BILAGA I

KRITERIER FÖR ATT UPPFYLLA REKOMMENDATIONERNA

1.   Rekommendation A

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna A och B om de:

a)	granskar huruvida de relevanta indikatorerna avseende lånevillkor för bostadslån beaktas eller genomförs inom ett ramverk för bevakning av de risker som utgår från bostadssektorn inom deras jurisdiktion.

b)	granskar hur användningen av de indikatorer som framgår av rekommendation A.1 utvecklas för sådan bevakning.

c)	granskar i vilken utsträckning den information som redan finns tillgänglig, eller förväntas finnas tillgänglig i framtiden, om de relevanta indikatorerna är tillräckligt representativa för de aktuella lånevillkoren på deras inhemska bostadslånemarknad.

d)	granskar huruvida förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna och -flödena.

e)	om de, om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna eller -flödena, granskar hur användningen av indikatorerna för riskbedömning som framgår av delrekommendation A.2 utvecklas.

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna A.3 och A.4 om de:

a)	säkerställer antagandet av de metoder som anges i bilaga IV för beräkningen av de indikatorer som anges i rekommendationerna A.1 och A.2.

b)	i fall där andra metoder används än de som anges i bilaga IV för beräkningen av de relevanta indikatorerna, rapporterar metodens tekniska funktion och hur effektiv den kan övervaka risker som härrör från sektorn bostadsfastigheter.

c)	säkerställer att de relevanta indikatorerna som anges i rekommendationerna A.1 och A.2 används för att övervaka riskerna inom sektorn bostadsfastigheter minst årsvis.

2.   Rekommendation B

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna B.1 och B.2 om de:

a)	granskar utvecklingen av bevakningen av den univariata fördelningen och de valda gemensamma fördelningarna av de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlaga A i bilaga II.

b)	granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation B.2 och av förlaga A i bilaga II som riktlinjer för att övervaka relevanta risker.

Om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna eller -flödena, anses de nationella makrotillsynsorganen uppfylla rekommendation B.3 om de:

a)	granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta indikatorerna för segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder.

b)	granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta uppgifterna fördelade efter de dimensioner som framgår av förlagorna A och B i bilaga II.

3.   Rekommendation C

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna C.1 och C.2 om de:

a)	granskar huruvida de relevanta indikatorerna för inhemska exponeringar mot sektorn kommersiella fastigheter beaktas eller genomförs inom ramverket för bevakning av de risker som utgår från sektorn kommersiella fastigheter i deras jurisdiktion.

b)

säkerställer att deras ramverket för bevakning av risker inkluderar indikatorer över den fysiska marknaden, indikatorer över det finansiella systemets kreditexponeringar och indikatorerna över lånevillkor. om insamlingen av dessa typer av indikatorer över den fysiska marknaden inte ingår i en makrotillsynsmyndighets mandat, anses denna omöjlighet tillräcklig för att förklara varför den relevanta myndigheten varit inaktiv under granskningsfasen.

c)	granskar huruvida investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn.

d)	i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, granskar vilka framsteg användningen av de ytterligare indikatorerna för riskbedömning som framgår av rekommendation C.2 gör.

e)	granskar vilka framsteg användningen av de indikatorer som framgår, som minimikrav, av rekommendation C.1, och i förekommande fall rekommendation C.2, gör.

f)	granskar huruvida informationen om dessa indikatorer (som redan finns tillgänglig eller förväntas bli tillgängliga) är tillräckligt representativa för den inhemska marknaden för kommersiella fastigheter.

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna C.3 och C.4 om de:

a)	säkerställer antagandet av de metoder för beräkningen av de indikatorer som framgår av rekommendation C.1 och rekommendation C.2 enligt vad som anges i bilaga V och, om detta är tillämpligt för kommersiella fastigheter, bilaga IV.

b)	i fall där andra metoder används än de som anges i bilaga IV och bilaga V för beräkningen av de relevanta indikatorerna, rapporterar metodens tekniska funktion och hur effektiv den kan övervaka risker som härrör från sektorn kommersiella fastigheter.

c)

säkerställer att de indikatorer som framgår av rekommendation C.1 används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter minst kvartalsvis för indikatorerna över de fysiska marknaderna, utlåningsflöden (inkl. flöden av osäkra fordringar och reserveringar för kreditförluster) och tillhörande lånevillkor, samt minst årsvis för stockar av lån (inkl. stockar av osäkra fordringar och reserveringar för kreditförluster) och tillhörande lånevillkor.

d)

i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, säkerställer att de indikatorer som framgår av rekommendation C.2 används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter minst kvartalsvis för investeringsflöden (inklusive värderingsjusteringar av investeringar) samt minst årsvis för investeringsstockar (inklusive värderingsjusteringar av investeringar).

4.   Rekommendation D

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendation D om de:

a)	granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlagorna A, B och C i bilaga III.

b)	granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation D.2 och av förlagorna A, B och C i bilaga III som riktlinjer för att övervaka relevanta risker.

c)	i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation D.3 och förlaga B i bilaga III som riktlinjer för att övervaka relevanta risker.

d)	i fall där ytterligare indikatorer används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter, rapporterar den ytterligare information som används för att bevaka risker.

5.   Rekommendation E

De europeiska tillsynsmyndigheterna anses uppfylla rekommendation E om de:

a)	tar fram en förlaga för offentliggörande av uppgifter om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

b)	minst en gång per år publicerar aggregerade uppgifter som samlats in enligt befintliga rapporteringskrav om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

BILAGA II

INDIKATIVA FÖRLAGOR FÖR INDIKATORER ÖVER SEKTORN BOSTADSFASTIGHETER

1.   Förlaga A: indikatorer och tillhörande uppdelningar för bostadslån

FLÖDEN= nya bostadslån under rapporteringsperioden, enl. långivarens bedömning. Nationella myndigheter med ansvar för makrotillsynen som har förmåga skilja mellan helt nya och omförhandlade bostadslån ges möjlighet att ange de omförhandlade lånen separat. STOCKAR= uppgifter avseende stockar av bostadslån på rapporteringsdagen (t.ex. årets utgång) nv= belopp i nationell valuta #= antal kontrakt å= år AVG= genomsnittet för den aktuella kvoten varav= varav

