| 22.11.2012 | EN | Official Journal of the European Union | L 323/32 | 22.11.2012 | IT | Gazzetta ufficiale dell'Unione europea | L 323/32 |
| EFTA SURVEILLANCE AUTHORITY DECISION | DECISIONE DELL’AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA |
| No 232/11/COL | N. 232/11/COL |
| of 13 July 2011 | del 13 luglio 2011 |
| on the notification of the sale of land at Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 in the municipality of Asker (Norway) | sulla notifica della vendita di un terreno a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 nel comune di Asker (Norvegia) |
| THE EFTA SURVEILLANCE AUTHORITY (“the Authority”), | L’AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA (“l’Autorità”), |
| Having regard to the Agreement on the European Economic Area (“the EEA Agreement”), in particular to Article 61 and Protocol 26, | Visto l’accordo sullo Spazio economico europeo (“l’accordo SEE”), in particolare l’articolo 61 e il protocollo 26, |
| Having regard to the Agreement between the EFTA States on the Establishment of a Surveillance Authority and a Court of Justice (“the Surveillance and Court Agreement”), in particular to Article 24, | Visto l’accordo fra gli Stati EFTA sull’istituzione di un’Autorità di vigilanza e di una Corte di giustizia (“l’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte”), in particolare l’articolo 24, |
| Having regard to Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement (“Protocol 3”), in particular to Article 1(2) of Part I and Articles 7(5) and 14 of Part II, | Visto il protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte (“protocollo 3”), in particolare l’articolo 1, paragrafo 2, della parte I e gli articoli 7, paragrafo 5, e 14 della parte II, |
| Having regard to the consolidated version of the Authority’s Decision No 195/04/COL of 14 July 2004 on the implementing provisions referred to under Article 27 of Part II of Protocol 3 (“the Implementing Provisions Decision”) (1), | Vista la versione consolidata della decisione dell’Autorità n. 195/04/COL del 14 luglio 2004 relativa alle disposizioni di esecuzione di cui all’articolo 27 della parte II del protocollo 3 (“la decisione relativa alle disposizioni di esecuzione”) (1), |
| Having called on interested parties to submit their comments pursuant to those provisions (2) and having regard to their comments, | Dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni ai sensi delle suddette disposizioni (2) ed esaminate le osservazioni pervenute, |
| Whereas: | Considerando quanto segue: |
| I. FACTS | I. ANTEFATTI |
| 1. PROCEDURE | 1. PROCEDIMENTO |
| By letter of 15 December 2008 (Event No 508884), received by the Authority on 13 February 2009, the Norwegian authorities notified a sale of land at Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 by the municipality of Asker, pursuant to Article 1(3) of Part I of Protocol 3. | Con lettera del 15 dicembre 2008 (doc. n. 508884), ricevuta dall’Autorità il 13 febbraio 2009, le autorità norvegesi hanno notificato la vendita di un terreno a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 da parte del Comune di Asker, ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3. |
| By letter dated 8 April 2009 (Event No 512188), the Authority requested additional information. The Norwegian authorities replied by letter dated 11 May 2009 (Event No 518079). | Con lettera dell’8 aprile 2009 (doc. n. 512188), l’Autorità ha richiesto ulteriori informazioni. Le autorità norvegesi hanno risposto con lettera datata 11 maggio 2009 (doc. n. 518079). |
| By letter of 7 July 2009 (Event No 521778), the Authority sent a second request for information. The Norwegian authorities responded by letter dated 14 August 2009 (Event No 527555). | Con lettera del 7 luglio 2009 (doc. n. 521778), l’Autorità ha inviato una seconda richiesta di informazioni. Le autorità norvegesi hanno risposto con lettera datata 14 agosto 2009 (doc. n. 527555). |
| The Authority thereafter informed the Norwegian authorities that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 1(2) of Part I of Protocol 3 in respect of the sale of land. | L’Autorità ha quindi informato le autorità norvegesi di aver deciso di avviare il procedimento ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 in relazione alla vendita del terreno. |
| The Authority’s Decision No 538/09/COL to initiate the procedure was published in the Official Journal of the European Union and the EEA Supplement thereto on 8 July 2010
(3). The Authority called on interested parties to submit their comments thereon. | La decisione dell’Autorità n. 538/09/COL di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e nel supplemento SEE l’8 luglio 2010 (3). L’Autorità ha invitato gli interessati a presentare osservazioni. |
| The Authority received comments from one interested party, namely the buyer Asker Brygge AS. The letter dated 29 January 2010 was forwarded by the Municipality of Asker as an attachment to the Municipality’s letter of the same date. | L’Autorità ha ricevuto osservazioni da una parte interessata, ossia dall’acquirente Asker Brygge AS. La lettera del 29 gennaio 2010 è stata inviata dal Comune di Asker in allegato alla lettera del Comune recante la stessa data. |
| At 14 October 2010 a meeting between the Authority and the Norwegian authorities was held where the case was discussed. After the meeting the Norwegian Authorities submitted their final comments on the case on 19 November 2010. | Il 14 ottobre 2010 si è tenuta una riunione tra l’Autorità e le autorità norvegesi per discutere il caso. Dopo la riunione, le autorità norvegesi hanno presentato le proprie osservazioni conclusive sul caso il 19 novembre 2010. |
| 2. DESCRIPTION OF THE NOTIFICATION | 2. DESCRIZIONE DELLA PROCEDURA DI NOTIFICA |
| The Norwegian authorities notified a sale of a plot of land by the municipality of Asker to the company Asker Brygge AS (“Asker Brygge”). The property is registered in the Norwegian property register as Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 in the municipality of Asker (“gbnr. 32/17”) and is approximately 9 700 m2. There were no buildings on the property. Slependen Båtforening rented part of the property from the Municipality. | Le autorità norvegesi hanno notificato la vendita di un appezzamento di terreno da parte del Comune di Asker all’impresa Asker Brygge AS (“Asker Brygge”). La proprietà è stata registrata presso il catasto norvegese come Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 nel comune di Asker (“gbnr. 32/17”) e ha una superficie di circa 9 700 m2. La proprietà non conteneva alcun edificio. Slependen Båtforening ha affittato parte della proprietà dal Comune. |
| The municipality of Asker and Asker Brygge entered into an agreement in 2001 (“the option agreement”), according to which Asker Brygge was granted an option, lasting until 31 December 2009, to buy land for a fixed sum of NOK 8 million, adjusted according to the consumer price index. According to the option agreement the municipality intended to give Asker Brygge the option to buy the property at market price provided that Asker Brygge undertook extensive planning and research with the aim of obtaining a reregulation of the property and then developing the property. | Il Comune di Asker e Asker Brygge hanno concluso un accordo nel 2001 (“l’accordo d’opzione”), che conferiva ad Asker Brygge un diritto d’opzione, fino al 31 dicembre 2009, per l’acquisto di un terreno per un importo fisso di 8 milioni di NOK, adeguato in funzione dell’indice dei prezzi al consumo. In base all’accordo d’opzione il Comune intendeva conferire ad Asker Brygge il diritto d’opzione per l’acquisto della proprietà al prezzo di mercato, a condizione che Asker Brygge effettuasse un’attività di ricerca e pianificazione ad ampio raggio al fine di ottenere una revisione delle norme applicabili alla proprietà e, successivamente, di valorizzare la proprietà. |
| In 2004 the option agreement was renewed, and the validity of the option was extended until 31 December 2014 under similar conditions regarding the progress of the reregulation work. | Nel 2004 è stato rinnovato l’accordo d’opzione, e la validità dell’opzione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2014 a condizioni simili per quanto riguarda l’avanzamento dell’attività concernente la revisione delle norme applicabili alla proprietà. |
| In 2005, Asker Brygge called upon the option to buy the land. The parties entered into a sales agreement on 21 March 2007 for the price of NOK 8 727 462. The land was transferred to Asker Brygge on the same date although only the first instalment of 30 % of the sales sum was paid on the date of the transfer of the property. The second and largest instalment, 70 % of the sales sum (NOK 6 109 223), is due at the latest 31 December 2011. The municipality of Asker will not charge any interest rate on the second instalment. | Nel 2005, Asker Brygge si è avvalsa del diritto d’opzione per l’acquisto del terreno. Le parti hanno sottoscritto un accordo di vendita il 21 marzo 2007 al prezzo di 8 727 462 NOK. Il terreno è stato trasferito ad Asker Brygge lo stesso giorno, benché solo la prima rata, pari al 30% del prezzo di vendita, fosse stata versata alla data del trasferimento della proprietà. La seconda e più importante rata, pari al 70% del prezzo di vendita (6 109 223 NOK), dev’essere versata entro il 31 dicembre 2011. Il Comune di Asker non applicherà alcun tasso di interesse su questa seconda rata. |
| The municipality of Asker and Asker Brygge are of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value. The Norwegian authorities nonetheless decided to notify the transaction for reasons of legal certainty. | Il Comune di Asker ed Asker Brygge ritengono che il contratto di vendita non comporti alcun aiuto di Stato poiché il prezzo di vendita riflette il valore di mercato. Le autorità norvegesi tuttavia hanno deciso di notificare la transazione per motivi di certezza giuridica. |
| 3. COMMENTS FROM THE NORWEGIAN AUTHORITIES | 3. COMMENTI DELLE AUTORITÀ NORVEGESI |
| The municipality of Asker is of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value. The municipality of Asker has stressed that the sales price was not subject to negotiations as it was established in 2001. Though no independent value assessment was made at the time of the option agreement in 2001, the municipality at the time made its own assessment based on its extensive experience in the property market in Asker. | Il Comune di Asker ritiene che il contratto di vendita non comporti alcun aiuto di Stato poiché il prezzo di vendita riflette il valore di mercato. Il Comune di Asker ha sottolineato che il prezzo di vendita non è stato soggetto a negoziati dal momento che è stato fissato nel 2001. Benché al momento della stipula dell’accordo d’opzione nel 2001 non sia stata effettuata alcuna stima indipendente del valore, il Comune in quell’occasione ha e la propria valutazione sulla base dell’ampia esperienza acquisita nel mercato immobiliare di Asker. |
