31997Y0710(01)

Komisijas Paziņojums par valsts atbalsta elementiem, publiskajām iestādēm pārdodot zemi un ēkas

(Dokuments attiecas uz EEZ)

(97/C 209/03)

I. IEVADS

Iepriekšējos gados Komisija vairākas reizes ir pārbaudījusi valsts zemes un ēku pārdošanu, lai noteiktu, vai valsts atbalsta elements ir bijis par labu pircējiem. Komisija ir sagatavojusi vispārējas vadlīnijas dalībvalstīm, lai noteiktu savu pamatpieeju attiecībā uz valsts atbalsta pārredzamību, publiskajām iestādēm pārdodot zemi un ēkas, un lai samazinātu izmeklējamo gadījumu skaitu.

Šīs vadlīnijas dalībvalstīm:

- apraksta vienkāršu procedūru, kas ļauj dalībvalstīm rīkoties ar zemes un ēku pārdošanu tā, lai automātiski izslēgtu valsts atbalsta esamību,

- skaidri nosaka zemes un ēku pārdošanas gadījumus, par kuriem jāziņo Komisijai, lai varētu novērtēt, vai konkrētajā darījumā ir iekļauts atbalsts vai nav, un, ja iekļauts, vai atbalsts ir saderīgs ar kopējo tirgu,

- dod tiesības Komisijai paātrināti izskatīt trešo pušu sūdzības un iesniegumus, kas vērš uzmanību uz iespējamu atbalstu, kurš saistīts ar zemes un ēku pārdošanu.

Šīs vadlīnijas ņem vērā faktu, ka vairumā dalībvalstu budžeta noteikumi pastāv, lai nodrošinātu, ka valsts īpašums principā netiek pārdots zem tā vērtības. Tādēļ procedūras drošības pasākumi, kas ieteikti, lai netiktu iesaistīti valsts atbalsta nosacījumi, ir formulēti tā, lai parasti ļautu dalībvalstīm ievērot vadlīnijas, nemainot savas iekšējās procedūras.

Vadlīnijas attiecas vienīgi uz valsts zemes un ēku pārdošanu. Tās neattiecas uz valsts zemes un ēku iegādi vai uz publisko iestāžu veikto zemes un ēku izīrēšanu vai iznomāšanu. Šādi darījumi var arī iekļaut valsts atbalsta elementus.

Vadlīnijas neietekmē dalībvalstu īpašus noteikumus vai darbības, kas paredzētas, lai veicinātu privāto mājokļu kvalitāti un pieeju tiem.

II. PRINCIPI

1. Pārdošana, veicot beznosacījumu izsoles procedūru

Zemes un ēku pārdošanai, ievērojot pietiekami plaši publicētu, atklātu un beznosacījumu izsoles procedūru, ko pielīdzina izsolei, pieņemot vislabāko vai vienīgo cenas piedāvājumu, jābūt saskaņā ar tirgus vērtību un tādējādi neiekļauj valsts atbalstu. Nav būtiski, ka pirms izsoles procedūras pastāvēja atšķirīgs zemes un ēku novērtējums, piemēram, grāmatvedības vajadzībām vai lai nodrošinātu ierosināto sākotnējo cenas piedāvājumu.

a) Piedāvājums ir "pietiekami plaši publicēts", ja to atkārtoti reklamē (divus mēnešus vai ilgāk) valsts presē, nekustamā īpašuma laikrakstos un citos attiecīgos preses izdevumos pietiekami ilgu laiku un ar nekustamā īpašuma aģentu starpniecību par to paziņo plašam iespējamo pircēju lokam, lai par to zinātu visi iespējamie pircēji.

