a)

De reale boligpriser er steget moderat i de seneste to år i Bulgarien og steg i gennemsnit med cirka 3,5 % år til år frem til midten af 2020. Siden da er væksten i de reale boligpriser steget til omkring 7 % i midten af 2021, hvilket også afspejler basiseffekter af den lavere vækst i boligpriserne i første halvdel af 2020. Estimater fra Bulgariens nationalbank viser, at boligpriserne ved udgangen af 2020 var en anelse overvurderede.

b)

Samtidig er den årlige vækst i lån til husholdninger til boligkøb steget betydeligt i de seneste år i Bulgarien og nåede i august 2021 op på 13 % i faste priser.

c)

Ifølge Den Europæiske Banktilsynsmyndighed lå niveauet for misligholdte lån i beboelsesejendomssektoren i Bulgarien i andet kvartal af 2021 på 5,3 % (3). Samtidig er den høje dækningsgrad for disse lån (48,1 % sammenlignet med 25,7 % for Unionen som helhed) en vigtig formildende omstændighed.

d)

På denne baggrund har husholdningernes gældsætning i Bulgarien været forholdsvis lav, men er steget noget under covid-19-pandemien. Desuden er andelen af boligejere med realkreditlån meget lav. Som følge heraf ligger beholdningen af realkreditlån på et relativt lavt niveau i Bulgarien og udgør i alt 27 % af BNP (dvs. inklusive erhvervslån med sikkerhed i erhvervsejendomme) sammenlignet med 52 % for Unionen som helhed i 2020. Langt størstedelen af lånene er imidlertid til variabel rente, hvilket gør husholdningerne sårbare over for væsentlige renteændringer.

e)

Samtidig har de banker, der driver virksomhed i Bulgarien, en relativt høj egenkapital, og kernekapitalprocenten (Tier 1) nåede i december 2020 op på 24 %. Hvis sårbarhederne i forbindelse med beboelsesejendomsmarkedet fortsætter med at vokse, vil banksektorens høje absorptionskapacitet således være en formildende faktor for de risici for den finansielle stabilitet, der kan akkumuleres. Et andet særligt træk ved banksektoren er den fremherskende anvendelse af standardmetoden for kreditrisikoeksponering, som afbøder potentielle risici i forbindelse med beboelsesejendomme. Andelen af risikovægtede aktiver som en andel af de samlede aktiver er fortsat over 50 %. Den effektive risikovægt for banker, der anvender standardmetoden for lån til husholdninger til beboelsesejendomme, er således 48 %, mens den effektive risikovægt for banker, der anvender interne ratings, er 25 %.

f)

Sammenlignet med EU-landene generelt kan de gunstige betingelser for realkreditfinansiering, selvom andelen af realkreditlån i bankernes porteføljer er begrænset, og husholdningernes gældsætning i øjeblikket er lav, udgøre en risiko på mellemlangt sigt for en spiral mellem boligpriser og realkreditlån. På den ene side betyder stigende boligpriser, at værdien af sikkerhedsstillelsen for realkreditlån stiger, hvorved låntagerne får større gearing. På den anden side ledsages væksten i boligpriserne normalt af en positiv makroøkonomisk udvikling, som kan føre til en lempelse af de udlånsstandarder, kreditgiverne forpligter sig til. Samtidig kan et stigende udbud af realkreditlån repræsentere et yderligere opadrettet pres på boligpriserne. På mellemlangt sigt kan en sådan spiral føre til en kreditdrevet boligprisboble og for høj gældsætning for husholdningerne.

g)

ESRB anerkender en række foranstaltninger, der er indført i Bulgarien, og som afbøder de nuværende sårbarheder for beboelsesejendomssektoren. Navnlig er den positive modcykliske kapitalbuffer et passende redskab til at afhjælpe sårbarheder i forbindelse med den hurtige kreditvækst, som har været udbredt på tværs af sektorer, og til at øge banksektorens modstandsdygtighed. Det blev i september 2021 besluttet, at den modcykliske kapitalbuffer med virkning fra den 1. oktober 2022 skulle forhøjes fra 0,5 % til 1 %. ESRB bemærker også, at der blev etableret en retlig ramme for låntagerbaserede foranstaltninger i Bulgarien i 2019, og at der i overensstemmelse med artikel 124 i Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) nr. 575/2013 (4) anvendes en minimumsgrænse for risikovægt for realkreditlån med relativt højere belåningsgrader for banker, der følger standardmetoden. En vægt på 35 % tillægges en del af eksponeringen sikret ved realkreditlån i beboelsesejendom, som ikke overstiger 70 % af belåningsværdien.

h)

Set ud fra et fremadrettet perspektiv og under hensyntagen til risikoudsigterne på mellemlangt sigt anses den nuværende makroprudentielle politiksammensætning for at være delvist hensigtsmæssigt og delvist tilstrækkeligt. Ud over de kapitalbaserede foranstaltninger, der i øjeblikket anvendes, vil det være hensigtsmæssigt at indføre låntagerbaserede foranstaltninger for at imødegå den potentielle ophobning af en spiral mellem boligpriser og realkreditlån.