica de manera abstracta y general, lo que lleva a que siempre se considere que existe una incompatibilidad entre la actividad de intermediación inmobiliaria y la de administración de comunidades propietarios de inmuebles, e impide cualquier apreciación caso por caso del riesgo de conflicto de intereses.

El órgano jurisdiccional remitente, que alberga dudas en cuanto a la conformidad con el Derecho de la Unión de las restricciones que dicha normativa establece, se pregunta, en particular, si el artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2006/123 se opone a una normativa nacional que establece, con carácter general, que la actividad de intermediación inmobiliaria no puede ejercerse conjuntamente con la de administración de comunidades propietarios.

El Tribunal de Justicia responde afirmativamente a esta cuestión.

Apreciación del Tribunal de Justicia

Para llegar a esta conclusión, el Tribunal de Justicia, en primer lugar, constata que, al prohibir de manera general el ejercicio conjunto de las actividades de intermediación inmobiliaria y de administración de comunidades propietarios, la normativa nacional controvertida somete la actividad de intermediación, que es una profesión regulada en Italia, a exigencias como las previstas en el artículo 25, apartado 1, párrafo primero, de la Directiva 2006/123.

A continuación, el Tribunal de Justicia recuerda que, para garantizar la protección de los consumidores, los Estados miembros pueden adoptar medidas dirigidas a garantizar la independencia e imparcialidad de las profesiones reguladas, de conformidad con el artículo 25, apartado 1, párrafo segundo, letra a), de la Directiva 2006/123.

En el presente asunto, dado que un intermediario inmobiliario debe ser un tercero respecto de las partes de una transacción inmobiliaria, resulta que la prohibición de ejercer conjuntamente las actividades de intermediación inmobiliaria y de administración de comunidades de propietarios, en la medida en que tiene por objeto prevenir el riesgo de conflicto de intereses, puede considerarse, en principio, adecuada para garantizar la independencia y la imparcialidad de la profesión regulada de que se trata.

No obstante, parece que una prohibición tan general va más allá de lo necesario y proporcionado para alcanzar este objetivo.

En efecto, si bien no puede descartarse la posibilidad de que surja un conflicto de intereses, en particular cuando las actividades de intermediación inmobiliaria y de administración de comunidades propietarios se ejercen respecto de un mismo bien o de bienes comparables, ese riesgo no se materializará necesariamente en todas las circunstancias, de modo que no puede presumirse la existencia de tal conflicto de intereses. Además, medidas menos lesivas para la libre prestación de servicios que una prohibición general del ejercicio conjunto de ambas actividades, como una prohibición limitada a los casos en los que esté implicado el mismo bien inmueble, u obligaciones específicas de transparencia e información sobre dicho ejercicio conjunto, unidas a un control a posteriori por parte de las cámaras profesionales competentes, también permitirían garantizar la independencia e imparcialidad de la profesión regulada de que se trata.

Por último, el Tribunal de Justicia precisa que las dificultades de orden práctico, relativas a la imposibilidad de comprobar la inexistencia de un conflicto de intereses en cada transacción en un eventual ejercicio conjunto de las actividades de intermediación inmobiliaria y de administrador de la comunidad de propietarios de un mismo bien inmueble, no son insuperables. En efecto, las escrituras de compraventa pueden incluir, por ejemplo, declaraciones expresas que indiquen que el agente inmobiliario, que actúa como intermediario, no ejerce al mismo tiempo la función de administrador de la comunidad de propietarios de la que forma parte el inmueble adquirido.

( 1 ) Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior (DO 2006, L 376, p. 36).