Par paredzēto zemes vai ēku pārdošanu, kas savas augstās vērtības vai citu īpašību dēļ varētu piesaistīt ieguldītājus, kuri darbojas Eiropas vai starptautiskajā mērogā, jāpaziņo publikācijās, kas ir regulārā starptautiskā apritē. Ar aģentu starpniecību šādi piedāvājumi jādara zināmi arī klientiem Eiropas un starptautiskajā mērogā.

b) Piedāvājums ir "beznosacījumu", ja pircējam, neatkarīgi no tā, vai viņš nodarbojas vai nenodarbojas ar uzņēmējdarbību, vai neatkarīgi no uzņēmējdarbības veida, ir tiesības iegādāties zemi vai ēkas vai izmantot to savām vajadzībām; ierobežojumus var noteikt, lai nepieļautu valsts kaitējumu vides aizsardzībai vai lai izvairītos no tīri spekulatīviem cenu piedāvājumiem. Pilsētas un reģionālās plānošanas ierobežojumi, kas noteikti īpašniekam saskaņā ar valsts tiesību aktiem par zemes un ēku lietošanu, neietekmē piedāvājuma beznosacījuma būtību.

c) Ja pārdošanā ir nosacījums, ka nākamajam īpašniekam jāuzņemas īpaši pienākumi – tie kurus nenosaka valsts vispārējie tiesību akti vai plānošanas iestāžu lēmums vai tie, kuri neattiecas uz vides vispārējo aizsardzību un saglabāšanu, un sabiedrības veselību – publisko iestāžu vajadzībām vai vispārējās sabiedrības interesēs, piedāvājums jāuzskata par "beznosacījuma" iepriekšminētās definīcijas nozīmē tikai tad, ja visiem iespējamajiem pircējiem būtu jāpilda un tie varētu izpildīt šo pienākumu, neatkarīgi no tā, vai viņi nodarbojas vai nenodarbojas ar uzņēmējdarbību vai no to uzņēmējdarbības veida.

2. Pārdošana, neveicot beznosacījuma izsoles procedūru

a) Neatkarīgu ekspertu novērtējums

Ja publiskās iestādes paredz neizmantot 1. punktā aprakstīto procedūru, pirms pārdošanas sarunām vienam vai vairākiem neatkarīgiem aktīvu vērtētājiem jāveic neatkarīga novērtēšana, lai noteiktu tirgus vērtību, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem. Šādi noteiktā tirgus cena ir minimālā pirkuma cena, par kuru var vienoties, nepiešķirot valsts atbalstu.

"Aktīvu vērtētājs" ir persona ar labu reputāciju, kura:

- ir ieguvusi attiecīgu grādu atzītā mācību centrā vai līdzvērtīgu akadēmisku kvalifikāciju,

- ir ieguvusi atbilstošu pieredzi un ir kompetenta aktīvu kategorijā un lokalizācijā esošas zemes un ēku novērtēšanā.

Ja kādā no dalībvalstīm nav atbilstoši noteiktas akadēmiskas kvalifikācijas, aktīvu vērtētājam jābūt tādas atzītas profesionālā struktūras loceklim, kas ir saistīta ar zemes un ēku novērtēšanu, un:

- to ir iecēlusi tiesa vai līdzvērtīga statusa iestāde,

- tai ir vismaz vidējās izglītības atzīta apliecība un pietiekams apmācību līmenis ar trīs gadu praktisko pieredzi pēc kvalifikācijas iegūšanas un ar zināšanām zemes un ēku novērtēšanā noteiktā apvidū.

Vērtētājam jābūt neatkarīgam, veicot uzdevumus, t.i., publiskām iestādēm nav tiesību izdot rīkojumus attiecībā uz novērtēšanas rezultātiem. Valsts novērtēšanas biroji un valsts amatpersonas vai darbinieki tiek uzskatīti par neatkarīgiem, ja netiek pieļauta nepamatota ietekme uz viņu atzinumiem.

