3.2.2009   

SV

Europeiska unionens officiella tidning

C 27/18


Yttrande från Europeiska ekonomiska och sociala kommittén om ”Vitbok om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU”

KOM(2007) 807 slutlig

(2009/C 27/04)

Den 18 december 2007 beslutade kommissionen att i enlighet med artikel 262 i EG-fördraget rådfråga Europeiska ekonomiska och sociala kommittén om

”Vitbok om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU”.

Facksektionen för inre marknaden, produktion och konsumtion, som svarat för kommitténs beredning av ärendet, antog sitt yttrande den 11 juni 2008. Föredragande var Angelo Grasso.

Vid sin 446:e plenarsession den 9–10 juli 2008 (sammanträdet den 9 juli) antog Europeiska ekonomiska och sociala kommittén följande yttrande med 123 röster för, 1 röst emot och 5 nedlagda röster.

1.   Slutsatser och rekommendationer

1.1

Än en gång vill kommissionen höra vår kommittés åsikter om frågan om integreringen av marknaden för hypotekslån i samband med köp av bostadsfastigheter och andra fastigheter. Det handlar denna gång om ”Vitbok om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU”.

1.2

Vanligtvis är en vitbok resultatet av en så gott som definitiv och strukturerad politisk bedömning av vad som bör göras. Så är inte fallet denna gång. Kommissionen tar i stället upp många frågor som fortfarande är osäkra, t.ex.: investeringsfonder, kreditgivare, kopplingsförbehåll (tying) osv. Totalt diskuteras 14 aspekter.

1.3

Vitboken är således ingen avslutad process, utan är på grund av sin uppenbara komplexitet fortfarande öppen. Varför har då kommissionen begärt ytterligare ett yttrande? Vitboken lägger ingenting nytt till det som framfördes i grönboken, som EESK redan uttalat sig om.

1.4

Det rör sig om ett problem som under många år har dykt upp i olika sammanhang utan att kommissionen har kunnat hitta en utväg och utan att något beslut har kunnat fattas som skulle kunna undanröja de bl.a. kulturella, rättsliga, administrativa hinder som enligt EESK:s mening utgör de verkliga hindren för att uppnå kommissionens mål.

1.5

Det yttrande om grönboken som EESK (1) antog vid plenarsessionen i december 2005 med endast en nedlagd röst är fortfarande giltigt.

1.6

I dagens vitbok presenteras en bild av situationen som präglas av stor fragmentering inom sektorn, till följd av de kulturella, rättsliga, lagstiftningsmässiga och etiskt-sociala faktorer som kännetecknar fastighetsköp, i synnerhet bostadsköp, i unionens olika stater.

1.7

Kommittén är visserligen skeptisk till de konkreta möjligheter att integrera och harmonisera marknaden för hypotekslån i ett EU där varje land har sin särart och där skillnaderna är så djupgående (jfr Umberto Buranis yttrande från december 2005 (2)), men stöder ändå kommissionens försök att fastställa ”regler”, vare sig det rör sig om förslag till uppförandekoder (dvs. god praxis) eller tvingande bestämmelser.

1.8

Åtgärderna skulle emellertid kunna bedömas som för långtgående om de skulle ifrågasätta de likaledes positiva möjligheter som redan finns i dag i den regleringsmässiga automatiken på hypotekslånemarknaden.

1.9

EESK föreslår att kommissionen under tiden fördjupar granskningen av de frågor (t.ex. kreditregister, fastighetsutmätning, finansieringskultur osv.) som inte innebär några större svårigheter, under förutsättning att det finns vinster att göra.

1.10

Kommittén anser att det i kommissionens inriktning finns en överdriven fokusering på insatser mot möjliga kortsiktiga vinster som skulle kunna göras om man inför nya regler på grundval av en tämligen ensidig tolkning avseende marknaden för hypotekslån. Med ett arbetssätt som är inriktat på kortsiktiga resultat siktar man på att minska finansieringskostnaderna för hypotekslån utan att intressera sig för den faktiska nytta som EU-medborgarna skulle kunna dra av det nuvarande utbudet av finansieringsmöjligheter och av relevanta innovationer.

1.11

EESK anser (i linje med Umberto Buranis yttrande) att det förslag som kommissionen lägger fram inte ligger i linje med den fortlöpande utvecklingen på marknaden, och kommittén känner därför oro för de långsiktiga konsekvenserna för de svagaste aktörerna: de konsumenter som är i störst behov av skydd.

1.12

EESK konstaterar att de nuvarande bestämmelserna för hypotekslån kopplas till behovet av att skydda konsumenten. Dessa intentioner välkomnas och uppmuntras om de syftar till att öka de finansiella kunskaperna inom området hypotekslån. Kommissionens vilja att stärka bestämmelserna om öppenhet för att bättre skydda konsumenterna förtjänar således en eloge.

