21.2.2013   

IT

Gazzetta ufficiale dell'Unione europea

L 48/33

(1)

Sulla base di una denuncia e di vari scambi epistolari (lettere nn. 427226, 422506, 449988, 428521 e 458787), l’Autorità informava le autorità norvegesi, con lettera datata 24 marzo 2010 (lettera n. 549786), di aver avviato il procedimento di cui all’articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 in relazione alla vendita di alcuni fabbricati del campo interno della base di Haslemoen Leir.

(2)

La decisione n. 96/10/COL dell'Autorità, del 24 marzo 2010, relativa all'avvio del procedimento d’indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e nel relativo supplemento SEE. (2) Le autorità norvegesi hanno trasmesso le proprie osservazioni con lettera datata 12 maggio 2010 nonché con lettera datata 19 novembre 2010 (lettere nn. 557187 e 581797). Non sono state presentate osservazioni da parte di terzi interessati.

(3)

Nel 2001 il parlamento norvegese (lo “Stortinget”) decise di vendere al valore di mercato (3) le proprietà militari non più destinate a scopi militari, accordando ai comuni interessati un diritto di prelazione.

(4)

Una delle proprietà in vendita era la base militare di Haslemoen Leir, situata nel comune di Våler, nella contea di Hedmark, in cui le attività militari sono cessate il 30 giugno 2003. Nell’ottobre 2004 lo stato norvegese ha avviato il processo di dismissione, che ha portato alla successiva acquisizione dell’insieme della base militare da parte del comune di Våler al prezzo di 46 milioni di NOK con un contratto stipulato il 16 aprile 2005.

(5)

Haslemoen Leir è stata una base dell’esercito fin dagli anni ‘50 ed è suddivisa fra (i) zone boschive; (ii) zona coltivata; (iii) zona alloggi (detta anche ‘Storskjæret”) e (iv) una zona denominata campo interno.

(6)

In totale, il campo interno si estende su circa 300 000 m2 e conta 44 fabbricati (4) per una superficie totale di oltre 42 000 m2. I fabbricati comprendono, fra le altre cose, caserme ed edifici di servizio per le attività del campo, come le cucine, un cinema, la mensa ufficiali, la scuola e le strutture per la formazione, le sezioni per l’addestramento e le esercitazioni, i magazzini e i garage. Alcuni dei vecchi fabbricati sono ora ristrutturati e fino al momento della chiusura la base militare si trovava in buono stato di conservazione.

(7)

Quando ha deciso di mettere in vendita la base, nel 2004, lo Stato norvegese ha incaricato un perito indipendente, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, di effettuare una valutazione di Haslemoen Leir. (5) La relazione Agdestein, datata 22 dicembre 2004 (la prima relazione Agdestein), ha concluso che il “valore dell’investimento” (6) del campo interno, con i 44 fabbricati, sarebbe stato pari a 39 milioni di NOK qualora i fabbricati fossero stati venduti separatamente. Nel caso di vendita “in blocco” del campo interno, la relazione sosteneva che il “valore dell’investimento” sarebbe stato di 29 milioni di NOK. La relazione presentava le singole valutazioni per la maggior parte dei 44 fabbricati, comprese specifiche e brevi descrizioni di ciascuno dei fabbricati nonché le rispettive condizioni tecniche.

(8)

La differenza di 10 milioni di NOK viene indicata nelle successive relazioni e corrispondenza come lo sconto del 30% (o sconto di circa il 30%). Tuttavia, lo sconto concesso per l’acquisto del campo interno “in blocco” è in effetti più vicino al 25,64% (pari ai 10 milioni di NOK detratti da 39 milioni di NOK = 25,641025%).

(9)

L’acquirente, il comune di Våler, aveva incaricato i periti indipendenti Erik Alhaug e Trond Bakke di valutare il campo interno e la zona degli alloggi denominata “Storskjæret”. Anche questa valutazione si è basata sull’ipotesi della vendita “in blocco” del campo interno. I periti hanno calcolato il valore dell’investimento, cioè il valore di mercato atteso sulla base dei futuri proventi derivati dall’affitto dei fabbricati. La relazione era relativamente breve, di quattro pagine, e non si basava su alcun sopralluogo dei fabbricati, bensì sulle relazioni e valutazioni esistenti. Essa teneva conto dei costi necessari per gli interventi di riqualificazione dei fabbricati in modo da renderli funzionali all’affitto. La relazione partiva dal presupposto che ci sarebbe voluto del tempo per affittare tutti i fabbricati, data la posizione geografica della base e la scarsa popolazione del comune di Våler. Alcuni dei fabbricati venivano già dati in affitto, ma per brevi periodi. La relazione sottolineava altresì che diversi fabbricati, comprese le caserme, avrebbero dovuto essere scartati, tenuto conto delle condizioni precarie delle dotazioni tecniche. Poiché anche molti degli altri fabbricati necessitavano di importanti lavori di ristrutturazione, la relazione concludeva affermando che gli eventuali futuri proventi degli affitti sarebbero stati tali da non coprire nemmeno i normali costi di manutenzione ed esercizio. Pertanto, la conclusione cui erano giunti i periti Alhaug e Bakke il 18 gennaio 2005 (la relazione Alhaug/Bakke) (7) era che il valore del campo interno “in blocco”, sulla base delle entrate future prodotte dall’affitto, fosse pari a zero. (8)

(10)

Al fine di conciliare le risultanze della prima relazione Agdestein e quelle della relazione Alhaug/Bakke e determinare un equo prezzo di mercato, lo Stato norvegese ha chiesto a Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning di stilare una seconda valutazione sulla base delle due stime divergenti. Nel mandato conferito per questa nuova valutazione, Agdestein avrebbe dovuto indicare il “valore ponte” di Haslemoen Leir. La relazione sul “valore ponte” del 3 marzo 2005 (la seconda relazione Agdestein) (9) spiegava come tale “valore ponte” fosse solo uno dei vari approcci possibili per individuare il valore del bene e che, in alternativa, un terzo neutrale avrebbe potuto considerare i valori stimati nelle due precedenti valutazioni. Sulla base del “valore ponte” determinato dalle due precedenti valutazioni e a seguito degli adeguamenti apportati ad alcuni errori fattuali presenti nelle stesse, il valore di mercato di Haslemoen Leir è stato stimato pari a 58 milioni di NOK. Tuttavia, la relazione prevedeva che il valore di mercato della base militare avrebbe subito un ulteriore calo di 12 milioni di NOK (10) nel caso di vendita dell’intera base, cioè di tutte e quattro le sue zone, in un unico lotto.

(11)

Per quanto concerne la valutazione specifica del campo interno, il “valore ponte” all’inizio era pari a 14,5 milioni di NOK (29 milioni di NOK (11) + 0, fratto due) (12). Tale valore era stato però aumentato di 1 milione di NOK sulla base di due successivi adeguamenti, relativi al valore delle caserme e di alcuni terreni non edificati la cui futura destinazione d’uso non era stata ancora definita. Pertanto, il “valore ponte” adeguato del campo interno venduto “in blocco” era pari a 15,5 milioni di NOK.

