31.1.2017   

DA

Den Europæiske Unions Tidende

C 31/1

(1)

Ejendomssektoren spiller en vigtig rolle i økonomien, og sektorens udvikling kan påvirke det finansielle system i væsentlig grad. Tidligere finansielle kriser har vist, at en uholdbar udvikling på ejendomsmarkederne kan have alvorlige konsekvenser for det finansielle systems stabilitet og stabiliteten i økonomien som helhed. En negativ udvikling på markedet for fast ejendom i nogle medlemsstater, både hvad angår beboelsesejendomme (RRE) og erhvervsejendomme (CRE), har tidligere medført store tab og påvirket realøkonomien negativt. Det afspejler det tætte samspil mellem ejendomssektoren, finansieringsinstitutterne og andre sektorer i økonomien samt de stærke indbyrdes forbindelser mellem det finansielle system og realøkonomien, som yderligere forstærker en negativ udvikling.

(2)

Disse indbyrdes forbindelser er vigtige, fordi de viser, at risici, der opstår i ejendomssektoren, kan have en systemisk virkning af procyklisk karakter. Sårbarheder i det finansielle system opbygges ofte under opsvingsfasen i cyklussen for fast ejendom. Opfattelsen af lavere risici og lettere adgang til finansiering kan, sammen med en øget efterspørgsel efter fast ejendom, bidrage til hurtig kredit- og investeringsvækst og dermed medføre et opadrettet pres på ejendomspriserne. Eftersom de deraf følgende højere værdier af sikkerhedsstillelse bidrager yderligere til at skabe øget udbud og efterspørgsel efter kredit, kan disse selvforstærkende mekanismer resultere i spekulative bobler. Omvendt kan strammere kreditforhold, øget risikoaversion og et nedadrettet pres på ejendomspriserne under nedgangsfasen i cyklussen for fast ejendom påvirke låntagere og långiveres modstandsdygtighed negativt, hvorved de økonomiske forhold forringes.

(3)

Etablering af en mere harmoniseret ramme for overvågning af udviklingen på markedet for henholdsvis beboelsesejendomme og erhvervsejendomme, som er de segmenter i ejendomssektoren, der er mest relevante for den finansielle stabilitet, er derfor afgørende for at sikre, at sårbarheder, som kan føre til finansielle kriser i fremtiden, identificeres tidligt. De politiske beslutningstagere skal have et vist sæt af relevante oplysninger til rådighed, herunder et sæt pålidelige nøgleindikatorer, for nemmere at kunne identificere en opbygning af systemiske risici og vurdere, om der er behov for makroprudentiel intervention. Disse indikatorer kan også spille en vigtig rolle i fastlæggelsen af, hvorvidt og hvornår de harmoniserede makroprudentielle instrumenter rettet mod långivere, som EU-retten giver mulighed for, skal strammes eller lempes. Indikatorerne kan også anvendes til at vejlede de nationale myndigheder i brugen af nationale makroprudentielle instrumenter rettet mod låntagere.

(4)

En mangel på fælles arbejdsdefinitioner i medlemsstaterne vedrørende beboelses- og erhvervsejendomssektorerne samt operationelle begrænsninger i adgangen til data for en række relevante indikatorer forringer pålideligheden af analyser af den finansielle stabilitet, så det bliver vanskeligt at foretage en nøjagtig vurdering og sammenligning af risici på tværs af nationale markeder. Hvad angår beboelsesejendomme, har en tidligere rapport fra Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risici (ESRB) (3) understreget, at der stadig ikke foreligger sammenlignelige data af høj kvalitet om visse nøgletal, der skal bruges til overvågning af den finansielle stabilitet og i den politiske beslutningsproces. Vurderingen af, om disse indikatorer kan give en tidlig advarsel om opbygning af systemiske risici, er også blevet vanskeliggjort af, at der ikke foreligger pålidelige og harmoniserede tidsserier. Hvad angår erhvervsejendomme, er det i en tilsvarende ESRB-rapport (4) blevet konkluderet, at manglen på en harmoniseret arbejdsdefinition af, hvad en erhvervsejendom er, og manglen på en granulær og konsistent dataramme med henblik på at indfange markedsudviklingen i en bredere sammenhæng, har gjort det problematisk at udføre analyser af systemiske risici.