1.13

Samtidigt tycks det svårgenomförbart och godtyckligt att till varje pris genomdriva allmänna bestämmelser för bedömningen av den risk som låntagaren utgör.

1.14

EESK menar att man visserligen bör skydda konsumenter som förhandlar om hypotekslån, men att den som tar ett lån också måste vara medveten om sitt ansvar i förhållande till långivaren.

2.   Sammanfattning av kommissionens dokument

2.1

Den 18 december 2007 offentliggjordes dokumentet ”Konsekvensbedömning” (SEK(2007) 1683) som åtföljer vitboken om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU. Till dokumentet fogades tre bilagor: i) särskilda kännetecken för hypotekslånemarknaden, ii) förfaranden och processer och iii) konsekvensbedömning för särskilda aspekter.

2.2

SEK(2007) 1684 innehåller en utmärkt sammanfattning av dokumenten, men det finns skäl att i korthet understryka vissa centrala punkter i det dokument som förorsakat en ny remiss till EESK:

i dokumentet presenteras en situation som präglas av stor fragmentering, till följd av de kulturella, rättsliga, lagstiftningsmässiga och – framför allt – etiskt-sociala faktorer som kännetecknar bostadsköp i unionens olika stater,

problemets alla känsliga aspekter tas åter upp men ur ekonomisk-finansiell synpunkt med tanke på fastighetsmarknadens stora betydelse i medlemsländernas ekonomier och de bidrag som hypoteksåtagandena lämnar till banksektorns lönsamhet,

kommissionen understryker att det på grund av dagens fragmentering skulle kunna krävas ny lagstiftning för att öka integreringen på marknaden.

2.3

I kommissionsdokumentet tas alltså upp punkter som redan analyserats i den tidigare grönboken om hypotekslån. Inget annat vore möjligt, eftersom det nya dokumentet behandlar integreringen på hypotekslånemarknaden och de konsekvensbedömningar som nämnts ovan.

2.4

EESK har emellertid redan avgett ett yttrande om grönboken (den 15 december 2005, föredragande: Umberto Burani). I dokumentet återges helt och fullt EESK:s ståndpunkt i frågan. I föreliggande yttrande kommer uppmärksamheten att fokuseras på två punkter som kommissionen har lagt till:

kommitténs ståndpunkt med avseende på kommissionens avsikt att vidta åtgärder mot bakgrund av konsekvensbedömningen i samband med vitboken (3),

förslag som inlämnas på kommissionens begäran – sedan den konstaterat att ett omfattande övervaknings- och utvärderingsprogram kan utvecklas först med utgångspunkt i detaljerade förslag (4).

3.   EESK:s kommentarer till vitboken

3.1

I vitboken tar kommissionen upp en lång rad problem som EESK förväntas uttala sig om. Elva temaområden behandlas:

1.

Val av produkt.

2.

Förtida återbetalning.

3.

Produktutbud.

4.

Kreditregister.

5.

Värdering av fastigheter.

6.

Utmätningsförfaranden.

7.

Nationella register.

8.

Tillämpliga bestämmelser.

9.

Regler för räntevariationer och bestämmelser mot ockerräntor.

10.

Finansiering av hypotekslån.

11.

Andra institut än kreditinstitut och tillhandahållare av tjänster.

3.2   Kommentarer till enskilda punkter i konsekvensbedömningen

3.2.1

Information som ska lämnas innan ett avtal ingås: För att förbättra den ojämlika tillgången till information innan avtalet ingås, anser EESK att det är viktigt att information sprids och görs tillgänglig, liksom de särskilda kunskaper som krävs på området hypotekslån. Detta bör inte innebära extrakostnader för medborgarna.

3.2.1.1

Ökad information och spridning av kunskaper om finansiering är en förutsättning för att kunna göra en effektiv bedömning av förhållandet mellan kostnad och nytta i en situation som innehåller risker. Det bästa sättet att förebygga eventuella alltför stora risker är att göra de båda parterna medvetna om dessa risker.

3.2.1.2

EESK anser att det är viktigt att understryka att lagar och bestämmelser bör fastställa hur information ska cirkulera och föreskriva eventuella påföljder om detta inte respekteras. Kommittén anser emellertid att om man utan vidare inför ett krav på bara en av parterna skulle detta enbart leda till försök att skjuta över ansvaret på den andra parten.

3.2.2

Uppförandekoder: Kommittén anser att man bör skapa incitament för frivillig uppslutning kring uppförandekoder.

3.2.2.1

Detta skulle ge låntagaren större möjligheter att bli medveten om eventuella risker och möjligheter att erhålla förmånliga finansieringsvillkor.

3.2.2.2

De skulle kunna handla om att låntagaren får svara på en rad standardfrågor som ger möjlighet att bedöma dennes förmåga att uppfylla sina ekonomiska åtaganden på medellång till lång sikt.

