9.6.2012   

ES

Diario Oficial de la Unión Europea

L 150/78

(1)

Mediante carta de 26 de mayo de 2009, registrada el 16 de junio de 2009, la Comisión recibió una denuncia relativa a la presunta concesión de ayuda estatal a Hammar Nordic Plugg AB a través de la venta de propiedad pública, por debajo del precio de mercado, por parte del Municipio de Vänersborg.

(2)

El 27 de octubre de 2009, la Comisión remitió una versión no confidencial de la denuncia a las autoridades nacionales suecas, quienes respondieron mediante carta de 30 de noviembre de 2009, registrada ese mismo día.

(3)

El 9 de marzo de 2010, la Comisión solicitó información complementaria y Suecia respondió por carta de 20 de abril de 2010.

(4)

El 11 de mayo de 2010, la Comisión recibió información presentada por Chips AB.

(5)

Por carta de 27 de octubre de 2010, la Comisión notificó a Suecia que había decidido incoar el procedimiento establecido en el artículo 108, apartado 2, del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (2) («TFUE») con respecto a esa ayuda. La Decisión de la Comisión de incoar el procedimiento (en lo sucesivo, «la Decisión de incoación») se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea  (3). La Comisión invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones sobre la ayuda.

(6)

Mediante carta de 23 de noviembre de 2010, Suecia solicitó una prórroga del plazo para presentar sus observaciones sobre la Decisión de incoación.

(7)

Mediante cartas de 15 y 17 de diciembre de 2010, las autoridades suecas presentaron sus observaciones a la Comisión. Hammar Nordic Plugg AB remitió las suyas mediante carta de 22 de enero de 2011.

(8)

El 1 de febrero de 2011, la Comisión envió las observaciones de Hammar Nordic Plugg AB a las autoridades suecas, por si deseaban formular observaciones.

(9)

El 1 de junio de 2011, la Comisión envió otra solicitud de información, a la que Suecia contestó por carta de 29 de junio de 2011. Además, envió nuevas aclaraciones mediante sendos correos electrónicos de 12 y 30 de septiembre de 2011.

(10)

El 6 de junio de 2011, la Comisión envió un cuestionario a Chips AB, al que esa empresa no respondió directamente. No obstante, sí proporcionó algunos datos a las autoridades suecas, quienes los incorporaron a las ya citadas observaciones de 12 de septiembre de 2011.

(11)

El 19 de octubre de 2011 se celebró una reunión entre los servicios de la Comisión y representantes de Hammar Nordic Plugg AB.

(12)

Mediante correo electrónico de 3 de noviembre de 2011, Hammar Nordic Plugg AB presentó información complementaria a la Comisión, quien la remitió a las autoridades suecas el 4 de noviembre de 2011, por si deseaban formular observaciones. El 28 de noviembre de 2011 dichas autoridades confirmaron su voluntad de no formular observaciones.

(13)

El beneficiario de la medida es Hammar Nordic Plugg AB («Hammar»), una sociedad de responsabilidad limitada, cuya actividad consiste en el alquiler de propiedades y la gestión de bienes inmuebles. Está ubicada en Trollhättan, en la provincia de Västra Götaland (Suecia). Hammar es propiedad al 100 % de la sociedad matriz Hammar Nordic Fastigheter AB, que a su vez es propiedad exclusiva de un particular, Anders Hammar (4).

(14)

El Municipio de Vänersborg («el Municipio») está situado en la provincia de Västra Götaland, en Suecia, cerca de Noruega. Según el mapa de ayudas regionales de Suecia 2007-2013, el Municipio no está situado en una zona asistida.

(15)

Fastighets AB Vänersborg («FABV») es una sociedad inmobiliaria propiedad del Municipio en su totalidad.

(16)

Topp Livsmedel («Topp») pertenecía a Chips AB (5), una división del grupo empresarial internacional Orkla ASA («Orkla»).

(17)

Los bienes objeto de la medida («la Instalación») son dos terrenos, un centro de producción, bienes muebles y derechos de propiedad intelectual (por ejemplo, marcas registradas). La Instalación se sitúa en Brålanda, una pequeña pedanía del Municipio. Hasta 2007, Topp produjo allí hortalizas congeladas, con aproximadamente 30 empleados.

