23.9.2005   

DA

Den Europæiske Unions Tidende

L 247/32

(1)

Kommissionen har modtaget en klage vedrørende en ejendomshandel mellem Lemwerder kommune og Aircraft Services Lemwerder (herefter benævnt ASL), hvoraf det fremgår, at købet indebærer et støtteelement til fordel for ASL. Ved brev af 30. januar 2003 anmodede Kommissionen Tyskland om oplysninger herom. Tyskland svarede ved brev af 18. marts 2003.

(2)

Ved beslutning af 17. september 2003 indledte Kommissionen proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, over for ovennævnte støtteforanstaltning. Sagen blev registreret under nr. C 56/2003. Beslutningen blev meddelt Tyskland ved brev af 18. september 2003 og offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende  (2). Kommissionen har ikke modtaget bemærkninger fra interesserede parter.

(3)

Ved brev af 14. og 18. november 2003 fremsatte de tyske myndigheder synspunkter vedrørende Kommissionens beslutning. Kommissionen anmodede ved brev af 13. januar 2004 og 10. maj 2004 om supplerende oplysninger. Tyskland svarede ved brev af 13. februar 2004 og 31. august 2004. Den 13. oktober 2004 blev der afholdt et møde mellem repræsentanter for Kommissionen og Tyskland og den ansvarlige for den fremlagte ekspertise. Efter mødet fremlagde Tyskland ved brev af 23. november 2004 supplerende oplysninger.

(4)

ASL (en virksomhed, der er beliggende i Lemwerder i Niedersachsen i nærheden af Bremen) udbyder tjenesteydelser, f.eks. eftersyn af flyvemaskiner. I 2002/03 havde virksomheden, der har ca. 700 ansatte, en omsætning på 53,4 mio. EUR. Indtil 1993 hørte ASL under Deutsche Aerospace AG (DASA). Da DASA ville lukke fabrikken, traf delstaten Niedersachsen foranstaltninger for at redde ASL. Disse foranstaltninger blev godkendt af Kommissionen ved beslutning 97/753/EF af 12. marts 1997 om statsstøtte til Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Den 1. januar 2004 overtog EADS en aktiemajoritet på 51 % i virksomheden. Herefter er ASL blevet omstruktureret. Eftersyn af civile fly opgives, og i fremtiden vil man koncentrere sig om reparation og eftersyn af komponenter til kampfly (Transall C-160, Tornado) og samling af komponenter til militærfly (Eurofighter, A400M). Der forventes 210 ansatte i 2006 (4).

(5)

Kommunen Lemwerder har købt grunde, som ASL ikke havde brug for. Ifølge de tyske oplysninger omfattede købsprisen en kvantumsrabat.

(6)

Byggemodning af den vestlige grund androg i alt 1 355 040 EUR. Af forskellige årsager blev det antaget, at omkostningerne i forbindelse med den midterste grund ville blive ca. 10 % lavere.

(7)

Kommunen gik ud fra, at den efter etablering af den fornødne infrastruktur kunne sælge den vestlige og den midterste grund til en pris på […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Den forholdsvis høje pris forklares af grundenes beliggenhed i umiddelbar nærhed af ASL's flyveplads, den direkte tilslutning til jernbanenettet og mulighed for at benytte ASL's havneanlæg ved Weser. I 1999 og 2002 blev der solgt grunde i nabobyen Edenbüttel til samme pris, hvor adgangen til jernbane, luft og Weser imidlertid var dårligere. Tyskland har fremlagt to andre ekspertiser for grundene nord for ASL, der skulle have en tilsvarende værdi.

(8)

Kommunen modtog en støtte på 562 200 EUR (50 % samfinansieret under EFRU, mål nr. 2) og stillede af egne midler et beløb på 132 125 EUR til rådighed til byggemodning af den vestlige grund. Salgsprovenuet oplyses at andrage […] EUR.

(9)

Kommunen og det niedersachsiske udviklingsselskab NILEG fokuserer først og fremmest på luftfartsindustrien, men har dog ikke fastsat nogen begrænsning med hensyn til potentielle købere. I 2000 brød ejendomsmarkedet sammen. Siden andet halvår af 2002 er efterspørgslen efter denne type grunde steget, men der er hidtil ikke solgt nogen grunde.

(10)

I sin beslutning om indledning af proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, betvivlede Kommissionen, at den pris, som kommunen betalte, svarede til markedsprisen. Grunden blev solgt uden byggemodning, og ASL eller en privat eller offentlig køber måtte investere et betydeligt beløb for at kunne sælge den med byggemodning. Da der ikke forelå en vurdering af den ikke-byggemodnede grund, har Kommissionen foretaget et skøn ved fra den byggemodnede grunds værdi at fradrage byggemodningsomkostningerne. Der er i denne forbindelse taget hensyn til den forventede forsinkelse ved salg af grunden i parceller, projektets finansielle omkostninger og det forhold, at der var brug for jord til infrastrukturer. Det fremgår af denne vurdering, at værdien af den ikke-byggemodnede grund ligger betydeligt under den pris, kommunen betalte. Kommissionen betvivler endvidere, om en privat investor overhovedet ville have byggemodnet grunden på grund af den generelle situation på markedet i og omkring ASL. Den betvivler endvidere, om en privat investor ville have opnået samme støtte som kommunen. Da Tyskland ikke har begrundet købet af den sydlige grund, kunne denne transaktion indeholde endnu et støtteelement.