| The municipality has submitted that it must enjoy a margin of judgment. The value assessments carried out in June 2006 and June 2008 assessed the market value in 2001 to be NOK 9,6 (with a possible variation of +/– 15 %) million and NOK 8 million respectively. The assessments are thus in accordance with the sales price in 2001, which is the relevant period for the assessment to be made. The assessment dated 18 January 2008 is based on wrong premises, and did not take into consideration important factors for the assessment. | Il Comune ha dichiarato di aver diritto a un certo margine discrezionale. Le stime del valore effettuate nel giugno 2006 e nel giugno 2008 hanno stimato il valore di mercato del 2001 rispettivamente a 9,6 milioni di NOK (con una possibile variazione pari a ± 15 %) e 8 milioni di NOK. Le stime quindi sono conformi al prezzo di vendita del 2001, che è il periodo pertinente per la valutazione. La stima datata 18 gennaio 2008 si fondava su premesse sbagliate, e non teneva conto di fattori di valutazione importanti. |
| The option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research. The municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution. The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks. Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality. | Non si può ritenere che il diritto d’opzione sia stato concesso senza contropartita dal momento che Asker Brygge in cambio ha assunto obblighi in materia di ricerca e pianificazione. Il Comune riteneva che la proprietà fosse difficile da valorizzare, e non intendeva svolgere l’attività di ricerca necessaria a individuare i rischi connessi alle difficili condizioni del suolo e all’inquinamento. La ricerca effettuata da Asker Brygge ha escluso i suddetti rischi, e il Comune quindi ha potuto vendere la proprietà senza dover discutere di tali rischi con i potenziali acquirenti. Di conseguenza l’obbligo assunto da Asker Brygge è stato importante per il Comune. |
| The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid. | Il Comune conviene che un investitore privato non avrebbe concesso una dilazione di pagamento esente da interessi per il 70 % dell’importo della vendita, ma qualsiasi eventuale aiuto di Stato dovuto al mancato computo di tali interessi sarebbe considerato un aiuto de minimis. |
| 4. COMMENTS FROM THIRD PARTIES | 4. OSSERVAZIONI DEI TERZI |
| Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale. | Asker Brygge ha affermato che l’Autorità non può concludere che la vendita abbia comportato aiuti di Stato. |
| 4.1. The value in 2001 | 4.1 Il valore nel 2001 |
| Asker Brygge submitted that the assessment of the alleged aid measures shall be based on the facts available to the Municipality at the time it entered into an option agreement in which Asker Brygge was given a right to purchase the property in question, i.e. in 2001. Thus, the market value of the property has to be assessed at the time of the conclusion of the Option Agreement. It is not the role of the Authority to replace the Municipality’s judgment with regard to the economic assessment of the property’s value in 2001. Thus, Asker Brygge submits that the Municipality enjoyed a margin of discretion in its assessment of the property’s market price in 2001. | Asker Brygge ritiene che la valutazione delle presunte misure d’aiuto debba basarsi sui fatti a disposizione del Comune nel momento in cui questo aveva sottoscritto l’accordo d’opzione con il quale ad Asker Brygge è stato conferito il diritto di acquistare la proprietà in questione, ossia nel 2001. Quindi la stima del valore di mercato della proprietà deve riferirsi al momento in cui è stato concluso l’accordo d’opzione. Non spetta all’Autorità sostituirsi al Comune per quanto riguarda la stima economica del valore della proprietà nel 2001. Quindi Asker Brygge ritiene che il Comune goda di un margine discrezionale nella stima del prezzo di mercato della proprietà nel 2001. |
| In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value. | Nel 2001, l’accordo con Slependen Båtforening (Slependen) e l’obbligo di definire una soluzione futura per Slependen devono essere considerati un gravame sulla proprietà che ha evidentemente influito sul suo valore di mercato. |
| A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity. This was not a realistic alternative for the municipality in 2001. The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming. Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor. | Sarebbe stata quindi necessaria una revisione delle norme applicabili alla proprietà per valorizzare il terreno a fini commerciali, ma questa nel 2001 non era un’alternativa realistica per il Comune. Il lavoro preparatorio che sarebbe necessario prima di effettuare una completa revisione delle norme applicabili alla proprietà sarebbe impegnativo sia in termini di costi che di tempo. Inoltre Asker Brygge correva il rischio che il Comune e altre istituzioni pubbliche, come l’amministrazione della viabilità pubblica o il governatore della contea, non accettassero la domanda di revisione. |
| Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution. In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property. According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition. Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside the existing motorway. Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road. | Peraltro, era necessario tener conto del fatto che la proprietà è molto vicina all’autostrada E18, ed è quindi esposta al rumore proveniente dall’autostrada e all’inquinamento. Inoltre, la vicinanza all’autostrada limita considerevolmente la possibilità di valorizzare la proprietà. Secondo il piano di sviluppo dell’autostrada, era proibito costruire a una distanza dall’autostrada inferiore a 35 metri. Dal momento che la proprietà è molto stretta e ubicata vicino all’autostrada, tale limite implica che il 90 % circa della proprietà era soggetto a tale divieto. Tra l’altro, come risulta dalla sezione 1 dell’accordo e conformemente a un piano di sviluppo stradale pubblico, una parte della proprietà avrebbe dovuto essere utilizzata per una nuova strada ubicata a fianco dell’autostrada già esistente. Circa 1/3 della proprietà sarebbe stato incluso nella nuova strada. |
| Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property. As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions. In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted. Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity. Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions. Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value. | Asker Brygge vorrebbe anche sottolineare l’incertezza che regna in merito alle condizioni della proprietà. Come si è detto, la proprietà era considerata difficile da sviluppare a causa delle condizioni del terreno. Si riteneva anche probabile che il terreno e la fascia costiera fossero molto inquinati. Quindi, quando Asker Brygge ha contattato il Comune nel 2001 allo scopo di acquistare il terreno, il Comune riteneva quasi impossibile valorizzarlo a fini economici. Né Asker Brygge né il Comune disponevano di informazioni sufficienti o esatte in materia, e per la valorizzazione sarebbe stata necessaria un’analisi approfondita delle condizioni della proprietà. Asker Brygge ritiene che i limiti summenzionati si debbano considerare gravami sulla proprietà che ne hanno chiaramente influenzato il valore di mercato. |
| Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances. Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement. Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge. Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality. | Inoltre, l’Autorità non può basare la propria valutazione sulle successive circostanze fattuali, giacché in tal modo l’Autorità fonderebbe le proprie decisioni su fatti di cui il Comune non era a conoscenza al momento di sottoscrivere l’Accordo. Qualsiasi incremento registrato dal valore della proprietà dopo il 2001 è dovuto al lavoro svolto da Asker Brygge, senza il quale l’area probabilmente sarebbe rimasta esclusa da qualsiasi attività di valorizzazione, con un valore monetario assai limitato per il Comune. |
| 4.2. The relevance of the value in 2007 | 4.2 Rilevanza del valore nel 2007 |
| To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007. | Nella misura in cui il valore del 2007 è rilevante, l’Autorità prende in considerazione e deduce il valore aggiunto derivante dal lavoro svolto da Asker Brygge nel periodo 2001-2007. |
| 4.3. Remuneration for the option | 4.3 Contropartita per il diritto d’opzione |
| The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge. In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case. | Secondo Asker Brygge è necessario tener conto dell’obbligo di finanziare il lavoro di ricerca, che ammonta a circa 4 o 5 milioni di NOK, al momento di valutare la contropartita per il diritto d’opzione conferito ad Asker Brygge. In generale questo metodo non è insolito come base per fissare il prezzo di un’opzione su un terreno non valorizzato, come in questo caso. |
| 4.4. The value assessments | 4.4 Le stime del valore |
| None of the value assessments of the property sufficiently takes into consideration the factual circumstances in 2001. Asker Brygge’s main objection to the valuations is that the estimation of the market price inter alia has been based on a presumption that further development of the marina was possible and intended for by the Municipality and Asker Brygge. Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9, in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area. Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property. | Nessuna delle stime del valore della proprietà tiene debito conto delle circostanze fattuali del 2001. La principale obiezione di Asker Brygge alle valutazioni è che la stima del prezzo di mercato, tra l’altro, si è basata sul presupposto che l’ulteriore valorizzazione del porto turistico fosse possibile e prevista dal Comune e da Asker Brygge. Si fa riferimento alla stima del valore effettuata da TJB Eiendomstaksering alle pagine 6-9, in cui il perito basa la propria stima sulla possibilità di dragare la fascia costiera per realizzare altri posti barca e depositi barche a terra. Si fa anche riferimento alla stima del valore di Takstsenteret, pagine 14 e 15, che basa la propria stima su tale valorizzazione della proprietà. |
| However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge. Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area. | Tuttavia, alla conclusione dell’Accordo nel 2001 la valorizzazione della proprietà non era stata prevista né ritenuta possibile dal Comune né da Asker Brygge. Inoltre, a causa delle condizioni della linea costiera situata al di sotto del terreno, e per evitare uno spostamento di massa e danni alle fondamenta di un ponte stradale vicino alla proprietà, l’amministrazione della viabilità pubblica ha proibito altri dragaggi nella zona. |
| II. ASSESSMENT | II. VALUTAZIONE |
| 1. THE PRESENCE OF STATE AID | 1. PRESENZA DI AIUTI DI STATO |
| State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement | Aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE |
| Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows: | Ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE: |
| “
Save as otherwise provided in this Agreement, any aid granted by EC Member States, EFTA States or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Contracting Parties, be incompatible with the functioning of this Agreement.