(18)

Mediante carta de 26 de mayo de 2009, la Comisión recibió una denuncia relativa a una presunta concesión de ayuda estatal mediante la venta de propiedad pública (la Instalación) por debajo del precio de mercado.

(19)

Los hechos son los siguientes. A finales de 2007, Chips AB anunció que iba a cesar su producción en Topp y comenzar el proceso de venta de la Instalación.

(20)

El 13 de febrero de 2008 el Municipio, a través de FABV, compró la Instalación a Chips AB por 17 millones SEK (1,7 millones EUR) (6).

(21)

Ese mismo día, FABV celebró dos acuerdos con Hammar. El primero era un contrato de arrendamiento en virtud del cual FABV alquilaba toda la Instalación a Hammar (7). El segundo consistía en una opción que permitía a Hammar comprar la Instalación pagando a FABV un precio fijo de 8 millones SEK (0,8 millones EUR) en cualquier momento entre el 1 de marzo de 2008 y el 28 de febrero de 2010. El 11 de agosto de 2008, Hammar ejerció su opción y compró la Instalación a FABV por el precio establecido.

(22)

Mediante acuerdo de 1 de marzo de 2008, Hammar subarrendó la mayor parte de la Instalación a empresarios locales, percibiendo un alquiler más elevado que el acordado entre FABV y Hammar (8). Además, como condición para la firma del contrato de arrendamiento, los empresarios locales exigieron poder ejercer en el futuro una opción de compra de la Instalación, en caso de que esta pasara a ser propiedad de Hammar. El acuerdo de opción fue firmado ese mismo día, dando a los empresarios locales derecho a adquirir la Instalación por 40 millones SEK (4 millones EUR).

(23)

El 2 de septiembre de 2008 se celebró un contrato entre Hammar y los empresarios locales en virtud del cual estos adquirieron la Instalación por el precio acordado de 40 millones SEK.

(24)

La Comisión tenía razones para creer que la venta de la Instalación a Hammar por parte de FABV implicaba ayuda estatal. Por consiguiente, el 27 de octubre de 2010 la Comisión inició el procedimiento de investigación formal sobre la transacción (9).

(25)

Suecia y Hammar han presentado observaciones sobre la apertura de dicho procedimiento.

(26)

En opinión de Suecia, la venta de la Instalación a Hammar por parte de FABV no constituye ayuda estatal. Mantiene que el único objetivo del Municipio cuando compró la Instalación a través de FABV era garantizar la continuidad de la producción y el empleo. Como no tenía la intención de asumir la gestión de las operaciones, el Municipio optó por la solución propuesta por Hammar, es decir, un arrendamiento con una opción de compra. Suecia señala también que la opción concedida a Hammar precisaba una inyección de capital de 9 millones SEK (0,9 millones EUR) en favor de FABV con cargo al presupuesto del Municipio, como reserva por las pérdidas que pudieran producirse en caso de que Hammar ejerciese la opción.

(27)

Hammar argumenta que FABV compró la Instalación a Chips AB pagando un precio excesivamente elevado, que podría constituir ayuda estatal a Orkla. Sostiene además que su compra de la Instalación a FABV se llevó a cabo en condiciones de mercado y que la venta ni afectó al comercio entre los Estados miembros ni falseó la competencia.

(28)

Para apoyar sus argumentos, Hammar proporcionó una evaluación ex post del valor de la Instalación, con fecha de 20 de enero de 2011, elaborada por PriceWaterhouseCoopers («el informe de PWC»). Dicho informe sostiene que el grado de incertidumbre a la hora de calcular el precio de mercado de este tipo de bienes es tan grande que cabría decir que el precio se aproximó al precio en condiciones de mercado cada vez que la Instalación fue vendida (es decir, la compra de Chips AB por FABV, la posterior venta a Hammar y, por último, la venta de Hammar a los empresarios locales). En particular, en relación con la venta de FABV a Hammar y a la posterior venta a los empresarios locales, el informe de PWC considera que los precios pagados eran conformes al mercado, teniendo en cuenta las condiciones financieras estipuladas en los dos acuerdos de arrendamiento (es decir, entre FABV y Hammar, por una parte, y entre Hammar y los empresarios locales, por otra).