3.2.3

Lånekostnad: EESK menar att det finns skäl att kräva att den långivande instansen anger den totala kostnaden i samband med lånet, och redovisar fördelningen på enskilda poster, inklusive skattevariabeln.

3.2.4

Rådgivning: När det gäller rådgivning anser EESK att rådgivningstjänster med strikt koppling till fastighetsfinansiering bör värderas enligt mekanismer för självständig prissättning även om de framgår i beräkningen av de totala lånekostnaderna.

3.2.5   Förtida återbetalning

3.2.5.1

Tillämpning: När man talar om problemet med förtida återbetalning bör man skilja mellan i) förtida återbetalning av hela eller delar av hypotekslånet, och ii) återbetalning som en följd av möjligheterna att förhandla fram förmånligare villkor hos ett annat finansieringsinstitut.

i det första fallet anser EESK att det är viktigt att alltid tillåta förtida återbetalning även av en del av lånet,

i det andra fallet bör låneavtalet kunna överföras till ett annat finansieringsinstitut.

3.2.5.2

Kostnad: När det gäller förtida återbetalning anser kommittén att kostnaderna bör beräknas på grundval av lämpliga matematiska formler och att det ska vara ett krav att villkoren för detta redovisas i avtalet. Kostnaden bör debiteras kunden enbart i samband med frivillig inlösning av lånet. Vid överlåtelse av avtalet bör inlösningskostnaden betalas av det efterträdande finansieringsinstitutet.

3.2.6

Kopplingsförbehåll: Kopplingsförbehåll bör endast vara giltiga om den effektiva nyttan av produktbindningen kan visas. EESK anser att det är möjligt att lösa detta problem genom att kräva att bolåneinstitutet ska tillhandahålla en beräkning av förhållandet mellan kostnad och nytta, och ge låntagaren tillräcklig tid för att besluta om huruvida förslaget är acceptabelt, eventuellt även efter det att finansieringsavtalet har slutits.

3.2.7

Kreditregister: Kommittén står bakom kravet på ett alleuropeiskt register där tillgången ska regleras genom särskilda bestämmelser om integritetsskydd. Inrättandet av ett Europatäckande kreditregister kan utgöra en positiv faktor för att öka konkurrensen i Europa mellan olika hypotekslåneinstitut. I vilket fall som helst bör man underlätta den gränsöverskridande tillgången till varje medlemsstats register för att på det sättet påskynda förfarandena för information.

3.2.8

Värdering av fastigheter: Utgångspunkten är att fastighetsvärdering är en mer komplex fråga än vanlig ekonomisk värdering. Fastighetens specifika egenskaper (i synnerhet det faktum att den inte kan flyttas) är avgörande för dess användningsmöjligheter. Dessutom påverkar externa, lägesbetingade faktorer värderingen, till exempel:

omgivning,

transportinfrastruktur,

befolkningstäthet osv.

Det vore alltså utopiskt att försöka sammanställa en formel för värdering av fastigheter där alla faktorer beaktas.

3.2.8.1

Fastighetsvärderingskriterier: Med tanke på det komplexa i fastighetsvärdering kan man alltså av ovannämnda skäl inte använda en universell formel. Kommittén föreslår i stället att man utvecklar bästa praxis på lokal basis, och stärker kravet på att värderingen utförs av professionella värderingsmän som är auktoriserade av branschorganisationer i sektorn och som ansvarar för att förslaget är rimligt.

3.2.8.2

Riskbedömning: EESK anser vidare att man vid sidan av en värdering av fastigheterna också bör bedöma risken för värdefluktuationer för att kunna göra en bättre utvärdering av fastighetens värde som säkerhet. I det sammanhanget föreslår kommittén att man använder redan befintliga instrument på finansmarknaden, som i de flesta fall ingår i annan gemenskapslagstiftning, t.ex. riskpotential (value-at-risk) (5).

3.2.9

Utmätning av fastigheter: När hypotekslånet består av en del som är knuten till fastigheten och en annan del som är knuten till låntagaren bör man också skilja på den person som drar ekonomisk nytta av fastigheten och ägaren, som lämnar den formella säkerheten.

3.2.10

Tillämpliga bestämmelser: EESK anser att möjligheten att finna goda lösningar i utbudet av civilrättsliga och skatterättsliga bestämmelser i EU-länderna kan utgöra en drivkraft för marknadsintegration som annars inte är genomförbar.

3.2.10.1

Följaktligen är kommittén i princip positiv till att behålla de olika befintliga bestämmelserna i medlemsländerna och till att ge parterna möjlighet att välja den lösning som minskar totalkostnaden för finansieringen så mycket som möjligt, vilket redan fastställs i Romkonventionen (6).

