1.

Er det nødvendigt, at urimelig handelspraksis kan gøres gældende i forbindelse med tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom, enten ex officio eller på anmodning af en part, med henblik på at sikre forbrugerbeskyttelsen i henhold til direktiv 2005/29/EF ( 2 )? Dette er den underliggende problemstilling i den sag, som Juzgado de Primera Instancia No 5 de Cartagena (ret i første instans i Cartagena, Spanien) har forelagt.

2.

Den for den forelæggende ret rejste problemstilling minder om tilsvarende problemstillinger, som Domstolen har behandlet i forbindelse med direktiv 93/13/EØF om urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler ( 3 ). Et af aspekterne i dette forslag til afgørelse vil derfor være at bedømme beskyttelsesniveauerne i de to forbrugerbeskyttelsesinstrumenter.

3.

Artikel 2, litra f), i direktiv 2005/29 definerer »adfærdskodeks« som »en aftale eller et regelsæt, der ikke følger af en medlemsstats love eller administrative bestemmelser, hvorigennem den erhvervsdrivendes adfærd fastlægges, og ifølge hvilken denne forpligtes til at overholde kodeksen i forbindelse med en eller flere former for handelspraksis eller inden for en eller flere erhvervssektorer«.

4.

Artikel 3 definerer anvendelsesområdet for direktiv 2005/29 således:

»1.   Dette direktiv gælder for virksomheders urimelige handelspraksis over for forbrugerne, som fastlagt i artikel 5, før, under og efter en handelstransaktion i forbindelse med et produkt.

2.   Dette direktiv berører ikke aftaleretten og navnlig ikke bestemmelserne om kontrakters gyldighed, indgåelse og virkning.

[…]

4.   I tilfælde af uoverensstemmelse mellem dette direktivs bestemmelser og andre fællesskabsbestemmelser om særlige aspekter af urimelig handelspraksis vil sidstnævnte gælde for de pågældende særlige aspekter.

[…]«

5.

Artikel 10 i direktiv 2005/29 (»Adfærdskodekser«) bestemmer:

»Dette direktiv er ikke til hinder for, at kontrollen med urimelig handelspraksis, eventuelt på medlemsstaternes opfordring, kan udøves af kodeksindehavere, ligesom en klage kan indbringes for sådanne organer af de i artikel 11 omhandlede personer og organisationer, hvis der ud over de i nævnte artikel omhandlede retlige eller administrative procedurer er mulighed for at indbringe sagen for sådanne organer.

Klager til sådanne organer betragtes under ingen omstændigheder som et afkald på en retlig eller administrativ klageprocedure jf. artikel 11.«

6.

Direktivets artikel 11 omhandler håndhævelse af direktivets bestemmelser. Den bestemmer:

»1.   Medlemsstaterne påser, at der findes tilstrækkelige og effektive midler til bekæmpelse af urimelig handelspraksis og til at sikre, at dette direktivs bestemmelser overholdes i overensstemmelse med forbrugernes interesse.

Disse midler skal omfatte retsforskrifter, hvorefter personer eller organisationer, herunder konkurrenter, der i henhold til medlemsstaternes lovgivning har en legitim interesse i at bekæmpe urimelig handelspraksis, får adgang til:

[…]

2.   I henhold til de i stk. 1 omhandlede retsforskrifter skal medlemsstaterne, hvis de finder, at sådanne foranstaltninger er nødvendige under hensyn til alle berørte interesser og navnlig offentlighedens interesse, tillægge domstolene eller de administrative myndigheder beføjelse til:

også selv om der ikke er ført bevis for, at der faktisk er lidt tab eller skade, eller at der er tale om forsæt eller uagtsomhed fra den erhvervsdrivendes side.

[…]«

7.

Artikel 13 i direktiv 2005/29 (»Sanktioner«) bestemmer, at »[m]edlemsstaterne fastsætter de sanktioner, der anvendes i tilfælde af overtrædelse af de nationale bestemmelser, der vedtages i forbindelse med dette direktiv, og træffer alle fornødne foranstaltninger for at sikre sanktionernes gennemførelse. Disse sanktioner skal være effektive, stå i rimeligt forhold til overtrædelsens omfang og have en afskrækkende virkning.«

8.

Artikel 4, 5, 7 og 8 i Ley de Competencia Desleal (lov om illoyal konkurrence) af 10. januar 1991, som ændret ved lov nr. 29 af 30. december 2009, definerer de former for handlinger, der skal anses for illoyale i forholdet mellem erhvervsdrivende og forbrugere i henhold til spansk ret.

9.

Artikel 32 i loven om illoyal konkurrence regulerer de søgsmål, der kan anlægges mod handlinger, der indebærer illoyal konkurrence, og opregner bl.a. følgende: i) anerkendelsessøgsmål, hvorved den illoyale adfærd fastslås, ii) søgsmål med påstand om ophævelse af den illoyale adfærd eller forbud mod, at den gentages, iii) søgsmål med påstand om ophævelse af virkningerne skabt af den illoyale adfærd og iv) erstatningssøgsmål i forhold til det af den illoyale adfærd forårsagede tab, hvis udøveren har handlet forsætligt eller culpøst.

10.

Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios (almindelig lov om forbruger- og brugerbeskyttelse) vedtaget ved kongeligt lovdekret nr. 1/2007 af 16. november 2007 og ændret ved lov nr. 29 af 30. december 2009, definerer handelspraksis og fastsætter betingelser for de erhvervsdrivendes oplysningspligt over for forbrugere.

11.

Kongeligt lovdekret nr. 6/2012 af 9. marts 2012 indførte en kodeks for god praksis, som kreditinstitutter frivilligt kan tiltræde (herefter »kodeksen for god bankpraksis«). Kodeksen fremmer den spanske finanssektors deltagelse i de anstrengelser, der kræves for at lette mange familiers vanskelige økonomiske og sociale situation efter krisen i 2008 ved at omstrukturere gæld, der er sikret ved pant i debitors hjem. Dette gøres ved hjælp af tre foranstaltninger: i) omstrukturering af den pantesikrede gæld, ii) nedsættelse af restgælden og iii) datio in solutum, dvs. levering af ejendommen i betalings sted.

12.

Det kongelige lovdekrets artikel 5 bestemmer, at når et kreditinstitut tiltræder kodeksen for god bankpraksis, bliver kodeksens bestemmelser bindende for det.

13.

I overensstemmelse med artikel 6 skal overholdelsen af kodeksen for god bankpraksis kontrolleres af et tilsynsudvalg. Klager over et kreditinstituts påståede tilsidesættelse af kodeksen kan indgives til Banco de España (den spanske centralbank).

14.

Fuldbyrdelse på grundlag af pant mv. i fast ejendom og retsakter om fuldbyrdelse er i Spanien reguleret i Ley de Enjuiciamiento Civil (lov om civil retspleje). Den affattelse, der er gældende for de faktiske omstændigheder i hovedsagen, er den, som blev ændret ved lov nr. 13 af 3. november 2009 ( 4 ) og ved lov nr. 1 af 14. maj 2013 ( 5 ).

15.

Artikel 517 i loven om civil retspleje opregner retsakter om fuldbyrdelse, såsom officielt bekræftede dokumenter.

16.

Artikel 552 bestemmer, at retten ex officio kan foretage en kontrol af anmodninger om fuldbyrdelse af udenretslige dokumenter, men alene i forhold til urimelige vilkår i det pågældende fuldbyrdelsesdokument.

17.

Artikel 670 regulerer højeste bud, betaling og kreditors erhvervelse af ejendommen på tvangsauktion. Bestemmelsen skal sikre, at den højestbydende eller rekvirenten i de fleste tilfælde betaler mindst 70% af mindstebuddet. Under omstændigheder, hvor rekvirenten ikke selv udnytter muligheden for at købe ejendommen, sælges ejendommen til den højestbydende, selv hvis dennes bud er mindre end 70% af mindstebuddet. I så fald skal buddet være højere end 50% af ejendomsvurderingen eller i hvert fald over det skyldige beløb.

18.

Artikel 671 i lov om civil retspleje vedrører situationer med tvangsauktion uden bydende. I så fald kan kreditor inden for 20 dage efter tvangsauktionens afholdelse anmode om at få tildelt ejendommen. Såfremt det er debitors faste bopæl, foretages tildeling for beløb svarende til 70% af det, der ville have været mindsteprisen på tvangsauktion, eller til 60% heraf, såfremt det samlede skyldige beløb er lavere end denne procentsats. Såfremt kreditor ikke udnytter denne mulighed, kan retten på debitors anmodning beslutte, at tvangsfuldbyrdelsen af pantet i den faste ejendom indstilles.

19.

Artikel 682 regulerer betingelserne for tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom. Den bestemmer, at det kun er muligt at anvende tvangsfuldbyrdelsesproceduren af pant i fast ejendom, når den værdi, som de berørte parter vurderede den pantsatte ejendom til, fastsættes i dokumentet om oprettelse af et lån mod pant i fast ejendom, således at denne gælder som mindstebud på tvangsauktionen. Mindstebuddet kan under ingen omstændigheder være lavere end 75% af den værdi, som blev anført i den vurdering, der blev lagt til grund med henblik på ydelsen af lånet.

20.

Artikel 695 opregner i stk. 1 en udtømmende liste over indsigelsesgrunde over for tvangssalg af den pantsatte ejendom. De er: i) Sikkerheden eller den fordring, for hvilken sikkerheden er stillet, er bortfaldet, ii) en fejl ved beregningen af det udestående skyldige beløb, når den sikrede fordring svarer til resultatet af en endelig opgjort konto mellem rekvisitus og rekvirenten, iii) i forbindelse med fuldbyrdelse af pant i løsøre, eller for goder, for hvilke der er stillet sikkerhed uden besiddelse, hvis der er stiftet yderligere panterettigheder, pant i løsøre eller i fast ejendom eller foretaget udlæg registreret før den pantehæftelse, der begrunder proceduren, og iv) et urimeligt kontraktvilkår, som udgør fuldbyrdelsesgrundlaget, eller som er afgørende for beregningen af det udestående skyldige beløb.

21.

