Il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’għajnuna Statali dwar bejgħ ta’artijiet u bini ta’awtoritajiet pubbliċi

(97/K 209/03)

(Test b’relevanza għaż-ŻEE)

I. INTRODUZZJONI

Fi żminijiet riċenti, f’numru ta’ okkażjonijiet, il-Kummissjoni investigat bejgħ ta’ artijiet u bini pubbliċi biex tistabbilixxi l-preżenza ta’għajnuna Statali favur ix-xerrejja. Il-Kummissjoni provdiet gwidi ġenerali lill-Istati Membri sabiex ikun hemm trasparenza fir-rigward ta’ problemi ta’ għajnuna Statali permezz ta’ bejgħ ta’ artijiet u bini pubbliċi u biex tnaqqas in-numru ta’ każijiet li trid teżamina.

Il-gwida għall-Istati Membri provdut hawn taħt:

- tiddeskrivi proċedura sempliċi li tagħti lok lill-Istati Membri sabiex jindagaw f’bejgħ ta’ artijiet u bini b’tali mod li għajnuna Statali tkun awtomatikament eskluża.

- tispeċifika b’mod ċar każijiet ta’ bejgħ ta’ artijiet u bini li għandhom jkunu notifikati lill-Kummissjoni sabiex ikun hemm assessjar ta’ operazzjonijiet li jħaddnu għajnuna Statali, u kemm il-darba jkun stabbilit dan, turi jekk din l-għajnuna hijiex kumpatibbli mas-suq komuni.

- tagħti lok lill-Kummissjoni biex tindaga malajr ilmenti u sottomissjonijiet magħmula minn terzi u li ddawwar l-attenzjoni fuq każi ta’ allegazzjonijiet ta’ għajnuna konnessa ma’ bejgħ ta’ artijiet u bini.

Din il-gwida tikkunsidra l-fatt li f’ħafna Stati Membri, d-disposizzjonijiet tal-budget jeżistu biex jassiguraw li l-proprjetà pubblika ma tinbiegħx inqas mill-valur tagħha. Għalhekk, il-prekawzjonijiet proċedurali maħsuba biex jevitaw regoli ta’ l-għajununa Statali milli jidħlu fis-seħħ huma formulati b’mod li jagħtu lok lill-Istati Membri biex iħarsu l-gwida mingħajr bdil fil-proċeduri domestiċi.

Il-gwida tikkonċerna biss bejgħ ta’ artijiet u bini pubbliku. Il-gwida ma tikkonċernax l-akkwist pubbliku ta’ artijiet u bini jew il-kiri jew il-kera ta’ artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi. Dawn l-operazzjonijiet jistgħu jinkludi elementi ta’ għajnuna Statali.

Il-gwida ma taffettwax disposizzjonijiet speċifiċi jew prattiċi ta’ l-Istati Membri li huma intenzjonati biex jippromwovu l-kwalità u l-aċċess ta’ housing privat.

II. PRINĊIPJI

1. Il-Bejgħ magħmul permezz tal-proċedura ta’ irkant mhux kondizzjonat.

Il-bejgħ ta’ artijiet jew bini li jkun magħmul permezz ta’ irkant li huwa pubbliku, miftuħ u mhux kondizzjonat, u li jaċċetta l-aħjar u l-unika offerta huwa għalhekk meqjus bħala bejgħ magħmul skond il-valur tas-suq u konsegwentament ma għandux għajnuna Statali. Jekk kemm il-darba kien hemm valutazzjoni differenti ta’ l-artijiet u bini, magħmula qabel il-proċedura ta’ l-offerti tal-prezz, e.g. għall-finijiet taż-żamma tal-kotba, din għandha titqies irrelevanti.

(a) L-offerta titqies bħala waħda li tkun pubbliċizzata biżżejjed meta tkun reklamata fil-gazzetti nazzjonali, f’gazzetti dwar proprjetà u f’pubblikazzjonijiet rilevanti oħra, ripetutament fuq perjodu ta’aktar minn xahrejn jew iżjed. Dan jgħodd ukoll għall-aġenti ta' proprjetà li għandhom skala wiesgħa ta’xerrejja potenzali, biex għalhekk dawn ta' l-aħħar ikunu notifikati bl-offerta.

Il-bejgħ mahsub ta’artijiet u bini, li minħabba l-valur għoli tagħhom u karatteristiċi oħra, jistgħu jattiraw investituri li joperaw fuq skala Ewropea jew internazzjonali, għandu jkun notifikat f’dawk il-pubblikazzjonijiet li huma internazzjonali u regolari. Dawn l-offerti għandhom jiġu notifikati lill-aġenti li għandhom klijenti kemm mill-Ewropa kif ukoll internazzjonali.