3.2.11

Ockerräntor: I denna fråga vill kommittén upprepa sin ståndpunkt från tidigare yttranden, i synnerhet när det gäller den mycket stora svårigheten att ge en korrekt definition av vad som är en ockerränta med utgångspunkt i lagstiftningen om konsumentkrediter. Kommittén vill emellertid understryka att det bästa försvaret mot ocker är och förblir information. EESK föreslår därför att man skapar kommunikationsinstrument i stor skala om vilken bandbredd för riskpremier som tillämpas för de olika riskklasserna av låntagare.

3.2.12

Refinansiering av hypotekslån: EESK menar att det förslag som framförs i vitboken och som syftar till att differentiera bestämmelserna om refinansiering på grundval av mäklarnas subjektivitet (med åtskillnad mellan banker och andra institut) är för lätt att kringgå.

3.2.12.1

Andra institut än banker och tillhandahållare av tjänster: Endast reglerade och kontrollerade finansieringsinstitut bör få tillhandahålla hypotekslån. Främjande och stöd från förmedlingstjänster (t.ex. rådgivning) kan tillåtas om de tillhandahålls av en kvalificerad instans, även om det inte är något kreditinstitut.

4.   Förslag från EESK

4.1

Den senaste tidens amerikanska bolånekris (subprime-krisen) har visat hur fluktuationer i fastighetspriserna, i kombination med bristfälliga riskvärderingsmetoder med avseende på låntagarnas möjlighet att betala tillbaka på lån som är för höga i förhållande till den fastighet som lämnats som säkerhet, kan generera ekonomiska kriser av sådan omfattning att hela systemet kan rubbas. Eventuella gemenskapsåtgärder bör bygga på dessa erfarenheter, och på ovanstående kommentarer.

4.2

Vitbokens förslag att införa ett 28:e regleringssystem för hypotekslån, vid sidan av de system som redan finns i medlemsländerna, skulle kunna bidra till en bättre integrering av gemenskapsmarknaden för hypotekslån, och på så vis öka valmöjligheterna för parterna utan att skapa de förutsättningar för instabilitet i finansieringssystemet som blev tydliga i samband med subprime-krisen.

4.3

Det händer att fastighetsköp, framför allt i fråga om bostäder, delvis påverkas av känslomässiga (subjektiva) faktorer som inte har något att göra med en korrekt och rationell bedömning av objektets (objektiva) värde. En eventuell åtgärd från kommissionen i syfte att reglera hypotekslånen måste emellertid för att vara effektiv utgå från referensramen (objektiv eller subjektiv).

4.4

Det vore intressant att ta fram ett förslag, som EESK skulle kunna arbeta vidare med, där man använder en tolkningsmodell för hypotekslån som innebär en indelning av varje lånetransaktion i två passiva komponenter:

dels ett lån med säkerhet i tillgångar (asset-backed), vars värde bestäms av marknaden och riskerna för fluktuationer i fastighetsvärdet,

dels ett målinriktat lån (personligt lån), vars värde bestäms av motpartens ekonomisk-finansiella kapacitet och framtidsutsikter.

4.5

Antagandet av ett sådant system med två beståndsdelar (twin-mortgage) skulle kunna ha vissa fördelar som måste prövas, t.ex. följande:

förenkling av värderingen av risker kopplade till den rationella delen av transaktionen (lån med säkerhet i tillgångar (asset-backed)) i förhållande till risker kopplade till låntagarens solvens (personligt lån),

möjligheten att tillämpa en transparent prissättning med avseende på de olika risker som kännetecknar finansieringens båda beståndsdelar (objektivt lån på fast egendom och subjektivt personligt lån),

minskade negativa effekter på finansieringssystemet om ett stort antal personer inte kan betala sina amorteringar, till skillnad från de följder som nyligen drabbade finansmarknaden (subprime-krisen).

4.6

EESK hoppas att kommissionen så snart som möjligt ska slutföra arbetet med denna fråga och visa mer beslutsamhet, och samtidigt skapa förutsättningar för att avskiljandet av de institutionella aspekterna ska kunna utgöra grundvalen för ett eventuellt 28:e system.

Bryssel den 9 juli 2008.

Europeiska ekonomiska och sociala kommitténs

ordförande

Dimitris DIMITRIADIS


(1)  EGT C 65, 17.3.2006, s. 113, föredragande: Umberto Burani.

(2)  EGT C 65, 17.3.2006, s. 113, föredragande: Umberto Burani.

(3)  Se bilaga 2 till vitboken, friskrivningsklausulen på s. 5 i den engelska versionen.

(4)  Jfr bilaga 2 till vitboken, punkt 8.

(5)  Jfr direktiv 2004/39/EG av den 21 april 2004 om marknader för finansiella instrument, som offentliggjordes i EUT och trädde i kraft den 30 april 2004.

(6)  Jfr KOM(2005) 650 slutlig av den 15 december 2005.