Artikel 698, stk. 1, i lov om civil retspleje bestemmer, at enhver anden indsigelse, som debitor måtte fremsætte, herunder vedrørende dokumentets ugyldighed eller fordringens forfaldstid, sikkerhed, ophør eller størrelse, behandles i en herfor fastsat dom uden at føre til udsættelse eller forsinkelse af tvangsfuldbyrdelsesproceduren af pant i fast ejendom.

22.

I 2006 indgik Juan Carlos Marí Merino, María de la Concepción Marí Merino og Juan Pérez Gavilán (herefter »debitorerne«) en låneaftale mod pant i fast ejendom på følgende vilkår: hovedstol på 166000 EUR, en tilbagebetalingsfrist på 25 år og en vurdering af det pantsatte aktiv på 195900 EUR.

23.

I januar 2009 blev lånets hovedstol forøget, og tilbagebetalingsfristen blev forlænget til 34 år og 4 måneder.

24.

I oktober 2013, da det skyldige beløb udgjorde 102750 EUR, blev lånevilkårene ændret for anden gang på debitorernes anmodning, efter at de ikke havde betalt afdrag på lånet i 375 dage. Med henblik på at lette tilbagebetalingen af lånets hovedstol blev der indgået aftale om en tilbagebetalingsfrist på 40 år for den udestående gæld på 102750 EUR, og der blev givet mulighed for udenretslig afhændelse. Endvidere blev det godtgjort, at ejendommen var debitorernes faste bopæl. Ændringen af låneaftalen medførte en revurdering af det pantsatte aktiv, som nu i et vigende marked blev vurderet til 57689,90 EUR.

25.

Efter at debitorerne havde undladt at betale yderligere ni afdrag, indledte banken i marts 2015 proceduren for fuldbyrdelse af pantet i den faste ejendom ved at indgive en stævning til den forelæggende ret med påstand om, at sagsøgerne skulle betale den skyldige gæld, og at det pantsatte aktiv, såfremt de ikke betalte deres gæld, skulle sælges på tvangsauktion, og at overskuddet fra denne auktion skulle anvendes med henblik på betaling af det skyldige beløb med tillæg af renter og omkostninger. Med henblik på tvangsauktionen var det af banken anførte mindstebud 57684,90 EUR.

26.

Debitorerne fremsatte senere en indsigelse mod tvangsfuldbyrdelsen, idet de gjorde gældende, at den kontrakt, der tjente som fuldbyrdelsesgrundlag, indeholdt urimelige vilkår. Debitorerne var af den opfattelse, at vilkåret vedrørende en forlængelse af tilbagebetalingsfristen og vedrørende en revurdering af den pantsatte ejendom var urimeligt. Debitorerne gjorde gældende, at forlængelsen af tilbagebetalingsfristen blot fungerede som lokkemiddel til at tilskynde dem til at acceptere den væsentligt lavere vurdering af den pantsatte ejendom, hvilket var til skade for dem. Dette indebar en væsentlig forværring af deres retsstilling, og deres accept af ændringen af lånet byggede derfor på en grundlæggende fejlagtig forståelse af kontraktvilkårene. Debitorerne argumenterede som en anden indsigelsesgrund for, at betingelserne var opfyldt for, at låntagerne kunne frigøre sig fra gælden ved at levere ejendommen i betalings sted og forblive i ejendommen som lejer, i medfør af kodeksen for god bankpraksis på grund af den økonomiske situation, som debitorerne befandt sig i. Herudover blev der anmodet om udsættelse af fuldbyrdelsesproceduren.

27.

Dette har foranlediget den forelæggende ret til at overveje, om den ændring af lånet, der blev gennemført i oktober 2013 af banken udgjorde urimelig handelspraksis, og om direktiv 2005/29 eventuelt finder anvendelse.

28.

Idet den forelæggende ret er i tvivl om den korrekte fortolkning af de relevante bestemmelser i direktiv 2005/29, har den besluttet at udsætte sagen og forelægge Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:

29.

Bankia, den spanske regering og Irland samt Europa-Kommissionen har indgivet skriftlige indlæg i denne sag, og de indgav alle mundtlige indlæg under retsmødet den 7. februar 2018.

30.

Alle tre præjudicielle spørgsmål omhandler nærmere bestemt den korrekte fortolkning af artikel 11 i direktiv 2005/29.

31.

Den forelæggende ret har med det første spørgsmål nærmere bestemt ønsket oplyst, om medlemsstaternes forpligtelse i henhold til artikel 11 i direktiv 2005/29 til at indføre »tilstrækkelige og effektive midler« til bekæmpelse af urimelig handelspraksis er til hinder for national lovgivning, som ikke giver mulighed for opfyldelse af direktivets bestemmelser i forbindelse med tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom.

32.

Den nationale ret har med det andet og det tredje præjudicielle spørgsmål ønsket oplyst, om disse tilstrækkelige og effektive midler også skal sikre opfyldelse af en adfærdskodeks. Den forelæggende ret har med andre ord ønsket en fortolkning af, hvilke retsmidler der står til rådighed for forbrugeren i henhold til direktiv 2005/29 under omstændigheder, hvor en erhvervsdrivende ikke overholder en adfærdskodeks.

33.