(5)

Medlemsstaterne har udarbejdet og gennemført forskellige foranstaltninger til at dæmpe de procykliske virkninger af ejendomsmarkederne og styrke kreditinstitutternes robusthed over for en negativ afsmitning fra udviklingen på ejendomsmarkederne. Desuden blev der med tilsynsreglerne for EU’s banksektor, som er fastlagt ved Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 575/2013 (5) og Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2013/36/EU (6), indført et sæt instrumenter, herunder sektorbaserede kapitalkrav, som havde til formål at mindske de risici, der måtte opstå i specifikke sektorer, herunder fast ejendom. EU’s tilsynsregler fokuserer hovedsagelig på kapitalbaserede foranstaltninger rettet mod kreditinstitutternes kapitalstruktur. Instrumenter rettet mod låntagere, f.eks. grænser for lån i forhold til ejendommens værdi (belåningsprocent), lån i forhold til indkomst, gæld i forhold til indkomst, rentedækningsgrad og gældsservicering i forhold til indkomst eller gældsserviceringsdækningsgrad, falder uden for anvendelsesområdet for forordning (EU) nr. 575/2013 og direktiv 2013/36/EU, og instrumenternes gennemførelse er underlagt national ret. Adskillige medlemsstater har allerede aktiveret nogle af disse instrumenter, selv om definitionen af instrumenterne og indikatorerne varierer.

(6)

I udførelsen af sin opgave bør ESRB bidrage til at sikre finansiel stabilitet og afbøde de negative virkninger på det indre marked og realøkonomien. Med henblik herpå er det af central betydning, at der foreligger harmoniserede arbejdsdefinitioner og et sæt sammenlignelige og rettidigt tilgængelige kerneindikatorer for fast ejendom. En bedre forståelse af de strukturelle og cykliske karakteristika ved markedet for henholdsvis beboelses- og erhvervsejendomme i EU vil forbedre de nationale makroprudentielle myndigheders muligheder for bedre at kunne følge udviklingen i ejendomssektoren og identificere eventuelle trusler herfra mod den finansielle stabilitet samt vejlede om passende foranstaltninger.

(7)

Derfor bør der gøres noget ved de eksisterende huller i tilgængeligheden og sammenligneligheden af data om markedet for henholdsvis beboelsesejendomme og erhvervsejendomme i EU med henblik på makroprudentielle formål. Der bør således udarbejdes mål for arbejdsdefinitioner af beboelsesejendomme og erhvervsejendomme til dette formål. Desuden bør der identificeres et sæt fælles indikatorer, som de nationale makroprudentielle myndigheder anbefales at overvåge med sigte på vurdering af risici, der hidrører fra beboelsesejendoms- og erhvervsejendomssektoren, sammen med måldefinitioner af disse indikatorer. Endvidere bør vejledningen yderligere specificere hver enkelt indikators dimensioner og granularitet, omfanget af de forventede oplysninger, og hvorledes indikatorerne skal måles.

(8)

Vedtagelsen af harmoniserede definitioner og metoder til måling af de indikatorer, der anvendes til overvågning af markedet for henholdsvis beboelses- og erhvervsejendomme, forhindrer ikke de nationale makroprudentielle myndigheder i, i deres interne risiko- og policyvurderinger, at anvende ejendomsindikatorer baseret på deres egne definitioner og tal, som kan være mere hensigtsmæssige i opfyldelsen af nationale krav.