” | “Salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi fra Parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati AELS (EFTA) o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma, che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.” |
| 1.1. Market investor principle | 1.1 Principio dell’investitore operante in un’economia di mercato |
| 1.1.1. Introduction | 1.1.1 Introduzione |
| If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid. The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price. As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract. The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007. | Se la transazione fosse avvenuta secondo il principio dell’investitore operante in un’economia di mercato, ossia se il Comune avesse venduto il terreno al suo valore di mercato e le condizioni della transazione fossero state accettabili per un venditore privato, la transazione non avrebbe comportato la concessione dell’aiuto di Stato. La vendita del terreno potrebbe essere considerata un aiuto di Stato se non avesse avuto luogo a prezzi di mercato. Come punto di partenza, sarebbe opportuno accertare, al momento della stipula del contratto, se una proprietà sia stata venduta al valore di mercato. Le circostanze di questa vendita di terreno sono alquanto particolari in quanto esistono diversi accordi concernenti la vendita: un accordo d’opzione a partire dal 2001, un accordo d’opzione ampliato a partire dal 2004 e un accordo di vendita a partire dal 2007. |
| The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer. The option thereby entailed a possibility for Asker Brygge to observe the development of property prices over a number of years, and thereafter to take up the option to buy the property for the price agreed in 2001. While the Authority fully recognises the right for public authorities also to operate in a market on commercial terms, it nevertheless finds reason to consider carefully whether a similar agreement would have been concluded by a private market operator. The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller. | Oltre a conferire a Asker Brygge il diritto di acquistare la proprietà in qualsiasi momento negli anni successivi, l’accordo di opzione fissava il prezzo di questo trasferimento. L’opzione comportava quindi la possibilità per Asker Brygge di osservare l’andamento dei prezzi delle proprietà per un certo numero di anni e di avvalersi successivamente dell’opzione, acquistando il terreno al prezzo concordato nel 2001. Se da un lato l’Autorità riconosce pienamente il diritto delle autorità pubbliche di operare anche in un mercato a condizioni commerciali, essa ritiene opportuno comunque indagare attentamente la possibilità che un simile accordo venisse concluso da un operatore privato. A tal proposito l’Autorità si chiede se Asker Brygge abbia pagato per l’opzione in quanto tale e se le condizioni favorevoli per l’acquirente siano state controbilanciate da obblighi corrispondenti per quest’ultimo o da diritti per il venditore. |
| The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle. The Authority has then assessed whether the property was transferred at market value when the sales agreement was concluded in 2007 based on the price agreed in 2001. The Authority has on this point concluded that the property was sold below market value in 2007. Thus, the Authority has in the following firstly assessed the option agreement of 2001 (and the extension signed in 2004), and, secondly, whether the actual sale of land in 2007 was accomplished at market price. | L’Autorità ha concluso che non è possibile affermare che l’accordo d’opzione in quanto tale rispetti il principio dell’investitore operante in un’economia di mercato. L’Autorità quindi ha valutato se la proprietà sia stata trasferita al valore di mercato quando l’accordo di vendita è stato concluso nel 2007 sulla base del prezzo concordato nel 2001. Su questo punto l’Autorità ha concluso che nel 2007 la proprietà è stata venduta a un valore inferiore a quello di mercato. Quindi, per quanto segue l’Autorità ha valutato in primo luogo l’accordo d’opzione del 2001 (e l’estensione firmata nel 2004), e in secondo luogo se la vendita effettiva del terreno nel 2007 abbia avuto luogo a prezzo di mercato. |
| 1.1.2. The market price of the option agreement signed in 2001 | 1.1.2 Il prezzo di mercato dell’accordo d’opzione firmato nel 2001 |
| As regards the option agreement, it has to be examined whether a private investor operating in a market economy would have chosen to enter into a similar agreement regarding the price and terms as the one signed between the municipality of Asker and Asker Brygge in 2001. In making that assessment, the Authority cannot replace the municipality’s commercial judgement with its own, which implies that the municipality, as the seller of the plot of land, must enjoy a margin of judgement. There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions. When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid. | Per quanto riguarda l’accordo d’opzione, è necessario accertare se un investitore operante in un’economia di mercato avrebbe scelto di stipulare un accordo simile, per quanto riguarda il prezzo e le condizioni, a quello stipulato tra il Comune di Asker e Asker Brygge nel 2001. Per compiere tale valutazione, l’Autorità non può sostituire il proprio parere commerciale a quello del Comune; quest’ultimo, quale venditore dell’appezzamento di terreno, deve godere di un margine discrezionale. Possono esserci alcuni validi motivi, di natura commerciale, per sottoscrivere un accordo a certe condizioni. Se non c’è alcuna spiegazione plausibile che giustifichi la scelta del Comune, la misura può essere considerata un aiuto di Stato. |
| On the basis of the information available to the Authority, the conditions for the later sale were laid down in the option agreement signed in 2001. This agreement gave Asker Brygge a right, but not an obligation, to buy the property on pre-determined conditions at any given time until 31 December 2009. On the other hand, the municipality was barred from selling the property to someone else in the same period. The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay. | Sulla base delle informazioni disponibili all’Autorità, le condizioni per quest’ultima vendita sono state fissate nell’accordo d’opzione firmato nel 2001. Questo accordo ha conferito ad Asker Brygge il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare la proprietà a condizioni predeterminate in qualsiasi momento fino al 31 dicembre 2009. D’altro canto, al Comune è stato proibito di vendere la proprietà a chiunque altro nello stesso periodo. Le principali caratteristiche dell’accordo d’opzione rilevanti per la valutazione in materia di aiuto di Stato sono (i) il prezzo concordato di 8 milioni di NOK, adeguato in funzione dell’indice dei prezzi al consumo, (ii) il diritto di rinegoziazione concordato per Asker Brygge in caso di forte diminuzione dei prezzi immobiliari prima che questi si avvalesse del diritto di opzione (non esisteva alcun diritto corrispondente di rinegoziazione per il Comune qualora i prezzi del mercato immobiliare fossero aumentati considerevolmente), (iii) il pagamento in due rate, in base al quale il 70% del prezzo di vendita sarebbe stato pagato al più tardi entro il 31 dicembre 2011, senza applicare alcun interesse di mora. |
| In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction (4). | Nel 2004 il Comune e Asker Brygge hanno prorogato l’accordo d’opzione fino al 2014, senza modificare nessuna delle altre condizioni per la transazione (4). |
| According to the information available to the Authority, the municipality did not carry out any independent value assessment of the property before it entered into the agreement with Asker Brygge in 2001. The Municipality has explained that it assessed the value based on its experience in the real estate market, but no details other than that has been provided to the Authority. Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land. | Sulla base delle informazioni disponibili all’Autorità, il Comune non ha effettuato alcuna stima indipendente della proprietà prima di sottoscrivere l’accordo con Asker Brygge nel 2001. Il Comune ha spiegato di aver stimato il valore sulla base dell’esperienza acquisita nel mercato immobiliare, ma non ha fornito altri dettagli oltre a quelli comunicati all’Autorità. Quindi non è chiaro all’Autorità su quali basi il Comune abbia definito il prezzo concordato di 8 milioni di NOK per la vendita del terreno. |
| Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 (5), the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed. In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase. | Se anche si presumesse che 8 milioni di NOK rappresentavano il prezzo di mercato per la proprietà in quanto tale nel 2001 (5), si dovrà stimare il valore di mercato degli altri elementi concordati nell’accordo d’opzione. Secondo l’Autorità, se si dovesse considerare soltanto il valore di mercato della proprietà, ciò comporterebbe che ad Asker Brygge il diritto d’opzione era stato conferito gratuitamente senza alcuna considerazione economica per questo diritto preferenziale d’acquisto. |
| As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years. Statistically, property prices tend to increase over time. Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively. | Come si è detto in precedenza, grazie a questa opzione l’azienda ha potuto osservare l’andamento dei prezzi immobiliari per alcuni anni. Statisticamente i prezzi immobiliari tendono ad aumentare nel corso del tempo. Inoltre, Asker è vicina a Oslo e ha registrato una continua crescita demografica, elemento che solitamente ha effetti positivi sui prezzi immobiliari. |
| The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest. However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property. | L’accordo d’opzione ha impedito al Comune di vendere la proprietà a un altro acquirente, e quindi ha immobilizzato il capitale che il Comune avrebbe potuto impiegare diversamente o per il quale avrebbe potuto ricevere un interesse. Il Comune tuttavia non avrebbe ricevuto alcun pagamento né compensazione se Asker Brygge avesse deciso di non acquistare la proprietà. |
| Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration. It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value. | Inoltre, nel 2004 l’estensione ha prorogato l’opzione per altri 5 anni senza fornire alcuna contropartita. Ciò ha consentito ad Asker Brygge di negoziare attivamente con il Comune perché le norme applicabili alla proprietà fossero rivedute per aumentarne il valore di mercato. |
| Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon. In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process. If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract. | Nell’ambito dell’accordo d’opzione, sono stati concordati anche alcuni aspetti di un possibile futuro contratto di vendita. In particolare, per quanto riguarda la revisione delle norme applicabili all’area, Asker Brygge aveva l’obbligo di concludere i lavori preparatori che avrebbero portato al processo di revisione delle norme applicabili alla proprietà. Qualora tale condizione non fosse stata soddisfatta, il Comune di Asker avrebbe potuto risolvere il contratto. |