Jeg vil efter en bedømmelse af »tilstrækkelige og effektive midler« i den i artikel 11 i direktiv 2005/29 omhandlede forstand i relation til det første præjudicielle spørgsmål behandle spørgsmålet, om direktivets bestemmelser også skal opfyldes i forbindelse med tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom for at sikre direktivets effektivitet. Derefter vil jeg behandle det andet og det tredje præjudicielle spørgsmål sammen og drøfte den rolle, som adfærdskodekser spiller med henblik på bekæmpelsen af urimelig handelspraksis i direktiv 2005/29.

34.

EU-retten har længe anerkendt forbrugernes betydning for skabelsen af det indre marked ( 6 ). Ikke alene skal forbrugerbeskyttelseshensyn inddrages ved udformningen og gennemførelsen af EU-politikker og ‑aktiviteter ( 7 ), der er også blevet indført en række specifikke EU-retsakter ( 8 ). Lovgivningen er begrundet i to hovedformål. Det første formål er ønsket om et højt forbrugerbeskyttelsesniveau for at indgive forbrugerne tillid, således at de kan finde den bedste handel i enhver medlemsstat, og det andet formål er at skabe nogle rammer, som letter den grænseoverskridende handel og gør det nemmere at få adgang til markeder uden for nationalstaten, hvorved konkurrencen fremelskes.

35.

Alle EU-retlige bestemmelser på forbrugerområdet er kendetegnet ved afvejning mellem at anspore forbrugerne på den ene side og virksomhederne på den anden til at indgå grænseoverskridende transaktioner. Mens et højt forbrugerbeskyttelsesniveau ansporer forbrugerne, afskrækkes virksomhederne af for meget bureaukrati. Denne tvedeling har medført nogle fragmenterede retsforskrifter bestående af forskellige retlige instrumenter, der yder forskellige former for og niveauer af forbrugerbeskyttelse.

36.

Direktiv 2005/29 er et rammedirektiv, som opstiller almene principper for virksomheders interaktion med forbrugere, der suppleres af specifik sektorlovgivning, når det er nødvendigt ( 9 ). Direktivet er et instrument til maksimumsharmonisering. Med undtagelse af en udtrykkelig undtagelse i direktiv 2005/29 ( 10 ) skal der sikres et højt fælles forbrugerbeskyttelsesniveau i alle medlemsstaterne ( 11 ).

37.

Direktiv 2005/29 tilsigter at indføre dette forbrugerbeskyttelsesniveau for virksomheders interaktion med forbrugere i hele Den Europæiske Union ved at skabe vidtrækkende mekanismer til kontrol af handelspraksis, der potentielt kan påvirke forbrugernes økonomiske adfærd ( 12 ). Dette gøres ved at indføre en sanktionsordning, som afskrækker erhvervsdrivende fra at gøre brug af urimelig handelspraksis og bringe eksisterende urimelig praksis til ophør ( 13 ).

38.

Direktivet er kendetegnet ved et særligt bredt anvendelsesområde ( 14 ). »Handelspraksis« omfatter i overensstemmelse med artikel 2, litra d), i direktiv 2005/29 »en handling, udeladelse, adfærd eller fremstilling, kommerciel kommunikation, herunder reklame og markedsføring, foretaget af en erhvervsdrivende«. Endvidere finder direktivet anvendelse på handelspraksis, der finder sted mellem en erhvervsdrivende og en forbruger før, efter eller under en handelstransaktion vedrørende varer eller tjenesteydelser ( 15 ).

39.

Der er tre former for urimelig handelspraksis, der er forbudt i henhold til artikel 5 i direktiv 2005/29. Handelspraksis anses generelt for urimelig, hvis den både er i modstrid med kravet om erhvervsmæssig diligenspligt, og den væsentligt forvrider eller kan forventes væsentligt at forvride den økonomiske adfærd hos en forbruger ( 16 ). Nærmere bestemt er vildledende og aggressiv handelspraksis forbudt ( 17 ). Endelig indeholder direktivet en »sortliste« over urimelig handelspraksis, der er forbudt under alle omstændigheder ( 18 ). I modsætning til de første to kategorier af urimelig handelspraksis, anses adfærd, der er opregnet i bilag I, for urimelig under alle omstændigheder og kræver ikke en individuel vurdering i det enkelte tilfælde.

40.

Opgaven med at sikre opfyldelsen af direktivets bestemmelser tilkommer medlemsstaterne, som skal indføre »tilstrækkelige og effektive midler« til bekæmpelse af urimelig handelspraksis i overensstemmelse med artikel 11 i direktiv 2005/29. Det er fortolkningen af dette krav og de forpligtelser, der følger heraf for medlemsstaterne, som er relevant for det første præjudicielle spørgsmål.

41.

I overensstemmelse med artikel 11 i direktiv 2005/29 kan en retssag i anledning af urimelig handelspraksis eller en administrativ sag med mulighed for retslig efterprøvelse udgøre »tilstrækkelige og effektive midler«. Retterne og de administrative myndigheder, der er betroet opgaven med at sikre direktivets overholdelse, skal have beføjelse til at bringe urimelig handelspraksis til ophør eller i givet fald at forbyde den pågældende praksis fra begyndelsen. Endvidere skal medlemsstaterne i henhold til artikel 13 fastsætte en hensigtsmæssig sanktionsordning over for erhvervsdrivende, der benytter sig af urimelig handelspraksis.