(12)

Sulla base della seconda relazione Agdestein, il 1o giugno 2005 il comune ha acquistato Haslemoen Leir al prezzo di 46 milioni di NOK. Pertanto, il comune ha goduto dei due sconti succitati, quello di “circa il 30%” (13) per l’acquisto del campo interno “in blocco” e quello aggiuntivo del 20%, lo “sconto quantitativo” per l’acquisto di tutta la base di Haslemoen Leir.

(13)

Il comune di Våler aveva precisato che avrebbe venduto Haslemoen Leir all’acquirente che avesse sviluppato la zona in modo adeguato e creato il maggiore numero possibile di posti di lavoro. Aveva precisato inoltre che per quanto diversi soggetti si fossero detti interessati ad acquistare alcuni dei fabbricati del campo interno, esso intendeva individuare un acquirente che garantisse uno sviluppo omogeneo e l’utilizzo ottimale del campo interno.

(14)

Per soddisfare i requisiti indicati dal comune, tre diversi soggetti che avevano separatamente espresso il proprio interesse ad acquistare alcuni settori del campo interno hanno costituito una nuova società, denominata Haslemoen AS (14), che ha manifestato l’intenzione di utilizzare la proprietà per attività ricettive, nonché varie altre attività e manifestazioni culturali e sportive. Gli utenti di tali servizi sarebbero stati l’esercito, le società di vigilanza e l’industria automobilistica.

(15)

In data 27 febbraio 2006, il consiglio comunale (“Kommunestyret”) ha deliberato la vendita di 29 dei 44 fabbricati situati nella zona del campo interno a Haslemoen AS per un importo totale di 4 milioni di NOK. I fabbricati oggetto di vendita comprendevano gli alloggi e le caserme, le sale per la mensa ufficiali e soldati semplici con le annesse cucine, l’auditorium, il cinema, l’edificio scolastico, il locale tecnico caldaie, gli uffici, un reparto ospedaliero e diversi garage.

(16)

Come risulta dai documenti preparatori dell’assemblea del consiglio comunale del 27 febbraio 2006, si nutrivano dubbi sul valore della proprietà e sul fatto che il prezzo di vendita potesse comportare aiuti di Stato. Nei documenti si fa riferimento alla lettera di un avvocato dell’Associazione norvegese degli enti locali e regionali (KS) ricevuta lo stesso giorno. La lettera menzionava le norme del SEE in materia di aiuti di Stato, indicando che una vendita al di sotto del valore di mercato avrebbe potuto comportare un aiuto di Stato. La lettera osservava altresì che due offerte, compresa quella di Haslemoen AS per l’acquisto della maggior parte dei fabbricati del campo interno, raggiungevano insieme la cifra di 6 milioni di NOK. Dopo aver ricordato gli orientamenti dell’Autorità connessi alle vendite di terreni e fabbricati e i metodi ivi descritti in modo che siano esclusi gli aiuti di Stato, l’avvocato citava la seconda relazione Agdestein, che inizialmente aveva indicato per il campo interno un valore di 14,5 milioni di NOK. Tenuto conto della differenza tra la stima e l'offerta ricevuta, pari a 6 milioni di NOK, secondo l’avvocato il fatto di accettare le offerte avrebbe comportato un notevole rischio di vendita al di sotto del valore di mercato e pertanto una violazione delle norme in materia di aiuti di Stato. Su tale base, l’avvocato raccomandava al consiglio comunale di far effettuare una nuova valutazione e di sospendere la propria delibera di vendita in attesa dei risultati della nuova valutazione.

(17)

Su tale base, il dirigente del comune (Rådmannen) aveva raccomandato al consiglio di rimandare la questione e attendere ulteriori chiarimenti. La proposta era stata respinta dalla maggioranza del consiglio (13 voti contro 6), il quale aveva deliberato di vendere, stabilendo tuttavia di chiedere ai consulenti legali di KS un’adeguata valutazione dei rischi relativamente a eventuali riserve in materia di concorrenza. Il consiglio inoltre aveva incaricato la giunta comunale (Formannskapet) di eseguire una valutazione dei rischi (15).

(18)

Non sono pervenute all’Autorità le successive valutazioni dei rischi commissionate dal consiglio. Tuttavia, le autorità comunali hanno indicato che il perito immobiliare Bakke, autore della valutazione per conto del comune al momento dell’acquisto della proprietà dallo Stato norvegese nel 2005, aveva fornito la propria consulenza al comune anche per le procedure di vendita a Haslemoen AS nel 2006. Benché il perito immobiliare Bakke non avesse condotto nessuna valutazione specifica dei 29 fabbricati, il comune aveva prodotto due sue valutazioni sul prezzo di vendita, entrambe datate 2 maggio 2006.

(19)

I calcoli del 2 maggio 2006, descritti di seguito in dettaglio, sono stati presentati a sostegno dell’affermazione che il comune aveva venduto i 29 fabbricati a un prezzo superiore al costo iniziale. Tuttavia, non è chiaro all’Autorità se tali calcoli siano stati presentati e presi in considerazione dal comune prima della stipula definitiva del contratto. Nella sua corrispondenza con l’Autorità, il comune ha indicato di aver tenuto conto delle valutazioni prima di passare alla delibera formale di approvazione della vendita. Tuttavia, tali valutazioni non risultano da nessuna delle trascrizioni, né dai documenti preparatori delle assemblee del consiglio comunale o della giunta comunale che, come menzionato in precedenza, era stata incaricata di valutare il rischio relativo a eventuali riserve in materia di concorrenza.

(20)

La prima delle due valutazioni del prezzo di vendita del 2 maggio 2006 stimava che l’importo inizialmente pagato dal comune per l’acquisto del campo interno nel 2005 era stato di 12,4 milioni di NOK. Il punto di partenza della valutazione era la seconda relazione Agdestein, in cui il valore del campo interno era stimato a 15,5 milioni di NOK (cfr. il considerando 11). Da tale importo, erano stati sottratti 3,1 milioni di NOK. Tale detrazione concerneva lo sconto di circa il 20% accordato al comune per l’acquisto del complesso di Haslemoen Leir “in blocco”, come indicato nei considerando 10 e 12. Sulla base di tali elementi, la valutazione concludeva che il valore di 12,4 milioni di NOK rappresentava il valore “medio” del campo interno.

(21)

La seconda valutazione risalente alla stessa data, il 2 maggio 2006, contiene un calcolo del valore dei fabbricati del campo interno, compresi i 29 fabbricati oggetto del contratto con Haslemoen AS. Il calcolo non si basava sulla valutazione dei fabbricati in quanto tali, ma si applicava al costo iniziale del campo interno, pari a 12,4 milioni di NOK considerato come dato di partenza, dal quale il calcolo sottraeva quindi il valore stimato dei fabbricati del campo interno che non erano stati venduti a Haslemoen AS.

