19.10.2017   

HR

Službeni list Europske unije

L 269/53

(1)

Društvo Gámaþjónustan hf. („podnositelj pritužbe”) podnijelo je e-poštom 2. travnja 2014. pritužbu Tijelu o navodnoj nezakonitoj državnoj potpori koju je dodijelio Grad Reykjavík („Grad”) na temelju najma nekretnine i zemlje na području Gufunes u Reykjaviku na Islandu društvu Íslenska Gámafélagið („ÍG”) po cijeni navodno nižoj od tržišne (2).

(2)

Nakon preliminarnog ispitivanja Tijelo je 30. lipnja 2015. donijelo Odluku br. 261/15/COL o pokretanju službenog istražnog postupka o navodnoj državnoj potpori. Dopisom od 1. listopada 2015. (3) islandska nadležna tijela odgovorila su na odluku Tijela.

(3)

Odluka Tijela o pokretanju službenog istražnog postupka objavljena je 24. rujna 2015. u Službenom listu Europske unije i njegovu Dodatku o EGP-u, čime se zainteresiranim stranama dalo rok od mjesec dana da podnesu svoje primjedbe na preliminarna stajališta Tijela (4).

(4)

Nakon što mu je odobreno produljenje roka za tjedan dana, društvo ÍG podnijelo je svoje primjedbe u dopisu od 29. listopada 2015. (5) Tijelo nije primilo nikakve druge primjedbe. Nakon isteka roka od mjesec dana za podnošenje primjedbi, Tijelo je e-poštom od 25. studenoga 2015. primilo informacije o tržištu od podnositelja pritužbe (6). Dopisom od 26. studenoga 2015. (7) Tijelo je proslijedilo primjedbe i informacije o tržištu islandskim nadležnim tijelima koja su dobila mogućnost da na njih odgovore. Islandska nadležna tijela odgovorila su dopisom od 5. siječnja 2016. (8). O predmetu se raspravljalo i na sastanku predstavnika islandskih nadležnih tijela i Tijela održanom u Reykjaviku 12. veljače 2016.

(5)

Konačno, Tijelo je od podnositelja pritužbe e-poštom primilo dodatne informacije o razvojima događaja na području Gufunes u dopisima od 21. svibnja 2016. (9), 27. svibnja 2016. (10) i 15. prosinca 2016. (11).

(6)

Područje Gufunes nalazi se u okrugu Grafarvogur u Reykjaviku, na Islandu. Na tom je području do 2001. poslovala tvornica gnojiva Áburðarverksmiðjan. Fond za plansku izgradnju Reykjavika (Skipulagssjóður Reykjavíkur, „SR”) kupio je 2002. tvornicu i okolno područje od dioničara tvornice Áburðarverksmiðjan („kupoprodajni ugovor”). Prema navodima islandskih nadležnih tijela, prvotni je plan bio ukloniti sve zgrade i opremu s tog područja. Fond SR raspušten je 2007. te je osnovan novi fond, Eignasjóður, koji je preuzeo imovinu i zadaće fonda SR.

(7)

U skladu s gradskim prostornim planom Reykjavika za razdoblje 2001. – 2024., područje Gufunes ima stambenu namjenu i nije namijenjeno industrijskim aktivnostima (12). Osim toga, na tom se području planira izgradnja autoceste Sundabraut koja će povezivati područja Laugarnes i Gufunes. Nadalje, u skladu s gradskim planom Reykjavika za razdoblje 2010. – 2030., industrijsko područje Gufunesa vraća se u prijašnje stanje te je na tom mjestu u budućnosti predviđeno mješovito urbano područje namijenjeno stambenim jedinicama i čistim poslovnim aktivnostima (13). Ni u jednom se planu u budućnosti ne predviđa smještanje industrijskih aktivnosti na tom području.

(8)

Kada je SR u veljači 2002. kupio zemlju i nekretnine na području Gufunes, ondje se nalazilo više najmoprimaca (uglavnom poduzetnici i investitori). Tada je društvo ÍG imalo ugovor o najmu s tvornicom Áburðarverksmiðjan koji je sklopljen 29. listopada 1999. („ugovor iz 1999.”). U ugovoru iz 1999. određena je mjesečna najamnina u iznosu od 159 240 ISK na temelju cijene po kvadratnom metru (14). ÍG se tom zemljom koristio za potrebe svojeg poslovanja u području gospodarenja otpadom. U skladu s kupoprodajnim ugovorom, SR je preuzeo sve obveze i prava od tvornice Áburðarverksmiðjan u pogledu postojećih ugovora o najmu, uključujući i ugovor iz 1999. s društvom ÍG.