42.

På grundlag af ordlyden af eller den sammenhæng, hvori disse bestemmelser indgår, kan medlemsstaterne imidlertid ikke siges at have nogen specifik forpligtelse hvad angår den form for procedure, såsom tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom, under hvilken urimelig handelspraksis skal efterprøves.

43.

Som Domstolen stedse har fundet, overlades medlemsstaterne ved direktiv 2005/29 en skønsmargen med hensyn til valget af nationale foranstaltninger, der er bestemt til at bekæmpe urimelig handelspraksis på den betingelse, at de er tilstrækkelige og effektive, og at de sanktioner, der i den anledning fastsættes, er effektive, står i rimeligt forhold til overtrædelsens omfang og har en afskrækkende virkning ( 19 ).

44.

Den forelæggende ret har imidlertid i anmodningen om præjudiciel afgørelse anført, at midlerne til bekæmpelse af urimelig handelspraksis i den spanske lovgivning ikke er effektive, fordi de ikke giver mulighed for efterprøvelse af urimelig handelspraksis under summariske procedurer, såsom tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom.

45.

Effektivitetsprincippet kræver, at de EU-retlige bestemmelser, der tillægger private rettigheder, faktisk implementeres, og at nationale processuelle regler ikke umuliggør eller uforholdsmæssigt vanskeliggør udøvelsen af EU-retten ( 20 ).

46.

Direktiv 2005/29 er begrænset til at pålægge erhvervsdrivende sanktioner og sikrer ikke som sådan forbrugernes ret til aftalemæssige retsmidler. I modsætning til artikel 6, stk. 1, i direktiv 93/13/EØF om urimelige kontraktvilkår ( 21 ), som udtrykkeligt bestemmer den retlige følge, at det pågældende vilkår bliver ugyldigt, eller i givet fald at hele aftalen bliver ugyldig, findes der ikke en sådan bestemmelse i direktiv 2005/29.

47.

Det er vigtigt at bemærke, at direktiv 2005/29 derimod specifikt bestemmer, at direktivets anvendelse ikke berører aftaleretten og navnlig ikke bestemmelserne om kontrakters gyldighed, indgåelse og virkning ( 22 ). Som den spanske regering har understreget, kan den konklusion, at der foreligger en urimelig handelspraksis, derfor ikke skabe nogen direkte retsvirkninger for kontraktforholdet mellem den erhvervsdrivende og forbrugeren ( 23 ).

48.

Den tilsigtede virkning af direktiv 2005/29 er snarere at pålægge den erhvervsdrivende, som har benyttet sig af en urimelig handelspraksis, sanktioner. Med henblik på effektivt at gennemføre dette direktiv har medlemsstaterne dermed kun pligt til at indføre en hensigtsmæssig sanktionsordning over for erhvervsdrivende, der benytter sig af urimelig handelspraksis ( 24 ).

49.

Spansk ret bestemmer, at tilstedeværelsen af urimelig handelspraksis kan bedømmes under anerkendelsessøgsmål. Disse anerkendelsessøgsmål har dog ikke opsættende virkning i forhold til tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom, og den ret, der påkender sagen, kan heller ikke vedtage foreløbige forholdsregler.

50.

Spørgsmålet er herefter, om det er nødvendigt for at sikre effektiviteten af direktiv 2005/29 enten at give retten mulighed for ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom at pålægge sanktioner i henhold til direktivet eller at give mulighed for opsættende virkning, når et anerkendelsessøgsmål anlægges med henblik på at bedømme, om der foreligger urimelig handelspraksis.

51.

Domstolen har vedrørende effektivitetsprincippet til stadighed fastslået, at hvert enkelt tilfælde, hvor der opstår spørgsmål om, hvorvidt en national processuel bestemmelse gør det umuligt eller uforholdsmæssigt vanskeligt at anvende EU-retten, skal bedømmes, under hensyn til hvilken stilling bestemmelsen indtager i den samlede procedure, herunder dens forløb og dens særlige kendetegn, for de forskellige nationale retsinstanser ( 25 ).

52.

Genstanden ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom er fuldbyrdelsen af et eksigibelt dokument, der er afledt af pantet i fast ejendom. Sådanne procedurer antyder, at den pågældende ejendom tidligere har været pantsat til sikkerhed, og at kreditoren rådede over et eksigibelt officielt bekræftet og tinglyst dokument, hvorpå kreditor kan støtte ret, hvis debitoren ikke overholder sin tilbagebetalingspligt som ultima ratio. Tvangsfuldbyrdelsesprocedurer skal være hurtige og effektive midler til opfyldelse af rettigheder på grundlag af et officielt bekræftet eksigibelt dokument ( 26 ).

53.

Med henblik på at sikre, at proceduren er så effektiv som mulig, har den spanske lovgiver begrænset indsigelsesgrundene til tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom. Bortset fra indsigelser vedrørende gyldigheden af selve pantet i fast ejendom er rettens efterprøvelse begrænset til spørgsmålet om det eksigible dokument indeholder urimelige kontraktvilkår, hvilken bestemmelse blev tilføjet efter Domstolens dom i Aziz-sagen ( 27 ).