(9)

Da udviklingen på markederne for erhvervsejendomme er stærkt procyklisk, bør disse markeder risikoovervåges hyppigere end markederne for beboelsesejendomme. Derfor bør de fysiske markeder samt investerings- og kreditstrømme og de tilsvarende kreditstandarder overvåges mindst en gang i kvartalet. Beholdninger af investeringer og udlån og de tilsvarende kreditstandarder i erhvervsejendomssektoren samt udviklingen i kreditstandarderne i beboelsesejendomssektoren bør overvåges mindst en gang årligt.

(10)

Eftersom markederne for erhvervsejendomme er uensartede, bør de nationale makroprudentielle myndigheder opfordres til at fordele det fælles sæt indikatorer efter relevante dimensioner, såsom ejendomstype, ejendommens beliggenhed samt markedsdeltagernes type og nationalitet. Endvidere opfordrer ESRB de nationale makroprudentielle myndigheder til at tage oplysninger om fordelingen af nøgleindikatorer med i betragtning, f.eks. belåningsprocent ved kreditoptagelse, aktuel belåningsprocent, rentedækningsgrad og gældsserviceringsdækningsgrad, alt efter den relevante risikogruppe. Da der på nuværende tidspunkt ikke foreligger sådanne fordelinger på EU-plan, kan der ikke vejledes specifikt om relevante risikogrupper for disse indikatorer for erhvervsejendomme. I mangel af mere specifikke oplysninger kan overvågningen alternativt baseres på indikatorernes fordelingsegenskaber (f.eks. fraktiler), idet der er behov for at fokusere på halerisici (dvs. den øverste eller nederste fraktil, afhængig af den pågældende indikator).

(11)

Markederne for erhvervsejendomme er typisk karakteriseret ved en lang række markedsdeltagere, der ofte har hjemsted i udlandet og i nogle tilfælde ikke er underlagt mikro- eller makrotilsyn. De europæiske tilsynsmyndigheder (ESA'er) bør derfor opfordres til at offentliggøre relevante aggregerede data på årsbasis på landeniveau om de aktiviteter, som enheder, der er underlagt deres tilsyn, har på markedet for erhvervsejendomme, under anvendelse af data, som er indsamlet i de eksisterende skemaer til lovpligtig indberetning. En sådan offentliggørelse vil styrke de nationale makroprudentielle myndigheders viden om de aktiviteter, som enheder fra andre medlemsstater har på deres nationale marked for erhvervsejendomme.

(12)

Ud over at anvende kvantitative indikatorer opfordrer ESRB de nationale makroprudentielle myndigheder til også at overvåge udviklingen på ejendomsmarkedet via regelmæssig kontakt med relevante markedsdeltagere, navnlig hvad angår erhvervsejendomssektoren.

(13)

