a.

Die Wohnimmobilienpreise sind in Bulgarien in den letzten zwei Jahren real moderat gestiegen – bis Mitte 2020 belief sich der jährliche Anstieg auf etwa 3,5 %. Seitdem hat sich der reale Anstieg der Wohnimmobilienpreise auf etwa 7 % Mitte 2021 beschleunigt, was unter anderem auf Basiseffekte des geringeren Anstiegs der Wohnimmobilienpreise im ersten Halbjahr 2020 zurückzuführen war. Schätzungen der bulgarischen Nationalbank zufolge waren die Wohnimmobilienpreise Ende 2020 leicht überbewertet.

b.

Zugleich hat sich das reale jährliche Wachstum der an Privathaushalte für Wohnimmobilienkäufe vergebenen Kredite in den vergangenen Jahren in Bulgarien deutlich beschleunigt und erreichte im August 2021 eine Zuwachsrate von 13 %.

c.

Nach Angaben der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde belief sich der Anteil der notleidenden Kredite (non-performing loans – NPL) im Wohnimmobiliensektor Bulgariens im zweiten Quartal 2021 auf 5,3 % (3). Zugleich stellt die hohe NPL-Deckungsquote (48,1 % gegenüber 25,7 % auf Unionsebene) einen wichtigen mildernden Faktor dar.

d.

Vor diesem Hintergrund war die Verschuldung der Privathaushalte in Bulgarien relativ gering, nahm jedoch während der COVID-19-Pandemie etwas zu. Darüber hinaus ist der Anteil der Wohnimmobilieneigentümer mit Immobilienkrediten sehr klein. Infolgedessen ist der Bestand an Immobilienkrediten in Bulgarien relativ gering und entsprach im Jahr 2020 insgesamt (d. h. einschließlich der durch Gewerbeimmobilien besicherten Unternehmenskredite) 27 % des BIP gegenüber 52 % auf Unionsebene. Jedoch handelt es sich bei dem Großteil der Kredite um variabel verzinsliche Kredite, sodass die Privathaushalte anfällig für erhebliche Zinsänderungen sind.

e.

Zugleich verfügen die in Bulgarien tätigen Banken über relativ hohe Eigenmittel, wobei die Kernkapitalquote im Dezember 2020 bei 24 % lag. Wenn die Anfälligkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnimmobilienmarkt weiter zunehmen, wäre somit die hohe Absorptionsfähigkeit des Bankensektors ein mildernder Faktor für die mögliche Anhäufung von Risiken für die Finanzstabilität. Eine weitere Besonderheit des Bankensektors ist die vorrangige Verwendung des Standardansatzes für Kreditrisikopositionen, wodurch die potenziellen Risiken in Verbindung mit Wohnimmobilien gemindert werden. Der Anteil der risikogewichteten Aktiva an der Gesamtsumme der Aktiva liegt weiterhin bei über 50 %. Dementsprechend beläuft sich das effektive Risikogewicht der Banken, die den Standardansatz für Wohnimmobilienkredite an Privathaushalte verwenden, auf 48 %, während das effektive Risikogewicht der Banken, die interne Beurteilungen heranziehen, bei 25 % liegt.

f.

Trotz des begrenzten Anteils der Immobilienkredite an den Bankenportfolios und der derzeit geringen Verschuldung der Privathaushalte könnten die günstigen Bedingungen für die Finanzierung durch Immobilienkredite im Vergleich zu den Mitgliedstaaten der Union insgesamt mittelfristig ein Risiko für die Entwicklung einer Spirale von Wohnimmobilienpreisen und Immobilienkrediten darstellen. Einerseits bedeuten steigende Wohnimmobilienpreise, dass der Wert der Sicherheiten für Immobilienkredite steigt und infolgedessen die Kreditnehmer mehr Fremdkapital aufnehmen können. Andererseits geht ein Anstieg der Wohnimmobilienpreise in der Regel mit positiven makroökonomischen Entwicklungen einher, was zu einer Lockerung der von den Kreditgebern herangezogenen Kreditvergabestandards führen kann. Zugleich kann ein steigendes Angebot von Immobilienkrediten unter Umständen einen zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Wohnimmobilienpreise ausüben. Mittelfristig könnte eine solche Spirale zu einer kreditgetriebenen Preisblase auf den Wohnimmobilienmärkten und einer übermäßigen Verschuldung der Privathaushalte führen.

g.

Der ESRB erkennt an, dass in Bulgarien mehrere Maßnahmen ergriffen wurden, durch welche die derzeitigen Anfälligkeiten des Wohnimmobiliensektors verringert werden. Insbesondere ist der positive antizyklische Kapitalpuffer (countercyclical capital buffer – CCyB) ein geeignetes Instrument, um die Anfälligkeiten im Zusammenhang mit dem rasanten Kreditwachstum zu beseitigen, das in allen Sektoren weithin zu beobachten ist, und die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors zu stärken. Im September 2021 wurde entschieden, den antizyklischen Kapitalpuffer mit Wirkung vom 1. Oktober 2022 von 0,5 % auf 1 % anzuheben. Der ESRB stellt weiter fest, dass in Bulgarien im Jahr 2019 ein Rechtsrahmen für kreditnehmerbasierte Maßnahmen geschaffen wurde und im Einklang mit Artikel 124 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments und des Rates (4) bei Banken, die den Standardansatz verwenden, eine Untergrenze für die Risikogewichtung von Immobilienkrediten mit relativ höheren Beleihungsquoten zur Anwendung kommt. Einem Teil der durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besicherten Risikopositionen, der 70 % des Besicherungswerts nicht übersteigt, wird ein Risikogewicht von 35 % zugewiesen.

h.

Mit Blick auf die künftige Entwicklung und unter Berücksichtigung des mittelfristigen Risikoausblicks wird der aktuelle makroprudenzielle Policy-Mix zum Teil als angemessen und zum Teil als ausreichend erachtet. Neben den kapitalbasierten Maßnahmen, die gegenwärtig zur Anwendung kommen, sollten auch kreditnehmerbasierte Maßnahmen eingeführt werden, um der möglichen Entstehung einer Spirale von Wohnimmobilienpreisen und Immobilienkrediten vorsorglich entgegenzuwirken.