| The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research. Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably. In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property. Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge. The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property. | Secondo le autorità norvegesi, non si può ritenere che il diritto d’opzione sia stato concesso senza contropartita, dal momento che Asker Brygge in cambio ha assunto obblighi in materia di ricerca e pianificazione. Benché il Comune ritenesse che la proprietà fosse difficile da valorizzare, e non intendesse svolgere l’attività di ricerca necessaria a individuare i rischi connessi alle difficili condizioni del suolo e all’inquinamento, grazie all’accordo d’opzione Asker Brygge ha avuto la possibilità di lavorarci per vari anni prima di decidere di acquistare la proprietà; l’autorità ritiene che questo abbia ridotto sensibilmente i rischi. Inoltre, se la proprietà fosse stata soggetta a revisione delle norme applicabili, il suo valore sarebbe aumentato. L’accordo d’opzione quindi non comportava alcun rischio reale per Asker Brygge. La spesa a favore della ricerca sarebbe andata a vantaggio dell’acquirente, e se la ricerca avesse dimostrato che la proprietà non era adatta a essere valorizzata, si sarebbe interrotta l’attività di ricerca riducendo i costi al minimo, senza alcun obbligo di acquistare la proprietà. |
| Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option. It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case. The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above. The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land. | Secondo Asker Brygge, al momento di valutare la contropartita per il diritto d’opzione è necessario tener conto dell’obbligo di finanziare l’attività di ricerca, che dovrebbe comportare un costo di 4 o 5 milioni di NOK. Questo metodo non è insolito come base per fissare il prezzo di un’opzione su un terreno non valorizzato, come in questo caso. L’Autorità ha dichiarato che Asker Brygge non ha presentato alcun documento sulle rivendicazioni menzionate in precedenza. Le autorità norvegesi non sono state in grado di confermare gli importi spesi per la ricerca, né che si tratti di un metodo comune per fissare il prezzo di terreni non valorizzati. |
| In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded. From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted. | Secondo l’Autorità, indipendentemente dal fatto che si decidesse di avvalersene, la stessa opzione aveva un valore nel 2001 quando l’accordo è stato concluso. Sulla base della documentazione e delle spiegazioni che l’Autorità ha ricevuto finora, nulla dimostra che l’acquirente abbia pagato, per il diritto di opzione in sé, un prezzo che un investitore privato avrebbe accettato. |
| The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price. However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched. There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason. Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed. The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer. Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle. | L’accordo d’opzione riguarda la possibilità che Asker Brygge svolga attività di ricerca sulla proprietà con l’intento di regolamentarla per scopi diversi in cambio dell’opzione di acquistare la proprietà al prezzo di mercato. Non c’era però alcuna garanzia che la proprietà sarebbe stata oggetto di una ricerca adeguata. Non c’era alcun obbligo incondizionato di svolgere alcun tipo particolare di ricerca giacché l’acquirente avrebbe potuto decidere di non concludere un accordo di vendita, per esempio se l’attività di ricerca iniziale avesse dimostrato che il progetto non era redditizio, o per qualsiasi altro motivo. I rischi per l’acquirente nell’ambito dell’accordo d’opzione quindi erano minimi, mentre il Comune non ne avrebbe beneficiato se la ricerca avesse dimostrato che la proprietà poteva essere valorizzata. L’acquirente quindi sarebbe stato in grado di attendere la valorizzazione del mercato immobiliare per un lungo periodo, e poteva decidere di acquistare la proprietà a un prezzo fissato quando ciò risultasse più redditizio per l’acquirente stesso. Inoltre, sulla base delle informazioni disponibili all’Autorità, il requisito che Asker Brygge avrebbe dovuto svolgere attività di ricerca entro precisi limiti di tempo per mantenere l’opzione non poteva essere considerato, secondo il principio dell’investitore operante in un’economia di mercato, un pagamento adeguato per la possibilità di acquistare il terreno. |
| The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option. The first element concerns the mechanism to regulate the price. Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked. As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably. According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk. The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably. In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation. | L’accordo d’opzione comprendeva anche altri elementi che apparentemente possono aumentare il valore dell’opzione. Il primo elemento riguarda il meccanismo di regolamentazione del prezzo. Asker Brygge aveva il diritto di chiedere di rinegoziare il prezzo qualora i prezzi delle proprietà ad Asker avessero registrato un sensibile calo prima che l’impresa si fosse avvalsa dell’opzione. Come si è detto in precedenza, l’accordo non prevedeva un corrispondente diritto di rinegoziazione per il Comune qualora i prezzi delle proprietà fossero aumentati considerevolmente. Secondo le autorità norvegesi, il motivo per includere il diritto di Asker Brygge di rinegoziare l’accordo stava nel fatto che il Comune di Asker riteneva difficile valorizzare la proprietà, anche per la breve distanza rispetto dall’autostrada (E18), e quindi la transazione avrebbe comportato un considerevole rischio economico. L’Autorità tuttavia ritiene che un investitore operante in un’economia di mercato non avrebbe sottoscritto un simile accordo senza il reciproco diritto di adeguamento nel caso di sensibili aumenti o decrementi dei prezzi delle proprietà. A questo proposito, il diritto del Comune di adeguare i prezzi conformemente all’indice dei prezzi al consumo non sembra sufficiente per compensare la mancanza di un diritto corrispondente a rinegoziare. |
| In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices. The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market. Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the case at hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index. | Secondo l’Autorità, l’indice dei prezzi al consumo non è l’indice corretto da usare per l’adeguamento alle variazioni dei prezzi delle proprietà. L’indice dei prezzi al consumo è una misura che valuta le variazioni del prezzo medio dei beni di consumo e dei servizi acquistati dalle famiglie, ma non riflette l’evoluzione dei prezzi del mercato immobiliare. I prezzi delle proprietà seguono un andamento diverso dagli altri prezzi, e i prezzi di proprietà immobiliari come quella in questione normalmente non vengono presi in considerazione al momento di determinare l’indice dei prezzi al consumo. |
| In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest (6) without charging any interest for this deferral. According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop. The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments. Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received. The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment. Although the municipality of Asker has brought forward that any aid in this respect would be below the de minimis threshold, it has not provided any documentation to this extent. | Inoltre, l’accordo d’opzione include il consenso del Comune di Asker a rinviare il pagamento del 70% del prezzo di vendita concordato al più tardi al 31 dicembre 2011 (6) senza applicare alcun tasso di interesse per tale rinvio. Secondo le autorità norvegesi, il rinvio del pagamento completo senza l’applicazione di alcun interesse era stato accettato perché si riteneva che la proprietà fosse difficile da valorizzare. L’Autorità ritiene che un operatore privato non avrebbe acconsentito a rinviare il pagamento per un periodo così lungo senza richiedere alcun interesse. Ritiene inoltre che un operatore privato non avrebbe trasferito la piena proprietà prima di aver ricevuto il pagamento integrale. Il Comune di Asker conviene che un investitore privato avrebbe richiesto una contropartita per il rinvio del pagamento. Benché il Comune di Asker abbia argomentato che qualsiasi aiuto sotto questo punto di vista sarebbe al di sotto della soglia de minimis, non ha fornito alcun documento a riguardo. |
| For the reasons outlined above, the Authority finds that a private operator would not have entered into such a long option agreement, on similar conditions as the municipality of Asker without requiring remuneration for the option and the favourable conditions as such. By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase. | Per i motivi summenzionati, l’Autorità ritiene che un operatore privato non avrebbe sottoscritto un accordo d’opzione per un periodo così lungo, a condizioni analoghe a quelle del Comune di Asker, senza chiedere una contropartita per l’opzione e per le stesse condizioni favorevoli. Limitandosi a chiedere una contropartita corrispondente al valore della proprietà nel 2001, il Comune di Asker ha accettato il rischio di concedere successivamente un aiuto di Stato soprattutto nel caso di un successivo incremento dei prezzi delle proprietà. |
| The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded. | L’Autorità giunge quindi alla conclusione che l’accordo d’opzione non è stato sottoscritto a condizioni di mercato e di conseguenza non è possibile escludere la presenza di aiuti di Stato. |
| It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value. | È perciò necessario accertare se la proprietà sia stata venduta a un prezzo inferiore al valore di mercato. |
| 1.1.3. The market value of the property at the time of the sales agreement | 1.1.3 Il valore di mercato della proprietà al momento della stipula dell’accordo di vendita |
| In 2005, Asker Brygge called upon the option. Although the conditions for the sale were laid down in the 2001 option agreement, the sales contract was not concluded until 21 March 2007. The Norwegian authorities have explained that the sales price was not subject to negotiations in 2007 but had been agreed in 2001. | Nel 2005, Asker Brygge si è avvalsa dell’opzione. Benché le condizioni di vendita fossero state fissate nell’accordo d’opzione del 2001, il contratto di vendita non è stato concluso fino al 21 marzo 2007. Le autorità norvegesi hanno spiegato che il prezzo di vendita non era stato soggetto a negoziati nel 2007 ma era stato concordato nel 2001. |
| The value of the property in 2001 is not decisive for the assessment of whether state aid was granted with the current transaction since the sale was not carried out in 2001, but in 2007. Whereas the option agreement of 2001 gave Asker Brygge a right to buy the property for the next 10 years, the property remained with the municipality in the meantime, for as long as Asker Brygge did not call upon the option. Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007. | Il valore della proprietà nel 2001 non è decisivo per determinare se con l’attuale transazione sia stato concesso un aiuto di Stato, dal momento che la vendita non è stata effettuata nel 2001 ma nel 2007. Mentre l’accordo d’opzione del 2001 ha conferito ad Asker Brygge il diritto di acquistare la proprietà nei successivi 10 anni, nel frattempo la proprietà è rimasta al Comune finché Asker Brygge non si è avvalsa del diritto di opzione. Quindi il momento rilevante perché l’Autorità possa valutare l’esistenza dell’aiuto di Stato è quello in cui la proprietà è stata venduta e trasferita a un nuovo proprietario nel 2007. |
| In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8 727 462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property. | L’Autorità confronterà in appresso il prezzo di 8 727 462 NOK pagato nel 2007 da Asker Brygge al momento della vendita con il valore di mercato della proprietà. |