Denne henstilling er udarbejdet under iagttagelse af andre igangværende internationale og europæiske initiativer vedrørende harmonisering og indsamling af data, hvoraf Den Europæiske Centralbanks forordning (EU) nr. 2016/867 (7), som introducerede AnaCredit-projektet, er det mest relevante for lukning af datahuller vedrørende fast ejendom. AnaCredit-projektet kan dog ikke anvendes som den eneste kilde til opfyldelse af de behov for information, der identificeres i denne henstilling, som følge af visse af dets egenskaber. For det første er henstillingens definitioner af beboelsesejendomme og erhvervsejendomme mere detaljerede og bedre egnede til formål i forbindelse med sikring af den finansielle stabilitet end definitionerne i AnaCredit-forordningen, som kun henviser til definitionerne i forordning (EU) nr. 575/2013. For det andet er oplysninger om visse nøgleindikatorer og markedssegmenter, der identificeres som vigtige for den finansielle stabilitet i denne henstilling (f.eks. segmentet køb med henblik på udlejning), ikke omfattet af forordning (EU) nr. 2016/867. For det tredje omfatter AnaCredit kun medlemsstater i euroområdet. Medlemsstater uden for euroområdet har mulighed for at deltage frivilligt, men det er stadig uklart, hvilke medlemsstater der vil benytte sig af denne mulighed. For det fjerde er AnaCredit på nuværende tidspunkt begrænset til juridiske personer og andre institutionelle enheder, herunder ikke-finansielle selskaber. AnaCredit omfatter endnu ikke oplysninger om kredit til fysiske personer, og det er endnu ikke fastsat, hvornår en sådan udvidelse vil finde sted. For det femte indsamler AnaCredit oplysninger om lån, som indehaves eller administreres af et kreditinstitut. Det betyder, at lån, som indehaves af andre markedsdeltagere, kun registreres i AnaCredit, hvis de administreres af et kreditinstitut. Andre markedsdeltageres betydning for finansieringen af fast ejendom, især erhvervsejendomme, kræver en omfattende indsamling af data om lån, som er ydet af disse institutioner. Som det fremgår af betragtning 10 og 12 til forordning ECB/2016/13, vil omfanget af lån i dette markedssegment ved forberedelsen af de fremtidige faser i AnaCredit blive vurderet som led i proceduren, hvorunder fordele i forhold til omkostninger afdækkes, før rapporteringspopulationen og rapporteringskravene eventuelt udvides for bedre at dække realkreditlån vedrørende henholdsvis beboelsesejendomme og erhvervsejendomme (herefter RRE-lån og CRE-lån). For det sjette kan små banker ved anvendelsen af proportionalitetsprincippet blive udelukket fra AnaCredits anvendelsesområde (8), på trods af at en makroprudentiel myndighed kunne være af den opfattelse, at deres aktivitet i ejendomssektoren også bør overvåges af hensyn til den finansielle stabilitet.

(14)

Med henblik på at opnå en sammenhængende gennemførelse af ejendomsindikatorerne og for at bygge videre på eksisterende beslutninger, strukturer, projekter og metodologiske arbejder tilrådes det at holde en tæt forbindelse til AnaCredit-projektet ved gennemførelsen af denne henstilling.

(15)

Formålet med denne henstilling er, at de nationale makroprudentielle myndigheder skal gennemføre en ramme til overvågning af udviklingstendenser i ejendomssektoren af relevans for den finansielle stabilitet, som er baseret på de anbefalede fælles aftalte måldefinitioner og -indikatorer. ESRB er også af den opfattelse, at det vil være til gavn for den finansielle stabilitet og den makroprudentielle beslutningstagning, hvis der regelmæssigt indsamles og fordeles sammenlignelige landedata om disse indikatorer på EU-plan. Derved bliver det ikke kun muligt at foretage en mere præcis vurdering af ejendomsrelaterede risici på tværs af medlemsstaterne, men også at foretage en sammenligning af de makroprudentielle politiske instrumenter, som de enkelte medlemsstater tager i brug for at imødegå sårbarhederne i ejendomssektoren. I henhold til artikel 2 i Rådets forordning (EU) nr. 1096/2010 af 17. november 2010 om overdragelse til Den Europæiske Centralbank af specifikke opgaver i relation til Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risicis funktionsmåde skal ECB yde analytisk, statistisk, logistisk og administrativ støtte til ESRB. Det vil derfor være hensigtsmæssigt at lade ECB stå for koordineringen af en sådan dataindsamling og -fordeling på EU-plan. Dette arbejde bør igangsættes umiddelbart efter vedtagelsen af denne henstilling i samråd med Eurostat og de nationale statistiske kontorer, alt efter omstændighederne. I takt med at de makroprudentielle myndigheder begynder at gennemføre henstillingen, og den faktiske dataindsamling på EU-plan skrider frem, vil yderligere tekniske vejledninger og arbejde med måldefinitionerne og -indikatorerne være nødvendigt for at tage højde for særlige forhold, der gør sig gældende for visse markeder eller markedssegmenter, og for at sikre dataenes statistiske kvalitet. En sådan mere detaljeret gennemførelsesvejledning må dog ikke ændre de grundlæggende egenskaber og formål med de måldefinitioner og -indikatorer, der er fastsat i denne henstilling.

