Compra de imóveis de habitação – Regras relativas aos empréstimos

 

SÍNTESE DE:

Diretiva 2014/17/UE – Regras relativas aos empréstimos à habitação

Diretiva (UE) 2021/2167, relativa aos gestores de créditos e aos adquirentes de créditos e que altera as Diretivas 2008/48/CE e 2014/17/UE

QUAL É O OBJETIVO DESTA DIRETIVA?

Conhecida como Diretiva «Crédito Hipotecário», a Diretiva 2014/17/UE visa assegurar que todos os consumidores que contraem um crédito hipotecário para comprar um imóvel são devidamente informados e protegidos contra os riscos.

PONTOS-CHAVE

• A diretiva é aplicável a todos os empréstimos concedidos aos consumidores para efeitos de compra de um imóvel de habitação, incluindo empréstimos garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente.
• Prevê o fornecimento de melhor informação aos consumidores sobre os produtos hipotecários disponíveis, incluindo:
  • a obrigação de os credores fornecerem aos consumidores uma ficha de informação normalizada (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que lhes permite procurar o produto certo para eles;
  • a inclusão, na Ficha de Informação Normalizada Europeia, dos piores cenários possíveis no que diz respeito aos juros variáveis e aos empréstimos em moeda estrangeira, a fim de alertar os consumidores para as possíveis variações da taxa de juro;
  • um período de reflexão garantido (antes da celebração do contrato de crédito) ou um período para o exercício do direito de resolução (após a celebração do contrato de crédito) para mutuários;
  • a obrigação de os credores levarem a cabo uma avaliação rigorosa e documentada da solvabilidade dos mutuários para garantir que são capazes de cumprir as suas obrigações de reembolso.
• A diretiva define princípios respeitantes às normas de conduta::
  • estas asseguram que os credores e os intermediários de crédito (isto é, pessoas ou empresas que prestam informações e assistência aos consumidores que procuram um crédito hipotecário) agem de modo honesto e transparente, no interesse dos consumidores;
  • os credores e os intermediários devem assegurar que os seus funcionários possuem conhecimentos atualizados sobre contratos de crédito e que os consumidores recebem todas as informações necessárias antes de assinarem um contrato.
• Os consumidores têm o direito geral de reembolso antecipado do crédito para beneficiarem de uma redução no custo total remanescente da hipoteca. Nesses casos, os Estados-Membros da UE podem conferir aos credores o direito a uma indemnização justa por eventuais custos direta e exclusivamente ligados ao reembolso antecipado.
• A diretiva estabelece um regime de passaporte da UE para os intermediários de crédito. Isto significa que, em princípio, uma vez autorizado num Estado-Membro, um intermediário de crédito fica autorizado a prestar serviços em toda a UE.

Diretiva (UE) 2021/2167 que altera a Diretiva 2014/17/UE

• A fim de garantir que o nível de defesa do consumidor não é afetado caso os direitos do credor ao abrigo de um contrato de crédito hipotecário sejam transferidos para terceiros (adquirente de crédito), a Diretiva de alteração (UE) 2021/2167 (que harmoniza as regras para os gestores de créditos e adquirentes de créditos no que respeita a créditos não produtivos — ver síntese) acrescenta um novo artigo à Diretiva 2014/17/UE, que confere ao consumidor, nos casos de transferência de crédito, o direito de exigir ao adquirente do crédito qualquer defesa disponibilizada pelo credor inicial e o direito de ser informado da transferência.
• A Diretiva de alteração (UE) 2021/2167 também acrescenta um artigo que estabelece as regras relativas às informações que o credor tem de comunicar ao consumidor antes da modificação dos termos e condições de um contrato de crédito.
• A diretiva de alteração também introduz um requisito para que os credores disponham de políticas e procedimentos adequados que lhes permitam agir com ponderação adequada antes de ser intentado um processo de execução, conforme adequado e tendo em consideração as circunstâncias dos consumidores. A diretiva de alteração define uma lista não exaustiva de possíveis medidas de reestruturação de créditos.

A PARTIR DE QUANDO É APLICÁVEL A DIRETIVA?

A Diretiva Crédito Hipotecário é aplicável desde 20 de março de 2014 e teve de ser transposta para o direito dos Estados-Membros até 21 de março de 2016. Aplica-se a contratos de crédito hipotecário celebrados a partir de 21 de março de 2016.

A Diretiva de alteração (UE) 2021/2167 tem de ser transposta para o direito nacional dos Estados-Membros da UE até 29 de dezembro de 2023. Os Estados-Membros da UE devem aplicar as disposições da diretiva a partir de 30 de dezembro de 2023.

CONTEXTO

Para mais informações, consultar:

• Crédito hipotecário (Comissão Europeia).

PRINCIPAIS DOCUMENTOS

Diretiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014, relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação e que altera as Diretivas 2008/48/CE e 2013/36/UE e o Regulamento (UE) n.^o 1093/2010 (JO L 60 de 28.2.2014, p. 34-85).

As sucessivas alterações da Diretiva 2014/17/UE foram integradas no texto de base. A versão consolidada tem apenas valor documental.

Diretiva (UE) 2021/2167 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de novembro de 2021, relativa aos gestores de créditos e aos adquirentes de créditos e que altera as Diretivas 2008/48/CE e 2014/17/UE (JO L 438 de 8.12.2021, p. 1-37).

última atualização 22.02.2022