| According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid. Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation. In the case at hand, the municipality of Asker did not arrange for an unconditional bidding procedure nor collect an independent expert evaluation before entering into the agreement. Thus, the existence of state aid cannot automatically be excluded. | Secondo la Guida dell’Autorità agli aiuti di Stato in materia di vendita di terreni, la vendita di terreni e fabbricati sulla base di una procedura di offerta incondizionata, sufficientemente pubblicizzata (simile ad una vendita all’asta) e aggiudicata al migliore o all’unico offerente, avviene per definizione al valore di mercato e non contiene pertanto aiuti di Stato. In alternativa, per escludere l’esistenza di aiuti quando la vendita di un terreno avviene senza una procedura di offerta incondizionata, è necessario che uno o più periti estimatori indipendenti svolgano una valutazione indipendente prima dei negoziati di vendita per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercato e standard di valutazione generalmente accettati. Il perito estimatore deve svolgere la propria opera in modo indipendente, ossia le autorità pubbliche non devono avere il diritto di emettere ordini in merito al risultato della valutazione. Nel caso in questione, il Comune di Asker non ha organizzato una procedura di offerta incondizionata né ha richiesto la valutazione di un esperto indipendente prima di sottoscrivere l’accordo. L’esistenza di un aiuto di Stato quindi non può essere esclusa automaticamente. |
| In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question. None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards. | Nella notifica, le autorità norvegesi hanno presentato tre stime del valore della proprietà in questione. Nessuna delle stime è stata effettuata prima della stipula dell’accordo d’opzione nel 2001, e il valore della proprietà è stato fissato successivamente. |
| The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein (7). According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%. However, this appears to be a very approximate estimation. The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives (8). However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment. | La prima relazione, risalente al 30 giugno 2006, è stata effettuata da periti autorizzati di Verditakst AS, Takst Senteret e Agdestein (7). Questa relazione ha stimato il valore del terreno nel 2001, anno in cui è stato concluso il contratto d’opzione, a 9,6 milioni di NOK, con una possibile variazione di ± 15 %. Apparentemente si tratta di una stima molto approssimativa. I valutatori hanno semplicemente considerato il valore della proprietà sulla base dell’utilizzo consentito (soprattutto a fini di porto turistico) conformemente al regime normativo vigente al momento della stima (che era lo stesso del 2001), e il valore per un uso alternativo che affiancasse al porto turistico iniziative edilizie e industriali, stimando il valore della proprietà quale valore medio di queste due alternative (8).Tuttavia, come si è detto in precedenza, è il valore del terreno nel 2007, quando la proprietà è stata venduta e trasferita al nuovo proprietario, a essere rilevante per una valutazione dell’aiuto di Stato. |
| The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality. In the first report dated 18 January 2008
(9), the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million. As the contract between the municipality and Asker Brygge was entered into in 2001, this price was discounted to 2001 values. The discounted value of NOK 26 million of 2007 using a rate of 5,5 % over 7,5 years corresponded to NOK 17 million in 2001. | Le autorità norvegesi hanno allegato alla notifica altre due stime del valore che TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik avevano effettuato a nome del Comune. La prima relazione, datata 18 gennaio 2008 (9), ha stimato il valore di mercato del terreno nel 2007 a 26 milioni di NOK. Poiché il contratto tra il Comune e Asker Brygge è stato sottoscritto nel 2001, questo prezzo è stato scontato ai valori del 2001. Il valore scontato di 26 milioni di NOK del 2007, utilizzando un tasso del 5,5 % per 7,5 anni, corrisponde a 17 milioni di NOK del 2001. |
| In the second report dated 16 June 2008
(10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million. The discounted value of NOK 12 million of 2007 using the same discount rate as before (i.e. 5,5 % over 7,5 years) corresponded to NOK 8 million in 2001. Thus, the discrepancy between the two reports is NOK 9 million for the value of the property in 2001 and NOK 14 million for the value of the property in 2007. | Nella seconda relazione datata 16 giugno 2008 (10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik hanno stimato il valore di mercato del terreno nel 2007 a 12 milioni di NOK. Il valore scontato di 12 milioni di NOK del 2007, utilizzando lo stesso tasso di sconto utilizzato in precedenza (ossia il 5,5 % per 7,5 anni), corrisponde a 8 milioni di NOK del 2001. La discrepanza tra la due relazioni quindi è pari a 9 milioni di NOK per il valore della proprietà nel 2001 e a 14 milioni di NOK per il valore della proprietà nel 2007. |
| The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS (11). The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires. The rental contract expired in June 2009. Furthermore, in clause 3 of the option agreement it is stated that Asker Brygge will, together with the municipality of Asker, reach a satisfying solution regarding the needs of Slependen Båtforening within the scope of the activity at the time of the agreement. | Le autorità norvegesi hanno spiegato che tale differenza si basa soprattutto sulla stima della riduzione di valore derivante da un obbligo supplementare imposto ad Asker Brygge per quanto riguarda l’uso di una parte della proprietà ad opera di Slependen Båtforening AS (11). L’accordo d’opzione del 2001 comprende una clausola in cui si afferma che una parte della proprietà viene affittata a Slependen Båtforening come porto turistico per piccole imbarcazioni, e che Asker Brygge verserà una compensazione per il diritto a sfruttare un porto turistico per piccole imbarcazioni/compensazione che andrà a favore del Comune di Asker se la valorizzazione della proprietà inizia prima della scadenza del contratto di affitto. Il contratto di affitto è giunto a scadenza nel giugno 2009. Inoltre, alla clausola 3 dell’accordo d’opzione si afferma che Asker Brygge, insieme al Comune di Asker, raggiungerà una soluzione soddisfacente per le esigenze di Slependen Båtforening nell’ambito dell’attività al momento dell’accordo. |
| When the option agreement was entered into in 2001, Slependen Båtforening paid an annual lease of NOK 19 500 to the municipality of Asker (12). Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850 000 (cf. clause 2,4 in the agreement) (13). According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850 000 for the area in question. The asset valuers interpreted the clause in the option agreement in such a way that Slependen Båtforening would have had the right to rent or buy the boat places at market price after the expiry of the rental contract. However, the Norwegian authorities are of the opinion that the sum of NOK 850 000, which represents the fulfilment of the obligation towards Slependen Båtforening, had to be taken into consideration when the market value of the property was assessed for 2001 and 2007. Thus, the municipality of Asker instructed TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik to use NOK 850 000 as the basis for the value estimation of Slependen Båtforenings's 65 boat places in their assessment dated 16 June 2008. The Authority considers that this sum is relevant for the assessment of the 2007 property value, as this was known information at the time. | Quando l’accordo d’opzione è stato stipulato nel 2001, Slependen Båtforening versava un canone annuale di 19 500 NOK al Comune di Asker (12). Benché fosse difficile definire le precise conseguenze economiche dell’obbligo per Asker Brygge al momento in cui è stato sottoscritto l’accordo d’opzione, Asker Brygge e Slependen Båtforening hanno firmato un accordo il 1o giugno 2006 in base al quale quest’ultima avrebbe dovuto pagare 850 000 NOK (cfr. clausola 2.4 dell’accordo) (13). Sulla base delle spiegazioni fornite dalle autorità norvegesi, a partire dal gennaio 2008 la stima del valore si è basata su un’interpretazione errata di un accordo sottoscritto da Asker Brygge e Slependen Båtforening dal momento che non teneva conto del diritto di quest’ultima di pagare soltanto 850 000 NOK per l’area in questione. I periti estimatori hanno interpretato la clausola contenuta nell’accordo d’opzione in modo da attribuire a Slependen Båtforening il diritto di affittare o acquistare i posti barca al prezzo di mercato dopo la scadenza del contratto di affitto. Le autorità norvegesi tuttavia ritengono che si sarebbe dovuto tener conto dell’importo di 850 000 NOK, che rappresenta l’adempimento dell’obbligo nei confronti di Slependen Båtforening, al momento di stimare il valore di mercato della proprietà per il 2001 e il 2007. Quindi il Comune di Asker ha invitato TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik a utilizzare, nella loro stima datata 16 giugno 2008, 850 000 NOK come base per la stima del valore dei 65 posti barca di Slependen Båtforening. L’autorità ritiene che tale importo sia rilevante per la stima del valore della proprietà nel 2007, giacché era un’informazione nota in quel momento. |
| In addition, the assessment of June 2008 took into consideration the risks in relation to pollution in the ground, as pointed out by the municipality (14). Finally, the assessment of June 2008 no longer included storage for boats under the road (E18), as pointed out by the municipality (15). | Inoltre, la stima del giugno 2008 prendeva in considerazione i rischi di inquinamento del terreno, come ha fatto notare lo stesso Comune (14). Infine, la stima del giugno 2008 non comprendeva più il deposito per imbarcazioni sotto l’autostrada (E18) come ha ricordato il Comune (15). |
| Asker Brygge has disputed the validity of the assessments. Its main objection is that the assessments include the possibility to dredge the shoreline to establish further boat spaces, and to establish storage yards for boats on the land area. According to Asker Brygge no development of the property would be foreseeable at all in 2001, and the public road administration had prohibited further dredging in the area (16). | Asker Brygge ha contestato la validità delle stime. La sua obiezione principale è che le stime comprendono la possibilità di dragare la linea costiera per realizzare altri posti barca e costruire depositi di barche a terra. Secondo Asker Brygge nel 2001 non era prevedibile alcuna valorizzazione della proprietà, e l’amministrazione della viabilità pubblica aveva proibito altri dragaggi nella zona (16). |
| The Authority notes that Asker Brygge has not provided any documentation that the factual premises for the assessment of June 2008 are incorrect. Further, the Authority notes that the municipality has not disputed the validity of the assessment of June 2008, which it seems to consider as fairly accurate (17). On the contrary, the municipality in its comments to the Authority quotes the assessment on the part where it considers dredging (in relation to the assessment of pollution in the ground) and makes no comment on that dredging would not be possible at all. Thus, the Authority can not see that there has been provided documentation which gives reason to question the factual premises for the assessment of June 2008. | L’Autorità fa notare che Asker Brygge non ha fornito alcun documento per dimostrare che le premesse fattuali della stima del giugno 2008 fossero errate. Inoltre l’Autorità osserva che il Comune non ha contestato la validità della stima del giugno 2008, che sembra ritenere piuttosto precisa (17). Al contrario, nei suoi commenti all’Autorità, il Comune cita la stima per la parte in cui prende in considerazione il dragaggio (in rapporto alla valutazione dell’inquinamento del terreno) e tace sul fatto che il dragaggio non sarebbe stato possibile. L’Autorità quindi non ritiene che i documenti giustificativi forniti possano mettere in dubbio le premesse fattuali della valutazione del giugno 2008. |