(22)

In primo luogo, sulla base dei calcoli il valore totale stimato dei 5 fabbricati (16) ancora di proprietà del comune di Våler era di circa 3,67 milioni di NOK. La stima si basava, in parte, sul “valore ponte” (ovvero il 50% dei valori determinati nella prima relazione Agdestein, cfr. considerando 11). Per due dei fabbricati, invece, il calcolo si era basato su singole stime più recenti e elevate relative al fabbricato n. 3 (la palestra) e al fabbricato n. 45 (un edificio composto da depositi, uffici e un laboratorio). Nella prima relazione Agdestein il valore del fabbricato n. 45 era stato stimato a 1,9 milioni di NOK (17). Pertanto, il valore ponte era di 950 000 NOK. Tuttavia, la nuova valutazione del fabbricato n. 45 cui faceva riferimento il calcolo indicava un valore di 3 milioni di NOK. Il valore stimato degli altri 4 fabbricati ancora di proprietà del comune (i fabbricati n. 32, 34, 44 e 3) era di 662 500 NOK. Pertanto, il valore totale dei 5 fabbricati di proprietà del comune era stato fissato a 3 662 500 NOK (ovvero circa 3,67 milioni di NOK).

(23)

La successiva detrazione nel calcolo riguardava altri 11 altri fabbricati del campo interno per i quali il calcolo si basava su un’offerta di 5 milioni di NOK presentata da Norsk Trafikksenter in data 26 aprile 2006 (18).

(24)

(25)

Il contratto fra il comune e Haslemoen AS è stato stipulato il 22 maggio 2006.

(26)

Nella decisione di avvio del procedimento del 24 marzo 2010, l’Autorità ha espresso i suoi dubbi che il prezzo di 4 milioni di NOK pagato da Haslemoen AS per l’acquisto dei 29 fabbricati appartenenti al comune di Våler costituisse il valore di mercato, e quindi che la vendita fosse stata conclusa conformemente al principio dell’investitore che opera in un’economia di mercato. Le autorità norvegesi, in risposta alla decisione di avvio del procedimento, hanno trasmesso due lettere ricevute dal comune di Våler (19).

Il comune di Våler ha riconosciuto di non aver applicato uno dei metodi contenuti negli orientamenti dell’Autorità relativi alle vendite di terreni e fabbricati al fine di fissare il prezzo di mercato in modo da escludere la presenza di aiuti di Stato, ma ha aggiunto che ciò non significa che la vendita abbia comportato aiuti di Stato. Il comune ha spiegato che “quando ha venduto i fabbricati, l’interesse preminente del comune era l’insediamento di nuove attività nel complesso della base. Pertanto, nel fissare il prezzo dei fabbricati, il comune ha considerato più i progetti prospettati dagli eventuali acquirenti in merito alla creazione di posti di lavoro piuttosto che i principi utilizzati per determinare il prezzo al momento dell’acquisto del bene” (20).

(27)

Il comune ha anche fatto riferimento alla decisione di avvio del procedimento in cui l’Autorità precisava che nella misura in cui una vendita precedente ha determinato il valore di mercato, i costi iniziali sostenuti da un’autorità pubblica per l’acquisizione di un terreno costituiscono un parametro del valore di mercato, a meno che tra l’acquisto e la vendita del terreno sia trascorso un sostanziale lasso di tempo. Il comune ha osservato che l’Autorità aveva sottolineato l’incertezza inerente al tipo di terreno in questione, una ex base militare situata in una regione remota. Secondo il comune, è appropriato considerare il prezzo totale d’acquisto di 46 milioni di NOK, basato sulla valutazione del “valore ponte”, comprensivo dello sconto, come valore di mercato della base militare, mentre il “valore ponte” del campo interno, pari a 12,4 milioni di NOK, era il valore di mercato dei 44 fabbricati ivi presenti.

(28)

Per determinare il costo iniziale sostenuto dal comune per l’acquisto dei 29 fabbricati in questione, il comune è dell’avviso che sia corretto sottrarre il valore delle altre proprietà situate nel campo interno che non sono state oggetto del contratto di vendita. Pertanto, partendo dai 12,4 milioni di NOK corrisposti dal comune un anno prima per l’acquisto dei 44 fabbricati e sottraendo da questo importo il valore delle proprietà non oggetto di vendita, a detta del comune si può concludere che 4 milioni di NOK sia stato il prezzo di mercato dei 29 fabbricati in questione. A sostegno di tale affermazione, il comune ha fatto riferimento ai calcoli effettuati dal perito Bakke il 2 maggio 2006 e qui sopra riportati. Nella sua corrispondenza con l’Autorità il comune ha fatto osservare che si doveva considerare come “valore ponte” del campo interno l’importo di 12,4 milioni di NOK e che “il valore delle proprietà non oggetto del contratto di vendita è superiore a quello del campo interno nel suo complesso.” L’Autorità presume che con questa affermazione il comune intendesse far osservare che i prezzi di vendita di tutti i vari fabbricati situati nel campo interno, come calcolati dal perito Bakke, superavano il presunto costo iniziale di 12,4 milioni di NOK pagato dal comune.

(29)

Per quanto concerne il valore degli altri fabbricati del campo interno che non sono stati venduti a Haslemoen AS, il comune ha trasmesso anche una relazione di valutazione datata 15 marzo 2006, redatta da Erik Alhaug, concernente in gran parte gli stessi fabbricati per cui Norsk Trafikksenter aveva presentato un’offerta (n. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 e 94). Secondo la stima della relazione, i 10 fabbricati avevano un valore totale di 5,5 milioni di NOK se venduti “in blocco” e di 6,65 milioni di NOK se venduti separatamente.

(30)

Pertanto, sulla base di questi calcoli e valutazioni, il comune asserisce che il prezzo di 4 milioni di NOK per i 29 fabbricati venduti a Haslemoen AS corrispondeva al valore di mercato. Quindi, il valore totale del campo interno era il seguente: 3,67 milioni di NOK (il valore dei fabbricati che sarebbero rimasti di proprietà del comune) più 5 milioni di NOK (l’offerta di Norsk Trafikksenter o in alternativa 5,5 milioni di NOK come stimato dall’ultima valutazione) più 4 milioni di NOK (il prezzo dei 29 fabbricati venduti a Haslemoen AS) = 12,67 milioni di NOK, importo superiore al prezzo iniziale pagato dal comune, pari a 12,4 milioni di NOK.

(31)

Il comune ricorda inoltre che il contratto di vendita fra il comune di Våler e Haslemoen AS contiene elementi che spingerebbero il prezzo verso il basso. Il comune fa riferimento all’obbligo imposto all’acquirente di dare in locazione per un anno in comodato gratuito il fabbricato scolastico acquistato e al fatto che nessuna delle valutazioni presentate tiene conto dell’eventuale inquinamento presente nel terreno.

(32)

Infine, il comune sostiene che era corretto trasferire a Haslemoen AS entrambi gli sconti di cui il comune aveva beneficiato al momento dell’acquisto della base militare dallo Stato norvegese. Pur comprendendo a tale riguardo il dubbio espresso dall’Autorità nella sua decisione di avvio del procedimento, il comune ha spiegato che, per quanto sia stata venduta solo una parte dei 44 fabbricati del campo interno, il contratto di vendita fra il comune di Våler e Haslemoen AS si basa sull’ipotesi che l’acquirente avrebbe sviluppato e gestito tutto il campo interno, oltre alle zone all’esterno della base come un corpo unico, in collaborazione con il comune di Våler. Il prezzo di vendita di 4 milioni di NOK praticato a Haslemoen AS si fonda su tale presupposto. Questa è anche la ragione per cui nella determinazione del prezzo finale si dovrebbe applicare lo sconto del 30% per la vendita “in blocco” del campo interno più un ulteriore sconto del 20% per tutta la base Haslemoen Leir. Il secondo sconto non può essere inteso come uno sconto “in blocco” che non sarebbe applicabile se l’acquirente non acquistasse tutta la base. Il comune ha precisato che aveva cercato di trattare la vendita nel rispetto delle norme SEE in materia di aiuti di Stato.

