Věc C‑242/23

Tecno*37

v.

Ministero dello Sviluppo Economico
a
Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna

(žádost o rozhodnutí o předběžné otázce, kterou podala Consiglio di Stato)

Rozsudek Soudního dvora (prvního senátu) ze dne 4. října 2024

„Řízení o předběžné otázce – Volný pohyb služeb – Směrnice 2006/123/ES – Článek 25 odst. 1 – Omezení víceoborových činností – Regulované povolání – Vnitrostátní právní úprava, která obecně stanovuje zákaz společného vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek – Požadavky nezávislosti a nestrannosti – Přiměřenost omezení – Důsledky plynoucí z ukončení řízení o nesplnění povinnosti vedeného proti členskému státu ze strany Evropské komise“

1. Žaloba pro nesplnění povinnosti – Právo Komise podat žalobu – Posouzení rozhodnutí ukončit řízení o nesplnění povinnosti – Výkon podle volného uvážení – Důsledek – Ukončení takového řízení ze strany Komise nezakládá slučitelnost vnitrostátní právní úpravy, která byla předmětem uvedeného řízení, s unijním právem

   (Článek 258 SFEU)

   (viz body 29–33, výrok 1)

2. Volný pohyb osob – Svoboda usazování – Volný pohyb služeb – Pracovníci – Uznávání odborných kvalifikací – Oblast působnosti směrnice 2005/36 – Uplatnění pouze na uznání v jednom členském státě odborné kvalifikace, jež byla získána v jiném členském státě

   (Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2005/36, článek 1, čl. 2 odst. 1 a článek 4)

   (viz body 41, 42)

3. Svoboda usazování – Volný pohyb služeb – Služby na vnitřním trhu – Směrnice 2006/123 – Svoboda usazování poskytovatelů – Použitelnost na čistě vnitrostátní situace

   (Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2006/123, body 2, 5 a 7 odůvodnění a čl. 1 odst. 1 a čl. 25 odst. 1)

   (viz body 57–60)

4. Svoboda usazování – Volný pohyb služeb – Služby na vnitřním trhu – Směrnice 2006/123 – Omezení víceoborových činností – Regulované povolání – Vnitrostátní právní úprava, která obecně stanovuje zákaz společného vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek – Nepřípustnost

   (Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2006/123, čl. 25 odst. 1)

   (viz body 74–79, 81, 82, výrok 2)

Shrnutí

V rámci sporu týkajícího se obecného zákazu společného vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek Soudní dvůr upřesnil podmínky, které musí splňovat omezení vykonávání víceoborových činností z důvodu regulovaného povolání, aby bylo slučitelné se směrnicí 2006/123 ( 1 ).

Podnik jednotlivce s označením Tecno*37 vykonává současně činnosti správy společenství vlastníků jednotek a zprostředkování nemovitostí jakožto realitní makléř.

Vzhledem k tomu, že Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna (obchodní, průmyslová, živnostenská a zemědělská komora v Boloni, Itálie) měla za to, že toto společné vykonávání činností správce společenství vlastníků jednotek a zprostředkování nemovitostí zakládá neslučitelnost ve smyslu vnitrostátní právní úpravy, rozhodla se zakázat podniku Tecno*37 výkon činnosti zprostředkování nemovitostí.

Podnik Tecno*37 napadl uvedené rozhodnutí v posledním stupni soudních řízení až u Consiglio di Stato (Státní rada, Itálie), jež je předkládajícím soudem, přičemž uvedený podnik zejména tvrdí, že zákaz společného výkonu dotčených činností je v rozporu s unijním právem. Konkrétně podle něj dochází v důsledku abstraktního a obecného uplatňování dotčené vnitrostátní právní úpravy vždy ke konstatování neslučitelnosti činnosti zprostředkování nemovitostí s činností správce společenství vlastníků jednotek a je znemožněno jakékoli individuální posouzení rizika střetu zájmů.

Předkládající soud, který má pochybnosti o slučitelnosti omezení, která tato právní úprava stanoví, s unijním právem, si zejména klade otázku, zda čl. 25 odst. 1 směrnice 2006/123 brání vnitrostátní právní úpravě, která obecně stanoví, že činnost zprostředkování nemovitostí nemůže být vykonávána společně s činností správce společenství vlastníků jednotek.

Soudní dvůr na tuto otázku odpověděl kladně.

Závěry Soudního dvora

Než k tomuto závěru dospěl, Soudní dvůr nejprve konstatoval, že dotčená vnitrostátní právní úprava tím, že obecně zakazuje společný výkon činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek, podřizuje zprostředkovatelskou činnost, která je v Itálii regulovaným povoláním, takovým požadavkům, jako jsou požadavky stanovené v čl. 25 odst. 1 prvním pododstavci směrnice 2006/123.

Soudní dvůr následně připomíná, že k zaručení ochrany spotřebitele mohou členské státy přijmout opatření k zajištění nezávislosti a nestrannosti regulovaných povolání v souladu s čl. 25 odst. 1 druhým pododstavcem písm. a) směrnice 2006/123.

Vzhledem k tomu, že realitní zprostředkovatel musí vystupovat ve vztahu ke stranám transakce s nemovitostmi jakožto třetí osoba, lze v projednávané věci zákaz společného vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek považovat za způsobilý k zaručení nezávislosti a nestrannosti dotčeného regulovaného povolání.

Je-li tento zákaz všeobecný, potom nicméně podle všeho překračuje meze toho, co je k dosažení tohoto cíle nezbytné a přiměřené.

Platí totiž, že ač nelze vyloučit, že může nastat střet zájmů, zejména pokud se vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek týká téže nemovitosti nebo obdobných nemovitostí, takové riziko nemusí nutně nastat za všech okolností, takže existenci takového střetu zájmů nelze předpokládat automaticky. Navíc opatření, která zasahují do volného pohybu služeb méně než všeobecný zákaz společného vykonávání obou činností, jako je zákaz společného vykonávání činností zúžený na případ, v němž by byla dotčena tatáž nemovitost, nebo zvláštní povinnosti týkající se transparentnosti a informování o tomto společném vykonávání činností, které by doplňovaly kontroly příslušných profesních komor, jež by byly prováděny následně, mohou rovněž umožnit zaručit nezávislost a nestrannost dotčeného regulovaného povolání.

Soudní dvůr dále upřesnil, že praktické obtíže, jež se týkají nemožnosti ověřit neexistenci střetu zájmů u každé transakce při případném společném vykonávání činností zprostředkování nemovitostí a správce společenství vlastníků jednotek pro tutéž nemovitost, nejsou nepřekonatelné. Smlouvy o koupi totiž mohou například obsahovat výslovná prohlášení, že realitní makléř není současně i správcem společenství vlastníků jednotek, do kterého náleží nemovitost, jež je předmětem koupě.

( 1 ) – Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2006/123/ES ze dne 12. prosince 2006 o službách na vnitřním trhu (Úř. věst. 2006, L 376, s. 36).