54.

I den sag, som vedrørte direktiv 93/13, fandt Domstolen i tråd med fast retspraksis, at hvis der ikke er mulighed for at efterprøve rimeligheden af en kontrakt under procedurer om tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom, kan forbrugeren lide urimelig skade, da han kun får en efterfølgende retsbeskyttelse af rent erstatningsmæssig art, hvilket Domstolen anså for at være mangelfuldt og utilstrækkeligt ( 28 ). EU-retten blev følgelig anset for at være til hinder for den pågældende nationale lovgivning ( 29 ).

55.

Den forelæggende ret har i anmodningen om præjudiciel afgørelse antydet, at den samme begrundelse bør finde anvendelse på urimelig handelspraksis, da anerkendelsessøgsmål ikke har opsættende virkning. Hvis tvangsfuldbyrdelsen bliver gennemført mod ejendommen forud for afsigelsen af dommen i anerkendelsessøgsmålet, kan det vise sig umuligt at gennemføre en afgørelse, der er afsagt mod den erhvervsdrivende, hvilket vil påføre forbrugeren urimelig skade. Dette er formentlig også grunden til, at Kommissionen er af den opfattelse, at retspraksis, der udspringer af Aziz-dommen, bør udstrækkes til at omfatte denne sag ( 30 ).

56.

Denne sag adskiller sig imidlertid fra denne retspraksis.

57.

De rettigheder, som direktiv 2005/29 tildeler forbrugeren, er anderledes end de ved direktiv 93/13 tildelte. Sidstnævnte bestemmer, at hvis det konkluderes, at der er et urimeligt kontraktvilkår, bliver det pågældende vilkår ugyldigt, eller i givet fald bliver hele kontrakten ugyldig ( 31 ). Direktiv 93/13 fastsætter dermed et retsmiddel, som har direkte følger for kontraktforholdet mellem en erhvervsdrivende og en forbruger. Det er grunden til, at Domstolen var tilbøjelig til at gennemføre muligheden ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom, især da sagen vedrørte forbrugerens hjem ( 32 ).

58.

Direktiv 2005/29 indeholder derimod ingen bestemmelse om individuelle kontraktmæssige retsmidler for forbrugeren, og som forklaret ovenfor kan en konstatering af, at der foreligger en urimelig handelspraksis i henhold til direktivet, kun føre til, at den pågældende erhvervsdrivende pålægges sanktioner ( 33 ). En sådan konstatering kan derfor ikke hindre tvangsfuldbyrdelse af pantet i fast ejendom, og anerkendelsessøgsmålets resultat vil ikke have nogen kontraktmæssige følger. Selv hvis dommen i anerkendelsessøgsmålet afsiges efter tvangsfuldbyrdelsen af det skyldige beløb, kan forbrugeren ikke lide urimelig skade herved. Afgørelsen i anerkendelsessøgsmålet påvirker faktisk slet ikke forbrugerens retsstilling ved tvangsfuldbyrdelsen af pantet i fast ejendom.

59.

Herudover ligger forbrugerens påståede urimelige skade i denne sag ikke i tvangsfuldbyrdelsen af pantet som sådan, men snarere i den nye ejendomsvurdering, som anvendes til at beregne mindstebuddet på tvangsauktionen. Debitorerne er bekymrede for, at deres ejendom ikke opnår et så højt bud på tvangsauktionen, som den kunne opnå med et højere mindstebud. Som den spanske regering påpegede under retsmødet, er den af forbrugerne påståede skade dermed blot hypotetisk, indtil tvangsauktionen er gennemført. Pantet eller det skyldige beløb er ikke anfægtet: Det omtvistede spørgsmål er snarere restgældens størrelse efter tvangsauktionens gennemførelse og provenuets modregning i gælden. Hvis retten i anerkendelsessøgsmålet faktisk finder, at der foreligger en urimelig handelspraksis, kan der tilkendes erstatning efter tvangsfuldbyrdelsen af pantet i fast ejendom. Følgen for forbrugerne er den samme, selv hvis tvangsfuldbyrdelsen udsættes i afventning af anerkendelsessøgsmålets udfald.

60.

For så vidt som direktiv 2005/29 foreskriver, at medlemsstater skal have en fremskyndet procedure til bekæmpelse af urimelig handelspraksis, er en sådan procedure kun forudsat under omstændigheder, hvor retterne skal træffe afgørelse om ophøret af en urimelig handelspraksis, ikke når en urimelig handelspraksis bedømmes ex post ( 34 ).

61.

Jeg er derfor af den opfattelse, at det forhold, at anerkendelsessøgsmål ikke har opsættende virkning, ikke gør anvendelsen af direktiv 2005/29 umulig eller uforholdsmæssigt vanskelig, selv under omstændigheder, hvor efterprøvelsen af urimelig handelspraksis ikke er mulig ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom.

62.

Når retten ex officio, eller på anmodning af en part, således som det er tilfældet i hovedsagen ( 35 ), efterprøver – om et kontraktvilkår er urimeligt i henhold til direktiv 93/13, må der imidlertid tages et vist forbehold.

63.