(33)

L’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE recita come segue:

“Salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi fra Parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati EFTA o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma, che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.”

(34)

Per essere definita aiuto di Stato, ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE, la vendita deve conferire al beneficiario un vantaggio economico. Se la transazione è stata effettuata conformemente al principio dell’investitore che opera in un’economia di mercato, cioè se il comune ha venduto i terreni al valore di mercato a condizioni accettabili per un venditore privato, la transazione non comporta un aiuto di Stato.

(35)

Gli orientamenti dell’Autorità relativi agli elementi di aiuti di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità illustrano le modalità di applicazione delle norme in materia di aiuti di Stato nella valutazione della vendita di terreni e fabbricati di proprietà pubblica. La sezione 2.1 descrive una vendita attraverso una procedura di offerta incondizionata. La sezione 2.2 descrive una vendita sulla base della valutazione di periti indipendenti. Queste due procedure consentono agli Stati EFTA di trattare la vendita di terreni e fabbricati in modo che siano esclusi a priori aiuti di Stato. Come suindicato, nessuna di queste due procedure è stata seguita in occasione della vendita dei 29 fabbricati da parte del comune di Våler a Haslemoen AS.

(36)

Ai sensi della sezione 2.2, lettera d) degli orientamenti i costi iniziali sostenuti dalle autorità pubbliche per l’acquisto di terreni e fabbricati costituiscono un indicatore del loro valore di mercato a meno che non sia trascorso un considerevole lasso di tempo dall’acquisto da parte del comune. Il valore di mercato non dovrebbe essere inferiore al costo iniziale per un periodo di tre anni a partire dall’acquisto. Va da sé che il costo iniziale quale indicatore del valore di mercato per i tre anni successivi è applicabile soltanto nella misura in cui inizialmente i terreni o i fabbricati sono stati acquisiti al valore di mercato.

(37)

Pertanto, anche se i 29 fabbricati in questione sono stati venduti a Haslemoen AS meno di un anno dopo che il comune aveva acquistato Haslemoen Leir dallo Stato, si pongono due problemi: anzitutto, accertare se la precedente vendita di Haslemoen Leir da parte dello Stato norvegese al comune di Våler sia stata effettuata alle condizioni di mercato; quindi, in caso affermativo, appurare se il comune di Våler abbia successivamente venduto le parti pertinenti del campo interno a Haslemoen AS a un prezzo corrispondente, almeno, ai costi iniziali sostenuti.

(38)

Come suindicato, vi era una notevole incertezza in merito al valore di mercato di Haslemoen Leir nell’ambito delle trattative tra lo Stato e il comune di Våler, in particolare relativamente al valore del campo interno. La prima relazione Agdestein aveva stimato il valore dell’investimento nel campo interno a 39 milioni di NOK (29 milioni di NOK se venduto “in blocco”) e il valore d’uso a 44 milioni di NOK, mentre la valutazione effettuata da Alhau e Bakke indicava un valore d’investimento per tutti i fabbricati uguale a zero NOK.

(39)

Secondo il parere dell’Autorità, tale divario evidenzia l’incertezza di valutazione che vi sarà sempre con questo genere di proprietà, un’ex base militare con vecchi edifici in uno stato di conservazione relativamente buono, sia per quanto concerne gli alloggi che gli altri edifici, situata in una zona remota. Tuttavia, tale divario nella valutazione nel caso in esame può altresì attribuirsi alle varie ipotesi formulate in merito all’uso futuro del sito, nel caso si prevedesse di cedere in affitto i fabbricati o di metterli in vendita, singolarmente o in blocco. Come indicato nella prima relazione Agdestein tali variazioni possono avere una notevole incidenza sul risultato. Per l’Autorità è piuttosto difficile comprendere come mai le parti della transazione non si siano accertate che vi fosse una maggior conformità fra le ipotesi alla base delle valutazioni effettuate prima della conclusione delle stesse.

(40)

Questo ragionamento è tanto più valido in quanto, poco tempo dopo che sono emerse le notevoli differenze di valutazione, le parti si sono accordate per riconciliare i vari punti di partenza semplicemente venendosi incontro. L’applicazione di un metodo come quello illustrato per la determinazione dell’effettivo valore di mercato di una proprietà di grandi dimensioni e del tutto particolare come Haslemoen Leir appare opinabile. L’Autorità è dell’avviso che sarebbe stato più opportuno incaricare nuovi periti o per lo meno riconciliare le valutazioni basandosi su elementi di paragone relativi al futuro utilizzo della base e su un'analisi più dettagliata dei fattori che avevano causato l’enorme divario in prima istanza. A tale riguardo, l’Autorità ricorda che il parlamento norvegese (Stortinget) aveva deliberato che la vendita delle ex basi militari avvenisse al valore di mercato, cfr. considerando 3.

(41)

Anche le valutazioni successive di parti del campo interno messe a disposizione dell’Autorità nel corso dell’indagine sembrano riferirsi a valori più elevati per i fabbricati situati nel campo interno rispetto all’esito prodotto dall’accordo di compromesso, cfr. considerando 22 e 29.

(42)

Se considerata come una transazione a sé stante fra enti pubblici, tale procedura non porrebbe alcun problema. Tuttavia, quando l’acquirente, come nel caso in esame, non ha mai inteso mantenere le proprietà, ma prevedeva invece di rivenderle a privati poco tempo dopo, la questione del valore di mercato diventa più impellente, in particolare, qualora l’acquirente non effettuasse una nuova valutazione e vendesse invece la proprietà allo stesso prezzo, se non addirittura a un prezzo più basso, a un acquirente prescelto.

(43)

Resta comunque il fatto che lo Stato ha venduto la base militare al comune di Våler sulla base di una valutazione di un perito indipendente, e segnatamente la seconda relazione Agdestein. Certamente il metodo seguito dalla valutazione, il cosiddetto “valore ponte” non era nient’altro che un semplice calcolo in base al quale il valore delle due precedenti valutazioni è stato sommato e quindi diviso per due. Tale metodo difficilmente richiederebbe l’ausilio di una perizia esterna e il calcolo in sé non sembra più convincente semplicemente sulla base del fatto che è stato effettuato da un perito indipendente. La relazione è inoltre piuttosto breve, di poco più di una pagina, e sembra, considerata singolarmente, alquanto approssimativa.

(44)

Tuttavia, tale relazione va considerata alla luce delle due precedenti valutazioni, più dettagliate e approfondite, in particolare la prima relazione Agdestein che conteneva le singole valutazioni di tutti i fabbricati del campo interno. L’Autorità ha altresì osservato come nella seconda relazione Agdestein si evidenziassero taluni cambiamenti e adeguamenti apportati anche alle precedenti valutazioni. Ciò sta a indicare che la nuova valutazione è stata in un certo qual modo più dettagliata rispetto a un semplice calcolo di compromesso. Infine, l’Autorità osserva che la relazione, pur precisando che esistevano altri metodi per la determinazione del valore del bene, non contestava il fatto che il “valore ponte” fosse rappresentativo del valore di mercato.