(16)

Ved gennemførelsen af denne henstilling og i forbindelse med det yderligere tekniske arbejde nævnt i betragtning 15 bør der tages behørigt hensyn til proportionalitetsprincippet. Under gennemførelsen af de relevante indikatorer og metoderne til beregning heraf bør der tages højde for størrelsen af og udviklingen på de nationale markeder for beboelses- og erhvervsejendomme. Ved en vurdering af gennemførelsen af denne henstilling bør de fremskridt, der gøres, og de vanskeligheder, der opstår i forbindelse med den i betragtning 15 omhandlede indsamling af data på EU-plan, tages i betragtning. Navnlig vil de endelige rapporter, som skal foreligge inden udgangen af 2020 for henstilling A til D, ikke nødvendigvis omfatte alle nøgleindikatorerne, såfremt det er begrundet i sådanne vanskeligheder.

(17)

Denne henstilling berører ikke de pengepolitiske mandater for centralbankerne i EU.

(18)

Under udarbejdelsen af denne henstilling er der taget højde for observationerne fra de relevante interessenter i den private sektor.

(19)

ESRB’s henstillinger offentliggøres, efter at Rådet er blevet informeret om Det Almindelige Råds hensigt herom, og efter at Rådet har haft lejlighed til at svare —

1.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning af den indenlandske beboelsesejendomssektor, herunder oplysninger om de aktuelle kreditstandarder for indenlandske RRE-lån. Til dette formål anbefales følgende sæt indikatorer for kreditstandarder for effektivt at kunne overvåge de risici, der opstår fra markedet for beboelsesejendomme:

Oplysninger om disse indikatorer bør vedrøre indenlandske kreditudbydere på et individuelt grundlag og bør være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske marked for RRE-lån.

2.

Hvor boliger købt med henblik på udlejning udgør en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske ejendomssektor, eventuelt, men ikke kun fordi de tegner sig for en væsentlig andel af den samlede beholdning eller strøm af realkreditlån, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning, der er baseret på en række yderligere indikatorer for dette markedssegment. Hvor der ikke foreligger eller kun foreligger begrænsede kvantitative oplysninger til vurdering af betydningen af boliger købt med henblik på udlejning, kan det være nødvendigt i første omgang at basere denne vurdering på mere kvalitative oplysninger. De yderligere indikatorer for dette markedssegment bør omfatte:

3.

Ved beregningen af de indikatorer, der er anført i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder følger vejledningen i bilag IV til denne henstilling.

4.

På grundlag af de indikatorer, der er anført i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen i den indenlandske beboelsesejendomssektor mindst en gang årligt.

1.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger den univariate fordeling og de udvalgte fælles fordelinger af de relevante indikatorer, som nærmere angivet i skema A i bilag II til denne henstilling. Skemaet giver vejledning i, hvor granulære de oplysninger, der er relevante for overvågningen af risici, der opstår fra den indenlandske beboelsesejendomssektor, skal være.

2.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risici i forhold til de forskellige indikatorer på grundlag af følgende oplysninger, som nærmere angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

3.

Hvor boliger købt med henblik på udlejning udgør en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske beboelsesejendomssektor, eventuelt, men ikke kun fordi de tegner sig for en væsentlig andel af den samlede beholdning eller strøm af RRE-lån, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risiciene i relation til de relevante indikatorer separat for boliger købt med henblik på udlejning og ejerboliger. I dette tilfælde bør de nationale makroprudentielle myndigheder også tage de fordelinger, der er nærmere angivet i skema B i bilag II til denne henstilling, med i betragtning.

1.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor. Til dette formål anbefales følgende sæt indikatorer for effektivt at kunne overvåge de risici, der opstår fra markedet for erhvervsejendomme:

Indikatorer for det fysiske erhvervsejendomsmarked:

Indikatorer for det finansielle systems krediteksponeringer mod erhvervsejendomme:

Indikatorer for kreditstandarder vedrørende erhvervsejendomme:

Oplysninger om disse indikatorer bør vedrøre kreditudbydere på et individuelt grundlag og bør være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske erhvervsejendomsmarked.