"Tirgus vērtība" ir cena, par kādu vērtēšanas dienā zemi un ēkas varētu pārdot ar individuālu līgumu starp brīvprātīgu pārdevēju un neatkarīgu pircēju, pieņemot, ka lieta publiski piedāvāta tirgū, ka tirgus nosacījumi ļauj to likumīgā kārtā pārdot un ka pārdošanas sarunām, ņemot vērā īpašuma veidu, ir pietiekami daudz laika [1].

b) Robeža

Ja pēc visām iespējamajām pūlēm pārdot zemi un ēkas par tirgus vērtību, ir skaidrs, ka vērtētāja noteikto vērtību nevar iegūt, ne vairāk kā 5 % novirzi no šīs vērtības var uzskatīt par atbilstošu tirgus nosacījumiem. Ja pēc pieņemama laika posma ir skaidrs, ka zemi un ēkas nevar pārdot par vērtētāja noteikto vērtību, kas ir zemāka nekā šī 5 % robeža, var veikt jaunu vērtēšanu, ņemot vērā gūto pieredzi un saņemtos piedāvājumus.

c) Īpaši pienākumi

Īpašus pienākumus, kas attiecas uz zemi un ēkām un neattiecas uz pircēju vai viņa saimniecisko darbību, var pievienot pārdošanai valsts interesēs, ja ikvienam iespējamajam pircējam tiek prasīts un viņš var izpildīt tos neatkarīgi no tā, vai viņš nodarbojas vai nenodarbojas ar uzņēmējdarbību vai no tā uzņēmējdarbības veida. Neatkarīgiem vērtētājiem atsevišķi jāizvērtē šo pienākumu ekonomisko neizdevīgumu un to var ieskaitīt pirkuma cenā. Pienākumi, kuru izpildīšana vismaz daļēji pircēja paša interesēs, jāizvērtē, ņemot vērā faktu, ka, piemēram, priekšrocības varētu būt attiecībā uz finansiālu atbalstu reklāmai, sportam vai mākslai, paša pircēja vides imidžu, pilnveidošanu vai atpūtas iespējām paša pircēja personālam.

Ekonomiskais apgrūtinājums attiecībā uz pienākumiem, kas visiem zemes īpašniekiem uzliek saistības saskaņā ar vispārējiem tiesību aktiem, netiek atskaitīts no pirkuma cenas (tajā iekļaujot, piemēram, zemes un ēku aprūpe un uzturēšana kā daļa no vispārējiem īpašumtiesību sociālajiem pienākumiem vai nodokļu maksājumiem un līdzīgām maksām).

d) Iestāžu izmaksas

Zemes un ēku iegādes primārās izmaksas publiskajām iestādēm ir tirgus vērtības indikators, ja vien nav pagājis nozīmīgs laika posms no zemes un ēku pirkšanas līdz pārdošanai. Tādēļ principā tirgus vērtību nevajadzētu noteikt zem primārām izmaksām vismaz trīs gadu laikā pēc iegādes, ja vien neatkarīgais vērtētājs nav īpaši norādījis vispārēju zemes un ēku tirgus cenu samazināšanos attiecīgajā tirgū.

3. Paziņošana

Tādējādi dalībvalstīm jāinformē Komisija par šiem darījumiem, neierobežojot de minimis noteikumu [2], lai tā varētu noteikt, vai valsts atbalsts pastāv, un, ja pastāv, lai novērtētu tā saderību ar kopējo tirgu:

a) jebkāda pārdošana, kas nav noslēgta, pamatojoties uz atklātu un beznosacījumu izsoles procedūru, pieņemot vislabāko vai vienīgo piedāvājumu; un

b) jebkāda pārdošana, kas, neievērojot šo procedūru, noslēgta par vērtību, kura ir zemāka nekā tirgus vērtība, ko noteica neatkarīgie vērtētāji.

4. Sūdzības

Ja Komisija saņem sūdzību vai citu iesniegumu no trešām personām, kas norāda, ka publisko iestāžu vienošanās par zemes un ēku pārdošanu iekļauj valsts atbalsta elementu, tā uzskata, ka valsts atbalsts nav iesaistīts, ja attiecīgās dalībvalsts iesniegtā informācija norāda, ka iepriekšminētie principi ir ievēroti.

[1] Padomes Direktīvas 91/674/EEK 49. panta 2. punkts (OV L 374, 31.12.1991., 7. lpp.).

[2] OV C 68, 6.3.1996., 9. lpp.

--------------------------------------------------