| The two TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik reports have determined the price of the land in 2007. The first report prepared in January 2008 estimated the value of the land at NOK 26 million, well above the price of NOK 8,7 million paid by Asker Brygge AS. The latest (and lowest) value assessment, the second report, dated 16 June 2008
(18), estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million, which is NOK 3 272 538 more than the price paid. Contrary to the first report, according to the information provided by the municipality of Asker, this second report takes into account more accurate information which was known in 2007, at the time the sale was finalised. | Le due relazioni di TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik hanno determinato il prezzo del terreno nel 2007. La prima relazione preparata nel gennaio 2008 stimava il valore del terreno a 26 milioni di NOK, cifra assai superiore al prezzo di 8,7 milioni di NOK pagato da Asker Brygge AS. L’ultima stima del valore (la più bassa), quella contenuta nella seconda relazione datata 16 giugno 2008 (18), stimava il valore di mercato del terreno nel 2007 a 12 milioni di NOK, ossia 3 272 538 NOK in più rispetto al prezzo effettivamente pagato. Contrariamente alla prima relazione, secondo le informazioni fornite dal Comune di Asker, la seconda relazione tiene conto delle informazioni più accurate che erano disponibili nel 2007, quando la cessione è stata portata a termine. |
| Asker Brygge has claimed that to the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct added value resulting from the works undertaken by Asker Brygge from 2001–2007. The works consisted of Asker Brygge’s research of the property (19). | Asker Brygge ha chiesto che, nella misura in cui il valore del 2007 è rilevante, l’Autorità tenga conto del valore aggiunto derivante dal lavoro svolto da Asker Brygge nel periodo 2001–2007 e lo deduca. Tale lavoro consisteva nell’attività di ricerca effettuata da Asker Brygge nella proprietà (19). |
| The Authority finds that there is no basis for deducting from the value the works conducted by Asker Brygge in the period of 2001–2007. In this respect, the Authority notes that the value assessments of 2008 are based on the regulatory status of the property as it was in 2001 and 2007. The regulations were unchanged since 1998, according to the value assessment of June 2008 (20). The expected usage of the property was thus considered to be as a marina and storage area for boats in 2001 and in 2007 (21). The Authority can not see that this assessment was affected due to the research carried out by Asker Brygge. In addition, the assessment of June 2008 mentions the risk of pollution in the ground, but adds that the assessors have not conducted any closer research into this matter (22). Thus, it appears that the research carried out by Asker Brygge was rightly not taken into consideration by the assessors when determining the value of the plot of land. | L’Autorità ritiene che non vi siano le basi per dedurre dal valore il lavoro svolto da Asker Brygge nel periodo 2001–2007. A tale proposito, l’Autorità osserva che le stime del valore del 2008 si basano sullo status normativo della proprietà vigente nel 2001 e nel 2007. Le norme erano rimaste immutate dal 1998, secondo la stima del valore del giugno 2008 (20). L’utilizzo atteso della proprietà era quindi un porto turistico e un deposito per imbarcazioni sia nel 2001 che nel 2007 (21). L’Autorità non ritiene che su tale stima abbia influito l’attività di ricerca svolta da Asker Brygge. Inoltre, la stima del giugno 2008 menziona il rischio di inquinamento nel terreno, ma aggiunge che i valutatori non hanno svolto alcuna ricerca più approfondita in materia (22). Sembra quindi che, al momento di determinare il valore dell’appezzamento di terreno, i valutatori abbiano agito correttamente evitando di prendere in considerazione la ricerca svolta da Asker Brygge. |
| As mentioned, the assessment of June 2008 was based on usage of the area as a marina, according to the existing regulations. It seems however, that already in 2001 Asker Brygge saw that there was a potential in developing the property. Such a potential would normally correspond to an added value. Thus, the municipality pointed out in its letter to the assessors dated 11 April 2008, that the assessors should take into consideration whether the likelihood of adjusted regulations (presumably to a more profitable usage) should be assessed. The assessors refused however to take the possibility of adjusted regulations into consideration, as they regarded this as speculative. The assessors added that the valuation would be quite different (meaning considerably higher) if the assessment should be based on that housing and industry were to be allowed on the property (23). | Come si è detto, la stima del giugno 2008 si basava sull’uso dell’area come porto turistico, conformemente alle norme vigenti. Sembra però che già nel 2001 Asker Brygge avesse individuato un potenziale nella valorizzazione della proprietà, un potenziale che normalmente corrisponderebbe al valore aggiunto. Il Comune, nella lettera ai valutatori dell’11 aprile 2008, sottolineava che questi ultimi avrebbero dovuto considerare la possibilità di procedere a una eventuale revisione delle norme (presumibilmente in vista di un utilizzo più redditizio). I valutatori tuttavia si sono rifiutati di prendere in considerazione tale possibilità, ritenendola una forma di speculazione. I valutatori hanno inoltre affermato che la stima sarebbe stata assai diversa (ossia di gran lunga superiore) se la valutazione avesse previsto la possibilità di consentire attività edilizie e industriali nella proprietà (23). |
| The Authority has some doubt as to whether a private investor would have taken into account the likelihood that the property would be regulated for other and more valuable usage in the future and whether such possibilities would have led to a higher market value, i.e. (considerably) higher than the assessment of June 2008. The Authority has however taken note of the particular uncertainties connected to the future use of the property in question, inter alia pollution and regulatory requirements connected to the motorway near to the property. Thus, the assessment of June 2008, which did not take into account any potential of developing the property into another form of usage than the existing, is moderate but appears in the Authority’s view accurate when one takes into account the particular characteristics of the property under assessment. | L’Autorità dubita che un investitore privato avrebbe tenuto conto della probabilità di regolamentare la proprietà per usi futuri diversi e più redditizi e che tali possibilità avrebbero generato un maggiore valore di mercato, ovvero (nettamente) superiore alla valutazione del giugno 2008. L’Autorità tuttavia ha preso nota delle particolari incertezze connesse all’uso futuro della proprietà in questione, tra cui l’inquinamento e i requisiti normativi connessi all’autostrada vicina alla proprietà. Di conseguenza, secondo l’Autorità la stima del giugno 2008, che non teneva conto di alcun potenziale di valorizzazione della proprietà che consentisse un uso diverso da quello esistente, è moderata ma precisa, se si pensa alle specifiche caratteristiche della proprietà oggetto della stima. |
| For these reasons, the Authority concludes that the sale of the land gbnr. 32/17 in 2007 for the price of NOK 8 727 462 was below its market price of NOK 12 million as established by the independent expert assessment carried out in June 2008, which the Norwegian authorities submitted. | Per tali motivi, l’Autorità conclude che la vendita del terreno gbnr. 32/17 nel 2007 al prezzo di 8 727 462 NOK è stata effettuata a un prezzo inferiore a quello di mercato, fissato a 12 milioni di NOK dalla stima effettuata da un esperto indipendente nel giugno 2008, stima che era stata presentata dalle autorità norvegesi. |
| 1.1.4. Conclusion on the market investor principle | 1.1.4 Conclusioni sul principio dell’investitore operante in un’economia di mercato |
| For the above-mentioned reasons, the Authority finds that the price agreed upon in the option agreement did not corresponded to the market price for such an agreement, which should reflect the property value at the time of the agreement combined with the value of the option and the special arrangements granted to the buyer. Moreover, the Authority finds that the actual price agreed upon in the sales agreement did not corresponded to the market price of the property at the time the sales agreement was concluded. Therefore, the Authority concludes that the sale of the concerned plot of land gbnr. 32/17 to Asker Brygge AS for the sales price of NOK 8 727 462 was not carried out in accordance with the market investor principle. | Per i suddetti motivi, l’Autorità ritiene che il prezzo concordato nell’accordo d’opzione non corrispondesse al prezzo di mercato per tale accordo, che avrebbe dovuto riflettere il valore della proprietà al momento in cui è stato stipulato l’accordo combinato con il valore dell’opzione e al regime speciale concesso all’acquirente. Inoltre, l’Autorità ritiene che il prezzo effettivo concordato nell’accordo di vendita non corrispondesse al prezzo di mercato della proprietà al momento in cui è stato stipulato l’accordo di vendita. Quindi l’Autorità ha concluso che la vendita dell’appezzamento di terreno in oggetto gbnr. 32/17 ad Asker Brygge AS per il prezzo di vendita di 8 727 462 NOK non è stata effettuata conformemente al principio dell’investitore operante in un’economia di mercato. |
| 1.2. State resources | 1.2 Risorse statali |
| In order to qualify as state aid, the measure must be granted by the State or through state resources. The concept of State does not only refer to the central government but embraces all levels of the state administration (including municipalities) as well as public undertakings. | Per qualificarsi come aiuto di Stato, la misura dev’essere concessa dallo Stato o attraverso risorse statali. Il concetto di Stato non si riferisce soltanto all’amministrazione centrale ma comprende tutti i livelli dell’amministrazione statale (compresi i Comuni) nonché le aziende pubbliche. |
| Given that the municipality has sold the land below its market price, it has foregone income. In such circumstances, Asker Brygge should have paid more for the land and therefore there is a transfer of resources from the municipality. | Dal momento che il Comune ha venduto il terreno al di sotto del prezzo di mercato, ha rinunciato a un reddito. In tali circostanze, Asker Brygge avrebbe dovuto pagare un prezzo maggiore per il terreno e quindi si è registrato un trasferimento di risorse da parte del Comune. |
| For these reasons, the Authority considers that since the sale did not take place in accordance with market conditions, state resources within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement are involved. | Per i suddetti motivi, l’Autorità ritiene che, dal momento che la vendita non ha avuto luogo conformemente alle condizioni del mercato, vi sia stato ricorso a risorse statali ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. |
| 1.3. Favouring certain undertakings or the production of certain goods | 1.3 Favorire talune imprese o talune produzioni |