2.

Hvis investeringerne anses for at repræsentere en betydelig andel af finansieringen af erhvervsejendomme, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder også inkluderer følgende yderligere indikatorer for eksponeringer mod investeringer i erhvervsejendomme i deres ramme for risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor:

Oplysningerne om disse indikatorer bør relatere sig til enkeltinvestorer og være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske marked for erhvervsejendomme.

3.

Hvad angår beregningen af indikatorerne i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder følger vejledningen i bilag V og, alt efter omstændighederne for erhvervsejendomme, i bilag IV til denne henstilling.

4.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen i den indenlandske erhvervsejendomssektor mindst kvartalsvist for det fysiske marked, udlån og investeringsstrømme (herunder strømme af misligholdte lån, hensættelser til tab på lån og værdireguleringer af investeringer) og de tilsvarende kreditstandarder på grundlag af de i stk. 1 og 2 fastsatte indikatorer. Overvågningen udføres mindst en gang årligt for beholdningen af lån og investeringer (herunder beholdninger af misligholdte lån, hensættelser til tab på udlån og værdireguleringer af investeringer) og de tilsvarende kreditstandarder.

1.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger de relevante indikatorer, som angivet i skema A, B og C i bilag III til denne henstilling. Skemaerne giver vejledning i, hvor granulære, de oplysninger der er relevante for overvågningen af risici, der opstår fra den indenlandske erhvervsejendomssektor, skal være.

2.

Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risici i forhold til de forskellige indikatorer på grundlag af følgende oplysninger, som nærmere angivet i skema A, B og C i bilag III til denne henstilling.

3.

Hvis investeringerne anses for at udgøre en betydelig andel af finansieringen af erhvervsejendomme, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder også inkluderer følgende yderligere oplysninger om eksponeringer mod investeringer i erhvervsejendomme i deres ramme for risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor, som specificeret i skema B i bilag III til denne henstilling:

1.

Det henstilles, at Den Europæiske Banktilsynsmyndighed (EBA), Den Europæiske Tilsynsmyndighed for Forsikrings- og Arbejdsmarkedspensionsordninger (EIOPA) og Den Europæiske Værdipapir- og Markedsmyndighed (ESMA) mindst en gang årligt offentliggør aggregerede data om eksponeringer for enheder, der er underlagt deres respektive tilsyn, mod hvert enkelt nationalt erhvervsejendomsmarked i EU, i overensstemmelse med vejledningen i bilag V.9 til denne henstilling. De aggregerede data bør være baseret på oplysninger, der er til rådighed for de europæiske tilsynsmyndigheder ifølge eksisterende indberetningskrav.

1.

I denne henstilling gælder følgende definitioner med forbehold af de yderligere tekniske specifikationer i bilag IV og V til denne henstilling:

1.

Følgende kriterier gælder for gennemførelsen af henstillingen:

2.

Adressaterne anmodes om at aflægge rapport til ESRB og Rådet om de foranstaltninger, som de har truffet på baggrund af denne henstilling, eller i tilstrækkelig grad begrunde en eventuel undladelse af at gennemføre foranstaltninger. Rapporterne bør som minimum indeholde:

1.

Henstilling A

2.

Henstilling B

3.

Henstilling C

4.

Henstilling D

5.

Henstilling E

1.

ESRB’s sekretariat:

2.

Det Almindelige Råd vurderer de foranstaltninger og begrundelser, som adressaterne har rapporteret, og træffer, alt efter omstændighederne, afgørelse med hensyn til, om denne henstilling ikke er blevet fulgt, og om hvorvidt adressaterne har givet en tilfredsstillende begrundelse for deres undladelse af at træffe foranstaltninger.