(45)

Pertanto, alla luce della notevole incertezza inerente alla valutazione del valore di una ex base militare comprendente diverse zone e tipi di fabbricati, situata in una zona remota con una popolazione relativamente scarsa, l’Autorità, pur nel dubbio, conclude che Haslemoen Leir è stata venduta dallo Stato al comune di Våler al valore di mercato.

(46)

L'altra questione che si pone è pertanto se il comune nella successiva vendita a Haslemoen AS di parti del campo interno abbia venduto a un prezzo almeno corrispondente al costo iniziale sostenuto.

(47)

Appare complesso appurare se il prezzo di vendita dei 29 fabbricati corrispondesse al costo iniziale, poiché non è mai stato acclarato esplicitamente nel contratto fra lo Stato e il comune quanto quest’ultimo avesse pagato i vari fabbricati del campo interno. Il comune, invece, aveva pagato una somma forfetaria di 15,5 milioni di NOK, comprensiva di uno sconto di “circa il 30%” (21) per l’acquisto di tutto il campo interno. Alla fine, il comune aveva ottenuto un ulteriore sconto del 20% per l’acquisto di tutte e quattro le zone della base militare.

(48)

Si possono contemplare diversi metodi per cercare di determinare l’esatto prezzo di acquisto pagato dal comune per i 29 fabbricati del campo interno, ad esempio sulla base del numero di fabbricati o sul valore, a fronte del numero totale di fabbricati o del valore totale corrisposto. Tuttavia, come indicato in precedenza, non è chiaro all’Autorità se il comune, prima di vendere a Haslemoen AS, abbia realmente effettuato tali calcoli al fine di determinare il costo iniziale corrisposto per i 29 fabbricati in questione. L’Autorità non ha ricevuto documenti risalenti all’epoca dei fatti che attestassero l’esecuzione di detti calcoli nel corso delle trattative o successivamente, quando la vendita è stata presentata al consiglio comunale per l’approvazione.

(49)

Nel corso della procedura amministrativa il comune ha fatto riferimento a varie considerazioni e obiettivi, come la creazione di nuove opportunità di lavoro e il futuro sviluppo del campo interno nel suo complesso, a beneficio della comunità locale. Per quanto tali considerazioni non debbano necessariamente confliggere con una vendita al valore di mercato, esse, in quanto tali, non vanno nemmeno a sostegno del fatto che la vendita sia stata effettuata con il presupposto di escludere elementi di aiuti di Stato. Inoltre, in risposta alla domanda specifica posta dall’Autorità, il comune ha ammesso di non poter documentare, ad oggi, il valore reale delle proprietà in questione al momento della vendita.

(50)

Le modalità con cui è stata trattata la vendita dal consiglio comunale aggiungono ulteriore incertezza all’eventuale presenza di aiuti di Stato. Come suindicato, il comune non ha indetto un bando di gara aperta, né ha chiesto a un perito indipendente di formulare una valutazione dei fabbricati che stava mettendo in vendita. Successivamente, i pareri espressi dai consulenti legali esterni di KS e dal dirigente comunale in merito al rinvio della vendita e al chiarimento sul valore dei beni sono rimasti inascoltati. Il Consiglio avrebbe deliberato di vendere purché KS formulasse una valutazione dei rischi relativamente a eventuali riserve in materia di concorrenza da sottoporre alla giunta comunale, ma l’Autorità non ha ricevuto ulteriori informazioni su tali successive valutazioni dei rischi.

(51)

Il comune ha presentato due calcoli datati 2 maggio 2006, effettuati dal perito del comune, il consulente immobiliare esterno, cfr. la descrizione di cui ai considerando 20 e 21. Il comune sostiene che la prima valutazione dimostra che il costo iniziale di acquisto del campo interno da parte del comune è stato di 12,4 milioni di NOK. Per quanto concerne la seconda, si afferma che il valore stimato degli altri fabbricati nel campo interno che non sono stati venduti a Haslemoen AS ammontava a circa 3,67 e 5 milioni di NOK rispettivamente. Sottraendo tali valori dal costo iniziale di 12,4 milioni di NOK si dimostra, a detta del comune, che il costo iniziale per i 29 fabbricati in questione non è stato superiore a 4 milioni di NOK.

(52)

L’Autorità non condivide l’opinione che tali calcoli dimostrino che i fabbricati in questione siano stati venduti al valore di mercato. Essa contesta sia il punto di partenza relativamente al costo iniziale del campo interno, sia il metodo della sottrazione del valore presunto di altri fabbricati per la determinazione del costo iniziale “residuo”.

(53)

Per quanto concerne il punto di partenza, i calcoli si riferiscono al valore del campo interno indicato nella seconda relazione Agdestein, che ammonta a 15,5 milioni di NOK. Quindi è stato dedotto lo sconto del 20% accordato al comune per l’acquisto di tutta la base militare, che porta ad un valore del campo interno pari a 12,4 milioni di NOK.

(54)

La ratio dello sconto è illustrata nella seconda relazione Agdestein:

“Riteniamo che il prezzo di mercato per l’acquisto congiunto di quattro zone di attività così diverse comporterebbe una riduzione del prezzo che tenga conto, tra l’altro, del rischio e dei maggiori costi d’esercizio. Tuttavia, l’acquirente potrebbe modificare la situazione subito dopo l’acquisto, vendendo separatamente, ad esempio, i terreni agricoli o il bosco, andando quindi in direzione opposta. Le valutazioni della zona degli alloggi e del campo interno sono già comprensive di uno “sconto quantitativo” di circa il 30% in ragione della vendita combinata di queste due aree. Riteniamo che si possa applicare un’ulteriore riduzione del valore di circa il 20% (equivalente a 12 milioni di NOK) qualora l’intera base sia venduta in blocco, il che porta il valore da 58 milioni di NOK a 46 milioni di NOK” (22).

(55)

Pertanto, lo sconto del 20% era subordinato nello specifico all’acquisto da parte del comune di tutta la base militare, ovvero di tutte e quattro le aree summenzionate al considerando 5.

(56)

La già citata valutazione del 2 maggio 2006 non spiega in alcun modo per quale motivo il mercato richiederebbe uno sconto simile nell’eventualità di vendita di una parte di una delle quattro zone. A giustificazione degli sconti praticati a Haslemoen AS, il comune ha affermato che il contratto di vendita fra il comune di Våler e Haslemoen AS si basava sull’ipotesi che l’acquirente avrebbe sviluppato e gestito tutto il campo interno, nonché le zone esterne come un corpo unico, in collaborazione con il comune di Våler. Questa è stata, a detta del comune, la ragione per cui sono stati applicati a Haslemoen AS entrambi gli sconti, quello del 30% per la vendita “in blocco” del campo interno e l’ulteriore sconto del 20% per tutta la base Haslemoen Leir.

(57)

Per quanto talune limitazioni sull’uso futuro di una proprietà possano rappresentare un fattore di riduzione del valore, l’Autorità non è a conoscenza per il caso in esame che di limitazioni che potrebbero giustificare notevoli sconti sul prezzo d’acquisto. Non sembra che il contratto di vendita, né nessun altro documento risalente all’epoca dei fatti trasmesso all’Autorità riportino disposizioni relativamente a tale o ad altri obblighi specifici imposti all’acquirente riguardo alla gestione delle proprietà in collaborazione con il comune.