(29)

En la reunión con los servicios de la Comisión celebrada el 19 de octubre de 2011 y en su envío de información adicional a la Comisión el 3 de noviembre de 2011, Hammar alegó que, en el momento en que el Municipio y Hammar habían acordado dar a esta última una opción de compra de la Instalación por 8 millones SEK, no había ninguna otra oferta por la Instalación y, por lo tanto, ese precio debe considerarse como el precio del mercado, con independencia de cualesquiera valoraciones, que son necesariamente hipotéticas.

(30)

El 3 de noviembre de 2011, Hammar presentó a la Comisión un informe elaborado por Copenhagen Economics A/S (10) («Copenhagen Economics») en relación con el posible efecto sobre el comercio entre los Estados miembros tanto de la adquisición de la Instalación a Chips AB por FABV como de su posterior venta a Hammar. El informe concluye que la primera operación podía afectar al comercio en el interior de la Unión, porque el vendedor (Chips AB) es una empresa internacional —la filial finlandesa del grupo noruego Orkla— que compite internacionalmente. Por el contrario, el informe sostiene que la venta de la Instalación por FABV a Hammar tuvo un efecto insignificante o nulo sobre el comercio en el interior de la Unión, puesto que Hammar opera únicamente a nivel local y no se enfrenta a ningún competidor internacional en el mercado o los mercados pertinentes.

(31)

Para determinar si la venta de la Instalación por FABV a Hammar implicaba ayuda estatal, debe evaluarse a la luz del artículo 107, apartado 1, del TFUE, que establece que «serán incompatibles con el mercado interior, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones».

(32)

La Comisión señala que el beneficiario de la medida, es decir, Hammar, reúne las características que permiten considerarlo una empresa, ya que desarrolla actividades económicas, ofreciendo bienes inmuebles y servicios inmobiliarios en el mercado.

(33)

La transacción fue concluida por el Municipio a través de FABV. Esta es enteramente propiedad del Municipio, que cubre las pérdidas en que FABV pueda incurrir con cargo a su presupuesto ordinario. El Consejo de FABV está compuesto por miembros seleccionados entre las personas que integran el órgano rector del Municipio. Así pues, las decisiones de FABV son imputables al Estado y, en la medida en que tengan repercusiones financieras, implican la utilización de fondos estatales. Además, el Municipio había participado claramente en esta operación, ya que la opción concedida a Hammar exigía una inyección de capital de 9 millones SEK en favor de FABV por parte del Municipio, como reserva por las pérdidas que pudieran producirse en caso de que Hammar ejerciese la opción. A este respecto, la Comisión ha llegado a la conclusión de que la venta de la Instalación a Hammar conllevó fondos estatales.

(34)

Puesto que la transacción benefició a una empresa concreta (es decir, Hammar), ha de considerarse una medida selectiva.

(35)

La medida falsea o puede falsear la competencia y afectar a los intercambios comerciales en el interior de la Unión y el Espacio Económico Europeo («comercio EEE») a los efectos de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre ayudas estatales. Para mantener que la ventaja selectiva que conllevaba la venta de la Instalación a Hammar había tenido un efecto insignificante o nulo sobre el comercio, el informe elaborado por Copenhagen Economics (véase el considerando 30) sostiene que el mercado inmobiliario en el que opera Hammar es de carácter puramente local. Sin embargo, el efecto potencial sobre el comercio no depende de si un beneficiario concreto de la ayuda opera a escala internacional o únicamente a escala nacional, sino de si los bienes o servicios con los que comercia son o podrían ser objeto de intercambio en el interior de la Unión (11). Este criterio se cumple en este caso, dado que los bienes inmobiliarios y los servicios inmobiliarios son objeto de intercambio e inversión en el interior de la Unión, circunstancia que, en el presente asunto, queda demostrada por el hecho de que el anterior propietario de la Instalación (Chips AB) es la filial finlandesa de Orkla, un grupo con operaciones internacionales. Ello constituye una prueba del interés transfronterizo en el activo en cuestión, es decir, la Instalación, que, por otra parte, no es un solar vacío, sino un centro operativo de producción de alimentos congelados.

(36)

Así pues, a juicio de la Comisión, incluso si Hammar opera exclusivamente a nivel local, la empresa participa en un mercado en el que no puede descartarse un efecto sobre la competencia y el comercio en el interior del EEE. Por tanto, los argumentos esgrimidos por Hammar no dan a la Comisión razón alguna para apartarse de las constataciones preliminares de la Decisión de incoación por lo que respecta a este criterio.