(9)

Prema navodima Grada, na području Gufunes stalno je bilo mnogo aktivnosti te se njime teško upravljalo. Osim toga, zgrade i oprema bile su u lošem stanju, neki najmoprimci nisu plaćali najam te je došlo do nakupljanja otpada, primjerice, olupina automobila. Gradu je stoga bilo jasno da će, u skladu sa svojim obvezama zemljovlasnika, morati zaposliti osoblje za danonoćni nadzor tog područja.

(10)

S obzirom na to stanje, nije se smatralo realnim ponuditi to područje u svrhu najma. Stoga je odlučeno da se postojeći ugovori o najmu ne produlje te da se umjesto toga sklopi ugovor samo s jednom stranom. Slijedom toga, SR je odlučio pregovarati o uvjetima najma, čišćenja i nadzora područja s društvom ÍG koje je tada bilo najveći pojedinačni najmoprimac te je na vrijeme plaćalo najamninu (15). Između fonda SR i društva ÍG sklopljeni su sljedeći ugovori:

(11)

Prema navodima Grada, iako je u najmu društva ÍG zemlja površine od 130 000 m2, samo 110 000 m2 te zemlje upotrebljivo je za potrebe društva. Ukupna registrirana površina zgrada iznosi 24 722 m2. Prema podacima iz islandskog registra nekretnina, vrijednost zemlje koja je prethodno bila u vlasništvu tvornice Áburðarverksmiðjan iznosi 211 000 000 ISK. Vrijednost zemlje u najmu društva ÍG nije procijenjena, no Grad je vrijednost sve zemlje koja je prethodno bila u vlasništvu tvornice Áburðarverksmiðjan procijenio na približno 137 000 000 ISK. Ukupna registrirana vrijednost zgrada koje su u najmu društva ÍG iznosi 850 323 512 ISK (22).

(12)

U skladu s člankom 4. stavkom 2. islandskog Zakona o prihodima lokalne samouprave br. 4/1995, porez na nekretnine plaća vlasnik zemljišta, osim u slučajevima koji uključuju iznajmljena poljoprivredna gospodarstva i parcele ili druge oblike ugovornog korištenja zemljom u kojima porez plaća stanar ili korisnik. Predmetna zemlja, zgrade i oprema nalaze se na utvrđenom lučkom području koje pripada društvu Faxaflóahafnir sf., a iznajmljeno je Gradu. Stoga Grad plaća porez na nekretnine na unajmljeno zemljište i nekretnine koje iznajmljuje društvu ÍG.

(13)

Iako nijedan ugovor ne uključuje informacije o vrijednosti usluga koje pruža ÍG, Grad je dostavio tablicu s utvrđenim procjenama troškova društva ÍG koji su određeni u općem ugovoru o najmu iz 2005. i njegovim kasnijim izmjenama (na koje se u nastavku teksta kolektivno upućuje pojmom „ugovori o najmu”) od trenutka sklapanja općeg ugovora o najmu iz 2005. do isteka razdoblja najma 2018. (23). Procjenu su izvršili gradski stručni analitičari. Osim toga, u dostavljenim informacijama nalaze se i troškovi dovršenih i troškovi nedovršenih projekata rušenja. Prema dostavljenim informacijama, prosječan mjesečni trošak koji snosi ÍG iznosi 10 815 624 ISK, uključujući trošak najamnine. Mjesečni trošak najma stoga iznosi približno 25 % ukupnih mjesečnih troškova društva ÍG.

(14)

Kad je sklopljen ugovor o najmu od 22. veljače 2005., SR nije nametnuo nikakve obveze društvu ÍG. Obveze društva ÍG uvedene su općim ugovorom o najmu iz 2005. od 14. listopada 2005. te su određene s obzirom na predložena rušenja i procijenjene troškove čišćenja, uklanjanja i nadzora područja. Obveze u pogledu čišćenja i uklanjanja smatrale su se opsežnima s obzirom na stanje područja. U nastavku se nalazi procjena troškova društva ÍG u skladu s njegovim obvezama određenima u općem ugovoru o najmu iz 2005. (24):

(15)

Početkom 2014. Gradsko vijeće Reykjavika odlučilo je uspostaviti upravljački odbor koji će predstaviti viziju za područje Gufunes (25). Odbor je predložio otvoreni idejni natječaj o budućem planskom uređenju područja Gufunes. Gradsko vijeće Reykjavika odlučilo je, na sjednici u lipnju 2015., objaviti oglas o natječaju kojim se potiče zainteresirane strane da dostave ideje o budućoj organizaciji područja Gufunes (26). Nakon objave oglasa Grad je primio četiri ideje. Jedan od tih podnesaka poslalo je društvo RVK Studios, koje se bavi proizvodnjom filmova, a koje je izrazilo svoju zainteresiranost da kupi dio zgrada na području Gufunes radi osnivanja filmske industrije na tom području. Zgrade za čiju je kupnju društvo RVK Studios izrazilo zainteresiranost neke su od nekretnina nekadašnje tvornice Áburðarverksmiðjan koje su iznajmljene društvu ÍG na temelju ugovora o najmu.