(58)

Come già indicato, il concetto di esclusione di aiuti di Stato in caso di una nuova vendita almeno al costo iniziale si basa sul presupposto che i terreni o i fabbricati siano stati acquistati inizialmente al valore di mercato. Il fatto che un’autorità pubblica, come nel caso in esame, abbia acquistato più beni di quanti ne abbia rivenduto, e in fase di acquisto abbia ottenuto significativi sconti quantitativi non giustifica l’applicazione degli stessi sconti all’atto della vendita successiva. Occorre infatti un’ulteriore valutazione per determinare se il mercato avrebbe applicato gli stessi sconti anche alla seconda transazione, di portata più limitata.

(59)

Nel caso in esame ciò sembra improbabile già per il solo fatto che entrambi gli sconti erano stati accordati come sconti quantitativi, e nello specifico basati sul fatto che l’acquirente avrebbe acquistato tutta l’area in questione. In effetti, tale doppio sconto sembra già potersi escludere nel caso in esame, in quanto il cosiddetto sconto del 30% era stato concesso per l’acquisto del campo interno in quanto tale. Pertanto, l’ulteriore sconto del 20% deve essere collegato al fatto che l’acquirente, il comune, aveva acquistato anche altre zone della base. Questa sembra anche essere la base reale dello sconto, come indicato nella seconda relazione Agdestein citata in precedenza. Sulla scorta di quanto sopra e in mancanza di valutazioni risalenti all’epoca dei fatti a riprova del contrario, l’Autorità non può che concludere che non è fondata l’ipotesi secondo cui il mercato avrebbe praticato un ulteriore sconto del 20% qualora fossero state messe in vendita solo singole parti del campo interno.

(60)

Nell’esaminare il cosiddetto sconto del 30%, l’Autorità ricorda che la seconda relazione Agdestein ha precisato che il valore del campo interno, che ammontava a 15,5 milioni di NOK, comprendeva lo sconto di 10 milioni di NOK e che si trattava di una stima di ciò che avrebbe richiesto il mercato per l’acquisto del campo interno nel suo complesso, vale a dire di tutti i 44 fabbricati. È d’uopo quindi valutare se il comune potesse accordare uno sconto analogo a Haslemoen AS in sede di acquisto da parte di questa di singole parti del campo interno.

(61)

Prendendo come riferimento il numero di fabbricati, la vendita concerneva 29 dei 44 fabbricati (24), vale a dire circa i 2/3 di tutti gli edifici. Questo dato potrebbe costituire la base per uno sconto quantitativo. Prendendo come riferimento il valore, i calcoli effettuati dal comune inducono a ritenere che i 29 fabbricati rappresentassero una quota notevolmente inferiore del valore totale del campo interno rispetto ai restanti edifici. Il valore attribuito ai 29 fabbricati in questione, pari a 4 milioni di NOK, rappresenta poco meno di un terzo del valore totale, a fronte dei 3,67 milioni di NOK corrispondenti al valore dei fabbricati ancora di proprietà del comune e dei 5 milioni di NOK relativi agli 11 fabbricati rimanenti.

(62)

Le varie relazioni di valutazione presentate nel caso in esame e già menzionate ai considerando 7 e 10 vanno a sostegno dell’affermazione che la vendita di svariati fabbricati in blocco costituisce un elemento di riduzione del prezzo. Oltre alle due relazioni Agdestein, anche la valutazione del 15 marzo 2006 di cui al considerando 29, relativa ai 10 diversi fabbricati del campo interno indicava che si sarebbe dovuto applicare uno sconto del “15-20%” qualora tali 10 fabbricati fossero stati venduti “in blocco”.

(63)

L’Autorità pertanto ritiene che un certo sconto quantitativo sarebbe stato conforme alle condizioni di mercato. Nel caso in esame, è difficile stabilire se lo sconto sia stato del 15, 20 o 25%, a causa della mancanza di valutazioni e documenti risalenti all’epoca dei fatti. Tutto considerato e con riferimento alla valutazione suindicata degli altri 10 fabbricati del campo interno e a un probabile sconto quantitativo del 15–20%, l’Autorità, pur nel dubbio, ritiene che chiunque avesse acquistato 29 dei 44 fabbricati del campo interno avrebbe potuto ottenere uno sconto quantitativo approssimativamente analogo a quello accordato al comune, pari al 25,64%.

(64)

Inoltre, si pone la questione se il costo iniziale dei 29 fabbricati in oggetto possa essere determinato detraendo dal valore del campo interno quello dei fabbricati che non sono stati venduti a Haslemoen AS.

(65)

Il metodo descritto non comportava, fondamentalmente, alcuna valutazione dettagliata dei 29 fabbricati in questione, in quanto vi erano indicazioni a sostegno del fatto che le altre parti del campo interno, avendo un valore sufficientemente elevato, garantivano un valore complessivo corrispondente al costo iniziale asseritamente pagato dal comune per l’acquisto del campo interno. Questo metodo appare incerto e casuale, poiché sono stati valutati tre diversi gruppi di edifici e tutti con metodi diversi. In breve, la relazione che ha determinato il “valore ponte” è stata utilizzata per stabilire il punto di partenza, cioè il costo iniziale del campo interno in quanto tale, pari a 12,4 milioni di NOK. Nella valutazione successiva dei tre diversi gruppi di fabbricati, per i 29 fabbricati in esame è stato considerato un valore notevolmente più basso del “valore ponte”, mentre è stata fornita una stima più elevata sia per gli edifici rimasti di proprietà del comune che per gli altri 11 fabbricati per cui il comune aveva ricevuto un’offerta successivamente. Il valore inferiore è stato definito sulla base del prezzo negoziato con Haslemoen AS, mentre i valori più elevati sono stati determinati sulla scorta delle informazioni più aggiornate pervenute successivamente sotto forma di valutazioni e di una proposta di acquisto.

(66)

L’Autorità è del parere che ciò abbia comportato l’evidente rischio che, anche laddove il valore iniziale del campo interno fosse stato determinato correttamente (quod non, cfr. supra), il prezzo dei 29 fabbricati sarebbe risultato comunque troppo basso, in quanto successive perizie estimative sulle altre zone della base avevano indicato valori più elevati. In effetti, in questo caso, le valutazioni successive indicanti valori più elevati non possono che confermare che il prezzo iniziale di 12,4 milioni di NOK era troppo basso.

(67)

Pertanto, l’Autorità ha concluso che il metodo cui fa riferimento la valutazione del 2 maggio 2006 non era atto a determinare il costo iniziale e quindi il valore di mercato dei 29 fabbricati in questione.

(68)

Come già ricordato, la valutazione del costo iniziale dei 29 fabbricati in esame è complicata dal fatto che non è stato chiarito, nel contratto fra lo Stato e il comune, quanto quest’ultimo abbia pagato per i vari fabbricati del campo interno. Il comune aveva invece corrisposto un importo forfetario dell’ammontare di 15,5 milioni di NOK per tutto il campo interno, comprensivo del cosiddetto sconto del 30% già menzionato. Tuttavia, tale “valore ponte” si basava sulle due valutazioni precedenti.