(37)

El único criterio de la definición de ayuda estatal objeto de discusión es, por consiguiente, si la venta de la Instalación por FABV confirió una ventaja a Hammar. Sobre la base de la información disponible, la Comisión considera que FABV vendió la Instalación a Hammar a un precio inferior a su valor de mercado —lo que es poco probable que hiciese un inversor privado— concediendo así una ventaja a Hammar.

(38)

El presente caso se refiere a la venta de determinados activos de propiedad pública a una empresa privada. Algunos de esos activos son bienes inmuebles (terrenos y construcciones), y para evaluar la presencia de ayuda en esos casos la Comisión aplica la Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos («la Comunicación») (12). Cuando la venta se refiere a otros tipos de activos, la Comisión aplica la prueba del operador privado en una economía de mercado, es decir, evalúa si el vendedor público se ha comportado como un inversor privado en una economía de mercado. Sin embargo, puesto que la Comunicación se basa en la misma prueba del inversor privado, para facilitar su presentación la Comisión hará referencia a dicha Comunicación para evaluar el conjunto de la transacción (13).

(39)

En particular, de conformidad con el punto II.1 de la Comunicación, la existencia de ayuda estatal en favor del comprador queda automáticamente descartada cuando la venta se realiza «mediante licitación suficientemente anunciada, abierta e incondicional, similar a una subasta, adjudicada al mejor o único postor». De la información recopilada por la Comisión se desprende que FABV no organizó ningún procedimiento de licitación para la venta de la Instalación. Por lo tanto, la presencia de ayuda estatal no puede descartarse automáticamente por tal motivo.

(40)

Hammar sostiene que el precio de 8 millones SEK refleja el valor de mercado de la Instalación, porque en el momento en que se acordó la opción no había otras ofertas. La Comisión señala, sin embargo, que la venta de la Instalación por el Municipio no fue transparente ni estuvo abierta a otros candidatos. Por consiguiente, el precio al que se realizó la venta no permite a la Comisión extraer ninguna conclusión en cuanto a su verdadero valor de mercado (14). Además, la Comisión señala que FABV compró la Instalación por 17 millones SEK el 13 de febrero de 2008, y que en la misma fecha aceptó ofrecer una opción de compra a Hammar por un precio muy inferior, 8 millones SEK.

(41)

El punto II, apartado 2, letra a), de la Comunicación dispone también que, si la venta tiene lugar sin licitación incondicional «se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta, a una tasación a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos». La Comisión señala que FABV no solicitó ninguna tasación independiente de la Instalación antes de las negociaciones de venta.

(42)

Sin embargo, a pesar de la ausencia de una licitación abierta e incondicional y de una tasación independiente previa a las negociaciones de venta, el valor de mercado de la Instalación en el momento en que fue vendida por FABV a Hammar puede deducirse de otra información disponible.

(43)

Efectivamente, cuando la Instalación fue puesta en venta a finales de 2007, Chips AB encargó a Colliers International (15) la elaboración de un memorando de venta para la Instalación. Colliers International indicó un precio de venta de 27 millones SEK (2,7 millones EUR) tan solo para la propiedad inmobiliaria, es decir, sin incluir ni los bienes muebles ni los derechos de propiedad intelectual. Según lo indicado en la Decisión de incoación, la Comisión considera esa cifra una estimación razonable del precio de mercado porque: i) la estimación se obtuvo antes de las negociaciones de venta, ii) fue encargada por Chips AB en relación con la venta de la Instalación, es decir, en un contexto en el que Chips AB no podría razonablemente tener otro interés que lograr una estimación exacta del valor de mercado, iii) el estudio fue realizado por un tercero independiente tanto del vendedor como del comprador, y iv) Colliers International posee una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Sin embargo, Hammar rebate la opinión preliminar de la Comisión sobre la independencia de esa evaluación, puesto que había sido encargada por el vendedor. Hammar tampoco considera realistas las hipótesis utilizadas por Colliers International (por ejemplo, solo se suponía un índice de desocupación del 10 %) teniendo en cuenta la situación de la Instalación en el momento de la transacción.