(16)

Grad i društvo RVK Studios dali su nakon toga dvama neovisnim agentima za nekretnine da procjene vrijednost predmetnog dijela područja Gufunes (27). Na sjednici Gradskog vijeća od 18. studenoga 2015. Vijeće je zadužilo gradski Ured za upravljanje nekretninama i gospodarski razvoj da počne pregovarati s društvom RVK Studios na temelju tih procjena vrijednosti (28). Osim toga, Vijeće je zadužilo Ured da počne pregovarati s društvom ÍG o napuštanju područja i mogućem premještanju u skladu s odredbama općeg ugovora o najmu iz 2005.

(17)

Gradsko vijeće Reykjavika 19. svibnja 2016. pristalo je sklopiti ugovor s društvom RVK Studios o kupoprodaji određenih nekretnina na području Gufunes (29). Grad je nakon toga priopćio da će društvo ÍG premjestiti svoje poslovne aktivnosti u novo gradsko industrijsko područje u Esjumelaru (30). Gradonačelnik Reykjavika i glavni izvršni direktor društva ÍG potpisali su 20. svibnja 2016. ugovore o raskidu ugovorā o najmu i o premještanju društva ÍG te su otvorili radove na novim poslovnim prostorima društva ÍG u Esjumelaru. Grad je 27. svibnja 2016. potpisao ugovor s društvom RVK Studios o kupoprodaji nekih od nekretnina nekadašnje tvornice Áburðarverksmiðjan (31). Veličina nekretnina prodanih društvu RVK Studios iznosi 8 400 m2, a kupoprodajna cijena iznosila je 301 650 000 ISK. Grad je društvu RVK Studios odobrio i pravo kupnje područja istočno od tih zgrada, ukupne površine od 19 200 m2. Društvo RVK Studios godišnje će za to pravo kupnje plaćati 1 000 ISK po m2.

(18)

Prema navodima podnositelja pritužbe, Grad je društvu ÍG dodijelio nezakonitu državnu potporu na temelju najma nekretnine i zemlje na području Gufunes po cijenama nižima od tržišnih. U svojoj pritužbi Tijelu podnositelj pritužbe navodi da, iako je teško odrediti točan iznos potpore, jasno je da je cijena niža od razumne tržišne cijene. S obzirom na to da društvo ÍG ne plaća uobičajenu tržišnu cijenu, ono uživa konkurentsku prednost. Nadalje, prema navodima podnositelja pritužbe, za zemlju na području Gufunes zainteresirana su mnoga poduzeća koja trebaju prostrano zemljište za svoje poslovne aktivnosti, primjerice prometna čvorišta i poduzeća koja se bave skladištenjem.

(19)

Podnositelj pritužbe napomenuo je da je cijena najma općim ugovorom o najmu iz 2005. bila utvrđena na iznos od dva milijuna ISK s godišnjim povećanjima u skladu s indeksom potrošačkih cijena (porez na nekretnine, koji ne plaća društvo ÍG, već vlasnik nekretnine, tj. Grad, iznosi 41 % iznosa godišnje najamnine). Nadalje, društvo ÍG ima određene obveze u pogledu održavanja koje se smatraju dijelom cijene najma iako se približni iznosi troškova tih obveza ne mogu pronaći u ugovorima. Osim toga, ugovorima o najmu ne zabranjuje se društvu ÍG davanje zemlje u podnajam trećim stranama. Podnositelj pritužbe naglašava da ugovori o najmu ne sadržavaju nikakvu procjenu o mogućem prihodu na temelju davanja u podnajam dijelova nekretnine te o tome utječe li to na iznos cijene najma.

(20)

Podnositelj pritužbe napominje i da je nejasno koja je cijena po kvadratnom metru te način određivanja cijene najma. Prema navodima podnositelja pritužbe, na temelju različitih priznatih metodologija određivanja cijene tržišna bi cijena najma nekretnine trebala biti između 12 milijuna i 41 milijun ISK mjesečno. Podnositelj pritužbe tvrdi da najam nekretnine društvu ÍG po cijeni koja je znatno niža od tržišne vrijednosti nije u skladu s pravilima EGP-a o državnim potporama.

