a.

Suomessa merkittävin asuinkiinteistöihin liittyvä haavoittuvuus on kotitalouksien runsas ja kasvava velkaantuneisuus. Tällä hetkellä velan suhde tuloihin on Suomessa historiallisesti ennennäkemättömän korkealla tasolla ja ylittää myös unionin keskimääräisen tason. Tämä johtuu siitä, että kotitalouksien tulojen kasvu on vaimentunut kotitalouksien jatkaessa kuitenkin samanaikaisesti luottojen ottamista. Lisäksi velka on keskittynyt melko pieneen joukkoon runsaasti velkaantuneita kotitalouksia. Nämä kotitaloudet ovat erityisen haavoittuvia kielteisiille taloudellisille olosuhteille tai asuinkiinteistömarkkinoiden kielteiselle kehitykselle. Suomen asuntolainamarkkinoilla tarjotaan lisäksi useimmiten vaihtuvakorkoisia lainoja, mikä altistaa kotitaloudet korkoriskeille.

b.

Kotitalouksien lainanoton ja asuntojen hintojen kehitys on viime vuosina maltistunut merkittävästi, mikä lieventää jonkin verran havaittuja rahoitusvakausriskejä. Lisäksi Suomessa kotitalouksilla on tapana lyhentää asuntolainojaan ja näin ollen keskimääräinen luototusaste on vanhojen lainojen osalta huomattavasti matalampi kuin uusien lainojen osalta.

c.

Asuinkiinteistöjen hintaindikaattorit, kuten hintojen suhde vuokriin ja tuloihin, ovat lähellä pitkän aikavälin keskiarvojaan, mikä viittaa siihen, että Suomessa ei ole selviä merkkejä asuntojen hintojen yliarvostuksesta. Suomen talousnäkymät ovat kuitenkin tällä hetkellä heikot, joten negatiivinen taloudellinen sokki voisi johtaa asuntojen hintojen laskuun. Suomen lainsäädännössä otettiin heinäkuussa 2016 käyttöön uusien asuntolainojen enimmäisluototussuhde, jolla varmistetaan vakuuskatteen vähimmäistaso uusien asuntolainojen osalta. Enimmäisluototussuhde on hyödyllinen, jos hinnat kääntyvät laskuun.

d.

Suomalaisilla pankeilla on suuret asuntolainasalkut, joiden riskipainot ovat alhaisemmat kuin niiden eurooppalaisilla kilpailijoilla. Lisäksi suomalaiset pankit turvautuvat voimakkaasti markkinarahoitukseen, ja markkinarahoitus on rahoitusmarkkinoiden epävakaustilanteissa osoittautunut vähemmän pysyväisluontoiseksi rahoituslähteeksi. Suomen pankkisektorin keskittyneisyys sekä sen koon suhde kansantalouteen kärjistävät näitä haavoittuvuuksia. Pohjois- ja Baltian maiden pankkien välisten kytkösten johdosta yhdessä maassa ilmenevillä asuinkiinteistöstresseihin liittyvillä vaikeuksilla saattaisi lisäksi olla heijastevaikutuksia kyseisen alueen muihin maihin. Kuitenkin Suomen pankit kuuluvat unionin parhaiten pääomitettujen pankkien joukkoon, ja niiden pääoma on korkealaatuista. Ottaen huomioon suomalaisten pankkien vakavaraisuusasteen yleinen korkea taso sekä Suomen viranomaisten käyttöönottamat pääomapuskurit, Suomen pankkisektorilla vaikuttaisi olevan kyky kestää suoria asuinkiinteistömarkkinasokkeja.

e.

Talous- tai finanssimarkkinasokki voisi kuitenkin johtaa edellä mainittujen riskien toteutumiseen. Jos esimerkiksi työttömyys lisääntyisi ja/tai tulojen kasvu hidastuisi, tämä voisi johtaa lainojenhoitokyvyn heikkenemiseen erityisesi runsaasti velkaantuneissa kotitalouksissa, ja asuntolainojen takaisinmaksun laiminlyöntien määrä saattaisi kasvaa, mikä aiheuttaisi luottotappioita pankeille, erityisesti jos asuinkiinteistöjen hinnat laskevat. Lisäksi, jos talouden epäsuotuisa skenaario toteutuisi, siihen liittyvät kielteiset vaikutukset kotitalouksien tuloihin ja omaisuuteen saattaisivat vahvistaa alkuperäistä sokkia, mikä puolestaan vahvistaisi suoria ja välillisiä kielteisiä vaikutuksia rahoitusjärjestelmän vakauteen (esim. kotitalouksien olisi vähennettävä kulutustaan pystyäkseen hoitamaan lainansa).

f.

EJRK panee merkille Suomessa käyttöönotetut asuinkiinteistömarkkinoihin liittyvät toimenpiteet, esim. asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden asteittainen supistaminen, enimmäisluototussuhteen soveltaminen uusiin asuntolainoihin, suunnitelmat asettaa tiukempia pääomavaatimuksia kiinteistölainavastuille sekä pääomapuskureiden etupainotteinen käyttöönotto (ml. järjestelmäriskin kannalta merkittäviä pankkeja koskevat erityiset vaatimukset). Vaikka nämä toimenpiteet ovat asianmukaisia asuinkiinteistöihin liittyvien haavoittuvuuksien luonteeseen nähden, ne saattavat olla riittämättömiä niihin puuttumiseksi täysimääräisesti. On kuitenkin pantava merkille, ettei suomalaisilla viranomaisilla ole oikeudellisia valtuuksia ottaa käyttöön muita relevantteja makrovakaustoimenpiteitä (esim. erilaiset lainan kokoa rajoittavat katot mm. sen perusteella, kuinka suuri laina on suhteessa tuloihon tai lainanhoitorasitukseen) kotitalouksien velkaantumisen rajoittamiseksi,