(44)

Otro indicador posible del precio de mercado de la Instalación es la evaluación efectuada por Swedbank Kommersiella Fastigheter («Swedbank») en junio de 2008 (16). Esa evaluación fue encargada por los empresarios locales (que posteriormente comprarían la Instalación) con el fin de obtener un préstamo para su adquisición. Swedbank estimó en 30 millones SEK (3 millones EUR) el valor de mercado de la Instalación, aunque los locales tasados tenían un tamaño inferior al de la Instalación (17). Por lo que respecta al índice de desocupación, la hipótesis utilizada por Swedbank fue del 35 % (todas las demás hipótesis eran semejantes a las realizadas por Colliers International).

(45)

El informe de PWC ofrece una serie de estimaciones del valor de mercado de la Instalación en función del momento de venta. Por ejemplo, llega a la conclusión de que la Instalación tenía un valor aproximado de 9 millones SEK en el momento de la venta de Chips AB a FABV, y de unos 5,5 millones SEK (550 000 EUR) cuando fue cedida en alquiler por FABV a Hammar, en esa misma fecha (13 de febrero de 2008). El informe de PWC ofrece una tercera estimación de su valor de mercado (unos 21 millones SEK, 2,1 millones EUR) el 1 de marzo de 2008, cuando Hammar se la alquiló a los empresarios locales.

(46)

La Comisión señala, en primer lugar, que el informe de PWC ofrece cifras divergentes sobre el valor de mercado de la Instalación en un intervalo temporal breve. Dado que el valor de mercado de los inmuebles tiende a permanecer relativamente constante a corto plazo, salvo cuando se dan circunstancias excepcionales, la Comisión tiene grandes dudas sobre algunas de las valoraciones ofrecidas en ese informe, en particular teniendo en cuenta que todas las operaciones se desarrollaron en un período de tiempo muy breve.

(47)

En relación con las dos primeras tasaciones de la Instalación que figuran en el informe de PWC (9 y 5,5 millones SEK, respectivamente), la Comisión llega a la conclusión de que, en comparación con las estimaciones realizadas simultáneamente por Colliers International y Swedbank, ambas parecen poco realistas. Por una parte, en cuanto a la estimación de 5,5 millones SEK, la Comisión señala que PriceWaterhouseCoopers («PWC») basa su valoración en los flujos de efectivo derivados de los alquileres pagados por Hammar a FABV por la Instalación, alquileres que, como reconoce la propia PWC, son muy bajos con respecto a la remuneración normal por una instalación industrial semejante. Estas cifras resultan especialmente llamativas si se comparan con los alquileres cobrados por Hammar a los empresarios locales solo unos pocos días después, que eran unas siete veces mayores (véanse las notas a pie de página 7 y 8). Por lo tanto, la Comisión concluye que los alquileres exigidos a Hammar estaban por debajo del precio de mercado y, por consiguiente, considera que la valoración de 5,5 millones SEK, basada en unos hipotéticos ingresos por alquiler por debajo de nivel del mercado, no refleja el verdadero valor de mercado de la Instalación. Por otra parte, la estimación de 9 millones SEK se basa en la hipótesis de un índice de desocupación del 100 % en los dos primeros años de la propiedad, que luego se reduce al 75 % en el tercer año y al 50 % en el cuarto año, manteniéndose en el 60 % durante el período restante que abarca la valoración. Sin embargo, la hipótesis sobre el índice de desocupación no tiene en cuenta el hecho de que, en el momento de la venta, se sabía que los empresarios locales estaban dispuestos a alquilar la Instalación y que, por tanto, el valor a evaluar es el de la Instalación con un inquilino.

(48)

La tercera estimación del informe de PWC calcula en unos 21 millones SEK el valor de mercado de la Instalación en el momento en que fue vendida por Hammar a los empresarios locales, incluso a pesar de que los locales a los que se refería dicha estimación tenían un tamaño algo menor que el total de la Instalación (véase la nota a pie de página 17). Esa estimación se apoya esencialmente en la misma metodología que la utilizada por Colliers International y Swedbank, y asume, como hipótesis principales, las condiciones del contrato de arrendamiento entre Hammar y los empresarios locales, es decir, las condiciones de arrendamiento que se estaban aplicando realmente en el momento de la venta. Cabe señalar también que las condiciones del arrendamiento eran, presumiblemente, conformes con el mercado, sobre todo porque habían sido acordadas por dos operadores privados del mercado atendiendo exclusivamente, sin duda, a criterios racionales desde el punto de vista económico. Así pues, la Comisión considera verosímil la tercera estimación del valor de mercado de la Instalación que figura en el informe de PWC.

(49)

Por lo tanto, independientemente de cuál sea la estimación del valor de mercado de la Instalación que se escoja (la de Colliers International, la de Swedbank o la tercera estimación del informe de PWC), es evidente que el precio de 8 millones SEK por el que FABV vendió la Instalación a Hammar estaba muy por debajo del precio de mercado, y, por consiguiente, que FABV concedió una ventaja a Hammar.

(50)

Dado que se cumplen todos los criterios necesarios del artículo 107, apartado 1, del TFUE, la Comisión concluye que la medida analizada constituye una ayuda estatal. Además, puesto que dicha ayuda estatal fue concedida al beneficiario sin previa autorización de la Comisión, tiene carácter ilegal.

(51)

La ventaja para el beneficiario equivaldrá a la diferencia entre el precio pagado por Hammar (8 millones SEK) y el precio de mercado de la Instalación.

(52)

Para determinar el precio de mercado de la Instalación, la Comisión examinará las posibles alternativas y estimaciones disponibles, a saber: i) los 17 millones SEK pagados efectivamente por FABV a Chips AB el 18 de febrero de 2008, ii) los 40 millones SEK pagados realmente por los empresarios locales a Hammar, iii) la estimación de 27 millones SEK realizada por Colliers International antes de la venta, iv) la estimación de 30 millones SEK realizada por Swedbank en junio de 2008, y v) la tasación de 21 millones SEK incluida en el informe de PWC.

(53)

La Comisión considera que el precio de 17 millones SEK pagado por FABV a Chips AB cuando compró la Instalación no constituye una prueba convincente del valor de mercado. La Comisión ya explicó en la Decisión de incoación que Chips AB había aceptado por la Instalación un precio inferior a su valor de mercado estimado porque quería evitar los daños que podrían derivarse para su reputación del cierre de la Instalación y de la consiguiente destrucción de puestos de trabajo. También quería aprovechar la posibilidad de proceder a una venta rápida y cerrar el capítulo de sus operaciones Topp. Un operador privado en una economía de mercado que no tuviera esas limitaciones (específicas de Chips AB) habría exigido un precio mayor. Por todo ello, la Comisión no considera necesario responder al argumento de Hammar resumido en el considerando 27 de la presente Decisión, que por añadidura se refiere a un aspecto que no forma parte de la investigación formal.

(54)

Sobre la base de la información recibida durante el procedimiento de investigación formal, la Comisión ha comprobado también que el importe de 40 millones SEK acordado con los empresarios locales no parece ser una buena referencia para el precio de mercado de la Instalación, puesto que los empresarios financiaron esa cantidad en parte mediante un préstamo bancario y en parte mediante un préstamo de la propia Hammar. El elevado porcentaje de fondos proporcionado por el vendedor (que era al mismo tiempo el acreedor de la transacción) y el correspondiente riesgo de crédito soportado por él no parecen respaldar directamente la afirmación de que el precio nominal de 40 millones SEK representaba el valor financiero real de la Instalación. El precio nominal pagado en esa operación no constituye, por tanto, una prueba convincente del precio que se habría abonado por la Instalación si la venta se hubiese realizado en condiciones de mercado, pero sí es, ciertamente, otro indicio de que el precio de 8 millones SEK no refleja el valor de mercado de la Instalación. De hecho, ambas opciones se establecieron en un período inferior a tres semanas, y esa gran diferencia de precio en un breve intervalo de tiempo confirma que ese importe no era un precio de mercado.

(55)

En relación con las estimaciones de Colliers International y Swedbank, en principio la Comisión no ve razón alguna para poner en duda que sean independientes y han sido elaboradas de acuerdo con las normas generalmente aceptadas. Sin embargo, la Comisión reconoce que esas estimaciones no son directamente comparables, debido a la divergencia de algunas de las hipótesis en que están basadas. Sobre la base de la información disponible, la Comisión no puede tener absoluta certeza de que tales estimaciones reflejen con la mayor fiabilidad el verdadero valor de mercado de la Instalación, ya que se basan en hipótesis y comparaciones con otras operaciones realizadas en el mercado, más que con operaciones centradas en la propia Instalación.