(21)

U Odluci br. 261/15/COL Tijelo je preliminarno ocijenilo predstavljaju li ugovori o najmu područja Gufunes sklopljeni između Grada i društva ÍG državnu potporu u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u te, ako predstavljaju, može li se tu državnu potporu smatrati spojivom s funkcioniranjem Sporazuma o EGP-u.

(22)

Nakon što je ocijenilo informacije koje su dostavila islandska nadležna tijela, Tijelo je preliminarno zaključilo da nije moguće isključiti mogućnost da ugovori između Grada i društva ÍG predstavljaju državnu potporu u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u. U Odluci br. 261/15/COL utvrđeni su sljedeći aspekti:

(23)

Prema stajalištu Tijela, bili su potrebni dodatni dokazi kako bi se utvrdilo mogu li se uvjeti ugovorā o najmu smatrati spojivima s funkcioniranjem Sporazuma o EGP-u.

(24)

Slijedom toga, Tijelo je sumnjalo u to jesu li ugovori o najmu između Grada i društva ÍG predstavljali državnu potporu, te ako jesu, može li se utvrditi da su spojivi s funkcioniranjem Sporazuma o EGP-u u skladu s njegovim člankom 61. stavkom 3. točkom (c).

(25)

Prema stajalištu Grada, ugovori s društvom ÍG ne uključuju državnu potporu u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u jer društvo ÍG nije time ostvarilo prednost.

(26)

Prema stajalištu Grada, ugovori od 22. veljače 2005. i 14. listopada 2005. sklopljeni su u uobičajenim tržišnim uvjetima jer je najamnina bila utemeljena na najamnini utvrđenoj nakon otvorenog postupka oglašavanja provedenog potkraj 2003. te je bila u skladu s analizama/procjenama koje su izradili gradski stručnjaci.

(27)

Grad navodi da metodologije koje je podnositelj pritužbe predstavio nisu prikladne za utvrđivanje tržišne cijene najma. Umjesto toga, Grad uspoređuje situaciju s najmom druge nekretnine, tj. nekadašnje državne tvornice cementa na adresi Sævarhöfði 31 koja je smještena u industrijskom području sličnom području Gufunes.

(28)

Grad je 2014. kupio nekretninu na adresi Sævarhöfði 31. Središnji ured za javnu nabavu (Ríkiskaup) objavio je 2013., u ime islandske države, oglas o davanju te nekretnine u najam. Kad je Grad kupio tu nekretninu, obvezao se dati najvišu ponudu u skladu s oglasom. Središnji ured za javnu nabavu primio je četiri ponude, među kojima je najviša iznosila 420 000 ISK mjesečno, u kojima nisu bile utvrđene nikakve posebne usluge ili obveze za najmoprimca. Vrijednost nekretnine na adresi Sævarhöfði 31 procijenjena je na 293 028 000 ISK. Stoga je najviša ponuda za najam iznosila 0,147 % procijenjene vrijednosti nekretnine. U usporedbi s time, cijena najma u skladu s općim ugovorom o najmu iz 2005. sklopljenim s društvom ÍG iznosi 0,320 % procijenjene vrijednosti područja Gufunes. Grad naglašava da je cijena najma nekretnine na adresi Sævarhöfði 31 utvrđena nakon otvorenog postupka oglašavanja te pošteno odražava tržišnu vrijednost industrijskih područja u Gradu u uobičajenim tržišnim uvjetima. Ovom usporedbom pokazuje se da se cijena najma koju je plaćalo društvo ÍG nikako ne može smatrati nižom od tržišne vrijednosti industrijskih područja u Gradu, osobito imajući na umu to da u cijenu najma nekretnine na adresi Sævarhöfði 31 nisu u obzir uzeti čimbenici koji su utjecali na cijenu najma za područje Gufunes.

(29)

Prema stajalištu Grada, činjenica da su druge strane kasnije bile zainteresirane za to područje nije od velike važnosti pri ocjeni potražnje za tim područjem u vrijeme sklapanja općeg ugovora o najmu iz 2005., tj. u listopadu 2005. U to se vrijeme nije smatralo realnim ponuditi to područje u najam. Društvo ÍG snosilo je sve troškove čišćenja područja i dovođenja zgrada u ispravno stanje. Osim toga, ostale strane nisu pokazale zainteresiranost kad je 2003. oglašeno davanje tog područja u najam. Stoga se mora pretpostaviti da je kasnija zainteresiranost povezana sa stanjem tog područja nakon što je društvo ÍG preuzelo upravljanje njime.