| First, the measure must confer on Asker Brygge advantages that relieve the undertaking of charges that are normally borne from its budget. Since the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that Asker Brygge would have had to pay a higher price for the property if the sale of land had been conducted according to the market investor principle, and to have paid market interest rates for the loan if it was to borrow the same amount from a bank, the company received an advantage within the meaning of the state aid rules. | In primo luogo la misura deve offrire ad Asker Brygge dei vantaggi che esentino l’impresa dagli oneri normalmente sostenuti dal suo bilancio. Dal momento che la transazione è stata effettuata a condizioni favorevoli, giacché Asker Brygge avrebbe dovuto pagare un prezzo più alto per la proprietà se la vendita del terreno si fosse svolta secondo il principio dell’investitore operante in un’economia di mercato, nonché pagare tassi di interesse di mercato per il prestito se avesse dovuto chiedere lo stesso importo a una banca, l’impresa è stata avvantaggiata ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato. |
| In the letter dated 11 May 2009
(24), the municipality explained how it calculated the level of eventual aid, estimated to NOK 5,3 million in the notification form to the Authority, point 5 (25). The estimation is based on the difference between the value assessment of June 2008 (26) (which determined the value of the land in 2007, when the sales agreement was entered into) and the sales sum, which gives approximately NOK 3,3 million. In addition the municipality has added the economic advantage of the postponed payment of the remaining 70 % of the sales price. The municipality has based its calculations on 7 % interest over a period of 4 years and 9 months related to a sum of NOK 6 million, and found that the maximum advantage conferred by the soft loan is NOK 2 million. | Nella lettera datata 11 maggio 2009 (24), il Comune ha illustrato il modo in cui ha calcolato il livello di eventuali aiuti stimati pari a 5,3 milioni di NOK nel modulo della notifica presentato all’Autorità, punto 5 (25). La stima si basa sulla differenza tra la stima del valore del giugno 2008 (26) (che aveva determinato il valore del terreno nel 2007, quando l’accordo di vendita era stato sottoscritto) e l’importo della vendita, pari a circa 3,3 milioni di NOK. Inoltre il Comune ha aggiunto il vantaggio economico derivante dal rinvio del pagamento del rimanente 70 % del prezzo di vendita. Il Comune ha basato i suoi calcoli su un interesse del 7 % per un periodo di 4 anni e 9 mesi su un importo di 6 milioni di NOK, e ha riscontrato che il vantaggio massimo conferito dal prestito agevolato è pari a 2 milioni di NOK. |
| Second, the measure must be selective in that it favours “
certain undertakings or the production of certain goods
”. There is only one possible beneficiary of the measure under assessment, i.e. Asker Brygge. The measure is thus selective. | In secondo luogo, la misura dev’essere selettiva, in quanto destinata a favorire “talune imprese o talune produzioni”. C’è soltanto un unico beneficiario possibile della misura oggetto della stima, ossia Asker Brygge. La misura quindi è selettiva. |
| 1.4. Distortion of competition and effect on trade between Contracting Parties | 1.4 Concorrenza falsata ed effetti sugli scambi tra le parti contraenti |
| The aid must distort competition and affect trade between the Contracting Parties of the EEA Agreement. | Gli aiuti falsano necessariamente la concorrenza e influiscono sugli scambi tra le parti contraenti dell’accordo SEE. |
| A support measure granted by the State would strengthen the position of Asker Brygge vis-à-vis other undertakings that are competitors active in the same business areas of real estate and property development. Any grant of aid strengthens the position of the beneficiary vis-à-vis its competitors and accordingly distorts competition within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement. To the extent that the company is active in areas subject to intra-EEA trade, the requirements of Article 61(1) of the EEA Agreement for a measure to constitute state aid are fulfilled. The business of developing real estate is in principle and in practice open to intra-EEA trade. Thus, the Authority concludes that the aid threatens to distort competition and effects trade contrary to article 61(1) EEA. | Una misura di sostegno concessa dallo Stato rafforzerebbe la posizione di Asker Brygge nei confronti di altri concorrenti che operano anch’essi nel settore delle proprietà immobiliari e della valorizzazione della proprietà. Qualsiasi concessione di aiuti rafforza la posizione del beneficiario nei confronti dei suoi concorrenti e di conseguenza falsa la concorrenza ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. Nella misura in cui l’impresa opera nei settori soggetti a scambi intra-SEE, sono soddisfatti i requisiti di cui all’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE secondo i quali una misura si configura come un aiuto di Stato. L’attività di valorizzazione delle proprietà immobiliari è, sia in linea di principio che in pratica, aperta agli scambi intra-SEE. L’Autorità giunge quindi alla conclusione che gli aiuti minacciano di falsare la concorrenza e incidono sugli scambi e sono quindi in contrasto con le disposizioni dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. |
| 1.5. Conclusion | 1.5 Conclusioni |
| For the above mentioned reasons, the Authority finds that the transaction concerning the sale of the plot of land gbnr 32/17 to Asker Brygge as laid down in the option agreement signed in 2001 and later agreements entail the grant of state aid. | Per i suddetti motivi, l’Autorità ritiene che l’operazione relativa alla vendita dell’appezzamento di terreno gbnr 32/17 ad Asker Brygge, secondo quanto previsto dall’accordo d’opzione firmato nel 2001 e da successivi accordi, comporti la concessione di aiuti di Stato. |
| 2. PROCEDURAL REQUIREMENTS | 2. REQUISITI PROCEDURALI |
| The Norwegian authorities submitted a notification of the sale on 13 February 2009 (Event No 508884). However, the Norwegian authorities signed the Option Agreement laying down the conditions for the purchase of the plot of land in 2001 and put the sale into effect on 21 March 2007 when the sales contract was entered into. Thus, the sale was put into effect before the Authority had taken a final decision as to its validity. The Authority therefore concludes that the Norwegian authorities have not respected their obligations pursuant to Article 1(3) of Part I of Protocol 3. | Le autorità norvegesi hanno presentato una notifica della vendita il 13 febbraio 2009 (doc. n. 508884). Le autorità norvegesi hanno firmato l’accordo d’opzione che fissa le condizioni per l’acquisto dell’appezzamento di terreno nel 2001 e hanno eseguito la vendita il 21 marzo 2007 quando è stato concluso il contratto di vendita. La vendita quindi è stata eseguita prima che l’Autorità prendesse una decisione finale in merito alla sua validità. L’Autorità perciò ha concluso che le autorità norvegesi non hanno ottemperato agli obblighi previsti all’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3. |
| 3. COMPATIBILITY OF THE AID | 3. COMPATIBILITÀ DEGLI AIUTI |
| Support measures caught by Article 61(1) of the EEA Agreement are generally incompatible with the functioning of the EEA Agreement, unless they qualify for a derogation in Article 61(2) or (3) of the EEA Agreement. | Le misure di sostegno che rientrano nell’ambito di applicazione dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE sono generalmente incompatibili con il funzionamento dell’accordo SEE, a meno che esse beneficino della deroga prevista dall’articolo 61, paragrafi 2 o 3, dell’accordo SEE. |
| The derogation of Article 61(2) is not applicable to the aid in question, which is not designed to achieve any of the aims listed in this provision. Nor does Article 61(3)(a) or Article 61(3)(b) of the EEA Agreement apply to the case at hand. Further, the area where the property is located cannot benefit from any regional aid within the meaning of Article 61(3)(c) of the EEA Agreement. | La deroga prevista dall’articolo 61, paragrafo 2, non è applicabile all’aiuto in questione, che non intende realizzare nessuno degli obiettivi elencati in quella disposizione. Neppure l’articolo 61, paragrafo 3, lettera a), o l’articolo 61, paragrafo 3, lettera b), dell’accordo SEE si applicano al caso in questione. Inoltre l’area in cui è ubicata la proprietà non può beneficiare di alcun aiuto regionale che rientri nell’ambito di applicazione dell’articolo 61, paragrafo 3, lettera c), dell’accordo SEE. |
| The Authority therefore finds that the transaction under assessment can not be justified under the state aid provisions of the EEA Agreement. | L’Autorità ritiene perciò che la transazione in corso di valutazione non possa essere giustificata in conformità delle disposizioni sugli aiuti di Stato dell’accordo SEE. |
| 4. RECOVERY | 4. RECUPERO |
| According to Article 14 in Part II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement, in cases of unlawful aid, should it be found incompatible, the Authority orders, as a rule, the EFTA State concerned to reclaim aid from the recipient. | A norma dell’articolo 14, parte II, protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte, in caso di aiuti illeciti ritenuti incompatibili l’Autorità, di regola, impone allo Stato EFTA interessato di recuperare l’aiuto presso il beneficiario. |
| The Authority is of the opinion that no general principles preclude repayment in the present case. According to settled case-law, abolishing unlawful aid by means of recovery is the logical consequence of a finding that it is unlawful. Consequently, the recovery of state aid unlawfully granted, for the purpose of restoring the previously existing situation, cannot in principle be regarded as disproportionate to the objectives of the EEA Agreement in regard to state aid. By repaying the aid, the recipient forfeits the advantage which it had enjoyed over its competitors on the market, and the situation prior to payment of the aid is restored (27). It also follows from that function of repayment of aid that, as a general rule, save in exceptional circumstances, the Authority will not exceed the bounds of its discretion, recognised by the case-law of the Court, if it asks the EFTA State concerned to recover the sums granted by way of unlawful aid since it is only restoring the previous situation (28). Moreover, in view of the mandatory nature of the supervision of state aid by the Authority under Protocol 3 of the Surveillance and Court Agreement, undertakings to which aid has been granted cannot, in principle, entertain a legitimate expectation that the aid is lawful unless it has been granted in compliance with the procedure laid down in the provisions of that Protocol (29). There are no exceptional circumstances visible in this case, which would have led to legitimate expectations on the side of the aid beneficiaries. | L’Autorità è dell'avviso che nessuno dei principi generali precluda la restituzione dell’aiuto nel caso di specie. In base alla giurisprudenza consolidata, l’abolizione di un aiuto illecito mediante il recupero dello stesso rappresenta una conseguenza logica della constatazione del suo carattere illegittimo. Pertanto, il recupero degli aiuti di Stato concessi illegittimamente, finalizzato a ripristinare la situazione precedente, non può, in linea di principio, essere considerato sproporzionato rispetto agli obiettivi dell’accordo SEE in materia di aiuti di Stato. Restituendo l’aiuto, il beneficiario perde il vantaggio di cui godeva sul mercato rispetto ai suoi concorrenti e viene ristabilita la situazione che esisteva prima del versamento dell’aiuto (27). Salvo circostanze eccezionali, la restituzione dell’aiuto implica che, di regola, l’Autorità non supera i suoi limiti di discrezionalità, riconosciuti dalla giurisprudenza della Corte, se chiede allo Stato EFTA interessato di recuperare le somme concesse sotto forma di un aiuto illegittimo, poiché in tal modo essa si limita a ripristinare la situazione precedente (28). Inoltre, considerando la natura obbligatoria del controllo sugli aiuti di Stato esercitato dall’Autorità in base al protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte, le imprese alle quali è stato concesso un aiuto non possono, in linea di principio, nutrire legittime aspettative circa la regolarità dell’aiuto, salvo che quest’ultimo sia stato concesso nel rispetto della procedura stabilita dalle disposizioni di tale protocollo (29). Il caso in questione non presenta circostanze eccezionali tali da indurre i beneficiari a nutrire legittime aspettative. |