UNIVARIAT FÖRDELNING

Översikt över portföljen av bostadslån		FLÖDEN			Ursprunglig lånekostnad/inkomst (LSTI-O)		FLÖDEN
Utbetalade lån		nv, #			VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)
varav: förvärv för uthyrningsändamål		nv, #			varav: förvärv för uthyrningsändamål		AVG (i %)
varav: ägarbebodda		nv, #			varav: ägarbebodda		AVG (i %)
varav: förstagångsköpare		nv, #			varav: förstagångsköpare		AVG (i %)
varav: lån i utländsk valuta		nv, #			varav: lån i utländsk valuta		AVG (i %)
varav: fullständig amortering		nv, #			varav: fullständig amortering		AVG (i %)
varav: delvis amortering		nv, #			varav: delvis amortering		AVG (i %)
varav: utan amortering (*1)		nv, #			varav: utan amortering (*1)		AVG (i %)
varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen		nv, #			varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen		nv, #			varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen		nv, #			varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: > 10å för den första räntebestämningen		nv, #			varav: > 10å för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: omförhandlade (frivilligt)		nv, #			FÖRDELNING
					≤10 %		nv, #
					]10 % ; 20 %]		nv, #
Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)		FLÖDEN			]20 % ; 30 %]		nv, #
					]30 % ; 40 %]		nv, #
VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)			]40 % ; 50 %]		nv, #
varav: förvärv för uthyrningsändamål		AVG (i %)			]50 % ; 60 %]		nv, #
varav: ägarbebodda		AVG (i %)			> 60 %		nv, #
varav: förstagångsköpare		AVG (i %)			Ej tillgängliga		nv, #
varav: lån i utländsk valuta		AVG (i %)
varav: fullständig amortering		AVG (i %)
varav: delvis amortering		AVG (i %)			Ursprunglig kvot skuldbetalning/inkomst (DSTI-O) (FRIVILLIG UPPGIFT)		FLÖDEN
varav: utan amortering (*1)		AVG (i %)
FÖRDELNING					VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)
≤ 50 %		nv, #			FÖRDELNING
]50 % ; 60 %]		nv, #			≤10 %		nv, #
]60 % ; 70 %]		nv, #			]10 % ; 20 %]		nv, #
]70 % ; 80 %]		nv, #			]20 % ; 30 %]		nv, #
]80 % ; 90 %]		nv, #			]30 % ; 40 %]		nv, #
]90 % ; 100 %]		nv, #			]40 % ; 50 %]		nv, #
]100 % ; 110 %]		nv, #			]50 % ; 60 %]		nv, #
> 110 %		nv, #			> 60 %		nv, #
Ej tillgängliga		nv, #			Ej tillgängliga		nv, #

Aktuell belåningsgrad (LTV-C)			STOCKAR		Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O)		FLÖDEN
VÄGT GENOMSNITT			AVG (i %)		VÄGT GENOMSNITT		Avg
FÖRDELNING					FÖRDELNING
≤ 50 %			nv, #		≤3		nv, #
]50 % ; 60 %]			nv, #		]3 ; 3,5 ]		nv, #
]60 % ; 70 %]			nv, #		]3,5 ; 4]		nv, #
]70 % ; 80 %]			nv, #		]4 ; 4,5 ]		nv, #
]80 % ; 90 %]			nv, #		]4,5 ; 5]		nv, #
]90 % ; 100 %]			nv, #		]5 ; 5,5 ]		nv, #
]100 % ; 110 %]			nv, #		]5,5 ; 6]		nv, #
> 110 %			nv, #		> 6		nv, #
Ej tillgängliga			nv, #		Ej tillgängliga		nv, #

Ursprungliga löptid		FLÖDEN			Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O)		FLÖDEN
VÄGT GENOMSNITT		AVG (år)			VÄGT GENOMSNITT		Avg
FÖRDELNING					FÖRDELNING
≤ 5å		nv, #			≤3		nv, #
]5å ; 10å]		nv, #			]3 ; 3,5 ]		nv, #
]10å ; 15å]		nv, #			]3,5 ; 4]		nv, #
]15å ; 20å]		nv, #			]4 ; 4,5 ]		nv, #
]20å ; 25å]		nv, #			]4,5 ; 5]		nv, #
]25å ; 30å]		nv, #			]5 ; 5,5 ]		nv, #
]30å ; 35å]		nv, #			]5,5 ; 6]		nv, #
> 35å		nv, #			]6,5 ; 7]		nv, #
Ej tillgängliga		nv, #			> 7		nv, #
					Ej tillgängliga		nv, #

GEMENSAM FÖRDELNING

FLÖDEN		Ursprunglig lånekostnad/inkomst (LSTI-O)				FLÖDEN		Ursprunglig lånekostnad/inkomst (LSTI-O)
		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %		Tidsperiod för den första räntebestämningen		≤30 %	]30 % ; 50 %]	>50 %
LTV-O ≤ 80 %						varav ≤ 1å		nv, #	nv, #	nv, #
Ursprunglig löptid						varav ] 1å; 5å]		nv, #	nv, #	nv, #
≤ 20å		nv, #	nv, #	nv, #		varav ] 5å; 10å]		nv, #	nv, #	nv, #
]20å ; 25å]		nv, #	nv, #	nv, #		varav > 10å		nv, #	nv, #	nv, #
> 25å		nv, #	nv, #	nv, #
LTV-O ]80 %-90 %]						FLÖDEN		Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O)
Ursprunglig löptid
≤ 20å		nv, #	nv, #	nv, #		Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)		≤ 4	]4 ; 6]	> 6
]20å ; 25å]		nv, #	nv, #	nv, #		LTV-O ≤ 80 %		nv, #	nv, #	nv, #
> 25å		nv, #	nv, #	nv, #		LTV-O ]80 % ; 90 %]		nv, #	nv, #	nv, #
LTV-O ]90 %-110 %]						LTV-O ]90 % ; 110 %]		nv, #	nv, #	nv, #
Ursprunglig löptid						LTV-O >110 %		nv, #	nv, #	nv, #
≤ 20å		nv, #	nv, #	nv, #
]20å ; 25å]		nv, #	nv, #	nv, #
> 25å		nv, #	nv, #	nv, #
LTV-O >110 %
Ursprunglig löptid
≤ 20å		nv, #	nv, #	nv, #
]20å ; 25å]		nv, #	nv, #	nv, #
> 25å		nv, #	nv, #	nv, #

2.   Förlaga B: indikatorer och tillhörande uppdelningar avseende bostadslån för segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder

FLÖDEN= nya bostadslån under rapporteringsperioden, enl. långivarens bedömning. Nationella myndigheter med ansvar för makrotillsynen som har förmåga skilja mellan helt nya och omförhandlade bostadslån ges möjlighet att ange de omförhandlade lånen separat. STOCKAR= uppgifter avseende stockar av bostadslån på rapporteringsdagen (t.ex. årets utgång) ncu= belopp i nationell valuta #= antal kontrakt å= år AVG= genomsnittet för den aktuella kvoten varav= varav

LÅN AVSEENDE FÖRVÄRV FÖR UTHYRNING

Översikt av lån avseende förvärv för uthyrning		FLÖDEN		Ursprunglig räntetäckningsgrad (ICR-O)		FLÖDEN
Utbetalade lån		ncu, #		VÄGT GENOMSNITT		Avg
varav: förstagångsköpare		ncu, #		FÖRDELNING
varav: lån i utländsk valuta		ncu, #		≤ 100 %		ncu, #
varav: fullständig amortering		ncu, #		] 100 % ; 125 %]		ncu, #
varav: delvis amortering		ncu, #		] 125 % ; 150 %]		ncu, #
varav: utan amortering (*2)		ncu, #		] 150 % ; 175 %]		ncu, #
varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen		ncu, #		] 175 % ; 200]		ncu, #
varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen		ncu, #		> 200 %		ncu, #
varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen		ncu, #
varav: > 10å för den första räntebestämningen		ncu, #		Ursprunglig kvot mellan lån/hyra (LTR-O)		FLÖDEN
				VÄGT GENOMSNITT		Avg
Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)		FLÖDEN		FÖRDELNING
				≤ 5		ncu, #
VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)		] 5 ; 10]		ncu, #
FÖRDELNING				] 10 ; 15]		ncu, #
≤ 50 %		ncu, #		] 15 ; 20 ]		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		> 20		ncu, #
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #
]80 % ; 90 %]		ncu, #
]90 % ; 100 %]		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #
> 110 %		ncu, #
Ej tillgängliga		ncu, #

