Domstolens dom (Femte Afdeling) af 21. juli 2011 – Kommissionen mod Portugal

(Sag C‑518/09)

»Traktatbrud – etableringsfrihed og fri udveksling af tjenesteydelser – udøvelse af virksomhed på området for transaktioner vedrørende fast ejendom«

1.                     Etableringsfrihed – fri udveksling af tjenesteydelser – restriktioner – nationale retsforskrifter, der ikke sondrer mellem fri etablering og fri udveksling af tjenesteydelser for ejendomsmæglerselskaber og ejendomsmæglere – forpligtelse pålagt ejendomsmæglerselskaber og ejendomsmæglere etableret i en anden medlemsstat til at oprette et ejendomsmæglerkontor i den pågældende medlemsstat for at kunne udøve deres aktivitet dér – ikke tilladt – begrundelse – foreligger ikke (art. 49 TEUF og 56 TEUF) (jf. præmis 61-75 og 87 samt domskonkl.)

2.                     Fri udveksling af tjenesteydelser – restriktioner – nationale retsforskrifter, der foreskriver dels at ejendomsmæglerselskaber og ejendomsmæglere skal tegne en forsikring i henhold til denne stats lovgivning og være i besiddelse af en positiv egenkapital, dels undergiver sådanne selskaber fuld disciplinærkontrol udøvet af det nationale organ med ansvar for byggesektoren – ikke tilladt – begrundelse – foreligger ikke (art. 56 TEUF) (jf. præmis 76-84 og 87 samt domskonkl.)

3.                     Fri udveksling af tjenesteydelser – restriktioner – nationale retsforskrifter, der pålægger ejendomsmæglerselskaber en forpligtelse til at udøve deres virksomhed med eneret bortset fra ejendomsadministrationsydelser for tredjemand, og ejendomsmæglere en forpligtelse til at udøve deres aktivitet med eneret – ikke tilladt – begrundelse – foreligger ikke (art. 56 TEUF) (jf. præmis 64-66 og 85-87 samt domskonkl.)

Angående

Konklusion

–      idet den kun tillader ejendomsagenter eller -bestyrere at udøve virksomhed på området for ejendomsformidling

–      idet den pålægger ejendomsmæglerselskaber og ejendomsagenter eller bestyrere, der er etableret i andre medlemsstater, en forpligtelse til at tegne en erhvervsansvarsforsikring i henhold til portugisisk lovgivning

–      idet den pålægger ejendomsmæglerselskaber og ejendomsagenter eller bestyrere, der er etableret i andre medlemsstater, en forpligtelse til at være i besiddelse af en positiv egenkapital som omhandlet i denne lovgivning, og

–      idet den undergiver ejendomsmæglerselskaber og ejendomsagenter eller bestyrere, der er etableret i andre medlemsstater, fuld disciplinærkontrol udøvet af Instituto de Construção e do Imobiliário IP.

Den Portugisiske Republik har endvidere tilsidesat sine forpligtelser i henhold til artikel 49 TEUF og 56 TEUF,

–      idet den bestemmer, at ejendomsmæglerselskaber, bortset fra ejendomsadministrationsydelser for tredjemand, har eneret til at udøve ejendomsformidlingsvirksomhed, og

–      idet den bestemmer, at ejendomsagenter eller -bestyrere har eneret til at udøve ejendomsadministration.