Ved bedømmelsen af, om et kontraktvilkår er urimeligt, skal alle omstændigheder i forbindelse med indgåelse af den omhandlede aftale tages i betragtning. En konstatering af, at der foreligger en urimelig handelspraksis, er et forhold blandt flere, som den kompetente ret kan støtte sig på ved sin bedømmelse ( 36 ). Derfor, og for så vidt som det med henblik på en korrekt bedømmelse af, om et kontraktvilkår er urimeligt i lyset af direktiv 93/13, må det også være muligt ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom at efterprøve urimelig handelspraksis ( 37 ). Det er i denne sammenhæng imidlertid ufornødent, at den ret, der påkender tvangsfuldbyrdelsen af pant i fast ejendom, konstaterer, at en handelspraksis er urimelig i den i direktiv 2005/29 omhandlede forstand, og pålægger de tilsvarende sanktioner. Hverken denne konstatering eller pålæggelsen af sanktioner kan indvirke på fuldbyrdelsessagen.

64.

Endvidere, og som Domstolen påpegede i dommen i sagen Pereničová og Perenič, indebærer konstateringen af, at der foreligger en urimelig handelspraksis, ikke »automatisk og i sig selv«, at det omtvistede kontraktvilkår er urimeligt, og har derfor ikke direkte indvirkning på spørgsmålet om, hvorvidt aftalen er gyldig i forhold til artikel 6, stk. 1, i direktiv 93/13 ( 38 ). I overensstemmelse med direktiv 93/13 skal en række yderligere betingelser være opfyldt. F.eks. må det pågældende vilkår ikke være resultatet af individuel forhandling mellem den erhvervsdrivende og forbrugeren ( 39 ). I hovedsagen forekommer det mig imidlertid, at det pågældende kontraktvilkår kan have været genstand for forhandling. Debitorerne anmodede om forlængelse af lånets tilbagebetalingsfrist, og banken tilbød forlængelsen på betingelse af, at den pantsatte ejendom blev vurderet på ny. Forbeholdet beskrevet ovenfor forekommer derfor ikke at finde anvendelse i den for den forelæggende ret verserende sag. Under alle omstændigheder, selv når den nationale ret finder, at der foreligger en urimelig handelspraksis, skal den tage behørigt hensyn til alle de i direktiv 93/13 opstillede krav i forhold til spørgsmålet, om et kontraktvilkår er urimeligt.

65.

For en sådan efterprøvelse er det tilstrækkeligt, at der er mulighed for efterprøvelse af kontraktvilkår på grundlag af direktiv 93/13, som det er tilfældet med artikel 695 i lov om civil retspleje. Det er ikke nødvendigt med en særskilt hjemmel for indsigelse mod tvangsfuldbyrdelsen af pant i fast ejendom på grundlag af direktiv 2005/29. Når en urimelig handelspraksis tolkes som et urimeligt kontraktvilkår, gives der mulighed for at efterprøve en sådan praksis i sammenhæng med bedømmelsen af et kontraktvilkår på grundlag af direktiv 93/13, og de rettigheder, som forbrugere er tildelt ved det sidstnævnte direktiv, gennemføres på behørig vis.

66.

Artikel 11 i direktiv 2005/29 er følgelig ikke til hinder for national lovgivning, såsom den i hovedsagen omhandlede, der ikke foreskriver domstolsprøvelse – det være sig ex officio eller på anmodning af en part – af urimelig handelspraksis ved tvangsfuldbyrdelse af pant i fast ejendom.

67.

Den nationale ret har med det andet og det tredje præjudicielle spørgsmål ønsket nærmere oplysning om de retsmidler, der står til rådighed for forbrugeren i henhold til direktiv 2005/29 under omstændigheder, hvor en erhvervsdrivende ikke overholder en adfærdskodeks.

68.

Alle de parter, der har indgivet skriftlige indlæg, har gjort gældende, at adfærdskodekser ikke kan håndhæves på grundlag af direktiv 2005/29.

69.

I nogle medlemsstater er der tradition for at anvende adfærdskodekser til at opstille normer eller standarder for de erhvervsdrivendes adfærd inden for en bestemt sektor. Formålet med sådanne selvregulerende kodekser er enten at forklare detaljer i lovgivningsmæssige krav, så de bliver forståelige for forbrugerne, eller at fastsætte visse standarder for sektoren, hvor der ikke findes specifikke lovbestemte krav ( 40 ). Adfærdskodekser tilsigter følgelig også at bekæmpe virksomheders utilbørlige adfærd over for forbrugerne, og deres formål er delvist overlappende med formålet med direktiv 2005/29. Det er dog vigtigt, at adfærdskodekser er selvregulerende instrumenter. Der udøves kun kontrol med adfærdskodekser blandt de medlemmer, der har godtaget at være bundet af en bestemt kodeks. Direktiv 2005/29 pålægger på den anden side medlemsstaterne at gennemføre bestemmelserne i lovgivningen på almengyldig vis.

70.

Hvilken rolle spiller adfærdskodekser på denne baggrund inden for direktiv 2005/29, og kan overholdelse af en adfærdskodeks håndhæves på grundlag af direktivet?

71.