LÅN AVSEENDE ÄGARBEBODDA BOSTÄDER

Översikt av lån avseende ägarbebodda bostäder		FLÖDEN		Ursprunglig lånekostnad/inkomst (LSTI-O)		FLÖDEN
Utbetalade lån		ncu, #		VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)
varav: förstagångsköpare		ncu, #		varav: förstagångsköpare		AVG (i %)
varav: lån i utländsk valuta		ncu, #		varav: lån i utländsk valuta		AVG (i %)
varav: fullständig amortering		ncu, #		varav: fullständig amortering		AVG (i %)
varav: delvis amortering		ncu, #		varav: delvis amortering		AVG (i %)
varav: utan amortering (*2)		ncu, #		varav: utan amortering (*2)		AVG (i %)
varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen		ncu, #		varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen		ncu, #		varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen		ncu, #		varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen		AVG (i %)
varav: > 10å för den första räntebestämningen		ncu, #		varav: > 10å för den första räntebestämningen		AVG (i %)
				FÖRDELNING
Aktuell belåningsgrad (LTV-C)		FLÖDEN		≤10 %		ncu, #
				]10 % ; 20 %]		ncu, #
VÄGT GENOMSNITT		AVG (i %)		]20 % ; 30 %]		ncu, #
varav: förstagångsköpare		AVG (i %)		]30 % ; 40 %]		ncu, #
varav: lån i utländsk valuta		AVG (i %)		]40 % ; 50 %]		ncu, #
varav: fullständig amortering		AVG (i %)		]50 % ; 60 %]		ncu, #
varav: delvis amortering		AVG (i %)		> 60 %		ncu, #
varav: utan amortering (*2)		AVG (i %)		Ej tillgängliga		ncu, #
FÖRDELNING
≤ 50 %		ncu, #
]50 % ; 60 %]		ncu, #		Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O)		FLÖDEN
]60 % ; 70 %]		ncu, #
]70 % ; 80 %]		ncu, #		VÄGT GENOMSNITT		Avg
]80 % ; 90 %]		ncu, #		FÖRDELNING
]90 % ; 100 %]		ncu, #		≤3		ncu, #
]100 % ; 110 %]		ncu, #		]3 ; 3,5 ]		ncu, #
> 110 %		ncu, #		]3,5 ; 4]		ncu, #
Ej tillgängliga		ncu, #		]4 ; 4,5 ]		ncu, #
				]4,5 ; 5]		ncu, #
				]5 ; 5,5 ]		ncu, #
				]5,5 ; 6]		ncu, #
				> 6		ncu, #
				Ej tillgängliga		ncu, #

Aktuell belåningsgrad (LTV-C)			STOCKAR
VÄGT GENOMSNITT			AVG (i %)
FÖRDELNING
≤ 50 %			ncu, #
]50 % ; 60 %]			ncu, #
]60 % ; 70 %]			ncu, #
]70 % ; 80 %]			ncu, #
]80 % ; 90 %]			ncu, #
]90 % ; 100 %]			ncu, #
]100 % ; 110 %]			ncu, #
> 110 %			ncu, #
Ej tillgängliga			ncu, #
Ursprungliga löptid i år		FLÖDEN
VÄGT GENOMSNITT		Avg (i år)
FÖRDELNING
≤ 5å		ncu, #
]5å ; 10å]		ncu, #
]10å ; 15å]		ncu, #
]15å ; 20å]		ncu, #
]20å ; 25å]		ncu, #
]25å ; 30å]		ncu, #
]30å ; 35å]		ncu, #
> 35å		ncu, #
Ej tillgängliga		ncu, #

---

(*1)  I förekommande fall bör amorteringsfria lån för vilka det finns ett s.k. ”redemption vehicle” uppges separat.

(*2)  I förekommande fall bör amorteringsfria lån för vilka det finns ett s.k. ”redemption vehicle” uppges separat.

BILAGA III

INDIKATIVA FÖRLAGOR FÖR INDIKATORER ÖVER SEKTORN KOMMERSIELLA FASTIGHETER

1.   Förlaga A: indikatorer över den fysiska marknaden

	Indikator		Uppdelning
		Frekvens	Typ av egendom (1)	Egendomens belägenhet (2)
Fysisk marknad	Prisindex kommersiella fastigheter	Kvartalsvis	I	I
	Hyresindex	Kvartalsvis	I	I
	Index över hyresavkastning	Kvartalsvis	I	I
	Lediga bostäder	Kvartalsvis	K	K
	Påbörjad nybyggnation	Kvartalsvis	#	#

2.   Förlaga B: indikatorer över det finansiella systemets exponeringar

	Indikator		Uppdelning
		Frekvens	Typ av egendom (3)	Egendomens belägenhet (4)	Typ av investerare (5), (10)	Typ av långivare (6)	Investerarens (10) / långivarens nationalitet (7)	Summa
Flöden  (8)	Investeringar i kommersiella fastigheter (10)	Kvartalsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	— varav: direkta innehav av kommersiella fastigheter	Kvartalsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	— varav: indirekta innehav av kommersiella fastigheter	Kvartalsvis			nv		nv	nv
	Värdejustering av investeringar i kommersiella fastigheter	Kvartalsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	Utlåning till kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt)	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	— varav: till ej färdigställda projekt	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	Osäkra lånefordringar avseende kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt).	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	— varav: till ej färdigställda projekt	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	Reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt).	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	— varav: till ej färdigställda projekt	Kvartalsvis	nv	nv		nv	nv	nv

	Indikator		Uppdelning
		Frekvens	Typ av egendom (3)	Egendomens belägenhet (4)	Typ av investerare (5), (10)	Typ av långivare (6)	Investerarens (10) / långivarens nationalitet (7)	Summa
Stockar  (9)	Investeringar i kommersiella fastigheter (10)	Årsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	— varav: direkta innehav av kommersiella fastigheter	Årsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	— varav: indirekta innehav av kommersiella fastigheter	Årsvis			nv		nv	nv
	Värdejustering av investeringar i kommersiella fastigheter	Årsvis	nv	nv	nv		nv	nv
	Utlåning till kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt)	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	— varav osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	Reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	Utlåning till ej färdigställda projekt (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter)	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	— varav osäkra fordringar	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv
	Reserveringar för kreditförluster avseende ej färdigställda projekt	Årsvis	nv	nv		nv	nv	nv

3.   Förlaga C: indikatorer över lånevillkor  (11)

	Indikator	Frekvens	Vägt genomsnitt av kvoter
Flöden  (12)	Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)	Kvartalsvis	K
	Ursprunglig räntetäckningsgrad (ICR-O)	Kvartalsvis	K
	Ursprunglig täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-O)	Kvartalsvis	K

	Indikator	Frekvens	Vägt genomsnitt av kvoter
Stockar  (13)	Aktuell belåningsgrad (LTV-C)	Årsvis	K
	Aktuell räntetäckningsgrad (ICR-C)	Årsvis	K
	Aktuell täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-C)	Årsvis	K

---

(1)  Typ av egendom delas upp i kontor, detaljhandel, industri, bostad samt annan typ (alla inhemska marknader).