(69)

La prima relazione Agdestein si basava sulle singole valutazioni dei fabbricati ed è, infatti, l’unica valutazione esistente risalente all’epoca dei fatti. Poiché tale valutazione è stata la base per il calcolo del “valore ponte” che a sua volta è stato usato per la determinazione del prezzo effettivamente pagato dal comune, l’Autorità ritiene che la prima relazione Agdestein fornisca i singoli importi necessari per definire accuratamente il costo iniziale dei 29 fabbricati in questione.

(70)

Il contratto di vendita di cui trattasi comprende i seguenti 29 fabbricati del campo interno (25): nn. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 e 16. I valori dell’investimento per i fabbricati sono valutati nella prima relazione Agdestein come segue:

(71)

La relazione non ha valutato separatamente i singoli fabbricati n. 6 e n. 8 (garage). Essi sono stati valutati insieme con il fabbricato n. 45 (fabbricato composto dalla sede amministrativa, depositi, uffici e laboratorio, non compreso nel contratto con Haslemoen AS) per un totale di 1,9 milioni di NOK. I fabbricati n. 23 e n. 24 (garage e stazione di rifornimento) sono stati egualmente valutati insieme con il fabbricato n. 34 (l’edificio degli uffici della base, che non è stato incluso nel contratto stipulato con Haslemoen AS) per un valore totale di 800 000 NOK. Quindi, si pone la questione se talune delle stime di tali fabbricati valutati nel loro insieme debbano essere attribuite ai fabbricati acquistati da Haslemoen AS, e segnatamente i quattro garage n. 6, 8, 23 e 24. La questione è stata sollevata nella decisione di avvio del procedimento dell’Autorità di cui sopra, in cui essa ha considerato lo scenario più favorevole non tenendo conto di tali fabbricati.

(72)

Pur non avendo ricevuto nessuna documentazione comprovante che i quattro garage summenzionati fossero privi di valore, l’Autorità presume che essi avessero scarso valore, in quanto nella prima relazione Agdestein erano stati inclusi nelle stime relative ad altri fabbricati. Pertanto, in mancanza di documenti risalenti all’epoca dei fatti a riprova del contrario e partendo dall’ipotesi che il valore presunto fosse comunque basso, l’Autorità non sommerà nessun valore specifico per questi quattro fabbricati nella valutazione della parte pertinente del campo interno.

(73)

(74)

Poiché ha confermato che la vendita di Haslemoen Leir da parte dello Stato al comune di Våler è avvenuta al valore di mercato, l'Autorità accetta l’importo di 8 863 712 NOK quale costo iniziale sostenuto dal comune per l’acquisto dei fabbricati e quale indicazione necessaria del valore di mercato.

(75)

(76)

Il comune ha altresì precisato che l’Autorità dovrebbe tener conto degli elementi di riduzione del prezzo, quali l’eventuale contaminazione del terreno e l’obbligo per Haslemoen AS di concedere in comodato gratuito l’edificio scolastico per un anno. Tuttavia, non è stata presentata alcuna documentazione, né risalente all’epoca dei fatti né successiva, relativamente a questi presunti fattori di riduzione del prezzo e alle ripercussioni che avrebbero avuto sul prezzo.

(77)

Per quanto concerne la contaminazione del terreno, l’Autorità conviene sul fatto che questa potrebbe essere un’eventualità piuttosto ovvia, poiché la base è stata utilizzata per scopi militari fin dagli anni ‘50.

(78)

L’Autorità ha osservato, a tal proposito, che la prima relazione Agdestein menzionava specificamente la possibilità di contaminazione del terreno nel campo interno a causa della presenza di serbatoi interrati contenenti carburante e oli. Tuttavia, questo dato non è stato considerato in sede di valutazione. La valutazione effettuata da Alhaug/Bakke, che indica come stima del campo interno un valore uguale a 0 NOK, menzionava sia la possibilità di contaminazione del terreno che l’eventuale presenza di amianto nei fabbricati, senza spingersi tuttavia a azzardare una stima degli eventuali costi connessi.

(79)

Tuttavia, l’Autorità ricorda che le relazioni sono state utilizzate come base per addivenire a un accordo “di compromesso”. Pertanto, si deve presumere che eventuali elementi negativi o di riduzione del prezzo fossero inclusi nel successivo accordo “di compromesso”. Infatti, l’Autorità ritiene che non sia giustificabile alcuna ulteriore riduzione di prezzo sulla base di elementi o circostanze noti ai contraenti della prima operazione e ciò in quanto si deve presumere che tali fattori siano stati considerati all’atto della determinazione del “valore ponte” di vendita. Si deve presumere che la vendita successiva del bene al costo iniziale includa gli stessi fattori di riduzione del prezzo.

(80)

Infine, il contratto fra lo Stato e il comune si riferiva esplicitamente alla possibilità di contaminazione del terreno e faceva riferimento al principio “chi inquina paga”, sancito dalla legge norvegese in materia di inquinamento. Il successivo contratto stipulato fra il comune e Haslemoen AS richiamava specificamente tale obbligo e il fatto che il venditore, ovvero lo Stato norvegese, rimaneva il responsabile dell’eventuale contaminazione del terreno causata dalle pregresse attività militari. Per tali ragioni l’Autorità non ravvisa alcun elemento di riduzione del prezzo a motivo di un’eventuale contaminazione.

(81)

Per quanto concerne il diritto del comune di utilizzare l’edificio scolastico in comodato gratuito per un anno, l’Autorità fa osservare che si trattava di un nuovo obbligo imposto all’acquirente, nel senso che non vi era stato alcun obbligo in tal senso da parte dello Stato nei confronti del comune. Pertanto, non si può presumere che tale elemento fosse compreso nel prezzo basato sul “valore ponte”. Tuttavia, in mancanza di documentazione a sostegno delle ripercussioni economiche di tale obbligo, ovvero dell’eventuale perdita per Haslemoen AS a causa dell’impossibilità di cedere in locazione quel fabbricato per un anno, l’Autorità non può accettare che questo fattore abbia spinto il prezzo verso il basso.

(82)

L’obbligo riguardava solo uno dei fabbricati ed era già stato considerato nella determinazione del prezzo che sarebbe stato difficile cedere subito in locazione tutte le proprietà, in quanto vi era già un'eccedenza di beni in affitto nella zona. Questo aspetto era già stato messo in evidenza da entrambe le valutazioni. Inoltre, il comune si sarebbe fatto carico della parte di costi fissi di riscaldamento dell’edificio per lo stesso periodo. Infine, l’Autorità fa riferimento alla valutazione di cui sopra, in cui accettava che il comune avesse accordato a Haslemoen AS lo stesso sconto quantitativo di cui aveva beneficiato per l’acquisto di tutto il campo interno. Inoltre, l’Autorità non ha aggiunto alcun valore specifico per i quattro garage venduti a Haslemoen AS e valutati insieme con altri fabbricati del campo interno, che Haslemoen AS non ha acquistato. Pertanto, l’Autorità presume che qualsivoglia eventuale perdita derivante dall’impossibilità di cedere in locazione l’edificio scolastico per un anno dall’acquisto si possa considerare compensata da tali considerazioni favorevoli a Haslemoen AS.