(56)

Una vez sopesados todos los factores, la Comisión considera apropiado utilizar el valor de mercado de la tercera estimación del informe de PWC. Como se señala en el considerando 48, la Comisión reconoce que esa tercera estimación (a pesar de que es posterior a las transacciones) está basada en cifras sobre los flujos de efectivo derivados de un acuerdo de arrendamiento realmente existente (el acuerdo entre Hammar y los empresarios locales), por lo que se basa en observaciones reales del mercado. A este respecto, la estimación de 21 millones SEK constituye una estimación plausible, aunque prudente, del valor de mercado de la Instalación, en comparación con las estimaciones de Colliers International y Swedbank. Por otra parte, la Comisión señala que, el 13 de febrero de 2008, Hammar aceptó un acuerdo de opción en virtud del cual podía comprar la Instalación por 8 millones SEK, y ejerció esa opción el 11 de agosto de 2008. El 1 de marzo de 2008, Hammar suscribió un acuerdo de opción con los empresarios locales para venderles la Instalación por 40 millones SEK, y el contrato de venta se perfeccionó, en ejercicio de la opción, el 2 de septiembre de 2008. La fecha que se utiliza en el informe de PWC como base para estimar el valor de la Instalación (21 millones SEK) es el 1 de marzo de 2008. Dada la proximidad temporal entre todas estas transacciones, no hay razón alguna para considerar que el valor de mercado de la Instalación hubiese podido ser sustancialmente distinto de 21 millones SEK en el momento en que Hammar la adquirió o suscribió el acuerdo de opción.

(57)

Sobre esta base, la ventaja otorgada a Hammar asciende a 13 millones SEK (1,3 millones EUR). La ventaja se calcula como la diferencia entre el valor de mercado de la Instalación (21 millones SEK) y el precio real (8 millones SEK) pagado por ella por Hammar.

(58)

Ni Suecia ni Hammar han presentado argumentos sobre la compatibilidad de la ayuda. Los únicos objetivos indicados por las autoridades suecas respecto a la medida en cuestión eran la voluntad del Municipio de preservar la actividad de la empresa y salvaguardar simultáneamente el empleo en la zona de Vänersborg.

(59)

Dado que el Municipio no está situado en una zona asistida (véase el considerando 14), no reúne las condiciones para recibir ayudas regionales. Los tipos de objetivo de la medida presentados por Suecia podrían tomarse en consideración a la luz de la Comunicación de la Comisión en la que se establecen las directrices comunitarias sobre ayudas estatales de salvamento y de reestructuración de empresas en crisis (18). Sin embargo, no hay indicios de que las condiciones establecidas en esas directrices se cumplan en el presente caso. En particular, nada indica que Hammar fuese una empresa en crisis en el momento de su compra de la Instalación.

(60)

En cualquier caso, hasta ahora no se ha demostrado suficientemente que la medida fuese necesaria y proporcionada para alcanzar objetivos de interés común. Por lo tanto, la Comisión no ha determinado ningún motivo para declarar la ayuda compatible con el mercado interior de conformidad con el artículo 107, apartado 3, del TFUE.

(61)

No parece existir ningún otro fundamento de compatibilidad. Por consiguiente, la Comisión concluye que la venta de la Instalación a Hammar por el Municipio constituye una ayuda estatal ilegal e incompatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 1, del TFUE.

(62)

En la Decisión de incoación, la Comisión también planteó dudas sobre el cumplimiento de las condiciones de mercado tanto del acuerdo de arrendamiento celebrado entre FABV y Hammar el 13 de febrero de 2008 como del precio de la opción de compra de la Instalación concedida a Hammar (véase el apartado 38 de la Decisión de incoación).

(63)

En cuanto al acuerdo de arrendamiento, la Comisión considera que conlleva una ayuda estatal, habida cuenta de que los requisitos necesarios del artículo 107, apartado 1, del TFUE se cumplen por idénticos motivos que los indicados en el apartado 4.1: i) el beneficiario de la medida (Hammar) puede considerarse una empresa, ii) las decisiones de FABV son imputables al Estado y, en la medida en que tienen repercusiones financieras, implican la utilización de fondos estatales, iii) la medida es selectiva, puesto que benefició a una empresa concreta, iv) como se explica en el considerando, y como se reconoce en el informe de PWC presentado por la propia Hammar, la Comisión considera que los alquileres facturados por FABV a Hammar están por debajo del precio de mercado y, por lo tanto, suponen una ventaja para Hammar, y v) aunque Hammar opera exclusivamente a nivel local, interviene en un mercado en el que no puede descartarse un efecto sobre la competencia y el comercio en el interior de la Unión y el EEE.