(2)  Egendomens belägenhet delas upp på inhemska ”bästa läge” och ”övriga lägen”.

I= index

K= kvot

#= kvadratmeter

(3)  Typ av egendom delas upp i kontor, detaljhandel, industri, bostad samt annan typ.

(4)  Egendomens belägenhet delas upp på inhemska ”bästa läge” och ”övriga lägen” samt utland.

(5)  Typ av investerare delas upp i banker, försäkringsbolag, pensionsinstitut, investeringsfonder, fastighetsbolag samt annan typ.

(6)  Typ av långivare delas upp i banker, försäkringsbolag, pensionsinstitut, investeringsfonder, fastighetsbolag samt annan typ.

(7)  Nationalitet delas upp i inhemska, Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EEA) samt övriga världen.

(8)  Flöden anges brutto för investeringar, utlåning och osäkra fordringar (endast nya lån /investeringar omfattas, återbetalningar eller reducering av existerande belopp beaktas ej).

Flöden anges netto för värderingsjusteringar av investeringar och reserveringar för kreditförluster.

(9)  Stockuppgifter avseende investeringar i kommersiella fastigheter, värderingsjusteringar på investeringar i kommersiella fastigheter, (osäkra) fordringar avseende kommersiella fastigheter samt reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter per rapporteringsdagen.

(10)  Endast om investeringarna utgör en betydande andel finansiering av kommersiella fastigheter.

nv= belopp i nationell valuta

(11)  Exklusive ej färdigställda projekt, som kan bevakas utifrån kvoten mellan lån/kostnad (LTC).

(12)  Flödesuppgifter för nyproduktion av kommersiella fastighetslån under rapporteringsperioden.

(13)  Stockuppgifter avseende stockar av kommersiella fastighetslån på rapporteringsdagen.

K= kvot

BILAGA IV

RIKTLINJER FÖR MÄTNINGEN OCH BERÄKNINGEN AV INDIKATORERNA

Denna bilaga innehåller överordnade riktlinjer för mätningen och beräkningen av de indikatorer som används i förlagorna i bilaga II och, i tillämpliga fall, bilaga III. Det är inte meningen att ge detaljerade tekniska anvisningar om hur förlagorna ska fyllas i i varje tänkbart fall. Anvisningarna behandlar målen för definitionerna och metoderna, men i speciella fall kan det vara nödvändigt att avvika från huvudregeln för att beakta särskilda situationer på en marknad eller inom ett segment.

1.   Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)

1.

LTV-O definieras som:

2.

Vid beräkningen av ”L” gäller följande: a) Här inkluderas alla lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på fast egendom när lånet beviljades (oavsett syftet med lånet) efter en aggregering av lånen ”på låntagare” och ”på säkerhet”. b) Beräkningen sker utifrån utbetalade belopp och inkluderar därför inte outnyttjade kreditbelopp. När det gäller ej färdigställda projekt är ”L” summan av alla lån som utbetalats till rapporteringsdagen, och LTV-O beräknas den dag då en ny lånetranch utbetalas (1). Alternativt kan, om ovannämnda beräkningsmetod inte kan användas eller inte är i linje med aktuell marknadspraxis, LTV-O också beräknas utifrån summan av alla beviljade lånebelopp och det förväntade värdet vid färdigställandet av den kommersiella fastigheten. c) Detta inkluderar inte lån för vilka fastigheten inte utgör säkerhet, utom om den rapporterande kreditgivaren anser att lånen utan säkerhet utgör en del av projektfinansieringen, en kombination av lån med och utan säkerhet. I sådana fall ska lån utan säkerhet också inkluderas i ”L”. d) Justeras inte vid förekomsten av annan kreditriskreducering. e) Inkluderar inte kostnader och avgifter i samband med bostadslånet. f) Inkluderar inte lånesubventioner.

3.

Vid beräkningen av ”V” gäller följande: a) Anges utifrån egendomens värde när lånet beviljades, beräknat som det lägre av: 1. transaktionsvärdet (t.ex. enligt köpehandlingen), eller 2. det värde som fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman. Om endast ett av dessa värden finns, bör det värdet användas. b) Värdet på planerade renoverings- eller byggarbeten beaktas ej. c) När det gäller ännu ej färdigställda projekt utgör ”V” egendomens totala värde fram till rapporteringsdagen (med beaktande av värdeökningen pga. av att byggverksamheten fortskrider). ”V” beräknas när en ny lånetranch utbetalas vilket gör det möjligt att ta fram ett uppdaterat LTV-O. d) Justeras med det totala utestående bostadsskuldbeloppet, vare sig utbetalat eller ej, som säkras av ”bättre” panträtt i egendomen. Om det finns mer senior panträtt i egendomen, måste hela det skuldbelopp som omfattas av denna mer seniora panträtt subtraheras. Om det finns ”likvärdiga panträtter”, måste en lämplig proportionell justering göras. e) Justeras inte vid förekomsten av annan kreditriskreducering. f) Inkluderar inte kostnader och avgifter i samband med bostadslånet. g) Beräknas inte som det ”långsiktiga värdet”. Det långsiktiga värdet kan visserligen vara rimligt pga. den procyklikalitet som finns i ”V”, men målet med LTV-O är att visa kreditvillkoren när lånet beviljades. Om, vid tidpunkten då bostadslånet beviljas och LTV-O anges, ”V” inte representerar värdet på tillgången när lånet beviljades såsom registreras hos långivaren, skulle det inte på ett adekvat sätt spegla långivarens faktiska policy vad gäller LTV-O.

4.

Om segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder övervakas separat gäller definitionen av LTV-O med följande undantag: a) För lån avseende förvärv för uthyrning: — ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning. — ”V” inkluderar endast värdet på egendomen som förvärvas för uthyrning när lånet beviljas. b) För lån avseende ägarbebodda bostäder: — ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden. — ”V” inkluderar endast värdet på den ägarbebodda bostaden när lånet beviljas.

5.

De nationella makrotillsynsorganen bör observera att LTV-kvoter är procykliska och bör därför vara försiktiga om dessa används i ett ramverk för bevakning av risker. De bör också undersöka användningen av andra nyckeltal som lån/långsiktigt värde, där värdet justeras utifrån den långsiktiga utvecklingen av ett marknadsprisindex.

2.   Aktuell belåningsgrad (LTV-C)

1.

LTV-C definieras som:

2.

Vid beräkningen av ”LC” gäller följande: a) Beräknas som utestående lånebelopp – definierat som ”L” i avsnitt 1.2 – på rapporteringsdagen, med beaktande av amorteringar, omstrukturering av lån, nytt utbetalat kapital, upplupen ränta och, när det gäller lån i utländsk valuta, växelkursförändringar. b) Det justeras för medel som sparats i ett investeringsverktyg för att återbetala lånets kapitalbelopp. Det ackumulerade sparade beloppet får endast subtraheras från ”LC” om följande villkor uppfylls: 1) det sparade beloppet är ovillkorligen pantsatt hos långivaren för det uttryckliga syftet att återbetala lånets kapitalbelopp på avtalade datum, och 2) ett rimligt värderingsavdrag, fastställt av det nationella makrotillsynsorganet, görs för att beakta marknads- och/eller tredjepartsrisken som hör samman med den underliggande investeringen.