(11)

Kommissionen betvivler, at de mulige støtteelementer i forbindelse med grundkøbene ville være forenelige med fællesmarkedet. Grundsalgene omfatter eksempelvis ingen investerings- eller omstruktureringsudgifter; ifølge de tyske oplysninger er virksomheden ikke i vanskeligheder. Ved beslutning 97/753/EF blev støtten ydet under forudsætning af, at Tyskland ikke yder ad hoc-støtte i en periode på fem år. Den støtte, der muligvis er forbundet med disse grundtransaktioner, blev imidlertid ydet inden for denne femårsperiode.

(12)

Tyskland finder, at det mest hensigtsmæssige udgangspunkt for fastsættelse af markedsværdien for ikke-byggemodnede grunde, er værdien for sammenlignelige parceller på ikke-byggemodnede grunde, hvor der ligeledes tages hensyn til beliggenhed og tilslutning til infrastrukturer. Der blev fremlagt en ny vurdering af den ikke-byggemodnede grund. Denne er baseret på en direkte sammenligning med andre ikke-byggemodnede grunde i en omkreds på 80 km, og der er taget hensyn til kvalitetsforskelle. Eksperten har besigtiget den omhandlede grund og de andre parceller. Han har især taget hensyn til de infrastrukturforbindelser, der kan realiseres. Eksperten kommer til en værdi på […] EUR pr. m2, og da denne pris er højere end den pris, kommunen betalte, kunne der ikke være tale om støtte. Tyskland finder det ikke nødvendigt at tage hensyn til eventuelle forsinkelser i forbindelse med gensalg af parceller, byggemodningsomkostninger og støtte.

(13)

Ved byggemodning af industrigrunde er de statslige myndigheder endvidere motiveret af langfristede overvejelser, f.eks. skatteindtægter fra virksomheder, der etablerer sig på en byggemodnet grund. Statsstøttereglerne ville gøre det umuligt for kommunerne at nå deres mål, hvis de skulle sælge til en bestemt pris. Endvidere kunne kommunerne gennemføre et udbud, hvis de vil sælge grunde. Det er dog ikke tilfældet, hvis de vil erhverve parceller, der opfylder deres byggemodningskoncept. Sælgeren ville derfor befinde sig i en meget gunstig forhandlingssituation. En transaktion under sådanne forhold ville ikke kræve støtte til sælger.

(14)

Kommissionens vurdering er desuden behæftet med fejl. Der gælder f.eks. ikke samme regler for en privat investor som for en kommune. Ifølge § 127 ff i byggeloven (Baugesetz) skal kommunerne bære mindst 10 % af de støtteberettigede byggemodningsudgifter. Endvidere var der uventede udgifter til fjernelse af ammunition. På købstidspunktet kunne disse omkostninger derfor ikke påvirke prisen. Ifølge Kommissionens meddelelse om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af bygninger og grunde (6) (herefter »meddelelsen«) er det ikke nødvendigt at tage hensyn til supplerende infrastrukturomkostninger i vurderingen. Ifølge meddelelsen kan der under visse betingelser tillades en højere pris (der gælder f.eks. en toleranceregel på 5 %).

(15)

Spørgsmålet om, hvorvidt en privat investor ville byggemodne grunden, er ikke relevant. Byggemodning af grunde er en offentlig opgave og falder ind under tjenesteydelser af almindelig samfundsøkonomisk interesse. En kommune byggemodner kun grunde, hvis den — som i det foreliggende tilfælde — forventer en tilstrækkelig stor efterspørgsel. Det niedersachsiske institut for økonomisk forskning (Institut für Wirtschaftforschung) havde forudset flaskehalse i udbuddet af industrigrunde. På grund af den innovative omstrukturering af hele området (tilslutning til den nye Weser-tunnel, den projekterede kystmotorvej og den projekterede dybdevandshavn i Wilhelmshaven) var efterspørgslen efter industrigrunde vokset. Niedersachsens »Investment and Promotion Agency« anførte endvidere, at der derfor var tale om særligt værdifulde arealer, og at kommunen derfor ville gå glip af en såkaldt »Unique Selling Point«, hvis den ikke købte grundene. Det anbefalede derfor, at kommunen købte grundene, ikke mindst for derved at åbne mulighed for, at hele området mellem industriområdet »Bahnhof Altenesch« og ASL-arealerne blev udnyttet.

(16)

Med hensyn til købet af den sydlige grund henviser Tyskland til, at denne parcel var nødvendig for det samlede koncept, da den fungerede som erstatnings- og byttearealer for den infrastruktur, der skulle etableres i forbindelse med byggemodning af den midterste grund.

(17)

Ifølge artikel 87, stk. 1, i EF-traktaten er »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. I det foreliggende tilfælde skal det fastslås, om ASL blev selektivt begunstiget på grund af transaktionen. Det vil være tilfældet, hvis kommunen skulle have betalt en pris, der ligger over markedsværdien.

(18)

Kommissionen er enig med Tyskland i, at prisen for den ikke-byggemodnede grund skal danne grundlag for markedsprisen. Beregning af værdien for ikke-byggemodnet jord ved at fradrage byggemodningsomkostninger fra værdien af byggemodnet jord, er en mulighed, når der ikke foreligger en mere direkte vurdering. Kommissionen har derfor nøje undersøgt den nye vurdering af den ikke-byggemodnede grund, som Tyskland har fremlagt.

(19)

Når myndigheder vil købe en bestemt grund, må de forhandle med ejeren. Afholdelse af et udbud, hvortil der ikke er knyttet nogen betingelser, er ingen løsning. Den kan dog i et vist omfang anvendes. Principperne i afsnit II, stk. 1, i meddelelsen vedrørende salg på grundlag af betingelsesløst udbud kan ikke finde anvendelse i det foreliggende tilfælde. Principperne i afsnit II, stk. 2, i meddelelsen kan i et vist omfang anvendes.

(20)

Rapporten blev udarbejdet af en uafhængig sagkyndig i overensstemmelse med afsnit II, stk. 2, litra a) i meddelelsen. Den sagkyndige har ikke modtaget instrukser, og hans uafhængighed er garanteret i kraft af, at han er offentligt udnævnt og har aflagt ed. Han arbejder i øvrigt som autoriseret ekspert for Kommissionen og EF-Domstolen. Han er især kompetent til at vurdere grunde i det pågældende område. Selv om vurderingen går tilbage til 6. november 2003, dvs. efter salget, kan den anvendes. Kommissionen mener, at den metode, som eksperten har anvendt og som tager hensyn til værdien på andre grunde og forskellige kvaliteter, er rimelig. Kommissionen har nøje undersøgt rapporten, især med hensyn til størrelse og type af de parceller, der sammenlignes med hensyntagen til eventuel forurening, den sagkyndiges uafhængighed, betydning af særlige referencer til infrastrukturtilslutning, jordart og den metode, der er anvendt ved beregning af slutresultatet. Priserne for de pågældende parceller svingede mellem 16 og 32 EUR pr. m2. Kommissionen fastslår, at beregningen af resultatet på […] EUR pr. m2 måske ikke er fuldstændigt korrekt, men alternative beregninger ville under alle omstændigheder give en højere pris. Kommissionen konkluderer derfor, at værdien på […] EUR pr. m2 kan tages som en grov indikation for markedsprisen for ikke-byggemodnet jord på salgstidspunktet. På basis af rapporten kan Kommissionen i hvert fald udelukke, at markedsværdien er lavere end den pris, som grunden faktisk blev solgt til, dvs. […] EUR pr. m2.

(21)

Kommissionen fastslår, at kommunen i det foreliggende tilfælde ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men havde til hensigt at byggemodne og sælge dem i overensstemmelse med sin samlede planlægning og efter grundige politiske overvejelser (se betragtning 15). Det illustreres af tilskuddet fra EFRU (se betragtning 8). Valget af lige den grund, der ejes af ASL, er i overensstemmelse med de politiske overvejelser, og skyldes arealets enestående infrastrukturforbindelser, hvilket bekræftes af Niedersachsens Investment and Promotion Agency.

(22)

Kommissionen indrømmer, at en privat investor ikke ville have været i stand til at købe den ikke-byggemodnede grund til denne pris, byggemodne den, etablere den nødvendige infrastruktur og sælge den byggemodnede grund med fortjeneste. Det kan forklares ved hjælp af nogle af de argumenter, der er fremført fra tysk side, f.eks. de retlige rammer, der gælder for kommuner. Det er ikke nødvendigt at foretage en yderligere vurdering af sagen, fordi de to ovennævnte konklusioner — for det første, at kommunen ikke har købt grundene til en pris, der ligger over markedsprisen, og for det andet, at kommunen ikke har købt grundene i ASL’s interesse, men i overensstemmelse med sin samlede planlægníng og efter grundige politiske overvejelser — er tilstrækkelige til at fastslå, at ASL ikke har fået indrømmet en særlig fordel. Den resterende tvivl, der kom til udtryk i Kommissionens beslutning om procedurens indledning, er ikke længere relevant.

(23)

Kommissionen accepterer Tysklands argumenter vedrørende køb af den sydlige parcel. En eventuel støtte i denne forbindelse vil under ingen omstændigheder medføre, at de minimis-tærsklen på 100 000 EUR overskrides.

(24)

Kommissionen konkluderer, at Lemwerder kommune ikke har købt grunden af ASL til en pris, der ligger over markedsprisen. Sælger har følgelig ikke fået indrømmet en fordel, og der er derfor ikke ydet statsstøtte i den i EF-traktatens artikel 87, stk. 1, anførte betydning —