(b) L-offerta titqies bħala waħda mhix kondizzjonata meta xerrej, mingħajr ebda każ dwar jekk għandux negozju jew jekk għandu, dwar it-tip ta’ negozju li jħaddan, huwa liberu li jakkwista l-artijiet u l-bini u jużahom għall-użu personali tiegħu. Ir-restrizzjonijiet jistgħu jiġu imposti minħabba l-prevenzjoni ta’ xi tfixkil pubbliku, għar-raġunijiet tal-protezzjoni ta’ l-ambjent u biex jiġu evitati offerti spekulattivi. Ir-restrizzjonijiet urbani u reġjonali imposti fuq is-sid skond il-liġi domestika dwar l-użu ta' l-artijiet u l-bini, ma jaffettwawx il-karatteristika ta' offerti mhux kondizzjonati.

(c) Jekk ikun hemm kondizzjoni li tgħid li s-sid futur għandu jkollu obbligi speċjali, apparti dawk li hemm fil-liġi domestika jew fid-deċiżjonijiet li jittieħdu mill-awtoritajiet ta' l-ippjanar, jew dawk li għandhom x'jaqsmu mal-protezzjoni ġenerali u l-konservazzjoni ta' l-ambjent u s-saħħa pubblika għall-benefiċċju ta’ l-awtoritajiet pubbliċi u l-interess ġenerali pubbliku, l-offerta għandha titqies bħala wahda mhix kondizzjonata, inkuża għalhekk fid-definizzjoni hawn fuq. Din titqies dejjem jekk ix-xerrejja potenzali iwettqu l-obbligi tagħhom, mingħajr ebda każ dwar jekk għandhomx negozju, jew jekk għandhom, dwar it-tip ta’ negozju.

2. Il-bejgħ mingħajr offerti m‘humiex kondizzjonati

(a) L-istima indipendenti ta' l-esperti

Jekk l-awtoritajiet pubbliċi m'għandhomx l-intenzjoni li juzaw il-proċedura skond kif hawn taħt, għandu jkun hemm stima indipendenti magħmula minn nies li jagħmlu valutazzjonijiet indipendenti. Din issir qabel in-negozjati tal-bejgħ sabiex jkun stabbilit il-valur tas-suq skond l-indikazzjonijiet tas-suq u standards ta’ valutazzjonjiet. II-valur tas-suq li jkun stabbilit huwa l-prezz tax-xiri minimu li jista’ jkun hekk deċiż mingħajr ma tingħata għajnuna Statali.

Persuna hekk imsejħa "asset valuer" hija persuna ta’ reputazzjoni tajba, u li:

- kisbet grad akkademiku f’ċentru ta’ tagħlim jew kwalifika akkademika ekwivalenti.

- għandha esperjenza xierqa oħra u kompetenti biżżejjed sabiex tagħmel valutazzjoni ta’artijiet u bini skond kif meħtieġ.

Jekk f’xi Stat Membru ma hemmx kwalifiki akkademiċi għal dan il-għan, l-"asset valuer" għandu jkun membru ta' korp professjonali li għandu x'jaqsam mal-valutazzjoni ta l-artijiet, u li:

- kien mahtur apposta mill-Qrati jew minn xi awtorità ekwivalenti,

- għandu ċertifikat ta’edukazzjoni sekondarja li huwa approvat u li għandu taħriġ suffiċjenti u esperjenza fil-prattika ta' mhux inqas minn tliet snin. Il-perjodu jibda jgħodd wara li jkun ikkwalifika. Il-persuna għandu jkollu tagħrif dwar kif tagħmel valutazzjoni t'artijiet u bini f’dik il-lokalità partikolari.

L-asset valuer għandu jkun indipendenti fix-xogħol tiegħu, i.e. awtoritatjiet pubbliċi ma jistgħux joħorġu ordnijiet dwar ir-riżultat tal-valutazzjoni. L-uffiċji ta’ valutazzjonijiet ta’ l-Istat u uffiċjali pubbliċi u impjegati tal-gvern għandhom jiġu meqjusa bħala indipendenti, dejjem jekk l-influwenza fuq is-sejbiet tagħhom tiġi eskuża.

"Il-prezz tas-suq" ifisser dak il-prezz li għalih jinbiegħu artijiet u bini taħt kuntratti privati bejn xerrej u bejjiegħ indipendenti skond il-valutazzjoni ta' dik id-data, dejjem jekk ikun miżmum li l-proprjetà hija esposta pubblikament fis-suq, li l-kondizzjonijiet tas-suq jippermettu aljenazzjoni ordinata tal-proprjetà, u li hemm perjodu normali disponibbli għan-negozjati dwar bejgħ, b’konsiderazzjoni għan-natura tal-proprjetà [1].