3.

Vid beräkningen av ”VC” gäller följande: a) Detta speglar förändringar i värdet ”V”, enligt definitionen i avsnitt 1.3, sedan den senaste värderingen av egendomen. Egendomens aktuella värde bör fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman. Om en sådan värdering saknas kan egendomens aktuella värde skattas utifrån ett detaljerat index över fastighetsvärden (t.ex. baserat på transaktionsuppgifter). Om ett sådant index över fastighetsvärden också saknas, kan ett detaljerat fastighetsprisindex användas efter lämpligt avdrag för att beakta avskrivningar på fastigheten. Index över fastighetsvärden eller prisindex bör vara tillräckligt differentierade utifrån egendomens belägenhet och typ av egendom. b) Justeras för ändringar av bättre panträtt i egendomen. c) Beräknas årsvis.

4.

Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder övervakas separat gäller definitionen av LTV-C med följande undantag: a) För lån avseende förvärv för uthyrning: — ”LC” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning. — ”VC” avser aktuellt värde på egendomen som förvärvas för uthyrning. b) För lån avseende ägarbebodda bostäder: — ”LC” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden. — ”VC” inkluderar endast det aktuella värdet på den ägarbebodda bostaden.

3.   Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O)

1.

LTI-O definieras som:

2.

Vid beräkningen har ”L” samma innebörd som i avsnitt 1.2.

3.

Vid beräkningen är ”I” låntagarens samlade årliga disponibla inkomst enligt vad kreditgivaren noterat när bostadslånet beviljades.

4.

För att fastställa låntagarens ”disponibla inkomst” bör adressaterna uppfylla definition 1 i största möjliga utsträckning och definition 2 som ett minimum. Definition 1: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar, (t.ex. underhåll) + hyresinkomster (brutto) från fastigheter + inkomst från finansiella investeringar) + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/socialförsäkring/sjukvårdsförsäkring + skatterabatter. Vid tillämpningen av denna definition ska följande gälla: a) hyresinkomster (brutto) från fastigheter: inkluderar både hyresinkomster från ägd egendom utan utestående bostadslån och sådan som förvärvats för uthyrning. Hyresinkomster bör bestämmas utifrån den information bankerna har eller beräknas på annat sätt. Om exakt information saknas bör en välgrundad skattning av hyresinkomsterna göras av det rapporterande institutet och metoden som använts beskrivas. b) skatter: bör inkludera, rangordnade efter sin betydelse, inkomstskatt, skatterabatter, pensioner eller försäkringspremier, om dragna från bruttoinkomsten, specifika skatter, t.ex. fastighetsskatter, och andra icke-konsumtionsskatter. c) avgifter för hälsovård/socialförsäkring/sjukvårdsförsäkring: inkluderar de fasta och obligatoriska utgifter som i vissa länder dras efter skatt. d) skatterabatter: inkluderar återbetalningar från skattemyndigheten som står i samband med ränteavdrag avseende bostadslån. e) lånesubvention: bör inkludera alla ingrepp från den offentliga sektorn vars mål är att minska låntagarens skuldbetalningar (t.ex. subventionerad ränta eller subventionerad återbetalning). Definition 2: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) – skatter.

5.

Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder övervakas separat gäller definitionen av LTI-O med följande undantag: a) För lån avseende förvärv för uthyrning: — ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning. b) För lån avseende ägarbebodda bostäder: — ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden. — Om en låntagare har lån både för ägarbebodd bostad och förvärv för uthyrning, kan endast hyresinkomsterna från förvärvet för uthyrning efter avdrag för lånebetalningar avseende förvärvet för uthyrning användas för att stödja lånebetalningar avseende en ägarbebodd bostad. I sådana fall ska definitionen av ”disponibel inkomst” vara: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar (t.ex. underhåll) + (hyresinkomster (brutto) från fastigheter – skuldbetalningar avseende hyresfastigheter) + inkomst från finansiella investeringar + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/socialförsäkring/sjukvårdsförsäkring + skatterabatter.

4.   Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O)

1.

DTI-O definieras som:

2.

Vid beräkningen inkluderar ”D” låntagarens samlade skuld, oavsett huruvida den säkras av fast egendom, inklusive alla utestående finansiella lån, dvs. lån från enheter som beviljar bostadslånb och andra långivare, när bostadslånet beviljades.

3.

Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

5.   Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O).

1.

LSTI-O definieras som:

2.

Vid beräkningen utgör ”LS” den årliga kostnaden för lånebetalningar av bostadslånet, definierat som ”L” i avsnitt 1.2, vid tidpunkten då lånet beviljades.

3.

Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

4.

Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder övervakas separat gäller definitionen av LSTI-O med följande undantag: a) För lån avseende förvärv för uthyrning: — ”LS” är den årliga kostnaden för lånebetalningar i förhållande till lånet för ett förvärv för uthyrning, vid tidpunkten då lånet beviljades. b) För lån avseende ägarbebodda bostäder: — ”LS” är den årliga kostnaden för lånebetalningar i förhållande till lånet för en ägarbebodd bostad, vid tidpunkten då lånet beviljades. — Den relevanta definitionen av ”disponibel inkomst” är: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar t.ex. underhåll + (hyresinkomster (brutto) från fastigheter – skuldbetalningar avseende hyresfastigheter + inkomst från finansiella investeringar) + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/socialförsäkring/sjukvårdsförsäkring + skatterabatter.

6.   Ursprunglig kvot mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI-O)

1.

DSTI-O definieras som:

2.

Vid beräkningen utgör ”DS” den årliga kostnaden för låntagarens samlad skuld, definierad som ”D” i avsnitt 4.2, vid tidpunkten då lånet beviljades.

3.

Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

4.

DSTI-O ska ses som en frivillig indikator eftersom långivarna eventuellt inte har tillgång till nödvändig information för att beräkna täljaren i samtliga jurisdiktioner. Man bör dock beakta följande: I jurisdiktioner där långivarna har tillgång till sådan information (t.ex. genom kreditregister eller skatteuppgifter) uppmanas makrotillsynsorganen att inkludera denna indikator i sitt ramverk för bevakning av risker.

7.   Räntetäckningsgrad (ICR)

1.

ICR definieras som:

2.

Vid beräkningen gäller följande: (a) årlig hyresintäkt (brutto): de årliga hyresintäkterna från egendom för uthyrningsändamål, före avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde och skatter. (b) årlig räntekostnad: den årliga räntekostnaden för en bostad som förvärvats för uthyrningsändamål.

3.

Kvoten kan avse värdet när lånet beviljades (ICR-O) eller det aktuella värdet (ICR-C).

8.   Ursprunglig kvot mellan lån/hyra (LTR-O)

1.

LTR-O definieras som:

2.