(30)

Prema stajalištu Grada, najviša cijena nije jedini čimbenik koji bi Tijelo trebalo uzeti u obzir pri primjeni kriterija subjekta u tržišnom gospodarstvu. Umjesto toga, relevantno je pitanje bi li subjekt u tržišnom gospodarstvu zaključio predmetnu transakciju u jednakim uvjetima (32). Nadalje, usporedbu između ponašanja javnih i privatnih ulagača treba provesti na temelju pristupa koji bi privatni ulagač imao u vrijeme predmetne transakcije, uzimajući u obzir dostupne informacije i predvidiva kretanja u to vrijeme.

(31)

U vrijeme sklapanja ugovorā između Grada i društva ÍG tržišni uvjeti nisu bili uobičajeni jer nije postojalo aktivno tržište za industrijske nekretnine ove vrste i u takvom stanju. Stoga, prema stajalištu Grada, uobičajene tržišne uvjete treba ocijeniti iz objektivne i provjerljive perspektive koja je postojala u to vrijeme. S obzirom na navedeno, Grad smatra da se takve informacije nalaze u dokumentima koje je Reykjavík dostavio u ovom predmetu. Nadalje, ako bi se moglo pokazati uobičajene tržišne uvjete za industrijska područja ove vrste, primjerom cijene najma dobivene 2014. za bivšu državnu tvornicu cementa na adresi Sævarhöfði 31 pokazuje se tržišna vrijednost industrijskih područja kao što je područje Gufunes.

(32)

Prema stajalištu Grada, obveze nametnute društvu ÍG ugovorima o najmu ne mogu se uspoređivati sa spornim obvezama u predmetu Haslemoen Leir  (33). Obveza smanjenja cijene koju se osporavalo u tom predmetu odnosila se na mogući gubitak za društvo Haslemoen AS ako ono ne bi moglo iznajmiti određenu zgradu. Međutim, obveze nametnute društvu ÍG odnosile su se na poslove održavanja nekretnine i njezino poboljšavanje, rušenje, ponovno povezivanje cijevi za električne vodove, vodu i grijanje te ostale građevinske radove na tom području. Troškove tih obveza procijenili su stručni analitičari Grada na temelju rezultata nedavnih natječaja za slične projekte. Unatoč nepostojanju dokumentacije kojom bi se potkrijepio točan gospodarski učinak usluga povjerenih društvu ÍG te unatoč nesigurnosti u pogledu prostornih planova, Tijelo mora prihvatiti da su te obveze imale učinak smanjenja cijene najma. Prema stajalištu Grada, bilo bi nerazumno odbaciti učinak obveza, osobito s obzirom na to da su stvarni troškovi koje je društvo ÍG snosilo zbog tih obveza u skladu s procjenom.

(33)

Prema stajalištu Grada, Grad je djelovao kao subjekt u tržišnom gospodarstvu te je u obzir uzeo pitanja u pogledu prostornog planiranja pri sklapanju ugovorā o najmu s društvom ÍG. Grad je u ugovor uključio vrlo teške i kratkotrajne klauzule o raskidu ugovora kako bi mogao u kratkom roku osloboditi područje ako bi, i kada bi, država pristala na početak izgradnje autoceste Sundabraut. Fond SR bio je temeljito upoznat s nekretninama i područjem te je bio u dobrom položaju da objektivno procijeni je li stanje područja bilo dovoljno dobro da bi ga se moglo iznajmljivati na tržištu. Privatni bi ulagač uvijek obraćao pozornost na prostorne planove pri odlučivanju o korištenju zemljištem i nekretninama.

(34)

S obzirom na navedene okolnosti, Grad tvrdi da su ugovori o najmu s društvom ÍG usklađeni s kriterijem subjekta u tržišnom gospodarstvu.

(35)

Prema navodima društva ÍG, velika površina zemlje donosi mu vrlo ograničenu korist kao najmoprimcu te samo čini obveze održavanja i nadzora težima i skupljima. Osim toga, iako su zgrade prostrane u pogledu površine u kvadratnim metrima, one su u vrlo lošem stanju. ÍG ističe da su zgrade zapravo kupljene kako bi ih se srušilo. Bilo je planirano potpuno rušenje te je bila predviđena izgradnja stambenog područja i autoceste na toj lokaciji. Stoga je bilo kakav izračun na temelju površine u kvadratnim metrima ili veličine zemlje nebitan za utvrđivanje tržišne vrijednosti najma tog područja.

(36)

Fond SR se 2003. koristio područjem i zgradama u području Gufunes za pružanje usluga skladištenja nizu pojedinaca i poduzeća kojima je SR naložio da napuste ostala područja u Gradu. Taj je aranžman uskoro, s logističkog gledišta, postao problematičan za fond SR pa je on stoga društvu ÍG ponudio najam cijelog područja u cilju raščišćavanja tog područja. ÍG u početku nije bio sklon preuzimanju tog zadatka jer je na tom području bilo nekoliko problema, primjerice, teški najmoprimci, velik broj olupina automobila i industrijski otpad.

(37)

Tijekom posljednjih deset godina, ÍG je trošio prosječno 16,5 milijuna ISK svaki mjesec na održavanje i ostale troškove koje bi u pravilu trebao snositi najmodavac. Te se troškove mora uzeti u obzir pri ocjeni tržišne vrijednosti najma.

(38)

Prema navodima društva ÍG, zgrade na području Gufunes u iznimno su lošem stanju, unatoč sredstvima uloženima u njihovu obnovu. Gotovo svaka zgrada prokišnjava, a većina krovova zgrada oštećena je i beskorisna. Nadalje, gotovo svi prozori, osim onih na uredskoj zgradi, oštećeni su i beskorisni, mnogi su katovi zgrada u opasnom stanju, a na nekim mjestima postoje rupe te stubišta koja ne ispunjavaju uvjete iz pravnih propisa. Osim toga, u većini zgrada nema vode ni zahoda, a električne instalacije nisu usklađene s regulatornim mjerama.

(39)

Nadalje, ÍG je tijekom najvećeg dijela razdoblja najma bio suočen s činjenicom da je Grad mogao zatražiti povrat zemlje u kratkom roku. Odredba o kratkom roku za raskid ugovora od 18 mjeseci te obveza povrata dijela zemlje na zahtjev u roku od samo 12 mjeseci predstavljale su smetnju u poslovanju kao što je odlaganje otpada, koje uključuje teške strojeve i opremu.

(40)

Prema stajalištu društva ÍG, kasnija zainteresiranost podnositelja pritužbe ima ograničeno značenje pri ocjeni potražnje za područjem u vrijeme sklapanja općeg ugovora o najmu iz 2005. Stanje 2005. bilo je takvo da se tada nije smatralo realnim ponuditi to područje u najam. ÍG je otada uložio znatna sredstva za obnovu, čišćenje i održavanje tog područja. Stoga se mora pretpostaviti da je kasnija zainteresiranost povezana sa stanjem tog područja nakon što je društvo ÍG preuzelo upravljanje njime.

(41)

Konačno, ÍG je dostavio neovisnu procjenu najma, s datumom od 15. listopada 2015., koju je izradila agencija za nekretnine 101 Reykjavík Fasteignasala (34). U procjeni najma daje se procjena vrijednosti općeg ugovora o najmu iz 2005. u listopadu 2005. na temelju vrijednosti i stanja pojedinačnih nekretnina. Zaključak je procjenitelja da ukupna mjesečna vrijednost najma nekretnina i područja iznosi 1 870 000 ISK.

(42)

Članak 61. stavak 1. Sporazuma o EGP-u glasi kako slijedi:

„Osim ako nije drugačije propisano ovim Sporazumom, svaka potpora koju dodjeljuju države članice EZ-a, države EFTA-e, ili koja se preko državnih sredstava u bilo kojem obliku, koja narušava ili prijeti narušavanjem tržišnog natjecanja pogodujući određenim poduzećima ili proizvodnji određenih proizvoda nespojiva je s provedbom ovog Sporazuma u mjeri u kojoj utječe na trgovinu između ugovornih strana.”

(43)

Time se podrazumijeva da mjera predstavlja državnu potporu u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u ako su kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti: i. mjeru dodjeljuje država ili se dodjeljuje preko državnih sredstava; ii. mjerom se korisniku dodjeljuje selektivna ekonomska prednost; iii. mjera može imati učinak na trgovinu između ugovornih strana te može narušiti tržišno natjecanje.

(44)

U nastavku Tijelo iznosi obrazloženje svojeg zaključka da ugovorima o najmu društvo ÍG nije ostvarilo prednost u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u.

(45)

Prednost, u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u, svaka je gospodarska korist koju poduzeće ne bi ostvarilo u uobičajenima tržišnim uvjetima, tj. bez intervencije države, i koja ga stoga stavlja u povoljniji položaj u odnosu na njegove konkurente (35). Da je transakcija provedena pod povoljnijim uvjetima, u smislu da je društvo ÍG plaćalo najam po cijeni nižoj od tržišne, društvo bi dobivalo prednost u smislu pravila o državnim potporama.

(46)

Kako bi ispitalo ovo pitanje, Tijelo primjenjuje kriterij „subjekta u tržišnom gospodarstvu” pri čemu se ponašanje država ili javnih nadležnih tijela pri prodaji ili davanju imovine u najam uspoređuje s ponašanjem privatnih gospodarskih subjekata (36).

(47)

Svrha je kriterija subjekta u tržišnom gospodarstvu ocijeniti je li država dodijelila prednost poduzeću ne postupajući kao privatni subjekt u tržišnom gospodarstvu s obzirom na određenu transakciju, npr. prodaju ili najam imovine (37). Javno nadležno tijelo mora zanemariti ciljeve javne politike i umjesto toga usredotočiti se na pojedinačni cilj ostvarivanja tržišne stope povrata ili dobiti na svoja ulaganja te tržišne cijene za prodaju ili najam imovine (38). Tijelo, međutim, napominje da se tom ocjenom u pravilu moraju u obzir uzeti sva posebna prava ili obveze povezane s predmetnom imovinom, osobito one koje bi mogle utjecati na tržišnu vrijednost.

(48)

Usklađenost s tržišnim uvjetima te pitanje odgovara li dogovorena cijena u nekoj transakciji tržišnoj cijeni, može se utvrditi određenim zamjenskim sredstvima. Organiziranje otvorenog, transparentnog i bezuvjetnog postupka nadmetanja općenito je primjereno sredstvo za osiguravanje toga da nacionalna nadležna tijela prodaju ili daju u najam imovinu u skladu s kriterijem subjekta u tržišnom gospodarstvu te da je za predmetne robe i usluge plaćena pravedna tržišna vrijednost. Međutim, to ne znači automatski da se, u slučaju nepostojanja urednog postupka nadmetanja ili u slučaju postojanja mane u takvom postupku, time potvrđuje pretpostavka postojanja državne potpore. Tijelo se može oslanjati i na druga zamjenska sredstva, uključujući stručne procjene vrijednosti.

(49)

S obzirom na navedeno, Tijelo prvo mora ispitati je li Grad organizirao postupak nadmetanja koji je primjeren za utvrđivanje tržišne cijene (39). Međutim, u ovom je slučaju potvrđeno da nije pokrenut nikakav javni natječaj u pogledu predmetnog područja. Dodatno, nije provedena neovisna procjena vrijednosti prije sklapanja općeg ugovora o najmu iz 2005.

(50)

Grad je, međutim, istaknuo da su pri utvrđivanju najamnine u općem ugovoru o najmu iz 2005. s društvom ÍG razmotreni različiti postojeći ugovori o najmu na tom području koji su sklopljeni nakon objave otvorenih oglasa u islandskim medijima 2003. Međutim, Tijelo smatra da su ti oglasi bili samo pozivi na iskaz interesa i ne predstavljaju otvoren i konkurentan postupak nadmetanja. Osim toga, oni se nisu odnosili na to područje u cijelosti, ponuđeno u najam jednom najmoprimcu, nego su se odnosili na pojedinačne nekretnine unutar tog područja.

(51)

Tijelo stoga zaključuje da taj postupak oglašavanja ne ispunjava zahtjeve u pogledu kriterija subjekta u tržišnom gospodarstvu. U skladu s time, taj postupak ne može pružiti pouzdano zamjensko sredstvo za utvrđivanje tržišne cijene predmetnog prava najma.

(52)

Kao što je prethodno navedeno, nepostojanje zadovoljavajućeg postupka nadmetanja ne isključuje mogućnost da Tijelo primijeni kriterij subjekta u tržišnom gospodarstvu. Međutim, Tijelo mora ispitati sadržaj predmetne transakcije i posebno usporediti dogovorenu cijenu s tržišnom cijenom. U tu svrhu, Tijelo se u pravilu poziva na neovisnu stručnu procjenu vrijednosti koja služi kao zamjensko sredstvo za tržišnu cijenu. Takva bi studija idealno trebala biti izrađena u vrijeme provođenja transakcije. Međutim, Tijelo se u svojoj ocjeni može oslanjati i na ex post procjenu vrijednosti (40).