Direktiv 2005/29 definerer »adfærdskodeks« som »en aftale eller et regelsæt, der ikke følger af en medlemsstats love eller administrative bestemmelser, hvorigennem den erhvervsdrivendes adfærd fastlægges« ( 41 ). Som Irland har fremhævet, defineres adfærdskodekser derfor som ikke-bindende og uden karakter af lov eller med retskraft. Som udgangspunkt forekommer det derfor at være i strid med en sådan definition at håndhæve overholdelsen af en adfærdskodeks ved domstolene.

72.

Ifølge direktiv 2005/29 spiller adfærdskodekser en rolle ved bedømmelsen af, om der foreligger urimelig handelspraksis. Dels indeholder sortlisten over handelspraksis, der under alle omstændigheder skal anses for urimelig, i bilag I til direktiv 2005/29, to handelspraksisser vedrørende adfærdskodekser. For det første fører det, når en erhvervsdrivende hævder at have underskrevet en adfærdskodeks, selv om det ikke er tilfældet, og for det andet når en erhvervsdrivende hævder, at en adfærdskodeks er godkendt af en offentlig myndighed eller anden myndighed, selv om det ikke er tilfældet, til en konstatering af, at der foreligger en urimelig handelspraksis ( 42 ).

73.

Dels er de normer og standarder, der findes i adfærdskodekser, et af de elementer, der skal tages i betragtning ved bedømmelsen af, om der foreligger en urimelig handelspraksis på grundlag af artikel 5-9 i direktiv 2005/29. Adfærdskodekser kan navnlig udgøre dokumentation for kravene i forbindelse med erhvervsmæssig diligenspligt inden for en bestemt sektor ( 43 ).

74.

Direktiv 2005/29 opstiller imidlertid flere krav for, at der foreligger en urimelig handelspraksis. Det blotte forhold, at en erhvervsdrivende ikke har overholdt en adfærdskodeks, kan ikke i sig selv og automatisk føre til en konstatering af, at der foreligger en urimelig handelspraksis. Direktivet kræver en bedømmelse under hensyntagen til de faktiske omstændigheder i hvert enkelt tilfælde af, hvorvidt den omtvistede handelstransaktion er urimelig i lyset af de i direktivets artikel 5-9 opstillede kriterier ( 44 ).

75.

Ud over den rolle, som adfærdskodekser spiller ved bedømmelsen af, om der foreligger urimelig handelspraksis, bestemmer artikel 10 i direktiv 2005/29, som den forelæggende ret specifikt har nævnt, at kodeksindehavere kan udøve kontrol med urimelig handelspraksis, hvis der også kan anlægges retssager eller indgives klage til en administrativ myndighed. Adfærdskodekser har dermed til formål at bekæmpe urimelig handelspraksis ved at skabe supplerende kontrolmidler. De normer eller standarder for adfærd, der er fastsat i adfærdskodekser, skal hjælpe erhvervsdrivende med at implementere direktivets principper effektivt i den daglige forretningsgang i deres specifikke sektor ( 45 ). Som udtrykkeligt anført i artikel 10, kan kodeksindehaveres kontrol aldrig »betragtes […] som et afkald« på en retlig eller administrativ klageprocedure og indebærer ikke, at adfærdskodekser er retligt bindende.

76.

Selv hvis det fastslås, at der foreligger en urimelig handelspraksis, når en erhvervsdrivende ikke har overholdt en adfærdskodeks, er det vigtigt at bemærke, at på grundlag af direktiv 2005/29 er den eneste mulige retlige følge heraf, at den pågældende erhvervsdrivende vil blive pålagt en sanktion. Som forklaret i punkt 47-49 ovenfor, og som Kommissionen og den spanske regering også påpegede vedrørende håndhævelse af adfærdskodekser, er der ingen individuelle kontraktmæssige midler for forbrugeren i direktivet.

77.

Eftersom direktiv 2005/29 ikke indfører et individuelt aftalemæssigt retsmiddel for forbrugeren til håndhævelse af en adfærdskodeks, tilkommer det hver enkelt medlemsstat at fastlægge følgerne af en tilsidesættelse af en sådan kodeks, så længe der er »tilstrækkelige og effektive midler« til bekæmpelse af urimelig handelspraksis.

78.

Hvad specifikt angår kodeksen for god bankpraksis opstiller spansk ret bestemmelser om en klageordning ved Banco de España (den spanske centralbank). Der kan indgives klage over et kreditinstituts påståede tilsidesættelse af kodeksen til den spanske centralbank, som kan pålægge økonomiske sanktioner og pålægge den pågældende bank at overholde kodeksen. Dette er i tråd med kravene i direktiv 2005/29 hvad angår adfærdskodekser som beskrevet ovenfor ( 46 ).

79.

Svaret på det andet og det tredje spørgsmål skal følgelig være, at direktiv 2005/29 ikke er til hinder for national lovgivning som den i hovedsagen omhandlede, der ikke opstiller et individuelt aftalemæssigt retsmiddel for forbrugeren under omstændigheder, hvor en erhvervsdrivende har tilsidesat en adfærdskodeks.

80.

På baggrund af ovenstående betragtninger foreslår jeg Domstolen at besvare de af Juzgado de Primera Instancia No 5 de Cartagena (ret i første instans i Cartagena, Spanien) forelagte spørgsmål således: