Urteil des Gerichtshofs (Fünfte Kammer) vom 21. Juli 2011 – Kommission/Portugal

(Rechtssache C‑518/09)

„Vertragsverletzung eines Mitgliedstaats – Niederlassungsfreiheit und freier Dienstleistungsverkehr – Ausübung von Immobilientransaktionstätigkeiten“

1.                     Niederlassungsfreiheit – Freier Dienstleistungsverkehr – Beschränkungen – Nationale Regelung, die bei Immobilienagenturen und ‑maklern nicht zwischen freier Niederlassung und freiem Dienstleistungsverkehr unterscheidet – Verpflichtung der in einem anderen Mitgliedstaat ansässigen Gesellschaften zur Immobilienvermittlung und Immobilienmakler, in dem betreffenden Mitgliedstaat eine Immobilienagentur zu eröffnen, um dort ihrer Tätigkeit nachgehen zu können – Unzulässigkeit – Keine Rechtfertigung (Art. 49 AEUV und 56 AEUV) (vgl. Randnrn. 61-75, 87 und Tenor)

2.                     Freier Dienstleistungsverkehr – Beschränkungen – Nationale Regelung, nach der Gesellschaften zur Immobilienvermittlung und Immobilienmakler eine Versicherung gemäß dem Recht dieses Mitgliedstaats abschließen und über positives Eigenkapital verfügen müssen und der umfassenden disziplinarischen Kontrolle durch die für den Bausektor zuständige nationale Einrichtung unterworfen sind – Unzulässigkeit – Keine Rechtfertigung (Art. 56 AEUV) (vgl. Randnrn. 76-84, 87 und Tenor)

3.                     Freier Dienstleistungsverkehr – Beschränkungen – Nationale Regelung, nach der Gesellschaften zur Immobilienvermittlung, von der Immobilienverwaltung für Dritte abgesehen, ausschließlich als Immobilienvermittler und Immobilienmakler ausschließlich als solche tätig sein dürfen – Unzulässigkeit – Keine Rechtfertigung (Art. 56 AEUV) (vgl. Randnrn. 64-66, 85-87 und Tenor)

Gegenstand

Tenor

–        die Ausübung von Immobilienvermittlungstätigkeiten nur im Rahmen einer Immobilienagentur zulässt,

–        von in anderen Mitgliedstaaten niedergelassenen Gesellschaften zur Immobilienvermittlung und Immobilienmaklern verlangt, dass sie ihre Berufshaftpflicht durch den Abschluss einer dem portugiesischen Recht entsprechenden Versicherung abdecken,

–        von in anderen Mitgliedstaaten niedergelassenen Gesellschaften zur Immobilienvermittlung verlangt, dass sie über positives Eigenkapital im Sinne des portugiesischen Rechts verfügen, und

–        die in anderen Mitgliedstaaten niedergelassenen Gesellschaften zur Immobilienvermittlung und Immobilienmakler der umfassenden disziplinarischen Kontrolle durch das Instituto da Construção e do Imobiliário IP (Institut für Bau‑ und Immobilienwesen) unterwirft,

und sie hat dadurch gegen ihre Verpflichtungen aus den Art. 49 AEUV und 56 AEUV verstoßen, dass sie

–        vorschreibt, dass Gesellschaften zur Immobilienvermittlung, von der Immobilienverwaltung für Dritte abgesehen, ausschließlich Immobilienvermittlungstätigkeiten ausüben dürfen, und

–        bestimmt, dass Immobilienmakler ausschließlich als solche tätig sein dürfen.