Vid beräkningen gäller följande: a) skuld avseende förvärv för uthyrningsändamål: har samma betydelse som ”L” i avsnitt 1.2, men är begränsad till bostadslån som finansierar egendom för uthyrningsändamål. b) årliga hyresintäkter (netto): de årliga hyresintäkterna från egendom för uthyrningsändamål, efter avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde men före avdrag för skatter. c) årliga hyresintäkter (brutto): de årliga hyresintäkterna från egendom som hyrs ut till hyresgäster, före avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde samt skatter. De årliga hyresintäkterna (netto) bör användas för beräkningen av LTR-O. Om denna information inte är tillgänglig kan istället de årliga hyresintäkterna (brutto) användas.

---

(1)  När det gäller ännu ej färdigställda projekt kan LTV-O vid tidpunkten n beräknas som:

Där avser lånetrancher som utbetalats fram till tidpunkten n, är det initiala värdet på fastighetspanten (t.ex. mark) och utgör förändringen av fastighetens värde under perioderna fram till utbetalningen av den sista lånetranchen fram till tidpunkten n.

BILAGA V

RIKTLINJER FÖR DEFINITIONER OCH INDIKATORER AVSEENDE KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Denna bilaga innehåller riktlinjer om specifika aspekter avseende definitioner av kommersiella fastigheter, indikatorer avseende kommersiella fastigheter samt särskilt om bilaga III. Det är inte meningen att ge detaljerade tekniska anvisningar om hur förlagorna i bilaga III ska fyllas i i varje tänkbart fall. Anvisningarna behandlar målen för definitionerna och metoderna, men i speciella fall kan det vara nödvändigt att avvika från huvudregeln för att beakta särskilda situationer på en marknad eller inom ett segment.

1.   Definitioner av kommersiella fastigheter

För närvarande finns det ingen vedertagen definition i unionen av kommersiella fastigheter som är tillräckligt precis för makrotillsynsändamål.

a)

I förordning (EU) nr 575/2013 definieras bostadsfastigheter i artikel 4.1.75 men den innehåller inte någon exakt definition av kommersiella fastigheter utöver en allmän beskrivning som ”kontorsfastigheter eller andra kommersiella fastigheter” i artikel 126. Enligt den förordningen ska heller inte egendomens värde i väsentlig grad påverkas av låntagarens kreditkvalitet eller det underliggande projektets resultat när det gäller kommersiella fastigheter.

b)	EBA har bidragit med ett viktigt kriterium – det dominerande användningsområdet bör vara kopplat till en ”ekonomisk aktivitet” (1). Även om detta kriterium är viktigt är det inte tillräckligt precist för makrotillsynsändamål.

c)

Europeiska centralbankens förordning (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) är en annan möjlig källa för en definition av kommersiella fastigheter. För närvarande definierar dock den förordningen kommersiella fastigheter som alla fastigheter som inte är bostadsfastigheter (enligt definitionen i den förordningen som nämns ovan i punkt a). En sådan definition är otillräcklig för den finansiella stabiliteten eftersom huvudintresset här är huruvida de kassaflöden som kan förväntas från kommersiella fastigheter, t.ex. hyra, är tillräckliga för att återbetala de lån med vilka egendomen finansierats.

d)

G20-initiativet för bättre statistik (3) består av 20 rekommendationer för bättre ekonomisk och finansiell statistik, och startades för att förbättra tillgängligheten till, och jämförbarheten mellan, ekonomiska och finansiella uppgifter efter finanskrisen 2007–08. Rekommendation 19 understryker behovet att förbättra tillgängligheten av statistik både om bostadsfastigheter och om kommersiella fastigheter. Uppföljningen av detta initiativ, inklusive en gemensam definition av kommersiella fastigheter, pågår fortfarande och kan ge viss input till de uppgifter som ESRB behöver.

e)

I ett samrådsdokument från Baselkommittén för banktillsyn om ändringar av schablonmetoden för kreditrisk (4) definieras kommersiella fastigheter också som motsatsen till bostadsfastigheter. En exponering mot bostadsfastigheter definieras som en exponering som säkras av fast egendom för bostadsändamål som uppfyller alla lagstadgade krav som gör det möjligt att nyttja egendomen för bostadsändamål. En exponering mot kommersiella fastigheter definieras sedan som en exponering som säkras av fast egendom som inte är en bostadsfastighet.

På grund av de begränsningar som ovannämnda definitioner har, anger rekommendationen en definition av kommersiella fastigheter speciellt för makrotillsynsändamål. Den definierar kommersiella fastigheter som intäktsgenererande fast egendom, exklusive socialbostäder, egendom som ägs av slutanvändare och bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål.

Det kan diskuteras huruvida ej färdigställda projekt är kommersiella fastigheter. Nationell praxis varierar i denna fråga. I flera medlemsstater visar erfarenheterna från finanskrisen dock hur viktigt det är för den finansiella stabiliteten att investeringarna, och finansieringen av dessa, i denna ekonomisk aktivitet granskas. Man bör också komma ihåg att ej färdigställda projekt i framtiden kommer att öka beståndet av kommersiella fastigheter. I denna rekommendation utgör därför ej färdigställda projekt en undergrupp av kommersiella fastigheter.

Socialbostäder är ett komplicerat segment av fastighetsmarknaden eftersom olika länder har valt många olika former av dessa. De bör exkluderas från definitionen av kommersiella fastigheter om egendomens transaktionsvärde eller hyrorna som tas ut från sådan egendom påverkas direkt av ett offentligt organ, vilket medför att hyrorna är lägre än marknadshyrorna. De nationella myndigheterna bör göra en gränsdragning mellan socialbostäder och den privata hyresmarknaden i sitt land utifrån detta kriterium.

En bostad som förvärvas för uthyrningsändamål omfattar alla bostadsfastigheter som ägs direkt av ett privat hushåll (5), primärt för uthyrning till hyresgäster. För närvarande är denna verksamhet endast omfattande i ett fåtal medlemsstater. Ett objekt som förvärvas för uthyrningsändamål befinner sig också i gränslandet mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Eftersom denna verksamhet normalt utförs på deltid, av små icke-professionella ägare med ett mindre antal enheter i sin portfölj, kan verksamheten ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv anses höra mer till sektorn för bostadsfastigheter än sektorn kommersiella fastigheter. På grund av dess specifika riskegenskaper rekommenderas det dock att de nationella makrotillsynsorganen bevakar denna delmarknad, även med hjälp av ytterligare och specifika indikatorer, om denna verksamhet utgör en betydande del av de risker eller en betydande andel av stockar eller flöden av den samlade utlåningen till bostadsfastigheter.

2.   Uppgiftskällor avseende kommersiella fastigheter

2.1   Indikatorer om den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter

Indikatorer om den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter kan erhållas från:

a)	offentliga källor, t.ex. nationella statistikmyndigheter eller fastighetsregister, eller

b)	den privata marknaden om denna omfattar en större del marknaden för kommersiella fastigheter.

ESRB:s rapport Report on commercial real estate and financial stability in the EU innehåller en översikt av tillgängliga prisindex och uppgiftskällor (6).

2.2   Indikatorer över det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Marknadsaktörernas exponeringar, i alla fall de inom den finansiella sektorn, kan samlas in från tillsynsrapporteringen. Vissa uppgifter samlas redan in av ECB och EIOPA på nationell nivå. Dessa uppgifter är dock inte särskilt detaljerade. Nya rapporteringsmallar för tillsynsrapportering för banker, dvs. finansiell rapportering (FINREP) och allmän rapportering (COREP), för försäkringsgivare enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/138/EG (7) och för investeringsfonder enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU (8) kan ge mer detaljerad information om de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter.

De klassifikationer som framgår av den statistiska näringsgrensindelningen i Europeiska unionen (Nace rev. 2.0) kan fungera som riktvärde för de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter, eftersom de är vedertagna bland unionens institutioner och används i rapporteringsmallar för banker och försäkringsbolag. I detta sammahang är två avsnitt relevanta:

a)   avdelning F: byggverksamhet exklusive anläggningsarbeten,

b)   avdelning L: fastighetsverksamhet exklusive fastighetsförmedling.

Nackdelen med NACE-klassificeringar är att de främst är utformade för ekonomiska sektorer, inte lån. Exempelvis kommer ett lån till ett fastighetsbolag för att förvärva tjänstebilar att rapporteras under avdelning L, trots att det inte rör sig om något lån för kommersiella fastigheter.

2.3   Användning av uppgifter från den privata sektorn

Om de nationella makrotillsynsorganen använder uppgifter från den privata sektorn för att sammanställa indikatorer avseende kommersiella fastigheter, förväntas de identifiera de skillnader som finns jämfört med omfattning och definitioner enligt den här rekommendationen. De bör också kunna tillhandahålla detaljerad information om den underliggande metod som leverantören använder samt urvalets täckning. Uppgifterna från den privata sektorn bör vara representativa för marknaden och följa uppdelningarna enligt vad som framgår av rekommendation D:

a)	typ av egendom.

b)	egendomens belägenhet.

c)	typ av investerare och nationalitet.

d)	typ av långivare och nationalitet.

3.   Relevanta uppdelningar av indikatorerna

Vad gäller de relevanta uppdelningarna som framgår av rekommendation D, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna kunna göra en bedömning av hur relevanta dessa uppdelningar är för deras marknad för kommersiella fastigheter när de används i övervakningssyfte, också med beaktande av proportionalitetsprincipen.

typ av egendom: beskriver den huvudsakliga användningen av en kommersiell fastighet. För indikatorer avseende kommersiella fastigheter bör denna uppdelning även inkludera följande kategorier:

a)	bostäder, t.ex. byggnader med flera hushåll.

b)	detaljhandel, t.ex. hotell, restauranger, köpcenter.

c)	kontor, t.ex. egendom som främst används som kontorslokaler.

d)	industri, t.ex. egendom som används för produktion, distribution och logistik.

e)	andra typer av kommersiella fastigheter.

Om en fastighet används för olika ändamål bör den om möjligt redovisas som separata enheter (t.ex. baserat på den yta som används för respektive ändamål) om en sådan uppdelning är möjlig, i annat fall kan fastigheten klassas efter sitt huvudsyfte.

egendomens belägenhet: beskriver den geografiska uppdelningen (t.ex. i regioner) eller delmarknaderna av fastighetsmarknaden, vilket även bör inkludera åtminstone ”bästa läge” och ”övriga lägen”. ”Bästa läge” beskriver normalt det bästa läget på en viss marknad, något som också visar sig i hyresavkastningen (som normalt är marknadens lägsta). För kontorsbyggnader kan det t.ex. röra sig om en central adress i en storstad. För byggnader i kategorin detaljhandel kan det t.ex. avse stadskärnan med många gågator eller ett centralt placerat köpcentrum. För byggnader i kategorin logistik kan det t.ex. avse en plats där nödvändig infrastruktur och tjänster finns, med utmärkt tillgång till transportmöjligheter.

”Typ av investerare” avser övergripande kategorier av investerare, t.ex.:

a)

banker,

b)	försäkringsbolag,

c)	pensionsinstitut,

d)	investeringsfonder,

e)	fastighetsbolag,

f)

övriga.

Oftast finns bara uppgifter om den registrerade låntagaren eller investeraren tillgängliga. De nationella makrotillsynsorganen bör dock observera att den registrerade låntagaren eller investeraren kan vara en annan än den verkliga låntagaren eller investeraren, och det är hos dessa som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga låntagaren eller investeraren, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer, för att bättre förstå marknadsaktörernas beteende och risker.

”Typ av långivare” avser övergripande kategorier av långivare, t.ex.:

a)	banker, inkl. avvecklingsbanker,

b)	försäkringsbolag,

c)	pensionsinstitut.

De nationella makrotillsynsorganen kan behöva justera förteckningen över typ av investerare och långivare för att beakta särdragen på deras lokala sektor för kommersiella fastigheter.

”Nationalitet” anger i vilket land marknadsaktören är registrerad. Investerares och långivares nationalitet ska som ett minimum delas upp på följande tre geografiska kategorier:

a)

inhemska,

b)	övriga Europeiska ekonomiska samarbetsområdet,

c)	övriga världen.

De nationella makrotillsynsorganen bör observera att den registrerade investerarens eller låntagarens nationalitet kan vara en annan än den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, och det är här som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer.

4.   Metoder för att beräkna de fysiska marknadsindikatorerna

Priser för kommersiella fastigheter avser priser för konstant kvalitet över tiden, dvs. marknadsvärdet på egendom där man bortser från kvalitetsförändringar som värdeminskning (och föråldring) eller värdestegringar (t.ex. renovering) genom kvalitetsjusteringar.

Riktlinjer från arbete som initierats av Eurostat anger att prisuppgifter bör samlas in baserat på faktiska transaktioner. Om dessa inte finns tillgängliga och/eller inte är fullt representativa kan de approximeras genom värderingar förutsatt att uppgifterna speglar det aktuella marknadspriset, och inte någon form av ”hållbara priser”.

5.   Bedömning av det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter utgörs av både utlåning, oftast genom banker och ibland av försäkringsbolag, och investeringar, oftast av försäkringsbolag, pensionsinstitut och investeringsfonder. Investeringar kan avse både direkta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom direkt ägande, och indirekta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom värdepapper och investeringsfonder. I fall där en långivare eller investerare använder ett specialföretag (SPV) som finansieringsteknik för en kommersiell fastighet, ska en sådan utlåning eller investering bedömas som direkt utlåning till, eller innehav av, en kommersiell fastighet.

När de nationella makrotillsynsorganen bedömer hela systemets exponeringar, bör de vara observanta på dubbelräkningar. Investerare kan investera i kommersiella fastigheter både direkt och indirekt. Exempelvis investerar pensionsinstitut och försäkringsbolag ofta direkt i kommersiella fastigheter.

Det kan också vara svårt att beräkna utländska marknadsaktörers exponeringar, som kan utgöra en avsevärd del av marknaden (9). Eftersom dessa marknadsaktörer är viktiga för den kommersiella fastighetsmarknadens funktion bör man bevaka deras aktiviteter.

Eftersom förluster från den kommersiella fastighetssektorn oftast är koncentrerade till bankernas utlåning till sektorn, bör de nationella makrotillsynsorganen ägna denna särskild uppmärksamhet.

6.   Metoder för att beräkna LTV

Bilaga IV beskriver metoderna för att beräkna LTV-O och LTV-C. Det finns dock ett antal aspekter som bör beaktas när dessa beräknas för kommersiella fastigheter.