(53)

Grad je naveo da postoji nekoliko problema koji utječu na tržišnu cijenu najma na području Gufunes. Prvo, zgrade i oprema bile su u lošem stanju, neki najmoprimci nisu plaćali najamninu te je došlo do nagomilavanja otpada koji je trebalo očistiti. Drugo, vladala je nesigurnost u pogledu prostornih planova za područje Gufunes. Industrijska aktivnost povlači se iz tog područja u skladu s prijašnjim i sadašnjim gradskim planovima te Grad stoga ne može sklopiti dugoročni ugovor o najmu nekretnine. Treće, društvo ÍG ima obvezu povrata dijela zemlje na zahtjev u roku od 12 mjeseci, a kratak je i rok za raskid ugovora za cijelo područje, uključujući zgrade, koji iznosi 18 mjeseci.

(54)

Kao što je prethodno navedeno, Grad je tijekom pregovora s društvom RVK Studios o prodaji zgrada na području Gufunes dao dvama neovisnim agentima za nekretnine da procijene vrijednost nekretnina i prava najma. Iako se te neovisne procjene ne odnose izravno na tržišnu cijenu najma tih nekretnina, njima se potvrđuje loše stanje nekretnina i njihova tržišna vrijednost. Oba neovisna procjenitelja istaknula su da zgrade prokišnjavaju, nisu dovoljno izolirane, sadržavaju znatne količine industrijskog otpada iz vremena kad je na toj zemlji bila tvornica gnojiva te su općenito propale. Osim toga, neke od zgrada sadržavaju azbest, a ostale treba srušiti.

(55)

Kao što je prethodno navedeno, Grad je dao i usporedbu sa sličnom industrijskom nekretninom smještenom na adresi Sævarhöfði 31. Središnji ured za javnu nabavu oglasio je najam te nekretnine te je prihvaćena najviša od četiriju dobivenih ponuda, u iznosu od 420 000 ISK mjesečno. Taj ugovor o najmu nije uključivao nikakve posebne usluge ili obveze koje bi trebao izvršiti najmoprimac. Ta najviša ponuda za najam iznosi 0,147 % procijenjene vrijednosti nekretnine dok cijena najma u skladu s općim ugovorom o najmu iz 2005. s društvom ÍG iznosi 0,320 % procijenjene vrijednosti područja Gufunes.

(56)

Osim toga, agencija za nekretnine 101 Reykjavík Fasteignasala provela je neovisnu procjenu vrijednosti općeg ugovora o najmu iz 2005. (41), Datum procjene vrijednosti jest 15. listopada 2015. Ona se temelji na vrijednosti i stanju pojedinačnih nekretnina koje su pojedinačno procijenjene i pregledane. U toj procjeni vrijednosti razmatraju se stanje nekretnina i područja u vrijeme sklapanja općeg ugovora o najmu iz 2005. te tada prevladavajući tržišni uvjeti. Procjenitelj zaključuje da je ukupna mjesečna vrijednost najma nekretnina u listopadu 2005. iznosila 1 870 000 ISK. Međutim, u skladu s općim ugovorom o najmu iz 2005., mjesečna najamnina koju je plaćalo društvo ÍG utvrđena je u iznosu od 2 000 000 ISK te se ponovno izračunavala svaki mjesec u skladu s indeksom potrošačkih cijena (42). Stoga je najamnina koju je mjesečno plaćalo društvo ÍG viša od tržišne cijene najma u skladu sa stručnom procjenom vrijednosti.

(57)

Uzevši u obzir sve prethodno navedeno, Tijelo smatra da opći ugovor o najmu iz 2005. nije sklopljen po cijeni nižoj od tržišne.

(58)

Konačno, Tijelo napominje da se ni u usporedbi s nekretninom na adresi Sævarhöfði 31 ni u procjeni vrijednosti koju je izradila agencija za nekretnine 101 Reykjavík Fasteignasala ne uzimaju u obzir posebne obveze iz ugovora o najmu, posebice kratak rok za raskid ugovora (na koji se Grad u međuvremenu pozvao) te različite obveze u pogledu održavanja. Financijski učinak tih obveza na cijenu najma teško je brojčano izraziti. Međutim, te obveze po svojoj prirodi idu u korist Gradu, a na štetu društva ÍG, dodatno potvrđujući zaključak Tijela da je opći ugovor o najmu iz 2005. sklopljen po tržišnim uvjetima.

(59)

S obzirom na prethodno navedeno, Tijelo zaključuje da društvo ÍG ugovorima o najmu nije ostvarilo gospodarsku prednost.

(60)

Na temelju prethodne ocjene, Tijelo smatra da ugovori o najmu sklopljeni između Grada i društva ÍG o najmu područja Gufunes ne sadržavaju državnu potporu u smislu članka 61. stavka 1. Sporazuma o EGP-u,