| The recovery of the unduly granted state aid amounts should include compound interests, in line with Article 14 (2) in Part II of Protocol 3 to the Surveillance and Court Agreement and Article 9 and 11 of the Authority’s Decision 195/04/COL of 14 July 2004. | In linea con l’articolo 14, paragrafo 2, della parte II del protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e sulla Corte e con gli articoli 9 e 11 della decisione 195/04/COL dell’Autorità, del 14 luglio 2004, il recupero degli aiuti illegittimamente concessi dovrebbe comprendere gli interessi composti. |
| 5. CONCLUSION | 5. CONCLUSIONI |
| The Authority concludes that the Norwegian authorities have unlawfully implemented the aid in question in breach of Article 1(3) of Part I to Protocol 3. | L’Autorità ritiene che le autorità norvegesi abbiano dato illegittimamente attuazione all’aiuto in questione in violazione dell’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3. |
| The conditions of the sale of the property at Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 to Asker Brygge AS entail state aid which – for the reasons set out above – is not compatible with the functioning of the EEA Agreement and should be recovered, from the date of the sales agreement signed on 21 March 2007. | Le condizioni della vendita della proprietà ubicata a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 ad Asker Brygge AS comporta un aiuto di Stato che – per le ragioni summenzionate – non è compatibile con il funzionamento dell’accordo SEE e dev’essere recuperato a partire dalla data dell’accordo di vendita firmato il 21 marzo 2007. |
| HAS ADOPTED THIS DECISION: | HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE: |
| Article 1 | Articolo 1 |
| The sale of the plot of land at Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 by the Municipality of Asker to Asker Brygge AS entails state aid which is not compatible with the functioning of the EEA Agreement within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement. | La vendita dell’appezzamento di terreno ubicato a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 dal Comune di Asker ad Asker Brygge AS comporta un aiuto di Stato che non è compatibile con il funzionamento dell’accordo SEE ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. |
| Article 2 | Articolo 2 |
| The Norwegian authorities shall take all necessary measures to recover from Asker Brygge AS the aid referred to in Article 1 and unlawfully made available to the beneficiary. | Le autorità norvegesi adottano tutte le misure necessarie per recuperare da Asker Brygge AS l’aiuto di cui all’articolo 1 illegittimamente messo a disposizione del beneficiario. |
| Article 3 | Articolo 3 |
| Recovery shall be affected without delay and in accordance with the procedures of national law provided that they allow the immediate and effective execution of the decision. The aid to be recovered shall include interest and compound interest from the date on which it was at the disposal of Asker Brygge AS until the date of its recovery. Interest shall be calculated on the basis of Article 9 in the EFTA Surveillance Authority Decision No 195/04/COL. | Il recupero viene effettuato senza indugio e in conformità con le procedure previste dalla legislazione nazionale, a condizione che esse consentano l’esecuzione effettiva ed immediata della decisione. L’aiuto da recuperare comprende gli interessi e gli interessi composti maturati a partire dalla data in cui esso è stato messo a disposizione di Asker Brygge AS fino alla data del recupero. Gli interessi vengono calcolati sulla base dell’articolo 9 della decisione n. 195/04/COL dell’Autorità di vigilanza EFTA. |
| Article 4 | Articolo 4 |
| By 13 September 2011, Norway shall inform the Authority of the total amount (principal and recovery interests) to be recovered from the beneficiary as well as of the measures planned or taken to recover the aid. | La Norvegia informa l’Autorità dell’importo complessivo (capitale e interessi) da recuperare presso il beneficiario, nonché delle altre misure pianificate o adottare per recuperare l’aiuto, entro il 13 settembre 2011. |
| By 13 November 2011, Norway must have executed the Authority’s decision and fully recovered the aid. | La Norvegia deve eseguire la decisione dell’Autorità e recuperare l’intero aiuto entro il 13 novembre 2011. |
| Article 5 | Articolo 5 |
| This Decision is addressed to the Kingdom of Norway. | Il Regno di Norvegia è destinatario della presente decisione. |
| Article 6 | Articolo 6 |
| Only the English language version of this Decision is authentic. | Il testo in lingua inglese della presente decisione è il solo facente fede. |
| Done at Brussels, 13 July 2011. | Fatto a Bruxelles, il 13 luglio 2011 |
| For the EFTA Surveillance Authority | Per l’Autorità di vigilanza EFTA |
| Oda Helen SLETNES | Oda Helen SLETNES |
| President | Presidente |
| Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON | Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON |
| College Member | Membro del Collegio |
| (1) Available at: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf | (1) Disponibile all’indirizzo: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf |
| (2) Published in OJ C184 of 8.7.2010, p. 20 and EEA Supplement No 35 of 8.7.2010. | (2) Pubblicato nella GU C 184 dell’8.7.2010, pag. 20 e supplemento SEE n. 35 dell’8.7.2010. |
| (3) See OJ C 184, 8.7.2010 and the EEA Supplement to the Official Journal No 35, 8.7.2010. | (3) Cfr. GU C 184, dell’8.7.2010 e il supplemento SEE della Gazzetta ufficiale n. 35 dell’8.7.2010. |
| (4) Event # 518079, enclosure 1. | (4) Doc. n. 518079, allegato 1. |
| (5) Whether this corresponds to the market price will be assessed in Section 1.1.2 below. | (5) Il fatto che questo corrisponda al prezzo di mercato verrà valutato qui di seguito al punto 1.1.2. |
| (6) According to the sales contract clause 3, the payment shall take place prior to any building activity starts and in any case within 31.12.2011, see event # 508884, enclosure 1. | (6) La clausola 3 del contratto di vendita prevede che il pagamento abbia luogo prima dell’inizio di qualsiasi attività edilizia e in ogni caso entro il 31.12.2011, cfr. doc. n. 508884, allegato 1. |
| (7) Event # 508884, Enclosure 9 to the notification. | (7) Doc. n. 508884, allegato 9 alla notifica. |
| (8) Event # 508884, Enclosure 9 to the notification, the assessment at page 15. | (8) Doc. n. 508884, allegato 9 alla notifica, stima a pag. 15. |
| (9) Event # 508884, Enclosure 5 to the notification. | (9) Doc. n. 508884, allegato 5 alla notifica. |
| (10) Event # 508884, Enclosure 3 to the notification. | (10) Doc. n. 508884, allegato 3 alla notifica. |
| (11) Event # 518079, the municipality’s letter to the Authority dated 11.5.2009, pages 2–3. | (11) Doc. n. 518079, lettera del Comune all’Autorità datata 11.5.2009, pagine 2–3. |
| (12) This sum was determined on the basis of an agreement signed in 1999 between the Municipality of Asker and Slependen Båtforening. Enclosure 8 to the letter dated 11.5.2009, event # 518079. | (12) Questo importo è stato determinato sulla base di un accordo stipulato nel 1999 tra il Comune di Asker e Slependen Båtforening. Allegato 8 alla lettera datata 11.5.2009, doc. n. 518079. |
| (13) The agreement is assessed by the law firm Hjort, see event # 508884, enclosure 7. | (13) L’accordo è valutato dallo studio legale Hjort, cfr. doc. n. 508884, allegato 7. |
| (14) Event # 508884, see enclosure 3 to the notification, the assessment at page 5, and the Municipality’s letter to the assessors dated 5.5.2008, enclosure 8 to the notification, and the municipality’s comments in its letter to the Authority dated 29.1.2010 at page 3–4, event # 544706. | (14) Doc. n. 508884, cfr. allegato 3 alla notifica, stima a pagina 5, lettera del Comune ai valutatori datata 5.5.2008, allegato 8 alla notifica, e commenti del Comune nella lettera all’Autorità datata 29.1.2010 alle pagine 3–4, doc. n. 544706. |
| (15) Event # 508884, see enclosure 3 to the notification, the assessment at pages 4 and 7, and the municipality’s letter to the assessors dated 5.5.2008, enclosure 8 to the notification, and the municipality’s comments in its letter to the Authority dated 29.1.2010 at page 4 (point 3.3, last paragraph), event # 544706. | (15) Doc. n. 508884, cfr. allegato 3 alla notifica, stima alle pagine 4 e 7, lettera del Comune ai valutatori datata 5.5.2008, allegato 8 alla notifica, e commenti del Comune nella lettera all’Autorità datata 29.1.2010 a pagina 4 (punto 3.3, ultimo paragrafo), doc. n. 544706. |
| (16) Event # 545173, comments from Asker Brygge, point 4. | (16) Doc. n. 545173, commenti di Asker Brygge, punto 4. |
| (17) Event # 544706, see pages 3–4, and event # 518079, the municipality’s letter to the Authority where it uses the assessment as its basis for explaining the calculations of the amount of aid possibly granted as stated in the notification to the Authority. | (17) Doc. n. 544706, cfr. pagine 3–4, e doc. n. 518079, lettera del Comune all’Autorità in cui viene utilizzata la stima come base per illustrare i calcoli dell’importo di aiuti eventualmente concessi come si afferma nella notifica all’Autorità. |
| (18) Enclosure 3 to the notification. | (18) Allegato 3 alla notifica. |
| (19) Event # 545173, point 3. | (19) Doc. n. 545173, punto 3. |
| (20) See event # 508884, enclosure 3. | (20) Cfr. doc. n. 508884, allegato 3. |
| (21) See event # 508884, enclosure 3, the value assessment at page 6–7. | (21) Cfr. doc. n. 508884, allegato 3, stima del valore alle pagine 6–7. |
| (22) See event # 508884, enclosure 3, the value assessment at page 5. | (22) Cfr. doc. n. 508884, allegato 3, stima del valore a pagina 5. |
| (23) See event # 508884, enclosure 8, the municipality’s letter at page 2, and the assessors’ (undated) letter at page 1. | (23) Cfr. doc. n. 508884, allegato 8, lettera del Comune a pagina 2, e lettera dei valutatori (non datata) a pagina 1. |
| (24) Event # 518079 at pages 1–2. | (24) Doc. n. 518079 alle pagine 1–2. |
| (25) Event # 508884, annex 1, the notification form, point 5. | (25) Doc. n. 508884, allegato 1, modulo della notifica, punto 5. |
| (26) Of the three assessments, the valuation of June 2008 which estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million gives in the view of the Authority the best indication on the property’s market value in 2007. | (26) Secondo l’Autorità, delle tre stime, la valutazione del giugno 2008 che stimava il valore di mercato del terreno nel 2007 a 12 milioni di NOK offre la migliore indicazione del valore di mercato della proprietà nel 2007. |
| (27) Case C-350/93 Commission v Italy [1995] ECR I-699, paragraph 22. | (27) Causa C-350/93 Commissione/Italia (Raccolta 1995,. pag. I-699, punto 22). |
| (28) Case C-75/97 Belgium v Commission [1999] ECR I-3671, paragraph 66, and Case C-310/99 Italy v Commission [2002] ECR I-2289, paragraph 99. | (28) Causa C-75/97 Belgio/Commissione (Raccolta 1999, pag. I-3671, punto 66) e causa C-310/99 Italia/Commissione (Raccolta 2002, pag. I-2289, punto 99). |
| (29) Case C-169/95 Spain v Commission [1997] ECR I-135, paragraph 51. | (29) Causa C-169/95 Spagna/Commissione (Raccolta 1997,. pag. I-135, punto 51). |