När det gäller syndikerade lån bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats låntagaren i förhållande till egendomens värde när lånen beviljades. Om flera fastigheter berörs bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån i förhållande till alla berörda fastigheters samlade värde.

Eftersom antalet kommersiella fastigheter är mycket lägre, och dessa är mer heterogena, än beståndet av bostadsfastigheter, är det bättre att beräkna LTV-C utifrån en värdering av de aktuella fastigheterna istället för att använda sig av ett prisindex.

De nationella makrotillsynsorganen bör bevaka distributionen av LTV med ett särskilt fokus på de lån som bär mest risk, dvs. de lån som har högst LTV, eftersom förluster ofta är resultatet av sådana s.k. tail-risker.

7.   Metoder för att beräkna räntetäckningsgrad (ICR) och skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR)

Räntetäckningsgraden (ICR) och skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR) avser de hyresintäkter från en kommersiell fastighet (eller grupp av fastigheter), efter avdrag för skatter och driftkostnader som låntagaren måste erhålla för att upprätthålla fastighetens värde.

ICR definieras som:

Vid beräkningen av ICR gäller följande:

a)	årlig hyresintäkt (netto): inkluderar de årliga hyresintäkterna från hyresgäster i kommersiella fastigheter, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde.

b)	årlig räntekostnad: den årliga räntekostnaden för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med ICR är att mäta i vilken utsträckning de hyresintäkter som en kommersiell fastighet genererar är tillräckliga för att betala de räntekostnaderna som låntagaren ådragit sig för att förvärva egendomen. ICR bör därför analyseras på fastighetsnivå.

DSCR definieras som:

Vid beräkningen av DSCR gäller följande:

a)	årlig hyresintäkt (netto): den årliga hyresintäkten från hyresgäster i kommersiella fastigheter, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde.

b)	årlig skuldbetalning: den årliga skuldbetalningen för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med DSCR är att bedöma hur stor den samlade skuldbördan som utgår från en egendom är för låntagaren. Därför omfattar nämnaren inte bara räntebetalningar utan även amorterade belopp. Huvudfrågan för en sådan indikator är huruvida den ska beräknas per fastighet eller per låntagare. Finansieringen av kommersiella fastigheter är oftast så utformad att långivaren endast kan erhålla betalning från de intäkter egendomen genererar, inte från låntagarens övriga intäkter eller tillgångar. Därför är det mer rättvisande att beräkna DSCR per fastighet. Om man fokuserar på långivarens samlade intäkter skulle detta medföra viktiga konsolideringsfrågor som skulle försvåra arbetet med att definiera ett nyckeltal som är jämförbart mellan olika medlemsstater.

8.   Ytterligare indikatorer för ej färdigställda projekt

För ej färdigställda kommersiella fastighetsprojekt kan de nationella makrotillsynsorganen istället för LTV bevaka kvoten mellan lån/kostnad (LTC). LTC är det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats i förhållande till kostnaderna som härrör från bygget av den kommersiella fastigheten fram till färdigställandet.

Därutöver bör de nationella makrotillsynsorganen inrikta sin granskning på de mest riskfyllda projekten, dvs. sådana där endast en liten andel av projektet hyrts ut eller sålts i förväg. För varje ännu ej färdigställt projekt utgörs kvoten av den andel av projektets totala yta (efter projektets färdigställandet) som byggherren redan hyrt ut vid den tidpunkt då lånet beviljas; motsvarande resonemang gäller också för sådan yta som sålts vid den tidpunkt då lånet beviljas.

9.   De europeiska tillsynsmyndigheternas årliga publicering av exponeringar mot kommersiella fastigheter

Det rekommenderas att de europeiska tillsynsmyndigheterna utifrån information från rapporteringsmallar minst en gång per år publicerar aggregerad information om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn och på enskild basis har mot de olika nationella kommersiella fastighetsmarknaderna i unionen. En sådan publicering bör öka de nationella makrotillsynsmyndigheternas kunskap om den aktivitet som enheter från andra medlemsstater bedriver på deras inhemska marknad för kommersiella fastigheter. Om det finns reservationer avseende de publicerade uppgifters omfattning eller kvalitet, bör publiceringen åtföljas av lämpliga kommentarer.

Målsättningen bör vara att de europeiska tillsynsmyndigheterna gör det möjligt för var och en av de nationella makrotillsynsorganen i unionen att bedöma vilka exponeringar unionens alla finansiella institutioner har gentemot deras nationella marknad. Detta innebär att de uppgifter som samlas in för alla finansiella institutioner i unionen bör aggregeras på landsnivå.

När denna aggregerade information publiceras bör de europeiska tillsynsmyndigheterna använda information från rapporteringsmallar som ger en geografisk uppdelning av kreditexponeringar och/eller (direkta och indirekta) investeringar. Om rapporteringsmallar ger en uppdelning efter NACE-koder (10), kan kommersiella fastigheter anses tillhöra både avdelningarna ”F” och ”L”, även om man strängt taget borde exkludera vissa undergrupper pga. av den definition av kommersiella fastigheter som används i den här rekommendationen.

---

(1)  Se EBA fråga ID 2014_1214 (21.11.2014).

(2)  Europeiska centralbankens förordning (EG) nr 2016/867 av den 18 maj 2016 om insamling av detaljerad data om krediter och kreditrisker (ECB/2016/13) (EUT L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3)  Rådet för finansiell stabilitet och Internationella valutafonden (IMF), The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29 oktober 2009.

(4)  Baselkommittén för banktillsyn, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, december 2015.

(5)  Enligt bilaga A, kapitel 2, punkt 2.118 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 549/2013 av den 21 maj 2013 om det europeiska national- och regionalräkenskapssystemet i Europeiska unionen (EUT L 174, 26.6.2013, s. 1) består ”Hushållssektorn […] av individer eller grupper av individer, såväl i egenskap av konsumenter som företagare, som producerar varor samt icke-finansiella och finansiella tjänster för marknaden (marknadsproducenter), förutsatt att produktionen av varor och tjänster inte utförs av separata enheter som behandlas som kvasibolag. Här ingår också individer eller grupper av individer i egenskap av producenter av varor och icke-finansiella tjänster uteslutande för egen slutlig användning.”

(6)  ESRB:s rapport Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, särskilt bilaga II, avsnitt 2.2.

(7)  Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/138/EG av den 25 november 2009 om upptagande och utövande av försäkrings- och återförsäkringsverksamhet (Solvens II) (EUT L 335, 17.12.2009, s. 1).

(8)  Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU av den 8 juni 2011 om förvaltare av alternativa investeringsfonder samt om ändring av direktiv 2003/41/EG och 2009/65/EG och förordningarna (EG) nr 1060/2009 och (EU) nr 1095/2010 (EUT L 174, 1.7.2011, s. 1).

(9)  ESRB:s rapport Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU, december 2015, särskilt avsnitt 2.3 och ruta 1.

(10)  Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1893/2006 av den 20 december 2006 om fastställande av den statistiska näringsgrensindelningen Nace rev. 2 och om ändring av rådets förordning (EEG) nr 3037/90 och vissa EG-förordningar om särskilda statistikområden (EUT L 393, 30.12.2006, s. 1).