(b) Marġini

Jekk,wara li jkun sar sforz raġonevoli biex b’hekk l-artijiet u l-bini jinbiegħu għall-prezz tas-suq, jidher li l-valur li jkun magħmul mill-valuer ma jistax jintlaħaq, jekk kemm il-darba jkun hemm diverġenza ta 5 % ta’ dak il-valur, din titqies bħala kompatibbli mal-kondizzjonijiet tas-suq. Jekk imbagħad, wara perjodu raġonevoli, jidher ċar li l-artijiet u l-bini ma jistgħux jinbiegħu għall-valur li għamel il-valuer mingħajr il-marġini tal-5 %, valutazzjoni ġdida tista terġa’ sseħħ, skond l-esperjenza u l-offerti riċevuti.

(c) Obbligi speċjali

L-obbligi speċjali li għandhom x’jaqsmu ma’ l-artijiet u l-bini u mhux max-xerrej u l-attivitajiet ekonomiċi tiegħu, jistgħu jiġu annessi mal-bejgħ pubbliku, dejjem jekk kull xerrej potenzali jwettaq dawn l-obbligi, mingħajr ebda każ dwar jekk għandux negozju jew jekk għandu, dwar it-tip ta’ negozju li jħaddan L-iżvantaġġ ekonomiku ta’ dawn l-obbligi għandu jkun evalwat separatament minn valuers indipendenti u jista’ jitpaċċa mal-prezz tax-xiri. Dawk l-obbligi li t-twettiq tagħhom jiddependi sa ċertu punt fuq l-interess personali tax-xerrej għandhom jkunu evalwati skond dan il-fatt: jista jkun hemm, per eżempju, vantaġġ ta’ reklamar, garanzija ta’ sport jew arti, dehra, titjib ta’ l-ambjent tax-xerrej stess, jew faċilitajiet ta’ rekreazzjoni għall-istaff tax-xerrej.

Il-piż ekonomiku li għandu x’jaqsam ma’ l-obbligi tas-sidien ta’ l-artijiet taħt il-liġi ordinarja ma jistax jkun skontat mill-prezz tax-xiri (dawn jinkludu, per eżempju, kura u manteniment ta’ l-artijiet u l-bini bħala parti mill-obbligi soċjali ordinarji tal-pussess tal-proprjetà jew il-pagament ta’ taxxi jew piżijiet simili.

(d) L-ispiża ta’ l-awtoritajiet

L-ispiża prinċipali ta’ l-awtoritajiet pubbliċi, sabiex huma jakkwistaw l-artijiet u l-bini hija indikatur għall-valur tas- suq sakemm ma jkunx hemm perjodu sinifikanti li jkun għadda bejn ix-xiri u l-bejgħ ta’ l-artijiet u l-bini. Fil-prinċipju, għalhekk, il-valur tas-suq ma għandux ikun inqas mill-infiq prinċipali matul il-perjodu ta’ mhux inqas minn tliet snin wara l-akkwist, sakemm l-valuer indipendenti ikun identifika nuqqas ġenerali fil-prezzijiet tas-suq ta’ l-artijiet u l-bini li huma relevanti għas-suq.

3 Notifika

L-Istati Membri għandhom konsegwentament jinnotifikaw lill-Kummissjoni, mingħajr preġudizzju għar-regola ta’ de minimis [2], it-transazzjonijiet li ġejjin biex jippermettuha tistabbilixxi jekk l-għajnuna Statali teżistix, u jekk iva, biex tassessja jekk hix kompatibbli mas-suq komuni

(a) kwalunke bejgħ li ma kienx konkluż fuq bażi ta’ proċedura ta’offerti li hija miftuħa u mhux kondizzjonata li taċċetta l-aħjar u l-unika offerta, u

(b) kwalunkwe bejgħ li, fin-nuqqas ta’ din il-proċedura, kien magħmul permezz ta’ valur inqas minn dak tas-suq, liema valur kien stabbilit mill-valuers indipendenti.

4. Ilmenti

Meta l-Kummissjoni tirċievi xi ilment jew sottomissjoni oħra minn partijiet terzi, fejn huwa allegat li kien hemm element ta’ għajnuna Statali fi ftehim ta’ bejgħ ta’artijiet jew bini mill-awtoritajiet pubbliċi, din għandha tassumi li ma kien hemm ebda għajnuna Statali involuta u li l-informazzjoni provduta mill-Istati Membri turi li l-prinċipji hawn fuq kienu segwiti.

[1] Artikolu 49 (2) tad-Direttiva tal-Kunsill 91/674/KEE (ĠU Nru L 374, tal-31. 12. 1991, p. 7).

[2] ĠU Nru C 68, tas-6. 3. 1996, p. 9.

--------------------------------------------------