(64)

Para determinar la ventaja de Hammar, debe realizarse una comparación entre el alquiler acordado entre FABV y Hammar el 13 de febrero de 2008 (0,5 millones SEK durante el primer año) y el alquiler acordado el 1 de marzo de 2008 entre Hammar y los empresarios locales (3,5 millones SEK durante el primer año). La Comisión considera que las condiciones de este último acuerdo representan el valor de mercado del alquiler de la Instalación, dado que fue convenido por dos agentes privados atendiendo a criterios racionales desde el punto de vista económico. También hay que señalar a este respecto que el informe de PWC utiliza este último importe para calcular el valor de la Instalación. Dado que Hammar únicamente pagó el alquiler al Municipio durante unos seis meses, entre el 1 de marzo y el 11 de agosto de 2008 (fecha en la que ejerció su opción), el cálculo prorrateado de la ventaja de 3 millones SEK —la diferencia entre los alquileres acordados, respectivamente, entre FABV y Hammar y entre Hammar y los empresarios locales— ofrecería una cifra de 1,5 millones SEK (0,15 millones EUR).

(65)

Dado que no existe ni ha sido alegado ningún fundamento de compatibilidad (véase la sección 4.2), la Comisión concluye que el acuerdo de arrendamiento celebrado entre FABV y Hammar el 13 de febrero de 2008 supone una ayuda estatal ilegal e incompatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 1, del TFUE.

(66)

En relación con el precio de la opción de compra de la Instalación concedida a Hammar, la Comisión señala que no parece ser ejecutable, ya que, con arreglo a la legislación sueca, los compromisos de compraventa de bienes raíces en un momento futuro no son, en principio, vinculantes (19). La ventaja que Hammar podría haber derivado de esa opción es, pues, muy incierta, cuando no inexistente, y en cualquier caso bien podría haber sido compensada por el alquiler abonado o el precio de venta. Así pues, no cabe establecer con firmeza que Hammar obtuviese de esa opción una ventaja independiente de la recibida a través del acuerdo de arrendamiento y la posterior venta de la Instalación.

(67)

El artículo 14, apartado 1, del Reglamento (CE) no 659/1999 del Consejo, de 22 de marzo de 1999, por el que se establecen disposiciones de aplicación del artículo 93 del Tratado CE (20), dispone que «cuando se adopten decisiones negativas en casos de ayuda ilegal, la Comisión decidirá que el Estado miembro interesado tome todas las medidas necesarias para obtener del beneficiario la recuperación de la ayuda».

(68)

Dado que la medida que nos ocupa constituye una ayuda ilegal e incompatible, procede recuperar su importe para restablecer la situación que existía en el mercado antes de su concesión. Por consiguiente, la recuperación se llevará a cabo a partir del momento en que se produjo la ventaja para el beneficiario, es decir, cuando la ayuda fue puesta a su disposición, y generará intereses hasta su recuperación efectiva.

(69)

El elemento de ayuda incompatible de la medida debe calcularse en 14,5 millones SEK, resultado de sumar la diferencia entre el precio de mercado de la Instalación (21 millones SEK) y el precio pagado por Hammar (8 millones SEK) y el importe que debería recuperarse en virtud del acuerdo de arrendamiento (es decir, 13 millones SEK más 1,5 millones SEK).

(70)

Deben pagarse intereses de recuperación por esa cantidad. Por lo que respecta al elemento de ayuda incompatible (13 millones SEK), los intereses se calcularán a partir de la fecha en que Hammar ejerció su opción y adquirió la Instalación a FABV, es decir, el 11 de agosto de 2008. En cuanto al otro elemento de ayuda incompatible (1,5 millones SEK), los intereses de recuperación se calcularán a partir de la fecha en que comenzó a adeudarse el alquiler, es decir, el 1 de marzo de 2008.

a)

el importe total (principal e intereses de recuperación) que debe recuperarse del beneficiario;

b)

una descripción detallada de las medidas ya adoptadas y previstas para el cumplimiento de la presente Decisión;

c)

documentación que demuestre que se ha ordenado al beneficiario el reembolso de la ayuda.