(83)

Alla luce di quanto sopra, l’Autorità ha concluso che la vendita dei 29 fabbricati a Haslemoen AS non è stata effettuata conformemente al principio dell’investitore che opera in un’economia di mercato. I fabbricati sono stati venduti a un prezzo inferiore a quello di mercato, il che ha comportato un aiuto di Stato pari a 4 863 712 NOK. Di conseguenza, a seguire, l’Autorità valuterà se la vendita dei fabbricati soddisfa i criteri aggiuntivi di cui all’articolo 61, paragrafo 1 del SEE.

(84)

Per configurarsi come aiuto di Stato, la misura deve essere concessa dallo Stato o tramite risorse statali. Tale concetto comprende tutti i livelli dello Stato, inclusi i comuni. Come sopra dimostrato, la misura ha comportato l'uso di risorse statali in quanto il comune di Våler ha venduto i 29 fabbricati del campo interno ad un prezzo sostanzialmente inferiore a quello di mercato. La transazione ha conferito a Haslemoen AS un vantaggio selettivo in quanto concesso sulla base di un contratto di cui essa era l’unico beneficiario.

(85)

Secondo giurisprudenza costante (27), ai fini di tali disposizioni, per il mero fatto che un aiuto rafforza la posizione di un’impresa nei confronti di altre imprese, concorrenti negli scambi intra-SEE, questi sono da considerarsi influenzati dall’aiuto. L’Autorità ricorda che i fabbricati in questione sono stati valutati e acquistati sulla base del valore dell’investimento, cioè del valore basato sui futuri proventi della locazione. Investire in beni immobili allo scopo di darli in locazione a imprese deve, in quanto tale, essere considerata un’attività economica a livello del SEE, che in Norvegia viene esercitata da operatori provenienti da molti Stati SEE. Per quanto concerne lo specifico beneficiario dell’aiuto, secondo il registro delle imprese norvegese (28), Haslemoen AS si occupa di attività ricettive relative ad alberghi, motel e ristoranti (29). La società gestisce l’Haslemoen Hotell nel campo interno e cede in locazione allo Stato norvegese dei fabbricati per un centro profughi. Nell’esercizio di tutte queste attività Haslemoen AS deve essere considerata in concorrenza con imprese analoghe in Norvegia e in altri Stati SEE. La misura pertanto produce effetti distorsivi della concorrenza e incide sugli scambi fra le parti contraenti.

(86)

Alla luce di quanto sopra, l’Autorità ha concluso che la vendita dei 29 fabbricati a Haslemoen AS ha comportato un aiuto di Stato pari a 4 863 713 NOK.

(87)

Ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3, all’Autorità di vigilanza EFTA si devono comunicare, in tempo utile perché presenti le sue osservazioni, i progetti volti a concedere o modificare aiuti. Lo Stato interessato non può dare esecuzione alle misure proposte prima che tale procedura abbia condotto a una decisione finale. Le autorità norvegesi non hanno notificato all’Autorità la vendita dei 29 fabbricati da parte del comune di Våler a Haslemoen AS. L’Autorità ha quindi concluso che le autorità norvegesi non hanno rispettato gli obblighi ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3.

(88)

Le autorità norvegesi non hanno fatto valere alcun argomento in grado di dimostrare che gli aiuti di Stato contenuti nella transazione potessero essere considerati un aiuto di Stato compatibile.

(89)

Le misure di sostegno di cui all’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE sono generalmente incompatibili con il funzionamento dell’accordo stesso, a meno che possano beneficiare di una deroga ai sensi dell’articolo 61, paragrafi 2 o 3, dell’accordo SEE.

(90)

La deroga di cui all’articolo 61, paragrafo 2, non è applicabile all’aiuto in questione, che non persegue nessuno degli obiettivi elencati in questa disposizione. Non si applica al caso in esame neppure l’articolo 61, paragrafo 3, lettere a) e b) dell’accordo SEE. Inoltre, la zona in cui si trova la proprietà non può beneficiare di aiuti regionali ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 3, lettera c) dell’accordo SEE.

(91)

L’Autorità pertanto ritiene che la transazione oggetto d’esame non possa essere giustificata ai sensi delle disposizioni in materia di aiuti di Stato dell’accordo SEE.

(92)

Poiché l’aiuto pari a 4 863 713 NOK è stato concesso a Haslemoen AS senza essere stato notificato all’Autorità, esso costituisce un aiuto illegale ai sensi dell’articolo 1, lettera f) della parte II del protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e la Corte. In virtù dell’articolo 14, parte II del protocollo 3 del citato accordo, l’Autorità decide che qualsiasi aiuto illegale che sia incompatibile con le norme in materia di aiuti di Stato ai sensi dell’accordo SEE deve essere recuperato presso i beneficiari.

(93)

L’Autorità è dell’avviso che nessun principio generale precluda la restituzione dell’aiuto nel caso in questione. Secondo una giurisprudenza consolidata, la soppressione di un aiuto illegittimo mediante recupero è la logica conseguenza dell’accertamento della sua illegittimità. Pertanto, il recupero di un aiuto statale illegittimamente concesso, onde ripristinare lo status quo ante, non può, in linea di principio, ritenersi un provvedimento sproporzionato rispetto alle finalità delle disposizioni dell’accordo SEE in materia di aiuti di Stato.

(94)

Per effetto della restituzione dell’aiuto, il beneficiario è privato del vantaggio di cui aveva fruito sul mercato rispetto ai suoi concorrenti e la situazione esistente prima della corresponsione dell’aiuto è ripristinata. (30) Da questa funzione del rimborso risulta anche che, in generale e salvo circostanze eccezionali, l’Autorità non abusa del suo potere discrezionale quando chiede allo Stato EFTA di recuperare le somme concesse a titolo di aiuto illegittimo perché non fa che ripristinare la situazione precedente (31). Inoltre, tenuto conto del carattere imperativo della vigilanza sugli aiuti statali operata dall’Autorità ai sensi del protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e la Corte, le imprese beneficiarie di un aiuto possono fare legittimo affidamento, in linea di principio, sulla regolarità dell’aiuto solamente qualora quest’ultimo sia stato concesso nel rispetto della procedura prevista dal menzionato protocollo. (32) Il caso in questione non presenta circostanze eccezionali tali da indurre i beneficiari a nutrire legittime aspettative.

(95)

In linea con gli articoli 14, paragrafo 2, della parte II del protocollo 3 dell’accordo sull’Autorità di vigilanza e la Corte e gli articoli 9 e 11 della decisione 195/04/COL dell’Autorità, del 14 luglio 2004, il recupero dell’aiuto indebitamente concesso di 4 863 713 NOK dovrebbe comprendere gli interessi composti.

(96)

L’Autorità ha concluso che le autorità norvegesi hanno dato illegittimamente esecuzione all’aiuto in questione in violazione dell’articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3.

(97)

L’aiuto di Stato presente nella vendita dei 29 fabbricati del campo interno di Haslemoen Leir non è compatibile con il funzionamento dell’accordo SEE per le ragioni suindicate e dovrebbe essere recuperato a far data dalla conclusione del contratto di vendita del 22 maggio 2006,